南寧考察報告全文

1、第 頁共22頁第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分目錄TOC o 1-5 h z宏觀調(diào)查2微觀調(diào)查7關(guān)聯(lián)調(diào)查14綜合分析17考察結(jié)論21第 頁共22頁第一部分宏觀調(diào)查、城市與經(jīng)濟1、城市與發(fā)展規(guī)劃南寧市地處西南腹地，東經(jīng)107z，北緯22233，為廣西壯族自治區(qū)首府，是全區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育、金融和信息中心。全市下轄新城、城北、興寧、永新、江南五個城區(qū)和邕寧、武鳴兩個縣，土地面積10029平方公里，市區(qū)面積1834平方公里，建成區(qū)面積115.7平方公里。南寧，定位作為中國西區(qū)經(jīng)濟區(qū)、華南經(jīng)濟區(qū)與現(xiàn)東盟北部經(jīng)濟區(qū)的中心地位。南寧憑祥，通向越南的高速公路已正式破土，自由貿(mào)易的跨國經(jīng)

2、濟體系區(qū)即將形成，從成都到北海的高等級公路已全線貫通，往廣東的兩條高速公路的即將開通，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。城市的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以南寧為中心的重組與分配，城市的地位越來越重要，城市的跨越式增長與發(fā)展將使南寧進一步升級。南寧市中心城的城市遠景空間發(fā)展模式可歸納為：核心集聚、軸向擴散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團的開敞式組合型城市模式；城市化水平目前為56%，到2010年預(yù)計到達75%；南寧市城鎮(zhèn)人口137萬人，2005年130萬人，2010年達到275萬人；道路規(guī)劃以快速環(huán)路和8條放射狀城市主干道組成道路骨架，舊城區(qū)以完善中環(huán)線和內(nèi)環(huán)線，

3、改造舊城區(qū)路網(wǎng)形成混合式路網(wǎng)為主；南寧城市中心采用團狀片區(qū)結(jié)構(gòu)形態(tài)，由中心區(qū)、西鄉(xiāng)塘、北湖、南湖、沙井、江南分區(qū)組成。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟水平A、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成（%）5119951第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)口第三產(chǎn)業(yè)B、產(chǎn)值151519951國內(nèi)生產(chǎn)總值全部工業(yè)總產(chǎn)值（億元）全社會固定資產(chǎn)投資額（億元）1998經(jīng)濟類型構(gòu)成1995經(jīng)濟類型構(gòu)成國有經(jīng)濟集體經(jīng)濟個體經(jīng)濟口其他經(jīng)濟國有經(jīng)濟集體經(jīng)濟個體經(jīng)濟口苴他經(jīng)濟C、社會消費品零售總額按經(jīng)濟類型構(gòu)成：（萬元；%）年份零售總額國有經(jīng)濟集體經(jīng)濟外商經(jīng)濟個體私營其他經(jīng)濟199236757447.6113.69022.9115.791998128638719.4912.37

4、1.2133.6833.251999137138218.7213.220.634.2233.242000139590619.4312.510.6537.5829.833、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況2001年基本建設(shè)投資48.78億元,同比增長10.73%。2001年更新改造投資15.69億元,同比增長13.45%。2001年用于社會服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施投資達18.41億元,同比增長120%。1999年瑯東新區(qū)的政府建設(shè)引導(dǎo)帶來該片區(qū)現(xiàn)在的繁榮與地位。2002年快速環(huán)道的開通同樣會給道路周邊帶來機遇。南寧去年開始實施城市再造工程，已經(jīng)推出”136”工程（一年一小變,三年一中變,六年一大變）的城市再造工程,今年是第

5、一年，在南寧期間,可以看到處處在修路,處處在拆遷,處處在植樹美化環(huán)境。南寧市決意創(chuàng)造“中國綠城”，著力打造中國最適宜居住的城市之一，目前已經(jīng)摘取了“中國人居環(huán)境獎”。4、社會人口南寧市市區(qū)人口1378506人,農(nóng)業(yè)人口362493人,非農(nóng)業(yè)人口1016013人。另據(jù)了解，南寧市區(qū)有40萬流動人口，尚未證實。2001年底從業(yè)人員418569人，其中專業(yè)技術(shù)人員117255人。2001年市區(qū)遷入戶口86868人，自然增長14654人。5、居民收入與消費水平城市居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入城市居民人均消費性支出注：上述可支配收入主要根據(jù)在冊職工測算而得，實際上，南寧人自古有經(jīng)商的習(xí)慣，大多數(shù)人手

