成都某地塊項目申請立項可行性研究報告

1、第 頁共51頁目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一部分項目概況6 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 一、項目名稱 6 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 二、項目地址 6 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 6 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 四、地上建筑物狀況 6 HYPERLINK l book

2、mark12 o Current Document 五、項目由來 6 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計 7 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1、農(nóng)貿(mào)市場 7 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 2、舊家電區(qū) 7 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 3、化工交易區(qū) 7 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 4、小食品區(qū) 7 HYP

3、ERLINK l bookmark24 o Current Document 5、招待所 7 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 6、聚緣茶房 7 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 7、大眾茶樓7 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 8、都市農(nóng)家樂 8 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 9、農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所 8 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 10、市

4、場二樓營業(yè)房 8 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 11、化工區(qū) 8 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 12、生資市場 8 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 13、* 酒樓8 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 14、其他8 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第二部分成都房地產(chǎn)市場概況 10 HYPERLINK l bookmark46 o Curr

5、ent Document 第三部分 項目優(yōu)勢與劣勢分析 10 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 一、項目優(yōu)勢 10 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 二、項目劣勢 10 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 第四部分項目運作方案12 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 一、項目運作主體 12 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 二、項目運作方案 12 HY

6、PERLINK l bookmark58 o Current Document （一）土地開發(fā)模式 12 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document （二）房產(chǎn)開發(fā)模式 12 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 第五部分 項目規(guī)劃方案 13 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 一、項目規(guī)劃設(shè)計要點 13 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 二、項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 13 HYPERLINK l bookmark68

7、o Current Document （一）項目主要技術(shù)指標(biāo) 13 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document （二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量 13 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 第六部分 項目開發(fā)方案 15 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 一、項目開發(fā)建設(shè)方案 15 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document （一）對土地開發(fā)模式15 HYPERLINK l bookmark78 o Current Documen

8、t （二）對房產(chǎn)開發(fā)模式15 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 1、 開發(fā)方案設(shè)想15 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 2、 建設(shè)進(jìn)度計劃15（1）土地整理及前期開發(fā)進(jìn)度 15（2）期開發(fā)進(jìn)度 15（3）二期開發(fā)進(jìn)度 15 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 二、項目經(jīng)營方案 15（1）租售比例16（2）銷售進(jìn)度與價格 161）住宅銷售進(jìn)度162）商業(yè)銷售進(jìn)度163）車位銷售進(jìn)度16 HYPERLINK l bookmark86 o Curren

9、t Document 三、項目投資方案 16 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 第七部分 項目投資估算 17 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 一、土地開發(fā)模式總投資估算 17 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document （一）開發(fā)成本測算17 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 1、基準(zhǔn)地價與岀讓金 17 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 2、實際出讓地價預(yù)

10、估17 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document （1）土地岀讓金補差額估算 17 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document （2）地價估算17 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document （3）土地增值額估算 17 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document （二）開發(fā)費用測算18 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 1、管理費用18 HYPERLINK l bookmark

11、108 o Current Document 2、其他費用18 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 3、財務(wù)費用18 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算 18 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document （一）開發(fā)成本測算18 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 1、土地成本18 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 2、前期開發(fā)

12、費18 HYPERLINK l bookmark120 o Current Document 3、設(shè)計費18 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 4、工程建安費18 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 5、基礎(chǔ)設(shè)施費 19 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 6、公建配套費 19 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 7、運作期間費19 HYPERLINK l bookmark130 o Curre

13、nt Document 8不可預(yù)見費19 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document （二）開發(fā)費用測算19 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 1、管理費用 19 HYPERLINK l bookmark136 o Current Document 2、銷售費用 19 HYPERLINK l bookmark138 o Current Document 3、財務(wù)費用 19 HYPERLINK l bookmark140 o Current Document 第八部分 項目資金籌措 20 HYPERLI

14、NK l bookmark142 o Current Document 一、土地開發(fā)模式投資方案 20 HYPERLINK l bookmark144 o Current Document 二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案 20 HYPERLINK l bookmark146 o Current Document （一）投資組合方式20 HYPERLINK l bookmark148 o Current Document （二）資金運作方式 20 HYPERLINK l bookmark150 o Current Document 1、自有資金 21 HYPERLINK l bookmark152 o

15、 Current Document 2、銀行貸款21 HYPERLINK l bookmark154 o Current Document 3、銷售收入再投入 21 HYPERLINK l bookmark156 o Current Document 第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會效益分析 22 HYPERLINK l bookmark158 o Current Document 一、地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 22 HYPERLINK l bookmark160 o Current Document （一）拍賣地價評估 22 HYPERLINK l bookmark162 o Current Docum

