2008-2022年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告

1、2008-2022年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告1. 2008 年地產(chǎn)大放松：對沖“金融危機”影響1.1、 調(diào)控背景：次貸危機全球經(jīng)濟衰退，國內(nèi)四萬億投資刺激由美國次貸危機引起全球經(jīng)濟衰退。美國金融危機導(dǎo)致美國經(jīng)濟下滑、消費者信 心不足，對進口的需求大大減少。美國次貸危機及隨后的歐債危機迅速向全球蔓 延，升級成國際金融危機和世界經(jīng)濟危機，中國經(jīng)濟也受到?jīng)_擊。不僅如此，國 際金融危機還打擊了投資者的信心，國際資本大量撤離，中國利用外資總額在 2009 年下降了 2.56%。四萬億投資計劃推出。2008 年 11 月 5 日，國務(wù)院常務(wù)會議決定在未未 2 年內(nèi) 投資四萬億元以刺激經(jīng)濟。中國宏觀經(jīng)濟政策第一次

2、采用“積極的財政政策和適 度寬松的貨幣政策”進行描述，并罕見地提出用“出手要快、出拳要重、措施要 準、工作要實”的力度執(zhí)行該計劃。四萬億投資計劃中對房地產(chǎn)有影響的主要有兩部分：“加大金融對經(jīng)濟增長的支 持力度。取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴大信貸規(guī)模。”“加快建設(shè)保障 性安居工程。加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居 工程，擴大農(nóng)村危房改造試點?！辈⒂?2009 年 3 月的“兩會”對保障性住房的 規(guī)模進行調(diào)整，由 2008 年計劃投資 2800 億增加到 4000 億。1.2、 調(diào)控政策：以保增長為目的，刺激房地產(chǎn)2008 年 12 月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)市

3、場健康發(fā)展的若干意見，體現(xiàn)政府態(tài)度。地方政府紛紛出臺救市措施。第一，管理政策：積極支持房地產(chǎn)業(yè)。面對土地拍賣市場的大逆轉(zhuǎn)、萬科的降價 銷售，2008 年 9 月 27 日，南京市政府打響“救市”的第一槍，出臺關(guān)于保持 房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展意見。11 月國務(wù)院再次把房地產(chǎn)作為“重要的支柱產(chǎn) 業(yè)”提上前臺。第二，住房供應(yīng)政策：加大保障房建設(shè)。強調(diào)主要以實物方式、結(jié)合租賃補貼等 形式解決城市低收入者住房問題。第三，金融政策：加大自住型和改善型住房的信貸支持。自住型住房貸款利率七 折優(yōu)惠，降低貸款首付比、最低兩成；寬松的貨幣政策，下調(diào)房地產(chǎn)項目最低資 本金比例到 30%，下調(diào)法定準備金率至 15.5

4、%。第四，稅收政策：調(diào)整交易稅、減免營業(yè)稅。首次購買 90 平米以下普通住房的， 契稅稅率下調(diào)至 1%，免征印花稅、土地增值稅；個人銷售 2 年以上的普通住宅 免征營業(yè)稅。1.3、 調(diào)控效果：銷量價格大漲房價空前暴漲。2008 年和 2009 年 GDP 增長率分別為 9.6%和 9.2%，保增長目 的達到，大量資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場觸底復(fù)蘇，2009 年房價大幅上漲， 全國商品房銷售均價上漲 23.2%，大幅超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅 度。雖然銷售面積回到 2008 年之前的水平，但是投資、開工面積還遠遠落后于 2008 年之前的水平。2. 2014 年“930”地產(chǎn)放松：“去庫

5、存”壓力下刺激房地產(chǎn)2.1、 調(diào)控背景：“穩(wěn)增長+去庫存”訴求凸顯2014 年中國經(jīng)濟再度面臨下行壓力，穩(wěn)增長訴求凸顯。2014 年 GDP 同比增速 7.3%，相比 2013 年大幅下滑 0.6 個百分點。經(jīng)濟增速換擋，中國經(jīng)濟進入新常 態(tài)。房地產(chǎn)市場則步入“總量放緩、區(qū)域分化”的新發(fā)展階段。進入 2014 年，全國 商品房銷售面積和金額同比增速罕見的連月為負，房價漲幅大幅放緩，2014 年 5 月年內(nèi)首次出現(xiàn) 70 大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌。銷售走弱帶來庫存 的快速累積，地產(chǎn)業(yè)入冬，去庫存壓力顯現(xiàn)。面對國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場新形勢， 2010 年以來的“最嚴地產(chǎn)調(diào)控周期”走向終點。2

