九江天洋長虹項(xiàng)目前期產(chǎn)品整合報(bào)告-90

1、 PAGE 25前言：在與天洋洋置地及及維拓設(shè)設(shè)計(jì)院初初步會(huì)商商，并概概略明確確項(xiàng)目定定位與產(chǎn)產(chǎn)品組合合之后。再以市市場相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)與與研究結(jié)結(jié)論所印印證，我我司進(jìn)行行多輪研研討與會(huì)會(huì)商之后后，撰寫寫本報(bào)告告。以期期為項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位、定定型與定定性提供供充足依依據(jù)與明明確方向向。從而而打造出出針對市市場需求求，應(yīng)對對市場競競爭的，具有較較強(qiáng)生命命力的產(chǎn)產(chǎn)品。有有效達(dá)成成開發(fā)商商與投資資商對資資本擴(kuò)容容與增值值的企業(yè)業(yè)目的?！静呗云恳?、項(xiàng)目目概況項(xiàng)目座落落：項(xiàng)目目坐落于于長虹大大道、陸陸家垅路路交匯處處。項(xiàng)目總用用地面積積：5885622.222平方米米。項(xiàng)目容積積率：33.2。項(xiàng)目總建建筑

2、面積積：約11873399平平方米。項(xiàng)目建筑筑密度：45%項(xiàng)目綠地地率：228%項(xiàng)目建筑筑間距系系數(shù)：11：1HH項(xiàng)目情況況概述：項(xiàng)目所處處長虹大大道，東東西向貫貫穿九江江市南沿沿，九江江火車站站坐落其其上。為為九江的的門戶道道路與城城市景觀觀道路。路幅幅寬擴(kuò)，交通流流量巨大大，多路路公交車車均行使使其上，私車與與公共交交通抵達(dá)達(dá)度較高高。項(xiàng)目目西側(cè)陸陸家垅路，為為新辟市市政道路路，尚未未完全竣竣工。過過長虹大大道后，即中斷斷。不具具備良好好的通行行條件與與人流導(dǎo)導(dǎo)入能力力。項(xiàng)目所處處區(qū)位緊緊鄰九江江傳統(tǒng)景景觀區(qū)域域南湖湖，但由由于相鄰鄰建筑等等客觀原原因，幾幾乎無法法滿足實(shí)實(shí)質(zhì)意義義上的觀觀

3、景要求求。且不不屬于固固有高尚尚區(qū)域“體體院”范圍。因此，在地段段性與景景觀性方方面，支支撐“豪宅”定位乏乏力。二、項(xiàng)目目SWOOT分析析2.1項(xiàng)項(xiàng)目客觀觀優(yōu)勢分分析2.1.1項(xiàng)目目整體優(yōu)優(yōu)勢分析析所在區(qū)位位優(yōu)良，交通抵抵達(dá)便捷捷項(xiàng)目緊鄰鄰長虹大大道，此此路為66車道的的城市景景觀快速速道，且且橫貫九九江南部部，并與與多條交交通干道道相銜。通過陸陸家垅路路，可順順暢連通通廬山南南路。并與九九江市核核心街區(qū)區(qū)，間接接締結(jié)形形成，快快速有效效的放射射型車行行交通網(wǎng)網(wǎng)。同時(shí)時(shí)，項(xiàng)目目周邊道道路即設(shè)設(shè)有8路路公交車車站，亦亦可便捷捷達(dá)成與與九江各各處的公公共交通通締結(jié)。故，項(xiàng)項(xiàng)目整體體外部交交通設(shè)施施

4、與道路路網(wǎng)資源源豐富，使項(xiàng)目目具備良良好的外外部交通通條件。相鄰關(guān)系系較好，便于多多類營建建項(xiàng)目東鄰鄰九江市市現(xiàn)市政政府，即即使其未未來搬遷遷，其土土地也應(yīng)應(yīng)以住宅宅或商辦辦類用途途為主。不會(huì)對對未來項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅使用造造成影響響。而項(xiàng)項(xiàng)目北側(cè)側(cè)為市政政府宿舍舍，同為為居住類類物業(yè)，且居住住人群固固定，素素質(zhì)較高高。對項(xiàng)項(xiàng)目未來來居住亦亦不會(huì)造造成影響響。地塊塊西側(cè)，部分為為商務(wù)酒酒店其他他為擬建建住宅小小區(qū)。與與本項(xiàng)目目產(chǎn)品屬屬性相同同。故，項(xiàng)目所所處環(huán)境境及其相相鄰關(guān)系系，有利于于項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行住宅宅類產(chǎn)品品與小體體量商業(yè)業(yè)建設(shè)。2.1.2項(xiàng)目目住宅優(yōu)優(yōu)勢分析析地塊縱深深充裕，便于私私密化產(chǎn)產(chǎn)品

5、構(gòu)筑筑項(xiàng)目南北北向進(jìn)深深達(dá)3000米以以上，東東西向進(jìn)進(jìn)深達(dá)2200米米以上。且非沿沿街面均均相鄰私私密、低低噪音物物業(yè)。故故項(xiàng)目擁擁有充足足腹地，進(jìn)行對對私密性性要求較較高的高高檔住宅宅類產(chǎn)品品營建。結(jié)合部部分具有有屏蔽作作用的，外沿建建筑物構(gòu)構(gòu)筑。將將使項(xiàng)目目內(nèi)部物物業(yè)具備備更高的的私密性性與獨(dú)享享性。毗鄰主力力商業(yè)，生活采采買便捷捷項(xiàng)目相鄰鄰陸家垅垅路與廬廬山路交交匯處，距項(xiàng)目目約5分鐘鐘步行路路程。計(jì)計(jì)劃新建建并招引引大型生生活類賣賣場沃爾瑪瑪。該賣賣場素以以貨品齊齊全、價(jià)價(jià)格低廉廉、消費(fèi)費(fèi)環(huán)境有有序著稱稱。待其其開業(yè)后后，將以以其良好好的品類類組合與與消費(fèi)環(huán)環(huán)境，滿滿足項(xiàng)目目業(yè)主與與

6、住戶幾幾乎所有有生活類類商品與與食品的的采買所所需。定量商業(yè)業(yè)配置，提升居居住品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目控制制性詳規(guī)規(guī)中，設(shè)設(shè)定項(xiàng)目目將劃出出部分面面積進(jìn)行行商業(yè)設(shè)設(shè)施構(gòu)筑筑。對于于總建筑筑體量達(dá)達(dá)到188萬平方方米的大大型住宅宅小區(qū)而而言，配配置獨(dú)立立自主的的商業(yè)服服務(wù)體系系勢在必必行。且且，鑒于于項(xiàng)目將將進(jìn)行高高檔居住住性物業(yè)業(yè)建設(shè)的的想定，項(xiàng)目理理應(yīng)配置置部分非非盈利或或低盈利利性服務(wù)務(wù)設(shè)施，進(jìn)行基基本會(huì)所所體系組組織。而而商業(yè)服服務(wù)體系系的搭建建與配備備，將使使項(xiàng)目可可以弱化化獨(dú)立會(huì)會(huì)所設(shè)施施，并將將大量的的會(huì)所服服務(wù)功能能融入商商業(yè)服務(wù)務(wù)體系中中，借助助商業(yè)部部分的經(jīng)經(jīng)營特性性，降低低會(huì)所運(yùn)運(yùn)營成本

7、本。達(dá)成成短期建建設(shè)成本本降低，與長期期的運(yùn)營營成本控控制的目目的。緊鄰城市市景觀帶帶，便于于高檔住住宅構(gòu)筑筑項(xiàng)目地塊塊南為九九江城市市景觀道道，北面面九江景景觀水系系南湖湖。雖為為“名湖國國際”與“供電局局宿舍”所阻，導(dǎo)致多多數(shù)單元元無法欣欣賞北向向湖景。但項(xiàng)目目地塊仍仍屬九江江高檔住住宅板塊塊。故，于產(chǎn)品品規(guī)劃階段段，強(qiáng)化化內(nèi)部景景觀體系系設(shè)計(jì)，達(dá)成內(nèi)內(nèi)部圣景景遠(yuǎn)勝外外的效果果。單體體排布時(shí)時(shí)注意充充分利用用主要景景觀面間間隙，盡盡量增多多景觀單單元量。由此達(dá)達(dá)成內(nèi)外外皆有景景的效果果。緊鄰九江江重點(diǎn)中中小學(xué)學(xué)學(xué)區(qū)，子子女就讀讀方便項(xiàng)目近鄰鄰九江重重點(diǎn)小學(xué)學(xué)湖濱濱小學(xué)，與重點(diǎn)點(diǎn)中學(xué)二二中。

