廣州市住宅項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概述

1、 淺談活動(dòng)動(dòng)策劃案案書(shū)的寫(xiě)寫(xiě)作活動(dòng)策劃劃方案是是公司或或企業(yè)在在短期內(nèi)內(nèi)提高銷(xiāo)銷(xiāo)售額，提高市市場(chǎng)占有有率的有有效行為為，如果果是一份份創(chuàng)意突突出，而而且具有有良好的的可執(zhí)行行性和可可操作性性的活動(dòng)動(dòng)策劃案案，無(wú)論論對(duì)于企企業(yè)的知知名度，還是對(duì)對(duì)于品牌牌的美譽(yù)譽(yù)度，都都將起到到積極的的提高作作用。 活活動(dòng)策劃劃案是相相對(duì)于市市場(chǎng)策劃劃案而言言的，嚴(yán)嚴(yán)格地說(shuō)說(shuō)它是從從屬與市市場(chǎng)策劃劃案的，他們是是互相聯(lián)聯(lián)系，相相輔相成成的。它它們都從從屬與企企業(yè)的整整體市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)思思想和模模式，只只有在此此前提下下做出的的市場(chǎng)策策劃案和和活動(dòng)策策劃案才才是具有有整體性性和延續(xù)續(xù)性的廣廣告行為為，也只只有這樣樣，才

2、能能夠使受受眾群體體一個(gè)同同意的品品牌文化化內(nèi)涵，而活動(dòng)動(dòng)策劃案案也只有有遵從整整體市場(chǎng)場(chǎng)策劃案案的思路路，才能能夠使企企業(yè)保持持穩(wěn)定的的市場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售額。 活動(dòng)動(dòng)策劃案案形式多多樣，一一般而言言，包括括ROAADSHHOW、產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)明會(huì)（發(fā)布會(huì)會(huì)）、節(jié)節(jié)日促銷(xiāo)銷(xiāo)、新聞聞事件行行銷(xiāo)等，而對(duì)于于上述的的任何一一種方案案，針對(duì)對(duì)于不同同的企業(yè)業(yè)情況和和市場(chǎng)分分析，都都可以衍衍變出無(wú)無(wú)數(shù)的形形式?；罨顒?dòng)策劃劃往往對(duì)對(duì)于新產(chǎn)產(chǎn)品上市市、產(chǎn)品品終端鋪鋪貨和產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型型具有直直接的效效果，所所以它也也是廣告告策劃中中的一個(gè)個(gè)重要組組成部分分。 對(duì)于于一些剛剛接觸廣廣告，或或者剛接接觸策劃劃的業(yè)內(nèi)內(nèi)朋友來(lái)來(lái)說(shuō)，

3、可可能他們們?cè)跁?shū)寫(xiě)寫(xiě)活動(dòng)策策劃案的的時(shí)候往往往很難難達(dá)到預(yù)預(yù)期的效效果，甚甚至是一一些從事事多年策策劃的廣廣告人，有時(shí)候候也難免免犯錯(cuò)，那么，怎么樣樣才能寫(xiě)寫(xiě)出一份份理想的的活動(dòng)策策劃案呢呢？我覺(jué)覺(jué)得需要要注意以以下幾點(diǎn)點(diǎn)： 1. 主題題要單一一，繼承承總的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思想想 在策策劃活動(dòng)動(dòng)的時(shí)候候，首先先要根據(jù)據(jù)企業(yè)本本身的實(shí)實(shí)際問(wèn)題題（包括括企業(yè)活活動(dòng)的時(shí)時(shí)間、地地點(diǎn)、預(yù)預(yù)期投入入的費(fèi)用用等）和和市場(chǎng)分分析的情情況（包包括競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)當(dāng)前的廣廣告行為為分析、目標(biāo)消消費(fèi)群體體分析、消費(fèi)者者心理分分析、產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)分析、等）做做出準(zhǔn)確確的判斷斷，并且且在進(jìn)行行SWOOT分析析之后，揚(yáng)長(zhǎng)避避短地提提取

4、當(dāng)前前最重要要的，也也是當(dāng)前前最值得得推廣的的一個(gè)主主題，而而且也只只能是一一個(gè)主題題。在一一次活動(dòng)動(dòng)中，不不能做所所有的事事情，只只有把一一個(gè)最重重要的信信息傳達(dá)達(dá)給目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體，正正所謂“有所為為，有所所不為”，這樣樣才能把把最想傳傳達(dá)的信信息最充充分地傳傳達(dá)給目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體，才能引引起受眾眾群關(guān)注注，并且且比較容容易地記記住你所所要表達(dá)達(dá)的信息息。 2. 直接接地說(shuō)明明利益點(diǎn)點(diǎn) 在確確定了唯唯一的主主題之后后，受眾眾消費(fèi)群群體也能能夠接受受我們所所要傳達(dá)達(dá)的信息息，但是是仍然有有很多人人雖然記記住了廣廣告，但但是卻沒(méi)沒(méi)有形成成購(gòu)買(mǎi)沖沖動(dòng)，為為什么呢呢？那是是因?yàn)樗麄儧](méi)有有看到對(duì)對(duì)

5、他們有有直接關(guān)關(guān)系的利利益點(diǎn)，因此，在活動(dòng)動(dòng)策劃中中很重要要的一點(diǎn)點(diǎn)是直接接地說(shuō)明明利益點(diǎn)點(diǎn)，如果果是優(yōu)惠惠促銷(xiāo)，就應(yīng)該該直接告告訴消費(fèi)費(fèi)者你的的優(yōu)惠額額數(shù)量，而如果果是產(chǎn)品品說(shuō)明，就應(yīng)該該販賣(mài)最最引人注注目的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，只只有這樣樣，才能能使目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者在接觸觸了直接接的利益益信息之之后引起起購(gòu)買(mǎi)沖沖動(dòng)，從從而形成成購(gòu)買(mǎi)。 3. 活動(dòng)動(dòng)要圍繞繞主題進(jìn)進(jìn)行并盡盡量精簡(jiǎn)簡(jiǎn) 很多多策劃文文案在策策劃活動(dòng)動(dòng)的時(shí)候候往往希希望執(zhí)行行很多的的活動(dòng)，認(rèn)為只只有豐富富多彩的的活動(dòng)才才能夠引引起消費(fèi)費(fèi)者的注注意，其其實(shí)不然然，其一一，容易易造成主主次不分分。很多多市場(chǎng)活活動(dòng)搞得得很活躍躍，也有有很多人人參加，似

6、乎反反響非常常熱烈，但是在在圍觀或或者參加加的人當(dāng)當(dāng)中，有有多少人人是企業(yè)業(yè)的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體，而而且即使使是目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體，他他們?cè)趨⒓油昊罨顒?dòng)之后后是否紛紛紛購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)產(chǎn)品？目前一一些策劃劃者經(jīng)常常抱怨的的一個(gè)問(wèn)問(wèn)題就是是圍觀者者的參與與道德問(wèn)問(wèn)題，很很多人經(jīng)經(jīng)常是看看完了熱熱鬧就走走，或者者是拿了了公司發(fā)發(fā)放的禮禮品就走走了。其其實(shí)這里里的問(wèn)題題就在于于活動(dòng)的的內(nèi)容和和主題不不符合，所以很很難達(dá)到到預(yù)期效效果，在在目前的的市場(chǎng)策策劃活動(dòng)動(dòng)中，有有一些活活動(dòng)既熱熱鬧，同同時(shí)又能能達(dá)到良良好的效效果，就就是因?yàn)闉榛顒?dòng)都都是僅僅僅圍繞主主題進(jìn)行行的。其其二，提提高活動(dòng)動(dòng)成本，執(zhí)行不不力。在在一

7、次策策劃中，如果加加入了太太多活動(dòng)動(dòng)，不僅僅要投入入更多的的人力物物力和財(cái)財(cái)力，直直接導(dǎo)致致活動(dòng)成成本的增增加，而而且還有有一個(gè)問(wèn)問(wèn)題就是是容易導(dǎo)導(dǎo)致操作作人員執(zhí)執(zhí)行不力力，最終終導(dǎo)致案案子的失失敗。 4. 具有有良好的的可執(zhí)行行性 一個(gè)個(gè)合適的的產(chǎn)品，一則良良好的創(chuàng)創(chuàng)意策劃劃，再加加上一支支良好的的執(zhí)行隊(duì)隊(duì)伍，才才是成功功的市場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)。而執(zhí)行行是否能能成功，最直接接和最根根本地放放映了策策劃案的的可操作作性。策策劃要做做到具有有良好的的執(zhí)行性性，除了了需要進(jìn)進(jìn)行周密密的思考考外，詳詳細(xì)的活活動(dòng)安排排也是必必不可少少的。活活動(dòng)的時(shí)時(shí)間和方方式必須須考慮執(zhí)執(zhí)行地點(diǎn)點(diǎn)和執(zhí)行行人員的的情況進(jìn)進(jìn)行仔細(xì)

