帝都國際項目(房地產(chǎn))項目可行性研究報告

1、XXXX置業(yè)有限公司開發(fā)帝都國際項目申請報告XXXX工程造價咨詢事務(wù)所有限公司第一章 總 論. 錯誤！未定義書簽1.1 項目概況 錯誤！未定義書簽1.1.1項目名稱 錯誤！未定義書簽1.1.2項目建設(shè)性質(zhì) 錯誤！未定義書簽1.1.3項目建設(shè)單位及性質(zhì) 錯誤！未定義書簽2.3.1宏觀政策面 . 錯誤！未定義書簽2.3.2資金籌措的可行性強 錯誤！未定義書簽2.3.3外部配套條件好 . 錯誤！未定義書簽第三章項目建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽3.1 項目地址自然條件 錯誤！未定義書簽3.1.1地理位置 錯誤！未定義書簽3.1.2氣候狀況 . 錯誤！未定義書簽?zāi)夸涰椖繂挝回撠?zé)人 錯誤！未定義書簽1.1.

2、5項目建設(shè)地點 . 錯誤！未定義書簽1.1.6項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 錯誤！未定義書簽1.1.7項目建設(shè)期限 . 錯誤！未定義書簽1.1.8投資規(guī)模及資金構(gòu)成 錯誤！未定義書簽1.1.9資金籌措 錯誤！未定義書簽可行性研究報告編制依據(jù)與范圍 錯誤！未定義書簽1.2.1編制依據(jù) . 錯誤！未定義書簽1.2.2研究工作范圍 . 錯誤！未定義書簽研究結(jié)論 錯誤！未定義書簽第二章項目建設(shè)的背景和必要性 錯誤！未定義書簽2.1 項目建設(shè)背景 . 錯誤！未定義書簽項目建設(shè)必要性 . 錯誤！未定義書簽項目建設(shè)的可行性 錯誤！未定義書簽3.1.3 資源優(yōu)勢 . 錯誤！未定義書簽3.2 社會經(jīng)濟條件 . 錯誤！未定

3、義書簽3.3 工程地質(zhì)情況 . 錯誤！未定義書簽項目場外資源共享條件 錯誤！未定義書簽項目配套建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽3.5.1 項目供電 . 錯誤！未定義書簽3.5.2 供水與排水 . 錯誤！未定義書簽3.5.3 供熱及供氣 . 錯誤！未定義書簽第四章 項目建設(shè)單位基本情況 錯誤！未定義書簽主要職責(zé) 錯誤！未定義書簽內(nèi)設(shè)機構(gòu) 錯誤！未定義書簽派出機構(gòu) 錯誤！未定義書簽人員編制和領(lǐng)導(dǎo)職數(shù) 錯誤！未定義書簽第五章 項目建設(shè)方案 錯誤！未定義書簽建設(shè)原則 錯誤！未定義書簽5.2 指導(dǎo)思想 . 錯誤！未定義書簽功能分區(qū)與布局 . 錯誤！未定義書簽建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 . 錯誤！未定義書簽5.5 工程設(shè)計

4、方案 . 錯誤！未定義書簽土建工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計 錯誤！未定義書簽給水排水系統(tǒng)方案設(shè)計 錯誤！未定義書簽采暖通風(fēng)方案設(shè)計 錯誤！未定義書簽5.5.4 電氣設(shè)計 . 錯誤！未定義書簽第六章 環(huán)保及消防和節(jié)能 錯誤！未定義書簽項目建設(shè)的環(huán)境保護 錯誤！未定義書簽6.2 環(huán)境保護評價 . 錯誤！未定義書簽消防措施 錯誤！未定義書簽節(jié)能要求 錯誤！未定義書簽門、窗洞口與墻體節(jié)能要求 錯誤！未定義書簽電器設(shè)備節(jié)能要求 錯誤！未定義書簽水、電、暖與燃氣管網(wǎng)設(shè)計要求 . 錯誤！未定義書簽6.4.4 節(jié)能管理要求 . 錯誤！未定義書簽第七章 項目組織與項目管理 錯誤！未定義書簽組織機構(gòu) 錯誤！未定義書簽項目工程

5、質(zhì)量管理 錯誤！未定義書簽項目財務(wù)管理 錯誤！未定義書簽項目管理 錯誤！未定義書簽工程管理安排 錯誤！未定義書簽工程建設(shè)期間的管理 錯誤！未定義書簽工程建成后的管理 錯誤！未定義書簽第八章 項目的招投標工作 錯誤！未定義書簽招標依據(jù) 錯誤！未定義書簽招標范圍 錯誤！未定義書簽招標方式 錯誤！未定義書簽8.4 招標組織形式 . 錯誤！未定義書簽招標組織形式表 . 錯誤！未定義書簽第九章 項目投資估算與資金籌措 錯誤！未定義書簽9.1 投資估算依據(jù) . 錯誤！未定義書簽投資估算 錯誤！未定義書簽9.3 建設(shè)資金籌措 . 錯誤！未定義書簽建設(shè)資金使用計劃 錯誤！未定義書簽資金使用及管理 . 錯誤！未

6、定義書簽第十章 項目實施進度安排 錯誤！未定義書簽建設(shè)進度安排 錯誤！未定義書簽項目實施進度直線圖 錯誤！第十一章 綜合評價 . 錯誤！1.1 經(jīng)濟效益評價 . 錯誤！1.2 社會效益評價 . 錯誤！第十二章 研究結(jié)論 . 錯誤！未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽附件附圖1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、土地成交確認書3、供水證明4、供電證明5、供氣證明6、建設(shè)項目招標方案7、區(qū)域位置圖8、現(xiàn)狀圖9、總平面布置圖 第一章 總 論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱帝都國際2、項目建設(shè)性質(zhì)新建3、項目建設(shè)單位XXX)置業(yè)有限公司法人代表：通訊地址：郵編：4、報告編制單位XXXXT程造

7、價咨詢事務(wù)所有限公司工程咨詢等級：證書編號：發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展與改革委員會二、工作依據(jù)1、XXXXB業(yè)有限公司與XXXX工程造價咨詢事務(wù)所有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、中華人民共和國城市規(guī)劃法3、城市規(guī)劃編制辦法4、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 ( GB50 1 80-93)5、XX縣城市總體規(guī)劃6、項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。7、有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍1 、項目建設(shè)必要性及市場需求分析2、建設(shè)條件與地址3、規(guī)劃設(shè)計方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護、節(jié)能6、實施計劃與工程管理7、投資估算與資金籌措8、經(jīng)濟和社會效益分析四、工作概況XXX）工程造價咨詢事務(wù)所有限公司在