8、項(xiàng)項(xiàng)目未來來居住者者子女均均可入讀讀，由此此可吸納納部分九九江下屬屬縣市學(xué)學(xué)齡青少少年的父父母選購購本項(xiàng)目目。2.1.3項(xiàng)目目商業(yè)優(yōu)優(yōu)勢分析析毗鄰主力力商業(yè)，吸納消消費(fèi)力具具有可能能前文所述述，項(xiàng)目目近鄰未未來九江江市最大大生活類類產(chǎn)品賣賣場沃爾瑪瑪。可以以預(yù)見該該賣場開開業(yè)后，必將吸吸納大量量九江市市南部甚甚至其他他區(qū)域消消費(fèi)客群群來此采采買。雖雖然，項(xiàng)項(xiàng)目西側(cè)側(cè)陸家垅垅路與長長虹大道道落差巨巨大，且且未完全全開通。但勢必必有部分分居住于于長虹大大道以南南的消費(fèi)費(fèi)者將途途經(jīng)本項(xiàng)項(xiàng)目。故故，項(xiàng)目目仍可針針對該部部分客群群消費(fèi)目目的、習(xí)習(xí)性設(shè)置置商業(yè)設(shè)設(shè)施。實(shí)實(shí)現(xiàn)相關(guān)關(guān)商業(yè)部部分的商商業(yè)價(jià)值值。

9、高尚住宅宅區(qū)內(nèi)，消費(fèi)力力旺盛項(xiàng)目總建建筑體量量達(dá)188余萬平平方米預(yù)預(yù)計(jì)約有有20000戶左左右的常常住居民民量。且且，本項(xiàng)項(xiàng)目未來來常住居居民皆屬屬于高素素質(zhì)、高高收入人人群，具具備較為為充沛的的消費(fèi)潛潛力。由由此，將將對項(xiàng)目目未來商商業(yè)部分分運(yùn)營，提供較較好的消消費(fèi)潛量量支撐。2.2項(xiàng)項(xiàng)目客觀觀劣勢分分析2.2.1項(xiàng)目目整體劣劣勢分析析地塊落差差劇烈，提高設(shè)設(shè)計(jì)難度度項(xiàng)目地塊塊呈現(xiàn)南南高北低低的地勢勢，南側(cè)側(cè)陡峭，北側(cè)平平緩，南南北高差差十余米米。且地地塊東南南角有不不規(guī)則平平土臺(tái)，與長虹虹大道標(biāo)標(biāo)高基本本齊平。由此導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目內(nèi)部地地勢極為為復(fù)雜。以有效效控制成成本為前前提，勢勢必應(yīng)該該

10、控制土土方開挖挖量、回回填量與與架空層層建設(shè)面面積等，拉平地地塊內(nèi)部部標(biāo)高措措施的采采用。因因此，項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)高高控制等等豎向設(shè)設(shè)計(jì)尤為為重要，且難度度頗高。市政路作作為規(guī)劃劃條件，影響項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目控制制性詳規(guī)規(guī)中，規(guī)規(guī)定項(xiàng)目目地塊內(nèi)內(nèi)必須設(shè)設(shè)置一條條12米米寬度的的市政道道路，以以銜接長長虹大道道與陸家家垅路。不論該該道路如如何排布布與擺放放，均將將影響項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊完整性性與地塊塊內(nèi)部的的私密性性與獨(dú)享享性。存在飛地地，影響響土地利利用率項(xiàng)目地塊塊東北角角，鄰市市政府與與市府宿宿舍處，約有10000平平方米左左右的不不規(guī)整區(qū)區(qū)塊。此此處，因因間距、退界等等原因無無法進(jìn)行行正常住住宅物業(yè)業(yè)建設(shè)

11、。因此，在項(xiàng)目目規(guī)劃時(shí)時(shí)，應(yīng)著著重考慮慮，如何何對其經(jīng)經(jīng)濟(jì)利用用，創(chuàng)造造效益，避免浪浪費(fèi)土地地價(jià)值。2.2.2項(xiàng)目目住宅劣劣勢分析析幾無景觀觀條件，使頂級級豪宅缺缺乏先天天條件豪宅所極極度依賴賴的固有有客觀條條件可以以總結(jié)為為：地段段、景觀觀、產(chǎn)品品力。雖然然，項(xiàng)目目距離北北向景觀觀南湖湖較近，但中間間尚有市市府宿舍舍、名湖湖廣場及及供電局局宿舍。且項(xiàng)目目南北進(jìn)進(jìn)深較大大，除北北側(cè)建筑筑外，項(xiàng)項(xiàng)目其他他單體均均為項(xiàng)目目自身所所遮蔽。因此，項(xiàng)目大大部分單單元均與與湖景無無緣。由由此，項(xiàng)項(xiàng)目高檔檔住宅定定位將因因景觀型型缺乏，稍顯乏乏力。50% 小戶型型構(gòu)筑，使項(xiàng)目目定位22級分化化受國家基基本政

12、策策所限，項(xiàng)目總總建筑面面積的一一半，將將進(jìn)行990平方方米以下下住宅類類產(chǎn)品的的營建。而項(xiàng)目目其他部部分將進(jìn)進(jìn)行高標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品營建建。而二二類產(chǎn)品品，因目目標(biāo)客群群層面的的不同，必將導(dǎo)導(dǎo)致推廣廣方式、訴求點(diǎn)點(diǎn)，乃至至項(xiàng)目整整體形象象樹立上上的迥異異。由此此，勢必必導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣費(fèi)用、周期的的迭增，與推廣廣效果下下降。南高北低低地形與與相鄰道道路關(guān)系系，影響響項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品排布布對于住宅宅類產(chǎn)品品而言，南向?yàn)闉槠渲饕牟晒夤饷?、通通風(fēng)面。而項(xiàng)目目在高容容積率限限定下，又面臨臨地塊南南高北低低的地形形，項(xiàng)目目北側(cè)住住宅低區(qū)區(qū)部分的的采光通通風(fēng)，勢勢必受到到一定影影響。而而地塊南南面又緊緊鄰城市市干道

13、，固有噪噪音粉塵塵污染決決定項(xiàng)目目高回報(bào)報(bào)部分無無法排布布于此。所以，項(xiàng)目整整體規(guī)劃劃需要解解決的核核心問題題，即為為項(xiàng)目地地塊落差差解決、產(chǎn)品組組合與各各產(chǎn)品單單體擺放放。毗鄰大型型賣場，人流噪噪音影響響未來，項(xiàng)項(xiàng)目所鄰鄰沃爾瑪瑪賣場，其日均均消費(fèi)量量、人流流量巨大大。除此此以外，其每日日物流吞吞吐量亦亦十分驚驚人。由由此產(chǎn)生生的噪音音污染與與人流干干擾，對對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行高標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品營營建，也也會(huì)造成成一定影影響。高容積率率，低生生態(tài)化項(xiàng)目容積積率高達(dá)達(dá)3.22，建筑筑密度也也達(dá)到了了45%，而綠綠地率僅僅為288%。由由此數(shù)據(jù)據(jù)而言，項(xiàng)目無無法做到到九江目目前通行行的低密密度生態(tài)態(tài)型小區(qū)區(qū)，而

14、向向都心級級住宅靠靠攏。而而且，九九江市民民對多層層產(chǎn)品青青睞度極極高，而而項(xiàng)目的的高容積積率，使使項(xiàng)目建建設(shè)高層層，乃至至超高層層成為必必然。由由此，勢勢必犧牲牲部分對對項(xiàng)目地地段青睞睞依舊的的客群。2.2.3項(xiàng)目目商業(yè)劣劣勢分析析大落差，影響消消費(fèi)人流流順暢導(dǎo)導(dǎo)入項(xiàng)目鄰長長虹大道道部分，落差達(dá)達(dá)到100余米，且坡度度陡峭，理應(yīng)采采用架空空層拉平平與長虹虹大道落落差。而而高于陸陸家垅路路的架空空層部分分，如不不規(guī)劃上上行動(dòng)線線，則，無法實(shí)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)費(fèi)人流導(dǎo)導(dǎo)入。勢勢將影響響該部分分商業(yè)價(jià)價(jià)值。大商業(yè)，截流大大量消費(fèi)費(fèi)量前文有述述，項(xiàng)目目毗鄰大大型生活活類賣場場沃爾爾瑪。該該賣場雖雖可為項(xiàng)項(xiàng)目住

15、宅宅部分提提供強(qiáng)大大的生活活服務(wù)機(jī)機(jī)能，但但由于其其經(jīng)營門門類多樣樣，品類類覆蓋面面極廣，且兼容容若干業(yè)業(yè)態(tài)。故故，該類類賣場對對周邊商商業(yè)具備備強(qiáng)大的的殺傷力力。而項(xiàng)項(xiàng)目本身身所處區(qū)區(qū)位，不不支持高高檔消費(fèi)費(fèi)品零售售業(yè)。而而餐飲服服務(wù)業(yè)于于左近的的廬山路路、青年年路也有有大量配配備。因因此，項(xiàng)項(xiàng)目無法法進(jìn)行此此類高毛毛利商業(yè)業(yè)體系組組織。故故，項(xiàng)目目雖毗鄰鄰大型商商業(yè)設(shè)施施，也無無法運(yùn)用用其強(qiáng)大大吸納力力，達(dá)成成大體量量高毛利利商業(yè)設(shè)設(shè)施構(gòu)建建。現(xiàn)有商業(yè)業(yè)氛圍貧貧乏項(xiàng)目所鄰鄰長虹大大道與陸陸家垅路路，現(xiàn)有有商業(yè)氛氛圍匱乏乏。因此此，幾無無任何消消費(fèi)客群群具有來來此消費(fèi)費(fèi)的習(xí)慣慣。則，項(xiàng)目商商

