燈具超市新建項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目可行性報告

1、一、總論二、項(xiàng)目提出背景三、項(xiàng)目的可行性四、項(xiàng)目總體規(guī)劃形式五、基礎(chǔ)設(shè)施及建設(shè)規(guī)模六、投資估算和資金籌措七、項(xiàng)目開發(fā)方案及開發(fā)建設(shè)實(shí)施步驟八、項(xiàng)目實(shí)施的保證措施九、社會和經(jīng)濟(jì)效益十、結(jié)論與建議（一）、項(xiàng)目名稱：懷化開發(fā)公司河西帝皇燈具超市（二）、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位：懷化開發(fā)有限公司（三）、2007年懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢展望2007年是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵階段的重要一年，也是我市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪加速增長周期的拐點(diǎn)。作出這樣的預(yù) 測，主要基于以下幾個方面：面臨的機(jī)遇一、國際環(huán)境總體趨好。明年全球經(jīng)濟(jì)放緩已成為經(jīng)濟(jì) 學(xué)界的共識，但仍為較高增長年。據(jù)國際貿(mào)幣基金組織預(yù)測， 2006年全球經(jīng)濟(jì)增長率將達(dá)到

2、5.1%，2007年回落0.2個百 分點(diǎn)，是全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入 21世紀(jì)以來的第二個高增長年。受 需求放慢和產(chǎn)能增加的雙重影響，明年國際油價和重要原材 料價格將明顯走低，對我國發(fā)展有利。二、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入調(diào)整期。今年以來，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“高增長、高效益、低通脹”的良好局面，宏觀調(diào)控初現(xiàn) 成效，國民經(jīng)濟(jì)開始朝“軟著陸”方向發(fā)展。在連續(xù)四年保 持兩位數(shù)增長、經(jīng)濟(jì)總量躍居世界第四的基礎(chǔ)上，我國經(jīng)濟(jì) 將出現(xiàn)本輪增長周期以來的第二波調(diào)整，預(yù)計經(jīng)濟(jì)增長率將首次回落到10%以下。中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“三個協(xié)調(diào)” 將“又快又好”改為“又好又快”，擬定明年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)約為8%,明確傳遞了更加重視經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益的信

3、號。但專家認(rèn)為，明年中國經(jīng)濟(jì)增長速度將保持10%左右，投資增長將保持20%，中部地區(qū)投資增速仍將保持 26%以上。同 時，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出堅持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，繼續(xù) 實(shí)施穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策，并加強(qiáng)財政政策、貨幣政 策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策和社會發(fā)展政策的協(xié)調(diào)配合。明年 宏觀調(diào)控重在增強(qiáng)執(zhí)行力，提高科學(xué)性和有效性。對中部地 區(qū)來說，國家將適當(dāng)放松大中型勞動密集型項(xiàng)目的土地供 給，促進(jìn)沿海地區(qū)勞動密集型產(chǎn)業(yè)向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移。中央經(jīng) 濟(jì)工作會議提出，要正確處理好投資和消費(fèi)、內(nèi)需和外需的 關(guān)系，最根本的是擴(kuò)大國內(nèi)需求。按照部署，明年要以增加 居民消費(fèi)尤其是農(nóng)民消費(fèi)為重點(diǎn)，加快調(diào)整國民收入分配結(jié)

4、 構(gòu)，努力提高農(nóng)民和城鎮(zhèn)低收入者收入水平和消費(fèi)能力。隨著這些措施的到位，2007年將迎來一個新的消費(fèi)擴(kuò)張，為我市加快現(xiàn)代商貿(mào)物流中心建設(shè)提供了難得機(jī)遇。同時，我國 加入WTO過渡期結(jié)束，為我們進(jìn)一步擴(kuò)大開放開辟了廣闊 空間。三、中部崛起戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，落實(shí)促進(jìn)中部崛起的政策，支持中部地區(qū)承接?xùn)| 部地區(qū)和境外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。國家將出臺三大稅收優(yōu)惠政策， 即在中部地區(qū)推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) 和農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的支持，引導(dǎo)加工貿(mào)易轉(zhuǎn)移并升 級。商務(wù)部、國家開發(fā)銀行已簽署 150億元支持“中部崛起” 合作協(xié)議，未來5年國家開發(fā)銀行將對中部地區(qū)國家級經(jīng)濟(jì)

5、技術(shù)開發(fā)區(qū)和發(fā)展?jié)摿Υ?、區(qū)位優(yōu)勢明顯的部分省級開發(fā)區(qū) 提供150億元的政策性貸款。商務(wù)部啟動了“萬商西進(jìn)”工 程，計劃用3年時間推動10000家左右的境外和東部地區(qū)企 業(yè)到中部地區(qū)開展投資貿(mào)易。我市在首屆中國中部投資貿(mào)易 博覽會上成果顯著， 共簽約項(xiàng)目42個，總投資103.60億元， 合同引資96.19億元。此外，我市通道、麻陽、新晃、芷江、 靖州和沅陵、會同7個縣已作為第一批比照西部大開發(fā)政策 執(zhí)行地區(qū)上報國家發(fā)改委審批，同時正在努力爭取辰溪、中方、溆浦、洪江市4縣市進(jìn)入“比照”范圍。四、國家支持新農(nóng)村建設(shè)的力度加大。中央經(jīng)濟(jì)工作會 議強(qiáng)調(diào)把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作的重中之重，繼 續(xù)鞏

6、固、完善、加強(qiáng)各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策，切實(shí)加大對“三農(nóng)” 的投入。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面：“十一五”期間我國國債和中央預(yù)算內(nèi)投資中，用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村方面的投資將達(dá)到39%左右，中央財政用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入將達(dá)3萬億元。社會事業(yè)發(fā)展方面：2006至2010年5年內(nèi)，中央和地方各級 政府將累計新增農(nóng)村義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)2182億元，從2007年起全部免除農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)生學(xué)雜費(fèi)，對貧困家庭學(xué)生提 供免費(fèi)教科書并補(bǔ)助寄宿生生活費(fèi)，提高公用經(jīng)費(fèi)保障水 平，建立校舍維修改造長效機(jī)制，鞏固和完善農(nóng)村中小學(xué)教 師工資保障機(jī)制；國家將逐步提高新型合作醫(yī)療補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)， 爭取到2008年在全國農(nóng)村基本建立新型合作醫(yī)療制度。培 訓(xùn)農(nóng)