8、接受高XXX）置業(yè)有限公司關(guān)于建 設(shè)帝都國際項目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、 科學(xué)和對項目負責(zé)的精神，多次進行實地考察，搜集資料，對項目建設(shè)的必 要性進行了多方面的調(diào)查研究， 會同有關(guān)部門，對項目建設(shè)方案進行了認真、 細致地研究、討論，根據(jù)目前 XX縣住宅、商業(yè)等狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的 有關(guān)要求，確定了項目的建設(shè)規(guī)模和實施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報告。五、建設(shè)單位概況XXXXB業(yè)有限公司成立于2007年12月12日，法人代表賈豐開，注冊 資金4000萬元。公司位于XX縣昌明花園116號，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、 銷售于一體的股份制企業(yè)。公司現(xiàn)有職工 21 人，有專業(yè)技術(shù)人員

9、 11 人，其中高級工程師 2 人， 下設(shè)辦公室、財務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等部門。公司以 “誠信、真實、和諧、安全”為理念，以品質(zhì)求生存、誠信求發(fā)展、客戶 滿意為衡量工作的最高標準。六、研究結(jié)論1 、建設(shè)地址該項目位于XX縣中心城區(qū)，比鄰縣級商業(yè)中心，基地東鄰城市主干道 新昌路，南接城市支路孤山街。該地塊市政設(shè)施配套齊全，交通便捷， 地理位置十分優(yōu)越，是商住區(qū)開發(fā)建設(shè)的理想位置2、建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃總用地 7.7 公頃，其中凈規(guī)劃用地 6.12 公頃?？偨ㄖ娣e 為129429.8m2，其中：地上建筑面積119757.7m2，地下建筑面積9672.1乩 居住戶數(shù) 646 戶，停車

10、率 70%。項目建成后， 將形成一個布局合理、配套齊 全、功能完善、物業(yè)管理到位的商住社區(qū)。一期工程建筑面積40451.7m,其中高層住宅建筑面積34755.4m,東門 以北商業(yè)建筑面積 5696.3m2。二期工程建筑面積27821.001，其中高層酒店建筑面積22124.7卅，東門 以南商業(yè)建筑面積 5696.3m2。三期工程建筑面積61157.1m，其中多層住宅建筑面積52655.4m，孤山 街商業(yè)建筑面積5316.8m，小區(qū)北側(cè)商業(yè)建筑面積3184.9O3、物業(yè)管理 該項目建成后，通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責(zé)進行物業(yè)管理，中標公司應(yīng)嚴格按照物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定為居民、商戶提供

11、多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理服務(wù)。4、實施進度計劃該項目建設(shè)期計劃為 3 年，工程擬于 2008 年 8 月份開工，預(yù)計 2011 年 6 月份竣工。5、投資估算該項目建設(shè)總投資為 33688.7 萬元。項目分三期進行：一期建設(shè)總投資為 10850.1 萬元，其中工程費用 6379.7 萬元，土地費 用（一期工程所占用地比例計算） 2381.6 萬元，其他費用 451.2 萬元，不 可預(yù)見費 341.2 萬元，財務(wù)費用 454.8 萬元，稅費 712.8 萬元，銷售費用 128.4 萬元。項目的資本金為 3797.5 萬元二、三期建設(shè)總投資22838.6萬元，其中工程費用12606.6萬

12、元（二 期工程費用4588.3萬元，三期工程費用8018.3萬元），土地費用6803萬 元，其他費用964萬元，不可預(yù)見費678.5萬元，稅費1513.8萬元，銷售 費用272.8萬元。6、資金籌措一期申請銀行貸款6000萬元（占總投資的55%；一期項目資本金3797.5萬元（占投資的35%；一期預(yù)售再投入1052.6萬元（占投資的10%。二、三期資金由建設(shè)單位自籌解決。7、經(jīng)濟和社會效益分析該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 XX縣城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善 城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用。同時可帶動 XX縣建材工業(yè)和 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號

13、項目單位指標1總投資萬元33688.71.1一期項目投資萬元10850.11.2二、三期項目投資萬元22838.62銷售收入萬元40120.32.1一期銷售收入萬元12843.922二期銷售收入萬元18292.32.3三期銷售收入萬元8984.13一期效益分析3.1銷售稅金及附加萬元712.83.2土地增值稅萬元598.23.3利潤總額萬元1395.73.4所得稅萬元348.93.5稅后利潤萬元1046.73.6投資利潤率%12.93.7投資凈利潤率%9.643.8投資利稅率%24.93.9所得稅后全部資金內(nèi)部收益率%44.93.10財務(wù)凈現(xiàn)值（lc=12%）萬元5763.11投資回收期（靜態(tài)

14、）年2.43.12盈虧平衡點%78.3第二章 項目背景和建設(shè)必要性一、項目提出背景隨著縣城的建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)模進一步擴大， 城區(qū)居民不斷增加，尤其 是縣城科技工業(yè)園的建成，來園區(qū)投資興業(yè)和企業(yè)多達幾十家，他們的到來 不僅可大大加快XX縣的經(jīng)濟發(fā)展速度，同時還可帶到XX縣的就業(yè)及再就業(yè) 工程，使城區(qū)人口數(shù)時進一步增加。城市功能隨著商業(yè)步行街、假日廣場、 溫州商城等項目的運作日臻完善，但與衣、食、住、行等方面比較，市民居 住環(huán)境改善的提高相對緩慢，與城市經(jīng)濟的發(fā)展狀況不相適應(yīng)。因此，正是 基于上述背景，提出建設(shè)帝都國際項目。二、XX縣房地產(chǎn)市場概況2006XX總?cè)丝?65萬人，城區(qū)人口 17.2萬

15、人，GDP83.5億元人民幣， 人均GDP1284阮人民幣。住宅供應(yīng)量約40萬平方米，成交量26萬平方米。 XX人均居住面積為16平方米，XX屬四線待發(fā)展城市，人均居住面積應(yīng)約 為20平方米左右。2007年規(guī)劃住宅土地供應(yīng)量1580畝。建筑面積大約140萬平方米，預(yù) 計2007年開發(fā)量將達至60-80萬平方米。2007年，XX縣將撤縣換區(qū)，城市化進程更加快速。寶通街與東風(fēng)路二 條主干通路的貫通將大大影響 XX的經(jīng)濟發(fā)展，無疑將成為 XX今后的又一 經(jīng)濟動脈；2010年，政府規(guī)劃城鎮(zhèn)人口達至25萬人，對住宅地產(chǎn)來講，近 3-5年將是強勁的發(fā)展期。2007年，XX商業(yè)規(guī)劃供應(yīng)面積約為60萬平方米，