16、業(yè)部分分運(yùn)營將將“新起爐爐灶”，進(jìn)行行該區(qū)域域從未有有過的商商業(yè)形態(tài)態(tài)的構(gòu)筑筑。市場場風(fēng)險(xiǎn)與與難度頗頗大。2.3小小結(jié)“成亦蕭蕭何，敗敗亦蕭何何”。項(xiàng)目目地塊地地形賦予予項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行高檔檔物業(yè)營營建的可可能。同同時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊地勢，導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目營建建成本的的飆升。如何通通過合理理規(guī)劃，有效控控制項(xiàng)目目地坪等等高的建建設(shè)成本本，將十十分重要要。同時(shí)時(shí)，必須須認(rèn)識到到，項(xiàng)目目地勢的的大落差差，雖然然導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目額外外成本支支出，但但同樣應(yīng)應(yīng)為落差差，在合合理規(guī)劃劃與優(yōu)秀秀景觀設(shè)設(shè)計(jì)的基基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目目不須額額外投資資，即使使項(xiàng)目整整體景觀觀具有透透視性與與立體性性?！俺梢嗍捠捄危瑪∫嗍捄魏巍?。項(xiàng)目目

17、毗鄰沃沃爾瑪，雖可借借由其分分流得到到部分客客群消費(fèi)費(fèi)量，但但該類客客群均為為目的性性消費(fèi)客客群。其其主要的的消費(fèi)場場所及消消費(fèi)力均均為沃爾爾瑪所吸吸納與消消化。故故，項(xiàng)目目商業(yè)部部分雖可可坐視人人流如織織，但實(shí)實(shí)際可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為消消費(fèi)力，并進(jìn)而而轉(zhuǎn)化為為商業(yè)價(jià)價(jià)值的消消費(fèi)客群群乏量。2.4項(xiàng)項(xiàng)目市場場機(jī)會(huì)大勢有利利與有力力九江人民民收入增增長帶動(dòng)動(dòng)了消費(fèi)費(fèi)需求膨膨脹，其其中住宅宅消費(fèi)總總量的快快速增長長說明了了當(dāng)?shù)貪摑撛诘淖∽》啃枨笄笳谙蛳驅(qū)嶋H住住房需求求轉(zhuǎn)換。而受到到地價(jià)上上漲的影影響以及及近年來來全國通通貨膨脹脹的經(jīng)濟(jì)濟(jì)走勢，越來越越多的人人對未來來房價(jià)上上漲預(yù)期期值較大大，造成成開發(fā)商商

18、惜售，購房需需求卻持持續(xù)放量量的市場場情況。同時(shí)，持續(xù)房房價(jià)的持持續(xù)上漲漲，也打打破了部部分持幣幣觀望者者的疑慮慮，使購購房人群群進(jìn)一步步擴(kuò)到，加劇房房產(chǎn)市場場向有利利于賣方方的方向向滑動(dòng)。同時(shí)，九九江房地地產(chǎn)價(jià)格格有力上上揚(yáng)，就就20006年而而言，數(shù)數(shù)據(jù)漲幅幅為355%，實(shí)實(shí)際漲幅幅已突破破70%。而九九江當(dāng)?shù)氐卣惨矊?xiàng)目目開發(fā)出出臺(tái)了預(yù)預(yù)留200%房源源不可銷銷售的地地方政策策，進(jìn)一一步加劇劇供應(yīng)與與需求產(chǎn)產(chǎn)生失衡衡的狀態(tài)態(tài)，這種種政府“惜售”行為再再次抬升升了房價(jià)價(jià)，而消消費(fèi)者面面對日漸漸上漲的的房價(jià)也也無法持持幣觀望望，只能能盡早購購房。在在此有力力漲幅與與有利的的大環(huán)境境中，項(xiàng)

19、項(xiàng)目進(jìn)行行有限受受控的高高價(jià)位產(chǎn)產(chǎn)品運(yùn)營營是極為為可行的的。低端競爭爭中的高高端入市市九江樓盤盤在景觀觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、社社區(qū)規(guī)劃劃等方面面與大城城市相比比有很大大的差距距。而項(xiàng)項(xiàng)目主要要競爭個(gè)個(gè)案，如如：名湖湖廣場、南湖國國際、東東磁麗景景等項(xiàng)目目，均未未進(jìn)行較較為全面面的產(chǎn)品品力配備備與設(shè)定定，僅依依靠先天天固有的的景觀、地段等等作為項(xiàng)項(xiàng)目的主主要賣點(diǎn)點(diǎn)。因此此，在產(chǎn)產(chǎn)品力提提升而言言，項(xiàng)目目是有一一定的發(fā)發(fā)揮空間間的，加加上項(xiàng)目目自身的的特點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢，可可塑性較較強(qiáng)，在在物業(yè)管管理、智智能化、細(xì)節(jié)規(guī)規(guī)劃等方方面上產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)提提升自身身競爭力力，創(chuàng)造造突破市市場的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。區(qū)域產(chǎn)品品供應(yīng)空空

20、白的合合理利用用項(xiàng)目所必必需建設(shè)設(shè)的小面面積產(chǎn)品品，在九九江雖有有供應(yīng)，但由于于其為非非主流產(chǎn)產(chǎn)品。因因此，其其供應(yīng)量量較小，且產(chǎn)品品綜合品品質(zhì)不高高。該類類項(xiàng)目大大多數(shù)僅僅以價(jià)格格、內(nèi)裝裝修與地地段區(qū)位位等為其其賣點(diǎn)。而尚未未將社區(qū)區(qū)功能性性配套與與軟性服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)提升，作為項(xiàng)項(xiàng)目整體體產(chǎn)品力力架構(gòu)搭搭建的一一部分。為本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行高服務(wù)務(wù)化、高高配置的的公寓類類產(chǎn)品運(yùn)運(yùn)營，預(yù)預(yù)留市場場虛席。大體量，大優(yōu)勢勢項(xiàng)目188余萬方方超大體體量，不不但可憑憑借其實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目高品質(zhì)質(zhì)、高配配置、高高服務(wù)的的項(xiàng)目定定位。更更可藉由由此“三高”，通過過有效的的市場營營銷，有有利廣告告推廣。與市場場之上，樹

21、立項(xiàng)項(xiàng)目高檔檔大盤形形象，結(jié)結(jié)合開發(fā)發(fā)商有利利形象樹樹立。實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目整體的的快速良良好去化化。2.5項(xiàng)項(xiàng)目市場場威脅大體量，大威脅脅項(xiàng)目188余萬方方超大體體量，勢勢必導(dǎo)致致整體開開發(fā)周期期冗長。在漫長長的開發(fā)發(fā)周期中中，不可可預(yù)期之之政策類類變更與與市場大大勢變化化。均將將對項(xiàng)目目造成無無法預(yù)估估的影響響，這是是大型地地產(chǎn)項(xiàng)目目運(yùn)營所所無法避避免。大商業(yè)，大影響響項(xiàng)目控制制性詳規(guī)規(guī)列明，項(xiàng)目商商業(yè)體量量應(yīng)占總總建筑面面積的二二成。而而項(xiàng)目所所處區(qū)位位、相鄰鄰道路關(guān)關(guān)系無法法滿足大大型主力力性商業(yè)業(yè)設(shè)施經(jīng)經(jīng)營的條條件。同同時(shí)，九九江市現(xiàn)現(xiàn)有商圈圈基本可可以滿足足現(xiàn)有城城市消費(fèi)費(fèi)力與消消費(fèi)需求

22、求。故，無法通通過補(bǔ)缺缺型商業(yè)業(yè)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)消消費(fèi)習(xí)慣慣的培養(yǎng)養(yǎng)與消費(fèi)費(fèi)力的吸吸納。同同時(shí)，沃沃爾瑪對對零售型型與部分分餐飲類類商業(yè)，殺傷力力巨大。直接響響項(xiàng)目商商業(yè)部分分定位與與未來經(jīng)經(jīng)營。故故，項(xiàng)目目商業(yè)部部分如構(gòu)構(gòu)筑龐大大體量，則缺乏乏龐大消消費(fèi)潛量量支撐，無法實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)價(jià)值。則，必必將無法法高速保保值的達(dá)達(dá)成銷售售。必將將影響項(xiàng)項(xiàng)目投資資回收與與收益。大市場，大影響響雖然說項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊土地稀稀缺性較較大，但但從土地地計(jì)劃供供應(yīng)上而而言，還還有近5500畝畝土地的的出讓。同時(shí)，南湖國國際整體體體量較較大，麗麗景灣則則隨時(shí)會(huì)會(huì)上市銷銷售。因因此市場場競爭壓壓力還是是相對較較大。由由于九江江

