房地產企業(yè)成本費用核算的兩個特殊問題

1、房地產企業(yè)本錢費用核算的兩個特殊問題摘要本文在厘定資本和本錢概念的根底之上，將資本本錢定義為特定企業(yè)籌集和使用資本應承當?shù)臅r機本錢。繼而闡述了資本本錢的構成及其四個層次，以及它在現(xiàn)代企業(yè)財務理論中的重要地位；在討論計量資本本錢的“現(xiàn)代公式、“方法之后，作者認為“財務教科書方法還是最有效的計量方法。本文運用新制度經濟學的有關知識，將“加權平均資本本錢分拆為“債務本錢、“市場交易本錢、“所有權本錢等本錢概念，開拓了現(xiàn)代企業(yè)財務理論的創(chuàng)新空間，增強了現(xiàn)代企業(yè)財務理論的解釋力。關鍵詞：資本本錢債務本錢市場交易本錢所有權本錢一、對資本與本錢范疇的厘定要理解和定義資本本錢，先要理解和定義好“資本與“本錢。

2、按照馬克思的定義，資本是能帶來剩余價值的價值?；诮洕鷮W中“資本與“資產不分，我認為，會計學中“資產的定義資產是指過去的交易、事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經濟利益，就是資本的定義。一個佐證是，我國著名經濟學家周其仁教授對資本的定義。他認為：資產是可用的經濟資源；資產必須有主，才可能被善用，但清楚界定產權，從來也不意味著“自己的資產只能自己用；資產須經交易而轉手資產轉讓，才能進步有主資產的利用效率；資產的自用權利一旦可以有償放棄和讓渡，資產所有者就擁有一個將來的收入來源；這時，資產就轉變?yōu)橘Y本；所以，資本是構成獨立的將來收入流的資產，即可以獨立提供與本人勞動無關的權

3、利租金的資產1。會計學中的“資本一般是指“資產資金的來源，按會計恒等式“資產=負債+所有者權益來解釋，“資本即指“負債+所有者權益。我認為，在公司財務理論中，資本本錢中的“資本應作會計學上的解釋。張五常2000認為，“本錢是所放棄的價值最高的選擇?？梢?，經濟學家是把本錢定義為“時機本錢的。汪丁丁1996進一步認為，時機本錢的兩個要素是：1任何本錢都是選擇的本錢；2任何本錢都是對于某一個人的主觀價值判斷而言的本錢。因此，本錢概念是建立在人們根據主觀價值標準作出選擇的根底之上的。不存在選擇，便不存在本錢；也不存在獨立于人們行為選擇的“客觀價值根底上的本錢。據此，在經濟學家看來，漂浮本錢、歷史本錢不

4、是本錢。在公司財務理論中，經濟學的本錢概念應是可取的。還要注意的是，選擇是面向將來的，所以本錢也是將來本錢，而且必須弄清楚誰將承當本錢。公司財務中的籌資、投資等財務決策正是面向將來的，作為財務決策標準的“資本本錢自然要能面向將來，所以用面向將來的“時機本錢來理解“資本本錢是合理可行的。二、資本本錢的定義與計量一資本本錢的定義及相關問題在公司財務中，資本本錢的一般定義為：公司籌集和使用資本所付出的代價。根據上面的分析，這個“代價應以“時機本錢作衡量，而且承當資本本錢的主體是特定的公司。因此，資本本錢是特定企業(yè)籌集和使用資本應承當?shù)臅r機本錢。根據上述定義，資本本錢由兩部分構成：1籌資費用，指在籌資

5、過程中所發(fā)生的費用，即獲取資本之前所發(fā)生的費用，如手續(xù)費、會談費、發(fā)行費等，屬于市場交易本錢；2用資費用，指在使用資本過程中所發(fā)生的費用，即獲取資本之后所發(fā)生的費用。詳細表現(xiàn)為：以利息利率形式支付給債權人的報酬；以發(fā)紅或股利股息投資報酬率形式支付給所有者的報酬。進一步，資本本錢的靜態(tài)不考慮時間價值表現(xiàn)形式有：1絕對數(shù)，即“資本本錢額=籌資費用+用資費用；2相對數(shù)，即“資本本錢率k=年平均資本本錢額/籌資總額。實務中那么常用“資本本錢率=年平均用資費用/籌資總額-籌資費用。通常，用到“資本本錢時，即指“資本本錢率。資本本錢有四層含義：1個別資本本錢，指單獨使用一種籌資方式下的資本本錢。2加權平均