6、頭都有自己的生意，這部分收入無法準確估算。、房地產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)與政策法規(guī)南寧市房地產(chǎn)管理機構(gòu)主要是國土資源局、規(guī)劃管理局、建設(shè)局、房產(chǎn)管理局，分別主管土地出讓、規(guī)劃審批、施工報建、預(yù)售許可證、抵押登記等房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)。與深圳不同的地方是，一是規(guī)劃局與國土局分立，二是建設(shè)局設(shè)置開發(fā)處，較大范圍介入房地產(chǎn)開發(fā)過程的審批管理。附房地產(chǎn)投資項目申辦程序：南寧市于高新科技園設(shè)立行政審批中心，將所有行政審批事務(wù)集結(jié)到一起以提高行政效率，與地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)部門審批事項附錄如下：國土資源局主要審批事項及申報材料、承諾時限和收費標(biāo)準規(guī)劃管理局主要審批事項及申報材料、承諾時限和收費標(biāo)準建設(shè)局主要審

7、批事項及申報材料、承諾時限和收費標(biāo)準房產(chǎn)管理局主要審批事項及申報材料、承諾時限和收費標(biāo)準南寧主要執(zhí)行國家及建設(shè)部主要政策法規(guī)，另有自治區(qū)及南寧市有關(guān)地產(chǎn)開發(fā)文件附錄如下：南寧市城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓規(guī)定南寧市城市建設(shè)綜合開發(fā)項目管理暫行辦法關(guān)于加強改制企業(yè)土地資產(chǎn)管理的意見南寧市房地產(chǎn)抵押管理暫行辦法市人民政府關(guān)于減免國家安居工程有關(guān)費用的通知南寧市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法（試行）南寧市國有土地使用權(quán)掛牌公開交易辦法（試行）南寧市土地收購儲備暫行辦法市人民政府關(guān)于建立南寧市土地收購儲備制度有關(guān)問題的通知關(guān)于企業(yè)用地收購儲備若干問題的意見詳見：附錄之政策法規(guī)。2、土地出讓市場情況南寧土地出讓已經(jīng)采

8、用掛牌交易、招投標(biāo)、拍賣的方式，在執(zhí)行過程中，由于一些非地產(chǎn)企業(yè)和欠理性的開發(fā)商的參加出現(xiàn)了拍賣加過高的情形，有關(guān)部門也意識到問題，但市委仍然堅決采用上述方式。從有關(guān)政府部門和開發(fā)商的交流中可以看出政府似乎在有意抬高地價。實際操作中，由于政府對地產(chǎn)業(yè)的支持，所以也存在合作開發(fā)及合作后買斷、收購?fù)恋厮衅髽I(yè)、舊城改造等多種開發(fā)模式。根據(jù)國土資源局內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示（尚未公布）,2001年出讓土地44宗，面積3637.095畝，面積243萬平米，比2000年1291.659畝（86萬平米）增長182%；今年到日前年（辦理）出讓土地82宗，面積8498.971畝，土地面積567萬平米。另外根據(jù)網(wǎng)站報道，2

9、002年17月,土地購置費4.5億元,同比增長35.2%。就在我們到達南寧的第二天即2002年9月12日南寧國土資源局公布了更新后的基準地價：用地類型土地類別及基準地價（元/平米）-一-一四五商業(yè)用地4612382022841208877住宅用地148912561010594400工業(yè)用地612474361269詳見：南寧市市區(qū)基準地價。3、房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求總體情況1）歷年房地產(chǎn)竣工與銷售面積：-竣工面積銷售面積單位（平方米）年份施工面積竣工面積銷售面積199718396327802448190519981946353801361713262199914065735813655305892

10、000237671551995347655220012837698121783710948912）2002年17月房地產(chǎn)開發(fā)情況:商品房投資24.18億元,同比增長42%.土地購置費4.5億元,同比增長35.2%.竣工面積94.7萬平米,同比增長40%銷售面積110.56平方米，同比增長26.1%.銷售金額21.85億元,同比增長61.1%.個人購買面積106.16萬平米,同比增長65.4%.個人購買金額20.8億元,同比增長86.4%.2002年1-6月合同備案7645份，建筑面積104.9萬平米，同比增長24.3%。房地產(chǎn)抵押登記6943套，同比增長42%。3）綜述：南寧市房地產(chǎn)自1992

11、年以后一直平穩(wěn)發(fā)展，并未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，2001年銷售增長129.7%，2002年7個月銷售面積相當(dāng)于去年全年的銷售面積,個人購買金額同比增長86%,同樣說明南寧房地產(chǎn)已經(jīng)進入黃金發(fā)展期，積蓄多年的南寧房地產(chǎn)市場隨著銀行按揭放開等利好已經(jīng)和正在以巨大的能量在釋放消化。從上述數(shù)據(jù)可以看出,每年的竣工和銷售面積存在一種正比關(guān)系,這一點也證明了南寧市場平穩(wěn)發(fā)展的事實。第二部分微觀調(diào)查、調(diào)查市場1、主要開發(fā)區(qū)域調(diào)查A、瑯東、鳳嶺南寧地產(chǎn)絕對熱點，都市白領(lǐng)的置業(yè)理想南寧市房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在新區(qū)域，新城區(qū)及其瑯東新區(qū)是近年南寧樓市發(fā)展最快、水平最高的區(qū)域，從數(shù)年前的“小村落”到現(xiàn)在燈火闌珊，高樓林立

