團(tuán)結(jié)南路地塊項(xiàng)目可行性研究方案

1、團(tuán)結(jié)南路路地塊項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究方案摘 要要本次可行行性研究究報(bào)告是是對(duì)團(tuán)結(jié)結(jié)南路一一真實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目所做做的。首首先，根根據(jù)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)商商對(duì)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)的設(shè)設(shè)想以及及項(xiàng)目的的基本情情況，在在實(shí)施全全面的市市場(chǎng)調(diào)查查的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行初步步定位；其次，根據(jù)前前階段的的研究成成果，及及項(xiàng)目用用地狀況況、開(kāi)發(fā)發(fā)商的設(shè)設(shè)想和有有關(guān)城市市規(guī)劃的的要求等等，提出出項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)導(dǎo)思想、原則和和方案；然后，對(duì)擬開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行行安排，擬定營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方案案；最后后，在完完成以上上階段的的基礎(chǔ)上上，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行投資估估算，財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)和不確確定性分分析，同同時(shí)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商提提出相關(guān)關(guān)意見(jiàn)

2、和和建議，最終確確定本項(xiàng)項(xiàng)目是可可行的。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)產(chǎn)，項(xiàng)目目，可行行性研究究，市場(chǎng)場(chǎng)The 6thh Feeasiibillityy Sttudyy off a Proojecct iin TTuann Jiie NNan Lu AbsttracctThiss paaperr iss coompoosedd foor tthe proojecct iin TTai Baii Naan LLu. Firrstlly, acccorddingg too thhe cconcceivve oof tthe devvelooperr too thhe pprojjectt annd tthe pr

3、oojecctss baasicc coompllexiion, onn thhe bbasees oof ccompplette mmarkket ressearrch, maake thee prrimaary possitiioniing forr thhe pprojjectt; ssecoondlly, acccorddingg too thhe ddisqquissitiion fruuit of forrmerr phhasees, thee siituaatioon oof tthe terrra usiing forr thhe pprojjectt, cconcceivve

4、 oof tthe devvelooperr, rrequuireemennts aboout citty pproggrammminng, andd soo onn, bbrinng fforwwardd thhe llodeestaar, priinciiplees aand bluue pprinnt ffor proograammiing dessignn off thhe pprojjectt; tthirrdlyy, aarraangee thhe aactuualiizinng sscheedulle ffor thee prrojeect to be devveloopedd,

5、 sstuddy oout marrkettingg scchemme; finnallly, on thee baasess off uppwarrds phaasess, eestiimatte tthe invvesttmennt oof tthe proojecct, evaaluaate thee prrojeect in finnancce aand anaalyzze tthe unccerttainnty, mooreooverr, mmakee soome opiinioons andd suuggeestiionss too thhe ddeveelopper，finnal

6、lly mmakee suure thaat tthiss prrojeect is feaasibble.Key Worrds: reeal esttatee, pprojjectt, ffeassibiilitty sstuddy, marrkettingg目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc170143561 1 總總論 PAGEREF _Toc170143561 h 2 HYPERLINK l _Toc170143562 1.1 項(xiàng)目概概況 PAGEREF _Toc170143562 h 2 HYPERLINK l _Toc170143563 1.1.

7、1 項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc170143563 h 2 HYPERLINK l _Toc170143564 1.2 可行性性研究編編制目的的 PAGEREF _Toc170143564 h 2 HYPERLINK l _Toc170143565 1.3 可行性性研究編編制依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc170143565 h 2 HYPERLINK l _Toc170143566 1.4 結(jié)論論及建議議 PAGEREF _Toc170143566 h 2 HYPERLINK l _Toc170143567 1.4.1 結(jié)論 PAGEREF _Toc170143567 h 2 HYP

8、ERLINK l _Toc170143568 1.4.2 相關(guān)建建議 PAGEREF _Toc170143568 h 2 HYPERLINK l _Toc170143569 2 國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc170143569 h 2 HYPERLINK l _Toc170143570 2.1全全國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì) PAGEREF _Toc170143570 h 2 HYPERLINK l _Toc170143571 2.2 20006年年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展 PAGEREF _Toc170143571 h 2 HYPERLINK l _Toc170143572 2.3影影響

9、房地地產(chǎn)業(yè)的的宏觀調(diào)調(diào)控政策策 PAGEREF _Toc170143572 h 2 HYPERLINK l _Toc170143573 2.4 20007年房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc170143573 h 2 HYPERLINK l _Toc170143574 3西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀分分析 PAGEREF _Toc170143574 h 2 HYPERLINK l _Toc170143575 3.1 西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)概況 PAGEREF _Toc170143575 h 2 HYPERLINK l _Toc170143576 3.2宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì) PAGEREF _Toc

10、170143576 h 2 HYPERLINK l _Toc170143577 3.3西西安市房房地產(chǎn)市市場(chǎng) PAGEREF _Toc170143577 h 2 HYPERLINK l _Toc170143578 4高新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況分析析 PAGEREF _Toc170143578 h 2 HYPERLINK l _Toc170143579 4.1西西高新及及其房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc170143579 h 2 HYPERLINK l _Toc170143580 4.2市市場(chǎng)調(diào)研研分析 PAGEREF _Toc170143580 h 2 HYPERLINK l _T

11、oc170143581 5調(diào)研結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc170143581 h 2 HYPERLINK l _Toc170143582 5.1 項(xiàng)目的的市場(chǎng)情情況分析析 PAGEREF _Toc170143582 h 2 HYPERLINK l _Toc170143583 5.1.1 項(xiàng)項(xiàng)目的SSWOTT分析 PAGEREF _Toc170143583 h 2 HYPERLINK l _Toc170143584 5.1.2 項(xiàng)目對(duì)對(duì)策分析析 PAGEREF _Toc170143584 h 2 HYPERLINK l _Toc170143585 5.2 市場(chǎng)分分析結(jié)論論與開(kāi)發(fā)發(fā)建議 PAG

12、EREF _Toc170143585 h 2 HYPERLINK l _Toc170143586 5.3項(xiàng)項(xiàng)目定位位 PAGEREF _Toc170143586 h 2 HYPERLINK l _Toc170143587 5.3.1 客戶(hù)定定位 PAGEREF _Toc170143587 h 2 HYPERLINK l _Toc170143588 5.3.2形象象定位 PAGEREF _Toc170143588 h 2 HYPERLINK l _Toc170143589 5.3.3 功能定定位 PAGEREF _Toc170143589 h 2 HYPERLINK l _Toc17014359

