房地產(chǎn)合作開發(fā)項目開發(fā)管理委托管理方案模版

1、xxxx項目委托管理原則甲方：xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方：xx投資管理有限公司丙方：xx地產(chǎn)股份有限公司丁方：項目公司（待設(shè)立）鑒于：甲、乙兩方認可丙方的專業(yè)能力，經(jīng)三方友好協(xié)商，甲、乙兩方同意丁方將本項目的運營管理工作依照商定的條件和職權(quán)，委托給丙方經(jīng)營。丙方自愿依照商定，在甲、乙兩方的監(jiān)督下，承接本項目的運營管理工作。1、定義：除非上下文中另有所指，下列簡稱在本方案中具有以下含義：1.1、本項目：xx市xx區(qū)的xx地塊（土地編號：xx）。1.2、委托管理費：指由丁方向丙方支付的，包括本項目的日常經(jīng)營管理費用與丙方考核獎金的總和。1.3、日常經(jīng)營管理費用：指丙方為丁方及本項目提供管理服務(wù)支持

2、所發(fā)生的費用，包括但不限于：提供的人員（包括銷售人員）薪資（含提成、獎金、社保、公積金等）、管理、技術(shù)支持費用、行政辦公費用等支持丁方及本項目運營所需的成本。僅不包括因丁方外部融資等行為造成或產(chǎn)生的財務(wù)費用、丁方所需支付的所有稅金和行政收費以及本項目的銷售費用。1.4、創(chuàng)造凈利潤：指以丙方編制的，經(jīng)丁方公司董事會確認的項目開發(fā)綱要為依據(jù)，根據(jù)本項目的銷售價格、動態(tài)成本等計算出來的本項目預(yù)計可以形成的凈利潤。1.5、銷售費用：指本項目在銷售過程中發(fā)生的保險費、包裝費、展覽費和廣告費、修理修繕費、預(yù)計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本項目而外聘的銷售機構(gòu)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費、折舊費等經(jīng)營

3、費用。不包括與丁方建立勞動關(guān)系的銷售人員的薪酬（包括提成、獎金、社保、公積金等）等行政費用（行政費用已包含在包干的日常經(jīng)營管理費用中）。銷售費用不計入委托管理費中。2、委托管理原則2.1、全面委托原則：甲、乙兩方委托丙方對項目進行開發(fā)xx和經(jīng)營管理，在經(jīng)丁方董事會審核通過的項目開發(fā)綱要、年度運營計劃及資金計劃的框架內(nèi)，依照丙方的內(nèi)部管控體系，負責項目的經(jīng)營管理工作，包括日常經(jīng)營決策權(quán)、年度資金計劃和目標成本監(jiān)控下的財務(wù)支付權(quán)、機構(gòu)設(shè)置權(quán)、人員聘免與考核獎懲權(quán)、以及其它經(jīng)丁方董事會批準授予的權(quán)限?？紤]到本項目中的酒店物業(yè)為甲方自持物業(yè),并由甲方負責酒店建成后的運營管理,項目開發(fā)過程中涉及到酒店部

4、分的材料設(shè)備選型與采購甲方有最終的決策權(quán)。酒店部分的精裝部分的工程管理是否委托丙方管理介時由甲方?jīng)Q定。2.2、信息全面透明的原則：丙方需依照本協(xié)議的商定，將涉及本項目運營中的開發(fā)進度、銷售、成本、市場等信息定時以報表的形式（報表的具體格式見本協(xié)議下文商定）報送給丁方董事會指派人員，對一些突發(fā)的重大影響本項目經(jīng)營的信息，如安全質(zhì)量事故、重大客戶投訴等，丙方需在本方案商定的時限內(nèi)及時準確的報告給丁方董事會指派人員。2.3、代理原則：丙方接受甲、乙兩方的委托，為丁方及本項目提供專業(yè)服務(wù)，丙方委派至丁方從事經(jīng)營管理的人員應(yīng)當與丙方根據(jù)法律規(guī)定建立勞動關(guān)系，并根據(jù)本協(xié)議的商定作為丙方雇員為丁方提供服務(wù)，

5、與丁方不發(fā)生勞動關(guān)系。丙方承擔上述人員的薪資福利（包括獎金、社保、公積金等）并對上述人員承擔全部雇主責任。如因丙方委派至丁方從事經(jīng)營管理的人員的責任，給丁方造成經(jīng)濟損失的，由丙方承擔賠償責任。2.4、指派聯(lián)系人原則：在執(zhí)行本協(xié)議的過程中，丙方和丁方董事會需指派固定的聯(lián)系人，并依照如下通訊方式發(fā)送書面資料文件或進行聯(lián)絡(luò)，如任何一方通訊方式發(fā)生變化，應(yīng)及時以書面形式通知對方當事人，否則依照本方案所載辦公地址寄出書面資料文件即視為已向?qū)Ψ匠晒λ瓦_。丙方聯(lián)系人丁方董事會指派聯(lián)系人通信辦公地址郵政號碼聯(lián)系電話聯(lián)系傳真號碼聯(lián)系電子郵件聯(lián)系人姓名3、委托經(jīng)營管理的內(nèi)容3.1、丁方持有的xx市xx區(qū)的xx地塊

