高端商務(wù)大廈建設(shè)建設(shè)可行性研究報告

1、 目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 總論 4.開發(fā)單位簡介 4建設(shè)項目簡介 4項目建設(shè)的必要性 5區(qū)域優(yōu)勢： 5交通情況： 5生活配套： 5教育資源： 6優(yōu)惠政策： 61.4 技術(shù)經(jīng)濟指標 6 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章 市場分析 7.宏觀市場分析 7XX 市場分析 8項目區(qū)域市場分析 9項目 SWOT 分析 10項目優(yōu)勢因素： ( Strength ) 10項目劣勢因素： ( Weakness ) 10機會因素 : (Opprtunity)

2、11 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第三章 項目開發(fā)方案 1.2.規(guī)劃背景 12項目位置： 12自然環(huán)境條件： 13周遍環(huán)境及配套設(shè)施 13發(fā)達的交通系統(tǒng)： 13完善人文教育： 14優(yōu)越的人居環(huán)境： 14齊全的生活配套： 14雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)： 14規(guī)劃理念及產(chǎn)品類型 15產(chǎn)品規(guī)劃理念： 15產(chǎn)品類型： 15目標客戶定位： 16項目規(guī)劃設(shè)計思想 17勞動安全 18環(huán)境保護 18建筑節(jié)能 20建設(shè)進度安排 23 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第四章 投資估算及資金籌措 2.3項目總投資估算的依據(jù)

3、 23土地成本： 23前期費用： 23直接費用： 24間接費用： 24項目資金籌措 25 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章 效益分析 2.4.項目財務(wù)效益分析 25項目社會效益分析 25 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第六章 結(jié)論 2.6.建設(shè)條件論證 25優(yōu)越的開發(fā)環(huán)境： 26眾多的客戶資源： 26結(jié)論和建議 26第一章 總論1.1 開發(fā)單位簡介XXXX 時代投資發(fā)展有限公司是一家成立于 2008 年的工業(yè)地產(chǎn) 投資及開發(fā)的大型國有企業(yè)，注冊資本金 1.5 億元，主要從事工業(yè)地 產(chǎn)開

4、發(fā)建設(shè)及招商引資。1.2 建設(shè)項目簡介項目名稱： XX 工業(yè)園區(qū)管委會大廈。項目位置： 位于津南 XX 工業(yè)區(qū) 2 號地。項目規(guī)模： 占地面積 19966 平米；建筑面積 73000 平米。 物業(yè)類型定位： 城市高端總部研發(fā)商務(wù)大廈項目。地塊規(guī)劃用地位于津南區(qū) XX 鎮(zhèn)西側(cè)，位于 XX 大道與赤龍街交 口處。距外環(huán)線 500 米，距 XX 大道 2000 米，交通便利，通達性較 好。 周圍金地格林、領(lǐng)世郡等高端居住區(qū)，津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、 XX 工 業(yè)園區(qū)、 XX 科技大學、 XX 財經(jīng)學院、 XX 工程師范學院、 XX 第一 中學、海河醫(yī)院等公共配套設(shè)施齊備，良好的人文環(huán)境，雄厚的工業(yè) 基礎(chǔ)，完

5、備的公共配套設(shè)施，賦予了地塊商務(wù)開發(fā)，科研及辦公的綜 合性地理優(yōu)勢。序號樓層功能面積比例面積比例1地下部分設(shè)備用房及車庫18000平米24%21 3層配套服務(wù)用房10000平米14%3422 層研發(fā)辦公室45000 平62%1.3項目建設(shè)的必要性1.3.1區(qū)域優(yōu)勢：項目距市中心5公里、XX濱海國際機場6公里、XX站8公里、 XX鐵路貨運站10公里、XX港36公里。被交通中心、產(chǎn)業(yè)核心、 城市中心所包裹。132交通情況：地塊未來的路網(wǎng)較為發(fā)達，對外輻射能力強，通過高速、航空、 海運等多層次交通系統(tǒng)使本項目同 XX其他區(qū)域及XX周邊區(qū)域聯(lián)系 更加緊密，運輸層次更加豐富，使本項目的通達性十分優(yōu)越。1