16、ent （二）財務(wù)評價22 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document （三）不確定分析22 HYPERLINK l bookmark166 o Current Document 1、破產(chǎn)啟動費用不納入成本情況 23 HYPERLINK l bookmark168 o Current Document 2、土地出讓金變動情況 23 HYPERLINK l bookmark170 o Current Document 二、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 24 HYPERLINK l bookmark172 o Current Document （一）銷售單價的

17、估算 24 HYPERLINK l bookmark174 o Current Document 1、住宅銷售單價的確定 24（1）用市場比較法確定銷售價格的上限 24（2）用成本法確定銷售價格的下限 24（3）建議銷售單價24 HYPERLINK l bookmark176 o Current Document 2、商業(yè)銷售單價的確定 24 HYPERLINK l bookmark178 o Current Document 3、車位銷售單價的確定 24 HYPERLINK l bookmark180 o Current Document （二）總銷售收入的測算 25 HYPERLINK l

18、 bookmark182 o Current Document （三）總租賃與轉(zhuǎn)售收入的測算 25 HYPERLINK l bookmark184 o Current Document 1、商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入測算 25 HYPERLINK l bookmark186 o Current Document 2、 車位租賃與轉(zhuǎn)售收入測算 25 HYPERLINK l bookmark188 o Current Document （四）稅金及附加 25 HYPERLINK l bookmark190 o Current Document 1、銷售稅金及附加 25 HYPERLINK l bookma

19、rk192 o Current Document 2、租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加26成本費用估算 26財務(wù)分析 26 HYPERLINK l bookmark198 o Current Document 1、損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析 26=(17,130.50 /3,000/ 8)X100%27建設(shè)期(2004年至2007年)部分的 27 HYPERLINK l bookmark200 o Current Document 2、 現(xiàn)金流量表與項目動態(tài)盈利能力分析 28(1)全部投資現(xiàn)金流量表 28自有資金現(xiàn)金流量表 28 HYPERLINK l bookmark202 o Current Doc

20、ument 3、 資金來源和運用與資金平衡能力分析 29不確定分析 29 HYPERLINK l bookmark206 o Current Document 1、盈虧平衡分析 29 HYPERLINK l bookmark208 o Current Document 2、敏感性分析 29單因數(shù)敏感性分析 29【1】成本不變而租金售價變化對收益的影響 291租金售價變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 292租金售價變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 30【2】租金售價不變而成本變化對收益的影響 301成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 302成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 31 多因數(shù)敏感性分析 31【1】租金售價上升

21、5%寸成本變化對收益的影響 311租金售價上升5%寸成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 312租金售價上升 5%寸成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 31【2】租金售價上升 10%寸成本變化對收益的影響 321租金售價上升 10%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 322租金售價上升10%寸成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 32【3】租金售價下降5%寸成本變化對收益的影響 331租金售價下降 5%寸成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 332租金售價下降5%寸成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 33【4】租金售價下降10%寸成本變化對收益的影響 341租金售價下降 10%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 342租金售價下降10%寸

22、成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 34 HYPERLINK l bookmark210 o Current Document 3、本項目預(yù)計實際收益分析 35 HYPERLINK l bookmark212 o Current Document 三、項目風(fēng)險分析 36 HYPERLINK l bookmark214 o Current Document (一)空壓廠破產(chǎn)清理風(fēng)險 36（二）土地岀讓政策風(fēng)險 36 HYPERLINK l bookmark218 o Current Document 四、項目評估結(jié)論 36 HYPERLINK l bookmark220 o Current Docu

23、ment 附表37 HYPERLINK l bookmark222 o Current Document 一、土地開發(fā)模式附表 37 HYPERLINK l bookmark224 o Current Document 表一總投資與成本估算表37 HYPERLINK l bookmark226 o Current Document 表二 資金籌措表37 HYPERLINK l bookmark228 o Current Document 二、房產(chǎn)開發(fā)模式附表 38 HYPERLINK l bookmark230 o Current Document 表一總投資與成本估算表 38 HYPERLI

24、NK l bookmark232 o Current Document 表二詳細(xì)投資計劃與資金籌措表（按比例）38 HYPERLINK l bookmark234 o Current Document 表三詳細(xì)投資計劃與資金籌措表（按金額）39 HYPERLINK l bookmark236 o Current Document 表四總銷售收入預(yù)測表40 HYPERLINK l bookmark238 o Current Document 表五銷售費用估算表40 HYPERLINK l bookmark240 o Current Document 表六 商鋪出租計劃和出租收入估算表 40 HY

25、PERLINK l bookmark242 o Current Document 表七 車位出租計劃和出租收入估算表 41 HYPERLINK l bookmark244 o Current Document 表八銷售稅金及附加表41 HYPERLINK l bookmark246 o Current Document 表九租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加表41 HYPERLINK l bookmark248 o Current Document 表十損益表42 HYPERLINK l bookmark250 o Current Document 表一 全部投資現(xiàn)金流量表（年IC=10%） 43 HYPE