12、的城市新區(qū)，瑯東依靠政府的大力投入和扶持，日益顯現(xiàn)出它的誘人魅力?，槚|擁有其他城區(qū)所不具備的湖景、山景優(yōu)勢，交通路網(wǎng)四通八達，空氣質(zhì)量大大優(yōu)于其它城區(qū)，使整個瑯東成為最適合居住的城區(qū)?，槚|一直以來是各開發(fā)商的必爭之地，寸土寸金的土地催生了一大批高品質(zhì)的樓盤，使瑯東呈現(xiàn)一派群星璀璨之勢。五月份，金湖廣場鳴鑼開工，拉開了中央商務(wù)區(qū)（CBD）的龍爭虎斗。除了其他政府部門及金融機構(gòu)早已雄踞四周外，東南西北四面各樓盤皆“磨刀霍霍”，意欲在瑯東樓市的“華山論劍”中使出幾招漂亮招式。新城國際、佳和大廈、時代麗都都倚金湖廣場而建，憑借與金湖廣場近在咫尺的地理優(yōu)勢，備受買家追捧，銷售額扶搖直上。即將開盤的亞航財

13、富中心和規(guī)劃中的東方曼哈頓則力圖建成高品質(zhì)的商務(wù)寫字樓。今年熱銷的東方明珠花園最高價直逼6000元/平米。同時，南湖畔的樓盤或地塊也將隨南湖廣場的破土動工開始身價倍增。隨著南寧市周圍有土地使用權(quán)的再次開槌拍賣，位于瑯東南湖開發(fā)區(qū)的兩塊土地以超過200萬元/畝的價格再次刷新了瑯東的單位最高地價記錄，瑯東房地產(chǎn)競爭再次升極。據(jù)悉，靠近南湖后門的3塊絕佳觀景地塊均已被3家開發(fā)商以每塊逾億元的天價圈下。其中湖景方園已開始動工，一場景觀樓盤大戰(zhàn)已吹響號角。作為瑯東后花園的鳳嶺則顯得大器晚成，但其厚積薄發(fā)的實力不容忽視。國家康居示范小區(qū)翡翠園5月率先入市，打破了鳳嶺沉墨的格局；450畝大自然花園憑借三面青

14、山圍繞的景觀優(yōu)勢致力于打造高品質(zhì)低密度別墅群落，尚未開盤即受到市場追捧；即將動工的榮和山水美地則顯示出超級大盤豪氣干云的氣概，“兵馬未動，糧草先行”，耗巨資與中國教育界的泰山北斗北京大學(xué)合作，興辦西部第一所名校北大南寧附屬實驗學(xué)?！，槚|版塊代表南寧樓市發(fā)展水平，也是南寧大多數(shù)市民向往的居住地，平均價格區(qū)間在27004000元/平米之間。B、江南區(qū)、環(huán)道旁城郊房產(chǎn)逐漸升溫，造就工薪族圓置業(yè)夢，并吸引農(nóng)民進城。從榮和新城一期到三期的開發(fā)江南樓市開始起步，南寧幾大經(jīng)濟實用房都集中于此，去年以來江南區(qū)又成為大盤開發(fā)的新熱點，1000戶至6000戶的大盤陸續(xù)開盤，涌現(xiàn)出一股“江南熱”，二橋南小區(qū)、麗江村

15、、翠湖新城、金灣花城、江南新興苑、南國花園等無論規(guī)劃質(zhì)素優(yōu)劣都火爆熱銷。江南片區(qū)帶有典型的城郊文化特色，這里商販成群，是小生意人集結(jié)的區(qū)域，也是農(nóng)民進城，尋求發(fā)展機會的地方。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，購買江南樓房的近一半來自郊縣。江南片區(qū)的價格水平在13001600元/平米。環(huán)道的開通使兩旁的大盤著實火了一把，恒大新城是第一個最大的收益者。該片區(qū)隨即將會熱鬧起來，還有大量土地等待開發(fā)，比如東溝嶺片區(qū)，可以預(yù)見盡管該片區(qū)存在諸如殯儀館等不利因素，但隨著政府規(guī)劃力度加大和片區(qū)的發(fā)展，該片區(qū)將會是更多大盤。環(huán)道旁恒大新城價格在1800元/平米左右。C、老城中心區(qū)主要以舊城改造商業(yè)和商住項目為主新朝陽商業(yè)廣場、外