6、開發(fā)工作的日常管理： 3.1.1、公司職工或員工管理和專業(yè)培訓(xùn)，包括但不限于：3.1.1.1、乙方指派丙方一名具備專業(yè)能力和職業(yè)操守，以及一定實際操作經(jīng)驗的專業(yè)人員擔任項目總經(jīng)理（丁方總經(jīng)理），經(jīng)丁方董事會批準后聘用。甲、乙兩方可各派遣1名具備較強地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗的人士在項目公司擔任副總經(jīng)理或其它同等職位，具體人選經(jīng)項目總經(jīng)理同意后，由丁方董事會審批聘用。同時，乙方有權(quán)派遣一名財務(wù)總監(jiān)，甲方有權(quán)派遣一名財務(wù)部經(jīng)理，負責項目資金管理相關(guān)工作，財務(wù)總監(jiān)和財務(wù)經(jīng)理的任命經(jīng)丁方董事會審批后生效。3.1.1.2、甲、乙兩方還可以向丙方推薦擔任丁方專業(yè)部門副職的專業(yè)人員，本著雙向選擇的原則，經(jīng)丙方考察合格

7、后，由丁方進行錄用，其人事關(guān)系轉(zhuǎn)入丁方，參加丁方內(nèi)部組織的考核，薪酬福利也全部在丁方支付，并納入托管費支付范圍。除此之外，甲、乙兩方也可向項目派遣成本、工程等專業(yè)交流人員，派遣人員視情況安排適合的工作職責，必須服從項目總經(jīng)理的統(tǒng)一管理，同時，派遣人員的工資費用等由甲、乙方自行承擔，不納入托管費支付范圍。3.1.1.3、丙方根據(jù)內(nèi)部管理的需要制定公司的內(nèi)部管理制度，并監(jiān)督項目從業(yè)人員有效的執(zhí)行制度；根據(jù)本項目的開發(fā)需要，設(shè)計合理的項目崗位，并根據(jù)崗位，派出合適的專業(yè)人員來負責相關(guān)崗位的工作。3.1.1.4、丙方應(yīng)確保丁方職工或員工的勞動關(guān)系期限與本項目的開發(fā)期限一致，如項目開發(fā)需要，勞動關(guān)系期限

8、確需超過開發(fā)期限的，需經(jīng)丁方董事會書面認可后方可繼續(xù)聘用。3.1.2、政府及客戶關(guān)系處理：包括但不限于：公司應(yīng)取得的xx、稅務(wù)、統(tǒng)計、xx、市政、規(guī)劃、國土房產(chǎn)等政府管理部門的批文及關(guān)系維護事宜；日常客戶關(guān)系的維護等。3.1.3、及時傳遞運營信息,包括但不限于:3.1.3.1、依照丁方董事會的要求，向董事會提交項目營運計劃及執(zhí)行情況，由董事會進行審批；3.1.3.2、根據(jù)管理需要,定時報送各種運營信息報表(設(shè)計、工程、營銷推廣、成本、項目進度計劃、資金計劃等)信息名稱上報頻率時限參考格式投訴月報每月每月25日未來3個月的現(xiàn)金流計劃每月每月第三個工作日成本月報每月每月25日銷售周報每周項目開始認

9、購后銷售月報每月每月第三個工作日工程月報每月每月10日前注：每個重要節(jié)點履行時，丙方須在24小時內(nèi)書面知會丁方董事會指派聯(lián)系人3.1.4、應(yīng)對和處理公司的如下重大突發(fā)、偶發(fā)事件：3.1.4.1、緊急法律事件快報內(nèi)容指引報送時間訴訟及仲裁案件1.事件描述；2.處理情況；3.風(fēng)險評估及改進措施收到起訴狀次日前知識所有權(quán)保護1.被侵害權(quán)利2.當事人3.公司措施及前景預(yù)測事發(fā)3個工作日內(nèi)3.1.4.2、客戶投訴：（丙方需于下述事件發(fā)生3小時內(nèi)電話通知丁方董事會指派聯(lián)系人，24小時內(nèi)遞交書面報告）3.1.4.2.1、重大投訴：已經(jīng)引發(fā)法律訴訟、已經(jīng)被媒體曝光、投訴發(fā)生一個月后仍未能得到有效解決或10人以

