黃陂木蘭廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析及產(chǎn)品定位建議

1、黃陂木蘭廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析及產(chǎn)品定位建議微觀(guān)環(huán)境分析1、項(xiàng)目概況地理位置本項(xiàng)目位于黃陂前川城區(qū)兩大主干道黃陂大道與雙鳳大道交匯處，是黃陂區(qū)城市未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，具有較好的發(fā)展前景。地塊概況本項(xiàng)目以木蘭轉(zhuǎn)盤(pán)為中心，在北、南、西三面分布著A、B、C、3個(gè)地塊，其中位于黃陂大道與雙鳳大道交匯處南端的B地塊為本項(xiàng)目一起開(kāi)發(fā)用地，呈“鉆石”形狀。由于本項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)用地為B地塊，我司下面將對(duì)B地塊進(jìn)行重點(diǎn)分析。占地規(guī)模及臨街狀況B地塊用地面積26224，容積率為4.17，建筑面積109600。地塊東、北兩面臨街，分別為雙鳳大道與黃陂大道兩大城市主干道。項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一期（B地塊）二期（C地塊）三

2、期（A地塊）規(guī)劃用地面積26224規(guī)劃用地面積25154規(guī)劃用地面積7085總建筑面積109600（不含地下室）總建筑面積143046總建筑面積40935其中住宅建筑面積75600其中辦公大樓建筑面積40800其中廣電大樓建筑面積13335住宅建筑面積87862星級(jí)酒店建筑面積27600商業(yè)建筑面積34000商業(yè)建筑面積14384地下車(chē)庫(kù)總建筑面積2756地下車(chē)庫(kù)總建筑面積15500地下室建筑面積17836停車(chē)位116輛停車(chē)位516輛停車(chē)位400量（含地下車(chē)庫(kù)）其中地面停車(chē)位17輛容積率4.17容積率5.68地下停車(chē)位99輛綠化率34%綠化率38%容積率5.77總戶(hù)數(shù)648戶(hù)總戶(hù)數(shù)778綠化率

3、36%建筑密度49.2%建筑密度35%建筑密度22%交通狀況地段交通十分便捷，臨近岱黃高速，且靠近客運(yùn)站，有巴士直通漢口及湖北其他區(qū)域。目前有15路、21路、292路、611路、612路等公交路線(xiàn)經(jīng)過(guò)，交通十分便利。配套設(shè)施距本項(xiàng)目1公里以?xún)?nèi)有黃陂廣場(chǎng)、武商量販大型的生活購(gòu)物場(chǎng)所，購(gòu)物較為便利。 周邊還分布了黃陂環(huán)城中學(xué)、中國(guó)郵政以及黃陂區(qū)交通大隊(duì)和黃公安局等。周邊居住環(huán)境分析地處新城開(kāi)發(fā)的核心地段，同時(shí)也是城內(nèi)外交通的樞紐中心，可使本項(xiàng)目成為該區(qū)域的地標(biāo)性建筑。 由于目前該區(qū)域還在發(fā)展階段，居住人口不夠密集，尚未形成濃厚的居住氛圍，但在本項(xiàng)目進(jìn)入之后，將會(huì)大大帶動(dòng)起區(qū)域人氣的提升。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分

4、析該部分主要針對(duì)住宅和商業(yè)兩部分的市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行研究，以充分明晰本項(xiàng)目目前面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，為本項(xiàng)目定位提供重要的參考依據(jù)。首先，我司將對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析住宅部分1、競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析（1）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況樓盤(pán)名稱(chēng)地理位置開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)類(lèi)型工程進(jìn)度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程度黃陂廣場(chǎng)黃陂區(qū)黃陂大道387號(hào)武漢源祥錦繡置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)總建面:30萬(wàn)住宅商業(yè)1期住宅外立面呈現(xiàn)，2期住宅主體封頂，外立面施工中。目前開(kāi)發(fā)2期3棟高層住宅。前川欣城黃陂前川大道湖北鑫東房地產(chǎn)總建面:50萬(wàn)住宅商業(yè)3期5#、21#樓主體封頂，外立面施工中，2011年交房。1、2期開(kāi)發(fā)完畢，目前開(kāi)發(fā)3期。南美三期黃