26、RLINK l bookmark252 o Current Document 表十二 自有資金現(xiàn)金流量表（年IC=10%） 44 HYPERLINK l bookmark254 o Current Document 表十三資金來源與運用表45 HYPERLINK l bookmark256 o Current Document 表十四銀行貸款還本付息結(jié)算表46 HYPERLINK l bookmark258 o Current Document 表十五銀行貸款還本付息計算表46 HYPERLINK l bookmark260 o Current Document 表十六敏感性分析預(yù)測表46成本

27、不變而租金售價變化對收益的影響 46租金售價不變而成本變化對收益的影響 47租金售價上升5%寸成本變化對收益的影響 47租金售價上升10%寸成本變化對收益的影響 47租金售價下降5%寸成本變化對收益的影響 47租金售價下降10%寸成本變化對收益的影響 47 HYPERLINK l bookmark262 o Current Document 表十七 工程成本核算分類表 48商業(yè)部分工程成本核算表 48住宅部分工程成本核算表 49配套項目部分工程成本核算表 50地下停車場部分工程成本核算表 50第一部分項目概況一、項目名稱成都*地塊建設(shè)項目二、項目地址成都*地塊位于成都市。三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積

28、成都*地塊現(xiàn)系成都牛市口商貿(mào)大市場所在地。該市場占地50余畝。其中工業(yè)劃撥用地23,673.08平方米（約35.51畝），商業(yè)租賃用地10,145.98平方米（約15.22畝），租 賃時間為2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都*和成都華興房地產(chǎn)公司 聯(lián)合開發(fā)住宅，占用了市場16畝左右，現(xiàn)余33畝左右。四、地上建筑物狀況地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿(mào)大市場，少部分為廠區(qū)。五、項目由來成都*原系中國汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經(jīng)國務(wù)院總理辦公會議決定，需對 中國汽車工業(yè)總公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行重組，中國汽車工業(yè)銷售總公司和中國汽車工業(yè)物 資總公司由上汽集團(tuán)接收，并提出破產(chǎn)申請，在

29、按規(guī)定程序報批后，按照研究遼寧部分 有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問題的會議紀(jì)要的規(guī)定組織實施破產(chǎn)。破產(chǎn)費用缺口，經(jīng)財政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。中國汽車工業(yè)總公司所屬破產(chǎn)企業(yè)（含成都*）實施破產(chǎn)所適用的政策和費用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時，國家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國務(wù)院總理辦公會 議紀(jì)要精神，將成都汽車配件總廠、成都 *兩戶企業(yè)自2002年1月1日起移交給四川省 人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán)也實行無償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債 權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。2002年7月25日四川省人民政府決定將成都汽車配件總 廠、成都*兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實行屬地管理。現(xiàn)成都市人民政府決定對成 都

30、*實施關(guān)閉破產(chǎn)。但實施關(guān)閉破產(chǎn)大約需要1,200萬元啟動資金。破產(chǎn)后以土地出讓收 入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù) 責(zé)解決，同時返還先期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟動費用。六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計該地塊系成都牛市口商貿(mào)大市場所在地。該市場擁有一樓一底營業(yè)房485間，現(xiàn)有小食品、化工等各類商家200余戶。另有茶樓4個，面積2,787平方米，農(nóng)貿(mào)市場1個，面 積800平方米，娛樂城1個，面積1,500平方米，旅館1個，面積1,500平方米，招待所1 個，面積300平方米，生資市場1個，面積1200平方米，餐館3個，面積800平方米。 在破產(chǎn)清理時，該市場

31、主要情況如下：1、農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場系牛市口商貿(mào)大市場與蓮新街道辦事處聯(lián)辦，共有26間營業(yè)房及兩條通道，清理時無賠償無糾紛。2、舊家電區(qū)舊家電區(qū)系市場獨立管轄，現(xiàn)有商家 8戶，清理時無賠償無糾紛。3、化工交易區(qū)化工交易區(qū)現(xiàn)有商家40戶，清理時無賠償無糾紛。4、小食品區(qū)小食品區(qū)系市場獨立管轄，現(xiàn)有商家 45戶，清理時無賠償無糾紛。5、招待所招待所系成都*下崗職工租賃市場原辦公樓形成，清理時無賠償無糾紛。6、聚緣茶房聚緣茶房原系成都鹽市口購物中心租賃市場場地建成，并分別于1998年以40萬元轉(zhuǎn)讓給都榮工女士，獲得18年左右的使用權(quán)，及于2000年移交給市場，出現(xiàn)“一女二嫁” 情況。后經(jīng)市場努力，市場