7、民方面：國家實(shí)施三大“培訓(xùn)工程” ：即邙陽光工程”， 2006年就拿出6億元補(bǔ)助資金用于培訓(xùn) 350萬農(nóng)民工；農(nóng)業(yè) 部的“百萬中專生計劃”，計劃用10年時間為農(nóng)村培養(yǎng)100萬名中專人才；國務(wù)院扶貧辦提出，在“十一五”扶貧開發(fā) 中，要確保每個貧困農(nóng)戶有一個勞動力接受培訓(xùn)。拉動農(nóng)村 消費(fèi)方面：2005年商務(wù)部啟動了“萬村千鄉(xiāng)市場工程”，力爭到2007年年底在全國建設(shè) 25萬家“農(nóng)村超市”。我們懷 化是山區(qū)農(nóng)業(yè)大市，完全可以爭取更多的政策扶持。五、新一輪湘西地區(qū)開發(fā)全面啟動。省委、省政府已經(jīng) 出臺的湘西地區(qū)開發(fā)政策保持不變，并在新一輪湘西地區(qū)開 發(fā)中進(jìn)一步加大財政轉(zhuǎn)移支付、產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金投入、社

8、會事業(yè)和生態(tài)建設(shè)的支持力度。2007年省政府對湘西地區(qū)安 排引導(dǎo)資金和貸款貼息 2億元。我市列入上一輪湘西地區(qū)開 發(fā)規(guī)劃的52個產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將于明年開始替換，其中6月份將對今年完工的28個項(xiàng)目進(jìn)行替補(bǔ)。一批在建項(xiàng)目即將建成 投產(chǎn)。比如，40萬噸紙漿項(xiàng)目明年底基本建成投產(chǎn)，2008年達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)達(dá)效，每年可實(shí)現(xiàn)銷售收入 24.2億元、財政收入 近3億元；銅灣和大洑潭 2座電站第一臺機(jī)組以及牌樓、錦 江、若水等一批在建電站將于明年投產(chǎn)發(fā)電，全年可新增發(fā) 電量4億千瓦時；華中水泥廠技改擴(kuò)建工程二期明年建成投產(chǎn)，年生產(chǎn)能力將提高到130萬噸六、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件將有根本性改善。我市“一線 二縱四橫”公路主骨架

9、建設(shè)全面鋪開，邵懷、懷新、常吉三 條高速將先后于 2007年、2008年建成通車，境內(nèi)高速公路 里程將達(dá)273公里，國省道干線公路改造、縣鄉(xiāng)村道改造等 一批項(xiàng)目加快建設(shè)。渝懷鐵路繼今年開通貨運(yùn)之后，明年將 開通客運(yùn)。芷江機(jī)場在開通長沙、廣州航線的基礎(chǔ)上，將采 取轉(zhuǎn)機(jī)方式通過北京、上海等重要航空港。立體交通體系的 形成必將明顯改變城鄉(xiāng)面貌，提升懷化區(qū)位優(yōu)勢，為市域經(jīng) 濟(jì)發(fā)展插上騰飛的翅膀。此外，全市上下涌動著一股抓機(jī)遇、 求發(fā)展的熱潮，甩開膀子抓發(fā)展、撲下身子抓落實(shí)的氛圍逐 步形成。面臨的挑戰(zhàn)一、國家實(shí)施宏觀調(diào)控政策對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了新的 更高的要求。對我市而言，主要是土地政策和產(chǎn)業(yè)政策帶來

10、的影響較大。比如，土地政策方面，近幾年來中央對土地調(diào) 控越來越嚴(yán)，采取的措施越來越硬。今年8月國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，其政策精神主要體現(xiàn)在7個方面：各級政府責(zé)任進(jìn)一步強(qiáng)化，土地調(diào)控的力度進(jìn)一步加大，土地審批方式進(jìn)行了重大調(diào)整，建設(shè)用地成本 較大幅度提高，土地收益管理更加規(guī)范，基本農(nóng)田保護(hù)更加 嚴(yán)格，土地違法責(zé)任追究更加嚴(yán)厲。通知規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于取得成本（征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用）、開發(fā)成本（幾通一平費(fèi)用）和政府收益（相關(guān)稅費(fèi)和土地 純收益）之和；工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。專家預(yù)計這樣將會使地價總水平提高50%。我市正處在工業(yè)化初期，城市化程度較

11、低，未來幾年加快發(fā)展所形成的用地需 求旺盛。國家土地調(diào)控政策實(shí)施后，將會導(dǎo)致用地矛盾加劇，用地成本提高，征地難度加大，對我市工業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)以及招商引資等都會帶來一定影響。據(jù)國 土部門資料，2004年到2006年省國土資源廳下達(dá)我市的用 地計劃指標(biāo)分別為 300公頃（4500畝）、173公頃（2595畝）、 230公頃（3450畝），實(shí)際需要用地面積 398公頃（5970畝）、 180公頃（2700畝）、243公頃（3645畝），省里下達(dá)我市的 用地指標(biāo)在縮小，用地缺口較大。明年，我市將有一批重大 項(xiàng)目上馬或續(xù)建，用地需求量加大，供需矛盾突出。又比如， 產(chǎn)業(yè)政策方面，中央繼