16、灘新城、華星時代廣場、閣蘭云天、新和平二期、福萊閣等商住項目銷售情況較為理想，同時也有酒店產(chǎn)權(quán)公寓和小戶型項目等新概念盤銷售良好，有的項目居然7天銷售一空。該片區(qū)價格在25003000元/平米之間。該片區(qū)土地幾乎已經(jīng)沒有庫存，但隨著政府加大舊城改造力度，舊城改造項目的可行性很大，目前大連萬達已經(jīng)進駐南寧，計劃投資12億元，打造南寧萬達商業(yè)廣場，并將引進沃爾瑪購物中心。據(jù)了解，濱江路4.6公里拆遷工程正在等待投資開發(fā)商的到來。D、大學(xué)路文化教育版塊雛形該片區(qū)集合了廣西大學(xué)、廣西民族學(xué)院等30多所大中院校，濃郁的教育文化氛圍將成為開發(fā)商追逐的重要商機。該片區(qū)還有相思湖、可利江、天雹水庫以及連綿的自

17、然山景構(gòu)成打造優(yōu)秀居住區(qū)的客觀條件。大學(xué)路版塊已經(jīng)吸引更多發(fā)展商的目光，目前該片區(qū)除了南寧市第一個商品房項目瑞士花園外，新盤文華園一期100%銷售完畢，二期已經(jīng)超過95%銷售率。該片區(qū)價格在2000元/平米左右。2、典型樓盤調(diào)查與分析江南區(qū)典型樓盤：項目江南新興夕苑開發(fā)商房產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司位置白沙大道與富寧路交匯占地面積122668總面積148135容積率1.21總戶數(shù)1790樓型多層戶型二房、小三房為主，其余一房至四房物業(yè)費0.45元均價1350銷售率100%評價房價低，8成30年按揭，置業(yè)門檻較低，良好的銷售率反映出該類樓盤的市場容量巨大。大學(xué)版塊典型樓盤：項目文華園開發(fā)商國凱地產(chǎn)位置大學(xué)東路

18、占地面積15萬平米總面積-容積率-總戶數(shù)-樓型多層戶型一房二房小戶型三房為主及四房物業(yè)費-均價一期1800二期2000銷售率一期100%二期90%評價房價低，8成30年按揭，置業(yè)門檻較低，良好的銷售率反映出該類樓盤的市場容量巨大。快速環(huán)道典型樓盤：項目恒大新城開發(fā)商恒大地產(chǎn)位置快速路秀廂大道占地面積418畝總面積51.7萬容積率1.88總戶數(shù)5550樓型多層及2棟小高層戶型兩房，三房為主物業(yè)費0.55元均價1700-1800銷售率95%評價市區(qū)的工薪上班一族成為這里主要客戶，江北的低價大盤造就該盤不俗的銷售率?，槚|新區(qū)典型樓盤：項目南湖碧園開發(fā)商碧園地產(chǎn)位置碧湖北路占地面積65畝總面積-容積率

19、-總戶數(shù)900樓型小高層、中高層戶型四房物業(yè)費0.8元均價3000銷售率99%評價瑯東新區(qū)的發(fā)展與南湖美景使該盤成為一次置業(yè)者重要選擇，經(jīng)過一年的消化已經(jīng)所剩無幾。瑯東鳳嶺典型樓盤：項目翡翠園開發(fā)商中房集團位置瑯東鳳嶺民族大道占地面積512畝總面積47.88萬容積率1.125總戶數(shù)2166樓型多層、小高層、別墅戶型大三房、四房及以上物業(yè)費-均價3200銷售率第一批1100戶一個月50%評價相當(dāng)于把怡翠搬到蓮花山北山，各路精英前來捧場銷路當(dāng)然不錯，要知道規(guī)劃雖然不錯，但是先建物業(yè)管理中心而非抓緊建房或環(huán)境的做法可不多見3、主要開發(fā)商介紹南寧市注冊開發(fā)企業(yè)300多家，有項目企業(yè)100多家，其中較為

20、知名的有名稱性質(zhì)簡介代表樓盤中房集團國有企業(yè)成立二十年，注冊資金8121萬元，為一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名秀小區(qū)、麗江村、望仙坡小區(qū)、碧湖山莊福來閣、翡翠園房產(chǎn)業(yè)國有1992年成立，1995年起開發(fā)安吉新城、北湖安居小區(qū)、冃秀企業(yè)地產(chǎn)，二級開發(fā)企業(yè)花園、維也納花園、江南新興苑榮和房產(chǎn)民營企業(yè)榮和新城造就了榮和地產(chǎn)，使之成為南寧市場不可忽視的主流發(fā)展商榮和新城、榮和山水美地（3000畝占地，已經(jīng)引進北大附屬學(xué)校）新萬通集團民營企業(yè)與萬通集團、紅石地產(chǎn)為關(guān)聯(lián)企業(yè)，多個高端樓盤的成功積累的企業(yè)品牌，該公司極為重視企業(yè)文化歐景庭園、歐景城市廣場、澳洲麗園、陽光1004、三級市場今年上半年二手房交易1878套