8、細(xì)分析，在具體體安排上上應(yīng)該盡盡量周全全，另外外，還應(yīng)應(yīng)該考慮慮外部環(huán)環(huán)境如如天氣、民俗的影響響。5. 變換換寫(xiě)作風(fēng)風(fēng)格 一般般來(lái)說(shuō)，策劃人人員在策策劃案的的寫(xiě)作過(guò)過(guò)程中往往往會(huì)積積累自己己的一套套經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然這這種經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)也表現(xiàn)現(xiàn)在策劃劃書(shū)的寫(xiě)寫(xiě)作形式式上，所所以每個(gè)個(gè)人的策策劃書(shū)可可能都會(huì)會(huì)有自己己的模式式。但是是往往是是這樣的的模式會(huì)會(huì)限制了了策劃者者的思維維，沒(méi)有有一種變變化的觀觀點(diǎn)是不不可能把把握市場(chǎng)場(chǎng)的。而而在策劃劃書(shū)的內(nèi)內(nèi)容上也也同樣應(yīng)應(yīng)該變換換寫(xiě)作風(fēng)風(fēng)格，因因?yàn)槿绻粋€(gè)個(gè)客戶(hù)三三番五次次地看到到你的策策劃都是是同樣的的殼子，就很容容易在心心理上產(chǎn)產(chǎn)生一種種不信任任的態(tài)度度，而這

9、這種首因因效應(yīng)有有可能影影響了創(chuàng)創(chuàng)意的表表現(xiàn)。 6 切忌忌主觀言言論 在進(jìn)進(jìn)行活動(dòng)動(dòng)策劃的的前期，市場(chǎng)分分析和調(diào)調(diào)查是十十分必要要的，只只有通過(guò)過(guò)對(duì)整個(gè)個(gè)市場(chǎng)局局勢(shì)的分分析，才才能夠更更清晰地地認(rèn)識(shí)到到企業(yè)或或者產(chǎn)品品面對(duì)的的問(wèn)題，找到了了問(wèn)題才才能夠有有針對(duì)性性地尋找找解決之之道，主主觀臆斷斷的策劃劃者是不不可能做做出成功功的策劃劃的。同同樣，在在策劃書(shū)書(shū)的協(xié)作作過(guò)程中中，也應(yīng)應(yīng)該避免免主觀想想法，也也切忌出出現(xiàn)主觀觀類(lèi)字眼眼，因?yàn)闉椴邉澃赴笡](méi)有付付諸實(shí)施施，任何何結(jié)果都都可能出出現(xiàn)，策策劃者的的主觀臆臆斷將直直接導(dǎo)致致執(zhí)行者者對(duì)事件件和形式式的產(chǎn)生生模糊的的分析，而且，客戶(hù)如如果看到到策劃

10、書(shū)書(shū)上的主主觀字眼眼，會(huì)覺(jué)覺(jué)得整個(gè)個(gè)策劃案案都沒(méi)有有經(jīng)過(guò)實(shí)實(shí)在的市市場(chǎng)分析析，只是是主觀臆臆斷的結(jié)結(jié)果。 最后后，一次次促銷(xiāo)不不可能達(dá)達(dá)到巨大大的效果果，也不不能因此此就建立立起名牌牌，所以以千萬(wàn)別別想通過(guò)過(guò)一次活活動(dòng)解決決所有的的問(wèn)題，一次活活動(dòng)只能能主要解解決一個(gè)個(gè)問(wèn)題，在品牌牌的建設(shè)設(shè)和商品品的銷(xiāo)售售上，只只有堅(jiān)持持正確的的營(yíng)銷(xiāo)思思想，并并且在此此思想下下在適當(dāng)當(dāng)?shù)臅r(shí)間間和適當(dāng)當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行適適當(dāng)?shù)拇俅黉N(xiāo)活動(dòng)動(dòng)，才能能使企業(yè)業(yè)更快更更好地繼繼續(xù)發(fā)展展下去。 房地產(chǎn)類(lèi)類(lèi)策劃實(shí)實(shí)例剖析析，僅供供參考。XX花園園市場(chǎng)研研究報(bào)告告提綱一、 概概論1.1 序序言1.2 研研究目的的1.33 研究究

11、方法ll 詳盡盡的資料料搜集及及分析工工作l 入戶(hù)問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查l 現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)問(wèn)1.44 主要要結(jié)論和和建議二二、 廣廣州市住住宅市場(chǎng)場(chǎng)概況摘摘要：廣廣州市區(qū)區(qū)域概況況1、 總面積積、市區(qū)區(qū)面積、占全市市面積%2、 家庭庭總戶(hù)數(shù)數(shù)、戶(hù)均均人口33、 近近年經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨趨勢(shì)、生生活水平平、購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力水平平概括44、 近近年廣州州住宅市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)、成交交市場(chǎng)的的具體特特點(diǎn)2.1 廣廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展概概況2.11 經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展速速度（GGDP分分析、第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)分析）2.112 金融業(yè)業(yè)與房地地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)22.133 居居民生活活水平與與住宅消消費(fèi)2.2 廣廣州住宅宅市場(chǎng)特特點(diǎn)住宅宅成交量量、付款

12、款方式、買(mǎi)家特特點(diǎn)分析析2.33 廣州州住宅市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)2.331 政政府政策策2.332 金金融上消消費(fèi)貸款款額2.33 廣州住住宅發(fā)展展趨勢(shì)22.344 阻力力因素三三、 項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域市場(chǎng)概概況3.1 整整體供應(yīng)應(yīng)與成交交分析33.111市場(chǎng)發(fā)發(fā)展概述述海海珠區(qū)住住宅供應(yīng)應(yīng)與成交交情況33.122市場(chǎng)場(chǎng)交投活活躍原因因3.113規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)及價(jià)格格檔次33.2 市場(chǎng)活活躍區(qū)域域3.221 市市場(chǎng)活躍躍區(qū)域的的分布及及特點(diǎn)33.222 活躍躍區(qū)域的的價(jià)格走走勢(shì)及檔檔次變化化3.33 多層層、高層層市場(chǎng)特特點(diǎn)3.31 多層住住宅近年年供應(yīng)、成交特特點(diǎn)3.32 高層住住宅近年年成交增增長(zhǎng)

13、與供供應(yīng)情況況3.333 多多層住宅宅與高層層住宅的的供應(yīng)與與成交比比較3.4 成成交主要要特點(diǎn)33.4.1成成交價(jià)格格密集區(qū)區(qū)域3.4.22買(mǎi)家家分析ll 私人人購(gòu)買(mǎi)VVS集團(tuán)團(tuán)購(gòu)買(mǎi)ll 本地地人買(mǎi)家家VS外外地人買(mǎi)買(mǎi)家l 本市買(mǎi)買(mǎi)家：海海珠區(qū)VVS其他他舊城區(qū)區(qū)l 成成交單元元面積ll 買(mǎi)家家年齡ll 成交交總額，買(mǎi)家承承受能力力四、 項(xiàng)目區(qū)區(qū)位特性性分析摘摘要1、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊在城市市發(fā)展中中的地位位AA、項(xiàng)目目地塊位位置分析析BB、未未來(lái)城市市的主要要發(fā)展方方向及本本項(xiàng)目地地塊地位位分析2、樹(shù)木地地塊所屬屬區(qū)域特特點(diǎn)A、 區(qū)域域人口分分析B、 區(qū)域域基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及交交通條件件分析CC、 區(qū)

14、區(qū)域新發(fā)發(fā)展區(qū)分分析D、 區(qū)域域住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)的特特點(diǎn)分析析3、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的地點(diǎn)點(diǎn)特征AA、 項(xiàng)項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)及周邊邊社區(qū)、生活配配套分析析B、 項(xiàng)目地地塊周邊邊交通條條件分析析C、 項(xiàng)目周周邊區(qū)域域開(kāi)發(fā)分分析D、 項(xiàng)目目地塊的的開(kāi)發(fā)條條件及開(kāi)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)點(diǎn)4、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的用地地特征AA、 項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊用地規(guī)規(guī)模B、 項(xiàng)目目地塊用用地形狀狀C、 項(xiàng)目地地塊綠化化基礎(chǔ)分分析D、 項(xiàng)目目地塊內(nèi)內(nèi)高差分分析E、 項(xiàng)目目地塊道道路、用用水、用用電基礎(chǔ)礎(chǔ)分析44.1項(xiàng)目地地塊在城城市發(fā)展展中的地地位4.1.11項(xiàng)目目地塊于于城市中中的區(qū)位位分析44.1.2未未來(lái)城市市的主要要發(fā)展方方向4.1.33城市市的具體體

15、發(fā)展過(guò)過(guò)程對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的影響響4.22項(xiàng)目目地塊所所屬區(qū)域域的特征征4.22.1項(xiàng)目區(qū)區(qū)域的人人口狀況況（常住人人口、占占市區(qū)常常住總?cè)巳丝?，常住家家庭戶(hù)數(shù)數(shù)、戶(hù)均均人口、新增家家庭戶(hù)數(shù)數(shù)、項(xiàng)目目地塊附附近居住住的常住住人口、家庭戶(hù)戶(hù)數(shù)）44.2.2項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域城市發(fā)發(fā)展概況況（城市功功能發(fā)展展情況、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和生生活配套套設(shè)施情情況分析析、交通通條件等等城市建建設(shè)發(fā)展展情情況）44.2.3區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性地地區(qū)的發(fā)發(fā)展條件件比較（位置置、用地地規(guī)模、規(guī)劃人人口、規(guī)規(guī)劃發(fā)展展目標(biāo)、交通條條件、建建設(shè)情況況等條件件比較）4.33項(xiàng)目目地塊的的地點(diǎn)特特征（位置置、周邊邊基本居居民生活活服務(wù)設(shè)設(shè)