12、續(xù)將節(jié)能降耗和污染減排作為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的重要途徑，進(jìn)一步加大調(diào)整產(chǎn)能過剩行業(yè) 和淘汰落后生產(chǎn)能力的力度：一方面加大對小冶煉的淘汰力 度。從今年9月1日起提高電解金屬錳的行業(yè)門檻和能耗、 環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定單條生產(chǎn)線產(chǎn)能必須在1萬噸/年以上，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模必須達(dá)到 3萬噸/年以上，A級、B級產(chǎn)品綜合電耗 不高于8600千瓦時/噸，C、D級不高于6500千瓦時/噸，原 料中可溶性錳回收率大于 82%等。另一方面控制高消耗、高 污染、資源性產(chǎn)品出口。從今年11月1日起硅錳出口征收5-10%的關(guān)稅，從明年1月1日起，銅鋁出口征收 10-15%的 關(guān)稅，并且對冶煉企業(yè)實(shí)行差別電價。我市鐵合金、水泥、

13、紡織、電石、電力等高能耗的規(guī)模企業(yè)達(dá)到112家，占全市規(guī)模企業(yè)總數(shù)的28%，這些企業(yè)對地方財稅貢獻(xiàn)大，吸納就 業(yè)崗位多，對全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展至關(guān)重要。面對國家產(chǎn)業(yè)調(diào) 控政策，如果不采取相應(yīng)措施積極應(yīng)對，大部分企業(yè)將因達(dá) 不到要求而面臨關(guān)閉或停產(chǎn)。二、加快改革攻堅帶來的社會矛盾增多。我市改革已進(jìn) 入攻堅階段，明年乃至今后幾年將強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)企業(yè)、商貿(mào) 流通企業(yè)、城市管理、競爭性社會事業(yè)和城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營 性資產(chǎn)等幾大重點(diǎn)領(lǐng)域的改革，必然涉及利益關(guān)系的調(diào)整， 遇到這樣那樣的阻力，如果不積極穩(wěn)妥，處理不當(dāng)，就會影 響社會和諧穩(wěn)定。綜合分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和全市經(jīng)濟(jì)形勢，我們認(rèn)為，明 年懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)

14、并存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，總體處于 艱難的爬坡階段，處在蓄勢待發(fā)、孕育突破的關(guān)鍵時期。據(jù) 市統(tǒng)計局預(yù)測，明年我市經(jīng)濟(jì)增長速度保守估計為9.9%，同時也有增長11.0%、12.0%的潛力。今年11月20-21日市委 召開常委擴(kuò)大會議專題討論明年經(jīng)濟(jì)工作，在充分權(quán)衡各種 利弊因素的基礎(chǔ)上，確定2007年經(jīng)濟(jì)增長確保 11%、力爭12%，高于全國8%、全省10%的預(yù)期目標(biāo)，既體現(xiàn)了追趕 跨越、提升標(biāo)桿的要求，也具有現(xiàn)實(shí)可能性和可行性?？梢?預(yù)見，隨著一批重大項(xiàng)目的建成投產(chǎn)，到2008年撤地設(shè)市10周年的時候，懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將登上一個大的臺階。（四）、項(xiàng)目概況擬開發(fā)的懷化開發(fā)公司河西帝皇燈具超市項(xiàng)目位于河西

15、世紀(jì)廣場西北方向，河西主干道舞陽大道與神龍北路正相 交處。東面與河西目前唯一的市政廣場世紀(jì)廣場相望， 西面為天慶商貿(mào)城及輕紡城，北面為天凱裝飾材料城，南面 為新建的五金水暖機(jī)電大市場。河西帝皇燈具超市項(xiàng)目是懷化開發(fā)公司開發(fā)的一個以商業(yè)為主體的綜合類項(xiàng)目?？傉嫉孛娣e約為4200平方米，建筑占地面積約為3000平方米，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商服用地。地塊面向世紀(jì)廣場呈弧形展開，呈較不規(guī)則形狀。項(xiàng)目 基地平坦，地質(zhì)條件良好。該地塊周邊經(jīng)營業(yè)狀以建材、家 庭裝修類商品為主。經(jīng)市場調(diào)查，河西目前尚未有真正意義 上的專業(yè)燈具經(jīng)營市場，而因貨車不準(zhǔn)進(jìn)城的政策執(zhí)行，現(xiàn) 人民路燈具街經(jīng)營戶希望向河西搬遷，河西帝皇燈具超

16、市的 定位由此而來。根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位狀況，根據(jù)市場調(diào)查，燈具 經(jīng)營戶提出要求本市場適當(dāng)配套部分居住及辦公物業(yè)，以配 套市場經(jīng)營的需要。考慮到市場經(jīng)營戶的實(shí)際需要，同時結(jié) 合考慮本項(xiàng)目位處河西世紀(jì)廣場（神龍路與舞陽大道交匯 處），為提升河西整體區(qū)域品位，進(jìn)一步吸引投資者前來懷 化投資，本項(xiàng)目擬配套建設(shè)一棟高層塔樓。二、項(xiàng)目提出背景從懷化城市整體規(guī)劃上看，河西作為專業(yè)市場規(guī)劃的片 區(qū)已然成型，目前已形成十九大專業(yè)市場，市場輻射我國西 南五省約2500萬人口，成為流行業(yè)的重要出口港，開發(fā)河 西帝皇燈具超市項(xiàng)目既符合懷化整體城市規(guī)劃，也是順應(yīng)懷 化燈具經(jīng)營戶大部分業(yè)主的希望，實(shí)屬必要。（一）項(xiàng)目建設(shè)的背

17、景懷化地處湖南省西南部，西鄰貴州，南連廣西，自古有“黔滇門戶”，“全楚咽喉”之稱。懷化現(xiàn)轄13個市、區(qū)，幅員2.76萬平方公里，人口約 500萬，聚居著漢、侗、苗、 瑤、土家等32個民族。這里山清水秀，幅員遼闊，物華天 寶，人民勤勞勇敢、善良好客。懷化是湘黔、枝柳鐵路和320 國道的交匯中心；新修建的渝懷鐵路即將通車，構(gòu)成了懷化 交通樞紐中心。改革開放以來，在黨中央國務(wù)院和省委省政 府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，懷化的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。1990年，國務(wù)院確定懷化為全國農(nóng)村綜合改革試驗(yàn)區(qū)后，懷化的變化更是日新月異。在湘、黔、鄂、桂、川（渝）五省 邊區(qū)的44個縣市，約9萬平方公里，1500萬人口廣