10、上的集體投訴。3.1.4.2.2、熱點投訴：可能引發(fā)法律訴訟或被媒體曝光、處理完畢后發(fā)生二次投訴、投訴一周以后仍未解決或3人以上的集體投訴，以及需要咨詢顧問支持和其他公司提供協(xié)助（包括經(jīng)驗支持）的投訴。3.1.4.3、媒體對項目的負面報道：（丙方需于下述事件發(fā)生3小時內(nèi)電話通知丁方董事會指派聯(lián)系人，并在24小時內(nèi)遞交書面報告）3.1.4.3.1、管理樓盤發(fā)生事故、火災(zāi)；3.1.4.3.2、遭遇全國性媒體采訪，未能排除負面報道可能的；3.1.4.3.3、災(zāi)禍、犯罪等突發(fā)事件，媒體報道可能性大的；3.1.4.3.4、發(fā)生客戶群訴或其他群體性沖突，可能引發(fā)媒體關(guān)注的；3.1.4.3.5、媒體以負面報

11、道相要挾，要求廣告權(quán)益的。3.1.4.4、事故、災(zāi)禍類信息：（丙方需于下述事件發(fā)生3小時內(nèi)電話通知丁方董事會指派聯(lián)系人，24小時內(nèi)遞交書面報告）3.1.4.4.1、遭受政府部門通報批評、經(jīng)濟處罰或其他要求項目停工或整改的事件；3.1.4.4.2、人員非正常傷亡（含猝死、自殺未遂）的各種突發(fā)性事件；3.1.4.4.3、公司職工或員工發(fā)生盜竊、斗毆等違反法律法規(guī)的事件，或職工或員工受到司法處理；3.1.4.4.4、職工或員工集體脫崗或投訴；3.1.4.4.5、他人故意干擾辦公秩序，嚴重影響公司聲譽的突發(fā)性事件；3.1.4.4.6、社會上的違法犯罪活動、損害社會安定的事件，對本項目及項目公司造成損害

12、，把公司或項目牽涉入內(nèi)的。3.1.4.5、工程事故3.1.4.5.1、合作方關(guān)系：（丙方需于事件發(fā)生之日起3個工作日以內(nèi)向丁方董事會指派聯(lián)系人遞交書面報告）3.1.4.5.1.1、監(jiān)理協(xié)議中止或終止；3.1.4.5.1.2、協(xié)議額200萬以上的材料協(xié)議中止或終止；3.1.4.5.1.3、協(xié)議額300萬以上的施工協(xié)議中止或終止。3.1.4.5.2、工程事故：（丙方需于事件發(fā)生24小時內(nèi)向丁方董事會指派聯(lián)系人遞交書面報告）3.1.4.5.2.1、在建項目發(fā)生死亡事故一人（含）以上；3.1.4.5.2.2、在建項目發(fā)生需要向政府主管部門通報的重大安全事故，如邊坡塌方、腳手架/模板/樁機/塔吊倒塌、火

13、災(zāi)、食物中毒等。3.1.4.5.3、質(zhì)量事故：（丙方需于事件發(fā)生24小時內(nèi)向丁方董事會指派聯(lián)系人遞交書面報告）3.1.4.5.3.1、在建項目發(fā)生預(yù)估損失在10萬元人民幣及以上或需要向政府主管部門通報的的項目重大質(zhì)量事故；3.1.4.5.3.2、保修項目因為臺風(fēng)、暴雨等特殊氣候環(huán)境，短期集中報修缺陷量達到10條/百戶（以項目每一期計算）。3.1.5、檔案管理：對公司各種證照、重要的協(xié)議、項目的技術(shù)資料文件等有效存檔，管理好各種檔案等。3.2、本項目運營管理：本協(xié)議簽署之后，丙方應(yīng)盡快提出項目開發(fā)前期工作計劃，在建筑方案形成過程中不斷深化項目成本估算與經(jīng)濟效益的初步測算，并溝通協(xié)調(diào)甲方、乙方履行

14、對方案的選擇與調(diào)整；在方案履行1個半月內(nèi)，丙方應(yīng)履行項目開發(fā)綱要（包括項目總體開發(fā)計劃、目標成本、銷售策略、銷售計劃以及經(jīng)濟效益測算等）的編制，并報丁方董事會批準；經(jīng)丁方董事會審批通過的項目開發(fā)綱要將作為未來對丙方工作進行考核和評價的依據(jù)。3.2.1、本項目應(yīng)取得的規(guī)劃、xx、土地等政府管理部門的批文及政府關(guān)系維護事宜。3.2.2、本項目開發(fā)的主要環(huán)節(jié)管理，主要任務(wù)包括：3.2.2.1、設(shè)計管理3.2.2.1.1、前期設(shè)計階段管理，包括如下工作：協(xié)助進行市場調(diào)查工作；參加項目策劃、調(diào)查、定位等前期工作，根據(jù)營銷推廣建議或意見，確定規(guī)劃及建筑設(shè)計、外裝、室內(nèi)、景觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等設(shè)計原則；為概念設(shè)