16、施配套套、公交交、道路路規(guī)劃情情況）44.4項(xiàng)目地地塊的用用地特征征4.44.1項(xiàng)目地地塊規(guī)模模4.44.2項(xiàng)目地地塊用地地形狀分分析4.4.33項(xiàng)目目地塊綠綠化基礎(chǔ)礎(chǔ)4.44.4需地塊塊高差分分析4.4.55項(xiàng)目目用地現(xiàn)現(xiàn)有污染染情況44.4.6項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊道路、用水、用電基基礎(chǔ)項(xiàng)項(xiàng)目附近近競(jìng)爭(zhēng)性性住宅看看法物業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r概要要：a.項(xiàng)項(xiàng)目附近近同類(lèi)樓樓盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)小區(qū)數(shù)數(shù)量、樓樓盤(pán)檔次次、總建建面積、住宅單單元總量量、現(xiàn)有有供應(yīng)量量分析析；b. 同類(lèi)類(lèi)樓盤(pán)特特點(diǎn)；cc. 預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)無(wú)年區(qū)區(qū)域住宅宅供應(yīng)總總量、單單元套數(shù)數(shù)、已開(kāi)開(kāi)發(fā)物業(yè)業(yè)的后續(xù)續(xù)供應(yīng)量量；d. 周邊邊主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手占地面面

17、積、總總建面積積、住宅宅面積、套數(shù)；e. 區(qū)域同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)現(xiàn)實(shí)住住宅推出出平均銷(xiāo)銷(xiāo)售率、成交量量最大的的單元面面積；ff. 區(qū)區(qū)域同類(lèi)類(lèi)樓盤(pán)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格格幅度gg. 未未來(lái)的住住宅供應(yīng)應(yīng)量增幅幅、市場(chǎng)場(chǎng)承接力力、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況；5.11項(xiàng)目目附近同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)物物業(yè)供應(yīng)應(yīng)情況調(diào)調(diào)查范圍圍：樓盤(pán)盤(pán)規(guī)模：調(diào)查時(shí)時(shí)間：55.1.1已已開(kāi)發(fā)樓樓盤(pán)供應(yīng)應(yīng)狀況55.1.2項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊地塊的的開(kāi)發(fā)動(dòng)動(dòng)態(tài)及未未來(lái)供應(yīng)應(yīng)量分析析5.22 項(xiàng)目目附近同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)狀狀況5.2.11 售價(jià)價(jià)與銷(xiāo)售售率分析析（附近近樓盤(pán)推推出銷(xiāo)售售狀況及及原因分分析5.2.22 銷(xiāo)售售與賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)5.33 項(xiàng)目目附近同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)戶(hù)型面面積

18、分析析5.44 項(xiàng)目目附近同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及建建筑設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)55.5 小結(jié)五五、 市市場(chǎng)調(diào)研研結(jié)論及及發(fā)展建建議6.1市市場(chǎng)調(diào)研研結(jié)論（住宅市市場(chǎng)環(huán)境境、區(qū)域域供求及及吸納特特點(diǎn)、項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)劣分分析）66.2項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展建議（策略、目標(biāo)客客戶(hù)、目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)特征、具體建建議）6.2.11已購(gòu)房房者的需需求特點(diǎn)點(diǎn)詳細(xì)調(diào)調(diào)查6.2.22潛在購(gòu)購(gòu)房者的的需求特特點(diǎn)詳細(xì)細(xì)調(diào)查附：1、廣廣州市大大型建設(shè)設(shè)項(xiàng)目表表2、119988年廣州州市重點(diǎn)點(diǎn)城建上上馬項(xiàng)目目3、區(qū)區(qū)域人口口變動(dòng)情情況4、附近區(qū)區(qū)域住宅宅市場(chǎng)概概況6.2.33附近近樓盤(pán)集集中區(qū)域域分析錦繡花園園推廣策策劃案前言 錦繡花園園已經(jīng)銷(xiāo)

19、銷(xiāo)售了相相當(dāng)長(zhǎng)一一段時(shí)期期，但是是區(qū)內(nèi)人人氣不旺旺，商鋪鋪經(jīng)營(yíng)狀狀況不佳佳。有鑒鑒于此，本策劃劃案重點(diǎn)點(diǎn)放在住住宅的推推廣銷(xiāo)售售上。以以期通過(guò)過(guò)引爆住住宅的銷(xiāo)銷(xiāo)售帶旺旺區(qū)內(nèi)的的人氣，從而促促進(jìn)商鋪鋪的銷(xiāo)售售和經(jīng)營(yíng)營(yíng)。故本本案略去去了商鋪鋪的推廣廣銷(xiāo)售一一節(jié)，側(cè)側(cè)重打造造錦繡花花園個(gè)性性化鎮(zhèn)區(qū)區(qū)明星樓樓盤(pán)形象象。由于于作者水水平有限限，見(jiàn)識(shí)識(shí)亦有限限，不周周之處，尚望諒諒解。一、東莞莞樓市分分析東莞的地地產(chǎn)在上上個(gè)世紀(jì)紀(jì)末就跨跨入了個(gè)個(gè)性化和和形象化化時(shí)代。進(jìn)入221世紀(jì)紀(jì)的東莞莞地產(chǎn)業(yè)業(yè)，個(gè)性性化、形形象化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益益激烈。盈彩美美地、金金域名苑苑、雍華華庭、新新石竹花花園、金金澤花園園相繼樹(shù)

20、樹(shù)起了“超前220年的的戶(hù)型”、“讓讓富有成成為一種種品味”、“繁繁華與悠悠然共享享”、“關(guān)愛(ài)人人性，和和諧自然然”、“青青園園林我的的家”等等旗幟。東莞莞各鎮(zhèn)的的地產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)盡管管不似市市區(qū)一樣樣白熱化化，但個(gè)個(gè)性化、形象化化已日漸漸凸顯。大朗碧碧水天源源已經(jīng)率率先打出出了“碧碧水天源源自自然的家家”。相相信在以以后相當(dāng)當(dāng)長(zhǎng)一段段時(shí)期內(nèi)內(nèi)，個(gè)性性化和形形象化將將成為各各鎮(zhèn)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的潮流。故錦錦繡花園園要取得得優(yōu)異的的銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)，就就必須把把握時(shí)機(jī)機(jī)，盡竭竭利用自自身的個(gè)個(gè)性資本本和雄渾渾的勢(shì)力力，把自自身打造造成極富富個(gè)性和和口碑，擁有良良好公眾眾形象的的鎮(zhèn)區(qū)明明星樓盤(pán)盤(pán)。二、錦繡繡花園物

21、物業(yè)概述述（略）三、錦繡繡花園的的優(yōu)勢(shì)與與不足優(yōu)勢(shì)：1、位置置優(yōu)越，交通便便捷位置置優(yōu)越：錦繡繡花園座座落于東東莞市黃黃江鎮(zhèn)中中心，與與常平、樟木頭頭成為香香港人的的置業(yè)金金三角；徒步步2分鐘鐘即可到到達(dá)鎮(zhèn)中中心，酒酒店、食食府、劇劇院、商商場(chǎng)、超超市等社社區(qū)設(shè)施施一應(yīng)俱俱全。交通通便捷：屋苑苑設(shè)有中中港豪華華直通巴巴士站，往返香香港僅需需90分分鐘；常平火火車(chē)站近近在咫尺尺，每天天多班直直通火車(chē)車(chē)及高速速列車(chē)往往返九龍龍及深圳圳。2、區(qū)內(nèi)康康體、娛娛樂(lè)、休休閑設(shè)施施一應(yīng)俱俱全錦繡繡花園大大型豪華華會(huì)所，占地逾逾萬(wàn)平方方尺。室外外設(shè)施：25米米露天歐歐陸式園園林泳池池、兒童童嬉水池池、全天天候

22、網(wǎng)球球場(chǎng)、羽羽毛球場(chǎng)場(chǎng)、籃球球場(chǎng)等；室內(nèi)內(nèi)設(shè)施：桑拿浴浴室、健健身室、乒乓球球室、桌桌球室、麻雀室室、社交交舞廳及及卡拉OOK酒廊廊等。3、小戶(hù)型型，統(tǒng)一一裝修2房房2廳、3房22廳，面面積688.7991106.92平平方米之之間的小小戶(hù)型，以及購(gòu)購(gòu)房即可可入住的的高檔裝裝修，對(duì)對(duì)于事業(yè)業(yè)有成、家庭結(jié)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單單、時(shí)尚尚、享受受的目標(biāo)標(biāo)購(gòu)房群群極具吸吸引力。不足足：1、環(huán)境建建設(shè)缺乏乏吸引性性景觀環(huán)境境建設(shè)缺缺乏吸引引性景觀觀，不利利于引發(fā)發(fā)目標(biāo)購(gòu)購(gòu)房群興趣趣；不利利于提升升錦繡花花園在公公眾中的的知名度度、美譽(yù)譽(yù)度和造造成記憶憶；同時(shí)時(shí)也不利利于滿足足區(qū)內(nèi)居居民的榮榮譽(yù)感感。（現(xiàn)現(xiàn)代住宅宅不

23、僅要要滿足居居住的需需要，還還要滿足足居住者者特殊的的心理需需求）2、物業(yè)管管理缺乏乏特色服服務(wù)物業(yè)業(yè)管理方方面未能能根據(jù)目目標(biāo)購(gòu)房房群的職職業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)和實(shí)際際需求（事業(yè)有有成、時(shí)時(shí)尚、享享受）開(kāi)開(kāi)展特色色服務(wù)，使錦繡繡花園在在服務(wù)方方面缺乏乏了應(yīng)有有的個(gè)性性和吸引引力。四、目標(biāo)標(biāo)購(gòu)房群群年齡在33560歲歲之間經(jīng)經(jīng)濟(jì)富裕裕或有固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資看看中黃江江置業(yè)位位置的香香港中老老年人家庭庭構(gòu)成：133口、中中老年夫夫妻或帶帶一小孩孩、單身身中老年年2、年齡在在28455歲之間間事業(yè)蒸蒸蒸日上上月收入入在50000元元以上時(shí)時(shí)尚、享享受在莞莞工作的的臺(tái)灣老老板、管管理者或或內(nèi)地老老板、管管理者家庭

