從馬克思主義看中國(guó)房地產(chǎn)

1、從馬克思主義看當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)【摘要】2010年，我國(guó)在全球金融危機(jī)背景下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然保持著迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。這其中固定資產(chǎn)的投資功不可沒(méi)。固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資是重中之中。本文通過(guò)馬克思主義視角分析當(dāng)前房?jī)r(jià)只漲不跌的怪現(xiàn)象，希望為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展起到積極的意義和指導(dǎo)。 【關(guān)鍵詞】馬克思主義；房地產(chǎn)行業(yè)；價(jià)格 ;影響；對(duì)策【引言】據(jù)最新一期國(guó)家發(fā)改委報(bào)告顯示：2010年12月，全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成13014.03億元，比上年同期增長(zhǎng)26.6%。龐大的固定資產(chǎn)投資促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在抵御金融風(fēng)暴的過(guò)程中起了積極的作用。然而，我們需要看到，金融危機(jī)過(guò)去了，在新時(shí)期，房?jī)r(jià)及其他各種物

2、價(jià)都陷入一輪升價(jià)狂潮，“CPI飛”成為時(shí)代名言。過(guò)快發(fā)展必須導(dǎo)致一系列與我國(guó)當(dāng)前初級(jí)階段國(guó)情不匹配的怪象，比如房?jī)r(jià)。房奴、蝸居等新鮮詞都是房?jī)r(jià)過(guò)高與人民生活水平不相協(xié)調(diào)的真實(shí)寫(xiě)照。只有站在馬克思主義視角深入了解造成房?jī)r(jià)過(guò)高怪象的原因，才能有助于政府及相關(guān)部門(mén)加深對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)識(shí)，更有利于以馬克思主義理論解決當(dāng)前房?jī)r(jià)。1.房?jī)r(jià)上漲的原因 1.1勞動(dòng)二重性理論所謂勞動(dòng)二重性理論，是指生產(chǎn)商品的具體勞動(dòng)和抽象勞動(dòng)這二重屬性。具體勞動(dòng)是指生產(chǎn)目的、勞動(dòng)對(duì)象、所用工具、操作方法、生產(chǎn)結(jié)果都各不相同的勞動(dòng)。具體勞動(dòng)生產(chǎn)了商品的使用價(jià)值。抽象勞動(dòng)是指無(wú)差別的一般人類勞動(dòng)。抽象勞動(dòng)生產(chǎn)商品的價(jià)值。具體勞動(dòng)

3、和抽象勞動(dòng)是同一勞動(dòng)過(guò)程形成的相互聯(lián)系又對(duì)立的兩個(gè)方面。當(dāng)前我國(guó)建筑工人逐漸從農(nóng)一代向農(nóng)二代過(guò)渡，“農(nóng)二代”是八十年代后期出生的戶口在農(nóng)村的一代人，他們與父輩不同，雖同樣作為農(nóng)民，卻沒(méi)有了土地。一部分是因?yàn)檫M(jìn)城，另一部分是因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)，隨著農(nóng)村土地實(shí)現(xiàn)規(guī)模流轉(zhuǎn)以來(lái)，他們這一特殊的群體便不斷壯大。據(jù)網(wǎng)上調(diào)查，農(nóng)二代很多不希望從事農(nóng)一代建筑工人的職業(yè)，但對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)建設(shè)中，基本還是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，當(dāng)然有設(shè)計(jì)、測(cè)算等復(fù)雜勞動(dòng)，但畢竟份額很少。所以人少價(jià)自然高，這也在一定程度上加大房?jī)r(jià)只漲不跌的可能。1.2供求理論 供不應(yīng)求，供大于求等都是對(duì)馬克思主義供求理論的很好表達(dá)，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)之所以只漲不跌，很