15、計提供規(guī)劃監(jiān)控要點。3.2.2.1.2、規(guī)劃設(shè)計（方案設(shè)計），包括如下工作：負責組織方案設(shè)計招標、評價；組織產(chǎn)品策劃方案的評價；協(xié)助進行項目策劃的前期技術(shù)性工作，包括總體規(guī)劃、單體方案構(gòu)思推敲至最后審定。3.2.2.1.3、擴初設(shè)計管理，包括如下工作：參加設(shè)計招投標資料文件、直接委托協(xié)議的談判、審核工作，并溝通協(xié)調(diào)與各設(shè)計單位和項目各專業(yè)的配合關(guān)系，監(jiān)控設(shè)計進度與質(zhì)量。作好委托設(shè)計或設(shè)計招標的組織工作、設(shè)計協(xié)議確認、設(shè)計費支付及設(shè)計質(zhì)量的把關(guān)工作；負責編制擴初設(shè)計任務(wù)書，向設(shè)計單位提供周邊市政管網(wǎng)等基本條件； 負責與設(shè)計單位的溝通聯(lián)系，對設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量、進度、成本限額等的監(jiān)控；組織包括政府職

16、能部門在內(nèi)的相關(guān)內(nèi)外部單位對擴初設(shè)計的評價工作。3.2.2.1.4、施工圖設(shè)計管理，包括如下工作：負責編制施工圖設(shè)計任務(wù)書，提出設(shè)計要求；負責對設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量、進度、成本限額等的監(jiān)控； 負責組織對施工圖的評價工作； 二次深化設(shè)計管理，進行部門間各專業(yè)的設(shè)計管理、溝通協(xié)調(diào)工作，參加確定各種影響建筑外觀、室內(nèi)效果、園林效果的材料及設(shè)備； 參加施工圖技術(shù)交底；負責勘察、設(shè)計隊伍的推薦、資質(zhì)審定、招標、委托、評定勘察報告和檔案管理；負責委托工程地質(zhì)勘察。3.2.2.1.5、設(shè)計變更管理，包括如下工作：負責方案設(shè)計后變更的審核、批準； 參加項目部所組織的對涉及外立面、景觀及重大建安成本的變更評價； 負

17、責對業(yè)主裝修的技術(shù)問題（如增容）進行現(xiàn)場勘察，并提出方案； 負責涉及顧客變更的技術(shù)和設(shè)計方面的評價。3.2.2.1.6、成本管理，包括如下工作：負責落實以目標成本為限額的擴初及施工圖設(shè)計；負責監(jiān)控設(shè)計變更、項目變更的成本，確保滿足目標成本的要求。3.2.2.1.7、材料選型及封樣，包括如下工作：提交項目材料清單,負責主要建筑裝飾材料的選型和封樣。3.2.2.1.8、其它，包括如下工作：建立機制對設(shè)計中出現(xiàn)的問題進行收集、評價、反饋、總結(jié)；對項目施工階段進行施工現(xiàn)場配合；組織設(shè)計類承包商的選擇及評價（包括招投標、議標和直接委托的組織）。3.2.2.2、營銷推廣管理：3.2.2.2.1、產(chǎn)品定位，

18、包括如下工作：編寫產(chǎn)品建議書；參加規(guī)劃設(shè)計方案的討論和評價。3.2.2.2.2、項目營銷推廣策劃，包括如下工作：根據(jù)公司市場分析和項目定位，負責營銷推廣策劃方案的制定及落實；根據(jù)項目定位報告，確定進度表；確定合作的企劃公司；明確項目的推廣總體方向；組織編寫項目營銷推廣策略；根據(jù)批準后的營銷推廣策劃方案，擬定銷售實施計劃。3.2.2.2.3、銷前管理，包括如下工作：根據(jù)公司年度經(jīng)營計劃制定年度銷售目標和計劃；制定關(guān)于銷售管理及服務(wù)標準；負責組織銷售展臺、售樓處布置方案策劃與實施； 負責策劃和管理銷售環(huán)境；參加選擇銷售代理公司，并參加銷售代理招標工作；負責銷售物料和資料文件資料的籌備； 負責代理公

19、司的管理和評估。3.2.2.2.4、銷售過程管理，包括如下工作：負責制定和監(jiān)控來訪客戶的接待流程； 負責銷售檔案和物料的管理； 負責房屋銷售，擬訂補充協(xié)議，交客服簽約崗審核；負責銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一管理和監(jiān)控； 負責銷售過程中的銷控管理及銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析。3.2.2.2.5、品牌管理，包括如下工作：按“xx地產(chǎn)”品牌體系，結(jié)合股東方的需求，對項目品牌進行系統(tǒng)管理；制定符合股東方要求的品牌推廣戰(zhàn)略；組織、實施品牌推廣活動；項目標識以及各種媒介廣告的定版。3.2.2.2.6、營銷推廣費用管理，包括如下工作：審核及監(jiān)控項目的營銷推廣費用預(yù)算。3.2.2.2.7、物業(yè)管理策劃，包括如下工作：負責策