16、據(jù)調(diào)查，賣場、專 業(yè)市場、金融市場、商務(wù)將全部出現(xiàn)。因此，XX的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭激烈， 但60%以上項目分期進行開發(fā)，67%勺商業(yè)地產(chǎn)拆遷難度較大，2008年將逐 漸開始出現(xiàn)市場。因此，商業(yè)地產(chǎn)的需求較大。07年新開發(fā)項目統(tǒng)計項目名稱開發(fā)量（平方米）規(guī)劃面積（畝）備注相府錦苑100000241.5昌盛花園二期180000212.55程氏商務(wù)中心12330047.5金景寶地300000229.8昌東新天地130000121.8金宏泰2600026陽光嘉園小區(qū)9030097.35愛倫堡9500067.95濠景海岸198500280.5錦繡佳苑2680021.31礦機120000121.3長運公司2

17、000022.37樂化塑編廠1600013.91原拖拉機廠4000038.02永康花園2400027.44合計3三、XX縣住宅市場分析經(jīng)過此次對XX各大住宅項目的市調(diào)，XX雖然城市范圍不大，但板塊效 應(yīng)已經(jīng)初具雛形，以站前街為界，站前街以北住宅板塊（如溫泉公寓、科文 學(xué)府等）住宅的平均價格維持在1500元/平方米，站前街以南住宅板塊的平 均價格維持在1650元/平方米。整個城市的住宅均價維持在1635元/平方米。 從住宅銷售情況來看，本地剛性需求較強，而投資意識較薄弱，但隨著城市 化進程的不斷發(fā)展，自住型住宅將會相當(dāng)長的一段時間內(nèi)占主導(dǎo)地位。目前XX縣各住宅項目開發(fā)量

18、基本上都在10萬平方米以下，在生活方式的 不斷改變中家庭人員結(jié)構(gòu)有逐漸向小型化發(fā)展的趨勢，并有以下幾個特征：1、住宅戶型缺少變化，普遍需求都以客廳與主臥朝南，衛(wèi)生間與廚房明廚明衛(wèi);2、面積在120平方米以下的比較熱銷，130平方米以上面積銷售遲緩；3、產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴重；4、客戶在追求更高產(chǎn)品要求的的同時，仍以實用便利為主。5、外立面設(shè)計呆板；6、小區(qū)景觀、綠化設(shè)計缺乏創(chuàng)意；7、項目普遍缺乏整體營銷概念。XX現(xiàn)有住宅項目簡表樓盤名稱規(guī)模主力面積均價備注東山花園45畝82 90 120 131平方米1680元/平米開發(fā)和銷售中后期天和家園50633平方米92 105 117 125平方米1534

19、元/平方后期陽光佳苑90、116、124 平方米1650元/平方后期雅居園106、125、128 平方米1520元/平方后期藍寶石花園已售完寶石山莊500畝87、68、91、134 平方米1700元/平方售樓處已撤離分 三期開發(fā)溫泉公寓建面：15.8萬平方97、98、140平方米1551元/平方1995元/平方中期樂港公寓建面（二期：137856平方98、126 135 222平方米2200元/平方二期在售濠景海岸16萬平米，100、128、144、177、236、286平方米1700元/平方目前為一期階段科文學(xué)府45萬平米108 144 152 176平方米1640元/平方已交房13座，尚

20、有5座未開發(fā)假日廣場1600元/平方中庭景苑18萬平方米89、93、95、101 平方米1560元/平方分二期開發(fā)四、XX縣商業(yè)市場分析1、商業(yè)業(yè)態(tài)目前XX的商業(yè)業(yè)態(tài)主要百貨店、超級市場、便利店、專賣店、商業(yè)步行街等。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達。XX目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。各業(yè)態(tài)對消費者的吸引比重依次為：佳樂家、百貨大樓、新昌商場、世 紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。目前XX商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場（建設(shè)中） 商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設(shè)中）。商業(yè)總建筑面積約：19萬平方米，其中待開發(fā)面積約

21、50000平方米。2、商業(yè)消費分析XX縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查，2007年 全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均 食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出1312元，人均居 住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占總支出的10.3%,隨著居 民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。農(nóng)民人均收入3643 元，人均生活消費支出2275元，農(nóng)民進城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以 看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。|-| GD值單位:L億元XX商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營處于起步階段，且除佳樂家

22、、百貨大樓等知名商業(yè) 外，其他商業(yè)知名度不高，加之 XX購物環(huán)境的不理想，形成了 XX人對XX 的消費排斥心理（同樣價位，同樣質(zhì)量的物品寧愿到 XX去購買，也不愿在 XX買），以到XX購物為榮的心理。XX消費者異地消費的原因分析如下：XX目前無知名商業(yè)購物業(yè)態(tài)，中低檔消費及小宗消費一般在 XX而 中檔及大宗消費一般到XX、淄博等地進行消費；長期無知名度較高的購物消費地形成了只認XX等大城市的購物習(xí)慣；大城市的消費選擇機會較多也是一個原因。因此，XX的商業(yè)消費需要引導(dǎo)，首先是購物環(huán)境的改變，其次是知名五、消費者定位和項目定位消費者是市場的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費者生活的基本欲

23、望與需求，才是樓盤的生存之本。對 XX 縣可能的消費群研究： 度的提高1、事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。 要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn)其身價。預(yù)計：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面積在120 m2左右，售價約 20 萬元。2、事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在 40 歲左右。 要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美預(yù)計：房型要求三室二廳以上，面積在120-140 m,售價約為24萬元。3、有舊房，二次置業(yè)者（普通的居民，主要消費對象） 要求：改善居住質(zhì)量,房型合理,尺度宜人。預(yù)計：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。面積在90-120 m，售價約 21 萬元。4、事

24、業(yè)起飛,首次置業(yè)者（已婚人士,年齡約 30歲左右） 要求：房型合理,尺度合適,能解決一般的居住要求,滿足三口之家的基本居住要求。預(yù)計：房型要求二室一廳為宜，面積在 80吊左右，售價約15萬元。5、參加工作不久,首次置業(yè)者（單身）,年齡在 25-30 歲左右。 要求：房型宜小,實用,兼做工作與生活之所,戶型合理。預(yù)計：以一室一廳或二室一廳為宜。 面積約40-60 m，售價約10萬元。6、事業(yè)較成功者,有閑置資金從事房地產(chǎn)投資者 要求：房型合理，不宜過大，小區(qū)配套完善預(yù)計：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為40-60 m2，售價約 15萬元。 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況XX縣地