4、大程度上就是房子需求在上漲。這其中包括兩方面的因素：一是我國(guó)需求層次的提高。二是我國(guó)高儲(chǔ)蓄率以及金融信貸市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)自古就有“一人有難，眾人相幫”等的傳統(tǒng)中國(guó)文化，加上現(xiàn)在一套房子幾代人合力買(mǎi)的現(xiàn)象已經(jīng)很普遍，所以為很多不具備買(mǎi)房資格的居民提供了方便，所以購(gòu)房的需求非常旺盛；三種是隨著經(jīng)濟(jì)全球化，國(guó)外資本進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，有些外商有購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的需求；四種就是當(dāng)下的結(jié)婚的房奴。除了上述四種，還有一種消費(fèi)人群也在慢慢顯現(xiàn)，就是“羊群心理”作祟的一類人。當(dāng)初房?jī)r(jià)還沒(méi)像現(xiàn)在暴漲時(shí)，這種情況只發(fā)生在極少數(shù)富人身上，他們花掉手中的錢(qián)購(gòu)置基于自我享樂(lè)的理想住宅。而隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民生活水平的日益提高，更多

5、的人把消費(fèi)重心轉(zhuǎn)移到住房上，這就激發(fā)了人們的“羊群心理”。這種盲目跟從，驟然造成需求的急速增加，增加自然而然導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。1.3剩余價(jià)值理論馬克思說(shuō)：剩余價(jià)值是雇傭工人創(chuàng)造的被資本家無(wú)償占有的超過(guò)勞動(dòng)力價(jià)值的價(jià)值。當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)資本最大化，就必須最大限度榨取剩取價(jià)值。土地盡管沒(méi)有價(jià)值，但有價(jià)格。生產(chǎn)商品房的價(jià)值，除了其他生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)移的價(jià)值，還包括剩余價(jià)值，轉(zhuǎn)移的價(jià)值包括能源、生產(chǎn)資料等。由于房產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高消耗、高資本集中的產(chǎn)業(yè)，因此它對(duì)原材料的需求是非常旺盛。不論從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是建筑原料提供企業(yè)，這些企業(yè)很多都是私企，有些已經(jīng)上市，其最終目的就是獲取剩余價(jià)值最大

6、化，馬克思理論中曾說(shuō)：“資本的全部利潤(rùn)都用扣除正常工資的方法榨取出來(lái)，而全部剩余價(jià)值則可以白送給買(mǎi)主?！边@在無(wú)形中提高了住房?jī)r(jià)格。1.4物質(zhì)意識(shí)作用物質(zhì)決定意識(shí)，意識(shí)反作用于物質(zhì)：房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)橘I(mǎi)方（炒作團(tuán)隊(duì)也屬于買(mǎi)方）需求大于賣(mài)方（惜售也要?dú)w結(jié)到賣(mài)方小的方面）需求，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是物質(zhì)。賣(mài)方提高銷售價(jià)格，這是意識(shí)。1.5聯(lián)系的觀點(diǎn)物價(jià)上漲帶動(dòng)原材料上漲，原材料上漲又拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這一聯(lián)系是客觀的，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)是普遍存在的，反映了一種因果聯(lián)系。1.6矛盾的觀點(diǎn)：1.6.1矛盾無(wú)處不在，開(kāi)發(fā)商利益與民眾渴求房?jī)r(jià)下降的矛盾；地方政府稅收需求、官本位需求與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的矛盾；地方政府利益與民眾利益

7、的矛盾；另外，這必然會(huì)造成民眾與政府的對(duì)立矛盾。1.6.2矛盾的不平衡性，告訴我們必須抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，堅(jiān)持兩點(diǎn)論與重點(diǎn)論的統(tǒng)一。既要知道有矛有盾，又必須認(rèn)識(shí)到哪方更重。是應(yīng)該以地方政府收入為重，還是該以民眾需求為重；是該以財(cái)稅收入為重，還是該以民眾生活質(zhì)量為重。2.房?jī)r(jià)上漲的不良影響2.1人民生活質(zhì)量下降高房?jī)r(jià)明顯抑制了消費(fèi)，導(dǎo)致居民消費(fèi)支出減少。首先，高房?jī)r(jià)不僅掏空了家里兩代人的積蓄，還使得還貸成為生活最大支出。生活在這樣的壓力下，貸款買(mǎi)房者不敢換工作，不敢旅游，明顯拉低了整體生活質(zhì)量。有人會(huì)提出，買(mǎi)房也是拉動(dòng)消費(fèi)。這一點(diǎn)不假，但是必須全面評(píng)估，買(mǎi)房是一個(gè)財(cái)富再分配的過(guò)程，方向