24、庭構(gòu)成：133口、中中青年夫夫妻或帶帶一小孩孩、單身身中青年年3、年齡在在28400歲之間間月收入入50000元以以上時(shí)尚、享受在在田美工工業(yè)園、黃金工工業(yè)園、裕元高高科技工工業(yè)園工工作的管管理階層層五、錦繡繡花園營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)阻礙礙及對(duì)策策阻礙：1、錦繡花花園廣告告宣傳力力度不夠夠，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)尚尚未盡竭竭挖掘，尚未樹(shù)樹(shù)立起應(yīng)應(yīng)有的產(chǎn)產(chǎn)品形象象，公眾眾知名度度、美譽(yù)譽(yù)度不高高，記憶憶不深。2、錦繡花花園內(nèi)朝朝向差、無(wú)景、背陰的的單位難難于銷(xiāo)售售。3、區(qū)內(nèi)商商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況不不景氣，銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)不佳佳。對(duì)策策：1、盡竭挖挖掘錦繡繡花園的的強(qiáng)勢(shì)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行行媒體宣宣傳；在莞莞惠沿線線人行天天橋及繁繁華路段段、黃

25、江江鎮(zhèn)中心心、裕元元大酒店店對(duì)面、常平火火車(chē)站及及其周邊邊做車(chē)身身、路牌牌、燈柱柱和建筑筑物廣告告；舉辦辦各種公公共活動(dòng)動(dòng)，樹(shù)立立錦繡花花園美好好形象，迅速提提升錦繡繡花園的的知名度度、美譽(yù)譽(yù)度和記記憶度。2、把區(qū)內(nèi)內(nèi)朝向差差、背陰陰、無(wú)景景的單位位作為特特別單位位重新命命名炒作作，作為為特價(jià)單單位適時(shí)時(shí)限量發(fā)發(fā)售。通通過(guò)廣告告炒作、整體形形象和價(jià)價(jià)格之間間的落差差以及增增值贈(zèng)送送來(lái)促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售。3、商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)不景景氣，銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)不佳，究其原原因有二二。一是是區(qū)內(nèi)人人氣不旺旺，二是是錦繡花花園離鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心太太近。故對(duì)對(duì)策有二二：一、引爆住住宅銷(xiāo)售售，帶旺旺區(qū)內(nèi)人人氣，促促進(jìn)商鋪鋪的經(jīng)營(yíng)營(yíng)和銷(xiāo)售售

26、；二、根據(jù)區(qū)區(qū)內(nèi)居民民的職業(yè)業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)結(jié)構(gòu)、心心理特征征、追求求喜好和和實(shí)際需需求開(kāi)展展特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)。例例如：高高品味的的酒廊、咖啡廳廳等。六、形象象定位根據(jù)錦繡繡花園的的自身特特點(diǎn)和目目標(biāo)購(gòu)房房群特殊殊的身份份、社會(huì)會(huì)地位和和所處的的人生階階段，我我們把錦錦繡花園園定位為為：凸顯顯人生至至高境界界，完美美人生超超凡享受受的非常常住宅。主體體廣告語(yǔ)語(yǔ)：輝煌煌人生，超凡享享受錦繡花花園提供供的（給給您的）不止是是稱(chēng)心滿滿意的住住宅輝煌煌人生：錦繡繡花園的的目標(biāo)購(gòu)購(gòu)房群大大部分是是事業(yè)有有成的中中青年老老板和管管理階層層，或者者是有固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的中老年年。因此此，他們們的人生生是與眾眾不同

27、的的，是輝輝煌的。超凡凡享受：享受受入住方方便享受受交通便便捷享受受特別服服務(wù)享受受都市繁繁華享受受至尊榮榮譽(yù)七、兩點(diǎn)點(diǎn)整體建建議建錦繡廣廣場(chǎng)和寓寓意噴泉泉針對(duì)對(duì)錦繡花花園缺乏乏吸引性性景觀一一點(diǎn)，建建議在二二期工程程中建錦錦繡廣場(chǎng)場(chǎng)和寓意意噴泉。為黃江江鎮(zhèn)增一一別致夜夜景，給給鎮(zhèn)上居居民添一一處夜來(lái)來(lái)休閑、散步散散心的好好去處。試想想：當(dāng)夜夜幕降臨臨的時(shí)候候，沿鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心一一路走來(lái)來(lái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到到錦繡廣廣場(chǎng)上燈燈火一閃閃一閃的的跳動(dòng)著著“輝煌煌人生，超凡享享受”的的字幕。近處聽(tīng)聽(tīng)著“嘩嘩嘩嘩”的水聲聲。走進(jìn)進(jìn)廣場(chǎng)，或立于于水邊，或坐于于石墩，感受都都市的繁繁華，呼呼吸夜的的氣息，怡心怡怡情，

28、豈豈不妙哉哉。如此此一來(lái)，一方面面能夠增增加錦繡繡花園的的吸引性性，提高高錦繡花花園在公公眾中的的知名度度、美譽(yù)譽(yù)度、和和記憶度度；另一一方面也也有利于于贏得目目標(biāo)購(gòu)房房群的認(rèn)認(rèn)同，滿滿足區(qū)內(nèi)內(nèi)居民的的榮譽(yù)感感。2、物業(yè)業(yè)管理方方面提供供特色家家政服務(wù)務(wù)錦繡繡花園的的目標(biāo)購(gòu)購(gòu)房群大大部分是是事業(yè)有有成的中中青年，他們通通常沒(méi)有有太多時(shí)時(shí)間料理理家務(wù)、清掃居居所、照照看孩子子。故錦錦繡花園園在物業(yè)業(yè)管理方方面可以以根據(jù)居居民的實(shí)實(shí)際需要要提供免免費(fèi)送早早、午、晚餐、定期清清掃住宅宅、有償償清洗衣衣物、鐘鐘點(diǎn)家教教等特色色家政服服務(wù)。一一方面切切實(shí)解決決住戶(hù)的的實(shí)際問(wèn)問(wèn)題，另另一方面面有利于于增強(qiáng)

29、錦錦繡花園園對(duì)目標(biāo)標(biāo)購(gòu)房群群的吸引引力。八、廣告告宣傳錦繡花園園的廣告告宣傳要要達(dá)到以以下三個(gè)個(gè)目的：1、盡竭竭傳達(dá)錦錦繡花園園的優(yōu)勢(shì)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)；2、盡快快樹(shù)立起起錦繡花花園“輝輝煌人生生，超凡凡享受”的物業(yè)業(yè)形象；3、直接接促進(jìn)錦錦繡花園園的銷(xiāo)售售?；谟谝陨先齻€(gè)目的的和錦繡繡花園一一直以來(lái)來(lái)的廣告告攻勢(shì)。我們把把錦繡花花園的廣廣告宣傳傳分為兩兩個(gè)階段段，即廣廣告切入入期和廣廣告發(fā)展展期。在廣廣告切入入期主要要通過(guò)報(bào)報(bào)紙軟文文章和報(bào)報(bào)紙硬廣廣告形式式盡竭傳傳達(dá)錦繡繡花園的的優(yōu)勢(shì)與與賣(mài)點(diǎn)；在廣廣告發(fā)展展期，一一方面利利用密集集的報(bào)紙紙、電視視、電臺(tái)臺(tái)等媒體體廣告、車(chē)身、路牌、建筑物物、燈柱柱

30、等戶(hù)外外廣告以以及開(kāi)展展各種公公共活動(dòng)動(dòng)打造錦錦繡花園園“輝煌煌人生，超凡享享受”的的形象；另一方方面利用用各種促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)POPP直接促促進(jìn)樓盤(pán)盤(pán)的銷(xiāo)售售。廣告告切入期期（12個(gè)個(gè)月）1、報(bào)紙軟軟文章主題11：輝煌煌人生，超凡享享受記“我我”為什什么選擇擇錦繡花花園主題22：事業(yè)業(yè)生活輕輕松把握握記錦繡繡花園特特別的家家政服務(wù)務(wù)2、系列報(bào)報(bào)紙硬廣廣告主題11：輝煌煌人生，超凡享享受這里里離香港港只有445分鐘鐘主題22：輝煌煌人生，超凡享享受家里里面的娛娛樂(lè)休閑閑主題題3：輝輝煌人生生，超凡凡享受錦繡繡廣場(chǎng)就就是我們們家的后后花園廣告告發(fā)展期期（34個(gè)個(gè)月）1、報(bào)紙從各個(gè)個(gè)側(cè)面打打造

31、錦繡繡花園“輝煌人人生，超超凡享受受”的品品牌形象象。2、電視3、電臺(tái)4、單張5、戶(hù)外廣廣告在在莞惠沿沿線各人人行天橋橋及繁華華路段作作燈柱、路牌、建筑物物廣告；在在黃江鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心作作巨幅建建筑物或或路牌廣廣告；在在裕元大大酒店對(duì)對(duì)面樹(shù)巨巨幅廣告告牌；在在常平火火車(chē)站及及周邊作作巨幅廣廣告牌或或建筑物物廣告。6、車(chē)身廣廣告莞城城樟樟木頭、莞城常平平、常平平香香港。7、公共活活動(dòng)錦錦繡廣場(chǎng)場(chǎng)落成剪剪彩儀式式邀請(qǐng)請(qǐng)黃江各各界知名名人士及及錦繡花花園新老老業(yè)主榮榮譽(yù)出席席（有文文藝表演演及娛樂(lè)樂(lè)節(jié)目等等）寓寓義噴泉泉征名及及題名活活動(dòng)以各各種方式式（信函函、熱線線、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)、郵件件等）大大張旗鼓鼓向社會(huì)