32、同都榮工女士簽訂了租賃協(xié)議。聚緣茶房清理時可能有一定賠 償和糾紛。7、大眾茶樓原系成都鹽市口購物中心租賃成都* 土地自行修建的營業(yè)房。1988年鹽市口購物中 心以向黃小龍借款30萬元作為回報，以每月2,000元價格將市場一樓一底約500平方米的 營業(yè)房租給他。后鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場，二樓則由法院判給匯通銀行。同時，市場與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時可能有一定賠償和糾紛。8都市農(nóng)家樂都市農(nóng)家樂原系成都鹽市口購物中心租賃成都 * 土地自行修建而成。同樣于2000年 將底樓移交給市場，市場又將其租給侯錫惠女士。該都市農(nóng)家樂清理時估計沒有賠償和糾 紛。9、農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所

33、農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所原系成都鹽市口購物中心租賃成都 * 土地自行修建而成，一樓一底， 面積240平方米。成都鹽市口購物中心以從該儲蓄所借款沖抵其20年使用權(quán)。同樣鹽市口購物中心于2000年將底樓移交給市場。2002年儲蓄所遷走，并將此營業(yè)房租給他人做 酒樓使用。該儲蓄所清理時估計有一定糾紛，但能協(xié)商解決。10、市場二樓營業(yè)房市場二樓營業(yè)房原系成都鹽市口購物中心租賃成都 * 土地自行修建而成，共2400平 方米。1997年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營業(yè)房20年使用權(quán)作抵押，在市場擔(dān)保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業(yè) 房無償償還給市場，但法院將二樓判給了

34、匯通銀行。因此，清理時會有一定的糾紛。11、化工區(qū)該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都*聯(lián)建，并分割了 88間營業(yè)房，將其全部出售 給私人。因此，清理時會有一定的糾紛。12、生資市場該生資市場系*娛樂公司向成都* 一次性交納300萬元后獲得了 25年的使用權(quán)， 并將其改造成紅日娛樂城，面積 5,750平方米。因此，清理時會有較大的賠償。13、*酒樓該*酒樓原系市場以聯(lián)辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經(jīng)營，后成都鹽市口 購物中心將其經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給簡陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。其后黃又成將其抵押貸款，因無 力按期還款，法院將余下的經(jīng)營權(quán)判給了簡陽信用社。因此，清理時有一定的糾紛。14、其他市場其他營業(yè)房跟

35、上面的情況類似。清理時有一定的賠償，但問題不大綜上所述，該市場清理時存在一些賠償糾紛，估計并無太大的問題第二部分成都房地產(chǎn)市場概況略。第三部分項目優(yōu)勢與劣勢分析、項目優(yōu)勢1項目地處成都主要商貿(mào)大道東大街東延線盡頭牛市口與二環(huán)路東四段交會處，具 有較濃的商業(yè)氛圍。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都人民 商場、北京華聯(lián)、郁金香花園廣場、東方時代商場、藍(lán)光大廈、友誼廣場等商業(yè)樓盤。商 業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸，并逐漸從東門大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán)路牛 市口遞延。2、 項目位置交通極為方便。從項目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需 6分鐘左右 的車程，而且東大街、二環(huán)路

36、和海椒市街是成都的主要公交干道，沿線分布了68路、85 路、97 路、112 路、38 路、47 路、65 路、51 路、75 路、91 路、12 路、114 路、303A 路、 106路等公交線路。3、項目地塊是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。由于歷年的房產(chǎn)開發(fā)， 成都二環(huán)路以內(nèi)已幾乎沒有可供開發(fā)的土地。該地塊的開發(fā)不但切合了成都市民二環(huán)路內(nèi) 的置業(yè)習(xí)慣，而且無疑會給開發(fā)商帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。4、根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東大街將繼續(xù)向東跨過二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都 城東副中心。5、二環(huán)路東四段以內(nèi)已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完善。6、由于地塊業(yè)主屬于申請破產(chǎn)企業(yè)，且有

37、關(guān)破產(chǎn)費用均由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，因此 項目不存在拆遷安置費用，大大降低了成本，土地增值的空間很大。7、項目二環(huán)路以外即為沙河、塔子山公園，項目南面即為望江公園、東湖市政公園， 環(huán)境優(yōu)美。二、項目劣勢1、 目前項目東面二環(huán)路外是成都鋼鐵有限責(zé)任公司（即原成都無縫鋼管廠）。雖然成 都無縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點企業(yè)之一，但該廠整體搬遷尚需時日，因此在一定程度上制約了項目向東的輻射力。2、東大街東延線東門大橋至二環(huán)路牛市口段商業(yè)氛圍的提升還需較長的時間。3、牛市口商貿(mào)大市場雜亂無章，管理混亂，將直接影響商業(yè)投資者對該地塊商業(yè)鋪 面的投資行為。第四部分項目運作方案一、項目運作主體為了更好地進(jìn)行投

