畢業(yè)設(shè)計(jì)-達(dá)州市熙河灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

1、西南科技大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì) 西南科技大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì) Southwest university of science and technology畢業(yè)設(shè)計(jì)達(dá)州市熙河灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告學(xué)院名稱專業(yè)名稱 學(xué)生姓名 學(xué)號(hào) 指導(dǎo)教師 設(shè)計(jì)總說明1.項(xiàng)目可研的目的該項(xiàng)目名為熙河灣住宅小區(qū)項(xiàng)目，位于四川省達(dá)州西外繁華城市中心鳳凰大道 西行100米處(鳳凰大酒店旁)，兩大城市主干道鳳凰大道和金龍大道交匯，西外是 達(dá)州三大開發(fā)新區(qū)之一，達(dá)州開發(fā)新區(qū)主要有西外、南外和北外。由于西外新區(qū)擁有 目前達(dá)州城市發(fā)展眾多的優(yōu)勢(shì)資源，如：教育資源優(yōu)越、醫(yī)療服務(wù)先進(jìn)、交通條件方 便、生活資源豐富，商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)住房發(fā)展，隨著大

2、型的商業(yè)賣場(chǎng)都集中在，片區(qū)發(fā) 展迅速，但缺少咼新區(qū)配套 住宅小區(qū)。因此本報(bào)告主要是對(duì)達(dá)州熙河灣住宅項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行初步可行性研 究，分析其在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行，為投資者初始決策提供判斷依據(jù)。通過對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)初步方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)、資源條件、項(xiàng)目壽命期內(nèi)現(xiàn)金流測(cè)算以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 等對(duì)本項(xiàng)目擬建地塊市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確、 合理的評(píng)估，最終提出項(xiàng)目研究結(jié)論以及優(yōu) 化方案。2本報(bào)告的編制依據(jù)達(dá)州城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范達(dá)州市規(guī)劃管理?xiàng)l例中華人民共和國城市規(guī)劃法工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文(房層建筑部分)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)州市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國家計(jì)委 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)

3、價(jià)方法與參數(shù)(第二版)達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度管理辦法投資項(xiàng)目評(píng)估方法與實(shí)務(wù)達(dá)州城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例達(dá)州市城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范3.本報(bào)告的編制說明本報(bào)告是開發(fā)商進(jìn)行投資決策、項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施、評(píng)估的依據(jù)性文件。進(jìn)行相 關(guān)數(shù)據(jù)分析前應(yīng)深入市場(chǎng)調(diào)查，收集各方面資料，做出有依據(jù)的相關(guān)分析及評(píng)價(jià)。在 編制過程中秉持科學(xué)、客觀、公正的態(tài)度得出科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)論以及合理的建議。4工程概況熙河灣位于達(dá)州市通川區(qū)西外的重要住宅小區(qū)項(xiàng)目。西外新區(qū)是達(dá)州未來城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是三大城市新區(qū)中最重要的一個(gè)，隨

4、著大型的商業(yè)賣場(chǎng)都集 中在西外新區(qū)發(fā)展，熙河灣項(xiàng)目是滿足達(dá)州人民對(duì)高新區(qū)配套 住宅小區(qū)的需求，同時(shí) 方便當(dāng)?shù)鼐用竦纳钆c工作，本項(xiàng)目也是響應(yīng)達(dá)州政府對(duì)西外開發(fā)的政策號(hào)召。5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通過對(duì)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)分析，將項(xiàng)目產(chǎn)品定位為高檔的商業(yè)住宅區(qū)。建筑為多 層、高層混合形式。并初步確定主要技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：39899平方米總建筑面積：110298平方米容積率：2.76綠化率：35.2%建筑密度：16.79%Gen eral in formati onThe purpose of the project feasibility studyThe project called hee b

5、end residential project, located in Sichuan Province, West bustl ing city cen ter Phoe nix Ave nue westbo und 100 meters at (Phoe nix Hotel n ext to), two urba n trunk road Phoe nix Ave nue and Jinlong Road in tersecti on. West is up to the state and development of the three one district, Dazhou dev

6、elopment area mainly in the west, South and North Bund. Due to the West District have the Dazhou city the development of nu merous adva ntages of resources, such as: superior educatio nal resources and adva need medical services, convenient traffic conditions and living resources rich, commercial de

7、velopment driven housing development, with large commercial shopping centers are concen trated in that area developme nt rapidly, but the lack of support ing high-tech zone reside ntial area.So this report is mai nly to reach state hee bend reside ntial project in tech no logy and economy to carry o

8、ut a prelim inary feasibility study, an alysis the tech ni cal and econo mic feasibility, provide basis for judging the initial decision of the investors. Through the primary scheme of con struct ion project pla nning and desig n, resource con diti ons, in the life of the project cash flow estimates

9、 and financial evaluation for the proposed plots the market value of the project are accurate and reas on able evaluati on, and fin ally puts forward project, the con clusi on of the study and optimizati on scheme.This report compilation basisthe dazhou city reside ntial area pla nning desig n speci

10、ficati onthe dazhou pla nning man ageme nt ordinancethe law of the Peoples Republic of China on urba n pla nningman datory provisi ons engin eeri ng con structi on sta ndard (buildi ng con struct ion sect ion)reside ntial buildi ng desig n sta ndardthe con diti on of dazhou city pla nning adm ini st