32、會(huì)各界征征集錦繡繡廣場(chǎng)寓寓義噴泉泉的名稱(chēng)稱(chēng)。之后后，在一一個(gè)令人人矚目的的日子里里，開(kāi)展展現(xiàn)場(chǎng)題題名活動(dòng)動(dòng)。在題題名現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)向熱心心參與并并支持征征名活動(dòng)動(dòng)的群眾眾致以感感謝并獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)（根根據(jù)所提提供的名名稱(chēng)與所所題名稱(chēng)稱(chēng)的接近近程度進(jìn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)）。錦錦繡花園園“文化化活動(dòng)月月”活動(dòng)動(dòng)一方方面豐富富鎮(zhèn)上居居民的文文化活動(dòng)動(dòng)，有益益于地方方文化事事業(yè)，易易博得社社會(huì)各界界的支持持，造成成極大的的社會(huì)效效應(yīng)，博博得民眾眾的好感感，有利利于迅速速樹(shù)立錦錦繡花園園美好的的公眾形形象；另另一方面面吸引新新聞媒體體的注意意，為新新聞報(bào)道道提供很很好的素素材，有有利于大大范圍內(nèi)內(nèi)提高錦錦繡花園園的知名名度，造造

33、成持續(xù)續(xù)記憶。1）向黃黃江鎮(zhèn)各各界人士士贈(zèng)送或或優(yōu)惠提提供當(dāng)月月影院大大片入場(chǎng)場(chǎng)券；2）于各各節(jié)假日日及工休休日在錦錦繡廣場(chǎng)場(chǎng)舉辦各各種歌舞舞表演、文化活活動(dòng)等。3）在全鎮(zhèn)鎮(zhèn)范圍內(nèi)內(nèi)開(kāi)展錦錦繡花園園“文化化活動(dòng)月月”萬(wàn)人人簽名活活動(dòng)。九、費(fèi)用用預(yù)算設(shè)計(jì)制作作費(fèi)報(bào)紙5萬(wàn)元元戶(hù)外廣廣告8萬(wàn)元元單張3萬(wàn)元元2、公共活活動(dòng)30萬(wàn)萬(wàn)元3、媒體投投放1500萬(wàn)元共計(jì)：1966萬(wàn)元（注：以上費(fèi)費(fèi)用均為為估算）天潤(rùn)花園園項(xiàng)目整整體策劃劃書(shū)目錄一、市場(chǎng)場(chǎng)背景二二、項(xiàng)項(xiàng)目分析析三、項(xiàng)目定定位四、客源源定位五五、產(chǎn)產(chǎn)品建議議六、推案策策略七、廣告告策略八八、銷(xiāo)銷(xiāo)售執(zhí)行行九、公司簡(jiǎn)簡(jiǎn)介十十、合作作模式 一、市場(chǎng)場(chǎng)背景

34、濟(jì)南房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)日趨規(guī)規(guī)范，整整體處于于上升態(tài)態(tài)勢(shì)，在在市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的過(guò)過(guò)程中，我司認(rèn)認(rèn)為可分分為兩個(gè)個(gè)階段，每個(gè)階階段市場(chǎng)場(chǎng)構(gòu)成要要素的特特征，簡(jiǎn)簡(jiǎn)析如下下：(一一)九九年年之前，被動(dòng)銷(xiāo)銷(xiāo)售的暴暴利階段段：客源源特征：以高收收入者為為主，追追求身份份與地位位的顯示示，此時(shí)時(shí)市場(chǎng)選選擇范圍圍小，客客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)存在一一定盲目目性。開(kāi)開(kāi)發(fā)商特特征：政政府對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司的實(shí)力力要求不不嚴(yán)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)實(shí)力良莠莠不齊，受傳統(tǒng)統(tǒng)觀念束束縛嚴(yán)重重，不重重視客源源心理及及市場(chǎng)發(fā)發(fā)展特性性，主觀觀開(kāi)發(fā)，追求暴暴利，無(wú)無(wú)品牌意意識(shí)，對(duì)對(duì)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)構(gòu)極度排排斥。項(xiàng)項(xiàng)目特征征：產(chǎn)品品形式單單一（多多層為主主），缺缺乏

35、特色色，不注注重整體體規(guī)劃，且有明明顯區(qū)域域性特征征（集中中在千佛佛山周邊邊）。銷(xiāo)銷(xiāo)售特征征：無(wú)整整體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路，盲目追追求高利利，定價(jià)價(jià)偏高，且無(wú)有有效的表表現(xiàn)及宣宣傳手法法，不注注重品牌牌的培養(yǎng)養(yǎng)和樹(shù)立立。（二二）20000年年以后，振蕩中中走向規(guī)規(guī)范的過(guò)過(guò)渡階段段客源特特征：客客源層次次廣泛，需求多多樣化，在樓盤(pán)盤(pán)選購(gòu)及及消費(fèi)心心理上趨趨于理性性，此時(shí)時(shí)散戶(hù)消消費(fèi)逐漸漸成為市市場(chǎng)主力力。開(kāi)發(fā)發(fā)商特征征：迫于于競(jìng)爭(zhēng)的的壓力，開(kāi)發(fā)商商主動(dòng)尋尋求新的的開(kāi)發(fā)理理念，對(duì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策策劃理念念逐漸接接受，同同時(shí)專(zhuān)業(yè)業(yè)銷(xiāo)售人人才帶來(lái)來(lái)的先進(jìn)進(jìn)理念也也影響了了開(kāi)發(fā)商商的思想想，開(kāi)始始注重客客源需求求，逐漸漸

36、向以產(chǎn)產(chǎn)定銷(xiāo)的的路線靠靠攏。品品牌意識(shí)識(shí)已大大大增強(qiáng)，大量實(shí)實(shí)力雄厚厚、理念念先進(jìn)的的外地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)著眼于于濟(jì)南房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的良好好發(fā)展前前景，進(jìn)進(jìn)而紛紛紛搶占濟(jì)濟(jì)南市場(chǎng)場(chǎng)。同時(shí)時(shí)由于政政府對(duì)土土地資源源進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一管理理，地價(jià)價(jià)開(kāi)始上上升，而而促使開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)走出暴暴利階段段，利潤(rùn)潤(rùn)趨于合合理，此此時(shí)一部部分資金金實(shí)力弱弱、管理理不完善善、開(kāi)發(fā)發(fā)理念陳陳舊的小小企業(yè)將將面臨嚴(yán)嚴(yán)峻考驗(yàn)驗(yàn)。項(xiàng)目目特色：產(chǎn)品多多元化，在仍以以多層為為主的同同時(shí)，小小高層逐逐步為市市場(chǎng)認(rèn)可可，高層層也占領(lǐng)領(lǐng)一定市市場(chǎng)份額額。地域域限制日日漸被打打破，小小區(qū)規(guī)劃劃趨于合合理，特特色鮮明明，并且且小區(qū)品品質(zhì)不斷斷提升。

37、銷(xiāo)售特特色：價(jià)價(jià)格趨于于合理，市場(chǎng)出出現(xiàn)整合合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)理理念隨專(zhuān)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售售機(jī)構(gòu)的的介入逐逐步為市市場(chǎng)接受受，人員員日趨專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化，宣傳手手段不斷斷翻新。在上述述市場(chǎng)背背景下，客戶(hù)、市場(chǎng)及及開(kāi)發(fā)商商幾個(gè)方方面都發(fā)發(fā)生了較較大變化化：1、客戶(hù)需需求的變變化能能承受價(jià)價(jià)格在225000元/mm2以下下樓盤(pán)的的客戶(hù)，已由先先期的單單純追求求滿足居居住要求求、工程程質(zhì)量，向追求求舒適性性、安全全性、私私密性方方向轉(zhuǎn)變變。對(duì)對(duì)于能承承受25500-40000元/m2價(jià)價(jià)格的客客戶(hù)，在在追求上上述要求求的基本本基礎(chǔ)上上，更加加注重樓樓盤(pán)的個(gè)個(gè)性、內(nèi)內(nèi)涵及升升值潛力力，對(duì)小小區(qū)的整整體規(guī)劃劃要求較較嚴(yán)格。能承

38、承受40000元元/m22以上的的客戶(hù)，相對(duì)前前兩種客客戶(hù)來(lái)說(shuō)說(shuō)已有了了質(zhì)的提提高，在在選擇樓樓盤(pán)時(shí)，最注重重的是享享受，追追求一種種理念和和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商商的資質(zhì)質(zhì)、樓盤(pán)盤(pán)的知名名度、社社區(qū)環(huán)境境也非常常注重。2、市市場(chǎng)環(huán)境境的變化化：地理理環(huán)境：逐步打打破了地地域限制制，市場(chǎng)場(chǎng)全方位位發(fā)展，從傳統(tǒng)統(tǒng)的利用用地段創(chuàng)創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品品牌而創(chuàng)創(chuàng)地段。產(chǎn)品環(huán)環(huán)境：產(chǎn)產(chǎn)品多元元化，多多層仍為為主力，小高層層發(fā)展較較快，并并逐漸為為市場(chǎng)所所接受。其中：小高層層發(fā)展分分三個(gè)階階段：（1）以以九九年年開(kāi)發(fā)的的小高層層社區(qū)泉泉景x四四季花園園為標(biāo)志志，小高高層做為為新的開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念進(jìn)入濟(jì)濟(jì)南市場(chǎng)場(chǎng)，并引