13、0 5.3.4 價(jià)格定定位 PAGEREF _Toc170143590 h 2 HYPERLINK l _Toc170143591 6 項(xiàng)目目建設(shè)條條件 PAGEREF _Toc170143591 h 2 HYPERLINK l _Toc170143592 6.1 開(kāi)發(fā)建建設(shè)的用用地情況況 PAGEREF _Toc170143592 h 2 HYPERLINK l _Toc170143593 6.2 項(xiàng)目周周邊配套套設(shè)施 PAGEREF _Toc170143593 h 2 HYPERLINK l _Toc170143594 7 項(xiàng)目目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方方案 PAGEREF _Toc170143594

14、 h 2 HYPERLINK l _Toc170143595 7.1 項(xiàng)目總總體規(guī)劃劃方案 PAGEREF _Toc170143595 h 2 HYPERLINK l _Toc170143596 7.1.1 總體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案原則 PAGEREF _Toc170143596 h 2 HYPERLINK l _Toc170143597 7.1.2 總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案的指指導(dǎo)思想想 PAGEREF _Toc170143597 h 2 HYPERLINK l _Toc170143598 7.2 住宅建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案 PAGEREF _Toc170143598 h 2 HYPERLINK l

15、_Toc170143599 7.2.1 住住宅建筑筑的平面面布置 PAGEREF _Toc170143599 h 2 HYPERLINK l _Toc170143600 7.2.2 住宅建建筑的結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì) PAGEREF _Toc170143600 h 2 HYPERLINK l _Toc170143601 7.2.3 建建筑單體體和戶(hù)型型設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc170143601 h 2 HYPERLINK l _Toc170143602 7.3 小區(qū)配配套設(shè)施施建議 PAGEREF _Toc170143602 h 2 HYPERLINK l _Toc170143603 7.3.1

16、停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc170143603 h 2 HYPERLINK l _Toc170143604 7.3.2 多功能能會(huì)所設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc170143604 h 2 HYPERLINK l _Toc170143605 7.3.3 公公園設(shè)計(jì)計(jì) PAGEREF _Toc170143605 h 2 HYPERLINK l _Toc170143606 7.4 環(huán)境藝藝術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)建議 PAGEREF _Toc170143606 h 2 HYPERLINK l _Toc170143607 7.4.1 綠化設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc170143607 h 2 HYP

17、ERLINK l _Toc170143608 7.4.2 小小區(qū)入口口和道路路設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc170143608 h 2 HYPERLINK l _Toc170143609 7.4.3 小小區(qū)色彩彩和整體體形象設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc170143609 h 2 HYPERLINK l _Toc170143610 7.5 經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc170143610 h 2 HYPERLINK l _Toc170143611 8 項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度安排 PAGEREF _Toc170143611 h 2 HYPERLINK l _Toc170143612 8.1

18、項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度安排排的依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc170143612 h 2 HYPERLINK l _Toc170143613 8.2 項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的進(jìn)進(jìn)度安排排 PAGEREF _Toc170143613 h 2 HYPERLINK l _Toc170143614 8.3 銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc170143614 h 2 HYPERLINK l _Toc170143615 9 營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方案 PAGEREF _Toc170143615 h 2 HYPERLINK l _Toc170143616 9.1小小區(qū)樓盤(pán)盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn) PAGEREF _Toc170143616 h 2 HYPE

19、RLINK l _Toc170143617 9.2 4P理理論的應(yīng)應(yīng)用 PAGEREF _Toc170143617 h 2 HYPERLINK l _Toc170143618 9.2.1產(chǎn)品品策略 PAGEREF _Toc170143618 h 2 HYPERLINK l _Toc170143619 9.2.2價(jià)格格策略 PAGEREF _Toc170143619 h 2 HYPERLINK l _Toc170143620 9.2.3促銷(xiāo)銷(xiāo)策略 PAGEREF _Toc170143620 h 2 HYPERLINK l _Toc170143621 9.2.4渠道道策略 PAGEREF _Toc

20、170143621 h 2 HYPERLINK l _Toc170143622 9.3付付款方式式 PAGEREF _Toc170143622 h 2 HYPERLINK l _Toc170143623 9.4 銷(xiāo)售面面積實(shí)現(xiàn)現(xiàn)計(jì)劃 PAGEREF _Toc170143623 h 2 HYPERLINK l _Toc170143624 10 項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算 PAGEREF _Toc170143624 h 2 HYPERLINK l _Toc170143625 10.11項(xiàng)目總總投資估估算的依依據(jù) PAGEREF _Toc170143625 h 2 HYPERLINK l _Toc170143

21、626 10.22 項(xiàng)目目總投資資估算的的原則 PAGEREF _Toc170143626 h 2 HYPERLINK l _Toc170143627 10.33 項(xiàng)目目的總投投資估算算 PAGEREF _Toc170143627 h 2 HYPERLINK l _Toc170143628 10.44 資金金籌措方方案 PAGEREF _Toc170143628 h 2 HYPERLINK l _Toc170143629 11 項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc170143629 h 2 HYPERLINK l _Toc170143630 11.11 財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的測(cè)算算 P

22、AGEREF _Toc170143630 h 2 HYPERLINK l _Toc170143631 11.11.1 基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率的確定定 PAGEREF _Toc170143631 h 2 HYPERLINK l _Toc170143632 11.11.2 項(xiàng)目計(jì)計(jì)算期的的確定 PAGEREF _Toc170143632 h 2 HYPERLINK l _Toc170143633 11.11.3 項(xiàng)目目?jī)r(jià)格的的確定 PAGEREF _Toc170143633 h 2 HYPERLINK l _Toc170143634 11.11.4 項(xiàng)目目銷(xiāo)售稅稅金及附附加的確確定 PAGEREF _To

23、c170143634 h 2 HYPERLINK l _Toc170143635 11.11.5 利潤(rùn)潤(rùn)總額及及所得稅稅 PAGEREF _Toc170143635 h 2 HYPERLINK l _Toc170143636 11.22 盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc170143636 h 2 HYPERLINK l _Toc170143637 11.22.1 損益益表與靜靜態(tài)盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc170143637 h 2 HYPERLINK l _Toc170143638 11.22.2 現(xiàn)金流流量表（全部投投資）與與動(dòng)態(tài)盈盈利能力力 PAGEREF _To