6、33生活配套：隨著XX城市的快速發(fā)展，大批實力開發(fā)商進駐XX，區(qū)域內(nèi)建 成了一批高檔住宅；學校、銀行、餐飲、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全。134教育資源:項目輻射范圍內(nèi)擁有 XX科技大學、XX財經(jīng)學院、XX工程師 范學院、現(xiàn)代職業(yè)技術(shù)學院、醫(yī)學高等?？茖W校五所高校，為各類 企業(yè)和XX經(jīng)濟可持續(xù)的發(fā)展提供了豐富的人力資源和強有力的智 力支持。135優(yōu)惠政策：在津南區(qū)投資并經(jīng)營的企業(yè)，除享受國家給予的各項優(yōu)惠政策 外，還可享受津南區(qū)政府給予企業(yè)包括增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅返還 更加優(yōu)惠的投資獎勵政策。另外，對于投資較大的企業(yè)，在辦理注冊 登記、建設(shè)項目收費時也可享受津南區(qū)“一事一議”的優(yōu)惠政策1.4技術(shù)經(jīng)濟指

7、標序號項目單位指標備注1總占地面積畝29.9492容積率2.75根據(jù)設(shè)計方案確準3總建筑面積萬平米7.3根據(jù)設(shè)計方案確準4研發(fā)辦公室面積萬平米4.55配套服務(wù)用房面積萬平米1.06地下設(shè)備間及車庫面積萬平米1.87建筑密度%359綠化率%2010企業(yè)引進家200大中型企業(yè)總部11固定資產(chǎn)投資億元3.413建設(shè)投資12總投資億元3.41313投資強度萬元/畝1139第二章市場分析2.1宏觀市場分析XXXX年，中國率先世界擺脫了經(jīng)濟危機的影響， 國內(nèi)呈現(xiàn)出勢 頭良好的經(jīng)濟走勢，上海世博會的盛大召開、廣州亞運會的即將揭幕， 越來越多的世界性盛會開始焦距中國，越來越多的跨國企業(yè)欲在中國 擴大投資。伴隨

8、著長江三角洲規(guī)劃的獲批、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的即將上場，中 國的經(jīng)濟圈格局似乎已經(jīng)初步定居，走區(qū)域化、城市集群化之路，已 經(jīng)成為中國未來經(jīng)濟發(fā)展的必然突破口。 而與此同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào) 整與產(chǎn)業(yè)升級則勢在必行，產(chǎn)業(yè)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級就必然加速大批企業(yè) 搬遷郊區(qū)化的速度。作為郊區(qū)化生產(chǎn)辦公的重要載體 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則會成為中國地產(chǎn)的第四極。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以實現(xiàn)財富的持續(xù)增長為目標， 以工商業(yè)地產(chǎn)、 寫字樓和經(jīng)濟園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對象， 整合自然資源和社會資源、 綜合 開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。 此種模式受到各政府的大力支持。 也吸引了大量的房企及其他行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2.2 XX 市場分析XX 市位于環(huán)渤海經(jīng)濟

9、圈的中心，是中國北方最大的沿海開放城 市、我國北方的海運與工業(yè)中心。擁有中國第四大的工業(yè)基地、第三 大的外貿(mào)港口。隨著加速以濱海新區(qū)為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟圈發(fā)展列入國家“十一 五”規(guī)劃、中央政府關(guān)于 XX 濱海新區(qū)發(fā)展的總體構(gòu)架的明確，以及 新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的定稿， XX 已經(jīng)成為本世紀的又一個全球投資熱點區(qū) 域。隨著京津城市圈互相融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟圈相互融 合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟圈的經(jīng)濟地位逐步確定，在城際交通 等環(huán)境的發(fā)展下， 北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進一步調(diào)整， 部分工業(yè)項目將 轉(zhuǎn)向 XX 。XX 的第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為全市經(jīng)濟持續(xù)較快發(fā)展的主要拉動和支 撐力量，第三產(chǎn)業(yè)比重次之