20、劃項目物業(yè)管理方案；在項目物業(yè)外包時，參加選擇物業(yè)管理公司。3.2.2.2.8、工地現(xiàn)場營銷推廣場地的管理，包括如下工作：負責組織工地現(xiàn)場營銷推廣場地布置方案策劃和評價； 負責組織工地現(xiàn)場營銷推廣場地的驗收； 負責工地現(xiàn)場營銷推廣場地的使用管理和處置。3.2.2.2.9、廣告管理，包括如下工作：負責年度廣告費用預(yù)算編制； 負責項目廣告月度計劃制定和項目廣告價格審核； 廣告協(xié)議文本的管理，包括匯總、編號、歸檔等工作 ；廣告協(xié)議辦理； 廣告月度付款計劃的申報； 廣告效果的評估，包括：項目、品牌、活動等；公司媒體資源、廣告公司的統(tǒng)一管理和關(guān)系維護 。3.2.2.2.10、其它事務(wù)，包括如下工作：安排

21、測量單位預(yù)售查丈和竣工查丈； 配合公xx施的驗收和移交；負責辦理預(yù)售申請；領(lǐng)取預(yù)售許可證。3.2.2.2.11、營銷推廣供應(yīng)商的選擇，包括如下工作：組織營銷推廣承包商的選擇工作(包括招投標、議標和直接委托的工作)；組織營銷推廣類承包商的招投標工作。3.2.2.3、工程管理3.2.2.3.1、工程技術(shù)管理，包括如下工作：負責確定主要設(shè)備參數(shù)，參加主要材料設(shè)備的招標采購； 對于重大施工方案組織專家進行評價；組織工程例會以及各種技術(shù)交底和答疑；負責對業(yè)主重大投訴（涉及工程技術(shù)方面）的技術(shù)核查，并提出處理解決方案；組織施工圖技術(shù)交底。3.2.2.3.2、變更管理，包括如下工作：負責（重大）設(shè)計變更的審

22、核；參加對涉及重大建安成本變更的評價；負責協(xié)助涉及顧客變更的重大技術(shù)和設(shè)計方面的評價。3.2.2.3.3、工程進度、質(zhì)量與安全文明管理，包括如下工作：負責項目工程進度、質(zhì)量、安全文明施工情況檢查、督促；負責跟蹤項目工程質(zhì)量通病防治情況，并做出總結(jié)；參加各階段的工程和樣板間驗收；負責落實工程安全文明施工大檢查；參加對工程供方的資質(zhì)預(yù)審。3.2.2.3.4、技術(shù)資料文件資料管理，包括如下工作：負責對項目工程技術(shù)、施工資料文件資料管理的督促、檢查；負責項目履行后的資料文件資料審核。3.2.2.3.5、工程協(xié)議管理，包括如下工作：負責擬訂工程施工協(xié)議，按內(nèi)控要求進行審批、簽署；負責協(xié)議生效后的協(xié)議管理

23、。3.2.2.3.6、報批報建管理，包括如下工作：負責規(guī)劃設(shè)計和工程施工的報批報建管理。3.2.2.3.7、招標管理，包括如下工作：負責組織招標工作小組進行工程及材料設(shè)備的招投標；組織和相關(guān)部門一同對工程供方的資質(zhì)預(yù)審和評價。3.2.2.3.8、材料設(shè)備采購，包括如下工作：確定項目材料和工程的采購方式；負責項目設(shè)備及材料采購總體計劃的編制和調(diào)整；負責工程及材料設(shè)備技術(shù)標書的編制；根據(jù)項目部的采購要求，負責編制材料采購月度實施計劃，執(zhí)行日常的采購作業(yè)；負責對授權(quán)范圍內(nèi)的直接采購活動的實施；負責不合格材料退貨的管理工作；負責擬訂工程材料采購協(xié)議，并組織相關(guān)部門會簽。3.2.2.3.9、供應(yīng)商的管理

24、，包括如下工作：負責收集供應(yīng)商信息，包括對供應(yīng)商的評價信息，建立供應(yīng)商信息庫；負責組織對供方進行資質(zhì)預(yù)審；負責對供貨不合格供應(yīng)商的信息反饋和督促整改。3.2.2.3.10、項目前期籌備，包括如下工作：溝通協(xié)調(diào)組織項目前期過程中的所有工作；負責施工前所有籌備工作的實施和督促；組織對本項目參建單位人員的培訓(xùn)；負責施工組織設(shè)計的評價及批準工作。3.2.2.3.11、進度管理，包括如下工作：負責組織根據(jù)項目總控計劃制定詳細的施工進度計劃；負責監(jiān)控項目施工進度計劃的實施情況，并及時進行調(diào)整；3.2.2.3.12、現(xiàn)場技術(shù)管理，包括如下工作：負責處理施工單位現(xiàn)場提出的技術(shù)問題；負責組織項目例會，溝通、溝通