25、處XX半島中部，東鄰海濱城市青島，西靠 XX省會濟南，濟青 高速公路、 膠濟鐵路橫穿東西， 大沂路縱貫?zāi)媳保?距青島、濟南機場各 150 公里。XX縣轄15個鎮(zhèn)，1個開發(fā)區(qū)，面積1101平方公里，人口 60萬。XX縣距今有3000多年的歷史，古稱營陵，境內(nèi)有距今 1800萬年的遠 古火山群和 212 處古文化遺址?，F(xiàn)已探明和開發(fā)的礦產(chǎn)資源有藍寶石、玄 武巖、石灰?guī)r、木魚石、煤、粘土、砂金等 9類25個品種， 82處礦產(chǎn)地。 XX石灰?guī)r保有量為20億噸，其中熔劑灰?guī)r為1.5億噸，水泥、化工灰?guī)r為 14 億噸，建筑石料灰?guī)r為 4.5 億噸。特別是藍寶石資源豐富， 有礦面積 450 平方公里，是目前

26、世界上罕見的大型藍寶石礦床之一，具有顆粒大、顏色 純、質(zhì)量好、奇異寶石多等特點，頗受國內(nèi)外珠寶界的青睞，XX也因此被譽為“藍寶石之鄉(xiāng)”。XX縣農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，現(xiàn)已形成瓜菜、黃煙、桑蠶、林果、肉雞、肉鴨 和奶牛七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。XX西瓜已有150多年的栽培歷史，栽培面積15萬畝， 品種 80多個；建有中華西瓜科技園， 一年四季有瓜，是有名的“西瓜之鄉(xiāng)”， 產(chǎn)品已獲國家農(nóng)業(yè)部“綠色食品”認證。畜牧養(yǎng)殖業(yè)，有樂港、永昌等龍 頭企業(yè)，形成了雞、鴨、牛、羊、豬等 17個系列，年產(chǎn)肉、蛋、奶 10 萬 余噸，年養(yǎng)殖肉雞、肉鴨 5000萬只。XX縣工業(yè)發(fā)展較快。目前，XX縣各類企業(yè)發(fā)展到1035家，其中年銷 售收

27、入過 500萬元的企業(yè) 116 家，形成了化工、建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工、寶 石加工、塑料、輕紡等行業(yè)為主的工業(yè)體系。目前， XX縣的珠寶、塑料袋、 油漆、肉雞、肉鴨、葡萄糖等產(chǎn)品的產(chǎn)量居全國同行業(yè)前列。XX縣共有塑料加工企業(yè) 102 家，年加工能力 10 萬噸；拖拉機組裝企業(yè) 20 家，年生產(chǎn) 能力 30萬臺；樂器加工企業(yè) 27家，年產(chǎn)吉它、貝司等樂器 20萬把；地毯 生產(chǎn)企業(yè) 18 家，年加工能力 240 萬平方英尺。XX縣的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁?，F(xiàn)有大型專業(yè)批發(fā)市場和集貿(mào)市場發(fā)展到 95 處，其中堯溝瓜菜市場年交易量 4 億公斤，被評為“國家定點西瓜 市場”。XX縣商業(yè)零售餐飲網(wǎng)點發(fā)展到390

28、8戶，城區(qū)有溫州商城、商業(yè)步 行街、佳樂家超市等大型商業(yè)網(wǎng)點，2003年XX縣社會消費品零售總額20 多億元。旅游業(yè)以藍寶石為依托，建成了中國寶石城、中華寶玉石博物館、 世界民族文化村、 仙月湖景區(qū)等 10 多處旅游景點，推出了“藍寶石之旅” 、 “生態(tài)觀光”等旅游專線。XX縣投資環(huán)境優(yōu)越，投資政策優(yōu)惠。近年來，縣委縣府把招商引資作 為帶促各項工作上水平的總抓手，提出了“招商引資促發(fā)展，求真務(wù)實建 強縣”的口號，采取了一系列超常規(guī)的措施和辦法，把招商引資作為“天 字號”工程來抓，取得明顯成效，僅 2004年就引進各類項目 547 個，實際 到位資金 9.12 億元，其中過千萬項目 69 個，過

29、億元項目 8 個。在縣境內(nèi)， 除了有省級開發(fā)區(qū)XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)外，還規(guī)劃了若干項目區(qū)。 XX經(jīng)濟開 發(fā)區(qū)及各重點項目區(qū)內(nèi)商貿(mào)、加工、科研、娛樂、居住等功能設(shè)置合理， 配套基礎(chǔ)設(shè)施已全部達到“七通一平”的水平。區(qū)內(nèi)實行封閉式管理，推 行“稅外無費”政策，不經(jīng)批準任何單位和個人不能進園區(qū)檢查收費，為 外商生產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)造良好環(huán)境。為鼓勵外商投資，制定了一系列優(yōu)惠政策對 投資者和項目引薦人都給予獎勵。同時，還提出了“視投資者為上帝、視 引薦者為功臣”，“只要來投資，剩下的事情我們辦”的口號，確保外商 在XX能夠享受到最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?？h委專門成立了經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境投訴中心 和機關(guān)效能監(jiān)察中心，開通了經(jīng)濟“ 11

30、0”，晝夜 24 小時接受外商舉報， 為企業(yè)和客商保駕護航。成立了招商引資系列化服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組和招商引資 項目論證小組，為項目建設(shè)提供包攬式、全方位服務(wù)成立了行政服務(wù)中心， 將審批、收費、辦證、會計結(jié)算等職能全部集中到中心辦理，為外商投資 提供“一站式”服務(wù)。近兩年來，XX縣已引進項目1200多個，實際到位資 金近40億元。為外地客商來XX縣投資興業(yè)提供了優(yōu)越條件。2 007年，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全縣人民的共同努力， 全縣實現(xiàn)財政總收入 9.88 億元、增長 37.8%，地方財政收入 5.51 億元、增 長 29.1%；財政總支出 8.12 億元、增長 30.3%，其中灶內(nèi)支出 7

31、.35 億元、 增長 25.8%。全縣本外幣存款余額 68.51 億元，各項貸款余額 55.15 億元， 分別比年初增加 12.84 億元、 7.92 億元，增長 23.06%和 16.77%。二、建設(shè)地址該項目位于XX縣中心城區(qū)，比鄰縣級商業(yè)中心，基地東鄰城市主干道 新昌路，南接城市支路孤山街。該地塊市政設(shè)施配套齊全，交通便捷， 地理位置十分優(yōu)越，是商住區(qū)開發(fā)建設(shè)的理想位置。附：區(qū)域位置圖三、自然條件1、地形、地貌XX縣位于北緯 36 19 -36 46,東經(jīng) 118 43 -119 10，境內(nèi) 多丘陵，南高北低，西高東低。西部、南部平均海拔 170 米左右，東部、 北部平均海拔 150 米