11、rati on of land pla nning and desig nof the state pla nning commissi on ec ono mic evaluati on method of real estate developme nt projectcon struct ion project econo mic evaluati on method and parameter (sec ond editi on)dazhou system of capital of real estate developme nt project man ageme nt metho

12、di nv estme nt project evaluati on methods and practicethe dazhou city real estate developme nt man ageme nt ordinancedazhou city com mun ity public service facilities set setsand a car park set the sta ndard for desig n of buildi ng trafficof the urban road greening planning and design specificatio

13、ncode for fire protecti on desig n of tall buildi ngsThis report of the manualThis report is the developers, project planning, implementation and evaluation ofinvestment decision based on file. Before analyzing related data should be in-depth market research, to analyze the data collected, make a ba

14、sis of correlation analysis and evaluation. In the process of compiling uphold the scientific, objective and fair attitude to come to the con clusi on that scie ntific rigour and reas on able Suggesti ons.Project summaryLocated in dazhou city river pass important residential projects outside the wes

15、t sichuan area. West new district is the future of dazhou citys political, economic and cultural center, is the most importa nt three big city new district, with large commercial stores are concentrated in the west new district development, city river project is to meet the peopleof dazhou for match

16、i ng the dema nd of the reside ntial area in the zone and the convenience of local residents living and working at the same time, this project is also a response to dazhou gover nment policy in west developme nt outside the call.The main technical and economic indicatorsThrough the market an alysis,

17、 project locati on of the project product positi oning for high-grade commercial hous ing. The build ing adopts the comb in ati on of multilayer, small high level type. And determine the main technical indicators are as follows:the total la nd area: 39899 square metersa total con structi on area: 11

18、0298 square metersvolume rate: 2.76:the green area of 35.2%(5) building density: 16.79%目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第一章項(xiàng)目概況1 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 1.1項(xiàng)目背景1 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 1.2項(xiàng)目概況11.2.1項(xiàng)目名稱及概11.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位21.2.3項(xiàng)目周邊情況2 HYPERLI

19、NK l bookmark38 o Current Document 1.3項(xiàng)目編制的依據(jù)及說明 3 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 簡(jiǎn)要結(jié)論3 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第二章 市場(chǎng)分析5 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 2.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析 5 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 2.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 5 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document

20、 2.3本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析62.3.1本地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 62.3.1供給及銷售情況 72.3.3周邊典型項(xiàng)目概況 9SWOT 分析9 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 2.5項(xiàng)目的市場(chǎng)定位102.4.1形象定位102.4.2目標(biāo)客戶群定位112.4.3價(jià)格定位11 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第三章建設(shè)條件及規(guī)劃方案14 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 3.1建設(shè)條件143.1.1項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地143.1.2公共配套條件 14

21、HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 3.2規(guī)劃方案143.2.1總體規(guī)劃方案 143.2.2建筑方案153.2.4戶型設(shè)計(jì)方案 16 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 第四章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制 18 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 4.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行圖 18 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 4.2項(xiàng)目運(yùn)作的要求18 HYPERLINK l bookmark90 o Current Do

22、cument 4.3保證項(xiàng)目運(yùn)作的措施 19 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 20 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 5.1項(xiàng)目進(jìn)度20 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 5.2項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 205.2.1項(xiàng)目進(jìn)度控制措施 205.2.2項(xiàng)目資金控制措施 21第六章項(xiàng)目的銷售方案策劃22 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 6.1銷售策略22 HYPERLINK l

23、bookmark100 o Current Document 6.2銷售進(jìn)度安排22 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 第七章投資估算及資金籌措23 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 7.1資金估算23 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 7.2資金籌措方式23 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 第八章財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析25 HYPERLINK l bookmark110 o Current

24、Document 8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)及基本數(shù)據(jù) 258.1.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 258.1.2基本數(shù)據(jù)的估算 25 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 8.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表的編制 25 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 8.3銷售收入估算25 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 26 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 9.1盈利能力分析26 HYPERLINK l b

25、ookmark120 o Current Document 9.2償債能力分析26 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 第十章風(fēng)險(xiǎn)分析28 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 10.1盈虧平衡分析 2810.1.1盈虧平衡分析法原理 2810.1.2線性盈虧平衡的假設(shè)條件 2810.1.3本項(xiàng)目盈虧分析過程及結(jié)論 28 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 10.2敏感性分析2910.2.1敏感性分析的原理 29 HYPERLINK l bookm

26、ark26 o Current Document 1022敏感性分析的過程及結(jié)論 29 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 第十一章結(jié)論31 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 參考文獻(xiàn)33 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 致謝34 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 附錄35西南科技大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì) 西南科技大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì) 第一章項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目背景熙河灣位于達(dá)州市通川區(qū)西外，是達(dá)州未來

27、城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心， 是三大城市新區(qū)中最重要的一個(gè)。由于西外新區(qū)擁有目前達(dá)州城市發(fā)展眾多的優(yōu) 勢(shì)資源，如：教育資源優(yōu)越、醫(yī)療服務(wù)先進(jìn)、交通條件方便、生活資源豐富。例 如：達(dá)一中、達(dá)八中、通川區(qū)一小、七小、八小、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，能為西外的市民 提供最良好的教育服務(wù)；達(dá)州市專業(yè)三級(jí)甲等醫(yī)院一一達(dá)州市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院和 達(dá)州紅十字醫(yī)院能為西外片區(qū)的市民提供良好的醫(yī)療服務(wù)。另外，西外擁有市政 中心、體育中心、人民廣場(chǎng)大寨子公園等大型公共服務(wù)資源，能讓市民的生活更 舒適，辦事更方便?，F(xiàn)在的西外新區(qū)已然成為達(dá)州市民買房的首選之地，同時(shí)也 成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資寶地。西外新區(qū)開發(fā)具有有利的地域開發(fā)條件