23、外來消消費(fèi)力不不足，房房產(chǎn)不同同其他消消費(fèi)品，選擇性性購買群群體隨產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)情況呈呈下降趨趨勢遞減減，因此此搶占市市場先機(jī)機(jī)就尤為為重要。故，本本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)以提升升自身產(chǎn)產(chǎn)品力為為前提，抓住市市場契機(jī)機(jī)，盡早早入市，規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，取取得項(xiàng)目目最終的的開發(fā)成成功。與豪宅地地段的一一線之隔隔在九江市市民心目目中，一一流的地地段應(yīng)屬屬原“老市委委”區(qū)域， 二流流的地段段應(yīng)屬甘甘棠湖與與南湖周周邊區(qū)域域。而沿沿江區(qū)域域則略勝勝于本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域。而前前文所述述，項(xiàng)目目與南湖湖間隔較較遠(yuǎn)。故故，項(xiàng)目目在地段段屬性上上，無法法與上述述景觀性性豪宅相相抗衡。故，項(xiàng)項(xiàng)目必須須在其他他方面推推陳出新新，適當(dāng)當(dāng)拔高，

24、以其達(dá)達(dá)到與其其他優(yōu)秀秀地段物物業(yè)抗衡衡的目的的。42畝地地的產(chǎn)品品威脅項(xiàng)目陸家家垅路東東側(cè)“時(shí)代豪豪邸”項(xiàng)目，在房型型設(shè)計(jì)獨(dú)獨(dú)具特色色，采用用“薄板”結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了了房型面面寬與面面積控制制的雙優(yōu)優(yōu)，且各各房型功功能分區(qū)區(qū)合理，均具有有飄窗與與入戶花花園。房房型賣點(diǎn)點(diǎn)非常明明顯，由由于其房房型面積積控制得得當(dāng)，總總價(jià)相對對合理，對本項(xiàng)項(xiàng)目具有有較大威威脅。而而其整體體進(jìn)度較較快，將將直接分分流本項(xiàng)項(xiàng)目部分分客群，對項(xiàng)目目未來銷銷售影響響較大。三、項(xiàng)目目整體戰(zhàn)戰(zhàn)略制定定云棲機(jī)構(gòu)構(gòu)認(rèn)為本本項(xiàng)目發(fā)發(fā)展商企企業(yè)戰(zhàn)略略并不僅僅是將項(xiàng)項(xiàng)目簡單單得去化化盡凈，實(shí)現(xiàn)資資本回收收及其運(yùn)運(yùn)作收益益。而是是要在資資

25、本良性性運(yùn)作的的前提下下，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資本收收益最大大化與快快速化、企業(yè)品品牌的締締造與升升華。3.1項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品戰(zhàn)略結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域特性、市場關(guān)關(guān)系及項(xiàng)項(xiàng)目地幅幅特征，綜合考考量項(xiàng)目目初步規(guī)規(guī)劃及開開發(fā)商企企業(yè)戰(zhàn)略略。我司司認(rèn)為，本地塊塊進(jìn)行高高檔地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目營營建勢在在必行，且具備備開發(fā)潛潛力。但但必須指指出，就就項(xiàng)目概概念設(shè)計(jì)計(jì)結(jié)合我我司周密密調(diào)研結(jié)結(jié)果所顯顯示之區(qū)區(qū)域供求求特性，及本報(bào)報(bào)告SWWOT中中已闡明明的市場場機(jī)會(huì)與與威脅，云棲機(jī)機(jī)構(gòu)認(rèn)為為：本項(xiàng)項(xiàng)目的成成功開發(fā)發(fā)應(yīng)充分分憑借整整體市場場大勢走走旺，加加諸區(qū)域域市場看看好。而而項(xiàng)目地地塊本身身并不具具備明顯顯的客觀觀先天優(yōu)優(yōu)勢。在此大

26、前前提，項(xiàng)項(xiàng)目所受受到的競競爭壓力力，將主主要來源源于區(qū)內(nèi)內(nèi)競爭個(gè)個(gè)案，尤尤其是具具備較強(qiáng)強(qiáng)景觀性性的個(gè)案案。因此此，應(yīng)從從項(xiàng)目地地塊客觀觀條件出出發(fā)，在在明確項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客群之之后，進(jìn)進(jìn)行有針針對性產(chǎn)產(chǎn)品力提提升，與與新型規(guī)規(guī)劃形態(tài)態(tài)導(dǎo)入。以期預(yù)預(yù)先通過過產(chǎn)品的的差異化化，避免免與區(qū)域域內(nèi)個(gè)案案的直接接競爭。同時(shí)，運(yùn)用領(lǐng)領(lǐng)先強(qiáng)化化的產(chǎn)品品為坐點(diǎn)點(diǎn)，抗衡衡競爭個(gè)個(gè)案在景景觀地段段上的優(yōu)優(yōu)勢，利利用項(xiàng)目目產(chǎn)品力力層面的的領(lǐng)先性性。采用用針對控控投的營營銷推廣廣手段，實(shí)際促促進(jìn)銷售售。從而而，對競競爭個(gè)案案、市場場未知風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，乃乃至政策策變更，進(jìn)行規(guī)規(guī)避與消消弭，并并占得市市場先機(jī)機(jī)。對于房房型設(shè)

27、計(jì)計(jì)合理的的項(xiàng)目，除采用用更為精精良的戶戶型與之之抗衡外外，更應(yīng)應(yīng)在營銷銷周期上上與之相相錯(cuò)，同同階段推推出產(chǎn)品品類型、面積段段上與之之相錯(cuò)。避免正正面、硬硬性競爭爭。3.2項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目整體體開發(fā)體體量較大大，開發(fā)發(fā)周期漫漫長，屬屬于較為為典型的的大型地地產(chǎn)個(gè)案案，必須須通過漫漫長的整整體運(yùn)作作，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其資金金回籠與與擴(kuò)容。在以滾滾動(dòng)開發(fā)發(fā)為大前前提下，于各階階段中，開發(fā)商商對資金金回籠預(yù)預(yù)期均有有不同要要求，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品組合與與其開發(fā)發(fā)運(yùn)營順順序也須須與之配配合。故故，在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行初期運(yùn)運(yùn)營時(shí)，其企業(yè)業(yè)階段性性戰(zhàn)略，必將以以保量且且快速的的回籠資資金與獲獲取收益益為其戰(zhàn)戰(zhàn)略

28、要點(diǎn)點(diǎn)。只有有快速完完成初期期部分的的有效去去化，取取得擴(kuò)容容資本。方可快快速展開開后續(xù)工工程，實(shí)實(shí)現(xiàn)資本本鏈、現(xiàn)現(xiàn)金流的的快速有有效運(yùn)作作與持續(xù)續(xù)遞增。并降低低財(cái)務(wù)成成本，規(guī)規(guī)避不可可預(yù)見之之市場危危機(jī)，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目投資利利潤率的的最大化化。為達(dá)達(dá)成該戰(zhàn)戰(zhàn)略要點(diǎn)點(diǎn)，則必必須針對對主力目目標(biāo)客群群遴選針針對性產(chǎn)產(chǎn)品類型型。并通通過價(jià)格格杠桿降降低購買買門檻，通過營營銷推廣廣吸納充充足客源源，通過過產(chǎn)品賣賣點(diǎn)堅(jiān)定定購買信信心，由由此確保保銷售價(jià)價(jià)格的堅(jiān)堅(jiān)挺，與與銷售速速率的不不斷提升升。同時(shí)，可可通過“低端到到高端”的產(chǎn)品品組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目整盤盤價(jià)格的的“低開高高走”，滿足足項(xiàng)目初初期的市市場破

29、冰冰與項(xiàng)目目后期的的資本最最大化。并將部部分服務(wù)務(wù)性、功功能性物物業(yè)擺放放于項(xiàng)目目“低端”產(chǎn)品部部分。一一則可以以就近解解決該部部分物業(yè)業(yè)使用者者夜間采采買所需需；二則則，可以以降低該該類物業(yè)業(yè)經(jīng)營對對“高端”住宅部部分居住住環(huán)境的的影響；三則，先期建建成，先先期昭示示。利用用該類功功能性物物業(yè)強(qiáng)大大的服務(wù)務(wù)機(jī)能，為項(xiàng)目目“高端”住宅部部分銷售售提供充充裕的產(chǎn)產(chǎn)品力支支撐與說說服力。鑒于區(qū)域域預(yù)售制制度的日日趨完善善，與執(zhí)執(zhí)行力度度的不斷斷加大。項(xiàng)目在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)伊始始，即應(yīng)應(yīng)考慮項(xiàng)項(xiàng)目各部部分未來來銷售順順序。將將各部分分產(chǎn)品按按預(yù)期銷銷售順序序排布。結(jié)合分分期施工工、滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)順順序與時(shí)時(shí)

30、間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，妥善善安排項(xiàng)項(xiàng)目銷售售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目分批批銷售，避免“惜售”行為的的發(fā)生。3.3項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷戰(zhàn)略針對有效效客群，控制廣廣告投放放費(fèi)用遴選有效效廣告投投放陣地地與時(shí)段段，針對對項(xiàng)目目目標(biāo)客群群進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目廣告告推廣。提升項(xiàng)項(xiàng)目廣告告投放效效率，確確保項(xiàng)目目穩(wěn)定去去化的同同時(shí)，實(shí)實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)項(xiàng)目銷售售價(jià)格的的有力支支撐。同同時(shí)控制制廣告投投放頻度度，有效效控制項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷費(fèi)用支支出。達(dá)達(dá)到“少投高高產(chǎn)”。進(jìn)一一步提升升項(xiàng)目投投資回報(bào)報(bào)空間。大氣度，長引導(dǎo)導(dǎo)，久蓄蓄勢，薄薄發(fā)對于項(xiàng)目目如此高高檔次，大體量量，區(qū)位位較好的的個(gè)案，即是在在項(xiàng)目前前期不進(jìn)進(jìn)行大量量媒介投投放與推推廣動(dòng)作作。也將將吸