32、，鄌郚鎮(zhèn)車羅頂為全縣最高點，海拔 381 米，朱劉鎮(zhèn) 北莊、鄭王附近最低，海拔 30 米，全縣山丘 608 平方公里，占總面積的 58.85%，主要分布在縣境南部， 平原 410 平方公里， 占總面積的 39.7%，主 要分布在縣境北部。澇洼 1 5平方公里，占總面積的 1.45%，主要分布在沿 河谷地。2、工程地質(zhì)XX縣地處華北臺地中部，魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沐斷裂帶上。地質(zhì)構(gòu)造 比較復(fù)雜，有太古代的花崗片麻巖，古生代的石灰?guī)r、沙巖及頁巖，新生 代的砂巖及粘土巖。大體可分為三個類型區(qū)：南部太古界、遠古界變質(zhì)巖 區(qū)，地貌構(gòu)成侵蝕丘陵區(qū)。中部新生界第三系玄武巖區(qū)，地貌成低山區(qū)。 北部新生界第四系沖積

33、平原區(qū)，地貌成山前平原區(qū)。地震烈度為 7 度，定 為設(shè)防區(qū)，地耐力為 15-30T/M2。3、地層巖性、地質(zhì)構(gòu)造及地震地層巖性 出露地層為第四系上更新統(tǒng)沖積黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土、黏土層，厚度大于20m未揭穿該層；各層巖性分述如下：黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土 （弱膨脹土 ）：黃、黃褐色，硬塑，局部堅硬狀。土質(zhì)均勻性差，微含姜石及角礫，厚度8-13m,廣布于地表，屬II級普通土。黏土：棕黃、灰黃色，硬塑狀。土質(zhì)均勻性差，局部夾粉質(zhì)黏土層，含少許角礫。厚度大于5m未揭穿該層；屬II級普通土。 地質(zhì)構(gòu)造及地震 城區(qū)范圍地表為土層所覆，未見構(gòu)造痕跡。根據(jù)中華人民共和國中 國地震烈度區(qū)劃圖（2001年版）資料，地震動峰值加

34、速度為 0.15g，該工 程所在區(qū)域為 7 度烈度區(qū)，該配套管網(wǎng)工程抗震建設(shè)標準應(yīng)按國家抗震設(shè) 計規(guī)范要求執(zhí)行。4、水文地質(zhì)條件境內(nèi)河流較多，長度在 5 公里以上的有 35條，分為汶河、白浪河、桂 河、丹河等 5 條水系。汶河干流在最南端，是本縣與安丘市的界河，經(jīng)縣 界河道段長 22.5 公里，境內(nèi)河域面積 358.7 平方公里，總集水面積 718.4 平方公里。白浪河主流境內(nèi)段長 34.0 公里，流域面積 306.3 平方公里。丹 河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、堯溝三條支流，總長 836公里，流域面積 275.34 平方公里。境內(nèi)河流除汶河為東西流外，其余 均為南北流向，總流

35、域面積 1436.84 平方公里。XX縣水文地質(zhì)條件復(fù)雜，按地下水和地表水的互補關(guān)系，可分為平原 型和山丘型兩大類，基本屬山丘型。按含水巖組可分為松散巖類孔隙水， 碎屑巖類孔隙水，碳酸巖類裂隙 巖溶水，巖溶巖類裂隙水，變質(zhì)巖類裂 隙水五類。以松散巖類孔隙水量最重要。根據(jù)地形、地貌分為四個水文地 質(zhì)區(qū)。北部山前平原區(qū)，覆蓋層厚 30-50 米，巖性為玄武巖，屬平原型地 下水，主要含水層亞砂土累計厚度 10-20 米，沙層厚度累計 2-7 米。南部山前平原區(qū)， 覆蓋層厚 5-30 米，下伏玄武巖和石灰?guī)r受溝谷切割 較明顯。屬山丘型地下水，與河水關(guān)系密切，枯水時地下水補給河水，主 要含水層除山前沖洪

36、亞砂土和細砂層外，還有富水砂層，隱伏灰?guī)r巖溶水 受斷層阻攔，形成富水區(qū)。低山 （ 高丘） 區(qū)地下水屬山丘型地下水補給地表 水。主要含水巖組為玄武巖裂隙水及石灰?guī)r巖溶水，玄武巖出露面積廣， 一般降水補給，淺部循環(huán)，短途排泄，受五條水系切割補給來源小，儲存 條件差，除局部山間盆地和河谷外，一般不易成井。石灰?guī)r有兩處出漏， 是巖溶水的補給區(qū)和地表水的滲漏區(qū)，另一處呈南北窄狀分布，自上寒武 至中奧陶各層都有，巖層傾向北東和北西。由于四面受阻可見地表積水。 巖溶水補給面積小，出水量不大。東部丘陵河谷平原區(qū)，主要含水巖組為各色花崗片麻巖，變質(zhì)巖系， 裂隙水及河谷沖積層孔隙水，屬山丘型地下水。地下水礦化度范

37、圍一般在 200-300毫克/升，PH值為7.2-8.1之間，屬中性。絕大部分屬重碳酸鹽類 鈣組，總硬度 1.92-11 毫克當(dāng)量 / 升。5、水文、氣象資料：該項目所在地位于XX縣城區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，四 季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫：歷年平均氣溫：12.2 C歷年平均最高氣溫：19.2 C極端最高氣溫：40.7 C歷年平均最低氣溫：7.7 C極端最低氣溫：-21.4 C降雨量：歷年平均降雨量： 646677mm年最大降雨量： 1215.7mm年最小降雨量： 372.3mm。濕度：歷年平均空氣濕度： 67.5% 年最大空氣濕度： 90%年最小空氣濕度： 55%風(fēng)向風(fēng)力：

38、夏季主要風(fēng)向為：東南風(fēng) 冬季主要風(fēng)向為：北風(fēng) 歷年平均風(fēng)速： 3.5 米/ 秒 最大風(fēng)速： 20 米 / 秒霜凍： 歷年平均冰凍期： 52 天 歷年平均霜期： 79 天 最大凍土深度： 500mm 歷年平均日照總時數(shù)為 2792 小時。從水文、氣象和地質(zhì)條件來看，該項目建設(shè)地點不會對工程建設(shè)造成 不良影響。四、市政配套設(shè)施條件1、交通XX位于XX半島中部，東距海濱城市青島150公里，北離渤海80公里 膠濟鐵路、濟青高速公路、 309 國道及膠王路、濰九路、昌大路貫穿境內(nèi)， 形成了縱橫交錯的交通網(wǎng)絡(luò)，為 XX經(jīng)濟發(fā)展提供了良好條件。2、通訊條件XX縣通訊設(shè)施先進，電話全部實現(xiàn)了程控自動交換，可直