6、.2、 調(diào)控政策：放松限購限貸，貨幣寬松2014 年的調(diào)控分為兩個階段，第一階段限購全面放開，但市場反應(yīng)平淡；第二 階段以“930”新政為起點，中央祭出重拳開啟全面刺激。第一階段：限購密集放開，市場反應(yīng)平淡。2014 年上半年仍有部分熱點城市繼 續(xù)收緊調(diào)控，2014 年下半年地方才意識到高庫存的嚴重性，密集放開限購，同 時輔以各類救市措施。2014 年 6 月呼和浩特是第一個正式發(fā)文全面放開限購的 城市，此后限購取消呈“多米諾骨牌效應(yīng)”，截至 9 月底僅有北上廣深和三亞五 個城市未取消。除放開限購?fù)猓鞯剡€出臺了房貸優(yōu)惠、公積金異地使用、落戶 放寬等其他優(yōu)惠政策，非一線城市的緊急救市全面展開。

7、調(diào)控第二階段：“930”新政重啟全國性寬松大幕。市場對限購取消反應(yīng)平淡，房 地產(chǎn)銷售和庫存累積有進一步惡化的風(fēng)險，2014 年 9 月 30 日央行和銀監(jiān)會發(fā) 布關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知（“930”新政），提出二套房認定 標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房” ；商貸首套房最低首付比例 30%， 利率下限為基準利率 0.7 倍；支持房企在銀行間市場進行債務(wù)融資，開展 REITs 試點等?！?30”新政是重要的調(diào)控轉(zhuǎn)折點，標志著在穩(wěn)增長和去庫存的壓力下， 強有力的全國性刺激重回歷史舞臺。2014 年“930”新政后,中央繼續(xù)升級金融調(diào)控,同時也在住房供應(yīng)政策上進行調(diào) 整。第一，金融政

8、策：寬松貨幣，放寬房企融資。（1）2014 年 11 月 21 日央行重啟 降息，并在 2015 年 2 月 5 日重啟降準,貨幣寬松周期開啟；（2）2014 年 10 月 住建部等三部委發(fā)文將公積金貸款申請條件放寬至連續(xù)繳存 6 個月；（3）2015 年 1 月公司債新規(guī)出臺，發(fā)債主體從上市公司擴大到非上市公司，同時推出私募 債等備案發(fā)行品種，房企發(fā)債門檻大幅降低，為 2016 年地產(chǎn)債融資狂歡和房企 投資熱潮埋下伏筆。第二，住房供應(yīng)政策：推進棚戶區(qū)改造，啟動發(fā)展租賃市場。（1）棚戶區(qū)改造：創(chuàng)設(shè) PSL 和項目收益?zhèn)Ｕ腺Y金來源。2014 年以棚戶區(qū)改 造為主力的住房保障工程加快推進，同時棚

9、改資金來源獲得制度性拓寬，一方面， 央行創(chuàng)設(shè) PSL 為棚改提供長期穩(wěn)定資金，國開行獲 PSL 后以棚改貸款形式發(fā) 放，2014 年共發(fā)放棚改貸 4086 億元，同增 285.5%。另一方面，發(fā)改委于 2014 年 5 月推出棚改項目收益?zhèn)?，地方政府?zhí)行棚改的融資途徑再獲拓寬。（2）租房市場：發(fā)展健全的租賃市場正式提上日程。2015 年 1 月住建部發(fā)布 關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見，提出用 3 年時間基本形成制 度健全的住房租賃市場；隨后住建部等又發(fā)文規(guī)定，連續(xù)繳存 3 個月公積金的職 工可提取公積金支付房租。租賃市場的培育正式啟程。2.3、 調(diào)控效果：一線城市率先復(fù)蘇“930”

10、新政和降息后，貨幣寬松的紅利首先涌向供需比低的一線城市，一線城 市房市率先復(fù)蘇。一線城市轉(zhuǎn)好也帶動全國商品房銷售觸底回升。但二三線城市 銷售仍未改善，庫存繼續(xù)累積，2015 年 3 月二三線城市商品房銷售面積同比增 速繼續(xù)下滑至-9.6%、-2.2%低位。3. 2015 年“330”加碼放松：加強前期政策效果3.1、 調(diào)控背景：地產(chǎn)投資拖累經(jīng)濟伴隨經(jīng)濟的“L”型走勢，2015 年房地產(chǎn)市場再度走弱，此時房地產(chǎn)的“弱”主 要體現(xiàn)在投資。房地產(chǎn)投資同比增速在 2015 年 3 月至 2016 年 2 月期間持續(xù)低 于 GDP 增速，一直是經(jīng)濟增長引擎的房地產(chǎn)開始拖累經(jīng)濟。分城市來看，“弱”地產(chǎn)投資