28、。商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)住房發(fā)展。隨著大型的商業(yè)賣場(chǎng)都集中在，片區(qū)發(fā)展迅速。缺 少高新區(qū)配套住宅小區(qū)，更多的只是老式樓房。西外住宅小區(qū)的發(fā)展速度沒能跟 上西外高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，開發(fā)西外住宅小區(qū)是必要的。項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)達(dá)州人民 的生活提供便利，對(duì)西外的經(jīng)濟(jì)、歷史、文化發(fā)展有著有利影響，更能夠促進(jìn)西 外更商業(yè)的發(fā)展；對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義具有關(guān)鍵意義，在 公司發(fā)展中處于重要的地位；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局對(duì)公司提高 市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力有良好作用；有利 于公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營。西外新區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)具有必要性。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱及概

29、該項(xiàng)目名為熙河灣住宅小區(qū)項(xiàng)目，位于四川省達(dá)州西外繁華城市中心鳳凰大 道西行100米（鳳凰大酒店旁），兩大城市主干道鳳凰大道和金龍大道交匯。本 項(xiàng)目為低密度高檔商業(yè)住宅小區(qū)，建筑層數(shù)為27層的高層加6層的多層建筑結(jié)構(gòu)， 建筑總用地面積：39899平方米，總建筑面積110298平方米，其中地上面積79798 平方米，地下建筑面積30500平方米，容積率為2.76,綠地率35.2%，建筑密度：16.72%。房建功能用途住宅、商業(yè)，住宅出讓年限 住宅70年，商業(yè)出讓年限 為50年?？倯?000余戶，停車位850余個(gè)。本項(xiàng)目?jī)?nèi)有停車區(qū)、建設(shè)休閑區(qū)等 公共設(shè)施，項(xiàng)目周圍有教育，醫(yī)療，商業(yè)服務(wù)、文化體育、金

30、融郵電、行政管理、 市政公用等公共設(shè)施。1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位四川盛德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是達(dá)州本地一家知名企業(yè)。具有一級(jí)資 質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年開發(fā)規(guī)模達(dá)30萬方以上，公司總部位于川東明珠一一達(dá) 州，業(yè)務(wù)半徑輻射南充、廣安、巴中、大竹、宣漢、渠縣等城市。公司房地產(chǎn)業(yè) 務(wù)的業(yè)態(tài)涵蓋高層住宅、洋房、townhouse商業(yè)、旅游地產(chǎn)等全線產(chǎn)品，其中已 開發(fā)的 洲河灣”（30萬平米）項(xiàng)目為達(dá)州首席江景品牌小區(qū)，獲得轟動(dòng)性成功。1.2.3項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目交通十分便捷，以金龍大道與鳳凰大道作為交通主架，多路公 交車均可到達(dá)本項(xiàng)目，到達(dá)火車站僅五分鐘，飛機(jī)場(chǎng)20分鐘，蓮花湖風(fēng) 景區(qū)10分鐘車程，公交 路線

31、有7、9、24、25、28等。項(xiàng)目生 活配 套十分完善，周邊已建多一多超市，華隆超市，通錦美食街等項(xiàng)目，在建規(guī)劃 中的5000平米大型綜合農(nóng)超項(xiàng)目，區(qū)域開發(fā)條件已成熟。周邊詳細(xì)環(huán)境土沖生風(fēng)辱國際大酒店Q題、咼輔洞時(shí)見下圖1。閶金山:世圮廣場(chǎng)木膚山白廟時(shí)I詁州博物館血込州帀政附f=fs 就爪堪理說大/1處里時(shí)站金 大需子蘢丸圖1熙河灣地理位置圖1.3項(xiàng)目編制的依據(jù)及說明本報(bào)告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來源于甲方提供的有關(guān)本工程的資歷，國家、省、 市相關(guān)職能部門頒布的文件資料，以及本人經(jīng)過研究調(diào)查所得到的資料信息。具 體依據(jù)如下：達(dá)州城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范達(dá)州市規(guī)劃管理?xiàng)l例中華人民共和國城市規(guī)劃法工程建設(shè)標(biāo)

32、準(zhǔn)強(qiáng)制性條文(房層建筑部分)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)州市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國家計(jì)委 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度管理辦法投資項(xiàng)目評(píng)估方法與實(shí)務(wù)達(dá)州城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例達(dá)州市城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范1.4簡(jiǎn)要結(jié)論達(dá)州市熙河灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地位于通川區(qū)鳳凰大酒店旁， 兩大城市 主道，鳳凰大道與金龍大道交匯處，計(jì)劃用地面積 39899平方米。小區(qū) 前特設(shè) 1000平米休閑廣場(chǎng)，旁邊是西外唯一一條河流，北接蓮花湖的母親河一一 萬家河，