25、協(xié)調(diào)施工過程中現(xiàn)場術(shù)問題；負責解決施工圖中出現(xiàn)的問題；3.2.2.3.13、質(zhì)量管理，包括如下工作：負責針對工程特點，編制質(zhì)量監(jiān)控要點計劃，明確職責權(quán)限，并負責實施；負責審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細則，監(jiān)督其計劃執(zhí)行情況, 并對監(jiān)理工作進行考核；負責對關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案的審核；組織施工各階段的工程驗收；質(zhì)量通病的防治和消除；負責對工程質(zhì)量情況進行定時的分析與改進,形成質(zhì)量分析報告。3.2.2.3.14、成本管理，包括如下工作：負責現(xiàn)場簽證權(quán)限范圍內(nèi)的審核把關(guān)；負責對施工單位工程進度付款的審核；負責對項目部成本監(jiān)控信息進行統(tǒng)計、歸檔、上報等工作。 3.2.2.3.15、安全文明管理，包括如下工

26、作：負責按安全文明管理的要求對施工現(xiàn)場進行管理；施工現(xiàn)場的社會治安的綜合治理；監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。3.2.2.3.16、材料管理，包括如下工作：參加建筑裝飾裝修材料選型；負責審核施工單位編制的材料及設(shè)備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行；負責編制項目材料清單及各階段的項目材料需求計劃；負責對材料封樣的現(xiàn)場管理；負責對施工單位材料進度報量的審核；負責材料驗收、材料證明資料文件資料收集和手續(xù)辦理；負責與供應(yīng)商、施工單位賬目的核對；負責權(quán)限范圍內(nèi)的材料采購工作；負責材料臺帳建立、維護工作。3.2.2.3.17、供應(yīng)商管理，包括如下工作：參加工程供方的資質(zhì)預(yù)審；施工過程中負責對供

27、應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)控、考評等；參加材料供應(yīng)商的評價。3.2.2.3.18、成本管理體系，包括如下工作：負責項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施；負責建立項目目標成本責任體系，并負責落實與考核；建立成本監(jiān)控預(yù)警機制。3.2.2.3.19、成本策劃，包括如下工作：負責在產(chǎn)品可研階段進行成本測算；負責目標成本的制定、監(jiān)控與調(diào)整；負責參加對建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計的經(jīng)濟性評價，評價通過后按要求編制目標成本指導(dǎo)書；負責編制招標經(jīng)濟標書，并對各投標單位的經(jīng)濟標書進行評價。3.2.2.3.20、成本動態(tài)管理，包括如下工作：負責對目標成本監(jiān)控范圍內(nèi)的重大支出進行會簽，避免目標成本的非預(yù)期超出；負責定時對項目成本進行

28、監(jiān)控，超出預(yù)期成本變更范圍的情況啟動預(yù)警程序；參加施工圖的經(jīng)濟評價，確保符合限額設(shè)計的要求。3.2.2.3.21、成本分析及效益評估，包括如下工作：負責項目后成本分析評價，并落實成本責任制；負責組織對已履行項目的效益評價及整理工作。3.2.2.3.22、招標管理，包括如下工作：依照丁方的企業(yè)性質(zhì)和相關(guān)規(guī)定組織招投標；3.2.2.3.23、協(xié)議審價及管理，包括如下工作：負責項目協(xié)議洽談；負責審定協(xié)議價格；負責項目協(xié)議生效后的協(xié)議管理。3.2.2.4、客戶關(guān)系管理3.2.2.4.1、客戶服務(wù)體系，包括如下工作：負責建立和完善客戶服務(wù)體系；負責建立公司客戶服務(wù)標準和服務(wù)流程；負責依照服務(wù)標準進行各界

29、面的服務(wù)質(zhì)量的檢查和抽查。3.2.2.4.2、客戶投訴處理，包括如下工作：負責接收客戶通過電話、來訪及各界面直接傳遞上來的各種投訴； 負責組織溝通協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門處理客戶投訴，并進行跟蹤；負責對客戶投訴處理的結(jié)果進行回訪；負責記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； 負責定時對客戶投訴進行分析。3.2.2.4.3、客戶滿意度調(diào)查，包括如下工作：組織開展公司的客戶滿意度調(diào)查活動； 負責對顧客滿意度調(diào)查結(jié)果的分析,和定時向管理層報告。 3.2.2.4.4、客戶關(guān)系管理，包括如下工作：負責收集、輸入和維護客戶信息資料文件資料； 負責策劃、組織、實施客戶活動。3.2.2.4.5、服務(wù)信息的分析利用，包括