18、大區(qū)域 內(nèi)的中心地位更加突出。懷化市素有“火車拖來的城市”之喻。國家重要鐵路動脈湘黔鐵路和焦柳線及在建的渝懷鐵路呈“大”字在城區(qū) 交匯，全境有11個縣（市、區(qū)）通有鐵路，境內(nèi)鐵路通車 里程499公里。始發(fā)客運(yùn)列車已直達(dá)北京、上海、廣州、深 圳、貴陽等地，懷化編組站（懷化南站）是全國九大編組站 這一，貨物吞吐能力居全國第九，在建的懷化新編組站（懷 化東站）的吞吐能力將更高。目前，每天由懷化始發(fā)和終到 的客運(yùn)列車有10對，過境客運(yùn)列車13對。懷化公路交通十分便利。209國道與320國道在城區(qū)呈“十”字交叉，另加上 319國道及10條省道公路縱橫全境， 縣鄉(xiāng)公路通達(dá)城鄉(xiāng)。 全市公路總數(shù)581條，通車

19、里程達(dá)7666 公里，其中國道長 705公里，省道628公里，縣道2440公 里，鄉(xiāng)道2676公里，80%的行政村通有公路， 全市公路密度 達(dá)23.45公里/平方公里。面向新世紀(jì)，懷化市委、市政府于1998年提出了“充分發(fā)揮區(qū)位資源兩大優(yōu)勢，努力建造五省（市、區(qū)）周邊中心城市”新的發(fā)展戰(zhàn)略。懷化至2010年發(fā)展目標(biāo)是力爭國內(nèi)生產(chǎn)總值在1980年的基礎(chǔ)上翻4番，社會主義市場經(jīng)濟(jì) 體制進(jìn)一步完善，社會經(jīng)濟(jì)生活基本上走上規(guī)范化、法制化 軌道，人民生活普遍達(dá)到小康水平，人口、資源、環(huán)境與經(jīng) 濟(jì)發(fā)展關(guān)系基本協(xié)調(diào)。展望新世紀(jì)，在新戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，懷 化必將進(jìn)一步加快發(fā)展，崛起為五省（市、區(qū)）周邊地區(qū)的 中心

20、城市。（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性從河西新區(qū)市場結(jié)構(gòu)全局來看，開發(fā)河西帝皇燈具超市 非常必要。由于歷史原因，河西原計劃建設(shè)一家燈具市場項(xiàng) 目，但因各方面的條件不成熟，在招商方面未取得實(shí)質(zhì)性成 功，在人民路經(jīng)營燈飾的商家基本上均未能過來經(jīng)營。后來 該項(xiàng)目變更為以家居裝飾家具銷售為主題的商業(yè)廣場，盡管 二樓保留了一部分燈飾經(jīng)營面積，但全屬一戶燈飾商家經(jīng) 營?，F(xiàn)人民路燈飾一條街的經(jīng)商戶因貨車不準(zhǔn)進(jìn)城，對其經(jīng) 營構(gòu)成嚴(yán)重影響，紛紛要求到河西經(jīng)營，而原修建的燈具市 場項(xiàng)目經(jīng)營定位已發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，其商業(yè)面積已被家居裝 飾、家具廣場等商家占據(jù)且無法搬遷，該項(xiàng)目沒有空間容納 燈具經(jīng)營商，且其建筑設(shè)計形態(tài)也與燈具經(jīng)

21、營商的要求不相 符合。在此情況下，人民路燈具經(jīng)營商經(jīng)與我公司洽談并經(jīng) 勘查地塊后，強(qiáng)烈要求我公司建設(shè)一家以經(jīng)營燈飾為主體的 專業(yè)燈具市場。本項(xiàng)目與河西世紀(jì)廣場緊緊相鄰，位于舞陽大道與神龍 北路交匯處的核心地段，為提升河西新區(qū)的整體城市品位， 結(jié)合考慮燈具經(jīng)營戶的實(shí)際要求，我公司計劃在本市場之上 配套建設(shè)一棟高層塔樓。此規(guī)劃設(shè)計方案及物業(yè)定位，符合 燈飾經(jīng)營戶的經(jīng)營發(fā)展需要，同時優(yōu)化土地資源配置，完善 城區(qū)市場功能。項(xiàng)目的建設(shè)將在很大程度上提升河西片區(qū)的 整體形象，豐富河西的物業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，對提高河西區(qū)人流聚 合能力產(chǎn)生良好的促進(jìn)作用，從而對河西片區(qū)的整體繁榮作 出貢獻(xiàn)，乃至對促進(jìn)懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起

22、到良好的作用。三、項(xiàng)目的可行性作為成立不久的地級城市，懷化兼具內(nèi)陸山區(qū)城市的滯后性和新興城市的趕超性，懷化的城鎮(zhèn)化進(jìn)程有著自己的特 點(diǎn)和風(fēng)格：起點(diǎn)較低但速度較快。懷化城區(qū)從只有數(shù)千人口的榆樹灣小鎮(zhèn)起步，發(fā)展到如今的規(guī)模和程度，只用了30多年時間，超過不少基礎(chǔ)較好、起點(diǎn)較高的城市，主要因?yàn)樽プ×?幾次關(guān)鍵機(jī)遇：一是七十年代國家投資建設(shè)湘黔、焦柳兩條 鐵路，成十字型在城區(qū)交匯，十幾萬鐵路建設(shè)大軍給偏僻落 后的懷化帶來了勃勃生機(jī)，懷化因此被譽(yù)為“火車拖來的城 市”與此同時，國家進(jìn)行的“三線建設(shè)”，給懷化帶來了現(xiàn)代工業(yè)文明，使之初步具備了現(xiàn)代城市的功能；二是八十年 代以后隨著行署和大批工礦企業(yè)遷入懷化