33、由項(xiàng)目與政府聯(lián)手打造美麗舒適的休閑濱河公園，小區(qū)背后為 山地綠化，廣場(chǎng)、庭院景觀、山地公園與休閑濱河公園完美融合，彼此 呼應(yīng)，離塵不離城，增添了業(yè)主休閑活動(dòng)空間，高檔住宅小區(qū)讓生活更 顯浪漫與舒適。達(dá)州市熙河灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用 方便、具有現(xiàn)代氣息的低密度高檔住宅小區(qū)。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合達(dá)州市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行，地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，土地手 續(xù)齊備，周邊公共配套設(shè)施條件較好，工程規(guī)劃符合城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面合理，符合當(dāng)?shù)毓?程造價(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理，比較價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目建成后對(duì)改 善城市居民的住房需求加快

34、推進(jìn)城市化進(jìn)程都起到積極的推動(dòng)作用。其 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)量備注總占地面積m239899總建筑面積m110298地上部分面積m79798住宅建筑面積m758002商業(yè)建筑面積m2850 |3.幼兒園建筑面積m9004.物業(yè)配套設(shè)施及地面小房間|m248地下面積|m30500總戶數(shù)戶1001綠化率% 135.2 |個(gè)停車位850地上停車位150個(gè)地下停車位700個(gè)容積率2.76 |%建筑密度16.72第二章市場(chǎng)分析2.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大， 工業(yè)增加值、工業(yè)用電量、進(jìn)出口數(shù)據(jù)等都持續(xù)低迷，

35、房地產(chǎn)投資保持下行趨勢(shì)， 一季度跌破兩位數(shù)。這表明在 穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)的緊要之年”，中國經(jīng)濟(jì)處在下行趨 勢(shì)。導(dǎo)致房市價(jià)量起跌的因素主要在于：政府堅(jiān)決調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的政策影響房地產(chǎn)市 場(chǎng)的心態(tài)。限購政策與其他政策、房產(chǎn)稅試征、加息等一起綜合作用，強(qiáng)力將市 場(chǎng)整體走勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期、房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期等整市場(chǎng)預(yù)期，使市場(chǎng)步入遲到的 回調(diào)通道。響樓盤銷售，影響開發(fā)商資金回籠，開發(fā)商銷售壓力大，投資者退出 市場(chǎng)。對(duì)于四川省的發(fā)展現(xiàn)狀，我省積極加強(qiáng)新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)工作部署。2015年4月14日下午，四川省委召開常委會(huì)議，聽取一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況匯報(bào)，審議四 川省貫徹落實(shí)國家一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施方案，會(huì)議要求今年以來全省

36、上下 認(rèn)真貫徹中央決策部署，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)， 深入實(shí)施三大發(fā)展戰(zhàn)略”，著力內(nèi)需拉動(dòng)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，狠抓改革攻堅(jiān)， 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，全省經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體仍處在合理區(qū)間。 在看到積極一面的同時(shí)，必須清醒認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困 難、政府財(cái)政收支矛盾有所顯現(xiàn)、投資促進(jìn)工作面臨多重挑戰(zhàn)等問題，在工作中 采取有效措施予以解決。2.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析達(dá)州，位于四川省東部，是四川省下屬的以個(gè)二級(jí)城市。四川省的人口大市、 農(nóng)業(yè)大市、資源富市、工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐和全國聞名的革命老區(qū)，以發(fā)展輕化 工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林城市。素有中國

37、氣都、巴人故里”之稱。達(dá)州區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要現(xiàn)狀如下：（1）人口密度較低，城市化水平也低于全國平均水平。達(dá)州市轄5縣1市1區(qū)，幅員1.66萬平方公里，人口 680萬，市區(qū)人口 150萬，全市常住人口 546.9 萬人，人口密度387人/平方公里，人口城鎮(zhèn)化率25.5%。（2） 達(dá)州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展?fàn)顩r良好。達(dá)州作為中國氣都”擁有全國最 大的天然氣井，巨大的投資帶來了無限的商機(jī)，促進(jìn)了達(dá)州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（3） 達(dá)州人民具有較高的消費(fèi)能力以及較高的消費(fèi)欲望。巨大投資給達(dá)州帶 來的巨額利潤(rùn)并且為達(dá)州人民提供了穩(wěn)定的就業(yè)條件，人民生活水平逐步提高，對(duì)購房的需求和要求都在逐步上升。（4）達(dá)州市的城市規(guī)劃主要以

38、圍繞大城市為目標(biāo)，以市中心為主城區(qū)，以組 團(tuán)式向外擴(kuò)展。城市新區(qū)建設(shè)以南外新區(qū)、西外新區(qū)等為主。（5）達(dá)州的整體商業(yè)發(fā)展水平仍處于起步階段。商業(yè)形式比較單一，在經(jīng)營 方式上主要體現(xiàn)為以街為市，以路為營，大型商業(yè)物業(yè)比較缺乏。2.3本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于熙河灣項(xiàng)目所在的達(dá)州地區(qū)與國內(nèi)其他地區(qū)之間的發(fā)展存在差異， 其次, 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著 時(shí)滯現(xiàn)象?？傮w來說，2015年地產(chǎn)發(fā)展 方向應(yīng)該是趨好的，但對(duì)于樓市不會(huì)像 2007年或2009年一樣出現(xiàn) 量?jī)r(jià)齊升”甚 至買空、賣空”現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)或漲幅，更多的將是以 平穩(wěn) 過度、去除存量”為主旋律。2.3.1本地房地產(chǎn)市