6、資本本錢綜合資本本錢或總資本本錢，即對同時使用多種籌資方式的資本本錢以加權平均方法的綜合計量。3個別邊際資本本錢，指單獨使用一種籌資方式去新籌資本的資本本錢。它有三種定義方法：數(shù)學上的定義。假設y=fxy：個別資本本錢；x：籌資量，那么=dy/dx.經濟學上的定義。x=1時的y因增加一個單位的資本而增加的資本本錢，即為.財務管理實務上的定義。企業(yè)新籌資本的個別資本本錢，即為.這個定義的誤差大，但實用。4加權平均邊際資本本錢，它是對同時使用多種籌資方式去新籌資本的資本本錢以加權平均方法的綜合計量。在公司財務理論中，資本本錢一般是指加權平均資本本錢或加權平均邊際資本本錢，而且并不嚴格區(qū)分加權平均資

7、本本錢與加權平均邊際資本本錢，籠統(tǒng)用“加權平均資本本錢。二資本本錢概念在財務管理中的重要地位1、資本本錢是比擬籌資方式、選擇追加籌資方案的根據。個別資本本錢是比擬各種籌資方式優(yōu)劣的一個尺度但不是選擇籌資方式的唯一根據；加權平均資本本錢是企業(yè)進展資本構造決策的根本根據；個別、加權平均邊際資本本錢是比擬選擇追加籌資方案的重要根據。2、資本本錢是評價投資工程、比擬投資方案和追加投資決策的主要經濟財務標準。人們通常將資本本錢視為投資工程的“最低收益率ainiureturnrate，即視為投資工程的“取舍率aut-ffrate，還作為比擬選擇投資方案的主要標準。3、資本本錢作為資本化率，是運用貼現(xiàn)的現(xiàn)金

8、流量方法進展價值評估財務估價的關鍵因素變量。4、資本本錢還可作為衡量整個企業(yè)的經營業(yè)績的基準。近年來，在對公司的績效進展財務衡量時，人們越來越喜歡用剩余利潤剩余收益、經濟增加值eva或調整的經濟增加值等指標。這時，“加權平均資本本錢便成為上述指標中不可或缺的解釋變量之一。三資本本錢的計量要發(fā)揮好“加權平均資本本錢對公司的財務決策與績效解釋的功能，如何準確計量也許用“預測更恰當，因為要計量面向將來的“時機本錢可能是徒勞的，“加權平均資本本錢便成為一個不容回避的問題。1、所羅門的“現(xiàn)代公式2。所羅門于1963年出版的?財務管理理論?認為，“加權平均資本本錢就是“促使企業(yè)預期將來現(xiàn)金流量的資本化價值

9、與企業(yè)當前價值相等的折現(xiàn)率。據此，所羅門建立了一個被學術界稱為“現(xiàn)代公式的“加權平均資本本錢k計量模型：k=x-kd1-t/vs/v+kl-td/v/dv式中，x為企業(yè)預期將來凈營業(yè)收入；k為債務資本本錢d為債務的市場價值，s為所有者權益價值；v為企業(yè)價值v=s+；t為企業(yè)所得稅的邊際率。阿迪提1973認為，“現(xiàn)代公式所隱含的以下假設以成立：預計企業(yè)將有永續(xù)固定的盈利為了運用永續(xù)年金值公式；企業(yè)盈利等于預期將來凈營業(yè)入。我認為，“現(xiàn)代公式還有兩個致命缺陷：一是推導的問題。所羅門的推導起點是“k=x1-t/v，然后將“x=-kds/v+kdd/v代人“k=xl-t/v，即得“現(xiàn)公式。問題是，xx

