夫妻一方擅自出賣共有房屋可否適用善意取得

1、夫妻一方擅自出賣共有房屋可 否適用善意取得夫妻一方擅自出賣共有房屋可否適用善意取得一一兼論不動產(chǎn)善意取得的適用條件$ & &【內(nèi)容提要】在審判實踐中，經(jīng)常會遇到 夫妻一方擅自處分共有房屋的情況，由此產(chǎn)生了 許多問題，案件的審理涉及夫妻共有財產(chǎn)的范 圍、日常家事代理權(quán)、共有財產(chǎn)的善意取得及婚 內(nèi)賠償?shù)榷喾矫娴膯栴}，但法律在對夫妻雙方所 享有的房產(chǎn)權(quán)利予以保護的同時，市場經(jīng)濟所需 求的交易秩序、交易規(guī)則也日趨受到重視。當保 護房產(chǎn)共有人的利益與維護善意第三人權(quán)益、維 護交易安全發(fā)生沖突時，善意取得制度是否有其 適用的空間？因此，我們有必要進行重新審視， 從理論上對此加以探討。【關(guān)鍵詞】夫妻共有房屋

2、不動產(chǎn)善意取得一、案例李某與王某系夫妻關(guān)系，于2000年 購買了某小區(qū)某幢305室房屋（建筑面積83m2）， 登記于王某名下，由雙方共同居住。2005年3月6日，因家庭矛盾，雙方發(fā)生糾紛，進行爭吵， 以致夫妻感情不和。6月6日，王某與張某聯(lián)系, 中，王某出示了房屋所有權(quán)證，帶張某實地察看 了房屋，并謊稱其妻李某同意出賣房屋。在房管 部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，王某提交了房屋 所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造李某簽名的出售房屋委 托書等。1個月后，此事被李某發(fā)現(xiàn)，找張某要 房，被張某拒絕。李某以王某為被告，張某為第 三人，向人民法院起訴，要求確認房屋買賣合同 無效，由張某返還房屋。商量將房屋以12萬元價格

3、賣給張某。商談過程i=j二、對本案的幾種處理意見對本案如何處理，形成了幾種不同的 觀點。第一種意見認為，305室是李某、王 某的夫妻共有財產(chǎn)，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，不分 份額，共同享有所有權(quán)。王某處分夫妻共同共有財產(chǎn)，未經(jīng)其配偶同意，侵犯了李某的房屋所有 權(quán)，王某與張某的房屋買賣無效；第二種意見認為，305室房屋產(chǎn)權(quán)登 記在王某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中張某 有充分的理由相信305室房屋產(chǎn)權(quán)屬王某所有， 王某有權(quán)處分，交易過程中也盡了適當?shù)淖⒁猓?依據(jù)物權(quán)公示原則確認房屋買賣關(guān)系有效；第三種意見認為，對共同共有的財產(chǎn) 進行處分，應(yīng)當由共同共有人一致進行，一方擅 自處分，原則上應(yīng)屬無效；但是如

4、果第三人是善 意、有償取得的，應(yīng)當依照善意取得的原理，確 認該買賣關(guān)系成立，保護善意第三人的合法利 益。本案的第三人張某對于買賣房屋是善意的， 且交付了房屋款，取得了買賣的房屋，辦理了房 屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買賣關(guān)系成立，應(yīng)認定買賣 關(guān)系有效，李某的損失可向王某另行主張。1=1III第一種觀點從無權(quán)處分的角度著力 保護共有人的權(quán)利，第二種觀點根據(jù)物權(quán)公示原 則側(cè)重維護財產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳 點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善 意第三人合法權(quán)益的原則，針對夫妻一方擅自出 賣共有房屋的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同 處理，本案中張某符合善意取得要件，確認買賣 關(guān)系有效。筆者贊同第三

5、種觀點，理由如下:第一、有明確的法律根據(jù)。我國物權(quán) 法第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者 動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法 律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價 格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律 規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或 者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán) 人請求賠償損失。張某取得房屋屬于該情形，其 合法權(quán)益應(yīng)予保護。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華 人民共和國民法通則若干問題的意見（試行） 第89條規(guī)定“在共同