24、c170143638 h 2 HYPERLINK l _Toc170143639 11.22.3 現(xiàn)金流流量表（自有資資金）與與動(dòng)態(tài)盈盈利能力力 PAGEREF _Toc170143639 h 2 HYPERLINK l _Toc170143640 11.33 清償償能力分分析 PAGEREF _Toc170143640 h 2 HYPERLINK l _Toc170143641 11.44 評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc170143641 h 2 HYPERLINK l _Toc170143642 12 不不確定分分析 PAGEREF _Toc170143642 h 2 HYPERLI

25、NK l _Toc170143643 12.11 盈虧虧平衡分分析 PAGEREF _Toc170143643 h 2 HYPERLINK l _Toc170143644 12.22 敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc170143644 h 2 HYPERLINK l _Toc170143645 13 結(jié)結(jié)論及建建議 PAGEREF _Toc170143645 h 2 HYPERLINK l _Toc170143646 13.11 結(jié)論論 PAGEREF _Toc170143646 h 2 HYPERLINK l _Toc170143647 13.22 存在在的問(wèn)題題及建議議 PAGER

26、EF _Toc170143647 h 2 HYPERLINK l _Toc170143648 主要參考考資料 PAGEREF _Toc170143648 h 2 HYPERLINK l _Toc170143649 附件 PAGEREF _Toc170143649 h 22 HYPERLINK l _Toc170143650 附件1: 高新新區(qū)房地地產(chǎn)個(gè)案案分析 PAGEREF _Toc170143650 h 2 HYPERLINK l _Toc170143651 附件2: 西安安市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求調(diào)調(diào)查問(wèn)卷卷 PAGEREF _Toc170143651 h 2 HYPERLINK l _To

27、c170143652 附件3 財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表 PAGEREF _Toc170143652 h 2 HYPERLINK l _Toc170143653 致謝 PAGEREF _Toc170143653 h 錯(cuò)錯(cuò)誤！未未定義書(shū)書(shū)簽。1 總總論1.1 項(xiàng)目概概況1.1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介本項(xiàng)目名名稱(chēng)為“建賞高新”，位于于西安市市丈八東東路路與與科技路路相交處處的西北北角，是是西高新新建設(shè)集集中和較較繁華的的地段?；乜偪傉嫉孛婷娣e為6624668平方方米，為為居住及及商業(yè)配配套用地地性質(zhì)。該處離離市中心心不遠(yuǎn)，區(qū)位適適中，交交通便捷捷。該項(xiàng)目周周邊不僅僅有易初初蓮花、愛(ài)家超超市、世世紀(jì)金花花等大型型購(gòu)物超超

28、市，有有便利的的商業(yè)活活動(dòng)環(huán)境境；而且且其周邊邊的醫(yī)院院、學(xué)校校、銀行行、商場(chǎng)場(chǎng)等生活活設(shè)施配配套齊全全。項(xiàng)目所處處地塊的的具體位位置如下下圖所示示： 圖圖11 項(xiàng)項(xiàng)目所處處地塊的的具體位位置1.2 可行性性研究編編制目的的可行性研研究的根根本目的的，是實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目決策的的科學(xué)化化、民主主化、減減少或避避免投資資決策的的失誤，提高項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和和環(huán)境效效益。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)是一一項(xiàng)綜合合性經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)，投資額額大，建建設(shè)周期期長(zhǎng)，涉涉及面廣廣。要想想使開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目達(dá)達(dá)到預(yù)期期的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果，必須首首先要做做好可行行性研究究工作，才能使使房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的許許多重大大經(jīng)濟(jì)技技術(shù)原則則和

29、基礎(chǔ)礎(chǔ)資料得得到切實(shí)實(shí)的解決決和落實(shí)實(shí)，提出出合理的的結(jié)論，使開(kāi)發(fā)發(fā)商的決決策建立立在科學(xué)學(xué)的而不不是在經(jīng)經(jīng)驗(yàn)或感感覺(jué)的基基礎(chǔ)上。本報(bào)告通通過(guò)研究究該項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)內(nèi)容與方方案等是是否可行行，以及及對(duì)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的產(chǎn)品有有無(wú)銷(xiāo)路路、有無(wú)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)能能力、投投資效果果等進(jìn)行行研究，從而得得出該項(xiàng)項(xiàng)工程應(yīng)應(yīng)不應(yīng)該該建或建建設(shè)時(shí)應(yīng)應(yīng)按哪種種方案會(huì)會(huì)取得最最佳的效效果，并并使其作作為開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投資資決策的的依據(jù)；籌集建建設(shè)資金金的依據(jù)據(jù)；與有有關(guān)部門(mén)門(mén)簽定協(xié)協(xié)議、合合同的依依據(jù)和編編制下階階段規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的依據(jù)。1.3 可行性性研究編編制依據(jù)據(jù)（1）國(guó)國(guó)家和西西安市的的經(jīng)濟(jì)建建設(shè)方

30、針針、政策策和長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)劃；（2）批批準(zhǔn)的項(xiàng)項(xiàng)目建議議書(shū)和同同等效力力的文件件；（3） 國(guó)家批批準(zhǔn)的城城市總體體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)規(guī)劃、交交通等市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施；（4） 自然、地理、氣象、水文地地質(zhì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)等基基礎(chǔ)資料料；（5） 有關(guān)工工程技術(shù)術(shù)方面的的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等等資料；（6） 國(guó)家所所規(guī)定的的經(jīng)濟(jì)參參數(shù)和指指標(biāo)；（7） 開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目備選選方案的的土地利利用條件件、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件以及及備選規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案等等。1.4 結(jié)論論及建議議1.4.1 結(jié)論表1-11 評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論論匯總表表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是否可行行全部投資資季度內(nèi)內(nèi)部收益益率19%13%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值31

31、011萬(wàn)元0是投資回收收期2.4年年2.55年是借款償還還期1.5年年從上表看看，項(xiàng)目目的各主主要指標(biāo)標(biāo)均滿(mǎn)足足評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，所所以該項(xiàng)項(xiàng)目是可可行的。1.4.2 相關(guān)建建議（1）建建議開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)消消費(fèi)者精精確定位位，將項(xiàng)項(xiàng)目的主主要目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)設(shè)設(shè)定為當(dāng)當(dāng)?shù)氐闹兄懈邔邮帐杖氲娜巳巳骸⒃谠诮?jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)、西西安市工工作的高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)以及管管理人員員，同時(shí)時(shí)開(kāi)發(fā)周周邊地區(qū)區(qū)。（2）建建議開(kāi)發(fā)發(fā)商在項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中加強(qiáng)強(qiáng)資金和和投資的的管理，開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度上也也要慎重重考慮和和嚴(yán)格安安排，同同時(shí)，在在項(xiàng)目的的銷(xiāo)售過(guò)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商商要加強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)售收收入的管管理。（3）建建議開(kāi)發(fā)發(fā)商好好好把握房房地產(chǎn)