31、引業(yè)業(yè)內(nèi)，乃乃至意向向購買人人群的關(guān)關(guān)注。故故，項(xiàng)目目前期，應(yīng)以樹樹立基本本市場形形象為目目的，僅僅維持少少量少量量概念廣廣告與戶戶外poop投放放。制造造市場懸懸念，吸吸引市場場關(guān)注即即可。并并階段性性發(fā)布軟軟廣與公公眾稿，維持市市場關(guān)注注。并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目進(jìn)度，逐漸加加大信息息量，輔輔以項(xiàng)目目售樓處處提早設(shè)設(shè)立延長長項(xiàng)目引引導(dǎo)期。拉長項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶積累周周期，并并于其中中對項(xiàng)目目產(chǎn)品、訴求、定價(jià)等等進(jìn)行充充分試探探。為項(xiàng)項(xiàng)目開盤盤傾銷創(chuàng)創(chuàng)造良好好條件。3.4戰(zhàn)戰(zhàn)略補(bǔ)充充項(xiàng)目整體體產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃的難難點(diǎn)在于于項(xiàng)目復(fù)復(fù)雜的地地勢。而而我司認(rèn)認(rèn)為，項(xiàng)項(xiàng)目地勢勢與落差差，如妥妥善運(yùn)用用，將賦賦與項(xiàng)目目獨(dú)特

32、的的景觀型型與便捷捷性。而而如果采采用架空空層設(shè)計(jì)計(jì)，則可可降低原原有地下下車庫的的土方開開挖量與與施工成成本。故故，采用用何種方方式進(jìn)行行豎向布布置，各各標(biāo)高之之間的相相互組合合，以及及如何與與景觀系系統(tǒng)相結(jié)結(jié)合。將將是項(xiàng)目目維持高高檔次，達(dá)成項(xiàng)項(xiàng)目定位位的基礎(chǔ)礎(chǔ)。鑒于項(xiàng)目目周邊環(huán)環(huán)境不具具備商業(yè)業(yè)氛圍，短期內(nèi)內(nèi)不具備備較高的的商業(yè)價(jià)價(jià)值，無無法達(dá)成成快速保保值去化化。故，項(xiàng)目商商業(yè)部分分建設(shè)，應(yīng)以“服務(wù)社社區(qū)，提提升社區(qū)區(qū)功能性性”為其第第一目的的。盡量量壓縮商商業(yè)部分分面積，減少資資金固化化率。而而后期，待項(xiàng)目目整體成成形或周周邊商業(yè)業(yè)氛圍濃濃郁之時(shí)時(shí)，可再再行將其其發(fā)售。遵循項(xiàng)目目“由

33、低到到高”的產(chǎn)品品組合與與開發(fā)順順序。小小面積產(chǎn)產(chǎn)品與商商業(yè)部分分靠長虹虹大道排排列項(xiàng)目目，大面面積高檔檔產(chǎn)品靠靠北側(cè)排排列。建建議分為為四期開開發(fā)，自自長虹大大道區(qū)域域逐步向向北推進(jìn)進(jìn)：一期期以沿長虹大大道區(qū)域域?yàn)橹?，產(chǎn)品為為小面積積公寓與與商業(yè)配配套組群群；二期期向北延延伸，進(jìn)進(jìn)行中小小面積產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)筑筑結(jié)合少少量商業(yè)業(yè)設(shè)施，并于該該階段完完成所有有商業(yè)設(shè)設(shè)施的建建設(shè)。實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤逐逐漸擴(kuò)大大的同時(shí)時(shí)，為后后期高品品質(zhì)產(chǎn)品品入市做做鋪墊，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目檔次次與產(chǎn)品品的轉(zhuǎn)型型與過渡渡；第三三期產(chǎn)品品以剩余余地塊靠靠陸家垅垅路區(qū)域域?yàn)橹?，進(jìn)行大大綠化，中大戶戶型的高高端產(chǎn)品品構(gòu)建，借助項(xiàng)項(xiàng)目前二

34、二期產(chǎn)品品良好銷銷售勢頭頭與市場場口碑積積累，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目產(chǎn)品檔檔次提升升與利潤潤最大化化擴(kuò)容；第四期期以靠近近市府區(qū)區(qū)域?yàn)橹髦?，利用用其地塊塊完整性性與其位位置優(yōu)勢勢，進(jìn)行行項(xiàng)目最最高檔產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)設(shè)。針對項(xiàng)目目生活商商服配套套較少的的客觀劣劣勢，項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)通通過少量量會(huì)所設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)與適量量商業(yè)設(shè)設(shè)施構(gòu)筑筑予以解解決。并并于項(xiàng)目目實(shí)際工工作展開開之時(shí)即即開始商商業(yè)部分分定向招招商，并并于項(xiàng)目目銷售過過程中取取得定向向商家之之意向書書，以期期徹底打打消購房房者隱憂憂，堅(jiān)定定購買決決心。針對項(xiàng)目目未來將將有部分分客群購購買動(dòng)因因，為解解決子女女就學(xué)。項(xiàng)目于于部分共共建配套套中，設(shè)設(shè)置多功功能廳等等

35、設(shè)施。便于未未來延請請知名教教師、藝藝術(shù)家，定期為為青少年年進(jìn)行輔輔導(dǎo)與培培養(yǎng)。由由此增強(qiáng)強(qiáng)對該類類客群的的吸引力力。項(xiàng)目整體體規(guī)劃風(fēng)風(fēng)格乃至至規(guī)劃形形態(tài)，應(yīng)應(yīng)明顯有有別于現(xiàn)現(xiàn)有市場場競爭個(gè)個(gè)案，以以期做到到有效的的產(chǎn)品差差異化。項(xiàng)目整體體營銷節(jié)節(jié)奏應(yīng)奉奉行“快捷高高效”原則，通過縝縝密的市市場造勢勢樹立項(xiàng)項(xiàng)目市場場形象，吸引市市場關(guān)注注，壓縮縮買氣，并在開開盤于強(qiáng)強(qiáng)銷期內(nèi)內(nèi)，予以以完全引引發(fā)，實(shí)實(shí)現(xiàn)短期期快速去去化與新新品快速速推出相相結(jié)合，以避免免競爭個(gè)個(gè)案采取取反制措措施。四、項(xiàng)目目目標(biāo)客客群分析析4.1 商業(yè)客客群定位位根據(jù)本案案經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)之綜綜合特征征及定位位，結(jié)合合周邊商商業(yè)現(xiàn)狀狀

36、，云棲棲機(jī)構(gòu)認(rèn)認(rèn)為本案案商業(yè)部部分的目目標(biāo)客群群是由三三個(gè)層面面組成，即投資資客群、商業(yè)經(jīng)經(jīng)營者、終極消消費(fèi)客群群。4.1.1 商商業(yè)投資資客群特特質(zhì)近年，由由于市民民收入不不斷增長長，加諸諸房地產(chǎn)產(chǎn)市場逐逐漸升溫溫，行情情看好。使房地地產(chǎn)投資資逐漸成成為市民民投資理理財(cái)?shù)闹髦饕緩綇街?。而商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資比重重亦呈現(xiàn)現(xiàn)上升趨趨勢，但相相較其他他物業(yè)投投資而言言乃有一一定差距距。其原原因在于于一般地地段商鋪鋪回報(bào)情情況難以以估計(jì)，而黃金金商業(yè)區(qū)區(qū)或主題題型商業(yè)業(yè)租賃情情況雖然然絕佳，但天價(jià)價(jià)般的總總價(jià)效應(yīng)應(yīng)正好與與回報(bào)相相抵，令令投資客客望而卻卻步。通通常對于于商鋪物物業(yè)，投投資客多多會(huì)選擇

37、擇入手價(jià)價(jià)相對低低廉的高高檔生活活區(qū)內(nèi)商商業(yè)，希希望通過過其蘊(yùn)涵涵的巨大大消費(fèi)量量，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“回報(bào)”。因此此，商鋪鋪單位的的面積及及總價(jià)將將決定投投資客介介入的數(shù)數(shù)量與速速度。投資客吸吸納基礎(chǔ)礎(chǔ)本案能吸吸引投資資客介入入基礎(chǔ)在在于，本本項(xiàng)目臨臨近在建建中大型型主力商商業(yè)沃爾瑪瑪賣場，同時(shí)自自身住宅宅體量龐龐大孕育育較強(qiáng)消費(fèi)費(fèi)總量。且本區(qū)區(qū)域乃至至本市商商鋪?zhàn)饨鸾鹦星樯仙蠞q，將將帶來空空前的商商機(jī)，產(chǎn)產(chǎn)品的絕絕對號召召力使商商業(yè)前景景頗為樂樂觀。但是，必必須注意意的是，雖然本本項(xiàng)目的的確具有有遠(yuǎn)期的的地段升升值、投投資回報(bào)報(bào)的潛力力。但是是目前項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊商業(yè)氛氛圍極度度匱乏，沃爾瑪瑪?shù)倪\(yùn)營營將直

