房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)審查

1、慧眼識金主講人：謝 輝房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)審查課程概要課程目標(biāo)培訓(xùn)對象課時初步了解房地產(chǎn)市場 ;掌握房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)審查方法；CCRM3/CCRM4級風(fēng)險管理人員1.5小時目錄Click to add Title中國房地產(chǎn)市場與宏觀調(diào)控Click to add Title中信銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概況Click to add Title房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點Click to add Title案例分析一、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程二、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)主要監(jiān)管政策中國房地產(chǎn)市場與宏觀調(diào)控目錄一、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程90年代以前福利性質(zhì)90年代初19931994年1996年城市住宅由國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配

2、。商品化嘗試，濃厚的計劃經(jīng)濟色彩房地產(chǎn)市場異?；钴S炒地皮、炒鋼材、炒項目經(jīng)濟運行嚴重過熱和通貨膨脹。 宏觀調(diào)控抑制通脹關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定經(jīng)濟軟著陸海南數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離遍地爛尾樓，閑置土地四大國有商業(yè)銀行壞賬300億元2003年確定國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知土地實施“招拍掛”人民銀行121號文一、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程20042006年穩(wěn)定房價2007年2008年2009-2010年房價上漲，成為社會焦點關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見打壓房價央行連續(xù)加息二套房貸款政策房地產(chǎn)

3、市場低迷一年，部分房企資金鏈處于斷裂的邊緣救市運動四萬億經(jīng)濟刺激計劃財政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行降低存貸款利率，減免稅費，降低房貸首付最受社會詬病的行業(yè)之一房地產(chǎn)市場迅速從蕭條轉(zhuǎn)成繁榮全國上演房價上漲的神話未再強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位2010年以后時間最長力度最大的調(diào)控加大保障房建設(shè)力度主要城市限購加大保障房建設(shè)力度主要城市限購二、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)主要監(jiān)管政策人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號）“四證”齊全后才能發(fā)放貸款：對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款，即“四證”齊全后才能發(fā)放貸款。只

4、能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放貸款：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。自有資金應(yīng)不低于總投資的30%：自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。（ 2004年35%，2009年5月調(diào)整為保障房和普通商品房20%、其他30%。）不得發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。二、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)主要監(jiān)管政策銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（銀監(jiān)發(fā)200457號）對商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理和內(nèi)控制度提出要求重申“四證”和資本金人民銀行和銀監(jiān)會關(guān)于加

5、強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)2007359號）再次重申資本金和“四證”要求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放空置三年以上的商品房商業(yè)銀行不得接受為貸款的抵押物房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，確需用于異地房地產(chǎn)開發(fā)項目并已落實相應(yīng)風(fēng)險控制措施的貸款，放款前應(yīng)向監(jiān)管部門報備。目錄Click to add Title中國房地產(chǎn)市場與宏觀調(diào)控Click to add Title中信銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概況Click to add Title房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點Click to add Title案例分析一、 中信銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展和現(xiàn)狀二、中信銀行房地產(chǎn)信貸政

6、策中信銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目錄一、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展和現(xiàn)狀我行以往房地產(chǎn)對公貸款占比在同業(yè)中是比較低的，近幾年增長速度較快。從2010年底的873億元增加到2012年底的1273億元，2013年末表內(nèi)貸款余額1167億元；截止2014年末房地產(chǎn)貸款余額1608億元，較上年增幅38%，占全部貸款的7.6%，接近中小股份制上市銀行的平均水平。我行房地產(chǎn)行業(yè)貸款（億元）11672012年末2010年末2013年末（一）總體原則遵循“總量控制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高準(zhǔn)入，強化管理”的總原則，提高房地產(chǎn)客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險管控要求，將有限的信貸資源投向大城市、大企業(yè)，堅持抵押，提高信貸資產(chǎn)的抗風(fēng)險能力。二、總行主要政策（二