32、開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的規(guī)模模效益和和成本優(yōu)優(yōu)勢(shì)，盡盡可能的的加強(qiáng)與與原料供供應(yīng)商和和承包商商的合作作，通過(guò)過(guò)材料統(tǒng)統(tǒng)購(gòu)和簽簽訂大的的總包合合同降低低單位成成本，同同時(shí)也能能夠降低低其間發(fā)發(fā)生的各各種手續(xù)續(xù)費(fèi)用和和管理費(fèi)費(fèi)用，最最大限度度的節(jié)約約成本，降低總總投資。（4）建建議開(kāi)發(fā)發(fā)商能夠夠積極開(kāi)開(kāi)發(fā)全方方位的服服務(wù)，一一方面能能夠?yàn)橄M(fèi)者和和業(yè)主提提供更加加周到的的物業(yè)服服務(wù)，提提高項(xiàng)目目和開(kāi)發(fā)發(fā)商的品品牌價(jià)值值，另一一方面也也能夠盡盡可能的的利用現(xiàn)現(xiàn)有的資資源在更更多的方方面為項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)造造額外收收益。2 國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀環(huán)環(huán)境分析析2.1全全國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)20066全年國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值220944

33、07億億元，比比上年增增長(zhǎng)100.7%。其中中，第一一產(chǎn)業(yè)增增加值2247000億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)5.00%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值10220044億元，增長(zhǎng)112.55%；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值827703億億元，增增長(zhǎng)100.3%。第一一、第二二和第三三產(chǎn)業(yè)增增加值占占國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值的比重重分別為為11.8%、48.7%和和39.5%。居民消消費(fèi)價(jià)格格比上年年上漲11.5%，其中中服務(wù)價(jià)價(jià)格上漲漲1.88%。商商品零售售價(jià)格上上漲1.0%。工業(yè)品品出廠價(jià)價(jià)格上漲漲3.00%。原原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)購(gòu)進(jìn)價(jià)格格上漲66.0%。固定定資產(chǎn)投投資價(jià)格格上漲11.5%。農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上上漲1.2%。7

34、0個(gè)個(gè)大中城城市房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格上漲漲5.55%。從從20006年情情況來(lái)看看，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民消消費(fèi)增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭不不錯(cuò)，在在住房、汽車(chē)、電子通通訊、互互聯(lián)網(wǎng)消消費(fèi)方面面保持活活躍的狀狀態(tài)。而而這一狀狀態(tài)對(duì)帶帶動(dòng)汽車(chē)車(chē)包括電電子通訊訊這些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的力度度不會(huì)減減弱。建建筑業(yè)、包括汽汽車(chē)工業(yè)業(yè)對(duì)重化化工、原原材料帶帶動(dòng)力度度也不會(huì)會(huì)減弱。由此，可以樂(lè)樂(lè)觀地推推測(cè)20007年年我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍會(huì)持持續(xù)、快快速、健健康發(fā)展展。2.2 20006年年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展 （11） 房房地產(chǎn)投投資：20006年全全國(guó)房地地產(chǎn)完成成投資1193882億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)21.8%，同比上上升2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，

35、低于于全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資增長(zhǎng)率率2.22個(gè)百分分點(diǎn)。房房地產(chǎn)投投資占全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額的177.6%，同比比下降00.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，房地地產(chǎn)業(yè)投投資過(guò)快快增長(zhǎng)的的態(tài)勢(shì)得得到初步步控制。 但但在市場(chǎng)場(chǎng)需求持持續(xù)旺盛盛、房?jī)r(jià)價(jià)居高不不下、有有行業(yè)外外部資金金進(jìn)入的的情況下下，20007年年房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資增速速可能會(huì)會(huì)保持220%以以上，其其中，住住宅投資資增速可可能會(huì)有有所上升升。（2）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀狀：土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積和和新開(kāi)工工面積均均達(dá)到220000年以來(lái)來(lái)的最高高，但是是土地購(gòu)購(gòu)置和竣竣工面積積與20005年年相比均均有所減減少。從從商品房房的銷(xiāo)售售來(lái)看，20006

36、年各各類(lèi)商品品房銷(xiāo)售售面積均均達(dá)到了了20000年以以來(lái)的最最高值，從一個(gè)個(gè)角度和和一定程程度上反反映出需需求旺盛盛。20006年年住宅、辦公樓樓和商業(yè)業(yè)用房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積分別達(dá)達(dá)到20000年年的3.3倍、2.88倍和33.0倍倍。（3）220066年，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資東部低低于中西西部的格格局不變變。1-11月月，東部部地區(qū)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資比上年年同期增增長(zhǎng)1995，增幅幅雖比220055年同期期高17個(gè)百百分點(diǎn)，但比同同期中西西部地區(qū)區(qū)分別低低136個(gè)和和 1229個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，與中中西部地地區(qū)的差差距比今今年1季季度分別別擴(kuò)大117個(gè)個(gè)和69個(gè)百百分點(diǎn)；而中西西部地區(qū)區(qū)比上年年同

37、期增增長(zhǎng)均超超過(guò)3000，分別別達(dá)3331和3224，增幅幅比20006年年1季度度分別高高366個(gè)和888個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。 （4）商品房房的價(jià)格格：20000年以來(lái)來(lái)，除辦辦公樓銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)上下有有所波動(dòng)動(dòng)外，各各類(lèi)商品品房?jī)r(jià)格格一直上上漲。220033年以后后各類(lèi)商商品房?jī)r(jià)價(jià)格上漲漲加速，就是說(shuō)說(shuō)從20000年年以來(lái)，各類(lèi)商商品房一一直上漲漲，但是是上漲速速度快的的還是220033年以來(lái)來(lái)期間。其中220066年的住住宅價(jià)格格是20003年年的1.4倍。從商品品住宅來(lái)來(lái)看，220000年以來(lái)來(lái)，全國(guó)國(guó)商品住住宅開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投投資額、新開(kāi)工工面積、銷(xiāo)售面面積一直直增長(zhǎng)，20006年達(dá)達(dá)到最大大值