39、場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)達(dá)州房地產(chǎn)已經(jīng)已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段，進(jìn)入了全方位競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。由于達(dá)州 市老城區(qū)以舊城改造為主，項(xiàng)目規(guī)模一般都不大，而且老城區(qū)包括城郊地段，可 開發(fā)用地已經(jīng)很少，將不再是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。未來房地產(chǎn)開發(fā)主要集中 在西外、北外、南外三個(gè)新區(qū)域，西外是達(dá)州房地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域。達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在以下現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)如下：（1）由于政策支持，達(dá)州樓出現(xiàn)將以 平穩(wěn)過度、去除存量”為主旋律。今 年7月1日頒布的建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范和今年 3月1日實(shí)施的不動(dòng) 產(chǎn)登記暫行條例等法規(guī)條例都將 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的 偷送面積”房產(chǎn)投機(jī)”等 現(xiàn)象進(jìn)行了法治性規(guī)范。今年連續(xù)的降準(zhǔn)、調(diào)息以及3月

40、30日宣布的二套房營業(yè) 稅征收年限5變2, 二套房首付6變4,都將進(jìn)一步釋放前期被抑制的購買力。（2）住宅業(yè)開發(fā)區(qū)主要新開發(fā)區(qū)發(fā)展。隨著發(fā)展步伐的加快，老城區(qū)以及 不能滿足人們多方面的需求，在政府集中力量要把他打造成為地位顯赫的商業(yè)圈 時(shí)，新區(qū)的崛起是必要趨勢(shì)。（3）大中型樓盤的開發(fā)已經(jīng)作為市場(chǎng)的主流。隨著生活的寬裕，達(dá)州人民 的購房人群以及購房理念發(fā)生了變化。消費(fèi)者購房開始趨向理性化，更注重小區(qū) 的開發(fā)環(huán)境、戶型以及整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以及開發(fā)商的品牌實(shí)力以物業(yè)品質(zhì)。（4）達(dá)州市居房?jī)r(jià)穩(wěn)定。達(dá)州人民具有較高的消費(fèi)水平，房間已基本穩(wěn)定。郊區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格主要在5000-6000元 平方米之間，市區(qū)新項(xiàng)目建

41、設(shè)價(jià)格在6000-7000元 平方米之間。（5）開發(fā)商水平提高很快，市場(chǎng)正逐步完善，全市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)已發(fā)展到200多家，注冊(cè)資金101.2億元。出現(xiàn)了濱江，明都、羅浮 第壹區(qū)、 世紀(jì)苑、濱江國茂、濱江，名都等高品質(zhì)樓盤，其市場(chǎng)的開發(fā)運(yùn)作水準(zhǔn)已達(dá)到了 一定的專業(yè)高度。2.3.1供給及銷售情況達(dá)州城市布局，本報(bào)告將達(dá)州市分為中心城區(qū)和通川區(qū)（西外新區(qū)、南外新 區(qū)以及北外城區(qū)）作為供給與銷售情況的主要分析對(duì)象。以房管局網(wǎng)上備案批準(zhǔn) 預(yù)售許可證的商品住房房源作為供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。以實(shí)際成交（即簽訂合同） 的商品住房房源備案信息作為銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。以實(shí)際成交（即簽訂合同）的 商品住房房源

42、備案信息作為均價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)具體供應(yīng)、銷售情況以及房屋價(jià)格 變化見下圖2-1、圖2-2、圖2-3。圖2-1達(dá)州市房屋供應(yīng)情況1000)800套(600數(shù)間40020012000五月一月二月三月四月9805607507684981094718877866915中心城區(qū) U通川區(qū)圖2-2達(dá)州市房屋銷售情況80007500米方平元850070006000一月二月三月四月五月中心城區(qū)79128057782276647580通川區(qū)70176871681967976755中心城區(qū)通川區(qū)圖2-3達(dá)州市房屋銷售價(jià)格變化由數(shù)據(jù)分析可看出，由于受樓市 限購令” 信貸政策”以及明碼標(biāo)價(jià)”的影 響，橫向上看，由于4月

43、底樓市放量集中，市場(chǎng)存量房源較多，中心城區(qū)和西外 新區(qū)總成交量與上月相比并沒有出現(xiàn)太大的波動(dòng)；縱向來看，中心城區(qū)因?yàn)槭袌?chǎng) 房源緊缺，價(jià)格居高不下，成交量出現(xiàn)大幅下跌；而通川區(qū)市場(chǎng)房源相對(duì)較多， 價(jià)格也連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)大幅下跌，反而出現(xiàn)逆市旺銷，成交量大幅上漲。從成交 均價(jià)上來看，本月中心城區(qū)成交均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲；而通川區(qū)商品房成交均價(jià)繼 上月大幅下跌之后，本月再次大幅下跌，值得關(guān)注。由于老城區(qū)均價(jià)相對(duì)較高， 小戶型更受購房者青睞；而通川區(qū)均價(jià)相對(duì)較低，大中戶型更受購房者青睞。可 以看出，對(duì)于靠剛性需求支撐的達(dá)州樓市，價(jià)格的高低和漲跌對(duì)于購房者戶型面 積的選擇有極其深刻的影響。233周邊典型項(xiàng)目概