10、，且增長速度逐步加快。XX 工業(yè)以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，走出了一條嫁接、改造、調(diào)整的創(chuàng) 新之路，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到優(yōu)化升級。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè) 總產(chǎn)值的比重達到 33% 。電子信息產(chǎn)業(yè)成為第一大支柱產(chǎn)業(yè)，生物 技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥、 新能源、化工等骨干行業(yè)發(fā)展勢頭強勁， 石油套管、 OTIS 電梯、夏利汽車、等一批名牌拳頭產(chǎn)品不斷壯大，鋼管公司、 天鐵集團、醫(yī)藥集團、天士力集團、磁卡集團、天大天財股份有限公 司、南開戈德集團等一批大型企業(yè)集團發(fā)展壯大。工業(yè)已成為拉動 XX 經(jīng)濟增長的重要力量。項目區(qū)域市場分析津南區(qū)作為連接 XX 老城區(qū)和濱海新區(qū)的天然紐帶，其經(jīng)濟、交 通作用日益凸現(xiàn)，尤其是 XX

11、 大道快速路的通行， 27 分鐘即可到達 濱海新區(qū)中心區(qū)， 伴隨區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的不斷發(fā)展， 基本形成了一個相對 互動的商圈。XX 鎮(zhèn)位于津南區(qū)北部，地處城郊結(jié)合部，南連西青區(qū)、西接河 西區(qū)、北臨海河，是津南區(qū)的北大門，其地理位置優(yōu)越，交通便利。 目前全鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 260 家。近幾年，借助津南開發(fā)區(qū)坐落在鎮(zhèn) 中， XX 鎮(zhèn)一直致力于工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已形成了較完整的配 套、以電子、服裝、皮革、金屬制品為支柱行業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局。區(qū)域未來規(guī)劃：XX科技產(chǎn)業(yè)園：以企業(yè)生產(chǎn)基地、獨立研發(fā) 中心、 總部基地、創(chuàng)意中心和綜合服務(wù)為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型； 海 河教育園區(qū)：由北洋職教園更名而來，是本市的重點建設(shè)工程

12、項目 規(guī)劃總占地 37 平方公里，規(guī)劃辦學規(guī)模 20 萬人，居住人口 10 萬 人。屆時將有 XX 大學、南開大學領(lǐng)銜的 20 多所著名高等學府入駐； 天鋼柳林風景區(qū)：該區(qū)域規(guī)劃建成面向國際的商務(wù)會展、商業(yè)娛 樂、創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)及休閑居住的科技產(chǎn)業(yè)園。被譽為 XX 版的浦東，已 于 XXXX 年 6 月開始動工。2.4 項目 SWOT 分析2.4.1 項目優(yōu)勢因素：( Strength )本項目緊鄰?fù)猸h(huán)線，是距市區(qū)較近的工業(yè)用地，其稀缺性會使地 段會逐步升值。辦公、研發(fā)及生產(chǎn)的產(chǎn)品綜合體，拓寬了客戶面，增強項目競爭 力。價格相較環(huán)線內(nèi)低，適合中小型企業(yè)初期投資小的特點。XX 高速路網(wǎng)的建設(shè)開通，大大