38、融資，運作項目，建議以北亞集團(tuán)的名義控股成立新的房地產(chǎn)開發(fā) 公司，在成都錦江區(qū)注冊，注冊資金為 3,000萬元。在組織架構(gòu)及人員的安排上，可以先 跟成都東方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實行兩套班子，一套人馬，交叉作業(yè)，待以后投資開 發(fā)項目增多，業(yè)務(wù)量增大時，再進(jìn)行業(yè)務(wù)分割。二、項目運作方案根據(jù)項目特點，可以采取土地開發(fā)方案或者房產(chǎn)開發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點，具 體為：（一）土地開發(fā)模式該項目若只進(jìn)行土地開發(fā)整理，前期只需分批次投入1,200萬的成都*破產(chǎn)的啟動費 用及較少的其他費用和財務(wù)費用，便可啟動項目，至土地轉(zhuǎn)讓交納土地費用（含土地出讓 金補差）后，便可掛牌或拍賣，取得收益。這種開發(fā)模式比較簡

39、單，風(fēng)險系數(shù)小，能較快 的回收成本。但這種模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有取得本地塊的最大利用價值，而且土地拍賣，政府將收 取劃撥土地成交價款30%的土地出讓金，這將大大降低項目的經(jīng)濟(jì)效益。（二）房產(chǎn)開發(fā)模式根據(jù)成都目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，若該項目不只進(jìn)行前期的破產(chǎn)清理，改變土地性質(zhì)和進(jìn)行 土地轉(zhuǎn)讓，還進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，將給北亞集團(tuán)帶來良好的經(jīng)濟(jì)回報。而且，房產(chǎn)開發(fā)將使北 亞集團(tuán)在成都的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。第五部分項目規(guī)劃方案、項目規(guī)劃設(shè)計要點由于地塊目前尚無規(guī)劃設(shè)計條件，為了便于測算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下：1凈用地面積：33畝。2、容積率：不大于2.8。3、建筑密度：不大于 30%。4、建筑高度：不大于40米

40、。5、綠地率：不小于30% o6、 戶型：80平方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%o7、商業(yè)占地上建筑面積比例為 20%o&其他按有關(guān)規(guī)定。、項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項目主要技術(shù)指標(biāo)序號項目用地面積（平方米）建筑面積（平方米）建筑密度容積率備注1小區(qū)總用地面積22,0002地上建筑面積61,60030%2.8其中：商業(yè)6,16012,320住宅4,92849,280共計461戶3地下建筑面積10,4264配套其中:社區(qū)服務(wù)站200200門衛(wèi)室、垃圾站小區(qū)綠化及小品6,600全民健身場地150自行車棚440（二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量序號項目戶數(shù)/面積機動車數(shù)量非機動車數(shù)量備注1

41、住宅80平米15477231機動車每戶0.5輛，非機動車每戶1.5輛。100平米12386123機動車每戶0.7輛，非機動車每戶1輛。120平米10271102機動車每戶0.7輛，非機動車每戶1輛。150平米825782機動車每戶0.7輛，非機動車每戶1輛。小計4612915382商業(yè)12,32037924機動車、非機動車每100平米0.3、7.5輛。合計3281,462其中：地上部分66293地上機動車地下部分2621,169備注：可售機動車數(shù)量為262個。第六部分項目開發(fā)方案一、項目開發(fā)建設(shè)方案（一）對土地開發(fā)模式只需對地塊上的建筑物拆除，達(dá)到拍賣要求即可。（二）對房產(chǎn)開發(fā)模式1、開發(fā)方案

42、設(shè)想為了更大程度地提高土地的利用價值，擬將小區(qū)開發(fā)為小高層組團(tuán)。其中臨二環(huán)路東四段與東大街東延線一側(cè)開發(fā)為一至二幢首 2層或3層為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層?？紤]到本項 目市場推廣計劃及小區(qū)建設(shè)的實際需要，擬將整個項目分兩期進(jìn)行開發(fā)。第一期首先完成 樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施和南面組團(tuán)。這樣可以使首期買家 享受到已成熟的配套設(shè)施。本期推出的樓盤價位不宜太高，以吸引買家，樹立形象，為二 期提高售價作好準(zhǔn)備。第二期開發(fā)北面組團(tuán)。2、建設(shè)進(jìn)度計劃本項目預(yù)計從2004年8月開始啟動破產(chǎn)清理程序，工期約為 3年零8個月。整個工 程分兩期進(jìn)行。（1）土地整理及前期開發(fā)進(jìn)度本項目地上建筑物清理及