39、引入了南南方先進(jìn)進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)模式并并進(jìn)行包包裝策劃劃，注重重了前期期宣傳，引起巨巨大沖擊擊，前期期銷(xiāo)售達(dá)達(dá)到良好好的效果果。（22）以金金泰花園園、洪西西花園、大明翠翠庭、金金冠花園園等點(diǎn)式式小高層層的大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)為標(biāo)志志，小高高層市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入激激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)商追追求高容容積率、高利潤(rùn)潤(rùn)率，導(dǎo)導(dǎo)致小高高層價(jià)位位偏高，并且點(diǎn)點(diǎn)式小高高層的建建筑弊端端逐漸暴暴露，因因此點(diǎn)式式小高層層呈現(xiàn)曇曇花一現(xiàn)現(xiàn)的勢(shì)態(tài)態(tài)。（33）市場(chǎng)場(chǎng)以客源源的選擇擇為導(dǎo)向向，再次次轉(zhuǎn)向社社區(qū)化的的板式小小高層方方向發(fā)展展，并且且日益呈呈現(xiàn)出規(guī)規(guī)?；?、品牌化化的特征征，此時(shí)時(shí)的代表表樓盤(pán)為為歷東花花園、匯匯苑家園園。

40、3、開(kāi)發(fā)商商的變化化趨勢(shì)開(kāi)發(fā)理理念由傳傳統(tǒng)的單單一模式式向多樣樣化、人人性化、特色化化、理念念化方向向轉(zhuǎn)變，并逐步步建立了了品牌觀觀念，具具備了較較強(qiáng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)識(shí)。營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方面面：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的激烈烈?guī)?dòng)了了銷(xiāo)售手手段的不不斷翻新新，由炒炒綠化、炒智能能化、炒炒生態(tài)化化、炒付付款方式式，到今今天的炒炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)已越越來(lái)越成成為一種種全程性性策劃行行為，必必須注重重前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，要熟熟悉當(dāng)?shù)氐厍闆r并并與之結(jié)結(jié)合，了了解客戶(hù)戶(hù)心態(tài)。二、項(xiàng)項(xiàng)目分析析1、基基本情況況：本案案位于濟(jì)濟(jì)南市解解放路東東首，西西臨濟(jì)南南市的CCID（科技商商務(wù)中心心區(qū)）山山大路，這是市市政府的的重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，

41、它它的興起起必定會(huì)會(huì)輻射到到周邊，從而拉拉動(dòng)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的繁榮。東臨高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，眾多知知名國(guó)際際國(guó)內(nèi)大大公司投投資于此此，本案案正處于于這兩個(gè)個(gè)發(fā)展區(qū)區(qū)域的中中間位置置，交通通方便，地段的的升值潛潛力巨大大。2、區(qū)域消消費(fèi)能力力分析：經(jīng)濟(jì)水水平：整整體消費(fèi)費(fèi)群體主主力仍為為比較注注重生活活質(zhì)量的的中高階階層，社社會(huì)層次次也以機(jī)機(jī)關(guān)工作作人員為為主。隨隨著周邊邊生活設(shè)設(shè)施的不不斷完善善和齊全全，該區(qū)區(qū)域?qū)⒓谐蔀闉楦邫n樓樓盤(pán)的聚聚集之地地。這也也將打破破原有的的區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費(fèi)群群體和范范圍，成成為跨區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)的一塊塊熱土。3、客客源定位位：由于于本案屬屬中高檔檔樓盤(pán)，受價(jià)格格限制

42、，客源面面相對(duì)狹狹窄，根根據(jù)客源源所處的的區(qū)域、社會(huì)地地位、購(gòu)購(gòu)房意圖圖、購(gòu)房房時(shí)間等等差別作作如下分分析：（一）本地客客源：此此類(lèi)客源源為本案案客源之之基礎(chǔ)，且為先先期客源源之主力力，我司司認(rèn)為主主要有以以下類(lèi)型型：私營(yíng)營(yíng)業(yè)主：有較為為雄厚的的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，事事業(yè)相對(duì)對(duì)穩(wěn)定，有廣泛泛的社交交關(guān)系，并且有有足夠的的休閑時(shí)時(shí)間去品品味、享享受生活活，對(duì)新新理念有有較強(qiáng)的的接受度度，但有有著冷靜靜的思考考與判斷斷，大多多為二次次置業(yè)。對(duì)地段段及相應(yīng)應(yīng)升值潛潛力較為為注重。政府官官員：此此類(lèi)人士士具有較較高的社社會(huì)地位位、穩(wěn)定定的收入入，大多多已有單單位分配配的住宅宅，但希希望一個(gè)個(gè)更為私私密、高高檔

43、的生生活空間間。此類(lèi)類(lèi)人群對(duì)對(duì)檔次、安全、私密及及小區(qū)規(guī)規(guī)劃、配配套有較較高要求求。高級(jí)級(jí)白領(lǐng)：此類(lèi)客客戶(hù)具有有高學(xué)歷歷、高收收入的特特點(diǎn)，追追求高品品味的生生活氛圍圍，以突突顯自己己的價(jià)值值。這部部分客源源對(duì)社區(qū)區(qū)檔次、配套、知名度度等較為為關(guān)心。年青成成功人士士：此部部分人有有著靈活活的思考考、較高高的收入入，社會(huì)會(huì)地位起起點(diǎn)高，追求現(xiàn)現(xiàn)代的上上流生活活。這類(lèi)類(lèi)客源主主要選擇擇小戶(hù)型型，但比比例有限限。小結(jié)結(jié)：本地地客源大大多為二二次或三三次置業(yè)業(yè)，且以以標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)戶(hù)型為主主要需求求。（二二）外地地客源此類(lèi)客客源是本本案完成成整體銷(xiāo)銷(xiāo)售并在在更大范范圍內(nèi)及及更高層層次上樹(shù)樹(shù)立品牌牌之所必必需，

44、可可分為以以下類(lèi)型型外地駐駐濟(jì)企業(yè)業(yè)高層管管理人員員：此類(lèi)類(lèi)人群大大多為外外派人員員，收入入高、單單身，注注重生活活的品味味與個(gè)性性的張揚(yáng)揚(yáng)，同時(shí)時(shí)希望有有一個(gè)溫溫馨、私私密的生生活環(huán)境境，對(duì)品品牌、地地段、交交通、配配套、娛娛樂(lè)較為為注重。外資企企業(yè)駐濟(jì)濟(jì)高層管管理人士士：加入入WTOO后，外外商投資資將大大大增加，外來(lái)管管理人員員增多，此類(lèi)客客源主要要對(duì)配套套、交通通、物業(yè)業(yè)管理、智能化化較為注注重，將將成為本本案后期期客源開(kāi)開(kāi)發(fā)的重重點(diǎn)。三三、項(xiàng)目目定位本本案位于于濟(jì)南市市的，生生活設(shè)施施及市政政配套完完善，有有良好的的自然及及人文環(huán)環(huán)境，相相對(duì)于其其他競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)在在未來(lái)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中占

45、有有其它樓樓盤(pán)難以以比擬的的優(yōu)勢(shì)，因此我我司建議議將本案案定位于于：會(huì)養(yǎng)養(yǎng)人的房房子滋養(yǎng)養(yǎng)城市貴貴族。綜綜上所述述，在本本案目標(biāo)標(biāo)客源中中，主要要需求點(diǎn)點(diǎn)有以下下幾方面面：1、地理理位置優(yōu)優(yōu)越。22、交交通動(dòng)線線充足。3、市政與與小區(qū)配配套皆較較為齊全全。4、社區(qū)區(qū)規(guī)劃合合理。55、智智能化水水平高。6、有強(qiáng)大大的升值值潛力。7、戶(hù)型實(shí)實(shí)用、舒舒適。五五、產(chǎn)品品建議由由于本案案不具備備突出的的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，國(guó)國(guó)此在配配套上應(yīng)應(yīng)做到“人無(wú)我我有”人人有我精精”，依依靠獨(dú)特特的內(nèi)部部設(shè)施進(jìn)進(jìn)一步提提升本案案所處的的層次，具體建建議如下下：（一一）社社區(qū)配套套設(shè)施11、采采暖：采采用韓式式地面供供暖系

46、統(tǒng)統(tǒng)理由：A無(wú)暖暖氣片及及其支管管，增加加使用面面積，并并且宜擺擺放家具具。B室室溫均衡衡、穩(wěn)定定，各房房間溫度度可獨(dú)立立調(diào)節(jié)控控制，具具有健身功功能。CC輻射供供暖，無(wú)無(wú)空氣對(duì)對(duì)流，衛(wèi)衛(wèi)生、潔潔凈。DD便于設(shè)設(shè)落地窗窗。2、門(mén)、窗：分分戶(hù)門(mén)配配可視對(duì)對(duì)講防盜盜門(mén)，室室內(nèi)采用用木質(zhì)夾夾板門(mén)，客廳設(shè)設(shè)落地窗，其它房房間配雙雙層中空空塑鋼窗窗。3、保安安系統(tǒng)：全方位位的防盜盜自動(dòng)控控制系統(tǒng)統(tǒng)，紅外外線報(bào)警警系統(tǒng)，設(shè)消防防電梯梯，公共共場(chǎng)所安安裝自動(dòng)動(dòng)感應(yīng)裝裝置，隨隨時(shí)監(jiān)測(cè)測(cè)火情。4、信息系系統(tǒng)有線線電話：市區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有線線電視信信號(hào)及衛(wèi)衛(wèi)星電視視系統(tǒng)。通訊設(shè)設(shè)施：預(yù)預(yù)留兩部部IDDD電話插插口。網(wǎng)網(wǎng)