38、。住住宅投資資占全部部房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額的比重重20006年達(dá)達(dá)到最大大，為770.22%。2.3影影響房地地產(chǎn)業(yè)的的宏觀調(diào)調(diào)控政策策從宏觀政政策的角角度看，20006年中中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)歷了了有史以以來(lái)最猛猛烈、最最嚴(yán)厲的的政策調(diào)調(diào)控， “國(guó)六條條”及十五五條意見(jiàn)見(jiàn)等政策策的相繼繼出臺(tái)，在很大大程度上上影響著著中國(guó)的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展：首先，“國(guó)六條條”中對(duì)住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)作作了明確確的調(diào)整整“重點(diǎn)發(fā)發(fā)展中低低價(jià)位、中小套套型普通通商品住住房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房和和廉租住住房。各各地都要要制定和和實(shí)施住住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建建住房結(jié)結(jié)構(gòu)提出出具體比比例要求求?！苯又槍?duì)這這一要求求，十

39、五五條意見(jiàn)見(jiàn)又進(jìn)行行了進(jìn)一一步的規(guī)規(guī)定，要要求自220066年6月月1日起起，凡新新審批、新開(kāi)工工的商品品住房建建設(shè)，套套型建筑筑面積990平方方米以下下住房(含經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房)面面積所占占比重，必須達(dá)達(dá)到開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)總總面積的的70%以上。這一規(guī)規(guī)定，無(wú)無(wú)疑將會(huì)會(huì)使整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生巨巨大改變變。然而而，這一一規(guī)定很很可能會(huì)會(huì)引起大大房型住住宅由于于稀缺而而價(jià)格上上升。同同時(shí)，要要達(dá)到770%這這一指標(biāo)標(biāo)，對(duì)于于大中城城市而言言，政府府至少要要建設(shè)超超過(guò)500%的中中低價(jià)商商品房和和經(jīng)濟(jì)適適用房，在很大大程度上上加重了了政府的的財(cái)政負(fù)負(fù)擔(dān)。其次還表表現(xiàn)在以以下幾個(gè)個(gè)方

40、面：（1）登登記前不不得轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)簽榉婪乐狗课菸莩醋?，現(xiàn)房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上上簽約時(shí)時(shí)，認(rèn)購(gòu)購(gòu)和簽約約的購(gòu)房房人名稱(chēng)稱(chēng)不得隨隨意變更更，合同同上購(gòu)房房人署誰(shuí)誰(shuí)的名字字事先一一定要考考慮好，轉(zhuǎn)移登登記前房房屋不得得轉(zhuǎn)讓他他人。（2）住住宅分戶(hù)戶(hù)驗(yàn)收：開(kāi)發(fā)商商在向購(gòu)購(gòu)房者交交房時(shí)，必須提提供采暖暖系統(tǒng)安安裝質(zhì)量量，給水水、排水水系統(tǒng)安安裝質(zhì)量量等8項(xiàng)項(xiàng)房屋質(zhì)質(zhì)量檢查查和整改改記錄，并公示示住宅工工程的建建設(shè)、設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、監(jiān)監(jiān)理和物物業(yè)管理理單位的的相關(guān)信信息。（3）維維修資金金上網(wǎng)：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)、物物業(yè)管理理企業(yè)、業(yè)主委委員會(huì)須須進(jìn)入北北京市專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)維修修資金管管理系統(tǒng)統(tǒng)提供的的服務(wù)平平臺(tái)進(jìn)行行辦公

41、。業(yè)主可可隨時(shí)上上網(wǎng)查詢(xún)?cè)兙S修資資金的使使用情況況及去向向。（4） 空置房房停止優(yōu)優(yōu)惠：凡凡符合空空置商品品房免稅稅政策條條件的納納稅人，須在220055年122月311日以前前向稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)申申報(bào)辦理理減免稅稅手續(xù)。（5）大大戶(hù)預(yù)征征增值稅稅：20006年年1月11日以后后，凡單單棟號(hào)內(nèi)內(nèi)戶(hù)(單單套房間間)平均均建筑面面積超過(guò)過(guò)1400平方米米以上的的，一律律按0.5%的的預(yù)征率率征收土土地增值值稅，對(duì)對(duì)于1440平方方米(含含)以下下的不予予預(yù)征土土地增值值稅。（6）房房貸執(zhí)行行新利率率：20005年年12月月25日日20時(shí)時(shí)，客戶(hù)戶(hù)貸款不不存在欠欠款的，貸款利利率按220066年1月月1日

42、當(dāng)當(dāng)日人民民銀行公公布的同同期同檔檔次商業(yè)業(yè)性貸款款基準(zhǔn)利利率下浮浮10%執(zhí)行；仍積欠欠本金和和利息的的，貸款款利率按按20006年11月1日日當(dāng)日人人民銀行行公布的的同期同同檔次商商業(yè)性貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率執(zhí)執(zhí)行。從上述分分析可以以看到，政府對(duì)對(duì)控制房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上漲漲的決心心，而且且，政府府的調(diào)控控也將慢慢慢會(huì)有有效果，但通過(guò)過(guò)閱讀網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)上的的其他文文章，以以及那些些文章中中給出的的數(shù)據(jù)和和理由，我認(rèn)為為，今天天全國(guó)整整體的房房?jī)r(jià)還是是會(huì)穩(wěn)中中有漲，通過(guò)西西安房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)上獲獲得的西西安地區(qū)區(qū)近半年年來(lái)的價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)來(lái)看，可以證證明今年年的房?jī)r(jià)價(jià)還是穩(wěn)穩(wěn)中有漲漲的。2.4 20007年房房

43、地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè) 隨著國(guó)國(guó)家和地地方政府府各項(xiàng)調(diào)調(diào)控措施施的不斷斷落實(shí)，預(yù)計(jì)007年房房地產(chǎn)投投資增速速將與今今年持平平，其中中，中小小戶(hù)型、中低價(jià)價(jià)位的普普通住房房以及經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房投資資規(guī)模有有望擴(kuò)大大。受稅稅收政策策限制、利率調(diào)調(diào)整和外外資準(zhǔn)入入門(mén)檻提提高的影影響，投投機(jī)性需需求和投投資性需需求將繼繼續(xù)減少少，房地地產(chǎn)供求求矛盾將將有所緩緩解，007年房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格漲幅幅將進(jìn)一一步趨緩緩。同時(shí)還可可以看出出，隨著著住房體體制的完完善，非非理性需需求繼續(xù)續(xù)減少，自住性性需求將將呈回溫溫跡象。隨著調(diào)調(diào)控政策策的不斷斷完善和和落實(shí)，針對(duì)投投機(jī)性需需求的調(diào)調(diào)控政策策效力還還會(huì)繼續(xù)續(xù)顯現(xiàn)，投機(jī)性