44、況西外新區(qū)典型項(xiàng)目多層樓盤的有 通錦 國際廣場(chǎng)”、恒陽驪都”、金鶴佳苑 項(xiàng)目”為主，電梯樓盤主有 天恒時(shí)代廣場(chǎng)”、雍河灣”、羅馬酈城”、金利多青 華園”、羅浮第一區(qū)”等。根據(jù)抽樣對(duì)達(dá)州西外20個(gè)代表性中高檔樓盤、共計(jì)8949 套房屋面積比例的調(diào)查分析，面積及戶型供應(yīng)情況數(shù)據(jù)如下表 2-1:表2-1達(dá)州西外套房面積調(diào)查表面積區(qū)間60以下60-8080-100100-120120-140140以上總計(jì)（怦）套數(shù)（間）33351418532018249517098449可以看出目前達(dá)州西外市場(chǎng)上，大中戶型的供應(yīng)量較大，其中 120卅以上的 戶型比例占到了 46%、為市場(chǎng)的第一主力戶型區(qū)間；而80-1

45、00卅戶型比例為21%、 100-120川戶型比例為23%，為市場(chǎng)的第二主力戶型區(qū)間；而 60川以下戶型的比 例僅為4%,市場(chǎng)供應(yīng)的比例較小。2.4 SWOT 分析通過以上調(diào)查研究，分析出公司所處的各種環(huán)境因素，即外部環(huán)境因素和內(nèi) 部能力因素。外部環(huán)境因素包括機(jī)會(huì)因素和威脅因素，它們是外部環(huán)境對(duì)公司的 發(fā)展直接有影響的有利和不利因素，屬于客觀因素，內(nèi)部環(huán)境因素包括優(yōu)勢(shì)因素 和弱點(diǎn)因素，它們是公司在其發(fā)展中自身存在的積極和消極因素，屬主動(dòng)因素， 在調(diào)查分析這些因素時(shí)，要充分考慮各種因素。對(duì)于達(dá)州盛得房地產(chǎn)，優(yōu)勢(shì)在于 于其自身的資金雄厚，充足的財(cái)政來源以及良好的企業(yè)形象，這些都為企業(yè)帶來 了有利的

46、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。相對(duì)公司整體條件來說，盛德房地產(chǎn)組織管理機(jī)構(gòu)相對(duì)落后 是其自身的一個(gè)劣勢(shì)。項(xiàng)目位于達(dá)州一個(gè)二級(jí)城市，相對(duì)于其他項(xiàng)目來說，有著 相對(duì)有利的優(yōu)勢(shì)，比如政府的扶持，達(dá)州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的勢(shì)態(tài)，但全國經(jīng)濟(jì) 下行壓力的增大也是一改重要威脅。本項(xiàng)目的具體分析見SWOT矩陣圖：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S)具有有利的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)有充足的財(cái)政來源有良好的企業(yè)形象項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)項(xiàng)目劣勢(shì)(W)1.組織管理機(jī)構(gòu)相對(duì)落后項(xiàng)目威脅(T)1.全國經(jīng)濟(jì)下行壓力大，全國房地產(chǎn)保持下新區(qū)2.項(xiàng)目用地面積較大，社會(huì)收益容易形成行趨勢(shì)達(dá)州開發(fā)商水平提高很快，競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯1.項(xiàng)目位于政府大力扶持地區(qū)-西外開發(fā)3.達(dá)州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，投資

47、收益回上升報(bào)快圖2-4 SWOT矩陣圖2.5項(xiàng)目的市場(chǎng)定位2.4.1形象定位根據(jù)產(chǎn)品特征以及顧客利益作為定位點(diǎn)，熙河灣項(xiàng)目主要打造為為高檔現(xiàn)代化低密度商業(yè)住宅小區(qū)。主要體現(xiàn)在建筑風(fēng)格采用國際流行ART-DECO 建筑風(fēng) 格，項(xiàng) 目效果圖如圖2-5圖2-5項(xiàng)目效果圖242目標(biāo)客戶群定位根據(jù)對(duì)達(dá)州市羅浮第壹區(qū)、時(shí)尚家苑、濱江國茂、等幾大代表性中高檔樓 盤有效客戶數(shù)據(jù)分析，通過數(shù)據(jù)分析可知，達(dá)州購買者主要集中與本地居民以及 外來人員，因此在項(xiàng)目的開發(fā)中主要客戶群應(yīng)有：（1）新區(qū)內(nèi)私營企業(yè)者、高科技人士（2）私營企業(yè)老板、公司領(lǐng)導(dǎo)（3） 在達(dá)州的白領(lǐng)階層（4）外來遷入者243價(jià)格定位本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較

48、法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位，必選實(shí)例通過對(duì)區(qū)域因素、個(gè) 別因素、交易情況、交易日期的調(diào)整，再用調(diào)整后的價(jià)格乘以權(quán)重得到本項(xiàng)目的 物業(yè)價(jià)格。一、搜集交易實(shí)例，選取可比實(shí)例。為了更加準(zhǔn)確地體現(xiàn)市場(chǎng)行情，我們對(duì)達(dá)州市西外新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行了詳細(xì)的研究調(diào)查，最后選取了格林西城、萬錦城、號(hào)公館、西域名苑、十年城五個(gè)科比實(shí)例進(jìn)行研究。選取依據(jù)是:（1）都符合市場(chǎng)比較法的前提（2）與本項(xiàng)目的用途相同（3）與本項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)相同（4）與本項(xiàng)目的所屬區(qū)域相同（5）與本項(xiàng)目的類型相同（6）與本項(xiàng)目的時(shí)點(diǎn)相同（7）這些項(xiàng)目都是正常交易表2-2可比實(shí)例對(duì)照表項(xiàng)目名稱格林西城萬錦城一號(hào)公館西域名苑十年城地理位置誦川區(qū)金龍