10、-kds/v+kdd/v。理由如下：x=xkd+kd=x-kd+kdv/v=x-kd+kds+d/vx-kds/v+kdd/v+x-kdd/v+kds/v，而x-kd/v+kds/v0，所以xx-kds/v+kdd/v二是本末倒置。在財務估價中，人們本來是要利用“加權平均資本本錢來估計預測適當?shù)恼郜F(xiàn)率，以便評估企業(yè)價值。而“代公式不過是這一過程的逆運算有“循環(huán)論證之嫌，試問：“企業(yè)價值又如何確定？用折現(xiàn)現(xiàn)金流量之外的方法確定的“企業(yè)價值代人“現(xiàn)代公式，反求“加權平均資本本錢，是能保證與折現(xiàn)現(xiàn)金流量方法匹配即能否保持邏輯上的一致性？這恐怕是“現(xiàn)代公式無法答復的。2、的“平均資本本錢方法。在196

11、6年出了另一種計量“行業(yè)平均資本本錢的公式：=fk，dd/da=k1-td/da式中，k為企業(yè)權益資本本錢；t為企業(yè)所得稅稅率；d/da為企業(yè)負債比率。其中，k=1/，由以下模型回歸而得：v-td/a=+/a+a/a+u/a式中，v為企業(yè)當前市場總價值；d為企業(yè)負債的市場價值；a為企業(yè)總資產的賬面價值；a為資產的變動量；x為企業(yè)預期息稅前收益；u為隨機干擾項；為常數(shù)項；為規(guī)模系數(shù)；為預期收益系；為增長系數(shù)。筆者發(fā)，這一方法可能存在如下問題：方法不是對個別企業(yè)資本本錢的計量，雖然它對個別企業(yè)的財務決策有參考作用，畢竟應用受到了很大的限制；難以從方法開展出個別企業(yè)資本本錢的計量公式；=fk，dd/

12、da，而與負債資本本錢本無關，在理論上難以令人信服；方法放棄了“加權平均思想，未必可行；“x1-t的做法與理論稅法不符，改“x-ii-t才對i表示因負債而發(fā)生的利息費用，與因變量“v-td相匹配；1/是企業(yè)資產收益率，用來作為k替代，顯得很牽強；尋找v的替代變量計量方法成為成功運方法的關鍵，而對v的計量本來不易；就算方法正確，也只能求得歷史過去的資本本錢，但這與資本本錢的定義相。將來不是過去的簡單的、線性的延伸，因此經歷估計的結果對來的指導作用要大打折扣。國內，沈藝峰1999、王寧2002運用方法檢驗了“股權本錢高債務本錢理論的正確性。裴平2001用自己構建的模型對我國上市公司的資本本錢進展了

13、計量，但與前兩位的結論相反，少安2001的研究結果支持裴平的結論。他們的互相矛盾的結果難以解釋。這也在一定程度上說明方法存在缺陷。3、財教科書方法。幾乎在所有財務管理教科書中，多是先求出個別本本錢，再以財務構造各種資本占總資本的比重作為權數(shù)，用統(tǒng)計學上的加權平均方法，最后算出公司的加權平均資本本錢筆者把這種方法叫做“財務教科書方法。胡玉明的博士論文?資本本錢會計?，就是用的這種方法。既然大量財務管理教科書財務學者采用上述方法，筆者認為必有一定道理?？v觀個資本本錢的計量方法，無不是利用將來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而求的。這說明資本本錢是面向將來的時機本錢，在理論上是站得住的?！柏攧战炭茣椒ㄟ€有一大優(yōu)勢是，

14、它能求出個別公司的加權平均資本本錢，從而可直接用于財務決策。正如胡玉明博士所：“假如世界上存在一種簡單易行且不必涉及任何主觀判斷就準確的計量出普通股資本本錢的方法，那將是一件非常美妙的情。不幸的是，至今，我們仍然沒有找到這種方法作者注：也永遠也找不到。這就要求公司必須根據其自身所面臨的各種經環(huán)境，對各種計量方法的實用價值進展判斷，從而，選擇出在現(xiàn)有的情況下相對合理的計量方法。1997筆者以為這種概括深“時機本錢概念的真諦。據此，可以預見，資本本錢的計量方法構建與選擇不能偏離“時機本錢概念，否那么，都將難免犯錯誤。三、對“資本本錢的分拆及可能的創(chuàng)新將“資本錢理解為“加權平均資本本錢時，才有可能對