44、性需求將將會(huì)繼續(xù)續(xù)受到抑抑制。同同時(shí)，各各地的城城市改造造與拆遷遷規(guī)模受受到控制制，由此此產(chǎn)生的的被動(dòng)性性需求也也會(huì)有所所下降。與此同同時(shí)，具具有真實(shí)實(shí)需求的的消費(fèi)者者的心理理預(yù)期開(kāi)開(kāi)始恢復(fù)復(fù)正常，觀望心心態(tài)正緩緩慢釋放放。同時(shí)，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格漲幅幅趨緩。近幾年年國(guó)家出出臺(tái)的系系列調(diào)控控措施，其政策策效果將將在明年年繼續(xù)顯顯現(xiàn)。而而各地方方政府貫貫徹落實(shí)實(shí)中央精精神的積積極性有有所提高高，對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)控控將更加加有效，預(yù)計(jì)007年房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格漲幅幅將趨緩緩。3西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀分分析3.1 西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)概況對(duì)于西安安來(lái)說(shuō)，西安的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)炒房房行為較較少，市市場(chǎng)運(yùn)行行平

45、穩(wěn)，價(jià)格增增長(zhǎng)速度度不大，成交量量穩(wěn)步放放大，可可以說(shuō)是是供需兩兩旺，“國(guó)六條條”的出臺(tái)臺(tái)對(duì)于西西安房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響響是有限限的。隨著國(guó)家家商品房房建設(shè)步步伐的加加快及商商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)銷(xiāo)售各方方面政策策的完善善和推進(jìn)進(jìn)，宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)向向好，居居民收入入的穩(wěn)步步增長(zhǎng)，西安的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入了一一個(gè)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)上升期期，尤其其是商品品房銷(xiāo)售售的高速速增長(zhǎng)，說(shuō)明了了西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)逐逐步走向向良性循循環(huán)的軌軌跡；另另一方面面由于國(guó)國(guó)家繼續(xù)續(xù)重點(diǎn)扶扶持房地地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采采用優(yōu)惠惠政策，優(yōu)化市市場(chǎng)環(huán)境境，進(jìn)一一步激活活房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)準(zhǔn)備政府府積極整整頓和規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，培育育品

46、牌，轉(zhuǎn)變房房地產(chǎn)市市場(chǎng)管理理職能，力求給給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一個(gè)個(gè)自由發(fā)發(fā)揮且有有充分公公益保障障的空間間，說(shuō)明明了西安安的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將告別別成長(zhǎng)期期，邁進(jìn)進(jìn)成熟期期，走向向規(guī)范，使開(kāi)發(fā)發(fā)商的投投資行為為趨于市市場(chǎng)化，消費(fèi)者者的購(gòu)房房行為更更加理性性，政府府充當(dāng)?shù)牡慕巧呓?jīng)濟(jì)濟(jì)性。未來(lái)西安安的市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)將將呈現(xiàn)出出總體看看好、平平穩(wěn)發(fā)展展的態(tài)勢(shì)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)業(yè)成熟期期的一些些特征將將逐步涌涌現(xiàn)，不不再出現(xiàn)現(xiàn)大起大大落的局局面，并并保持一一定的增增長(zhǎng)速度度。3.2宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)1.西安安市生產(chǎn)產(chǎn)總值20066年西安安市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)繼繼續(xù)保持持良好運(yùn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)勢(shì)。經(jīng)陜陜西省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局評(píng)評(píng)估，220066年全

47、市市實(shí)現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值114500.022億元，比上年年同期增增長(zhǎng)133%。其其中第一一產(chǎn)業(yè)增增加值770.773億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)7.22%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值6155.266億元，增長(zhǎng)114.33%，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值7644.033億元，增長(zhǎng)112.44%。2.房地地產(chǎn)投資資西安市220066年房地地產(chǎn)完成成投資2285.76億億元，增增長(zhǎng)266.9；商品品房銷(xiāo)售售面積6621.50萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)25.0；商品房房銷(xiāo)售額額2066.155億元，增長(zhǎng)220.33。3.西安安市人均均收入從西安市市20006年各各城區(qū)分分物業(yè)均均價(jià)數(shù)據(jù)據(jù)我們可可以看出出：普通通住宅類(lèi)類(lèi)物業(yè)均均價(jià)城內(nèi)內(nèi)

48、區(qū)最高高，西高高新位居居第二，其次是是城南區(qū)區(qū)，城西西比城東東略高，城北最最低；商商服用房房均價(jià)城城內(nèi)區(qū)依依然是最最高，城城南第二二，西高高新為第第三，城城西區(qū)排排行第四四，其次次是城東東，城北北為末位位；寫(xiě)字字樓仍以以城內(nèi)為為最高，其次是是差別不不大的高高新和城城南，再再次是城城西和城城東，城城北依然然是最末末；別墅墅類(lèi)物業(yè)業(yè)該期僅僅城南有有成交。從20006年年統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)對(duì)比比顯示，西安市市目前城城內(nèi)在住住宅、商商服用房房和寫(xiě)字字樓上均均居于首首位，城城內(nèi)土地地緊缺狀狀況日益益嚴(yán)重。其次是是西高新新住宅、寫(xiě)字樓樓均價(jià)也也相對(duì)較較高，成成為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商投資資重點(diǎn)區(qū)區(qū)域。整整體來(lái)看看西安市

49、市房?jī)r(jià)與與其他同同類(lèi)城市市相比，房?jī)r(jià)比比較穩(wěn)定定且價(jià)格格相對(duì)較較低，而而西安市市快速發(fā)發(fā)展的經(jīng)經(jīng)濟(jì)和人人們?nèi)找嬉嬖鲩L(zhǎng)的的收入水水平必然然帶動(dòng)房房?jī)r(jià)的上上漲，因因此，西西安房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)也吸引引了大量量開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)的的投資。3.3西西安市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)通過(guò)以上上西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供給市場(chǎng)場(chǎng)與需求求市場(chǎng)的的分析，我認(rèn)為為西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具具有以下下特點(diǎn)：1、政府府調(diào)控職職能趨于于深化隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的縱深深發(fā)展以以及政策策面的深深層次影影響，西西安商品品房市場(chǎng)場(chǎng)在政策策的引導(dǎo)導(dǎo)下總體體表現(xiàn)出出良好的的發(fā)展趨趨勢(shì)。盡盡管市場(chǎng)場(chǎng)瞬息變變化會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)短短暫的波波動(dòng)，但但是西安安