21、，16.8萬平米，同比增長23.7%。、客戶分析1、客戶群體構(gòu)成A、年齡結(jié)構(gòu)南寧購房者重要為2045歲之間。購房與年齡存在一定相對的關(guān)系，比如：江南區(qū)購房者以2030歲為主，主要選擇可以圓年輕人置業(yè)夢的低價盤；瑯東新區(qū)的購房多為二次和重復(fù)置業(yè)為主，年齡在30歲以上40歲以下為主。B、文化層次與職業(yè)特征與南寧片區(qū)層次差異一樣，選擇不同區(qū)域的客戶大致也代表了其職業(yè)與層次。比如瑯東新區(qū)是城市新貴的聚集地，當(dāng)然也是江南普通工薪族置業(yè)者向往的理想居住地。據(jù)建行統(tǒng)計資料，購房者文化構(gòu)成大學(xué)以上占16%，大專21%，中專（高中）占52%，初中以下11%。C、收入水平南寧平均工資800元/月左右，月薪2000

22、以上的即是高薪一族。從目前銀行按揭統(tǒng)計和售樓員了解看，南寧一部分人愿意一次性付款，一大部分人則選擇最長的按揭年限30年，這也說明兩極分化的情況相當(dāng)明顯。D、區(qū)域歸屬據(jù)了解，南寧美麗的城市環(huán)境和購房入戶使得外地廣西有錢人紛紛進入南寧尋找屬于自己的棲息地。許多樓盤購房客戶是來自南寧以外廣西其他周邊城市，比例可能在40%以上。2、客戶消費習(xí)慣與特點房地產(chǎn)消費習(xí)慣A、關(guān)注重點是地段。比如有相當(dāng)大的居民把瑯東新區(qū)作為理想居住地，而經(jīng)商人士則偏愛老城商業(yè)區(qū)，不愿意離開老城區(qū)，又比如“寧要江北一張床不要江南一套房”的說法，都說明了這一點。但這并非絕對，為了解決基本居住需求的工薪一族同樣選擇了價格承受能力低的

23、江南區(qū)樓盤。隨著時間的推移，隨著樓盤素質(zhì)和特點加強，這種觀念正在逐步改變。B、樓型與戶型選擇從實際樓盤供應(yīng)看，小三房以下的戶型與深圳相差無幾，大三房的則有部分供應(yīng)120130平米戶型。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，消費者希望購買80100平米的住宅占50%，購買多層的占59%，購買小高層的占25%，希望購買高層的占14%。房地產(chǎn)消費特點A、能夠接受新鮮事物。南寧地產(chǎn)幾乎是與深圳作為參照對象，許多概念都來自深圳，從樓盤命名到規(guī)劃設(shè)計和戶型設(shè)計。8成30年按揭的風(fēng)行，南寧人要比深圳人更能超前消費。B、老客戶介紹(影響)比例很高。樸實好客的南寧人，喜歡和親朋好友住在一起，有的樓盤一個客戶可以帶來十?dāng)?shù)個新客戶前來購買

24、，在南寧客戶營銷就顯得特別重要。C、存在一批灰色收入的強勁購買力的買家。腐敗是南寧給大多數(shù)人的一個印象，雖然新班子上任后有所改善，但“交流干部”的說法非常流行，作為廣西首府，“干部交流”現(xiàn)象仍然很嚴重。這就存在一批具備強勁購買力的特殊客戶群體，其容量有多大無法估計，但是幾乎所有開發(fā)商、代理商和售樓員都提到了這個潛在需求。D、存在一定比例單位集體購房現(xiàn)象。交通銀行一次性購買300套住宅，某某鋁業(yè)公司從新萬通地產(chǎn)購置了300多套住宅，建設(shè)銀行正在與某某開發(fā)商洽談集體購買事宜，等等都說明這一波行情釋放量相當(dāng)大。E、消費者存在一定程度的跟風(fēng)和攀比現(xiàn)象。從摩托車到小車，南寧人都喜歡攀比，當(dāng)然作為大件的商