13、促進了 XX 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)建設(shè)， 尤其是綜合物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地、各種經(jīng)濟、科技園區(qū)及文 化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。近年國內(nèi)外工業(yè)、物流投資企業(yè)及高科技企業(yè)加速涌入XX ，使XX 工業(yè)、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)的發(fā)展迅速， XX 各區(qū)縣推出了新的經(jīng) 濟發(fā)展目標及經(jīng)濟帶，相關(guān)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)項目蘊藏著很大的發(fā) 展空間。2.4.2 項目劣勢因素：( Weakness )該區(qū)域未列入國家級或市級園區(qū)，園區(qū)不具備特殊政策。 本項目屬科研用地，對項目產(chǎn)品多元化綜合發(fā)展帶來了局限性。 規(guī)劃用地規(guī)模較小，相對于其它工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地來說，會使一些大型工業(yè)企業(yè)的引進和發(fā)展受到限制該規(guī)劃區(qū)域周圍產(chǎn)區(qū)發(fā)展較為緩慢，尚未形成規(guī)模，且目前缺

14、乏 有實力的產(chǎn)業(yè)依托，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況與 XX 其它成熟區(qū)域相比 較弱。規(guī)劃區(qū)域與周圍居住組團距離較近，會形成相互制約的問題，從 而在總體規(guī)劃及引進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的角度會受到一定的局限。機會因素 : (Opprtunity)隨著京津城市圈互相融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟圈相互融合 的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟圈的經(jīng)濟地位逐步確定， 在城際交通 等環(huán)境的發(fā)展下，北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進一步調(diào)整，部分工業(yè)項 目將轉(zhuǎn)向 XX 。區(qū)域內(nèi)加大工業(yè)發(fā)展力度，會有更多企業(yè)進駐該區(qū)域，對項目形 成支撐，將為本項目帶來商機。交通環(huán)境的改善梨雙公路的擴建、 XX 大道以及地鐵 6 號線的建成 將是提升項目品質(zhì)的良好

15、機會。市政配套工程不斷完善，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷提升，區(qū)域價值不斷 提高。城市不斷外擴，隨著 XX 海河教育區(qū)的建立，天鋼柳林城市副中 心的動工，區(qū)域?qū)⒅鸩奖槐姸嗫蛻羲J可。隨著產(chǎn)業(yè)基地、總部基地建設(shè)，必將帶動一部分相關(guān)配套的中小 企業(yè)進駐。244威脅因素：（Threat）目前XX各區(qū)域都爭上工業(yè)地產(chǎn)項目，競爭十分激烈。路網(wǎng)完善，但公共交通系統(tǒng)目前尚不發(fā)達。第三章項目開發(fā)方案3.1規(guī)劃背景3.1.1項目位置:地塊規(guī)劃用地位于津南區(qū)XX鎮(zhèn)西側(cè)，位于XX大道與赤龍街交 口處。距外環(huán)線500米，距XX大道2000米，交通便利，通達性較 好。3.1.2 自然環(huán)境條件：項目北臨 XX 市中心城區(qū)，位于西南季

16、風的上風口，屬暖溫帶半 濕潤大陸性季風氣候，年平均氣溫 12 攝氏度，年平均降雨量 522 毫 米，年平均日照 2711 小時，無霜期 200 天，四季分明氣候宜人。 工 業(yè)區(qū)地勢平坦，地塊出讓平均高度為大沽高程 2.6 米，地下水位 1.5 米至 2.5 米，工程地質(zhì)條件良好，土地征用前系園田地，地基承載為 9-12 噸/平方米。地熱水溫 75-85 攝氏度。地塊四至：東至：園區(qū)規(guī)劃路西至：XX大道南至：園區(qū)規(guī)劃路北至：赤龍街3.2 周遍環(huán)境及配套設(shè)施3.2.1 發(fā)達的交通系統(tǒng)：地塊未來的路網(wǎng)較為發(fā)達，對外輻射能力強，距 XX 濱海國際機 場 8 公里，距 XX 港 36 公里，距 XX 鐵