43、改變土地用途與土地轉(zhuǎn)讓時間預(yù)計為2004年8月至2005年7月。同時開展前期市場調(diào)查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、 建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。（2）一期開發(fā)進(jìn)度一期開發(fā)南面組團(tuán)，預(yù)計時間為 2005年8月至2006年5月。（3）二期開發(fā)進(jìn)度二期開發(fā)北面組團(tuán)，預(yù)計時間為 2006年6月至2007年3月。二、項目經(jīng)營方案項目經(jīng)營方案主要針對房產(chǎn)開發(fā)模式。根據(jù)目前成都市房地產(chǎn)的實際情況，本項目的 經(jīng)營方案初步設(shè)想為：（1）租售比例預(yù)計項目至竣工投入使用時，住宅部分能實現(xiàn)100%的銷售，商業(yè)、車位部分能銷售30%。為方便計算，假設(shè)未銷售的商業(yè)、車位的租賃期在項目建設(shè)經(jīng)營期的

44、第四年開始。 五年后（即項目開始后的第8年）全部轉(zhuǎn)售。（2）銷售進(jìn)度與價格1）住宅銷售進(jìn)度序號銷售時間合計2004 年2005 年2006 年2007 年2011年（即轉(zhuǎn)售年）1銷售比例100%15%60%25%2銷售面積（平方米）49,2807,39229,56812,3202）商業(yè)銷售進(jìn)度序號銷售時間合計2004 年2005 年2006 年2007 年2011年（即轉(zhuǎn)售年）1銷售比例100%15%15%70%2銷售面積（平方米）12,3201848184886243）車位銷售進(jìn)度序號銷售時間合計2004 年2005 年2006 年2007 年2011年（即轉(zhuǎn)售年）1銷售比例100%3.81

45、7%12.977%12.977%70.229%2銷售個數(shù)（個）262103434184三、項目投資方案見項目第八部分項目資金籌措第七部分項目投資估算一、土地開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算此模式下開發(fā)成本即為土地成本 2,881.20萬元。1、基準(zhǔn)地價與出讓金本地塊屬于工業(yè)用地U級、住宅用地川級、商業(yè)用地W級。其基準(zhǔn)地價和土地出讓金分別是：序號土地用途及級別基準(zhǔn)地價（萬元/畝）出讓金（萬元/畝）市場最低出讓地價（萬元/畝）1工業(yè)用地U級58.73011.74670.4762住宅用地山級140.87028.174169.0443商業(yè)用地W級151.00030.200181.2002、實際出讓

46、地價預(yù)估本地塊為工業(yè)用地，出讓時需改變土地用途為商住用地。為了便于計算及考慮到可能 的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為20%:80%。（1）土地出讓金補差額估算若將該工業(yè)用地改為商住用地，每畝土地出讓金補差額預(yù)計=（30.20萬元/畝-11.746萬元/畝）X 20%+ （28.174萬元/畝-11.746萬元/畝）X 80%=16.8332萬元/畝，則土地出讓 金補差額總預(yù)計=16.8332萬元/畝X 33畝=555.4956萬元。（2）地價估算該地塊出讓時每畝地價預(yù)計=16.8332萬元/畝+70.476萬元/畝=87.3092萬元/畝，則出 讓時地價預(yù)計=87.

47、3092萬元/畝X 33畝=2,881.20萬元。（3）土地增值額估算該地塊實際每畝市場最低出讓地價預(yù)估=181.20萬元/畝X 20%+169.044萬元/畝X80%=171.475萬元/畝。則該地塊實際市場最低出讓地價預(yù)估 =171.475X 33畝=5,658.682萬 元。因此，該地塊每畝增值額 =171.475萬元/畝-87.3092萬元/畝=84.1658萬元；整個地塊增值額=84.169萬元X 33畝=2,777.47萬元備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來計算出讓金 補差額的（二）開發(fā)費用測算1、管理費用管理費用按每月5萬元計算，從2004年8月至2

48、005年底，共計85萬元。2、其他費用其他費用為破產(chǎn)啟動費用1,200萬元及其他可能尚需費用100萬元，合計為1,300萬 元（備注：雖然1,200萬元是先期墊付，后期土地拍賣后無償返還的啟動費用，但由于考 慮到該筆費用具有不確定性，因此在實際測算時，將該筆費用納入了成本）。3、財務(wù)費用假定公司自有資金為1,360萬元左右，則資金缺口為 2,881.20萬元+85萬元+1,300萬 元-1,360萬元=2,906.20萬元左右，需向銀行申請流動資金貸款 2,900萬元，貸款6個月。 利率假定為中國人民銀行1至6個月貸款基準(zhǔn)利率5.04%，則財務(wù)費用為73.08萬元。若開發(fā)方案為土地開發(fā)模式，則

