股權價值評估 資產評估報告書

1、洪濤股份股東全部權益價值評估項目資產評估報告書XX評估所評報字(2012)第001號(共：冊，第1冊)目錄聲第一部分:第二部分:TOC o 1-5 h z明3摘要4正文6 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 委托方及資產占有方簡介6評估目的7評估對象和范圍7 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 價值類型及其定義7評估基準日7評估依據(jù)8評估方法9評估過程13評估假設18評估結論19特別事項說明19 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 評估報告使用限制說明

2、20 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 評估報告提出日期20備查文件20聲明一、我們恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律法規(guī)和資產評估準則的規(guī)定，依據(jù)執(zhí)業(yè)過程所收集的資料在報告中進行了客觀陳述，并承擔相應的評估責任。二、本報告評估對象涉及的資產、負債、歷史年度經營成果、2009-2011年度的盈利預測數(shù)據(jù)由委托方、被評估單位申報并經其簽章確認；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性和完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。三、我們在評估對象中沒有現(xiàn)存的或預期的利益，同時與委托方和相關當事方也沒有利益關系沖突，對各方不存在

3、任何偏見。四、本報告評估對象及其所涉及資產，我們已對其現(xiàn)場抽查，已對其法律權屬狀況給予必要的關注，対其法律權屬資料進行了査驗，并對已發(fā)現(xiàn)的問題在報告中進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足相關要求。五、本報告的分析、判斷和結論受報告中載明的評估假設和限定條件的限制；報告使用者應當充分關注本報告中評估假設、限定條件、特別事項說明等，并考慮其對評估結論的影響。六、我們僅對評估對彖價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔相關當事人決策的責任；本報告評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。七、未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律

4、、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。洪濤股份有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書重要提示以下內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。第一部分：摘要委托方：洪濤股份有限公司資產占有方：深圳市洪濤裝飾股份有限公司評估目的：為洪濤股份配股增發(fā)提供定價依據(jù)評估基準日：2011年12月31日評估范圍和對象：洪濤股份全部資產負債以及股東所有者權益。詳細資產評估范圍以被評估單位提供的資產負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表等為準。評估假設：公開市場假設評估方法：收益法評估結論：在評估基準日2011年12月31H,假設企業(yè)持續(xù)經營并且處于穩(wěn)定增長的前提下，

5、洪濤股份有限公司評估后全部股權投資價值為1947730349元。本評估結論口評估基準日期有效期為一年，自2011年12月31日至2012年12月31日。當評估目的在評估基準日后的一年內實現(xiàn)時,以評估結論作為洪濤股份有限公司完成本次經濟行為的價值參考依據(jù),超過一年，需重新進行資產評估。以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。XX資產評估所評估機構負責人：中國注冊資產評估師：二O二年五月二十三日第二部分：正文洪濤股份資產評估報告書XX評估所評報字（2012年）第001號xx資產評估所接受貴公司委托，根據(jù)國家有關資產評估的法律、法規(guī)和資產評估準則，本著獨

6、立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序対洪濤股份有限公司的資產、業(yè)務實施了數(shù)據(jù)分析，采用收益法評估方法對洪濤股份有限公司的股東全部權益價值在2011年12月31日所表現(xiàn)的市場價值作岀了公允反映，為此次經濟行為提供價值參考依據(jù)?，F(xiàn)將資產評估情況及評估結果報告如下：一、委托方及資產占有方簡介委托方：資產占有方：公司簡介：公司法定中文名稱：公司法定中文名稱縮寫:公司的法定英文名稱：Co.,Ltd公司法定代表人：上市交易所：上市時間：證券簡稱：證券代碼：洪濤股份有限公司深圳市洪濤裝飾股份有限公司洪濤股份有限公司洪濤股份ShenzhenHongtsoDecoration劉年新深圳證券交易所2009年1