17、路貨運南站 10 公里。毗鄰?fù)?環(huán)線、津沽路、梨雙路、 XX 大道。同時，津港公路、津港高速、京 津塘高速、薊汕高速聯(lián)絡(luò)線穿行周邊。 公共交通 629 路、652 路、808 路、705路等途經(jīng)項目周邊，更有地鐵 1號線及 6號線與項目相鄰， 區(qū)位交通便利快捷。3.2.2 完善人文教育：周邊坐落 XX 科技大學、 XX 財經(jīng)學院、 XX 工程師范學院、現(xiàn)代 職業(yè)技術(shù)學校、 醫(yī)學高等專科學校等五所高校， 毗鄰即將興建的大運 會場館及 XX 海河教育園區(qū)，為各類企業(yè)和 XX 經(jīng)濟可持續(xù)的發(fā)展提 供了豐富的人力資源和強有力的智力支持。3.2.3 優(yōu)越的人居環(huán)境：項目周邊既有高檔住宅區(qū)領(lǐng)世深白、 富麗

18、桃園、 也有大型居住區(qū) 海天馨苑、 金地格林等環(huán)抱左右， 同時領(lǐng)世郡和玫瑰莊園等高檔別墅 區(qū)更是各個企業(yè)高管人士的理想居所， 更有 300 萬平米的 XX 新家園 大型生態(tài)居住區(qū)毗鄰，為企業(yè)員工提供了充足的居住空間。3.2.4 齊全的生活配套：中學、小學、幼兒園、職業(yè)技術(shù)培訓學校、銀行、電話局、派出 所等各種設(shè)施一應(yīng)俱全。三級甲等醫(yī)院海河醫(yī)院坐落鎮(zhèn)區(qū)；環(huán)美、肯 特、錦堂等高檔酒店領(lǐng)軍餐飲業(yè)的發(fā)展，每年接待來自京、津兩地食 客近三十萬人次。3.2.5 雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：項目與 XX 工業(yè)園區(qū)、津南開發(fā)區(qū)近在咫尺，毗鄰即將建設(shè)的、 被譽為 XX 版浦東的天鋼柳林風景區(qū)。 同時距西青微電子工業(yè)區(qū) 5

19、公 里，距空港物流加工區(qū) 8 公里，距海泰產(chǎn)業(yè)基地 15 公里，周邊的現(xiàn) 代化科技工業(yè)園區(qū)共同形成雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)。3.3規(guī)劃理念及產(chǎn)品類型 331產(chǎn)品規(guī)劃理念:項目以高品質(zhì)的總部辦公樓為特點， 突出總部辦公研發(fā)概念，其 商務(wù)平臺功能，為入住企業(yè)提供多種商務(wù)交流空間。建筑本身具有地 標性及整體性，同時建筑的美觀性、時代性、以及長遠性要結(jié)合完美， 要做到今后幾十年后，項目依然具有很好的使用功能和漂亮的觀感。項目效果圖匚匚r匚rFLL 廠 l.匚廠n匚口n口口es 口匚 rr r n- r Sr r!:E 匚匚匚匚匚匚口口 口口口口 nnncHi rrmrrrr r Lrr rrrrnM-fi ll

20、r匚pp 喬口匚口 nrnn 口 00 IrlL 口口 LLU-LLUG 口口 口口 R 口 DQSBBR ptl 口口 pnn-匚r r r r r r r r r r r r I n nNrc r r r r F -L- r r r r r E E rrrrr.rrrrr r.lrrrf PEP PM 口 只口口 HR口DR口UDFl!w!iH!: 口口口RE廠 !v口口口口門 r r r .1 r r I r I r I r c L t r -E r Lili Ffnr3.3.2產(chǎn)品類型:項目致力于為中、小型企業(yè)提供辦公、研發(fā)空間，單元面積30200平米，單元之間可以靈活進行組合，整層面