49、總投資為4,339.28萬元。具體見土地開發(fā)模式附表總 投資與成本估算表。二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算1、土地成本土地成本為2,881.20萬元。2、前期開發(fā)費前期開發(fā)費預(yù)計為1,294.11萬元3、設(shè)計費設(shè)計費預(yù)計為185.18萬元。4、工程建安費工程建安費預(yù)計為8,199.08萬元。5、基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費預(yù)計為103.16萬元。6、公建配套費公建配套費預(yù)計為107.32萬元。7、運作期間費運作期間費預(yù)計為327.87萬元。&不可預(yù)見費不可預(yù)見費預(yù)計為409.49萬元。以上8項合計為該項目開發(fā)成本13,507.41萬元。（二）開發(fā)費用測算1、管理費用管理費用取開發(fā)成本1至6

50、項的3%計算，合計為=12,770.05X 3%=383.10萬元。2、銷售費用銷售費用取銷售收入的3%計算，合計為21,028.29 X 3%=630.85萬元。具體見房產(chǎn)開 發(fā)模式附表銷售費用估算表。3、財務(wù)費用本項目的財務(wù)費用主要由利息費用構(gòu)成，利息費用的計算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評價 標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后利息按全年計 算，還款當(dāng)年按年末償還，照全年計息，即每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款十2）X貸款年利率根據(jù)中國人民銀行2002年2月21日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款年 利率為5.49%。本項目假定按此一至三年期貸款基準(zhǔn)

51、利率計算，至項目開始第二年需貸款 5,000萬元，至項目開始第三年按年等額還本付息，至項目開始第四年還清貸款，利息合 計為564.07萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表銀行貸款還本付息結(jié)算表、銀行貸款還本 付息計算表。本項目若米用房產(chǎn)開發(fā)模式，則總投資預(yù)計為16,385.43萬兀。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表總投資與成本估算表。第八部分 項目資金籌措一、土地開發(fā)模式投資方案本項目若只進(jìn)行土地整理，則總投資為 4,339.28萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為1年半。本 項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運作方式如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動費用、管理費用、其他可能尚需的啟動資金。此外還

52、缺少的資 金，則向銀行貸款。即公司先以自有資金 1,360萬元啟動項目至項目轉(zhuǎn)讓，改變土地用途， 然后以銀行貸款支付地價款至項目拍賣，以拍賣收入償還銀行貸款及利息。其啟動資金使用計劃如下：序號項目2004 年2005 年小計1管理費用（萬元）25.0035.0060.002破產(chǎn)啟動費用（萬元）600.00600.001,200.003其他可能尚需的啟動費用（萬元）50.0050.00100.00合計（萬元）675.00685.001,360.00二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案（一）投資組合方式本項目總投資為13,507.41萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為8年。為了降低融資壓力，有助 資金流通，降低開發(fā)風(fēng)險，

53、使項目順利開發(fā)，擬采取組合投資方案。本項目開發(fā)投資的資 金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部分。 資金運作方式如下：自有資金用于破產(chǎn)啟動費用、其他土地整理可能尚需的啟動費用、前 期管理費用，有收入的第一年按銷售收入的 35%用于投資，第二年按銷售收入的54%用于 投資，第三年按銷售收入的18%用于投資。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。（二）資金運作方式在項目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動費用、管理費用、前期工程 費，至項目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時，以銀行貸款支付地價及當(dāng)年的部分工程費用，當(dāng)住宅樓 可以預(yù)售時，以預(yù)售收入實現(xiàn)滾動開發(fā)，使整個項目投資完

54、成。1、自有資金整個項目的自有資金為3,000萬元，占總投資的18.31%,分四年投入。其投入計劃如下：項目2004 年2005 年2006 年2007 年合計自有資金（萬元）995.70717.80550.63735.873,000.002、銀行貸款銀行貸款計劃共有一筆，共計貸款 5,000.00萬元，占總投資的30.51%。3、銷售收入再投入銷售收入再投入從項目有銷售收入時開始，直到項目銷售完畢?？備N售收入再投入為8,385.43萬元，占總投資的51.18%。其投入計劃如下：項目2004 年2005 年2006 年2007 年合計銷售收入再投入（萬元）694.596,491.591,199