7、2月11日洪濤股份002325公司前身深圳市洪濤裝飾工程公司于1985年1月成立，于2003年12月國有企業(yè)改制為深圳市洪濤裝飾工程有限公司，2007年8月31日經深圳市工商行政管理局核準，整體變更設立為股份有限公司，注冊資本9,000萬元。經營范圍：室內外裝飾設計；建筑幕墻設計；建筑裝飾裝修工程施工；建筑幕墻工程城市及道路照明工程施工；機電安裝工程施工：智能化工程施工；消防設施工程施工；建筑幕墻、門窗的生產加工（分支機構經營）;園林雕塑設計；家私配套、空調設備、不銹鋼制品的設計安裝；進出口貿易業(yè)務（按深貿管字第690號）；建筑材料的購銷。二、評估目的洪濤股份有限公司擬定向回購股份暨以新增股份

8、換股吸，為此本資產評估有限責任公司受洪濤裝飾股份有限公司的委托，對洪濤股份有限公司的股東全部權益價值進行評估，以評估后的股東全部權益價值、為經濟行為提供價值參考依據(jù)。三、評估對彖和范圍此次評估對象為洪濤股份有限公司的股東全部權益價值。評估范圍為洪濤股份有限公司的全部資產和負債。四、價值類型及其定義資產評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值類型。根據(jù)本次評估目的，評估對象的價值類型為市場價值。市場價值是指口愿買方和口愿賣方在各口理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準日本項S資產評估基準日是2011年12月31Ho一切計價標準均為基準

9、日有效的價格標準，所有資產均為基準日實際存在的資產。該評估基準日是由委托方根據(jù)此次經濟行為的具體要求確定的。六、評估依據(jù)（一）經濟行為依據(jù)1、洪濤股份有限公司董事會決議;2、評估項目業(yè)務約定書。（二）法律法規(guī)依據(jù)（略）（三）準則依據(jù)（略）（四）權屬依據(jù)（略）（五）取價標準（略）七、評估方法（一）評估方法的選擇資產評估的方法主要有收益法、市場法和資產基礎法（成本法）。注冊資產評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務,應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上己有交易案例

10、的企業(yè)、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路。市場法中常用的兩種方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。市場法是以現(xiàn)實市場匕的參照物來評價評估對象的現(xiàn)行公平市場價值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結果說服力強的特點。因此本次評估采用市場法進行評估。收益法是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法中常用的兩種方法是未來收益折現(xiàn)法和收益資本化法。收益法是從決定資產現(xiàn)行公平市場價值的基本依據(jù)一資產的預期獲利能力的角度評價資產，符合對資產的基本定義。同時，被評估企業(yè)管理層能夠提供未來年度的盈利預測，具備

11、采用收益法評估的條件。因此，本次采用收益法進行了評估。成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業(yè)各項資產和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。由于本次被評估對象是證券類公司，成本法較難客觀反映公司的股權價值，而且適宜市場法和收益法評估的條件，因此本項目對母公司沒有選用成本法講行評估。長期股權投資評估力法的選擇：洪濤股份裝飾有限公XI由十剛成立時間不長，處于初始起步階段，業(yè)務尚未成型。通過分析，洪濤股份在裝修裝飾行業(yè)中不存在可比公司0洪詢股份股權評估報告綜上所述，本次評估選用收益法進行評估。（二）收益法評估收益法是通過對企業(yè)整體價值的評估來間接獲得股東全部權益價值，據(jù)此乘以股東所持有的股權比例

12、計算得出擬評估股權的價值。本次評估的股權價值沒有考慮控股權溢價和少數(shù)股權折價，也未考慮流動性折扣對股權價值的影響。glg2g2仁評估模型的確定高増長穩(wěn)定增長廠*穩(wěn)定增長圖表弘3企業(yè)收益增長模式（1）三階段模型DPS1（1+gi）%口2DPS,每股股權價值=X1-一+工（re-gi）Cl+re）nit=ni+l（1+re）DPS+i（c-g2）（1+re）n2（2）二階段模型DPSi（1+gi）niDPS”每股股權價值二X1+（1+&）Gg2）（1+&）1（3）一階段模型DPS1每股股權價值=（rc-g2）洪濤股份股權評估報告2、預測期的確定根據(jù)企業(yè)經營狀況預測期分為一階段。3、凈現(xiàn)金流量的確定