39、撥國內(nèi)外。 形成以高速寬帶為主的高效迅捷的網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時傳輸交流，為 項目的建設(shè)提供了便利條件。3、供電該項目用電由XX縣供電公司供給，供電公司在城區(qū)有完善的供電網(wǎng) 絡(luò)，只需自就近的供電網(wǎng)引線，即可滿足項目用電需求。4、供水該項目所需用水由XXXX實康水業(yè)有限公司供給，可從就近的市政供水管網(wǎng)接入即可滿足項目用水需求。5、排水該項目排水采用雨污水分流制，雨水經(jīng)雨水管排入城市雨水匯水管，生產(chǎn)、生活污水經(jīng)城市污水管網(wǎng)排入城市污水處理廠處理達標后排放。 6、燃氣 該項目燃氣由市政燃氣公司供給，在小區(qū)內(nèi)設(shè)燃氣調(diào)壓箱，調(diào)壓后由 低壓管道引入室內(nèi)。7、采暖該項目采用集中供熱方式取暖，熱源由XX縣熱力

40、公司供給，自就近的 供熱管到引入，可滿足項目冬季采暖需求。8、消防XX縣消防局根據(jù)火災(zāi)危險性類別和重點單位、工商企業(yè)、人口密度、 建筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以 防為主”的原則組織消防。整個城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè) 施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔 120 米設(shè)一消火栓，次干道每 隔 150 米設(shè)置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時能及時滅火，降低損失。該項 目的消防應(yīng)按建筑設(shè)計防火規(guī)范和建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)計、 配置。一、建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃總用地 7.7 公頃，其中凈規(guī)劃用地 6.12 公頃?？偨ㄖ娣e為129429.8mf，其中：地上建筑面積

41、118988.7mf，地下建筑面積10441.1m2,居住戶數(shù) 646 戶，停車率 70%。項目建成后， 將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善、物業(yè)管理到位的商住社區(qū)。 第四章 工程方案一期工程建筑面積40451.7m,其中高層住宅建筑面積34755.4卅，東門 以北商業(yè)建筑面積 5696.3m2。二期工程建筑面積27821.001，其中高層酒店建筑面積22124.7卅，東門 以南商業(yè)建筑面積 5696.3m2。三期工程建筑面積61157.10,其中多層住宅建筑面積52655.4卅，孤山街商業(yè)建筑面積5316.80,小區(qū)北側(cè)商業(yè)建筑面積3184.9O二、設(shè)計方案1 、設(shè)計依據(jù)中華人民共和國城

42、市規(guī)劃法城市規(guī)劃編制辦法城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB.50180-93 2002年版）2、規(guī)劃目標高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境 功能與形態(tài)并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形 態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境，滿足居民的物質(zhì)需求。高度和諧的人文環(huán)境創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化。 緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想， 以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。高效能的基礎(chǔ)設(shè)施 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經(jīng)濟、耐久。高 效能的、完善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。3、規(guī)劃原則注重規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟可行性 提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和

43、經(jīng)濟性。創(chuàng)造一 個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。住宅設(shè)計 充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設(shè)計出多系列、多戶型住宅類型，以滿 足多樣性的居住要求。符合均好性規(guī)劃原則 規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方 便利用綠化景觀和水體景觀，力求達到“均好” 。具體體現(xiàn)在中心綠化景觀 帶對各組團、院落的滲透以及分布均勻的組團綠化、帶狀綠化等；服務(wù)設(shè) 施配套齊全，符合現(xiàn)代居民生活需求，并為物業(yè)管理提供便利條件，降低 管理成本。加強空間領(lǐng)域限定，增強居住環(huán)境的歸屬感規(guī)劃考慮人車局部分流，按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同 等級的公共活動空間，并組成富有情趣的序

44、列空間。通過小區(qū)入口標志性 建筑以及社區(qū)中心、組團中心的識別設(shè)計等，進一步加強空間的領(lǐng)域感和 歸宿感，從而提高居住環(huán)境的安全感。堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則 堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钐?點的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可 達性和舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基 礎(chǔ)上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，保證居民的身心健康。4、規(guī)劃布局規(guī)劃結(jié)構(gòu) 根據(jù)小區(qū)所處整體環(huán)境和現(xiàn)狀條件，整體功能包括居住、商業(yè)服務(wù)、 酒店公寓等多種功能。沿新昌路、孤山街沿線布置商業(yè)服務(wù)用房和酒店用房，在基地北部布置住宅，規(guī)劃采用“一環(huán)、兩帶、三街

45、”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！耙画h(huán)” 指居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)路，采用局部人車分行，環(huán)繞式道路，為步行提供安全舒適的空間。“兩帶” 指居住區(qū)人口處的門戶景觀帶以及貫穿南北的游憩景觀帶。前者起到提示性、標識性的作用，后者起到居民休閑健身、孩童玩耍、 日常消閑的作用。“三街” 指沿新昌路和孤山街形成的兩條商業(yè)街界面，一方面為居民日常生活提供方便，另外也是實現(xiàn)市中心商業(yè)價值的地標建筑，結(jié)合 基地西側(cè)已經(jīng)形成的商業(yè)步行街，貫通為真正的商業(yè)街區(qū)。最終形成“一 環(huán)、兩帶、三街”的布局，使其真正成為居民的溫馨家園。公共設(shè)施規(guī)劃經(jīng)濟性與便捷性 小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置，結(jié)合總體規(guī)劃及現(xiàn)狀特點，以符合居民的活動規(guī)律和日常使用為原則，以

46、適應(yīng)家務(wù)勞動的社會 化趨勢和市場需求。同時所配置的功能內(nèi)容要避免與周邊地區(qū)已有設(shè)施形 成重復(fù)，兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟性。商業(yè)服務(wù) 新昌路為城市主干道，孤山街為城市支路，本次規(guī)劃沿此二路布局商 業(yè)設(shè)施，建筑形成為三層商業(yè)，局部四層，對內(nèi)對外方便居民購物，沿新 昌路界面布置四幢 16 層板式小高層，共同構(gòu)筑城市道路開敞空間。另在小 區(qū)東南角、新昌路、孤山街交叉口布置 16 層酒店用房，其中裙房四層。教育設(shè)施基地為XX縣城的中心，周邊教育設(shè)施齊全，完全滿足住區(qū)內(nèi)教育需求, 故本次規(guī)劃不考慮教育設(shè)施。文化娛樂設(shè)施 在小區(qū)南入口處緊靠小區(qū)環(huán)路內(nèi)側(cè)規(guī)劃小區(qū)會所，負責(zé)整個住區(qū)的物業(yè)管理，并設(shè)置娛樂以及