50、市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)站站在了一一個(gè)新的的歷史高高度，走走向相對(duì)對(duì)成熟的的市場(chǎng)。2、產(chǎn)品品供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)趨于于合理伴隨著政政策的引引導(dǎo)，以以及市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)房者者需求主主流的演演變，西西安市商商品房市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)漸漸趨合理理。同時(shí)時(shí)，伴隨隨著樓市市競(jìng)爭(zhēng)的的日益趨趨于激烈烈，購(gòu)房房者深層層次的需需求逐漸漸被開(kāi)發(fā)發(fā)商所關(guān)關(guān)注，并并成為市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)的導(dǎo)向向之時(shí)，也預(yù)示示著商品品房市場(chǎng)場(chǎng)正逐步步向“買(mǎi)方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，而而西安商商品房市市場(chǎng)目前前正處于于這種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型階段段，市場(chǎng)場(chǎng)需求已已經(jīng)逐漸漸成為市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)之指向向。3、旅游游產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展帶帶動(dòng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的繁榮榮隨著西安安市旅游游業(yè)的快快速發(fā)展展和人居居環(huán)境

51、的的改善，西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)必必將伴隨隨之帶來(lái)來(lái)更大的的繁榮景景象。伴伴隨政府府公共設(shè)設(shè)施的改改善和西西安市經(jīng)經(jīng)濟(jì)、環(huán)環(huán)境的發(fā)發(fā)展變化化，西安安市房地地產(chǎn)業(yè)將將與旅游游業(yè)相互互促進(jìn)，形成自自身的古古城特色色。4、西安安市房地地產(chǎn)信息息化西安市以以西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)為主主干建立立了比較較完善的的信息服服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)，為政政府提供供房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)行行情，為為房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策提供供了參考考信息，加強(qiáng)了了廣大開(kāi)開(kāi)發(fā)商與與購(gòu)房者者的雙向向交流，為規(guī)范范和繁榮榮西安房房地產(chǎn)市市場(chǎng)做出出了一定定的成績(jī)績(jī)。西安安市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)在信息息化必將將推動(dòng)西西安市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速速發(fā)展，并且為為分析西西安市房房地產(chǎn)市

52、市場(chǎng)情況況，預(yù)測(cè)測(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨趨勢(shì)提供供了重要要的保障障。5、20006年年西安商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售平均均價(jià)格每每平方米米40447.22元，總總體上漲漲3.55，漲漲幅比220055年回落落0.66個(gè)百分分點(diǎn)。其其中，住住宅類(lèi)銷(xiāo)銷(xiāo)售平均均價(jià)格每每平方米米304441元元，上漲漲3.99，非非住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售平均均價(jià)格每每平方米米5339.55元，上上漲2.1。經(jīng)濟(jì)適適用房、多層和和高層住住宅價(jià)格格分別上上漲1.8、5.33和44.2。由于于國(guó)家限限制別墅墅用地審審批，西西安市別別墅價(jià)格格上漲55.7。受?chē)?guó)國(guó)家和地地方一系系列政策策和土地地需求過(guò)過(guò)旺影響響，20006年年西安市市土地交交易價(jià)格格上漲44

53、.5。其中中，普通通住宅、工業(yè)和和商業(yè)娛娛樂(lè)用地地與20005年年同期價(jià)價(jià)格相比比分別上上漲5.3、3.44和44.1。此外外，二手手房交易易價(jià)格上上漲4.4。20006年西西安市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)增幅幅趨緩，價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步上行行。房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格上漲漲3.66，土土地交易易價(jià)格上上漲4.5，房屋租租賃價(jià)格格上漲11.2，物業(yè)業(yè)管理價(jià)價(jià)格上漲漲0.22。6、目前前西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)可可以分為為七大板板塊，分分別為城城內(nèi)、城城東、城城西、城城南、城城北、城城西、高高新區(qū)和和長(zhǎng)安區(qū)區(qū)。由于于政府保保護(hù)舊城城及城市市規(guī)劃的的需求，城內(nèi)目目前在建建項(xiàng)目較較少，房房?jī)r(jià)也居居高；城城東原為為西安紡紡織工業(yè)業(yè)基地

54、，居住環(huán)環(huán)境和人人氣都較較差，但但隨著城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展和工業(yè)業(yè)的合理理調(diào)整，加上浐浐灞生態(tài)態(tài)區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)，東東城日益益顯出良良好的人人居環(huán)境境，房?jī)r(jià)價(jià)也在不不斷攀升升；城西西是西安安重工業(yè)業(yè)基地集集中地，原居住住環(huán)境較較差，然然而西咸咸共建，城西在在前，環(huán)環(huán)境的改改善和潛潛在的升升值能力力，使這這里也集集聚了多多個(gè)住宅宅項(xiàng)目，甚至在在西咸共共建區(qū)世世紀(jì)大道道上也出出現(xiàn)了如如金泰絲路花花城、奧奧林匹克克花園等等中高端端住宅；城南始始終是西西安人購(gòu)購(gòu)房就業(yè)業(yè)的首選選之地，這里有有小寨商商圈和文文化氣息息濃重的的大學(xué)城城，曲江江的開(kāi)發(fā)發(fā)更為該該地區(qū)注注入了新新的活力力，房?jī)r(jià)價(jià)也是一一高再高高；城北

55、北較之其其他各區(qū)區(qū)，歷來(lái)來(lái)被認(rèn)為為治安環(huán)環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)環(huán)境落后后，但政政府北遷遷決定的的實(shí)施，未來(lái)火火車(chē)站北北移，以以及西安安經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的蓬蓬勃發(fā)展展，使得得新北城城發(fā)展?jié)摑摿Σ豢煽晒懒?，居住環(huán)環(huán)境日益益改善，升值潛潛力巨大大； 西西安高西西區(qū)作為為西安的的CBDD，經(jīng)濟(jì)濟(jì)優(yōu)勢(shì)越越加明顯顯，住宅宅市場(chǎng)也也開(kāi)始活活躍起來(lái)來(lái)，投資資市場(chǎng)十十分火熱熱，目前前這里的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目十十分集中中，房?jī)r(jià)價(jià)也是居居高不下下，高新新區(qū)成為為西安房房地產(chǎn)市市場(chǎng)新的的兩點(diǎn)；長(zhǎng)安區(qū)區(qū)自從撤撤縣改區(qū)區(qū)后，依依托靠近近城南商商圈和便便捷的交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)，逐漸漸吸引開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)入該地地區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)住宅項(xiàng)項(xiàng)目，房房?jī)r(jià)