13、本次評估采用企業(yè)凈現(xiàn)金流，凈現(xiàn)金流量的計算公式如下：（預測期內每年）凈現(xiàn)金流量=息稅前利潤x（1所得稅率）+折舊及攤銷資本性支出營運資金追加4、折現(xiàn)率的確定E(R)=Rf+p(ERm-Rf)5股權價值(3)一階段模型CFEi股權價值=伉七)八、評估過程1.確定收益增長模型200920102011凈-資產收益率ROE0.07710.08710.0945ROE厭率0.1297016860.084959816GDPig長率10.1030.092。I*.11B10.030.040.01該公司10年，11年R0E增長率算數(shù)平均值精確值為0.007330751而同期GDP增長率的算數(shù)平均值為0.10經計算

14、，兩個算數(shù)平均值之差為0.00733075K0.01根據(jù)書上判斷增長率差異程度和高增長階段的關系表8-3,可知該公司目前處于穩(wěn)定增長階段。在另一張表中求得的g值0083121579也驗證了這一點.綜上，采用一階段增長模型其增長模式如下圖g八g2穩(wěn)定增長確定貼現(xiàn)率假設前提：Rf采用五年期定期利率5.50%洪濤股份所屬行業(yè)為裝修裝飾業(yè)，上市公司數(shù)量比較少，行業(yè)規(guī)模不大，市場收益率選擇中證800指數(shù)衡量，2009-2011三年平均收益率Rm為11.10%。(數(shù)據(jù)來源自以前作業(yè)中)0值估算采用原始定義，即B二COVAR(Rk,Rm)/VAR(Rm)=0.76。(具體計算源自以前作業(yè)，excel中有計算

15、)計算公式：E(R)=Rf+p(ERm-Rf)=10.43%計算企業(yè)股權現(xiàn)金流年份200920102011凈收益69,063,600.0097,002,000.00136,100,000.00折舊15,024,700.0015,930,100.0016,349,200.00資本性支出27,919,000.0031,727,700.0047,537,900.00追加營運資本159,232,000.0053,184,000.0011,369,100.00本金歸還133,164,000.0046,23&500.00167,711,300.00發(fā)行的新債223,926,000.0099,026,000

16、.00129,409,000.00CFE-12,300,700.0080,807,900.0055,239,900.00CFE二凈收益+折舊-資本性支出-追加營運資本-本金歸還+發(fā)行的新債141,249,033.33折舊200920102011折舊15.024.700.0015,930,100.0016,349,200.00資本性支出年份200920102011購建固定資產.無形資產利其他長期27,919,000.0031,727,700.0047,537,900.002008200920102011流動資產1,029,082,0001,412,240,0001,564,450,0001,80

17、7,550,000流動負債243,731,000467.657,000566,683.000696.092,000營正資本785,351,000944,583,000997,767,0001,111,458,000本159,232,00053,184,000113,691,000木金歸還邙份2008200920102011本年負債393,731,000.00467.657.000.00566,683,000.00696,092.000.00發(fā)行的新債73,926,000.009026,QO(J.00129,409,000.00字資活動現(xiàn)金流屋凈專359,23&000.00一52,787,500

18、.003&302,300.00木金歸還總額133,164,000.0046,23&500.00167,711,300.002008200920102011流動資產369,082,0001.412.240,0001,564,450,0001,807,550,000流動負債243.731,000467,657,000566,683.000696,092,000營運資木125.351,000944,583,000997,767,0001.111.458,000追加m匕資本819,232,00053,181.000113,691,000注：表中數(shù)押均來廣I洪濤股份公司20082011年財報及附注增長率

19、g的計算200920102011每股股利無數(shù)據(jù)無數(shù)據(jù)無數(shù)據(jù)每股收益0.770.650.6股利支付率000b（1股利支卞111資產1,496,300,000.001,680,330,000.001,999,020,000EBIT89,41&130.00114,867,880.00166,132,600ROC（資本收益率=EBTT*（1-t）/資產賬面價值0.044819620.0512702330.062330267D（負債）467,657,000.00566,683,000.00696,092,000.00E（權益）1,028,650.000.001,113,650,000.001,302,9