15、其進展分拆。一種最簡單的方法是“復原，將“加權平均資本本錢還為債務本錢和所有者權益本錢。進一步，將債務本錢分拆為短期借款本錢、短期債券本錢、長期借款本錢、長期債券本錢等，將權益本錢分拆為普通股本錢、優(yōu)先股本錢、留存收益本錢等。在筆者看來，這種分拆沒有什么理論價值，因為財務決策需要的是“加權平均資本本錢。在此，我們試圖運用新制度經濟學的有關知識，將“加權平均資本本錢分拆為“債務本錢、“市場交易本錢、“所有權本錢等本錢概念魏明海，2022，以開拓現(xiàn)代財務理論的創(chuàng)新空間。1、債務本錢。公司因債務而導致的將來現(xiàn)金流出一般是預定的，不存在太大的預測難題，所以債務本錢的計量相對容易做到。不過，因公司一般有

16、多種債務，所以債務本錢也應是一個加權平均概念。值得進一步研究的是，增加債務可以增加稅盾taxshield效應，降低代理本錢信號傳遞效應，但債務本錢本身卻會因此增加債權人將要求更多的風險報酬，破產本錢也會增加，那么債務本錢與代理本錢之間終究存在一種什么樣的此消彼長關系？這種關系對資本構造、公司治理構造有何影響？此外，金融市場是如何影響債務本錢的？在公司重組如債務重組時，降低財務杠桿，隨之降低債務本錢，是如何影響企業(yè)績效效率，資本市場又作什么反響？2、市場交易本錢。在新制度經濟學那里，“交易本錢并不是一個非常明晰的概念。再加之學者們的注釋與發(fā)揮，更使人墜入云里霧里。為此，我們嘗試作一粗淺的梳理。張

17、五常2000認為：“必須把交易本錢定義為所有在魯賓遜。克魯索經濟中不存在的本錢。汪丁丁1996提出了批評：“這個定義顯然不是構建性的。因為它只能說明哪些本錢不是交易本錢，而不能說明哪些本錢是交易本錢。新制度學派把交易本錢按照發(fā)生的時間分成兩類：1事前費用，發(fā)生于契約簽訂之前，包括消費信息、交換信息，討價還價等等的費用；2事后費用，發(fā)生于契約簽訂之后的執(zhí)行契約的本錢，包括監(jiān)視、懲罰、獎勵、怠工等等行為造成的費用汪丁丁，1996。于是，交易本錢即指代理人的契約本錢尤金。法馬，1990。在邁克爾。詹森和威廉。梅克林1976那里，交易本錢即指代理本錢，它包括：1委托人的監(jiān)視支出；2代理人的保證支出；3

18、剩余損失。張五常曾經提出，“交易本錢應該稱為制度本錢，這一點科斯也完全同意。汪丁丁同意這個觀點，并給出了如下定義：制度本錢是選擇制度的時機本錢，這個時機本錢是那些沒有得到實現(xiàn)但經由參與博弈者的影響可能實現(xiàn)的博弈平衡中具有最高價值的平衡價值。他還分析了這樣的定義無法回避的四個困難：1交易本錢是在一群利益不一致的人們中間組織分工所花費的時機本錢。然而這群人可以通過許多種方式來組織分工并協(xié)調利益。有些方式如宗教的、權威和意識形態(tài)的、自我約束和社會道德標準的，等等，其“本錢是無法定義的。2交易本錢往往不能從消費的“技術本錢transfratinst別離出來。3交易本錢存在的前提，是存在著不確定性。于是