8、是低收入者到高收入者。由于高收入者消費(fèi)傾向低于低收入者，購(gòu)買(mǎi)住房已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中低收人家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。很多家庭為了積累起買(mǎi)房子的首付資金，不得不縮減其他必要生活資料消費(fèi)支出或依靠銀行貸款，使許多家庭背上了沉重的債務(wù)包袱，成為抑制家庭當(dāng)期消費(fèi)和長(zhǎng)期消費(fèi)增長(zhǎng)的重要因素。事實(shí)上高房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)期和長(zhǎng)期消費(fèi)的影響已在物價(jià)指數(shù)上得到充分印證，這一再分配明顯拉低了整體消費(fèi)傾向，再加上消費(fèi)乘數(shù)效應(yīng)的放大，對(duì)當(dāng)前的擴(kuò)大內(nèi)需工作形成很大阻力。同時(shí)，未買(mǎi)房者不得不存下大量的錢(qián)，制約著當(dāng)前生活水平和社會(huì)消費(fèi)的提高。高房?jī)r(jià)同時(shí)壓制了居民對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資。2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形。高房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)熱直接架空了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。加劇產(chǎn)

9、業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡。高房?jī)r(jià)與高利潤(rùn)使社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素配置錯(cuò)位，致使房地產(chǎn)業(yè)投資居高不下，并導(dǎo)致了上下游產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展。在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)沒(méi)有恢復(fù)的情況下，這一輪行情將實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所需要的寶貴貸款和流動(dòng)資金吸引到房市?，F(xiàn)在手里有錢(qián)的人幾乎都有數(shù)套房，這是一個(gè)不良的社會(huì)整體導(dǎo)向。我國(guó)目前還有超過(guò)4000萬(wàn)貧困人口，上千萬(wàn)人失業(yè)，地區(qū)發(fā)展不平衡，甚至有不斷拉大的趨勢(shì)。我們只有不斷尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷投資，才能拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，才能控制貧富分化，讓全國(guó)每一個(gè)人過(guò)上較為富足的生活，最終實(shí)現(xiàn)鄧小平提出的“最終實(shí)現(xiàn)共同富?！钡哪繕?biāo)。而最近的房地產(chǎn)投機(jī)熱將投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)的精力、財(cái)富不斷吸引到越來(lái)越過(guò)熱的資本市場(chǎng)。2.3

10、抑制城市就業(yè)的增長(zhǎng)高房?jī)r(jià)大大抬高了城市創(chuàng)業(yè)，特別是第三次產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)門(mén)檻，使企業(yè)不得不加大對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋的投入，在資本總量一定的前提下，用于購(gòu)買(mǎi)勞務(wù)的可變資本只能隨之減少，由此造成的后果是：或者降低從業(yè)者的工薪收入，或者減少?gòu)臉I(yè)者人數(shù)，或兩者兼而有之，無(wú)論出現(xiàn)哪種情況，對(duì)穩(wěn)定乃至擴(kuò)大就業(yè)都是不利的；另外，在高房?jī)r(jià)的壓力下，企業(yè)為留住人才穩(wěn)定員工，往往不得不隨之提高員工工資，結(jié)果高房?jī)r(jià)與高工資比翼雙飛，企業(yè)獲利明顯變薄，給企業(yè)擴(kuò)大的；同時(shí)，高房?jī)r(jià)使勞動(dòng)力流動(dòng)異地就業(yè)難度加大。長(zhǎng)此以往，我國(guó)的城市化進(jìn)程將嚴(yán)重受阻，農(nóng)村富余勞力向城市、特別是大城市的轉(zhuǎn)移將大受影響；最后，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲也將對(duì)失業(yè)率產(chǎn)生影響