25、品房也不例外，這也是瑯東新區(qū)房子旺銷的原因之一。從一定比例客戶借錢買房也可以證明。但同時這也將成為銀行放貸的風(fēng)險，開發(fā)商也存在一定的回購風(fēng)險，雖然目前沒有出現(xiàn)任何跡象。三、同業(yè)訪談印象1、政府南寧市房地產(chǎn)是“溫開水”，未曾經(jīng)歷或凍或燙的大起大落，一直處于平穩(wěn)增長情況，積壓樓宇主要是寫字樓，近年開發(fā)的住宅項目幾乎沒有空置。2、開發(fā)商政府對城市建設(shè)的力度較大，對地產(chǎn)開發(fā)非常支持，南寧作為首府城市，近年開發(fā)剛剛進入黃金期，市場購買力強勁。政府已經(jīng)把房地產(chǎn)作為南寧市支柱性產(chǎn)業(yè)，對地產(chǎn)開發(fā)相當(dāng)支持，如舊城改造項目，政府甚至為了抵住數(shù)百個職工聚眾抵抗拆遷工作可以出動數(shù)百個防爆警察，以及可以拆除人民銀行的金

26、庫等方面可以看出政府對城市建設(shè)和地產(chǎn)開發(fā)的重視程度。據(jù)南寧市企業(yè)調(diào)查隊于7月12日公布今年第二季度企業(yè)景氣調(diào)查報告表明：南寧市企業(yè)家對預(yù)期經(jīng)濟充滿信心，其中房地產(chǎn)業(yè)信心指數(shù)創(chuàng)下歷史最高的15429點，外商及港澳臺投資企業(yè)信心指數(shù)的增幅也創(chuàng)下近年來的最大值。在南寧品牌價值較難體現(xiàn)，小開發(fā)商小項目仍然很容易操作成功。3、代理商由于市場行情不錯，開發(fā)商不愿意投入過多而且也可以把房子賣掉代，理商的作用不明顯。南寧第一策劃人-寶資通的秦楓認為，南寧地產(chǎn)可以持續(xù)發(fā)展到2010年。合富輝煌認為南寧地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展5年應(yīng)該問題不大。盈創(chuàng)置業(yè)的雷總認為南寧房地產(chǎn)良好勢頭可以保持35年。4、銀行自1999年以來，銀行

27、對房地產(chǎn)發(fā)展信心十足，如工行除了電站等大型項目外重點都放在了商品房按揭上面，特別的是，工行只要簽完合同填一張表即可放款。第 頁共22頁第三部分關(guān)聯(lián)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計1、招投標(biāo)程序：南寧市規(guī)劃設(shè)計主管單位為南寧市規(guī)劃局及建設(shè)局，建筑面積超過20000平方米的建設(shè)項目需由規(guī)劃局組織進行設(shè)計招標(biāo)。住宅小區(qū)項目需首先進行規(guī)劃招標(biāo)，規(guī)劃確定后可進行分項委托。2、本地設(shè)計單位：南寧市本地建筑設(shè)計單位實力較強的是廣西建筑綜合設(shè)計研究院（簡稱：綜合院）、南寧市建筑設(shè)計院（簡稱：市院）及廣西大學(xué)建筑設(shè)計院（簡稱：西大）。1）廣西建筑綜合設(shè)計研究院成立于1953年，原名廣西綜合設(shè)計院，是廣西最早、規(guī)模最大的的一家承攬

28、民用及工業(yè)項目的綜合性建筑設(shè)計院，是國家甲級建筑設(shè)計院。1996年在全國省、直轄市及以上建筑設(shè)計院綜合實力名列第10位，1997年進入全國各行業(yè)勘察設(shè)計單位綜合實力百強行列，1998年獲得IS09001質(zhì)量體系認證。全院現(xiàn)有職工603人，專業(yè)技術(shù)人員464人，其中高中級建筑師及工程師351人。國家一級注冊建筑師22人，一級注冊結(jié)構(gòu)師53人，并在深圳、珠海等地具有分支機構(gòu)。主要作品有珠海鴻景花園、南寧西園飯店10號樓、新華社深圳貝嶺居等。2）南寧市建筑設(shè)計院成立于1965年5月，是全國最早一批獲得國家甲級建筑設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計院之一，并于1999年通過國家建設(shè)部甲級設(shè)計資格認證。全院現(xiàn)有職工205人

29、，其中高級建筑師及工程師62人。國家一級注冊建筑師6人，一級注冊結(jié)構(gòu)工程師13人，并在珠海、北海、防城港和海南設(shè)有分支機構(gòu)。主要作品有南寧市政府新址建筑群、潤華大廈、南寧市金融中心、南寧朝陽花園等。近年來在住宅小區(qū)項目上涉足較多，此次考察的多個項目均為市院作品，同時因為其余政府主管部門的良好關(guān)系，在項目的報批報建上享有一定的優(yōu)勢。廣西大學(xué)建筑設(shè)計院是由廣西大學(xué)建筑系部分老師成立的松散的建筑設(shè)計機構(gòu)，因背靠學(xué)校，享有得天獨厚的人力資源優(yōu)勢，但管理松散。3、設(shè)計狀況：目前已有較多項目采用有外地甚至外籍設(shè)計事務(wù)所進行方案設(shè)計，由本地設(shè)計院進行施工圖設(shè)計的方式進行，外地設(shè)計院主要來自于廣州，外籍事務(wù)所