19、，當事人不可能確定他的每一個選擇的時機本錢是多少。4任何交易本錢必定涉及兩個以上人的行動，所以必定是博弈行為。改變交易本錢就意味著博弈的人“選擇從一個平衡跳到另一個平衡。但是，這種跳躍到底是怎樣實現(xiàn)的，就連博弈學家也還沒有找到答案。他的分析說明，計量交易本錢是困難的。至于交易本錢的影響因素，威廉姆森illiasn認為影響交易本錢程度和特征的三個因素交易維度是：資產專用性、不確定性和交易頻率，而亨利。漢斯曼henryhansann在?企業(yè)所有權論?中那么認為以下因素對交易本錢產生影響：單純的市場支配力、置后的市場支配力鎖定，lkin、長期合作的交易風險、信息不對稱、策略性的討價還價、客戶偏好的信

20、息傳遞、客戶的不同偏好的妥協(xié)和協(xié)調、異化alienatin。誰來承當由此產生的交易本錢？他答復道，企業(yè)所有人、企業(yè)客戶、其他消費要素的供給方將分擔這些本錢，最后終究落在誰的頭上是由企業(yè)涉足的其他市場的性質來決定。無論這些本錢由誰來承當，總是存在著一種動力或利益驅動推動企業(yè)以重組的方式采用一種更有效率的所有權形式，以盡可能降低這些交易本錢?？梢姡獙ο蠡灰妆惧X并不容易。將“交易本錢概念引入公司財務理論中，筆者以為至少還要解決如下問題：1可操作的交易本錢定義及其構成；2交易本錢與代理本錢、契約本錢之間的關系；3不應將交易本錢等價于制度本錢；4如何分清楚各種交易本錢的承當者；5哪些詳細的交易本錢才

21、可以進入公司財務理論視野，即將宏觀意義上的“交易本錢微觀化深化公司層次；6公司資本本錢中，哪些屬于交易本錢。想搞清楚上述問題難度很大，交易本錢經濟學也沒有給出明確的答案。目前，可行的選擇是進展簡化處理：將公司資本本錢中的交易本錢分為顯性的交易本錢和隱性的交易本錢。顯性的交易本錢即前述“籌資費用，即企業(yè)獲取資本之前所發(fā)生的費用，如手續(xù)費、會談費、發(fā)行費等。至于隱性的交易本錢，由于計量的困難，我們暫時不作考慮，有待經濟學和會計學研究的新成果來解決。但在決策時，我們必須定性地考慮諸如隱性的代理本錢、破產本錢、尋租本錢等的影響。經過簡化處理后，還必須明確一點：計算債務本錢和所有權本錢時，就不要重復計算

22、顯性的交易本錢“籌資費用了，必須將交易本錢從原來的債務本錢和所有權權益本錢中別離出來，以便單獨考慮。單獨考慮市場交易本錢的意義在于，將促使公司財務管理關注其外部市場環(huán)境，從而更加重視對理財環(huán)境的研究，以便在籌資時大大降低市場交易本錢。3、所有權本錢。相對于經濟學而言，“所有權概念在法律上比擬明確。按照錢穎一1989的理解，經濟學中的“所有權有三種常見的含義：1對財產資本回收的權利，這是“產權學派的定義；2對實物財產的控制權利，這是格羅斯曼grssan和哈特hart的定義；3資本回收和控制權利。如今，一般取第三種含義，并表述為：對企業(yè)決策的控制權和收益的索取權，而且收益權而非控制權是所有權的本質

23、李笠農，2001；殷召良，2001。這時，企業(yè)所有權事實上被不同的要素所有者分享著。由于一些要素所有者只享有固定的控制權和收益權，企業(yè)所有權被嚴格定義為：剩余控制權與剩余索取權謝德仁，2001。亨利。漢斯曼在?企業(yè)所有權論?中譯本中寫道，企業(yè)的“所有人指分享以下兩項名義權利的人：對企業(yè)的控制權和對企業(yè)利潤或剩余收益的索取權。由此可見，企業(yè)所有權不是企業(yè)的所有權，而是指企業(yè)所有者對企業(yè)的所有權。亨利。漢斯曼進一步提出了“所有權本錢概念：企業(yè)所有權的兩項核心權能控制權和剩余收益索取權本身都有其固有的本錢，這些本錢可大致分為三種：管理人員的監(jiān)視本錢、集體決策本錢和風險承當?shù)谋惧X。前兩種是與所有權的剩