6、共有關(guān)系存續(xù)期間，部分 共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認定無效，但第 三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的 合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意 取得制度的適用，針對的是共同共有財產(chǎn)，其內(nèi) 容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符 合司法解釋規(guī)定的情形。最高人民法院公布的關(guān)于適用中華 人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）第十 七條對“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等 的處理權(quán)”的規(guī)定，作出明確的解釋為：“（一） 夫或妻在處理夫妻共有財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。 因日常生活需要而處理夫妻共有財產(chǎn)的，任何一 方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共有財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)

7、當 平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為 夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意 或不知道為由對抗善意第三人。”這是我國有權(quán) 機關(guān)首次以司法解釋的形式將家事代理權(quán)確立 為我國的一項民事法律制度，為處理夫妻之間因 行使代理權(quán)產(chǎn)生的糾紛提供了法律依據(jù)。liiJliiJ第二，兼顧了其他共有人的利益。根 據(jù)民法上的過錯原則，張某在房屋買賣過程中已 盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識和能力， 無從進一步審查共有人李某對出賣的意思表示， 主觀上沒有過錯，王某故意對張某和李某隱瞞實 情，完成了法律上認可的房屋交付行為，致李某 的權(quán)利受到侵害，過錯責任在王某，李某可通過 向過錯方主張賠償?shù)氖侄潍@得司

8、法救濟。如果完 全從共同共有人的共同利益出發(fā)，依出讓人無權(quán) 處分而確認該處分行為無效，有可能損害善意取 得人的合法權(quán)益。反之，如果完全從交易安全和 社會秩序出發(fā)，依物權(quán)公示原則而確認買賣關(guān)系 有效，就使共同共有人的共同權(quán)利無法得到切實的保障，則完全犧牲了共同共有人的共同利益， 有損于民法權(quán)利本位的立場。共同共有的效力之 一，就是限制共同共有人對共同共有財產(chǎn)的處分權(quán)，既不能處分全體共同共有財產(chǎn)而使共同共有 分共有物。因此，物權(quán)法第106條對善意取得設(shè) 置了嚴格的條件，既保護了善意取得人的合法權(quán) 益，又兼顧到共同共有人的共同利益。關(guān)系消滅，也不能由個別共同共有人擅自處分部I-J第三，從社會效益的角

9、度，若判令買 賣無效，一則勢必發(fā)生返還財產(chǎn)的后果，造成法 律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財 產(chǎn)的耗費；二則帶來人們對房產(chǎn)交易安全疑慮， 不利于維護動態(tài)交易安全。采取折衷主義立場， 既能維護共同共有人的共同利益，又能維護交易 規(guī)則和交易秩序，兼顧交易的靜態(tài)安全和動態(tài)安 全，著力于保護善意買受人的合法權(quán)益，最為可 取。法的頒布實施，不可能不進行利益衡量，因 為法是為解決社會現(xiàn)實中發(fā)生的紛爭而作出的 基準。在確認共同共有人之一未經(jīng)全體共有人一 致同意而擅自處分共有財產(chǎn)，一般應(yīng)認定無效的 一般原則的基礎(chǔ)上，確認對善意買受人亦應(yīng)予以 法律保護的立場，趨利避害，具有重要的實踐意義。共同共有中的善

10、意取得，是以犧牲其他共有 人的利益而保護善意受讓人的利益，依此維持交 易安全和交易秩序，因而在具體適用中，必須嚴 格按照其構(gòu)成要件的要求，從嚴掌握。三、不動產(chǎn)善意取得制度及其適用情 形第三種觀點的核心是不動產(chǎn)善意取 得制度的適用。善意取得亦稱即時取得，指無權(quán) 處分他人財產(chǎn)的人在不法將其占有的他人財產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該財產(chǎn)時系 出于善意，則其取得該財產(chǎn)的所有權(quán)，原財產(chǎn)所 有權(quán)人不得要求受讓人返還財產(chǎn)。善意取得制度 是近代大陸法系和英美法系民法上的一項重要 制度，其涉及民法所有權(quán)與交易安全之衡量與價 值問題。從所有權(quán)保護的立場來說，所有權(quán)不能 因他人的無權(quán)處分而消滅，所有權(quán)人得向