30、設(shè)計項目現(xiàn)有澳洲麗景及歐景花園，均為澳大利亞柏濤作品。環(huán)境設(shè)計力量匱乏，南寧市現(xiàn)尚未有專業(yè)的環(huán)境設(shè)計事務(wù)所，僅有一家園藝設(shè)計單位，目前項目的環(huán)境設(shè)計均由建筑設(shè)計院包攬。4、設(shè)計取費：了解中均表示按照2002年國家設(shè)計行業(yè)取費標(biāo)準修訂本收取，但可根據(jù)項目情況具體商談，通常從方案到施工圖在2030元/平方米范圍。5、設(shè)計審查：廣西現(xiàn)已實行了設(shè)計審查機制，施工圖完成后根據(jù)工程大小報送區(qū)建設(shè)廳或是建設(shè)局，由政府主管部門指定審圖機構(gòu)并下委托書進行施工圖審查，周期通常為15天，審查重點主要是方案是否滿足國家相關(guān)法規(guī)、強制性規(guī)范及公眾利益。南寧市目前審圖機構(gòu)現(xiàn)有四家，其中綜合院和市院均有審圖機構(gòu)。、工程建設(shè)

31、1、主要施工企業(yè)：有廣西建工集團、南寧市建筑安裝工程公司、廣西中建工程公司、南寧市基礎(chǔ)工程總公司等一批一級資質(zhì)企業(yè)。2、結(jié)構(gòu)選型與成本：在住宅建設(shè)中，目前南寧市多層住宅結(jié)構(gòu)采用磚混結(jié)構(gòu)形式的還占大多數(shù)，高層、小高層及部分高檔多層住宅采用框架形式；多層住宅多為自然基礎(chǔ)，故整體建安成本能控制在800元/平方米以下，最低甚至能達到300元/平方米的主體造價水平。3、其他：外墻裝飾材料南寧市政府全力推廣涂料，限制面磚的使用；門窗以鋁合金門窗為主，也有部分新建項目采用塑鋼門窗；交房標(biāo)準仍以毛坯房為主，但有部分新興項目，如翡翠園等開始推行廚房、衛(wèi)生間精裝修的交房方式，同時開發(fā)商起點較高，如翡翠園項目櫥柜采

32、用的就是韓麗櫥柜系列。三、中介代理1、主要代理商：南寧房地產(chǎn)代理公司有100多家，目前有項目在操作的不到十家，以寶資通、合富輝煌、盈創(chuàng)置業(yè)為該行業(yè)主流代理機構(gòu)。2、策劃水平與取費：南寧地產(chǎn)的策劃模式主要為抄襲式，在南寧可以看到不少深圳樓盤的包裝形式，較有特色的獨創(chuàng)樓盤策劃并不多見。取費標(biāo)準在122%之間，代理方式有包銷、包廣告費等各種形式。四、媒體傳播1、主要媒體：有南國早報、南寧晚報、八桂都市報、有線電視臺、廣播電臺等新聞媒體。目前南寧房地產(chǎn)廣告投放量最大的主要是南國早報，可以見到一些整版廣告，這是南寧的特區(qū)報，是硬廣告的核心載體，另外南寧晚報也有一個樓盤推薦專欄，主要為“豆腐快”廣告，以及

33、部分樓盤也會采取電視及廣播等媒體投放。2、取費：南國早報整版約3.6萬元，一般的路牌廣告一年十幾萬元。第 頁共22頁第四部分綜合分析、南寧房地產(chǎn)市場特點分析1、市場管理走向規(guī)范國土資源局成立了地產(chǎn)交易中心土地市場專門負責(zé)土地掛牌交易，預(yù)售房屋竣工后需要辦理銷售證等按部就班的程序，使市場日趨規(guī)范，但也降低了地產(chǎn)開發(fā)的效率。2、工程造價成本較低造就低價房仍然可以賺取可觀利潤一個商品房項目銷售均價1200元/平米，在我們看來是不可思議的，但是仔細分析，其成本利潤率還是可以超過30%。3、商品房和安居房混合一個項目60%是經(jīng)濟適用房，40%是商品房，這是2000元以下樓盤的共同特點。同時也存在一個項目