7、）名單制管理1、總行2015年1-4月下發(fā)兩批準(zhǔn)入名單，約520戶。2、李行長、孫行長要求進一步提高準(zhǔn)入，向大城市、大品牌集中，嚴格控制三四線城市風(fēng)險。3、孫行長要求年內(nèi)須將房企準(zhǔn)入名單壓縮至300戶。二、總行主要政策（三）業(yè)務(wù)定位1、區(qū)域定位以一線城市為主，回避三四線市場風(fēng)險；2、項目定位以剛需住宅為主，從嚴控制商業(yè)綜合體和高端房；3、客戶定位以開發(fā)經(jīng)驗豐富、品牌較優(yōu)、資金鏈健康的全國和區(qū)域龍頭企業(yè)為主，回避財務(wù)高杠桿企業(yè)。二、總行主要政策（四）主動實施集團營銷，推動全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)。1、優(yōu)選與我行管理要求匹配的優(yōu)質(zhì)房企，發(fā)起集團授信，主動營銷，提升與企業(yè)合作的深度和廣度?？傂幸雅鷾?zhǔn)23戶房

8、企的集團授信，并已向公司部、集團部推薦30戶房企擬給予集團授信。2、公私聯(lián)動，從開發(fā)融資、資金監(jiān)管、按揭、社區(qū)金融（聯(lián)名門禁卡、積分消費等）等提供全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)與合作，適度提高產(chǎn)品定價，提升綜合收益。二、總行主要政策房地產(chǎn)信貸政策經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款貸款用途必須合規(guī)放款前辦妥完善的抵押登記手續(xù)辦理抵押物租金收入帳戶質(zhì)押1、審查核心：審查項目是否具備持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營能力，具體包括股東實力和品牌、項目地段、商業(yè)業(yè)態(tài)和區(qū)域輻射力， 2、貸款用途主要是置換物業(yè)對應(yīng)的他行貸款、歸還股東借款和物業(yè)裝修改造辦理抵押物租金收入帳戶質(zhì)押，我行能夠看管全部租金運營收入。租金收入扣除必要的支出后，仍具備還本付息能力

9、、且優(yōu)先用于償付當(dāng)期貸款本息抵押物產(chǎn)權(quán)清晰，整棟或整層獨立物業(yè)抵押。如置換他行貸款，需落實置換還款和第一順位抵押的操作手續(xù)目錄Click to add Title中國房地產(chǎn)市場與宏觀調(diào)控Click to add Title中信銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概況Click to add Title房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點Click to add Title案例分析房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查報告主要模塊開發(fā)企業(yè)和股東情況開發(fā)項目情況擔(dān)保分析資金管理和還款方案風(fēng)險分析審查結(jié)論和建議19項目判斷三要素商住項目區(qū)位和客戶群（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型-購房群體）品牌和實力（股東和集團實力、開發(fā)經(jīng)歷、銷售排名、市場品牌）成本與價格

10、（跌價空間-市場波動風(fēng)險、定價合理-可比項目除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風(fēng)險（抵押、預(yù)售資金監(jiān)管）是風(fēng)險管控的關(guān)鍵實力：完工風(fēng)險、整體抗風(fēng)險能力品牌：銷售風(fēng)險銷售風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險開發(fā)企業(yè)和股東情況審查一、開發(fā)企業(yè)成立時間、注冊和實收資本、資本金和股權(quán)變更情況，最新股權(quán)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)二、集團（實際控制人）股權(quán)結(jié)構(gòu)圖、集團開發(fā)經(jīng)歷、完工面積（規(guī)模相對的本土開發(fā)商應(yīng)說明完工項目名稱、面積），集團或核心企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，近3年集團銷售合同額、全國（當(dāng)?shù)兀┓科箐N售排名，集團財務(wù)簡況，行業(yè)媒體對集團有無負面信息三、集團和項目公司財務(wù)情況，債務(wù)壓力分析，以往授信和履約情況。開發(fā)項目情況審查要點項目