23、，以及城鎮(zhèn)居民戶 口改革的試驗(yàn)，懷化城區(qū)人口激增，城市基礎(chǔ)設(shè)施開始落后 于人口的增長和需要，城市建設(shè)逐漸加快。三是九十年代末 抓住撤地設(shè)市的機(jī)遇，提出建設(shè)“五省周邊中心城市”的發(fā) 展目標(biāo)，懷化城市建設(shè)進(jìn)入了“精心規(guī)劃、合理布局、快速發(fā)展、以人為本”的新階段。以寶慶集團(tuán)（德天集團(tuán)）、武陵城集團(tuán)、東興集團(tuán)等為龍頭的民營企業(yè)和民間資本進(jìn)入城 市建設(shè)領(lǐng)域，對河西新區(qū)、湖天開發(fā)區(qū)、中方生態(tài)城、商業(yè) 步行街等大型項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，成為推動城市建設(shè)的生力軍。 懷化城區(qū)面積和人口迅速擴(kuò)張，形成了懷化城區(qū)的基本格 局，城市功能逐漸完備，成為人才、物資、資金、信息、技 術(shù)等要素的聚集擴(kuò)散基地，奠定了區(qū)域性中心城市的基

24、本框 架。由農(nóng)業(yè)社會艱難蛻變?yōu)楝F(xiàn)代工商社會。懷化城區(qū)脫胎于 小農(nóng)經(jīng)濟(jì)時代的榆樹灣鎮(zhèn)，植根于深厚的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明，受 到農(nóng)業(yè)文明的長期熏陶。早期的懷化民風(fēng)淳樸，保留了一些 自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識和生活習(xí)慣，如自己種菜、釀酒， 自己做家具、煤球等。為了加快城市發(fā)展步伐，籌措城市建 設(shè)資金，有關(guān)部門采取了諸如賣“農(nóng)轉(zhuǎn)非”戶口、市區(qū)買房 上戶口等“非常措施”，許多農(nóng)民抓住這個機(jī)會“洗腳進(jìn)城” 成為市民，也把農(nóng)村常見的隨地吐痰、舌L扔垃圾等習(xí)慣帶進(jìn) 城里。隨著鐵路建設(shè)大軍的到來以及機(jī)關(guān)單位和廠礦企業(yè)的 遷移懷化，外來移民逐漸增加，人口結(jié)構(gòu)逐漸改變，帶來了 各地的風(fēng)俗習(xí)慣和人文傳統(tǒng)，懷化逐漸由偏僻落后的農(nóng)村

25、集鎮(zhèn)蛻變?yōu)楝F(xiàn)代工商業(yè)城市。八十年代的懷化可以說是“冒險 家的樂園”，一些具有進(jìn)取精神和冒險意識的人，抓住改革 開放和體制轉(zhuǎn)軌的機(jī)遇，完成資本的原始積累，由默默無聞 的普通人成為著名的民營企業(yè)家，活躍在房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)、飲食業(yè)等許多行業(yè)，成為引領(lǐng)時 代潮流的風(fēng)云人物。城市綜合實(shí)力發(fā)展較快。2003年國家城調(diào)總隊完成了一 項(xiàng)題為2001年我國地級城市綜合實(shí)力比較研究的課題報告，對全國269個地級以上城市中的 265個城市綜合實(shí)力進(jìn) 行了評估和比較。測評城市綜合實(shí)力的指標(biāo)體系由三個層 次、四個子系統(tǒng)及所包含的指標(biāo)變量所構(gòu)成，最后編成城鎮(zhèn) 化指數(shù)體現(xiàn)評估結(jié)果，懷化市城鎮(zhèn)化指數(shù)為

26、0.8895,在全國排名73位，在全省排名第 4位。與周邊地區(qū)相比，懷化城 市綜合實(shí)力可以用“一強(qiáng)兩優(yōu)一弱”來概括。一強(qiáng)，就是指 懷化城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人力資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所表現(xiàn)的相對強(qiáng) 勢；兩優(yōu)，就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會各項(xiàng)事業(yè)的全面進(jìn)步方面 所展現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、商貿(mào)流通發(fā)達(dá)、人 民生活殷實(shí)、服務(wù)設(shè)施完善、科教文化先進(jìn)等相對周邊地區(qū) 明顯的優(yōu)勢；一弱，就是指懷化的城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城 市綜合功能上相對先進(jìn)城市顯示出明顯的弱勢。隨著懷化作為重點(diǎn)鐵路交通樞紐地位的不斷加強(qiáng)和提高，城市建設(shè)速度不斷加快，同時隨著貨車不準(zhǔn)進(jìn)城政策的 實(shí)施，河西區(qū)作為大西南商貿(mào)基地的地位日益突出。擬開發(fā) 的河西

27、帝皇燈具超市項(xiàng)目，用地性質(zhì)符合土地利用總體規(guī)劃 和城市規(guī)劃，周邊配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，是 我市燈具經(jīng)營商的進(jìn)行商貿(mào)活動的理想用地，是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 高、設(shè)計新穎、功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、彰顯城市品位的理想 商業(yè)項(xiàng)目用地。作為河西帝皇燈具超市項(xiàng)目的開發(fā)商的懷化開發(fā)有限 公司是經(jīng)湖南省政府及懷化市建設(shè)行政主要部門批準(zhǔn)的專 業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，公司自成立以來，已成功開發(fā)了天慶商 貿(mào)城等多個開發(fā)及施工項(xiàng)目。大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改組改造傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，提升服務(wù) 業(yè)的整體水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。要依托我市的優(yōu)勢和潛 力，進(jìn)一步拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)層次，逐步形成結(jié)構(gòu)合 理、功能完善、生產(chǎn)主導(dǎo)的服務(wù)業(yè)體系。大力