34、多個開發(fā)商共同開發(fā)的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象主要存在于低檔樓盤，而且安居房的購買條件審查較為嚴格。4、客戶構(gòu)成范圍極廣盡管南寧近期火爆的東方明珠花園（單棟高層）最高價達到6000元/平米，而江南樓盤最低的只有800元/平米，可以想見，“只要一兩萬元首期，每月交納三四百元”的客戶范圍幾乎達到了廣泛的極限。近一半的購房者為非南寧戶籍，據(jù)建設(shè)銀行抽樣統(tǒng)計，購房者中南寧戶籍占49%，廣西戶籍占34%，全國戶籍占17%。5、南寧開發(fā)商資金實力不足，銀行貸款、墊資和定金等預(yù)收卡款成為大多數(shù)開發(fā)商的重要資金來源。可以看一組數(shù)據(jù)：1-6月，全區(qū)累計到位資金52.95億元，大大超過同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額，從而保證了全區(qū)房地

35、產(chǎn)開發(fā)投資的強勁增長。其中：國內(nèi)貸款10.94億元，增長116.4%，自籌資金11.55億元，增長23.4%，定金及預(yù)收款14.77億元，增長27.6%。而且自籌資金中有很大比例是施工單位、材料供應(yīng)商等他方所墊資。二、南寧房地產(chǎn)市場潛力分析南寧房地產(chǎn)需求量分析雖然從調(diào)查訪問的情況看，無論政府、開發(fā)商、代理商、設(shè)計院、售樓員、銀行都在傳達一種聲音，南寧房地產(chǎn)已經(jīng)進入黃金期：有效供應(yīng)不足以滿足市場需求，目前仍然處于賣家市場。但我們?nèi)孕枰治鲆幌履蠈幍氖袌鰸摿?。南寧市人均GDP超過1300美元。根據(jù)有關(guān)研究,在人均GDP達到1000美元時，住宅市場開始啟動；在1000美元到4000美元之間時，是住宅

36、行業(yè)的高速發(fā)展時期。業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)策劃同行對國家十幾個大中城市幾年的跟蹤調(diào)查,按城市常住人口,每人每年新增的購買力是一平方米。根據(jù)人口普查,南寧市區(qū)實際人口已經(jīng)超過170萬,即每年的需求量應(yīng)在170萬平米。另外,南寧作為廣西首府,具備出色的居住環(huán)境,是周邊縣市人口向往的地方,同時,隨著戶籍政策的放開,農(nóng)村城市化,“農(nóng)民進城”已經(jīng)成為一種必然,按照2010年增長到275萬人口的規(guī)劃,即每年要產(chǎn)生15萬機械增長人口,以每人10平米居住面積計算,南寧每年增加150萬平米的需求,即每年需求量將達到320萬平米。三、南寧房地產(chǎn)市場機會分析1、南寧快速的城市發(fā)展給房地產(chǎn)帶來前所未有的機會南寧市南寧市的快速環(huán)道

37、開通,外環(huán)道、南粵高速路、南憑高速路即將在明年底開通；再有南寧市正在以前所未有的速度加快城市市政建設(shè)道路加寬修補、水電氣先于房地產(chǎn)開發(fā)到位、高爾夫球場竣工、會展中心建成；又有,東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動建設(shè)等等。南寧市的城市發(fā)展題材異常豐富,南寧市將有機會成為云、貴、桂各中小城市的一個經(jīng)濟發(fā)動機,城市的發(fā)展無疑是房地產(chǎn)業(yè)的最大利好。2、南寧市政府強勢的規(guī)劃執(zhí)行能力是地產(chǎn)持續(xù)開發(fā)的信心保證政府的規(guī)劃執(zhí)行能力強勢從舊城改造和瑯東新區(qū)的規(guī)劃實施可見一斑。3、南寧房地產(chǎn)直接競爭并未開始，地產(chǎn)開發(fā)處于較為低級的狀態(tài)，專業(yè)性強的強勢品牌公司將有很大的市場占有空間。南寧品牌公司區(qū)區(qū)可數(shù)，中房集團等國有企業(yè)雖然開發(fā)

38、效率和水平低下卻仍然可以巍然而立，而一些民營企業(yè)雖然實力不濟但仍然可以“以小博大”，因此，品牌公司的進入將改變南寧樓市格局，南寧地產(chǎn)界將開始重新洗牌。四、南寧房地產(chǎn)贏利能力分析1、案例假設(shè)：假設(shè)某地塊位于四級用地的大學(xué)路西段，土地基準價格為600元/平米，假設(shè)容積率為1.2，樓面地價500元/平米，假設(shè)樓型以多層為主，建安成本預(yù)計為800元/平米，彈性成本100元/平米，總體成本以1400元/平米計。該片區(qū)目前價格18002000元/平米，可以得出該地塊的成本利潤率28%43%。2、恒大新城案例：樓面土地單價：132元/平米；前期工程費單價；41元/平米；建安工程成本單價773元/平米；基礎(chǔ)設(shè)施費單價：134元/平米