5、陂區(qū)百興街武漢大全景-住宅商業(yè)1、2期現(xiàn)房3期主體施工中1、2期住宅開(kāi)發(fā)完畢。目前開(kāi)發(fā)3期4棟高層與1棟小高層。南德新都黃陂區(qū)前川街大南街武漢南德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司總建面:3.5萬(wàn)住宅商業(yè)現(xiàn)房開(kāi)發(fā)完畢博創(chuàng)中央公館黃陂區(qū)前川石陽(yáng)街武漢博創(chuàng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建面:1.96萬(wàn)住宅小高層與高層主體封頂，外立面施工中交房中江北第一府黃陂區(qū)黃陂大道455號(hào)武漢南德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司總建面:5.4萬(wàn)住宅現(xiàn)房開(kāi)發(fā)完畢競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本資料表(一)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本資料表(二)樓盤(pán)名稱(chēng)建筑形態(tài)戶(hù)型分布主力戶(hù)型面積分布主力面積銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售情況黃陂廣場(chǎng)高層2*22變3 3變42變33變484-13284-13040002期住宅認(rèn)

6、購(gòu)中，328套房源，已認(rèn)購(gòu)?fù)戤吳按ㄐ莱嵌鄬有「邔痈邔?*23*22*23*290-12090-120多層3300高層3500認(rèn)購(gòu)中，100余套房源已認(rèn)購(gòu)60套。南美三期小高層高層2*23*22*23*280-13080-1303600（2期尾盤(pán)價(jià)）三期住宅認(rèn)購(gòu)中南德新都高層1*1 2*23*2 4*2復(fù)式1*1 2*23*260-12060-803200尾盤(pán)階段，剩余房源52套博創(chuàng)中央公館小高層高層2*23*22*23*250-13580-1202900剩余房源79套江北第一府多層2*33*22*33*280-13580-1302900（尾盤(pán)價(jià)）剩余房源14套 2、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目剖析黃陂廣場(chǎng)項(xiàng)目

7、概況：黃陂廣場(chǎng)位于黃陂大道（區(qū)政府對(duì)面），項(xiàng)目總建面達(dá)30萬(wàn)，是集辦公、電影院、商業(yè)街、酒店、住宅、廣場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)的城市綜合體。銷(xiāo)售情況：產(chǎn)品概況在售產(chǎn)品層數(shù)房源量戶(hù)型分布面積區(qū)間3#、5#、6#樓17層328套2*22變33變487-132目前黃陂廣場(chǎng)觀(guān)府國(guó)際一期4棟高層已售罄，二期3#,、5#、6#樓認(rèn)籌當(dāng)中，預(yù)計(jì)月底開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)配套：項(xiàng)目自身大體量的商業(yè)配套不但全方位滿(mǎn)足業(yè)主的需求，也體現(xiàn)出住宅的價(jià)值所在。受樓棟布局因素的影響，限制了內(nèi)部景觀(guān)的營(yíng)造。形象：開(kāi)創(chuàng)了黃陂高端樓盤(pán)的先河，在群眾中聚集了較高的人氣以及不可動(dòng)搖的地位。建筑形態(tài)單一，無(wú)法滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需求。品牌：開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)

8、力雄厚，具有較強(qiáng)品牌效應(yīng)?？們r(jià)過(guò)高，新政首付三成條例使購(gòu)房者首付壓力加大。產(chǎn)品：采用入戶(hù)花園、生活陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)面積方式，提高產(chǎn)品附加值。操作 策 略客戶(hù)策略1、樹(shù)立高端形象 吸引城區(qū)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。2、吸引外出務(wù)工成功人士。產(chǎn)品策略1、采用贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)， 提高產(chǎn)品附加值。 2、借助自身完善商業(yè)配套，提高居住品質(zhì)。3、建筑形態(tài)與外觀(guān)大氣而高貴，彰顯大盤(pán)品質(zhì)。價(jià)格策略在高端商業(yè)配套及創(chuàng)新贈(zèng)面積產(chǎn)品支撐下，價(jià)格走“高單價(jià)、高總價(jià)”路線(xiàn)。總體操盤(pán)策略1、以區(qū)域頂級(jí)商業(yè)配套、創(chuàng)新產(chǎn)品、核心地段等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)打黃陂區(qū)最高品質(zhì)樓盤(pán)。2、以高品質(zhì)，超高升值潛力，吸收高端客戶(hù)。競(jìng)案 執(zhí)行客戶(hù)策略執(zhí)行效果：1、較高的品質(zhì)形象吸