21、積1100平米左右，可為提供大面積辦公空間，22層框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)中、小企業(yè) 的辦公性需求，營造出一個兼容創(chuàng)新意識、藝術(shù)氣息、個性辦公的辦公生產(chǎn)空間333目標客戶定位:通過對市場的梳理，本項目的主力客戶定位為:貿(mào)易企業(yè)金融證券企業(yè)服務(wù)行業(yè)自由職業(yè)者創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)信息咨詢企業(yè)網(wǎng)絡(luò)/IT企業(yè)媒體3.4 項目規(guī)劃設(shè)計思想1、項目強調(diào)生態(tài)環(huán)保、節(jié)能低碳理念，根據(jù)企業(yè)需求提供多種物業(yè) 產(chǎn)品，甚至可以量身定做企業(yè)所需要的產(chǎn)品。項目強調(diào)生態(tài)，人 文關(guān)懷，園區(qū)不僅僅是入住企業(yè)生產(chǎn)工作的地方，同時也是他們 休閑，生活的地方，強調(diào)園區(qū)品牌與文化的建立。2、規(guī)劃設(shè)計的整體性，全面性，要重點考慮園區(qū)長遠的可持續(xù)發(fā)展 的目標。

22、3、突出建筑群本身的地標性，整體性，使園區(qū)在整體設(shè)計感念上讓 今后客戶與政府都有耳目一新的感覺。4、建筑的美觀性、時代性、以及長遠性要結(jié)合完美，要做到今后幾 十年我們的園區(qū)與建筑依然具有很好的使用功能和漂亮的觀感。5、突出規(guī)劃的交通的便利性，包括市政交通，園區(qū)內(nèi)的交通，平面 交通，立體交通等等概念。6、突出建筑物本身的環(huán)保節(jié)能理念，包括各種節(jié)能措施。7、突出園區(qū)整體設(shè)計的生態(tài)環(huán)保概念，以及園區(qū)的生活性，趣味性 等等，使園區(qū)不僅僅是企業(yè)生產(chǎn)工作場所，同時還是他們生活交 流的好的平臺，不僅僅具有建筑，還有小橋流水，交流休息平臺， 商務(wù)交往的小咖啡廳等。8、突出園區(qū)的文化品位，讓園區(qū)設(shè)計本身就具有很

23、強的文化以及品 牌感，包括園區(qū)的 LOGO 、大門，雕塑、小品、文化墻等等。9、突出園區(qū)設(shè)計的可持續(xù)發(fā)展性，包括可持續(xù)發(fā)展的空間，以及如 雨水收集，太陽能利用等等可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)技術(shù)。10、突出園區(qū)信息化交流平臺的功能，多種信息化交流平臺以及服務(wù)11、突出園區(qū)智能化，成為高智能化總部基地。12、突出園區(qū)的安全性，多種安全設(shè)備設(shè)施保證入住企業(yè)的安全。13、突出園區(qū)的商務(wù)平臺功能，為入住企業(yè)提供多種商務(wù)交流空間的 可能。3.5勞動安全貫徹“以人為本，科學管理”的方針，領(lǐng)導(dǎo)重視，全員參與安全生產(chǎn) 管理，保證安全保障資金投入，在項目實施過程中杜絕死亡事故。3.6環(huán)境保護項目建成后的環(huán)境保護措施項目建成

24、后主要在污水、廢氣、噪聲等方面即將影響城市的環(huán)境，故考慮如下：1、污水：室內(nèi)廢污合流，室外雨污分流。室外設(shè)化糞池，生活污水 經(jīng)過化糞池匯集處理后統(tǒng)一排入市政污水井，廚房廢水經(jīng)過二級隔油 處理后才能排入市政污水管網(wǎng)，不會對周圍環(huán)境造成污染，生活用水 進行二次深度處理。2、噪聲方面：對來自水泵房、變壓器發(fā)出的噪聲在設(shè)備選型方面加以考慮；水泵均設(shè)置減震裝置，變電采用于式變壓器。對外界影響符 合GB3096-93中2類標準。即晝間：60dB(A)，夜間：50dB(A)。項目設(shè)備采用低噪音，設(shè)備基礎(chǔ)采用減震處理，對噪音較大的機房采 取隔音門、吸聲墻及吸頂，在風管上設(shè)置消聲靜壓箱和消聲彎頭。3、廢物的處理