11、位置項目土地情況全部項目規(guī)劃授信部分規(guī)劃小區(qū)設(shè)計平面圖效果圖五證情況項目總投資及構(gòu)成項目資金項目進度計劃施工方和監(jiān)理方基本情況當(dāng)?shù)厥袌龇治鲰椖慷▋r及銷售一、地理位置（市區(qū)位置、相鄰配套和項目、地圖）二、土地取得情況（出讓時間、合同價款及支付三、整體項目和授信區(qū)域建設(shè)規(guī)劃、樓棟、戶型四、項目四證（土地和建設(shè)手續(xù)合規(guī)）五、建設(shè)進度、竣工和預(yù)計開盤時間六、總投資和籌資計劃（資本金合規(guī)、可售成本）七、銷售測算（周邊、本項目前期、預(yù)計總收入）八、封閉管理和還款計劃九、綜合收益（定價、結(jié)算FTP、按揭等）（一）表內(nèi)外融資方案1、開發(fā)融資（不超過總投60%）（1）表內(nèi)開發(fā)貸：現(xiàn)階段超5億可對接結(jié)構(gòu)化，獲批授

12、信后與投行對接（2）理財：投行完成立項后報授信審批部（3）同業(yè)投資：投行立項后報授信審批部；自有資金投資，實際是結(jié)構(gòu)化的一種模式，也可直接報表內(nèi)開發(fā)貸，不用申報紙質(zhì)申請；（4）可同時申報表內(nèi)外，申報金額相互重疊或覆蓋，通過批復(fù)要求放款合計控制2、整體項目融資：（各階段和融資總額均不超單項和整體總投60%）（1）拆遷融資、開發(fā)融資可單項或整體申報表內(nèi)、表表外；（2）其他融資只能申報表表外（理財或同業(yè)投資）（3）理財、同業(yè)投資可置換前期投入的股東借款3、融資結(jié)構(gòu)：資本金30%，融資50-60%，滾動10-20%；4、還款要求：（1）按銷售回款達到合理價格測算地上收入的60-70%結(jié)清。如總投8億、

13、融資4億，總收入10億元，則要求銷售回款達到7億元時結(jié)清，保證金比例為4/7=60%；如配套商辦略多，則壓縮結(jié)清對應(yīng)的比例； （2）3年期貸款，首次放款后第2年末還款不低于50%；5年期貸款，一般按第2-5年分別還款20%、30%、30%、20%；授信方案設(shè)計（二）總行信審委近期政策要求1、我行介入項目前端融資的項目，對主體資格要求較高，要求為大型央企和超大品牌房企、區(qū)域龍頭企業(yè)2、已取得他行（或信托）前端融資的，我行不接盤、不置換；3、民企一般要求項目公司股權(quán)質(zhì)押，國企或大品牌民企要求承諾保持控股權(quán)不變，如變動須結(jié)清；個人擔(dān)保須辦理私人銀行客戶手續(xù)4、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，堅持整棟抵押，通過股

14、東實力和運營經(jīng)驗、業(yè)態(tài)與區(qū)域商業(yè)輻射力等分析判斷項目的持續(xù)運營能力，不能簡單依據(jù)抵押價值和抵押率核定授信額，置換存量貸款的、我行增加額度須嚴格控制授信方案設(shè)計（三）風(fēng)控方案標(biāo)準(zhǔn)化我部根據(jù)房企集團的實力和品牌、銷售排名、財務(wù)資金狀況，分別制訂A、B、C三類項目管理標(biāo)準(zhǔn)，包括抵押擔(dān)保條件、預(yù)售資金監(jiān)管、還款方案的不同要求。授信方案設(shè)計（三）風(fēng)控方案標(biāo)準(zhǔn)化A類適用于全國排名靠前的國有大型房企，項目位于一線城市、長三角和珠三角的省會或計劃單列市，管理要求相對寬松，銷售回款達到地上可售收入70%結(jié)清；B類適用于全國排名靠前的大型民營房企和區(qū)域性國有房企，采用較嚴格的管理要求，至少按銷售回款60%提取還款