28、發(fā)展生產(chǎn)性服 務(wù)業(yè)，加強(qiáng)服務(wù)業(yè)和加工業(yè)的融合，并建立以服務(wù)業(yè)為中心 的產(chǎn)業(yè)鏈。目前自有資金充足，可在無需銀行貸款的條件下，自行 開發(fā)建設(shè)河西帝皇燈具超市項(xiàng)目。從而在遵循為市場服務(wù)， 為市場配套服務(wù)的前提下，努力提高河西專業(yè)市場的整體形 象，積極拓展房地產(chǎn)經(jīng)營，以提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益為目 標(biāo)，促進(jìn)人類文明的進(jìn)步和河西、懷化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。四、項(xiàng)目總體規(guī)劃形式小區(qū)設(shè)計順應(yīng)地形地勢，尊重自然，力求人造環(huán)境與自 然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，營造地域特征明顯的特色空間。遵循以人 為本的設(shè)計思想，分析、解剖居住建筑特點(diǎn)，并充分考慮市 場經(jīng)營、生活配套需要，滿足城市人多樣化、綜合化要求。 建筑形式簡潔大方，空間層次分明，

29、具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感和都 市氣息，充滿吸引力。規(guī)劃設(shè)計規(guī)則中求變化、典雅中顯示韻味，通過立面形 態(tài)的處理、綠化環(huán)境的塑造、對世紀(jì)廣場景觀環(huán)境的充分利 用以及建筑空間的變化來構(gòu)造一個功能齊備、層次豐富、作 為河西地標(biāo)建筑的高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)形象。項(xiàng)目臨世紀(jì)廣場的一面作為燈飾城的經(jīng)營展示面，背面 與已經(jīng)開發(fā)的天慶商貿(mào)城融為一體。項(xiàng)目規(guī)劃地面四層商業(yè) 裙樓，一至三層作為經(jīng)營使用， 四層作經(jīng)營戶配套辦公使用 為完善市場配套，結(jié)合燈具經(jīng)營商家的實(shí)際需要，地下設(shè)計 兩層，負(fù)一樓作為燈具經(jīng)營戶的配套倉庫，負(fù)二樓為本市場 的地下停車場。在規(guī)劃設(shè)計時，充分遵重和利用臨世紀(jì)廣場一面的商業(yè) 經(jīng)營價值和作為配套居住物業(yè)的景觀

30、價值，將以面向世紀(jì)廣 場為軸心，作為商業(yè)核心價值與配套居住物業(yè)景觀價值的中 軸線來展示項(xiàng)目特有的氣勢。為了爭取良好的朝向和通風(fēng)與采景，平面布置盡量兼顧 南北朝向、采景、采光、通風(fēng)以及交通組織之間的關(guān)系。設(shè) 計十分注意使用的舒適性，爭取良好的通風(fēng)和日照。在交通組織上，充分考慮商業(yè)門面、公寓大堂間、地下 車庫、負(fù)一樓倉庫之間的關(guān)系。為了增強(qiáng)配套功能，計劃在 上三樓商業(yè)面積設(shè)貨梯一臺，兼顧三樓可能做倉庫的需要， 使建筑功符合燈具市場經(jīng)營需要，并保證設(shè)計的超前性和升 值、保值能力。項(xiàng)目建成后，不從事工業(yè)性生產(chǎn)活動，故不會生產(chǎn)工業(yè) 性污染。污染源主要來自經(jīng)營戶、客人的垃圾、廢棄物和生 活廢水。生活垃圾及

31、廢棄物等集中到項(xiàng)目垃圾站，城市環(huán)保部門 將垃圾站垃圾統(tǒng)一運(yùn)至垃圾處理廠處理。污水排入城市污染 排水管網(wǎng)。實(shí)行雨水、污水分流。本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍 環(huán)境會造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加 裝隔音裝置。對粉塵擬采用噴水除塵，并穩(wěn)定時段施工。建 筑施工中產(chǎn)生的垃圾由施工單位負(fù)責(zé)清除，保證項(xiàng)目區(qū)環(huán)境 清潔衛(wèi)生。五、基礎(chǔ)設(shè)施及建設(shè)規(guī)模()、基礎(chǔ)設(shè)施1、道路該項(xiàng)目地塊位于河西新區(qū)整體規(guī)劃的核心地帶，位于河 西兩條主干道舞陽大道與神龍北的交匯處。通過舞水一橋與市中心相連通，通過舞水二橋與環(huán)城路接通，通過規(guī)劃 中的舞水四橋直達(dá)芷江機(jī)場。交通十分方便，對于商業(yè)經(jīng)營 非常

32、有利。2、給排水及消防1、給水：地塊前舞陽大道為城市供水主干管，可以充分保障本項(xiàng)目經(jīng)營、生活供水之需要。給水系統(tǒng)由給水管網(wǎng)壓力 給水，室內(nèi)給水方式采用下行上給式及上行下給相結(jié)合的方 式。對于商業(yè)裙樓采用下行上給的方式，對于塔樓公寓采用 上行下給的方式，以保障供水所需。項(xiàng)目常駐人人數(shù)約500人，用水量標(biāo)準(zhǔn)180L/人d，小時變化系數(shù)1.4，則最高日 用水量為90m3/d。項(xiàng)目采用生活、消防給水系統(tǒng)，管網(wǎng)呈支 狀布置。給水支管管徑考慮 DN100，正常供水時管道流速為0.63m/s。2-2、排水2-2-1、生活排水量：排水定額140L/人d,總變化系數(shù)為1.2，則設(shè)計排水量為 3。5m3/h。2-