9、引了大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶(hù)的進(jìn)入。2、每逢節(jié)點(diǎn)之際，不少外出務(wù)工返鄉(xiāng)人士紛紛入手。產(chǎn)品策略執(zhí)行效果：產(chǎn)品的高品質(zhì)與創(chuàng)新設(shè)計(jì)，受到購(gòu)房者的熱捧。價(jià)格策略執(zhí)行效果：從起初3500元/的價(jià)格到現(xiàn)在4000元/的高價(jià)，凸顯的升值之勢(shì)推動(dòng)著客戶(hù)快速入手?？傮w操盤(pán)策略執(zhí)行效果： 從一期的熱銷(xiāo)，到目前二期認(rèn)購(gòu)的火爆，整體操作十分成功。本案 借鑒客戶(hù)策略1、以區(qū)域高端客戶(hù)為主，主要為周邊企事業(yè)單位員工、個(gè)體商戶(hù)等群體。2、挖掘城關(guān)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。3、吸引外出創(chuàng)業(yè)、務(wù)工成功人群回鄉(xiāng)置業(yè)。產(chǎn)品策略1、產(chǎn)品需大膽創(chuàng)新，采用贈(zèng)送面積、戶(hù)型可變性等方式，加大競(jìng)爭(zhēng)力。2、注重產(chǎn)品質(zhì)量與品質(zhì)，以高品質(zhì)吸引客戶(hù)。價(jià)格策略高單價(jià)、適中總價(jià)，低

10、開(kāi)高走?？傮w操盤(pán)策略1、利用創(chuàng)新產(chǎn)品加大競(jìng)爭(zhēng)，吸引客戶(hù)。2、以高品質(zhì)取勝。3、現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)綜合分析在售樓盤(pán)數(shù)量雖不多，但部分樓盤(pán)具有較大規(guī)模，開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)。雖然目前市場(chǎng)上在售樓盤(pán)不多，但其中不乏規(guī)模大、品質(zhì)較高的樓盤(pán)，如黃陂廣場(chǎng)、前川欣城分別達(dá)到了30萬(wàn)與50萬(wàn)的規(guī)模。價(jià)格差距較大，品質(zhì)參差不齊，各樓盤(pán)之間的價(jià)格出現(xiàn)較大的落差，其中黃陂廣場(chǎng)以4000元/的價(jià)格居當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)之首，與其他樓盤(pán)形成了約500元/的差價(jià)，懸殊較大，但同時(shí)也反應(yīng)出樓盤(pán)之間品質(zhì)的差異化。目前市場(chǎng)為斷檔期、下半年有多個(gè)樓盤(pán)加推競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈市場(chǎng)在售樓盤(pán)中房源量較是少，剩余戶(hù)型多位頂層復(fù)式或面積偏大難于銷(xiāo)售的戶(hù)型，多數(shù)樓盤(pán)處于認(rèn)籌階段，