25、：商務(wù)園區(qū)的日常固體廢物主要是生活垃圾，擬采用 由物業(yè)對生活垃圾進行分類收集，集中堆放，由物管部門及時統(tǒng)一運 送到垃圾處理站進行合理處置，嚴禁亂堆亂扔，防止產(chǎn)生二次污染。4、綠化方面采用中央綠地、外圍帶狀綠地相結(jié)合，基地綠地率25.00%。綠化作為城鎮(zhèn)空間組成要素，對城鎮(zhèn)景觀和生態(tài)環(huán)境影響 較大。同時，綠化也是環(huán)境保護最經(jīng)濟有效的措施之一。綠化不僅調(diào) 節(jié)空氣，維護生態(tài)平衡，而且美化環(huán)境、提升項目形象。充分發(fā)揮綠 化在凈化美化、防塵防噪方面的功能，營造城市同綠意盎然，空氣清 新的生態(tài)環(huán)境。項目建設(shè)期的環(huán)境保護措施項目施工期間，應(yīng)注意工程施工過程中的環(huán)境保護和文明衛(wèi)生，并重點米取以下環(huán)境保護措施：

26、施工期廢氣污染控制措施1、施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢物應(yīng)及時清運，運輸車輛要采用防止散落的塵土飛揚的措施；工地周圍用圍墻或防護板圍護，減少工地揚塵對環(huán)境的影響；2、保持出入口的路面清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚塵。并盡量減緩行駛速度；3、加強施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。4、施工期噪聲污染控制措施5、執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值(GB12523-90 )對各施工階段噪 聲限值的要求。合理安排作業(yè)時間，高噪聲施工盡可能安排在晝間時 段，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護部門提出申請，待批準后方可 在指定日期內(nèi)進行；6、將施工現(xiàn)場的固定噪聲源，如

27、攪拌機（車）、臨時加工車間、建筑 料場等相對集中，并盡可能布置于遠離周邊聲敏感點處；7、工地周圍設(shè)立圍護，規(guī)定運輸車輛出入路線，盡量避開交通高峰 時間。施工廢水、建筑垃圾污染控制措施1、施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點堆放并及時組織清運，以避免大雨 時被地面徑流沖入下水道，流入水體；2、施工現(xiàn)場要嚴格規(guī)定排水去向或安排簡易排水管道，嚴禁污水遍 地橫流；3、嚴禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢，導(dǎo)致周圍地區(qū) 內(nèi)澇。3.7建筑節(jié)能“環(huán)保、節(jié)能建筑”或稱“綠色建筑”屬于可持續(xù)發(fā)展建筑的一種，它 是高效低耗、環(huán)保節(jié)能、健康舒適、生態(tài)平衡的高質(zhì)量建筑，被認為 是今后建筑建設(shè)的發(fā)展方向。目前，所有新建、改

28、建、擴建的民用建 筑都應(yīng)進行節(jié)能設(shè)計。遵照執(zhí)行的現(xiàn)行建筑類相關(guān)標準及規(guī)范公共建筑節(jié)能設(shè)計標準GB5089-2005綠色建筑評價標準 GB/T50378-2006通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程 GB50243-2002建筑照明設(shè)計標準 GB500034-2004建筑采光設(shè)計標準 GB/T5003-2001 空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范 GB50365-2005綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則 （建科 2005199 號）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準 JGJ134-2001民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分） JGJ26-95 采暖通風與空調(diào)設(shè)計規(guī)范外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ144-2004采暖居住建筑節(jié)