33、2、小區(qū)設(shè)計有完整的室內(nèi)外排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞 池處理后，排入小區(qū)室外排水干管。小區(qū)內(nèi)的雨水經(jīng)雨水口 收集，排入小區(qū)室外排水主管，再有組織地排入市政排水管 道。3、消防：小區(qū)同一時間火災(zāi)次數(shù)一次，一次滅火用水量10L/h，室外設(shè)置地上消防栓，小區(qū)設(shè)消防栓2-3個。室內(nèi)梯間按設(shè)計及消防規(guī)范要求高置室內(nèi)消防栓及室內(nèi)消防系統(tǒng)。3、供電1、用電負(fù)荷：設(shè)備用電負(fù)荷采用需要系數(shù)法和單位面積負(fù) 荷密度法進(jìn)行計算。計算結(jié)果如下：變電所的安裝功率為 2000KW，設(shè)計選用1000KW變壓器2臺，變壓器負(fù)荷率為0.80。2、電源及電壓：本組團(tuán)設(shè)立1個變電所。以放射式向整個項(xiàng)目配電。10KW高壓進(jìn)線引入變電所，

34、變電所的出線均為 低壓配電，動力配電為 380V，照明用電為380V/220V。3-3、功率因數(shù)補(bǔ)償：各箱式變電站在低壓側(cè)進(jìn)行電容器補(bǔ)償，電容補(bǔ)償以后，10KV高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá) 0.9以上。3-4、繼電保護(hù)與電能計量：在低壓側(cè)進(jìn)線回路裝設(shè)有功、無功電度表作為總計量，低壓出線回路按照明用電和動力用電 分開計量，分別裝設(shè)有功電度表。各住戶實(shí)行一戶一表，在 地下室或一層集中抄表。3-5、配電、照明：各棟建筑物均按380/220伏低壓配電，低壓配電系統(tǒng)采用 TN-S制，動力配電與照明用電均采用放射 式與樹干式相結(jié)合的方式。3-6、防雷及接地：建筑物按規(guī)范采取防雷措施。利用建筑物柱內(nèi)主筋作引下線，基礎(chǔ)內(nèi)

35、主筋相互焊接作接地裝置。4、電訊1、小區(qū)內(nèi)電話及網(wǎng)絡(luò)通信方式由電信部門統(tǒng)一規(guī)劃后進(jìn)行確定。2、普通電話線與寬帶數(shù)字網(wǎng)管線暗敷到每一個住戶5、有線電視系統(tǒng)在每個套公寓客廳安裝有線電視插座。6、安全防范系統(tǒng)6-1、在重要位置特別是一樓大堂口設(shè)立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。2、項(xiàng)目投入使用后安排保安值勤并并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作。7、配套設(shè)施1、負(fù)一樓配套倉庫，以滿足燈具經(jīng)營商所需，負(fù)二樓配套地下車庫，以滿足業(yè)主停車的需要。7-2、三樓配貨梯一臺，以增強(qiáng)三樓功能性。在一樓配套設(shè)計一定的物業(yè)管理用房面積。（二）建設(shè)規(guī)模1、小區(qū)總用地面積：總用地面積約 6500平方米；可規(guī)劃凈地面積約 4200平方米。2、總建筑面積：

36、33800平方米其中：1 4層商業(yè)裙樓面積約 12000平方米 配套塔樓建筑面積：18800平方米 地下倉庫及車庫面積約 6000平方米。3、 建筑總占地面積：約3000平方米4、容積率：4.28（三）、項(xiàng)目總投資5813.87萬元六、投資估算和資金籌措（一）、投資估算1、土地使用權(quán)出讓金：800萬元2、 勘探規(guī)劃及前期工程費(fèi)：67.56萬元設(shè)計費(fèi)：33800 X 12元/m2=40.56萬元前期勘探 規(guī)劃:33800 X 8元/m2=27萬元3、規(guī)劃報建：270萬元33800 X 80 元/m2=270 萬元4、建安工程費(fèi)：2974萬元33800 X 880 元 /m2=2974 萬元5、

37、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：90萬元5-1、道路10萬元5-2、綠化30萬元5-3、智能化20萬元5-4、外水外電20萬元5-5、公建10萬元6、管理費(fèi)：(800 + 67.56+ 270+ 2974+90) X3%=126萬元7、 營銷策劃、廣告費(fèi)：332.6萬元6652 萬元X 5%=332.6 萬元&營業(yè)稅：6652 萬元X 5.5%=365.86 萬元9、 不可預(yù)見費(fèi)：(800 + 67.56+ 270 + 2974+90 + 332.6+365.86) X 5%=245萬元10、貸款利息:(800 + 67.56 + 270 + 2974+90 + 332.6+365.86 + 245).5%X

38、2=668.85 萬元共計：(800 + 67.56+ 270 + 2974+90 + 332.6+365.86 + 245 + 668.85)=5813.87 萬元(二)、資金來源及籌措根據(jù)項(xiàng)目投資估算，項(xiàng)目資金籌措方案為自籌，開發(fā)建設(shè) 資金為自有資金并通過預(yù)售滾動開發(fā)解決，必要時考慮在建工程貸款。七、項(xiàng)目開發(fā)方案及開發(fā)實(shí)施步驟（一）、項(xiàng)目開發(fā)方案懷化公司河西帝皇燈具超市項(xiàng)目采取統(tǒng)一規(guī)劃、配套先行、計劃嚴(yán)密、滾動發(fā)展、優(yōu)質(zhì)高效的開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略方案，爭取在二00七年將燈具城裙樓部分交付營業(yè)，在二00八年將項(xiàng)目整體交付使用。本項(xiàng)目擬在兩年之內(nèi)滾動開發(fā)完成，預(yù)計首期工程費(fèi)用 800萬元，其中流動資金