20、30,000.00D/E0.4546317990.5088519730.534251264利息費用3,151,430.00-8,895,320-13.005,500.00i（債務利率二利息費用/負債）0.006738764-0.015697171-0.018683594t（稅率）0.250.250.25ROC-i*(l-t)0.0397655470.0630431110.076342962g=b*ROC+ROC-i*(l-t)*D/E0.0628983020.0833498440.1031165911陰璉0.083122注：以上數(shù)據(jù)均源自洪濤股份2010至2011年報及對其的分析計算所用公式g

21、=b*ROC+ROC-i（1-t）*D/E其中b為留存比率b=l-股利支付率ROC為資木收益率ROC-EB1T*（1-稅率/資產賬面價值D/E二負債/所有者權益i為債務利率I.為稅率EBIT年份200920102011浄利潤69,063,600.0097,002,000.00136,100,000.00所得稅17,203,100.0026,761,200.0043,03&10000利息支出3151430-8895320-13005500EBTT89.41&130.00114,867,880.00166,132,600.00企業(yè)股權價值的評估根據(jù)增長模式分析，該公司為一階段增長，應采用的公式為（

22、3）一階段模型CFE1股權價值=117.560.000542OQO810,995,00082O096.000-307肱0.81%2.Offk0.12%o,in0.2(175138(1.69491!1.36986：957,280,000132.040,OOP2,761.030,I.060.690.02,7M,5704.544.210,D64835600l勺62090,0006.746.040.UOO77OG90.U3,M0570,05.350.520.01,375,060,ltb81y470.004.107560.000935,麗30001.243.910.000132.20%1,609.270

23、,0001.629.770.0002.875.530.0002.763.650.0004.2Tk38%L2氏LIN0妙2.85714：3.03030：29，11口3.2258l.95rX分析:首先從近三年平均總資產進行分析，江河幕墻，金螳螂，中航三鑫，亞夏股份和廣田股份的各資產平均值是洪濤股份的2至3.3倍,在公司資產規(guī)模上相差較大，所有者權益也存在相同現(xiàn)象.其次，這兒家的兒項重要財務指標（紅色區(qū)域）也多與洪濤股份大多存在兩倍左右的差別，其紅色區(qū)域指標之多也說明兩家公司在盈利償債營運能力上存在差異較大.這樣就只剩下ST羅頓，瑞和股份.對于ST羅頓，其資產和洪濤股份相當，但其ST充分體現(xiàn)在總資產

24、收益率和凈資產收益率上，總資產收益率和凈資產收益率均為負值，而總資產周轉率洪濤股份是ST羅頓的7.6倍.瑞和股份的公司規(guī)模是洪濤股份的一半左右，但ROE指標是洪濤股份的倍，兩者營運能力差別較大，且權益乘數(shù)與洪濤股份差別也較大，償債能力存在較人差異.綜上分析，我認為該行業(yè)目前并不存在洪濤股份的可比公司。九、評估假設預測期內洪濤股份有限公司具有合法經營地位：2.預測期內該公司合規(guī)及風險控制模式在未來年度未做大的調整；3預測期內該公司具有持續(xù)經營的能力，凈資本等監(jiān)管指標在持續(xù)經營情況下符合監(jiān)管部門的要求；4.預測期內洪濤股份管理層提供的投資計劃及收益水平能夠如期實現(xiàn)；5預測期內該公司所遵循的我國法律、法規(guī)、政策無重大變化,即預測期內市場占有率不會因法律環(huán)境的變化而急劇下降，或因政策干預而大幅萎縮；6預測期洪濤股份有限公司所在地區(qū)的社會經濟環(huán)重大變化；7預測期的利率、稅率及匯率無不可預見的重大變化；8預測期內無其他人力不可抗拒因素的重大不利影響：由于無法獲取行業(yè)及相關股權的交易情況資料，且受現(xiàn)行產權交易定價規(guī)定