29、能檢驗標準 JGJ132-2001地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程 JGJ142-2004綠色建筑節(jié)能設(shè)計標準居住建筑節(jié)能設(shè)計標準公共建筑節(jié)能設(shè)計標準 、公共建筑節(jié)能評審標準綠色照明工程技術(shù)規(guī)程高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50045-95 （2005 年版）建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 GB50015-2003 相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標準 三相配電變壓品能效限定值及節(jié)能評價值 GB20052-2006 ； 管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價值GB17896-1999 ；普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級GB19043-2003 ；普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈難效限定值及能效等級 GB19044-2003 ；單端

30、熒光燈能效限定值及節(jié)能評價值 GB19415-2003 ； 單元式空氣調(diào)節(jié)機級效限定值及能源效率等級 GB19576-2004 ；建筑外窗氣密性級分級及檢測方式 GB/T7107-2002 ； 通風機能效限定值及節(jié)能評價值 GB19761-2005 。本項目根據(jù)國家和 XX 市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán) 保、因地制宜的原則，結(jié)合本項目區(qū)域定位、建筑類型和外部條件等 具體情況選擇能源形式。項目所在地能源供應(yīng)狀況： 只要項目本身進行必要的區(qū)內(nèi)管線的 建設(shè)及大市政的接入， 即可滿足本項目建設(shè)和使用要求， 能源供應(yīng)條 件（上水、電力、燃氣等市政配套）初步具備。本項目將認真執(zhí)行建筑節(jié)能標準， 積

31、極選用高效節(jié)能的設(shè)備、 材 料和技術(shù)方案， 嚴格實行了國家及地方的有關(guān)節(jié)能要求， 提高建筑外 圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，用于項目的墻體材料、保溫材料、門窗部 品、采暖空調(diào)、 照明系統(tǒng)及設(shè)備選型均應(yīng)符合節(jié)能標準，并確保施工 到位。不在建筑活動中使用列入禁止使用或限制使用目錄的技術(shù)、 工 藝、材料和設(shè)備，全部使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，有效減少通過圍 護結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。3.8 建設(shè)進度安排2#地項目自 2011 年 4 月份開始建設(shè)， 3 年內(nèi)竣工驗收并交付使 用。銷售工作自獲得銷售許可證后 1 年內(nèi)完成。第四章 投資估算及資金籌措項目總投資估算的依據(jù)項目投資

32、由土地購置、前期開發(fā)、直接費用（建安費用） 、間接 費用、（管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費用、銷售費用）幾部分組 成。該項目總計固定資產(chǎn)投資 3.413 億。土地成本：預(yù)計地塊土地成本為 100 萬 /畝，總計為 29.949 畝，合計土地成 本 2994.9 萬元。前期費用：前期費用主要包括勘察設(shè)計、 報批報建、 基礎(chǔ)設(shè)施、配套費用等， 費用確定主要參考近期 XX 市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā) 項目的實際情況，估計為800元/平方米，建筑面積73000川，合計 費用為 5840 萬元。4.1.3直接費用:直接費用主要為建安費，參考XX市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際成本

33、取定。建安費如下表所示，合計2.19億丿元。項目建安費估算表工業(yè)用地單價（元 / m2）建筑面積（m）建安成本（萬元）備注地上建面30005500016500地下建面3000180005400合計60000219004.1.4間接費用:間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用和不可預(yù)見費 用，參考XX市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際成 本，間接費用估算表如下，合計間接費用為 32000000元。項目間接費用估算間接費用計算標準金額（萬元）管理費用（元）建安費3%計算657財務(wù)費用（元）每平米170元計算1241不可預(yù)見費用（兀）建安費3%計算657銷售費用（元）銷售收入2%計算，根據(jù)各功能塊具體確疋835總計（元）33904.2項目資金籌措自籌資金：50% :項目回款周轉(zhuǎn)：10%銀行貸款：40%第五章效益分析5.1項目財務(wù)效益分析項目總投資3.413億元，投資強度1139萬元/畝；