47、部分設(shè)施用房。其他服務(wù)設(shè)施小區(qū)垃圾實行袋裝化收集管理，住宅院落設(shè)垃圾收集點。住宅布局識別性和認同感 規(guī)劃在住宅建筑布置上強調(diào)整體組織和空間塑造。規(guī)劃布局 共 19 棟住宅樓，在東部沿新昌路設(shè) 4 棟 16 層板式小高層，其余為 5 層住宅樓，使小區(qū)輪廓線起伏有致，富有變化，標志性強， 便于識別。在平面布局上通過住宅建筑錯落、圍合等手法及住宅單體的造 型處理和空間限定，避免形成千篇一律的空間感受，創(chuàng)造親近自然且具有 人情味的居住空間環(huán)境，形成錯落有致、收放有序、形式多樣的住宅建筑 組團。小區(qū)住宅用地按區(qū)位分為若干個居住院落， 各組團由 5-6 種戶型構(gòu)成， 并設(shè)置不同主題的景觀中心。5、道路交通

48、規(guī)劃人車分行 結(jié)合功能分區(qū)與空間布局，重點加強各住宅院落內(nèi)外交通聯(lián)系。同時道路設(shè)計強調(diào)形成步移景異的空間變化，創(chuàng)造良好的內(nèi)外部 空間景觀。出入口 根據(jù)小區(qū)的外圍交通條件和居民出行方向，沿新昌路設(shè)一個小區(qū)主入 口，作為標志性入口和主要人行出入口，另外在北側(cè)設(shè)置一個次要出入口， 兼作為工會出入口；沿孤山街設(shè)一個次要出入口，出入口均面對小區(qū)中心 綠化設(shè)廣場、綠化景觀帶，使外圍環(huán)境與住區(qū)內(nèi)景觀相互滲透，融為一體。道路網(wǎng)規(guī)劃 環(huán)路為小區(qū)內(nèi)部車行交通的主體，再通過宅間小路將車行交通引入各 戶；步行則主要通過小區(qū)內(nèi)部景觀步行道聯(lián)系各住宅院落、綠地等，避免 人車混行給居民帶來的干擾，保證居民環(huán)境的寧靜和舒適。

49、在小區(qū)公共空 間規(guī)劃設(shè)置殘疾人坡道，實現(xiàn)小區(qū)無障礙設(shè)計。小區(qū)道路分小區(qū)路、宅間路二級，小區(qū)路紅線寬 8 米，車行道 6 米，人行道個 1 米，宅間路寬 2.5-3 米。停車場規(guī)劃靜態(tài)交通規(guī)劃也是本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的重要方面，以適應(yīng)私人小汽車的迅猛增長。參考XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，確定小區(qū)停車庫（場）設(shè)置標準：按每戶 0.7 個停車位進行規(guī)劃布置，共 446 個停車位。南北帶狀綠地 宅間綠地三級綠地，從而使綠地更均勻地接近居民。各級綠地內(nèi)布置硬地廣場，包括各種活動設(shè)施、娛樂設(shè)施及噴泉、涼亭、架空柱廊等建筑等建筑小品，使建筑、綠化、娛樂設(shè)施與居民的活動行為有機結(jié)合在一起，形成小區(qū)居民最適宜的娛樂、

50、休閑和交往場所。小區(qū)中心綠地位于小區(qū)中部，結(jié)合主要出入口做適當(dāng)擴大，形成入口景觀，中心綠地 停車方式主要有地面停車、住宅底層停車和地下停車庫 3 種。地下停 車庫主要結(jié)合東部高層和酒店設(shè)置， 車位 333個，并設(shè) 3 處車行出入口和 3 處人行出入口；室外停車場采用孤植大樹和植草轉(zhuǎn)相結(jié)合，以豐富小區(qū)景 觀，停車位 224 個。規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行車按每戶 2 部計，在小區(qū)出入口周邊單獨設(shè)置停車庫。 消防、緊急救援系統(tǒng)機動車在小區(qū)內(nèi)部形成的交通網(wǎng)可以便捷的到達每幢住宅的入口，同 時也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。端部建筑周邊場地設(shè) 置回轉(zhuǎn)場地，以滿足消防要求。6、綠化系統(tǒng)規(guī)劃系統(tǒng)性與生態(tài)型

51、規(guī)劃以步行綠化景觀帶為設(shè)計重點，結(jié)合步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機聯(lián)系各院落綠地，使各個院落綠地連為有機整體，增強公共 空間連續(xù)性。將小區(qū)中心綠地、 帶狀綠地、宅間綠地相結(jié)合， 使之成為統(tǒng)一綠地系統(tǒng)。綠地系統(tǒng) 小區(qū)綠地采用核與軸、點線面相結(jié)合的手法，形成小區(qū)中心綠地 以水池、硬地、草坪、樹木、張拉膜為主，結(jié)合步行系統(tǒng)，配以少量石桌、石凳等休息設(shè)施。它是本居住區(qū)空氣清新的“綠肺” 、客廳，結(jié)合小區(qū)入口設(shè)兩處主題廣場，廣場內(nèi)設(shè)雕塑小品，周圍配以活動場地、休息亭、花壇、桌椅、健身器材、雕塑小品等設(shè)施，是小區(qū)的主要公共場所及景觀中心。 帶狀綠地 重點為兒童及老年居民服務(wù)，內(nèi)設(shè)兒童和老人活動及休憩設(shè)施。綠化 以草坪

52、為主，配以灌木、少量造型優(yōu)美的喬木。組團帶狀綠化盡可能與中 心綠地和外圍景觀進行溝通，可直接和中心綠地進行鏈接，適合少年兒童 游戲和老人健身。起著生態(tài)調(diào)節(jié)、美化景觀的作用，是綠地系統(tǒng)中不可缺 少的重要組成部分。宅間綠地 以植草綠化和小型喬木為主，通過綠化分隔停車空間和住宅單元宅前 步行空間。植物配植 小區(qū)內(nèi)綠化對外部環(huán)境的作用至關(guān)重要。作為面廣量大的小區(qū)綠化， 不應(yīng)追求名貴的花木樹種，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價廉、易長、 易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。 道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，提倡運用墻面垂直綠化 和屋頂綠化的手法，既起到隔音效果，

53、又能減少外墻吸熱，美化城市環(huán)境。綠化環(huán)境設(shè)計在強調(diào)組團空間個性化塑造的同時，更注重整體環(huán)境意 境，將小區(qū)戶外環(huán)境書寫成一首充滿詩情畫意的詩篇。7、景觀系統(tǒng)規(guī)劃 景觀規(guī)劃尊重城市自然和人文環(huán)境特點，力圖體現(xiàn)小區(qū)與城市環(huán)境的 密切聯(lián)系。運用對景、借景等手法將商業(yè)建筑、住宅、公共綠地、道路廣 場有機的結(jié)合起來，通過不斷變化的景觀序列組織，形成空間豐富、個性 鮮明的景觀風(fēng)貌。景觀框架場地內(nèi)排水方向為由南向北，由東向西。根據(jù)國家設(shè)計規(guī)范，豎向設(shè)計規(guī)劃道路縱坡 0.2%，場地坡度 0.3 %，場地標高高于道路路面標高0.15-0.20 米，室內(nèi)標高高于相應(yīng)場地標高 0.30-0.45 米。三、結(jié)構(gòu)說明1、