24、余控制權這一權能相關的，第三種那么是直接與剩余收益的索取相關。詳細而言：1管理人員的監(jiān)視本錢其實就是代理本錢。它包括企業(yè)所有者對管理層進展有效監(jiān)視的本錢企業(yè)所有者為對管理層進展有效的監(jiān)視而付出的獲取有關企業(yè)運營信息的本錢、所有者之間交換意見和作出決策而溝通信息的本錢、敦促管理層執(zhí)行決策的本錢和監(jiān)視不力而導致的管理人員時機主義行為的本錢。2集體決策本錢是指當多個人共同分享一個企業(yè)的所有權時，企業(yè)所有者的利益可能會不一致甚至會發(fā)生沖突，他們要作出決策就必須采用某種形式的集體選擇機制如表決。當所有者之間出現(xiàn)利益上的分歧時，這種機制本身也會制造本錢，即“集體決策的本錢，包括因決策無效率產生的本錢和決策

25、過程本身制造的本錢。3所有權的第二種權能剩余收益索取權也涉及很多本錢問題，其中最顯而易見的就是與企業(yè)經營的重大風險相關的風險承當本錢。因為這些風險通常都直接反映在企業(yè)的剩余收益中。筆者認為，所有權本錢是企業(yè)所有者獲取和維護所有權而付出的代價，這種“代價同樣用“時機本錢計量，而且由企業(yè)所有者承當。不過，這種所有權本錢最終將在企業(yè)得到補償企業(yè)支付給所有者的報酬除非企業(yè)失敗。因此，轉換一下，可以認為，所有權本錢即財務管理中的“所有者權益資本本錢，從而使所有權本錢回歸“資本本錢的邏輯體系?！八姓邫嘁尜Y本本錢可定義為企業(yè)支付給權益資本所有者的投資報酬，投資報酬又可分解為無風險報酬和風險報酬。這里，大致

26、可以這樣理解：管理人員的監(jiān)視本錢和集體決策本錢對應“無風險報酬，風險承當?shù)谋惧X那么正好對應“風險報酬。在財務理論中，“風險報酬、“無風險報酬均可以單獨計量，只是要將“無風險報酬分解為管理人員的監(jiān)視本錢和集體決策本錢，并進一步分解成管理人員的監(jiān)視本錢和集體決策本錢的詳細本錢工程，這個計量就困難了。將“所有者權益資本本錢分解為“管理人員的監(jiān)視本錢、集體決策本錢和風險承當?shù)谋惧X，是一種理論上的創(chuàng)新分類，將有助于改良財務決策理論，使決策分析深化“分子層次，考慮問題將更周全，并進步決策效率。為了區(qū)別傳統(tǒng)的所有者權益資本本錢的分類如分為普通股本錢、優(yōu)先股本錢、留存收益本錢等，將“管理人員的監(jiān)視本錢、集體決

27、策本錢和風險承當?shù)谋惧X總稱為“所有權本錢不失為一個不錯的定義。“所有權本錢概念還將企業(yè)與其所有者聯(lián)結在一起，必將拓寬公司財務理論的研究視野。公司財務管理應該為降低所有權本錢作出奉獻。同時“所有權本錢概念為論證“所有者股東財富最大化的目的提供了支持，或者說，公司價值最大化也是為了“所有者股東財富最大化。為了改善公司績效，我們必須重視股權構造、公司治理構造、公司財務治理構造、公司控制權市場對所有權本錢的影響，理論上值得對他們之間的關系進展認真研究。參考文獻：1、亨利。漢斯曼henryhansann：?企業(yè)所有權論?于靜譯，中國政法大學出版社2001年版。2、路易斯。普特曼luisputteran、蘭德爾。克羅茨納randalls.krszner：?企業(yè)的經濟性質?孫經偉譯，上海財經大學出版社2000年版。3、沈藝峰、田靜：?中國上市公司資本本錢的定量研究?，載于?中國資本市場前沿理論研究文集?，社會科學文獻出版社2000年版。4、謝德仁：?企業(yè)剩余索