38、接接消化掉掉區(qū)域大大部分零零售型購購買力，而青年年路與廬廬山南路路上現(xiàn)有有的龐大大餐飲集集群。也也將影響響本項(xiàng)目目餐飲業(yè)業(yè)種的遴遴選面。綜上所述述，項(xiàng)目目短期內(nèi)內(nèi)對投資資客群不不具備充充足吸納納能力，但在沃沃爾瑪與與陸家垅垅路雙邊邊商業(yè)皆皆開業(yè)運(yùn)運(yùn)營之后后，區(qū)域域整體商商業(yè)氛圍圍提升，消費(fèi)人人流增加加，商業(yè)業(yè)價(jià)值凸凸現(xiàn)之后后，方具具備吸納納投資客客群的可可能。客群來源源本市范圍圍內(nèi)投資資客群；外省市投投資客或或經(jīng)濟(jì)水水平較高高的城市市；港、澳、臺(tái)三地地客群職業(yè)業(yè)及年齡齡構(gòu)成客群主要要職業(yè)及及年齡構(gòu)構(gòu)成如下下：專業(yè)投資資集團(tuán)或或基金管管理集團(tuán)團(tuán)；企業(yè)高級級管理層層；私營企業(yè)業(yè)主；專業(yè)商場場運(yùn)作公

39、公司藝界名人人或相關(guān)關(guān)高收入入從業(yè)人人員；股市大戶戶或其他他渠道的的專業(yè)炒炒家；海外國際際人士或或新式投投資地產(chǎn)產(chǎn)；港、澳、臺(tái)同胞胞投資地地產(chǎn)；投資客年年齡較大大，一般般在355-655歲之間間。 PAGE 108投資心理理分析客群主要要看好本本案的商商業(yè)地段段、產(chǎn)品品規(guī)劃的的遠(yuǎn)景利利好，未未來居住住者所孕孕育的較較高消費(fèi)費(fèi)潛力。這群投投資客眼眼光獨(dú)到到，投資資意識長長遠(yuǎn)。一一般都擁擁有自住住或投資資用的住住宅物業(yè)業(yè)，擁有有地產(chǎn)購購置經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)并對商商業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析能能力較強(qiáng)強(qiáng)，了解解商業(yè)運(yùn)運(yùn)作體系系。但是是在基本本投資實(shí)實(shí)力范圍圍內(nèi)，資資金實(shí)力力參差不不齊，卻卻具有“少投高高產(chǎn)”的普遍遍心態(tài)。由于

40、商商鋪的投投資比住住宅投資資難以估估計(jì)投資資回報(bào)，回報(bào)率率不直觀觀，影響響因素較較多。往往往希望望“眼見為為實(shí)”，對于于需要長長期培養(yǎng)養(yǎng)的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，投資總總額的大大小直接接影響其其投資行行為的實(shí)實(shí)施與否否。在某某種程度度上，對對前景與與總價(jià)之之間的權(quán)權(quán)衡后者者占的比比重更大大。但項(xiàng)項(xiàng)目在遠(yuǎn)遠(yuǎn)期利好好基本確確定的前前提下，底價(jià)發(fā)發(fā)售基本本是不可可能的，因此，項(xiàng)目在在前期是是不可能能直接銷銷售給投投資客群群的。此此外，本本案商鋪鋪的投資資者極有有可能進(jìn)進(jìn)而成為為本項(xiàng)目目住宅樓樓、服務(wù)務(wù)式公寓寓的住客客或投資資客。4.1.2 經(jīng)經(jīng)營客群群客群屬性性經(jīng)營客群群與終極極消費(fèi)客客群一樣樣，同屬屬本案商商

41、業(yè)設(shè)施施的使用用者，但但是經(jīng)營營客群與與消費(fèi)客客群的需需求屬性性與訴求求上又有有一定區(qū)區(qū)別。首首先，經(jīng)經(jīng)營客群群可能是是本案商商鋪的直直接或間間接的（經(jīng)過投投資客出出租）租租用者，是建筑筑物的使使用者；其次， 經(jīng)營營者經(jīng)營營的商品品與本項(xiàng)項(xiàng)目的整整體商業(yè)業(yè)環(huán)境組組成一個(gè)個(gè)消費(fèi)供供應(yīng)體系系，共同同為另一一個(gè)使用用者即消消費(fèi)者提提供消費(fèi)費(fèi)服務(wù)?？腿航M成成經(jīng)營客群群組成主主要如下下：專業(yè)休閑閑娛樂場場所經(jīng)營營者，如如：桌球球、網(wǎng)吧吧等；會(huì)所及俱俱樂部的的經(jīng)營機(jī)機(jī)構(gòu)；大中小型型餐飲店店；品牌餐飲飲連鎖經(jīng)經(jīng)營者；寵物診所所等；中、小型型休閑餐餐飲經(jīng)營營者；美容、美美發(fā)店；小型便利利超市連連鎖經(jīng)營營者；其

42、他小型型的提供供起居、休閑、娛樂服服務(wù)的經(jīng)經(jīng)營者；銀行及其其他市政政、金融融設(shè)施。畫廊、家家居用品品、手工工服飾、精美飾飾品；經(jīng)營客群群與其他他客群不不同，存存在雙向向選擇的的過程。一方面面，經(jīng)營營客群選選擇本項(xiàng)項(xiàng)目有一一個(gè)經(jīng)選選過程；另一方方面，本本案在招招商過程程中將根根據(jù)自身身的商業(yè)業(yè)定位及及業(yè)態(tài)布布局對經(jīng)經(jīng)營客群群的經(jīng)營營內(nèi)容、品牌、品質(zhì)等等進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格篩選選。經(jīng)營者心心理分析析作為經(jīng)營營者，首首要考慮慮的是商商機(jī)。商商機(jī)直觀觀表達(dá)便便是地段段現(xiàn)狀及及未來發(fā)發(fā)展、客客流量、產(chǎn)品本本身的商商業(yè)環(huán)境境與商業(yè)業(yè)聚集效效應(yīng)。另另外，商商業(yè)設(shè)施施的環(huán)境境、品質(zhì)質(zhì)、檔次次、規(guī)模模等也是是其考慮慮的要

43、素素，必須須與其經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容容、品牌牌或檔次次相符，并與消消費(fèi)客群群消費(fèi)能能力相符符。對于于一個(gè)成成熟且精精干的經(jīng)經(jīng)營者，在上述述商業(yè)要要求匹配配的前提提下，對對于商鋪鋪?zhàn)鈨r(jià)與與未來經(jīng)經(jīng)營回報(bào)報(bào)之間的的比率權(quán)權(quán)衡往往往放于較較次要的的位置。對于經(jīng)營營客群的的吸納，商業(yè)定定位、商商業(yè)布局局及定點(diǎn)點(diǎn)招商、運(yùn)作策策略乃至至商鋪面面積、位位置、設(shè)設(shè)施設(shè)備備等在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)中的體體現(xiàn)尤為為重要。4.1.3 終終極消費(fèi)費(fèi)客群客群組成成本案的終終極消費(fèi)費(fèi)客群便便是項(xiàng)目目未來業(yè)業(yè)主與周周邊常駐駐市民，甚至包包括部分分周邊院院校、政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)的消費(fèi)費(fèi)客群。消費(fèi)行為為意愿由于本案案最初的的消費(fèi)客客群及客客群主力力絕

44、對是是項(xiàng)目自自身的未未來業(yè)主主與使用用者，因因此行為為意愿將將以項(xiàng)目目自身為為范例展展開。項(xiàng)目檔次次決定項(xiàng)項(xiàng)目未來來居住者者消費(fèi)水水平與購購買力總總體水平平相對較較高。九九江人民民具有追追求現(xiàn)代代購物消消費(fèi)環(huán)境境的意愿愿，有追追求時(shí)尚尚追趕潮潮流的渴渴望，消消費(fèi)潛力力很大。另外，從九江江近年步行行街、大中大大乃至青年路路、廬山山南路商商圈的蓬蓬勃發(fā)展展可以看看出，九九江人不不但購買買力強(qiáng)盛盛，且對對休閑娛娛樂設(shè)施施的熱衷衷與向往往。九江江人逛街街的行為為較明顯顯，步行行街對其其吸引力力較大。4.1.4 三三類客群群的關(guān)系系消費(fèi)客群群是本案案的終極極消費(fèi)者者。其需需求水平平與需求求意愿直直接影響

45、響本產(chǎn)品品自身之之外的經(jīng)經(jīng)營客群群種類的的選擇性性吸納。而由產(chǎn)產(chǎn)品和經(jīng)經(jīng)營客群群共同組組成商業(yè)業(yè)購物環(huán)環(huán)境與場場所則決決定了消消費(fèi)客群群的數(shù)量量。消費(fèi)費(fèi)客群數(shù)數(shù)量反作作用經(jīng)營營客群、影響其其經(jīng)營壽壽命及經(jīng)經(jīng)營收益益甚至是是整個(gè)商商業(yè)建筑筑的經(jīng)營營壽命及及收益。而商業(yè)業(yè)部分及及經(jīng)營客客群的經(jīng)經(jīng)營壽命命與收益益又進(jìn)而而影響到到投資客客群的回回報(bào)與投投資鋪面面的升值值潛力。在這個(gè)過過程中，三個(gè)目目標(biāo)客群群對本案案日后經(jīng)經(jīng)營的影影響力看看似是投投資客群群最弱，但正是是他們是是實(shí)現(xiàn)銷銷售去化化、項(xiàng)目目成本回回籠及創(chuàng)創(chuàng)造收益益的主力力。4.2高高檔住宅宅客群定定位毋庸質(zhì)疑疑，本案案的目標(biāo)標(biāo)客群一一定是市市