56、也由由最初的的低價(jià)格格逐步攀攀升，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)逐步步升溫。4高新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況分析析4.1西西高新及及其房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)介西安高新新區(qū)建成成區(qū)域面面積為335平方方公里，占西安安市土地地面積不不足5，但其其經(jīng)濟(jì)總總量占到到西安市市的1/5，對(duì)對(duì)西安的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展發(fā)揮揮著重要要的示范范、帶動(dòng)動(dòng)和支撐撐作用。近年來(lái)來(lái)，西安安高新區(qū)區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)一直保保持300%以上上的高速速增長(zhǎng)。近幾年年隨著西西安市的的高速發(fā)發(fā)展，西西高新憑憑借其獨(dú)獨(dú)特的地地理位置置并由政政府相關(guān)關(guān)政策的的大力扶扶植，其其已經(jīng)成成為西安安市經(jīng)濟(jì)濟(jì)最繁華華的地段段。其巨大的的商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿αΩ钦姓袕屏宋魑靼脖就镣涟?/p>

57、外外來(lái)許多多知名的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司紛紛紛進(jìn)軍于于此，正正是在這這樣的一一個(gè)環(huán)境境下，西西高新的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具具有其獨(dú)獨(dú)特的開(kāi)開(kāi)發(fā)及營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)模式式。西高高新集中中了大量量的本地地發(fā)展商商開(kāi)發(fā)的的社區(qū)大大盤(pán)。西西高新也也是外地地大發(fā)展展商的首首選開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)片片區(qū)，由由于該片片區(qū)高新新企、新新興企業(yè)業(yè)扎堆，同時(shí)由由于企業(yè)業(yè)發(fā)展帶帶動(dòng)了整整個(gè)區(qū)域域的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，成為西西安最具具備活力力、最現(xiàn)現(xiàn)代、最最時(shí)尚、最具備備經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展動(dòng)力力的主流流區(qū)域。它和二二環(huán)外的的南郊形形成與老老城區(qū)鮮鮮明對(duì)比比的新城城區(qū)。大大量外地地人口在在這片新新城區(qū)工工作、生生活，使使這一片片區(qū)內(nèi)的的地產(chǎn)消消化量最最快、供供需最

58、為為活躍，同時(shí)，這里也也是中小小戶(hù)型開(kāi)開(kāi)發(fā)量最最大的片片區(qū)。4.2市市場(chǎng)調(diào)研研分析這次調(diào)研研主要是是針對(duì)以以下三個(gè)個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行的：1、基基本需求求信息（圖188）。22、消費(fèi)費(fèi)者偏好好（圖9911）。3、消費(fèi)者者個(gè)人信信息（112155） 1、購(gòu)房房目的：我們一共共對(duì)四百百位消費(fèi)費(fèi)者進(jìn)行行了調(diào)研研，其中中有511%的人人都以改改善住房房條件作作為自己己的購(gòu)房房目的，還有33%是因因?yàn)椴疬w遷才再次次購(gòu)房的的，用作作本人居居住或是是給親人人居住用用的占了了31%，而以以投資為為目的的的人占了了15%,這說(shuō)說(shuō)明該地地區(qū)的住住房目的的仍是一一自住為為目的的的。具體體分析如如下表：2、建筑筑類(lèi)型：通過(guò)對(duì)

59、消消費(fèi)者對(duì)對(duì)住宅的的建筑類(lèi)類(lèi)型的調(diào)調(diào)研發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，499%的消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為小高高層更適適合現(xiàn)代代人居住住，同時(shí)時(shí)還有333%的的人認(rèn)為為自己會(huì)會(huì)首選高高層住宅宅，還有有4%的的人認(rèn)為為雙拼根根適合自自己，同同時(shí)還有有7%和和9%的的人認(rèn)為為連排別別墅或單單體別墅墅會(huì)使自自己的首首選類(lèi)型型。通過(guò)過(guò)對(duì)消費(fèi)費(fèi)者對(duì)建建筑類(lèi)型型的調(diào)研研可以發(fā)發(fā)現(xiàn)目前前消費(fèi)者者所青睞睞的建筑筑類(lèi)型仍仍然是小小高層和和高層，這就要要求我在在設(shè)計(jì)建建筑類(lèi)型型的時(shí)候候主要要要考慮的的建筑類(lèi)類(lèi)型應(yīng)該該是小高高層和高高層建筑筑。3、戶(hù)型型結(jié)構(gòu)的的要求：在對(duì)消費(fèi)費(fèi)者所進(jìn)進(jìn)行的戶(hù)戶(hù)型結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，大大多數(shù)消消費(fèi)者更更青睞的的戶(hù)型結(jié)結(jié)構(gòu)

60、是兩兩室一廳廳一衛(wèi)、兩室兩兩廳儀衛(wèi)衛(wèi)、三室室兩廳以以衛(wèi)這三三種戶(hù)型型結(jié)構(gòu)，其中所所占的比比例分別別是233%、223%、23%。相對(duì)對(duì)于這三三種戶(hù)型型結(jié)構(gòu)以以外的其其他戶(hù)型型結(jié)構(gòu)則則不時(shí)抬抬受消費(fèi)費(fèi)者的歡歡迎，所所以，在在戶(hù)型結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)的時(shí)候候，就要要更多的的考慮這這三種受受消費(fèi)者者歡迎的的戶(hù)型結(jié)結(jié)構(gòu)。4、住宅宅面積的的需求：在被調(diào)查查者中有有1%的的消費(fèi)者者希望購(gòu)購(gòu)買(mǎi)455平米以以下的房房子，有有3%的的消費(fèi)者者希望購(gòu)購(gòu)買(mǎi)45570平平米以的的房子，有233%的消消費(fèi)者希希望自己己的住宅宅面積是是7000-990平米米，有337%的的消費(fèi)者者希望自自己的住住宅面積積是9001100平米的的