11、。度高房?jī)r(jià)與支付能力的不平衡，影響城市居民的消費(fèi)能力從而直接影響到城市就業(yè)崗，這使我們確信高房?jī)r(jià)與失業(yè)上升的正相關(guān)。2.4貧富差距進(jìn)一步拉大。一方面，在房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的情況下，低收入階層不僅沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)可以增值的房產(chǎn)，反而會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快而更加貧困；對(duì)于那些傾其所有購(gòu)買(mǎi)一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年還清貸款，并擁有了自己的產(chǎn)權(quán)住宅，但由于其自用居住房產(chǎn)不可能進(jìn)行實(shí)際交易，因此房產(chǎn)價(jià)格上升只增加家庭的賬面財(cái)富，并不增加可使用財(cái)富。而那些具有房產(chǎn)投資甚至是投機(jī)能力的人，只要房?jī)r(jià)上漲幅度大于利息，就可以通過(guò)對(duì)房產(chǎn)的投資和投機(jī)而獲得房產(chǎn)價(jià)格上漲的溢價(jià)，獲得比普通人更多的流動(dòng)性財(cái)富收入，從而

12、導(dǎo)致財(cái)富向購(gòu)房者尤其是投機(jī)性購(gòu)房者方面轉(zhuǎn)移，同時(shí)也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收益優(yōu)勢(shì)；另一方面，如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快后大落，或者發(fā)生逆轉(zhuǎn)，損失必然首先落到主要依靠貸款購(gòu)房尤其是投資性購(gòu)房者身上；另外，對(duì)于房?jī)r(jià)較高、持續(xù)上漲且中心城區(qū)土地有限的大城市而言，還會(huì)出現(xiàn)“富人進(jìn)城、窮人下鄉(xiāng)”的逆向流動(dòng)潮，這不僅會(huì)產(chǎn)生居住的“階層同質(zhì)化”，同時(shí)還將導(dǎo)致多數(shù)普通大眾對(duì)城市文化、環(huán)境等公共基礎(chǔ)設(shè)施享用機(jī)會(huì)的實(shí)際下降，從而加劇“精神貧困”、“文化鴻溝”。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的貧富差距現(xiàn)象極有可能固化低收入階層現(xiàn)有的生存狀態(tài)，并削弱低收入家庭向上流動(dòng)的能力。3.遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的對(duì)策 泡沫破裂是痛苦的，看看90年代初日本的情況就不難

13、看到以后的后果：普通人傾其所有購(gòu)買(mǎi)一套房屋，不久后價(jià)格下降40%-50%，持有財(cái)富遠(yuǎn)低于未償還貸款額，辛苦積攢起來(lái)財(cái)富被炒房者剝削干凈，淪為完全負(fù)資產(chǎn)。在市場(chǎng)上尋求保值增值的資金也都縮水，幾萬(wàn)億的財(cái)富再一夜間蒸發(fā)。發(fā)放大量住房貸款的銀行也成為重災(zāi)區(qū)，很多開(kāi)發(fā)商將在泡沫破裂時(shí)破產(chǎn)，很多淪為負(fù)資產(chǎn)的人寧愿放棄自己的房屋，大量貸款無(wú)法收回，銀行壞賬會(huì)成倍增加。國(guó)家不得不再一次動(dòng)用政府資金援助困難的幾大商業(yè)銀行。一旦泡沫破裂，恢復(fù)的過(guò)程是漫長(zhǎng)而痛苦的。如果真的讓泡沫破裂，房地產(chǎn)將完全失去對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，成為一個(gè)沉重的包袱。針對(duì)以上的一些問(wèn)題，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。目前，各