49、通川區(qū)鳳凰通川區(qū)鳳凰通川區(qū)鳳凰通川區(qū)朝陽大道48號(hào)國際大酒店旁大道新達(dá)一中正對(duì)面大酒店/軍分區(qū)旁中路海棠灣57565560555355366338交易均價(jià)（元m2)二、價(jià)格修正五個(gè)實(shí)例在以下四點(diǎn)進(jìn)行比較：區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易情況、交易時(shí)間 計(jì)算修正系數(shù)如下表：區(qū)域因素修正表2-3區(qū)域因素比較表公式：100100-T實(shí)例要素格林西城萬錦城一號(hào)公館西域名苑十年城地理位置100102100101100100100100100101父通100103100102100100100102100105周邊配套1009810010010098100101100101內(nèi)部設(shè)施1001001001011001

50、02100100100102商業(yè)氛圍100971001011001001009510099修正系數(shù)1.000.951.001.020.92個(gè)別因素修表2-4個(gè)別因素比較表公式：100100T實(shí)例要素格林西城萬錦城一號(hào)公館西域名苑十年城小區(qū)成熟度10098100100100100100100100101小區(qū)規(guī)模10010210010110010010098100105產(chǎn)品綜合素質(zhì)10010210010010099100100100102開發(fā)商信譽(yù)1001001009910010010099100101修正系數(shù)0.981.001.011.030.92交易日期修正表2-5交易日期修正表公式：100-

51、TVIOO實(shí)例要素格林西城萬錦城一號(hào)公館西域名苑十年城小區(qū)成熟度103100103100101100102100105100交易情況修正由于所選實(shí)例的交易價(jià)格是正常來的，不存在其他因素，所以無需進(jìn)行交易 情況修正。比較因素修正系數(shù)的計(jì)算表2-6比較因素修正系數(shù)表要素實(shí)例萬錦城十年城格林西城一號(hào)公館西域名苑區(qū)域因素1.000.951.001.020.92個(gè)別因素0.981.001.011.030.92交易日期103100103100101100102100105100交易情況100100100100100100100100100100比準(zhǔn)價(jià)格的確定格林西域：5756X1.00 %.98 為031

52、00 為00100=5810.5元 m2萬錦城：5560 0.95 X.00 X03100 X00100=5612.67元 m一號(hào)公館：5553X1.00 X.01 X01100 X00100=5776.8元 m西域名苑：5536X1.02 X.03 X02100 X00100=5932.4元 m十年城：6338X0.92 X.92 X05100 X00100=5628.3元 m可比實(shí)例權(quán)重的確定由于萬錦城、一號(hào)公館、西域名苑項(xiàng)目距本項(xiàng)目很近，對(duì)項(xiàng)目影響較大，所 以取三個(gè)實(shí)例項(xiàng)目的權(quán)重為0.25;格林西域權(quán)重為0.15;十年城權(quán)重為0.1。項(xiàng)目最終價(jià)格確定5810.5 X.15+ 5776.8

53、 X.25+ 5612.67 X25+ 5932.4 X.25+ 5628.3 X.仁5764.874元 m2因此，根據(jù)對(duì)周邊項(xiàng)目的分析，我們可以基本得出本項(xiàng)目銷售均價(jià)為 5764.874 元m。同樣方法確定商鋪價(jià)格定位為 13243.35元m,本項(xiàng)目車位有850個(gè)，其 中地下車位700個(gè)，地上車位150個(gè)，地上車位7萬個(gè)，地下車位9萬個(gè)。第三章建設(shè)條件及規(guī)劃方案3.1建設(shè)條件3.1.1項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地熙河灣項(xiàng)目由盛德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，本項(xiàng)目位于達(dá)州市通川區(qū) 西外鳳凰大道西行100米處，金龍、鳳凰兩道主干道交界處，占地39899平方米, 地勢(shì)平坦，附近部分地區(qū)有高壓線，不影響施工。周邊地

54、區(qū)有已建和正在建設(shè)中 的眾多住宅區(qū)，地下配套設(shè)施以及建筑配套設(shè)施完善，本次勘察期間未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)有不良地質(zhì)現(xiàn)象分布發(fā)育?？傮w場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜工程建設(shè)。3.1.2公共配套條件交通：金龍、鳳凰兩大主干道交界，交通四通八達(dá),7路、9路、15路、24路、 25路、28路公交車通達(dá)項(xiàng)目。市政配套：市政中心、軍分區(qū)、人民廣場(chǎng)、鳳凰廣場(chǎng)、體育館等。生活配套：多一多超市、華隆超市、好一新商貿(mào)城、長(zhǎng)城裝飾城、規(guī)劃中的5000平米大型綜合農(nóng)超、中國銀行，工商銀行，建設(shè)銀行等。教育配套：小學(xué)有新第一小學(xué)、新第八小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)，初高中學(xué)校有新達(dá) 一中、新八中，大學(xué)有四川文理學(xué)院新校區(qū)。商業(yè)配套：達(dá)人街、通錦美食街、