39、 500萬元， 其余資金預(yù)售滾動開發(fā)。（二）、開發(fā)建設(shè)實(shí)施步驟本項(xiàng)目擬分三個階段實(shí)施開發(fā)建設(shè)1、前期準(zhǔn)備階段：2006年11月25日至2007年2月5日，確定組織機(jī)構(gòu)，確定規(guī)劃方案，建筑設(shè)計方案，編制項(xiàng)目可行性研究報告，申報建設(shè)計劃，確定實(shí)施方案。2、 第二階段：項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段：2007年1月5日至2007年2月5日，完成三通一平，完成前期施工圖紙，確定施工隊伍和施工方案，辦理報建手續(xù)和施工用水用電手續(xù)。3、分期開發(fā)建設(shè)階段：2007年3月28日起按計劃分期滾動開發(fā)，在完成各期開發(fā)的同時，作好房屋預(yù)售工作，回收購房款滾動開發(fā)八、項(xiàng)目實(shí)施的保證措施1、加強(qiáng)宣傳攻勢，通過各種媒體大力宣傳河西帝皇

40、燈具超 市項(xiàng)目，加強(qiáng)與燈具經(jīng)營戶的溝通與協(xié)調(diào)，加大營銷工作力 度，作好銷售服務(wù)，抓緊銷售進(jìn)度，保證房款及時回收，為 項(xiàng)目分期滾動開發(fā)創(chuàng)造條件。2、認(rèn)真細(xì)致地作好河西帝皇燈具超市的開發(fā)建設(shè)的前期準(zhǔn) 備工作，提高規(guī)劃設(shè)計水平，保證項(xiàng)目設(shè)計品質(zhì)，同時盡量 降低工程造價成本和開發(fā)成本，提高項(xiàng)目的市場競爭力。3、精心組織施工，優(yōu)化施工方案，保障安全生產(chǎn)，加強(qiáng)管 理，保證工程質(zhì)量，加快資金周轉(zhuǎn)，降低管理費(fèi)用和財務(wù)成 本。4、積極爭取政策允許范圍的優(yōu)惠政策，使購房業(yè)主獲得真 正的實(shí)惠。5、及時跟進(jìn)做好物業(yè)管理工作，解除項(xiàng)目經(jīng)營客戶的后顧 之憂，真正體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)越性和示范性。九、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益及環(huán)

41、境效益1、社會效益分析河西帝皇燈具超市項(xiàng)目開發(fā)完成后，能促進(jìn)懷化城市建 設(shè)發(fā)展，提升河西新區(qū)整體形象，特別是能滿懷化燈具經(jīng)營 戶向河西轉(zhuǎn)移經(jīng)營的迫切需要，為完善河西市場結(jié)構(gòu)作出貢 獻(xiàn)。（1 ）、項(xiàng)目建成后，將給懷化市的市容市貌、社會治安、交 通秩序、商貿(mào)市場規(guī)范均帶來積極的影響；（2 ）、項(xiàng)目建成后，圍繞項(xiàng)目從事運(yùn)輸、倉儲、經(jīng)商的各類 人員增多，可吸納安置農(nóng)村、城鎮(zhèn)閑散和下崗人員，提供就 業(yè)機(jī)會，推動服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加市民收入，拉動內(nèi)需，有 利于社會的穩(wěn)定；（3）、項(xiàng)目建成后，每年可給地方財稅費(fèi)創(chuàng)造大量收入，形 成懷化新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；（4） 、項(xiàng)目建成后，可輻射周邊市縣1000萬人口的區(qū)域，

42、吸引大量外地人士投資立業(yè)，促進(jìn)懷化成為五省周邊中心城市地位。2、經(jīng)濟(jì)效益分析A、利潤銷售收入：6652萬元商業(yè)裙樓：12000 X 2600 元 /m2=3120 萬元配套塔樓：18800 X 1400 元 /m2=2632 萬元地下倉庫及車庫：6000 X 1500=900萬元開發(fā)成本：5813.87 萬元利潤：6652 - 5813.87=838.13 萬元利潤率：838.13/5813.87=14.42%B、敏感性風(fēng)險分析、建設(shè)投資的敏感性分析基本方案+ 5%5%總投資5813. 876104.565523.18銷售利潤8 3&t 13547.441128.82投費(fèi)利潤率14.42%_S

43、.97%20.44%、平均售價的敏感性分析平均售價總銷售收入銷售利潤投資利潤率基本方案1400260015006652838.1314.42%-5%13302470142563195068.7%+ 5%147027S015756985117120.14%項(xiàng)目敏感性分析顯示，當(dāng)建設(shè)投資增加5%或平均售價減少5%時，項(xiàng)目仍分別有 8.97%及8.7%的利潤，當(dāng)建設(shè)投資減 少5%或銷售價格增加5%時，項(xiàng)目盈利能力大幅提高到20.44%及20.14%?？梢姳卷?xiàng)目盈利能力及抗風(fēng)險能力很強(qiáng)3、環(huán)境效益分析河西帝皇燈具超市綠化率達(dá)到 30%，規(guī)劃了商業(yè)裙樓以上的天臺花園，使配套的塔樓擁有較好的綠化環(huán)境，不僅

44、使空氣清新，還可減少區(qū)內(nèi)的噪音污染。區(qū)內(nèi)采用分流制排水，生活污水經(jīng)凈化處理后再排出，而雨水可以作為小區(qū)內(nèi)人工 水池的循環(huán)用水，不僅可緩解水污染，更能節(jié)約水能源。十、結(jié)論與建議由于懷化燈具經(jīng)營商本身有強(qiáng)烈要求，市場銷售有很好經(jīng)過以上分析，懷化開發(fā)公司河西帝皇燈具超市所處的 地理位置優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)雅，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善， 項(xiàng)目資金落實(shí)，具備開發(fā)條件。本報告的測算是在多方考察區(qū)域周邊及城市房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)售價的。這很大程度上一依賴目前全 市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國的政治、經(jīng)濟(jì)和人 民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于懷化市目前及今后相當(dāng)長一段 時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè) 的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈市場競爭中能保持良好的 售價水平至關(guān)重要，發(fā)展商應(yīng)密切的注意市場變化，選擇合 適的市場策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理 隊伍，從設(shè)計、招投標(biāo)、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較 好的水平，以利用優(yōu)勢，抓住機(jī)會，減