46、域性客客群為主主的客群群結(jié)構(gòu)體體系。而而九江下下轄縣市市客群的的流入可可能性也也會(huì)產(chǎn)生生，但絕絕非主力力。結(jié)合合項(xiàng)目深深入市場場調(diào)研所所得，項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅部分客客群分析析如下：4.2.1 客客群構(gòu)成成政府機(jī)關(guān)關(guān)中級及及以上公公務(wù)員購購房；銀行、證證券等機(jī)機(jī)構(gòu)員工工購房；民營或集集體企業(yè)業(yè)廠長、領(lǐng)導(dǎo)購購房；事業(yè)性單單位、機(jī)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)購房；私營業(yè)主主購房；股市大戶戶及近期期回報(bào)豐豐厚者；少量本區(qū)區(qū)域原居居民，依依靠多年年積蓄購購房；4.2.2 客客群年齡齡構(gòu)成本案以市市域客群群為主，其中本本區(qū)域及及相鄰區(qū)區(qū)域客群群占大部部分。由由于本案案的高價(jià)價(jià)位，則則必對購購買力要要求較高高，而消消費(fèi)者的的財(cái)富積

47、積累與年年齡必然然有關(guān)，同時(shí)，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目市場場調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)判斷斷。本案案的購房房者年齡齡結(jié)構(gòu)較較大，主主力范圍圍可能在在35-50歲歲之間，其家庭庭結(jié)構(gòu)處處于滿巢巢階段中中后期，家中上上有高堂堂下有妻妻兒，子子女年齡齡在155-255歲左右右，房型型需求主主力為三三房二廳廳。4.2.3 購購房特征征根據(jù)上述述分析，本案客客群絕大大多數(shù)為為非首次次購房。對購房房置業(yè)有有一定心心得，多多數(shù)處于于“更新?lián)Q換代”“品質(zhì)提提升”性的購購買動(dòng)機(jī)機(jī)。該類客客群對于于產(chǎn)品的的地段、品質(zhì)較較為挑剔剔。而其家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)決定，其對項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的功能能性配套套設(shè)施具具有較高高要求，尤其是是學(xué)校、醫(yī)院等等。而由由于其年年

48、齡層次次與工作作性質(zhì)，決定其其對于項(xiàng)項(xiàng)目氣質(zhì)質(zhì)與品質(zhì)質(zhì)均有較較高要求求，以期期彰顯其其身份。4.3小小面積部部分目標(biāo)標(biāo)客群分分析4.3.1目標(biāo)標(biāo)客群來來源及構(gòu)構(gòu)成投資客群群高效益國國企高級級白領(lǐng)、中層管管理者；政府機(jī)關(guān)關(guān)中級及及以上公公務(wù)員私營企業(yè)業(yè)主；文藝界人人士，如如演藝、繪畫等等；IT行業(yè)業(yè)高收階階層；海歸派人人士；在其他大大城市打打工，回回九江投投資的客客群此類類客群文文化程度度較高，見多識識廣，思思維敏捷捷，樂于于接受新新鮮事物物，事業(yè)業(yè)成功活活潑干練練。其較較關(guān)心物物業(yè)品質(zhì)質(zhì)、價(jià)值值空間、投資前前景及地地段保值值功能。自用客群群及租客客分為租用用與自住住兩類，其在構(gòu)構(gòu)成上較較為相似

49、似。自由職業(yè)業(yè)者，不不用限定定上下班班時(shí)間，真正的的“夜游神神”。SOHOO一族，依靠現(xiàn)現(xiàn)代化的的辦公室室設(shè)備及及互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)打造個(gè)個(gè)人工作作室。單身公寓寓，“鉆石王王老五”棲身之之所。公司出資資，為外外國或外外地員工工租用宿宿舍。工薪族的的二人愛愛巢。對面面積大小小不在乎乎，夠用用就可。他們是是城市里里真正的的雅皮士士，活潑潑精干，作風(fēng)灑灑脫，事事業(yè)成功功，享受受生活，時(shí)尚不不羈，格格調(diào)高雅雅，喜歡歡精彩生生活。他他們對交交通關(guān)注注，對生生活?yuàn)蕵窐窓C(jī)能關(guān)關(guān)注，對對智能化化關(guān)注，對商務(wù)務(wù)支持關(guān)關(guān)注，對對家政服服務(wù)關(guān)注注。【產(chǎn)品篇篇】一、項(xiàng)目目規(guī)劃定定位1.1項(xiàng)項(xiàng)目整體體規(guī)劃定定位根據(jù)戰(zhàn)略略選擇以以

50、及市場場情況，結(jié)合地地塊實(shí)際際形態(tài)，確定本本案項(xiàng)目目規(guī)劃定定位：功能化配配套 復(fù)合型型景觀現(xiàn)代高檔檔居住社社區(qū)定位詮釋釋：功能化配配套 以服務(wù)務(wù)未來項(xiàng)項(xiàng)目使用用者為目目的，所所配備的的大體量量商業(yè)配配備與獨(dú)獨(dú)享性服服務(wù)設(shè)施施配套，將使項(xiàng)項(xiàng)目具備備充足且且全面的的住居功功能性。復(fù)合型景景觀 項(xiàng)目結(jié)結(jié)合高低低落差，輔助以以不同高高度的架架空層，形成南南高北低低的階梯梯狀下落落架空層層。結(jié)合合假山石石、石照照壁、跌跌瀑與垂垂直藤蔓蔓植物，一反九九江現(xiàn)有有項(xiàng)目的的平面景景觀，構(gòu)構(gòu)筑成具具有大量量垂直景景觀的復(fù)復(fù)合型景景觀帶，創(chuàng)造項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)具具賣點(diǎn)?，F(xiàn)代高檔檔居住社社區(qū)明確項(xiàng)項(xiàng)目檔次次，應(yīng)采采用高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建

51、材材配備、精良房房型設(shè)計(jì)計(jì)，注重重細(xì)節(jié)面面面俱到到，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目高高檔定位位。且須須加大項(xiàng)項(xiàng)目智能能化設(shè)施施配備水水平與種種類，結(jié)結(jié)合現(xiàn)代代簡約的的外立面面設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目目具有時(shí)時(shí)代韻律律感。1.2項(xiàng)項(xiàng)目高檔檔住宅部部分規(guī)劃劃定位根據(jù)既定定戰(zhàn)略方方針，本本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)之之初即應(yīng)應(yīng)滿足項(xiàng)項(xiàng)目“產(chǎn)品差差異化”之先決決條件。通過合合理定位位使本項(xiàng)項(xiàng)目高檔檔住宅部部分的開開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)、功能能引進(jìn)、設(shè)施提提供以詳詳細(xì)而明明確的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，避避免實(shí)際際產(chǎn)品與與市場需需求及理理想產(chǎn)品品目標(biāo)的的偏高以以產(chǎn)生大大量不必必要的浪浪費(fèi)。由由此，則則項(xiàng)目住住宅部分分定位為為：具強(qiáng)大生生活機(jī)能能支撐，高功能能性服務(wù)務(wù)化，

52、高高私密安安全型，高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)代景景觀住宅宅。定位詮釋釋：具有強(qiáng)大大生活機(jī)機(jī)能支撐撐的前文所所述，本本項(xiàng)目需需進(jìn)行一一定體量量商業(yè)生生活服務(wù)務(wù)配套設(shè)設(shè)施營建建，以滿滿足項(xiàng)目目未來居居住者日日常生活活所需，與一定定的休閑閑娛樂要要求，以以便消弭弭區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施匱乏乏的客觀觀劣勢。其具體體應(yīng)涵蓋蓋會(huì)所與與商業(yè)兩兩大部分分，會(huì)所所主要提提供以無無償服務(wù)務(wù)為主的的社區(qū)娛娛樂服務(wù)務(wù)與配套套。商業(yè)業(yè)部分需需提供超超市、銀銀行、郵郵局及餐餐飲娛樂樂等有償償服務(wù)與與配套。以期為為未來社社區(qū)居民民提供較較為完善善的服務(wù)務(wù)與配套套。 高功能性性、服務(wù)務(wù)化 以項(xiàng)目目商業(yè)部部分功能能結(jié)合會(huì)會(huì)所功能能構(gòu)筑及及