54、設(shè)計依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB 50009-2001 環(huán)境小品內(nèi)容廣泛，從指示標牌、休息亭廊、水池、雕塑、燈柱、燈具、圍墻、花壇、座椅、兒童游戲器具等，設(shè)計融功能性、裝飾性、趣味性為一體，對小區(qū)景觀的形成起到畫龍點睛的作用。8、住宅單體設(shè)計戶型設(shè)計保證朝向和良好的通風(fēng)，窗戶及入口設(shè)計與景觀環(huán)境緊密結(jié)合，保 小區(qū)景觀規(guī)劃以丁字相交的“休閑景觀帶”和“中心景觀軸”為骨架，以步行綠化帶為紐帶，構(gòu)筑有機、和諧的生態(tài)景觀系統(tǒng)。在“帶軸”方向 安排綠地、雕塑及小品，再由一系列的空間變化及景觀序列的推進，將小 區(qū)內(nèi)部的綠化景觀與外部城市環(huán)境緊密結(jié)合，加上景觀軸兩側(cè)建筑立面的 獨特處理，綠樹掩映，亭臺樓閣穿插其

55、中，從而共同形成了一幅別有風(fēng)韻 的風(fēng)景長廊。景觀組織小區(qū)步行系統(tǒng)自由曲折， 形成豐富的景觀效果，達到步移景異的效果。 沿路建筑錯落有致，廣場、建筑空間開合有序，形成小區(qū)主要景觀界面。 中心綠地通過綠化、小品，鋪砌和花木合理組織搭配，形成開闊、明快、 活潑的組團公共空間，吸引居民前來休憩娛樂。此外，以住宅院落為單位， 構(gòu)筑不同主題的活動場所，以花壇、樹木分隔空間，形成各具特色的半公 共空間。住宅群體組織 在住宅單體設(shè)計中，建筑形式一坡屋頂為主，利用坡頂?shù)拇笮〔煌?長短變化或互相穿插的組合，錯落有致地勾勒出豐富的“天際輪廓線” 。同 時院落間也應(yīng)采用相互變化的色調(diào)，配以裝飾處理和綠色的樹木、蔚藍

56、的 天空、共同形成統(tǒng)一變化的有機整體。環(huán)境設(shè)計 將建筑空間、道路空間、步行空間和綠化空間融合在一起，創(chuàng)造出多 樣性、連續(xù)性的空間體系，構(gòu)筑富有生機、韻律的現(xiàn)代居住小區(qū)景觀形象。證戶戶有陽光、窗窗見美景住宅套型設(shè)計注重實用性，考慮住戶多樣性的需求，結(jié)合現(xiàn)代居住 特點，設(shè)計具有時代感的平面戶型，共有 10 種多層戶型， 5 種高層戶型， 涵蓋了 80-150 平方米的主流戶型。結(jié)合不同的面積標準設(shè)置不同的開間， 最大限度地保證可使用面積。 廚衛(wèi)設(shè)計簡潔，比例適度，考慮廚、潔具的布置，使住戶使用便利。多層利用屋頂平臺設(shè)置閣樓，提高建筑的利用率，改善熱環(huán)境，同 時也豐富了建筑的外觀。立面造型風(fēng)格設(shè)計采

57、用的立面形體構(gòu)成和色彩構(gòu)成兼具時代特點及環(huán)境特色，以 簡潔、清新、自然的風(fēng)格形成獨特的小區(qū)整體建筑形象。立面設(shè)計簡潔親切。立面設(shè)計在比例、尺度設(shè)計上注重均衡性，造 型簡潔明快，頂部采用坡屋頂，既與城市環(huán)境和諧，又為創(chuàng)造特色空間提 供有利條件。色彩活潑豐富， 整體形象古樸典雅，所有房間均保證足夠的窗地比， 結(jié)合景觀及水景，使整個小區(qū)的親和力增強。9、豎向規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)地勢高差較大，基地內(nèi)最高海拔 62.5 米，最低海拔 57.5 米，且大部分基地海拔比周圍道路低，呈谷地狀，總體地形趨勢東高西低， 南高北低。規(guī)劃在原有地形的基礎(chǔ)上，在保證地面和路面排水所要求的最 小坡度的前提下，結(jié)合現(xiàn)狀地形盡量減

58、少填挖方量，以降低工程造價。 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB 50010-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB 5007-2002建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB 50011-2001高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB 50045-95建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ 94-942、該工程由多層、高層建筑組成。3、 該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為一級，結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50 年。4、該工程中建筑物的耐火等級為一級。5、該地區(qū)地震基本烈度為 7 度，抗震設(shè)防烈度按照 7.5 度進行設(shè)計。6、基本風(fēng)壓： 0.45kPa 基本雪壓： 0.45kPa7、主要樓面活荷載標準值：走廊、樓梯： 2.0kPa 廁所： 2.0kPa住宅： 2.0kPa 疏

59、散樓梯： 3.5kPa陽臺：2.5kPa 車庫：2.5kPa上人屋面： 2.0kPa 不上人屋面： 0.5kPa設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。四、基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 ，以及城市各 專項、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達到既有利于設(shè)施的施工與維 護，又有利于凈化美化城市市容的目標，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線 全部采用地下敷設(shè)。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有消防工程規(guī)劃、電力 工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃。管線敷設(shè)交叉時應(yīng)遵循以下原則：壓力流管讓重力流管；小管徑讓大管徑；給水管盡量在污水管上面；易彎

60、的讓不易彎的；臨時性的讓永久性的； 工程量小的讓工程量大的。各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。（ 一 ） 消防工程規(guī)劃1、規(guī)劃指導(dǎo)思想 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，從實際出發(fā)，結(jié)合功 能布局，以加強消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，合理布局消防站點，改善消防 裝備，滿足消防供水，發(fā)展消防科技，消除火災(zāi)隱患，提高防御火災(zāi)能力， 保障人民生命財產(chǎn)安全。2、消防管網(wǎng) 規(guī)劃給水管網(wǎng)采用生活、消防合用的給水系統(tǒng)，按生活用水量達到最 大時，同時保證滿足最不利點消防設(shè)施的水壓和水量設(shè)計。給水管網(wǎng)布置 成環(huán)狀，保證供水的安全可靠；環(huán)狀管網(wǎng)的輸入管不能少于兩條；室外給 水管道最小管徑不小于 100 毫米。3、消防