11、受讓人 請求返還原物，受讓人應(yīng)向讓與人依其法律關(guān)系 要求救濟。如果絕對貫徹所有權(quán)保護的原則，交易活動會受影響。善意取得制度的執(zhí)行能兼顧所 有權(quán)保護和交易安全，有利于社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn) 定，維護正常的商品交換。不動產(chǎn)善意取得制度是借助登記的公 信力原則來實現(xiàn)維護交易安全的目的的。已登記 的才能產(chǎn)生公信力，才會發(fā)生善意取得的問題， 而對未進行登記的不動產(chǎn)，不存在登記公信力原 則問題，當然也無善意取得制度適用的必要。因 此不動產(chǎn)善意取得只適用于已進行登記，但登記 瑕疵的不動產(chǎn)物權(quán)中，具體有以下幾種適用情 況：ffl（一）共有房屋的部分共有人擅自出賣共 有房屋的，受讓人在善意時即可取得所有權(quán)。共 有房屋

12、，由于某種原因只登記為一個人所有或謊 稱其已征得其他共有人同意，或受讓人有可能對 出讓人的行為合理理解為全體共有人同意出讓 而發(fā)生善意取得問題。（二）不動產(chǎn)登記瑕疵不動產(chǎn)登記瑕疵是指不動產(chǎn)登記事項所 記載的權(quán)利內(nèi)容與事實不符，造成不動產(chǎn)登記瑕 疵的原因有以下幾種：1、由于登記機關(guān)的錯誤登記，使不動產(chǎn) 登記簿上記載的物權(quán)并非真實的物權(quán)人。如誤將 甲登記為乙。2、不動產(chǎn)登記以外的法律變動。如本是 不動產(chǎn)的所有權(quán)人，但其不愿用自己的名義辦理 所有權(quán)登記，與自己的朋友乙約定，而將房屋所 有權(quán)登記為乙，此種約定非贈與或放棄所有權(quán)的 意思表示。3、作為不動產(chǎn)權(quán)利變動的原因關(guān)系無效或被撤銷。物權(quán)人將物權(quán)轉(zhuǎn)讓

13、給他人，但由于存 在脅迫、欺詐等為法律所禁止的意思表示瑕疵, 而導致當事人進行物權(quán)變動的意思表示喪失物 權(quán)法上的效力，就應(yīng)消除物權(quán)變動的后果，進行 更正登記，恢復(fù)原物權(quán)人所應(yīng)有的法律地位，但 在更正登記之前，原登記對善意第三人仍具有公 信力。對于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的不動產(chǎn)在交易中是否也應(yīng)適用不動產(chǎn)善意取得制度，筆者認 為：不動產(chǎn)雖轉(zhuǎn)移占有，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登 記的，不能以占有作為其公信力的標志。不動產(chǎn) 的公信力來自于變更登記，因為法律規(guī)定不動產(chǎn) 所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標志只能是依法進行產(chǎn)權(quán)變更登 記。不動產(chǎn)的占有人盡管善意也不能依占有來對 抗不動產(chǎn)原所有人，因沒有登記更不能以登記來 抗辯原所有權(quán)人。因

14、此未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的不 動產(chǎn)，不適用不動產(chǎn)善意取得制度，也不能準用 動產(chǎn)善意取得制度。四、房產(chǎn)可有條件適用善意取得制度我國現(xiàn)行法上的善意取得制度經(jīng)歷漫長的從不完善到逐步完善的過程。1988年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民 是物權(quán)法出臺之前就善意取得問題所作的較為 明確的規(guī)定，同時物權(quán)法頒布后，公示公信制度 尚未完全建立，可以說該領(lǐng)域的法律設(shè)置已落后 于我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，房產(chǎn)交易 中善意第三人權(quán)益的法律保護還有許多不足之 處。法通則若干問題的意見（試行）第89條的規(guī)定liiJ作為上層建筑組成部分的法律制度 應(yīng)當與社會經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)，在我國當前情況 下，共有房產(chǎn)可以有條