53、功能性性綠化構(gòu)構(gòu)筑為內(nèi)內(nèi)涵，結(jié)結(jié)合服務(wù)務(wù)型物業(yè)業(yè)管理為為外延，使項(xiàng)目目具備在在功能性性配套設(shè)設(shè)施設(shè)計(jì)計(jì)及運(yùn)用用上更具具人性化化，更符符合潛在在消費(fèi)客客群心理理需求及及日常所所需。高私密安安全型 該部部分物業(yè)業(yè)周邊盡盡量減少少商業(yè)部部分營建建量，以以避免嘈嘈雜人流流對該部部分物業(yè)業(yè)影響。同時(shí)，結(jié)合地地勢地形形，合理理設(shè)置架架空層，規(guī)劃人人車行動(dòng)動(dòng)線，做做到人車車分流，實(shí)現(xiàn)該該區(qū)域地地面無車車化。并并結(jié)合紅紅外周界界、磁卡卡門禁、窗磁門門磁等技技防手段段，加諸諸人防巡巡邏，進(jìn)進(jìn)一步提提升項(xiàng)目目私密與與安全性性。高標(biāo)準(zhǔn) 完美美來自于于細(xì)節(jié)，項(xiàng)目以以高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)豪宅為為定位，內(nèi)外兼兼修，注注重細(xì)節(jié)節(jié)。于小

54、小至大堂堂擺設(shè)、電梯內(nèi)內(nèi)裝，大大至建筑筑立面與與景觀設(shè)設(shè)計(jì)，均均需體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目豪豪宅氣度度。現(xiàn)代景觀觀住宅 采用用簡約現(xiàn)現(xiàn)代的立立面風(fēng)格格，利用用簡單的的線條色色塊的組組合運(yùn)用用，突現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)時(shí)代感。結(jié)合時(shí)時(shí)尚的外外立面用用色與新新型保溫溫材料，使項(xiàng)目目呈現(xiàn)出出有別于于區(qū)域其其他項(xiàng)目目的建筑筑單體風(fēng)風(fēng)格。加加諸以結(jié)結(jié)合地勢勢營建的的跌落式式景觀布布局，具具備精致致化的近近距離景景觀享受受，滿足足未來使使用者對對物業(yè)要要求不斷斷提高的的潛在趨趨勢。1.3項(xiàng)項(xiàng)目小面面積住宅宅部分規(guī)規(guī)劃定位位從項(xiàng)目整整體檔次次設(shè)定出出發(fā)，以以市場固固有存在在客群量量及其各各自分層層比例出出發(fā)。將將項(xiàng)目小小面積住住宅類

55、產(chǎn)產(chǎn)品以770平方方米為分分界線，劃分為為2類產(chǎn)產(chǎn)品，即即服務(wù)型型公寓類類產(chǎn)品與與小面積積公寓類類產(chǎn)品。以期在在有效拓拓大客群群覆蓋層層面的基基礎(chǔ)上，控制此此二部分分套數(shù)，從而控控制銷售售周期。根據(jù)服務(wù)務(wù)型公寓寓部分特特性，其其規(guī)劃定定位為：共享性、功能化化、投資資性、高服務(wù)務(wù)化公寓寓。定位詮釋釋：共享性 鑒于于該類產(chǎn)產(chǎn)品屬于于嚴(yán)控面面積的住住宅類產(chǎn)產(chǎn)品，因因此，單單套之內(nèi)內(nèi)往往不不具備充充足的社社交空間間。所以以，可以以結(jié)合每每層電梯梯間設(shè)置置小型交交流共享享平臺(tái)與與休憩空空間。滿足未未來使用用者對該該類空間間的需求求，弱化化抗性，提升賣賣點(diǎn)。功能化 該類類物業(yè)為為項(xiàng)目已已部分，所有的的商業(yè)

56、設(shè)設(shè)施與部部分會(huì)所所服務(wù)機(jī)機(jī)能均可可享受，使其具具備超越越其他一一般小面面積物業(yè)業(yè)的功能能性配套套水平。投資性 有效的的面積控控制，降降低投資資門檻，吸納更更多投資資者入市市，并明明確項(xiàng)目目的投資資第一性性。高服務(wù)化化公寓 明確確項(xiàng)目使使用性質(zhì)質(zhì)為住宅宅類物業(yè)業(yè)，并提提供較高高標(biāo)準(zhǔn)的的酒店式式物業(yè)管管理與服服務(wù)。根據(jù)小面面積公寓寓部分特特性，其其規(guī)劃定定位為：高服務(wù)、高配置置、全功功能公寓寓定位詮釋釋：高服務(wù) 與服務(wù)務(wù)式公寓寓同樣享享受較高高標(biāo)準(zhǔn)的的酒店式式物業(yè)管管理與服服務(wù)。高配置 該類類物業(yè)為為項(xiàng)目組組成部分分，所有有的商業(yè)業(yè)設(shè)施與與部分會(huì)會(huì)所服務(wù)務(wù)機(jī)能均均可享受受，使其其具備超超越其他他

57、一般小小面積物物業(yè)的功功能性配配套水平平。全功能 具有有與其他他項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅宅相同的的內(nèi)部功功能性配配置，滿滿足普通通居家所所需的所所有功能能性空間間需求。1.4項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分規(guī)規(guī)劃定位位根據(jù)商業(yè)業(yè)部分特特性，其其規(guī)劃定定位為：具備高度度人文氣氣息及景景觀效應(yīng)應(yīng)的，集集娛樂、休閑、購物、餐飲、等多種種服務(wù)功功能為一一體的泛泛會(huì)所定位詮釋釋：具備高度度人文氣氣息及景景觀效應(yīng)應(yīng) 商業(yè)業(yè)建筑需需與區(qū)域域風(fēng)貌相相溶。本本案作為為高檔社社區(qū)中的的一部分分，其更更應(yīng)具備備人文與與精粹歷歷史的氣氣息。延延用九江江市所擁擁有的悠悠久歷史史文化底底蘊(yùn)，與與項(xiàng)目景景觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、小品品乃至建建筑細(xì)部部，予以以點(diǎn)綴

58、之之。使本本案的商商業(yè)散發(fā)發(fā)現(xiàn)代商商業(yè)氣息息之余，更具備備了中國國文化的的精髓。集娛樂、休閑、購物、餐飲、旅游等等多種功功能為一一體在以強(qiáng)強(qiáng)大針對對性為前前提下，內(nèi)容豐豐富，包包容性強(qiáng)強(qiáng)是本案案商業(yè)最最吸引人人的地方方。體現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)的的綜合性性，為項(xiàng)項(xiàng)目未來來居住者者提供全全面的生生活機(jī)能能服務(wù)。與此同同時(shí)，各各功能間間的有機(jī)機(jī)結(jié)合與與互相關(guān)關(guān)系是規(guī)規(guī)劃中必必須注意意的，商商業(yè)布局局尤顯重重要。同同時(shí)必須須融入娛娛樂休閑閑設(shè)施與與服務(wù)場場所，增增加商業(yè)業(yè)的休閑閑性，制制造重復(fù)復(fù)消費(fèi)的的良好經(jīng)經(jīng)營氛圍圍。泛會(huì)所 將大大量低毛毛利甚至至少量純純服務(wù)性性設(shè)施，融入項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分中中。結(jié)合合其他商商業(yè)

59、部分分經(jīng)營，使該類類服務(wù)型型設(shè)施產(chǎn)產(chǎn)生一定定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，降低其其后期養(yǎng)養(yǎng)護(hù)成本本。而，其他商商業(yè)部分分也將運(yùn)運(yùn)用其服服務(wù)技能能為項(xiàng)目目使用者者服務(wù)，達(dá)到會(huì)會(huì)所的功功能。二、項(xiàng)目目整體規(guī)規(guī)劃布局局建議2.1項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊人流車車行動(dòng)線線分析項(xiàng)目作為為長虹板板塊的高高檔綜合合居住型型個(gè)案，未來社社區(qū)內(nèi)人人車流動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃劃尤為重重要。項(xiàng)項(xiàng)目南側(cè)側(cè)長虹大大道，為為九江市市級交通通干道，車行速速度較快快且公交交站點(diǎn)皆皆設(shè)置于于其上，交通抵抵達(dá)度高高。而陸陸家垅路路，為新新拓寬之之城市道道路，尚尚未完全全貫通，且與長長虹大道道存在落落差無法法達(dá)成快快捷有效效的連接接。而項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊控制性性詳規(guī)中中要求，項(xiàng)

60、目地地塊內(nèi)將將設(shè)置一一條市政政道路連連接長虹虹大道與與陸家垅垅路。將將在一定定程度上上破壞項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)塊塊完整性性，降低低地塊土土地利用用率。且且導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)部部人車流流動(dòng)線過過于交集集，影響響項(xiàng)目未未來私密密性。在此前提提下，預(yù)預(yù)先對地地塊進(jìn)行行人流分分析與道道路網(wǎng)排排布，將將對項(xiàng)目目各產(chǎn)品品合理排排布，并并使其各各自取得得最佳人人群導(dǎo)入入導(dǎo)出能能力最佳佳化。從從而使個(gè)個(gè)產(chǎn)品獲獲得最佳佳的使用用效果。按照項(xiàng)目目與周邊邊道路相相鄰關(guān)系系，與相相鄰公交交站點(diǎn)位位置考慮慮，項(xiàng)目目主要人人流導(dǎo)入入面應(yīng)在在長虹大大道區(qū)段段。陸家家垅路近近長虹大大道區(qū)段段可作為為項(xiàng)目輔輔助人流流導(dǎo)入面面，維拓公司司設(shè)定之之