55、.268,385.43第九部分經(jīng)濟(jì)與社會效益分析、地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析（一）拍賣地價評估項目名稱位置拍賣成交價（萬元/畝）交易日期修正土地位置交易情況交易方式土地用途土地級別區(qū)域因數(shù)個別因數(shù)小計比準(zhǔn)地價（萬元/畝）錦江區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院街283-1000-1000100/98289武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村一組263-1-100-1-1-10100/95277備注：1、錦江區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院街地塊（二環(huán)路內(nèi)側(cè)）凈用地面積為8.85畝，規(guī)劃為住宅用地。其容積率不大于2.5，建筑密度不大于25%建筑高度不大于40米，綠地率不小于 30%起拍價為凈用地每畝 160萬，成交價為每畝283萬。2、武侯區(qū)

56、桂溪鄉(xiāng)高攀村一組地塊（二環(huán)路外側(cè)）凈用地面積為10.13畝，規(guī)劃為住宅用地。其容積率不大于1.8，建筑密度不大于30%建筑高度不大于24米，綠地率不小于 30%起拍價為凈用地每畝 140萬，成交價為每畝263萬。本項目地塊的比準(zhǔn)地價=（289萬元+277萬元）十2=283萬元（二）財務(wù)評價序號項目名稱金額1銷售收入（萬元）9,339.002總成本（萬元）4,339.283土地出讓金（萬元）2,801.70土地改變用途時已補交部分（萬元）555.50尚需補交部分（萬元）2,246.204契稅（萬元）86.445利潤總額（萬元）2,667.086所得稅（萬元）880.147稅后利潤（萬元）1,78

57、6.948投資凈利潤率41.18%備注：1、土地岀讓金按東調(diào)企業(yè)2003年底以后實施搬遷改造的地塊拍賣銷售收入的30%測算。其中土地改變用途已補交部分土地岀讓金計入了成本，尚需補交部分是拍賣后實際發(fā)生的土地岀讓金。2、契稅按土地改變用途時轉(zhuǎn)讓價格 （即2881.20萬元）的3%計算。（三）不確定分析1、破產(chǎn)啟動費用不納入成本情況由于本項目成本測算中的破產(chǎn)啟動費用1,200萬元具有不確定性，在上述的投資分析中納入了開發(fā)成本，實際上這筆費用是先期墊付給破產(chǎn)企業(yè)，待破產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清理后，將 其工業(yè)用地改變用途為商住用地后轉(zhuǎn)讓，然后以該土地出讓收入去除政府收取的土地出讓 金剩余部分作為實際的破產(chǎn)費用，不

58、足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時返還先 期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟動費用。假如破產(chǎn)啟動費用1,200萬元分批次支付給破產(chǎn)企業(yè)，破產(chǎn)企業(yè)用這筆費用啟動企業(yè) 破產(chǎn)程序，然后在一年后返還了這筆費用。因此，這筆費用在實際運作中產(chǎn)生的成本是一 年的利息。假定該筆費用在年中支付，按半年計息。根據(jù)中國人民銀行2002年2月21日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款年利率為5.49%。其財務(wù)費用為1,200萬元X 5.49%十2=32.94萬元，實際減少成本為 1,200萬元-32.94萬元=1,167.06萬元，亦即總成 本為4,339.28萬元-1,167.06萬元=3,172.22萬元，成

59、本下降了 1,167.06萬元十4,339.28萬元 =26.90%。經(jīng)測算，在這種情況下，本項目財務(wù)指標(biāo)如下：序號項目名稱金額1銷售收入（萬元）9,339.002總成本（萬元）3,172.223土地出讓金（萬元）2,801.70土地改變用途時已補交部分（萬元）555.50尚需補交部分（萬元）2,246.204契稅（萬元）86.445利潤總額（萬元）3,834.146所得稅（萬元）1,265.277稅后利潤（萬元）2,568.878投資凈利潤率80.98%備注：1、土地岀讓金按東調(diào)企業(yè) 2003年底以后實施搬遷改造的地塊拍賣銷售收入的30%測算。其中土地改變用途已補交部分土地岀讓金計入了成本，

60、尚需補交部分是拍賣后實際發(fā)生的土地岀讓金。2 、契稅按土地改變用途時轉(zhuǎn)讓價格（即2881.20萬元）的3%計算。2、土地出讓金變動情況由于該地塊屬于破產(chǎn)企業(yè)土地處置，情況比較特殊，具體出讓后，土地出讓金的交納 目前尚不是很清楚，可能需要跟有關(guān)部門協(xié)商。倘若按東郊企業(yè)劃撥用地有關(guān)政策，企業(yè) 在2003年以后實施搬遷改造的，政府按成交價款的30%收取土地出讓金，其余部分用于企業(yè)搬遷改造。此外，為了便于計算，以上土地出讓金總額是按第二次轉(zhuǎn)讓地價款的30%計算的二、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析（一）銷售單價的估算1、住宅銷售單價的確定（1）用市場比較法確定銷售價格的上限取本項目附近可類比樓盤予以分析，見表