55、鳳凰國際大酒店五星級(jí)酒店等。醫(yī)療配套:二醫(yī)院（三級(jí)甲等醫(yī)院）3.2規(guī)劃方案3.2.1總體規(guī)劃方案本項(xiàng)目主要打造低密度高檔商業(yè)住宅小區(qū)， 采用國際流行ART-DECO建筑 風(fēng)格，再結(jié)合本地人居需求理念創(chuàng)新設(shè)計(jì)而成的多層、高層住宅。設(shè)計(jì) 緊 扣生態(tài)、人文、前衛(wèi)三項(xiàng)原則，強(qiáng)調(diào)舒適實(shí)用，人與自然互動(dòng)的設(shè)計(jì)思 想，充分考慮住宅的采光通風(fēng)、道路便捷、綠化合理、經(jīng)濟(jì) 合理等要求。 本項(xiàng)目最大特點(diǎn)在于無絲毫浪費(fèi)，各空間得到最大化利用，為消費(fèi)者提 供最浪漫與舒適的居住享受，體現(xiàn)了現(xiàn)代人 仁者樂山，智者樂水”的生 活情趣。322建筑方案建筑概況建筑總用地面積：39899平方米，總建筑面積110298平方米，其中地

56、上面 積79798平方米，地下建筑面積 30500平方米，容積率為2.76,綠地率35.2%, 建筑密度：16.72%?？偣?2棟住宅樓，層高2.9米，其中1#、2#有27層，3#、 4#、5#有 11層，6#到 11#有 12層，12#為6層，每棟樓均有兩層地下室。房建功 能用構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，耐火等級(jí)一級(jí)總平面布置小區(qū)的整體形狀呈不規(guī)則狀五邊形，其中四面有道路，一面與其他建筑相鄰， 將兩棟小高層1#、2#建在最東邊，以一定弧形排列，3#、4#、5#、6#沿著小區(qū)北 面道路橫向布置，緊靠鳳凰大道，7#布置在小區(qū)南面的墻體邊，緊靠金龍大道。 8#到12#在小區(qū)南面與北面的四

57、棟樓平行相對(duì)。這樣布置既有利于住宅的通風(fēng)采 光，又能讓住宅整體形成一定坡度，更顯小區(qū)的壯觀。同時(shí)中間預(yù)留了一片空地， 便于做綠化以及建設(shè)籃球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施。結(jié)構(gòu)要求小區(qū)內(nèi)的小高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 一梯2-3戶，基礎(chǔ)采用箱形基礎(chǔ)， 小區(qū)內(nèi)多層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，一梯三戶，同時(shí)住宅內(nèi)可以隨意組合， 為業(yè)主在裝修時(shí)打造了更廣闊的思路空間。3.2.3水、電、氣供應(yīng)方案給水排水方案給水水源由市政水管網(wǎng)供水。從該水管網(wǎng)上接二根DN150進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力不小于 0.3Mpa考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 給水經(jīng)水表計(jì)量后達(dá)到個(gè)用水點(diǎn)，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。排水分為

58、生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同 生活廢水一同排入市政污水管，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水 管?；貎?nèi)的道理設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。(2)供電應(yīng)方案小區(qū)內(nèi)地下采用雙回路配電室，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)置配電點(diǎn)，配 電室向各配電點(diǎn)供電。內(nèi)外照明均采用低壓供電，低壓配電采用低壓配電盤或者 動(dòng)力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用及就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管 直埋。照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場(chǎng)均采用節(jié)能、光 效高的高壓鈉燈。（3）天然氣供應(yīng)方案天然氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)天然氣調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)

59、壓后為低壓的天然氣采用下供式送至各廚房。324戶型設(shè)計(jì)方案戶型設(shè)計(jì)原則：項(xiàng)目戶型優(yōu)越，設(shè)計(jì)超前，舒適實(shí)用。主要戶型有 一房戶型、兩房戶型、三房戶型。其中一房戶型為一室一廳一衛(wèi)，面積 為33.29 m2 （實(shí)得面積：47.85 m2贈(zèng)送面積：14.56卅）。兩房戶 型為二室二 廳二衛(wèi)，面積 為61.02 m （實(shí)得面積：87.6 m贈(zèng)送面積：26.58 m）,三房戶 型有三室廳兩衛(wèi)和三室廳一衛(wèi)兩種戶型，其中三室廳兩衛(wèi)面積為71.46 m （實(shí)得面積：91.42 m贈(zèng)送面積：19.96 m），三室 廳一衛(wèi)面 積為72.59 m （實(shí) 得面積：102.24 m贈(zèng)送面積：29.65 m）。其中主要戶

60、型圖 如圖3-1至圖3-4 :圖3-1 一室二廳一衛(wèi)47.85 m圖 3-2 二室二廳二衛(wèi)87.60 m2圖3-4三室二廳一衛(wèi)102.24 m第四章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制4.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行圖本項(xiàng)目因環(huán)境、工期等要求，設(shè)置有合適于工程運(yùn)行的職能式組織機(jī)構(gòu)，采 用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理三個(gè)層次項(xiàng)目，設(shè)有生 產(chǎn)部、銷售部、土地管理、后勤服務(wù)部門，每個(gè)部門下設(shè)置下屬部門，具體組織 機(jī)構(gòu)層次如下圖4-1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行圖。理圖4-1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行圖4.2項(xiàng)目運(yùn)作的要求必須具體明確每個(gè)項(xiàng)目管理人員的責(zé)、權(quán)、禾I，使全體管理人員有條不紊、 忙而有緒地開展工作，從而較大幅