47、絡(luò)：寬帶網(wǎng)網(wǎng)入戶(hù)，并預(yù)留留管線。5、廚房、浴室：墻身鑲鑲砌高級(jí)級(jí)藝術(shù)瓷瓷磚到頂頂，鋪設(shè)設(shè)防滑地地板磚，配備整整套高級(jí)級(jí)廚具，純凈水水入戶(hù)。6、衛(wèi)生間間：墻面面鑲砌普普通瓷磚磚到頂，鋪設(shè)防防滑地板板磚，設(shè)設(shè)三盆。（二）本案案多層商商業(yè)樓為為沿街場(chǎng)場(chǎng)所，建建議樓頂頂建造能能代表本本案風(fēng)格格的造型型，而非非平頂。（三）外立面面材料及及顏色建議議采用高高級(jí)涂料料，顏色色采用三三段式，底部部部分用深深棕色或或赭石色色，中部部為米黃黃或中黃黃色，上上部為淡淡黃或白白色。理由由：A涂涂料易清清洗，重重新粉刷刷即可煥煥然一新新，如發(fā)發(fā)生墻體體滲水易易查出，而用面面磚則不不易查出出。B棕色色和赭石石色最能能體現(xiàn)

48、本本案的層層次感與與時(shí)代感感，整體體的暖色色調(diào)搭配配襯顯出出獨(dú)特的的陽(yáng)光住住宅的時(shí)時(shí)代感覺(jué)覺(jué)。（四四）綠化化布置：根據(jù)小小區(qū)內(nèi)的的容積系系數(shù)，此此建議原原則上小小區(qū)整整體走小小而精的的路線，通過(guò)精精致的小小景，烘烘托社區(qū)區(qū)氣氛。在綠化化布置上上要爭(zhēng)取取實(shí)現(xiàn)立立體綠化化；即草草地、灌灌木、植植株相互互搭配，互相組組合。以以獨(dú)具特特色的園園林風(fēng)格格增強(qiáng)小小區(qū)內(nèi)部部的文化化和環(huán)境境韻味，提升小小區(qū)形象象。（五五）規(guī)劃劃布局：要在充充分滿足足園林綠綠化的同同時(shí)，適適當(dāng)增加加健身設(shè)設(shè)施的建建設(shè)，把把健康主主題引入入小區(qū)，既是品品牌提升升的需要要也是對(duì)對(duì)業(yè)主負(fù)負(fù)責(zé)的真真實(shí)表現(xiàn)現(xiàn)，這樣樣很容易易引起消消費(fèi)者

49、的的認(rèn)可。（六）戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)：戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)考慮慮消費(fèi)者者的實(shí)際際購(gòu)買(mǎi)能能力和生生活習(xí)慣慣，面積積應(yīng)在11001880平方方米之間間，適當(dāng)當(dāng)保留22002550平方方的大戶(hù)戶(hù)型，面面積配比比應(yīng)掌握握在市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)的的實(shí)際去去化能力力基礎(chǔ)上上。（七七）戶(hù)型型風(fēng)格：落地窗窗設(shè)計(jì)，室室全全明，要要讓客戶(hù)戶(hù)真正感感受到陽(yáng)陽(yáng)光的感感覺(jué)。六六、推案案策略（一）售樓處處選址：我司司建議售售樓處向向主干道道附近遷遷移，在在解放路路附近建建設(shè)、裝裝飾帶有有樓盤(pán)特特色和文文化的豪豪華售樓樓處。理理由：（1）該地段段為濟(jì)南南主干道道，人員員層次較較高，有有較大的的客源潛潛力。（2）人員流流動(dòng)量大大，易擴(kuò)擴(kuò)大知名名度。（

50、3）交通動(dòng)動(dòng)線發(fā)達(dá)達(dá)，方便便客戶(hù)咨咨詢(xún)。缺缺點(diǎn)：投投入費(fèi)用用高。（二）推案操操作階段段及操作作目的本本案操作作由期房房開(kāi)始，我司建建議將本本案操作作分為三三個(gè)階段段：第一一階段：建立市市場(chǎng)人氣氣，引起起市場(chǎng)沖沖擊，營(yíng)營(yíng)造樓盤(pán)盤(pán)品牌，回籠資資金。理理由：（1）本本案為同同期開(kāi)發(fā)發(fā)，需要要較大的的資金，前期的的資金回回籠對(duì)支支持后期期的開(kāi)發(fā)發(fā)意義極極其重大大。（11）中中、后期期的銷(xiāo)售售成功主主要依賴(lài)賴(lài)于前期期建立的的良好市市場(chǎng)人氣氣，由此此而形成的的良性循循環(huán)，因因此，本本案能否否盡快去去化，關(guān)關(guān)鍵在于于前期能能否建立市市場(chǎng)人氣氣，引起起市場(chǎng)轟轟動(dòng)。在此此階段應(yīng)應(yīng)注意前前期的價(jià)價(jià)格制定定,要求求

51、與整體體結(jié)合，為中、后期的的操作做做好鋪墊墊。理理由：價(jià)價(jià)格是整整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略中中極期重重要的一一部分，如整個(gè)個(gè)階段的的價(jià)格銜銜接不好好，將導(dǎo)導(dǎo)致整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的失?。ㄈ绱竺髅鞔渫ヒ蛞騼r(jià)格制制定不合合理而導(dǎo)導(dǎo)致在市市場(chǎng)上受受挫。）第二階階段：建建立品牌牌，在立立足于本本地客源源的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，拓拓展客源源面，創(chuàng)創(chuàng)造相對(duì)對(duì)較高的的利潤(rùn)。理由：（1）第三三階段的的銷(xiāo)售主主要依靠靠前兩階階段建立立的品牌牌支撐。（2）在第第二階段段，本案案的知名名度及品品牌已建建立，如如能向更更廣的泛泛圍內(nèi)拓拓展客源源，則將將會(huì)為建建立樓盤(pán)盤(pán)品牌公公司形象象以及創(chuàng)創(chuàng)造利潤(rùn)潤(rùn)創(chuàng)造更更為有利利條件。第三階階段：獲獲取最高高利潤(rùn)

52、，通過(guò)樓樓盤(pán)品牌牌將開(kāi)發(fā)發(fā)商形象象提高至至更高層層次。（三）價(jià)格策策略目前前市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，操作作周期不不宜過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)，不適適宜作大大范圍的的價(jià)格調(diào)調(diào)整，因因此，我我司建議議先期以以較低價(jià)價(jià)格入市市，引起起市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，建建立人氣氣，隨工工期進(jìn)展展進(jìn)行微微調(diào)，在在出零、主體封封頂、竣竣工三個(gè)個(gè)階段作作大的提提升，以拉動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)。整體操操作結(jié)束束后，將將均價(jià)控控制在335000元/平平方米，具體推推案策略略及各階階段的價(jià)價(jià)格制定定，待雙雙方確定定合作關(guān)關(guān)系后報(bào)報(bào)與貴司司參考。七、廣廣告策略略（一）主訴訴求點(diǎn)：突出社社區(qū)無(wú)以以倫比的的內(nèi)部?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)，以以“會(huì)生生活的人人選擇會(huì)會(huì)養(yǎng)人的的房子”為主訴訴求點(diǎn)。理

53、由：本案的的內(nèi)部?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)得天天獨(dú)厚，其他樓樓盤(pán)無(wú)法法比擬，本案由由期房開(kāi)開(kāi)始銷(xiāo)售售，如單單純宣傳傳社區(qū)品品質(zhì)，存存在可信信度的問(wèn)問(wèn)題，而而自然環(huán)環(huán)境的優(yōu)優(yōu)勢(shì)及小小高層的的建筑形形式顯而而易見(jiàn)，易被客客戶(hù)接受受，產(chǎn)生生共鳴，則引起起市場(chǎng)沖沖擊相對(duì)對(duì)容易。（二）各銷(xiāo)銷(xiāo)售期訴訴求1、引導(dǎo)導(dǎo)期：可可通過(guò)軟軟廣告、主題宣宣傳活動(dòng)動(dòng)等形式式進(jìn)行先先期引導(dǎo)導(dǎo)，主要要介紹社社區(qū)的地地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)及內(nèi)部部配套設(shè)設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)觀念等等。2、開(kāi)盤(pán)盤(pán)期：主主打環(huán)境境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈靈活的付付款方式式及優(yōu)惠惠措施吸吸引客戶(hù)戶(hù)，建立立人氣。3、正常銷(xiāo)銷(xiāo)售期：進(jìn)入正正式銷(xiāo)售售期后，在主訴訴求點(diǎn)統(tǒng)統(tǒng)一提領(lǐng)領(lǐng)下，分分期展現(xiàn)現(xiàn)戶(hù)型、配套設(shè)設(shè)施