14、地正在積極貫徹落實(shí)。為了克服高房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響得出的對(duì)策分析主要有以下幾個(gè)。3.1規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)。首先，商業(yè)銀行應(yīng)提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求。商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審查，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的，對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對(duì)其發(fā)放貸款，不能盲目地注入貸款。其次，適當(dāng)調(diào)整個(gè)人住房信貸政策。提高貸款門(mén)檻和首付比例，嚴(yán)禁“零首付”個(gè)人住房貸款，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例最高不得超過(guò)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房的，將第二套住房的貸款利率由較低的住房貸款利率改為相對(duì)較高的商貸利率，或者不給購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)第二套或更

15、多房產(chǎn)的貸款發(fā)放。再次，強(qiáng)化對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的管理，防止出現(xiàn)地價(jià)泡沫。最后，適應(yīng)商業(yè)銀行迫切需要提高房地產(chǎn)抵押貸款流動(dòng)性的要求，推進(jìn)諸如住房抵押貸款支持證券（）等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。32進(jìn)一步發(fā)揮政府的作用，建立住房有效保障體系。政府應(yīng)繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的開(kāi)發(fā)力度，把經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和解決改善低收入居民住房問(wèn)題的政策措施；住房建設(shè)應(yīng)面向大量的中低收入家庭，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，使更多老百姓買(mǎi)得起房子、愿意買(mǎi)房子；政府應(yīng)建立城市住房保障制度，啟動(dòng)廉租住房工作，對(duì)無(wú)力買(mǎi)房且經(jīng)濟(jì)條件較差、希望租住低租金住房的家庭，完善、落實(shí)面向低收入家庭的住房

16、租賃新機(jī)制，保障貧困家庭的居住權(quán)；同時(shí)政府根據(jù)實(shí)際情況給予特困家庭一定的補(bǔ)貼和貸款支持，保障低收入家庭的住房需求；規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃型普通商品住宅，引導(dǎo)中低收入家庭通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題，改變“居者有其屋”的傳統(tǒng)觀念。3.3調(diào)整和改善商品房結(jié)構(gòu)。政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批管理，與不同收入群體相適應(yīng)的高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)應(yīng)有一個(gè)合適的比例，尤其應(yīng)鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，無(wú)論從眼前看還是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，住房需求的主體都是普通中低收入居民家庭，住宅供給也必須以大眾化需求為主體，否則，住宅與房地產(chǎn)的發(fā)展就會(huì)成“無(wú)源之水，無(wú)本之木”；高檔商品房和別墅

17、的需求量十分有限，可通過(guò)提高高檔商品房的有關(guān)稅率來(lái)抑制其擴(kuò)建；對(duì)中低檔商品房在稅收上實(shí)行優(yōu)惠政策來(lái)刺激其供給增加。3.4加強(qiáng)對(duì)普通商品住宅銷售中價(jià)格行為的規(guī)范與管理。針對(duì)商品房銷售中出現(xiàn)的不明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)牟取暴利等行為，從保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定出發(fā)，制定相應(yīng)的政策規(guī)定，實(shí)行價(jià)費(fèi)合一的成本計(jì)算辦法，規(guī)范經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，加大明碼標(biāo)價(jià)的管理力度，強(qiáng)化銷售合同對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束；建立有效的信息發(fā)布機(jī)制，對(duì)外公布住房供應(yīng)信息，嚴(yán)厲打擊發(fā)布虛假信息、欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者、惡意哄抬房?jī)r(jià)行為。3.5積極引導(dǎo)消費(fèi)，提倡住房梯級(jí)改善。居民購(gòu)房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的收入水平量力而行、逐步過(guò)度，梯級(jí)改善住房條件。即對(duì)那些暫時(shí)無(wú)力買(mǎi)房的可以先租賃住房，待條件逐步成熟時(shí)再買(mǎi)房，先買(mǎi)二手房，再買(mǎi)新建商品房，先買(mǎi)小戶型房，再逐步擴(kuò)大住房面積，住房面積要適中，不宜追求過(guò)度消費(fèi)，提倡適度住房消費(fèi)。3.6加快完善社會(huì)保障體系，調(diào)整收入分配政策。增強(qiáng)低收入家庭的消費(fèi)支付能力，提高實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，降低房?jī)r(jià)收入比，從而形成可持續(xù)