30、如下工作：組織各界面準確地對客服信息進行統(tǒng)計分析；參加項目開發(fā)前期的產(chǎn)品定位策劃、實施方案設(shè)計工作。3.2.2.4.6、危機管理，包括如下工作：負責建立危機管理風(fēng)險防范體系；策劃關(guān)于危機處理預(yù)案。 3.2.2.4.7、銷售事務(wù)辦理，包括如下工作：內(nèi)部認購/預(yù)訂登記管理和正式認購管理；審核補充協(xié)議，與顧客簽訂銷售協(xié)議；對項目簽約資料文件資料及協(xié)議進行會簽；負責在公司指派范圍內(nèi)選擇按揭銀行，并負責銷售回款；客戶簽約前后回款跟蹤，以及客戶按揭月還款跟蹤及統(tǒng)計；負責辦理銷售后的相關(guān)所有權(quán)辦理工作，包括：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、面積補差、買賣協(xié)議備案并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理房產(chǎn)證；負責組織項目入伙策劃；跟物

31、業(yè)公司進行后期對接。3.3、工作交接：甲、乙、丙三方應(yīng)對丁方及本項目的前期工作進行交接，具體包括：3.3.1、丙方應(yīng)組織符合項目開發(fā)要求的專業(yè)人員承接丁方的工作。3.3.2、關(guān)于交接的具體事宜，由甲乙丙三方簽署交接備忘錄進行確認。4、丁方董事會的權(quán)利和義務(wù)4.1、丁方董事會有權(quán)在丙方對丁方及本項目運營過程中的所有事項進行監(jiān)督、審計等工作。4.2、丁方董事會有權(quán)調(diào)閱丁方及本項目的全部資料文件資料、批文、證書、賬簿、協(xié)議、憑證等所有資料文件。4.3、丁方董事會批準，由丁方向丙方支付委托管理費（包括月費）4.4、在丙方受托對本項目進行運營管理的過程中，有如下情況或事項時，需經(jīng)丁方董事會審批方可執(zhí)行：

32、4.4.1、項目開發(fā)前期工作計劃、項目開發(fā)綱要（包括項目總體開發(fā)計劃、目標成本、銷售策略、銷售計劃以及經(jīng)濟效益測算等）、年度資金計劃、年度經(jīng)營目標等項目經(jīng)營的關(guān)鍵事項需由丁方董事會審批。4.4.2、如因開發(fā)策略調(diào)整、非丙方原因的功能或規(guī)劃調(diào)整、開發(fā)資金未能及時到位、市場或政策出現(xiàn)重大波動、不可抗力出現(xiàn)或其他因素致使丁方董事會批準的經(jīng)營計劃（以下簡稱為原定經(jīng)營計劃）中的開工、開盤、竣工備案、入住這四個節(jié)點較原定經(jīng)營計劃發(fā)生變化推遲超過一個月（含本數(shù)）或影響到本項目年度結(jié)算額指標。4.4.3、本項目各分期目標成本較原定經(jīng)營計劃變化超過5%（含本數(shù)）。4.4.4、年度銷售面積、銷售金額、銷售回款、利

33、潤較原定經(jīng)營計劃調(diào)減幅度超過5%（含本數(shù)）。4.4.5、銷售定價和價格調(diào)整。4.4.6、銷售折扣的確認。4.4.7、變更招標程序或非最低價中標結(jié)果的確認。4.4.8、項目開發(fā)過程中動態(tài)成本與目標成本變更在100萬元以上的重大變更的審批。4.4.9、建筑設(shè)計方案的確定、工程總承包入圍單位的審批。4.5、其他丁方董事會認為需要審批的事項。5、財務(wù)管理5.1、甲、乙兩方作為丁方的股東，負責資金管理和外部融資事宜，丙方應(yīng)遵從甲、乙兩方在資金調(diào)撥上的指令，并全力配合項目融資工作。5.2、丁方的財務(wù)管控體系依照丙方財務(wù)管控體系制定，并經(jīng)丁方董事會審批后實施，若甲、乙兩方認為有需要調(diào)整的，經(jīng)丁方董事會同意后

34、，可要求丙方作出適應(yīng)性調(diào)整。5.3、丁方的財務(wù)總監(jiān)由乙方委派，丁方的財務(wù)部經(jīng)理由甲方委派，其余人員由丙方委派。其中，丙方委派的財務(wù)部副經(jīng)理負責丁方的會計核算工作。丁方的會計核算工作以及財務(wù)數(shù)據(jù)提供方面應(yīng)積極滿足甲、乙兩方股東的需求。5.4、丁方的公司印章、法定代表人名章以及公司賬戶由董事會指派丁方的全職人員進行管理。丙方應(yīng)嚴格依照丁方董事會的授權(quán)以及丙方的內(nèi)控流程管理公司印章、法定代表人名章以及公司賬戶的使用。涉及到公司印章、法定代表人名章以及公司賬戶的每一次使用，丙方都應(yīng)及時將相關(guān)資料文件資料的復(fù)印件以及審批表單復(fù)印后存檔（或存儲于信息系統(tǒng)中），并向各方股東敞開信息，以便隨時可以查閱。股東若