15、保證金；C類適用于其他準(zhǔn)入客戶，采用最嚴格的管理要求。如股權(quán)質(zhì)押+股東和實際控制人擔(dān)保+至少按銷售回款70%提取還款保證金。同時執(zhí)行年度最低還款方案：3年期貸款要求首次放款第二年末還款不低于50%（或還款保證金覆蓋）；5年期一般按第2-5年分別還款（或還款保證金覆蓋）20%、30%、30%、20%。授信方案設(shè)計嚴格抵押和封閉管理嚴格執(zhí)行抵押和封閉管理原則上都要求授信項目全部土地和在建工程抵押，抵押率原則上不超過50%。民營房企原則上要求追加實際控制人個人連帶責(zé)任擔(dān)保。資本金和相關(guān)自籌資金必須先到位，貸款期間不得抽走和挪用。嚴控貸款資金提用，按工程形象進度放款，確保項目完工。監(jiān)控銷售進度和銷售回

16、款。關(guān)注存量貸款風(fēng)險“保證抵押、保證完工、保證管理”的三保原則，確保抵押的完整性和合規(guī)性，確保工程不爛尾，確保銷售回籠款封閉不流失。加強貸后管理，檢查項目建設(shè)進度，核實抵押擔(dān)保手續(xù)是否完善，資金是否到位、項目開發(fā)和銷售進度是否正常，判斷客戶還款能力是否存在重大風(fēng)險隱患。資金管理和還款方案審查建設(shè)資金管理方案包括：資本金、股東借款、銀行貸款和其他各項建設(shè)資金使用的管理方案，能否全部在我行管理；貸款期間，防止各項建設(shè)資金被抽走和挪用的管理方案。銷售回款資金管理方案包括：介紹當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金管理制度，抵解押和預(yù)預(yù)售資金管理制度是否支持貸款銀行對銷售資金實行強制管理；如當(dāng)?shù)刂贫饶軌蛑С仲J款銀行制度管理，介

17、紹詳細管理流程；如當(dāng)?shù)刂贫炔荒苤С謴娭乒芾?，介紹和評價具體管理方案和流程。 提取還款保證金和還款方案按ABC分類設(shè)計還款保證金和還款方案 風(fēng)險分析優(yōu)勢分析1、股東實力、品牌、經(jīng)驗、行業(yè)排名2、銷售風(fēng)險分析：地理位置和配套，成本、跌價空間，戶型面向的購房群體，定價與周邊相比，需說明的當(dāng)?shù)厥袌鲎邉莺吞攸c3、抵押擔(dān)保條件4、預(yù)售資金監(jiān)管和封閉管理落實5、綜合收益劣勢分析1、股東實力弱，集團擴張過快、資金鏈緊張和市場負面?zhèn)髀劦?、地理位置較遠，土地成本高，定價明顯高出周邊項目，戶型過大，受限購影響大等3、不能落實全程抵押、預(yù)售資金監(jiān)管不到位等4、授信方案設(shè)計不合理，資本金到位不合規(guī)，成本虛高、授信額偏

18、高等5、其他審查結(jié)論和建議授信金額、用途、期限、擔(dān)保方式資金管理和還款方案放款前提條件其他應(yīng)關(guān)注的事項目錄Click to add Title中國房地產(chǎn)市場與宏觀調(diào)控Click to add Title中信銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概況Click to add Title房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點Click to add Title案例分析案例背景中西部民企集團，2005年以前從事建筑施工和裝飾設(shè)計，進行資本和經(jīng)驗積累。2005年起涉足房地產(chǎn)開發(fā)，在省會和省內(nèi)累計完成8個項目、累計開發(fā)面積近120萬平方米，基本售完入住主營業(yè)務(wù)涉及建筑施工、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)市場運營、貿(mào)易、物業(yè)管理等多個行業(yè)和領(lǐng)域資產(chǎn)近百億、年主營收入20-30億元開發(fā)企業(yè)和股東情況案例背景整體項目占地200公頃（實際建設(shè)用地1500畝），總建筑面積400萬平方米包括住宅、商業(yè)、金融、文化、娛樂，市民廣場、