15、件地適用善意取得制度， 其客觀理由有二。首先，我國目前房產(chǎn)登記制度不完 備，此為適用善意取得制度的客觀社會背景。改 革開放以后，房產(chǎn)登記制度逐漸恢復(fù)，有關(guān)登記 的法律法規(guī)也逐步建立起來，但與法治與市場經(jīng) 濟的客觀要求相比，現(xiàn)有的登記制度仍缺乏基本 的法律規(guī)定，缺乏對登記的程序、登記機關(guān)及其 職權(quán)、登記申請人、登記請求權(quán)、登記的事項、 登記的類型、登記的審查、登記的交易等的規(guī)定， 登記機關(guān)所從事的登記活動在很大程度上處于 無法可依的狀態(tài)。由于登記的目的和職責不明 確，登記制度不統(tǒng)一，登記信息不能完全公開， 登記錯誤、疏漏時常發(fā)生。其次，公民登記意識較弱，此為適用 善意取得制度的客觀人文因素。共有

16、房產(chǎn)不外乎 兩種情況即共同共有和按份共有，共同共有基于當事人的共同關(guān)系而發(fā)生，共同關(guān)系產(chǎn)生于婚姻 家庭領(lǐng)域及具有一定親屬關(guān)系的公民之間。我國 公民受儒家和為貴思想影響深重，較為普遍地對 共有關(guān)系的登記持漠視的態(tài)度，認為共有關(guān)系是 內(nèi)部的事，是“家”里的事，往往以親情、友情 代替登記，使得共有房產(chǎn)不具有登記意義上的公 開性。從上面兩點可以看出，當共有房產(chǎn)的部分共有人對外發(fā)生交易行為時，不可避免地會 發(fā)生無權(quán)處分的問題，那么第三人也同樣存在是 否知情即是否為善意的問題。如果不動產(chǎn)交易中 第三人取得不動產(chǎn)時出于善意，應(yīng)當從保護善意 第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，可以允許第 三人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)。

17、我國物權(quán)法第106條 規(guī)定，給共有房產(chǎn)可以適用善意取得制度下了定 論。綜上所述，結(jié)合我國物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，共有房產(chǎn)適用善意取得制度應(yīng)當具備以下條 件。第一，部分共有人實施了無權(quán)處分的行為。這一條中包含了兩層含義：一方面讓與人須為房產(chǎn)的占有人，只有房產(chǎn)的占有人才有可能 將占有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移于第三人。若沒有讓與人的占 有可資信賴，則無占有的公信力，也就無受讓人 的善意可言。所以讓與人為房產(chǎn)占有人是善意取 得發(fā)生的前提條件。這里的占有不以直接占有為 限，間接占有、輔助占有乃至瑕疵占有也無不可。 另一方面，讓與人須沒有處分房產(chǎn)的權(quán)利。如果 讓與人享有處分房產(chǎn)的權(quán)利，是無善意取得適用 問題。房產(chǎn)部分的

18、共同共有人或按份共有人因基 于不享有完全處分權(quán)并實際占有或控制房產(chǎn)的 情況下對全部房產(chǎn)行使了處分權(quán)，才有善意取得 制度適用的可能性。第二，第三人（買受人）善意且無過 失。根據(jù)善意取得制度，取得財產(chǎn)的第三人在取 得財產(chǎn)時應(yīng)為善意，如果讓與人為善意，而受讓 人為惡意，則不適用這一制度。善意是相對于惡 意而言的，善意是指不知情，即不知或不應(yīng)知道 讓與人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時，沒有處分該項財產(chǎn)的權(quán)限。 包括二種情況：一是第三人對房產(chǎn)為共有財產(chǎn)的 事實不知情；二是第三人知其為共有房產(chǎn)但對其 他共有人不同意出讓不知情。無過失也有二個方 面：一是上述不知情并非是第三人原因所導致，其不知情的誤解是由于房產(chǎn)出讓人造成的；二是 第三人已盡適當?shù)淖⒁饬x務(wù)，在交易中對房產(chǎn)的 性質(zhì)和共有人是否一致同意的事實按普通人的 理解已盡到了注意義務(wù)，符合有理由相信的主觀