54、、綠綠化、交交通、文文化、商商業(yè)、景景致等品品質(zhì)，使使之成為為一廣告告系列。理由：（1）可令令社區(qū)整整體優(yōu)勢(shì)勢(shì)全面展展現(xiàn)。（2）可保持持每期推推出廣告告的獨(dú)立立性，即即宣傳主主題鮮明明?？刹徊粩啾３殖质袌?chǎng)新新鮮度，沖擊力力持久。（三三）廣告告媒體選選擇1、電視視以以形象廣廣告為主主，結(jié)合合綜藝性性廣告。2、報(bào)紙軟廣廣告與硬硬廣告結(jié)結(jié)合。前前期通過(guò)過(guò)軟廣告告進(jìn)行引引導(dǎo)，正正式式銷(xiāo)售期期通過(guò)硬硬廣告進(jìn)進(jìn)行沖擊擊3、車(chē)體主要要選擇能能直達(dá)本本案的以以及經(jīng)過(guò)過(guò)重要公公共場(chǎng)地地等繁華華地區(qū)的的公交車(chē)車(chē)。4、電臺(tái)臺(tái)選選擇覆蓋蓋面廣、收聽(tīng)率率高的電電臺(tái)，如如交通音音樂(lè)之聲聲。5、三維維動(dòng)畫(huà)提前前展現(xiàn)小小區(qū)內(nèi)

55、部部的景致致和內(nèi)部部設(shè)施，便于樹(shù)樹(shù)立消費(fèi)費(fèi)者信心心，運(yùn)用用高科技技的宣傳傳手段還還進(jìn)一步步提高開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的品牌力力度。八八、操作作執(zhí)行安安排我司司以多年年的策劃劃代理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，總總結(jié)出一一套嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目目操作流流程。完完全建立立在市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)上上的全程程工作安安排通過(guò)過(guò)我司專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人士士的運(yùn)作作，足以以保證任任何一個(gè)個(gè)優(yōu)秀的的策劃創(chuàng)創(chuàng)意充分分演繹。（一）前期市市調(diào)階段段（第一一階段）第一階階段人人員安排排1、市市場(chǎng)研究究分析環(huán)境境研究分分析項(xiàng)項(xiàng)目地段段背景調(diào)調(diào)研附附近房地地產(chǎn)調(diào)研研市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)傾傾向調(diào)研研分析市調(diào)員員1員，策劃員員1名市市調(diào)員11員，策策劃員11名市調(diào)調(diào)員2員員，策劃劃員1名名市調(diào)員員

56、2員，策劃員員2名22、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研成成果總結(jié)結(jié)專(zhuān)案案組動(dòng)腦腦會(huì)議后后，市調(diào)調(diào)負(fù)責(zé)人人與專(zhuān)案案主管共共同編寫(xiě)寫(xiě)市場(chǎng)總總結(jié)3、物業(yè)規(guī)規(guī)劃研判判專(zhuān)案案組動(dòng)腦腦會(huì)議44、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方向與與設(shè)想（開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間建議議，售樓樓處及樣樣板房搭搭建、布布置建議議）55、策劃劃報(bào)告綱綱要專(zhuān)專(zhuān)案策劃劃員執(zhí)筆筆此階段段的工作作范圍主主要是對(duì)對(duì)本案進(jìn)進(jìn)行詳盡盡的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，并編寫(xiě)寫(xiě)市調(diào)報(bào)報(bào)告。在在對(duì)本案案的規(guī)劃劃情況熟熟知后，結(jié)合前前期的市市場(chǎng)調(diào)研研成果，召開(kāi)動(dòng)動(dòng)腦會(huì)議議，初步步確認(rèn)本本案的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃方向，并編寫(xiě)寫(xiě)初步策策劃草案案。在與與發(fā)展商商共同就就策劃內(nèi)內(nèi)容協(xié)商商修正并并確定之之后，將將進(jìn)行第第二階段段的工作作內(nèi)容。

57、（二）銷(xiāo)售準(zhǔn)準(zhǔn)備階段段（第二二階段）第二階階段人人員安排排1、營(yíng)銷(xiāo)策策劃報(bào)告告的正式式交稿主主要內(nèi)容容的決定定：目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位銷(xiāo)售策策略制定定推廣廣措施及及訴求重重點(diǎn)廣廣告目標(biāo)標(biāo)與目的的廣告告預(yù)算的的編制平面制制作物設(shè)設(shè)計(jì)要求求（樓書(shū)書(shū)風(fēng)格建建議、DDM及單單頁(yè)制作作建議、海報(bào)建建議、展展板內(nèi)容容建議等等）現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)POOP布置置建議SP活活動(dòng)建議議媒體體選擇與與安排進(jìn)行專(zhuān)專(zhuān)案組的的動(dòng)腦會(huì)會(huì)議由本本案的專(zhuān)專(zhuān)案策劃劃員執(zhí)筆筆，廣告告策劃輔輔助，完完成報(bào)告告。2、我司司與發(fā)展展商會(huì)議議（確定定廣告、市場(chǎng)推推廣費(fèi)用用及媒體體計(jì)劃、SP活活動(dòng)計(jì)劃劃等內(nèi)容容）-3、廣告告計(jì)劃及及文案設(shè)設(shè)計(jì)審核核專(zhuān)案案組動(dòng)

58、腦腦會(huì)議：廣告企企劃、電電腦設(shè)計(jì)計(jì)人員、策劃員員、專(zhuān)案案經(jīng)理主主控，發(fā)發(fā)展商進(jìn)進(jìn)行確認(rèn)認(rèn)與把握握。4、印刷刷品樣稿稿的審核核與修正正5、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)POPP布置具具體內(nèi)容容：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)圍墻墻裝飾現(xiàn)場(chǎng)橫橫幅和錦錦旗布置置現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)燈箱、指示牌牌展板板、模型型制作售樓處處裝修布布置售售樓處導(dǎo)導(dǎo)引牌樣板房房裝修布布置我我司與發(fā)發(fā)展商共共同制作作、監(jiān)督督6、市區(qū)內(nèi)內(nèi)長(zhǎng)效媒媒體安排排7、銷(xiāo)售售文件的的準(zhǔn)備專(zhuān)案策策劃8、售講講資料編編寫(xiě)99、營(yíng)營(yíng)業(yè)員培培訓(xùn)與考考核專(zhuān)專(zhuān)案經(jīng)理理、專(zhuān)案案策劃員員、廣告告企劃等等10、樓盤(pán)報(bào)報(bào)章廣告告審核與與安排廣告策策劃人員員、專(zhuān)案案主管111、銷(xiāo)銷(xiāo)售名片片印刷廣告企企劃專(zhuān)員員監(jiān)督廣廣告公

59、司司完成此此階段基基本為策策劃報(bào)告告內(nèi)容的的實(shí)施，我司將將在此階階段，協(xié)協(xié)助發(fā)展展商進(jìn)行行與廣告告公司的的接洽、聯(lián)絡(luò)與與監(jiān)督，并及時(shí)時(shí)與發(fā)展展商溝通通，協(xié)助助發(fā)展商商進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)布置置；進(jìn)行行業(yè)務(wù)員員培訓(xùn)，及一切切銷(xiāo)售資資料的準(zhǔn)準(zhǔn)備與落落實(shí)。三三、銷(xiāo)售售階段（第三階階段）第第三階段段負(fù)責(zé)責(zé)人員11、實(shí)施施廣告計(jì)計(jì)劃在在取得發(fā)發(fā)展商的的確認(rèn)條條件下，我司具具體實(shí)施施。2、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況統(tǒng)計(jì)與與監(jiān)控專(zhuān)案經(jīng)經(jīng)理、策策劃員33、電話話量、客客戶(hù)量、成交量量統(tǒng)計(jì)與與通報(bào)4、價(jià)價(jià)格反應(yīng)應(yīng)與檢討討5、廣告效效果統(tǒng)計(jì)計(jì)廣告告策劃人人員、策策劃員、專(zhuān)案經(jīng)經(jīng)理6、廣告效效果檢討討7、銷(xiāo)售策策略調(diào)整整專(zhuān)案案組動(dòng)腦腦

60、會(huì)議，并由策策劃員與與廣告策策劃人員員實(shí)施88、廣告告策略調(diào)調(diào)整99、銷(xiāo)售售形勢(shì)分分析與預(yù)預(yù)測(cè)專(zhuān)專(zhuān)案組會(huì)會(huì)議100、會(huì)議議安排每周周例會(huì)專(zhuān)案經(jīng)經(jīng)理通報(bào)報(bào)銷(xiāo)售情情況，了了解工程程進(jìn)度（與發(fā)展展商），業(yè)務(wù)員員反饋情情況調(diào)查查月會(huì)會(huì)專(zhuān)案案經(jīng)理、策劃專(zhuān)專(zhuān)案與發(fā)發(fā)展商進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)售售工作總總結(jié)，月月度銷(xiāo)售售計(jì)劃擬擬定，廣廣告計(jì)劃劃擬定。階段銷(xiāo)銷(xiāo)售會(huì)議議專(zhuān)案案經(jīng)理、策劃員員、廣告告策劃人人員與發(fā)發(fā)展商進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)售售階段總總結(jié)，銷(xiāo)銷(xiāo)售形勢(shì)勢(shì)分析預(yù)預(yù)測(cè)，下下階段總總體計(jì)劃劃與安排排備注；若有有重要的的促銷(xiāo)活活動(dòng)或當(dāng)當(dāng)天廣告告發(fā)布，我司將將集中力力量，重重點(diǎn)出擊擊。中天廣場(chǎng)場(chǎng)策劃推推廣前言 就就該項(xiàng)目目推廣思思路細(xì)則