11、主要源于二三線城市：2015 年 3 月一線城市房地產(chǎn) 投資同比增速高達 20.2%，而二三線城市僅為 10.1%和-0.2%?！翱偭糠啪?，區(qū) 域分化”的新階段特征更加明顯。3.2、 調(diào)控政策：放松限貸+寬貨幣，推行棚改貨幣化安置超預(yù)期的“330”新政開啟救市風(fēng)暴。2015 年 3 月 30 日，央行、住建部和銀監(jiān) 會發(fā)布通知，降低商貸二套房首付比例至 40%；同時財政部、國家稅務(wù)總局也宣布房屋對外銷售的營業(yè)稅免征年限由 5 年縮短至 2 年?！拔宀课甭?lián)合救市，力 度超市場預(yù)期。2015 年“330”后的主要救市措施還有：第一，金融政策：放松限貸，連續(xù)降息降準。1）繼“330”新政降低二套房

12、首付 比例至 40%后，8 月 31 日住建部、財政部與央行聯(lián)合發(fā)布通知，規(guī)定對擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，公積金貸款最低首付款比例降至 20%；2）2015 年“330”至 2015 年“930”前夕，央行累計降息 3 次，全面降 準 2 次，釋放大量流動性。房地產(chǎn)短期看金融，首付比例和貸款利率直接決定購 房意愿和購買力，貨幣寬松疊加低首付比和低利率，購房需求迅速釋放。第二，住房供應(yīng)政策：棚改貨幣化安置推進，開發(fā)項目資本金下調(diào)。1）2015 年 8 月住建部、國開行發(fā)文要求各地按照原則不低于 50%的比例確定棚改貨幣化 安置目標，并對貨幣化安置項目加大貸款支持。棚改貨幣化

13、安置成為后續(xù)三四線 城市庫存消化的重要推力。2）9 月國務(wù)院印發(fā)關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資 項目資本金制度的通知，對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目資本金要求為：保障性住房和 普通商品住房項目維持 20%不變，其他項目由 30%降為 25%。3.3、 調(diào)控效果：開始全面復(fù)蘇2015 年“330”后房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)全面復(fù)蘇跡象：一二三線城市銷售面積、 價格同比增速均開始上揚：到 2015 年 9 月，一、二、三線城市商品房銷售面積 同比增速分別為 22.8%、7.7%和 6.0%，房價同比漲幅分別為 12.0%、-1.6%、 -3.5%，相比于 2015 年 3 月大幅改觀。4. 2015 年“930”再度

14、加碼：全面寬松，金融刺激再發(fā)力4.1、 調(diào)控背景：中央定調(diào)“去庫存”2015 年“330”開啟了房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇的起點，但二三線城市復(fù)蘇力度仍較 弱，全國商品房庫存繼續(xù)走高。4.2、 調(diào)控政策：限貸再放松，降息降準繼續(xù)推進2015 年“930”再度超預(yù)期放松。2015 年 9 月 30 日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布關(guān) 于進一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知（新 930），明確在不實施限 購的城市，首套房最低首付比例調(diào)整為不低于 25%（此前為 30%）。同時住建部、 財政部、央行發(fā)布關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知，要求提高公積 金貸款額度、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等。四部委連發(fā)兩項新政，救市

15、力度再升級。2015 年“930”后金融調(diào)控再度跟進。一是限貸再放松：2016 年 2 月央行、銀 監(jiān)會發(fā)文降非限購城市首套商貸首付比例至 20%、二套商貸首付比例至 30%（二 套認定“認貸不認房”）。二是央行降息降準繼續(xù)推進，2015 年 10 月央行再度降 息降準各一次，中長期貸款基準利率下降至 4.9%的歷史低位。低首付疊加低利 率，信貸處于空前寬松狀態(tài)?！?17”契稅新政是本輪調(diào)控的最后一項重大全國性政策。2016 年 2 月 17 日， 財政部、國家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅 優(yōu)惠政策的通知，規(guī)定“購買 90 平米以下住房契稅減至 1%，90 平米以上

16、首 套房、二套房分別減至1.5%和 2%”。這是本輪調(diào)控的最后一項重大全國性政策， 至此四招“刺激組合拳”出盡。4.3、 調(diào)控效果：一線城市泡沫初現(xiàn)2015 年“330”到 2016 年“217”，是政策寬松力度最強的一段時期，其中調(diào)控 又以金融政策為絕對主力。在強有力的救市政策下，一直低迷的非熱點二三線城 市也開始回暖。遺憾的是，救市政策違背初衷地助長了熱點一二線城市的“泡沫”。 2016 年以來，一線城市和熱點二線城市（如南京、合肥、蘇州等）房價暴漲、 地王頻出，房地產(chǎn)市場局部出現(xiàn)“泡沫”傾向。5. 2022 年：房地產(chǎn)因城施策迎來政策調(diào)整鄭州作為 22 個長效機制試點城市之一，極具風(fēng)向標意義。2022 年 3 月 1 日， 鄭州市人民政府發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，主要內(nèi) 容包括：調(diào)整限購：鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。調(diào)整限貸：引導(dǎo)在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率， 有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，即二套房貸款實行“認 貸不認房”。放松限價：對低容積率、高綠地率