35、有疑問的，可向項目總經(jīng)理了解進一步情況，丙方有義務(wù)進行說明或說明。若因丙方超出丁方董事會授權(quán)擅自使用印章或擅自付款、或者因內(nèi)控體系漏洞而造成甲、乙方權(quán)益受損的，丙方應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。5.5、根據(jù)項目進度計劃，制定項目的年度資金計劃并報丁方董事會審批。在年度計劃框架內(nèi)，根據(jù)實際需求，由項目管理團隊制定月度資金計劃（實際上為3月滾動計劃，下月資金計劃要求詳盡、準確，誤差未能超過10%，后兩個月的資金計劃為預(yù)計），經(jīng)財務(wù)總監(jiān)和財務(wù)部經(jīng)理審核后，由股東方有責任根據(jù)月度資金計劃足額提供資金。若因資金供應(yīng)不及時而造成項目延誤，不應(yīng)由丙方承擔延誤責任。6、委托管理費：甲、乙、丙三方一致確認：就本協(xié)議所述

36、之委托經(jīng)營管理事項，丁方需向丙方支付委托管理費。委托管理費不包含甲、乙兩方為獲取項目及項目開發(fā)過程中已經(jīng)發(fā)生或未來可能發(fā)生的各種支出。委托管理費包括兩個部分：即本項目日常經(jīng)營的費用和丁方董事會根據(jù)本項目的經(jīng)營業(yè)績給予丙方的獎勵，其中：6.1、本項目的日常經(jīng)營管理費用依照項目全成本(含地價、建造成本、資本化利息)的2.5%進行計算，由丙方進行包干，超支部分由丙方自行承擔。6.2、甲、乙兩方派遣的副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理的薪資（包括工資、獎金、社保、公積金等）依照派駐人員的原有薪酬體系在甲、乙兩方或丁方據(jù)實列支，不納入丙方收取的委托管理費總額度內(nèi)。甲、乙兩方派出的在丁方公司學(xué)習(xí)、實習(xí)、審計、監(jiān)

37、督等人員的薪資、差旅等費用，由派出方自行承擔，不納入丙方收取的委托管理費總額度內(nèi)。6.3、丁方董事會應(yīng)根據(jù)項目經(jīng)營目標履行情況確定對丙方的獎勵，在項目終止時一次性支付。6.4、托管費用的支付：6.4.1、丁方應(yīng)按月向丙方支付托管月費150萬元/月。丁方按月支付的托管費用累計達到托管總費用的90%時，丁方可停止按月向丙方支付托管費。6.4.2、首期月費應(yīng)在正式委托管理協(xié)議簽署后五個工作日內(nèi)支付；以后每月在月初的五個工作日內(nèi)支付。6.4.3、在托管月費限額范圍內(nèi)，丙方為丁方的項目開發(fā)所發(fā)生的直接和間接的日常經(jīng)營管理費用（包含所有與項目相關(guān)的人員報酬及其它費用）可在丁方賬面直接列支，未能列支部分由丙

38、方直接向丁方開具咨詢服務(wù)費發(fā)票，超支部分由丙方自行承擔。6.5、項目的終止以及終止后托管費的清算：非銷售物業(yè)竣工驗收并移交甲、乙兩方，可銷售物業(yè)竣工驗收并入伙作為項目終止條件。項目終止后1個月內(nèi)，丁方應(yīng)向丙方一次性支付扣除已支付月份后剩余未支付的托管費的90%。項目結(jié)算并移交完整項目資料文件資料履行3個月內(nèi)，由丁方董事會組織設(shè)立由甲、乙、丙三方參加的聯(lián)合審計小組，對該項目托管費用的計算和支付情況進行審計，并依據(jù)審計結(jié)果對托管費遵循“多退少補”原則進行清算。6.6、委托管理費的使用由丙方全權(quán)負責，6.7、委托管理費的商定是基于丁方董事會審批通過的項目開發(fā)綱要所規(guī)定的項目終止時間，若因土地原因、資金供應(yīng)問題或國家政策變化等原因致使項目終止時間超過項目開發(fā)綱要規(guī)定的終止時間，丙方可以向丁方董事會據(jù)實匯報，并在丁方董事會認可后，丁方按實際延期時間對丙方進行托管費的補償,補償費用不低于項目公司在延期期間的管理成本。7、權(quán)利和義務(wù)7.1、甲、乙兩方作為丁方的股東，享有丁方及本項目的利潤分配權(quán)和收益權(quán)7.1.1、有權(quán)派出董事組建丁方董事會，項目相關(guān)的管理和決策主要通過丁方董事會實施。丁方董事會的權(quán)利義務(wù)參見本方案第4條“丁方董事會審批權(quán)”的內(nèi)容。7.1.2、在運營過程中，甲、乙兩方有權(quán)利對項目設(shè)計功能要求及設(shè)計方案