11、如黃陂廣場(chǎng)、前川欣城、南美三期等項(xiàng)目都在認(rèn)籌中，新推房源量總共將達(dá)到約1000套，預(yù)計(jì)10月底至11月初開(kāi)盤(pán)，到時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。項(xiàng)目棟數(shù)房源量戶(hù)型面積黃陂廣場(chǎng)3棟高層（17層）328套84-132前川欣城2棟多層、1棟小高層約100套90-120南美三期4棟高層（18層）、1棟小高層約500套80-130市場(chǎng)供給以3房產(chǎn)品為主，2房產(chǎn)品為輔。目前市場(chǎng)供給中主要集中于100-130的3房產(chǎn)品，其次是70-902房。在供給量最大的3房產(chǎn)品中種類(lèi)較為豐富，以120-130舒適型和110-120宜居型的3房為主力加以100-110緊湊型作為補(bǔ)充。創(chuàng)新戶(hù)型逐漸增多，深受市場(chǎng)歡迎市場(chǎng)上產(chǎn)品的供給，

12、從戶(hù)型設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)的產(chǎn)品已慢慢轉(zhuǎn)化為目前廣受歡迎的創(chuàng)新型產(chǎn)品，如帶有入戶(hù)花園、生活陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面的創(chuàng)新設(shè)計(jì)得到了購(gòu)房者的極大認(rèn)可，各大樓盤(pán)也紛紛推出此類(lèi)產(chǎn)品以加大市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。外地實(shí)力企業(yè)入市，開(kāi)發(fā)水平不斷提升現(xiàn)在黃陂區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已不在是由原來(lái)的本土開(kāi)發(fā)獨(dú)大的局面，而是具有較強(qiáng)實(shí)力的外地開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入并爭(zhēng)奪當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，運(yùn)用他們先進(jìn)理念、規(guī)范化的管理結(jié)合自身的品牌效應(yīng)，已開(kāi)始漸漸占領(lǐng)市場(chǎng)，在此激烈的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中也推動(dòng)了各項(xiàng)目開(kāi)始以樓盤(pán)品質(zhì)化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展。多層日益稀缺，小高層、高層逐漸成為市場(chǎng)主力目前市場(chǎng)上住宅的建筑形態(tài)由原來(lái)的多層開(kāi)始轉(zhuǎn)向高層為主力的趨勢(shì)發(fā)展，同時(shí)隨著區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展，土地

13、將會(huì)日益稀缺，高層將會(huì)進(jìn)一步確立其主導(dǎo)地位。黃陂區(qū)商業(yè)地段分布圖1、競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商業(yè)部分商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)表名稱(chēng)區(qū)位業(yè)態(tài)特征老城區(qū)商業(yè)圈以板橋大道、前川大道、民安街、大南街為代表性的老城去商業(yè)中心。以品牌服飾、休閑服飾、鞋業(yè)、床上用品、家用電器、日化美容用品、網(wǎng)吧等多種業(yè)態(tài)并存。商業(yè)氛圍最為濃厚，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)齊全，高低檔次經(jīng)營(yíng)品種混雜，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃布局。雙份大道商業(yè)帶由雙鳳大道眼沿線(xiàn)商業(yè)門(mén)面組成的商業(yè)街道。以沿街商業(yè)門(mén)面為主要經(jīng)營(yíng)形式存在，以五金機(jī)電、家裝建材、電動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)等為主要經(jīng)營(yíng)特色，并且擁有有武商量販大型的購(gòu)物超市。交通便利，但人流相對(duì)其它商圈較少且檔次普遍不高。黃陂大道商業(yè)圈以黃陂

14、廣場(chǎng)為中心的新型商業(yè)中心。由黃陂廣場(chǎng)集集中型商業(yè)區(qū)、電影院、商業(yè)步行街等具有多元化的商業(yè)項(xiàng)目。檔次高、業(yè)態(tài)豐富，并進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃管理由上表可以看出，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)距離較近且最具有威脅項(xiàng)目為黃陂廣場(chǎng)，所以我司將對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析。黃陂廣場(chǎng)黃陂廣場(chǎng)商業(yè)部分主要分為東西兩個(gè)集中型商業(yè)區(qū)和商業(yè)街。其中東區(qū)商業(yè)與商業(yè)街已開(kāi)發(fā)完畢，并開(kāi)始營(yíng)業(yè)，西區(qū)商業(yè)尚未開(kāi)發(fā)。2、重點(diǎn)分析項(xiàng)目強(qiáng)勁的招商、成功的銷(xiāo)售模式、個(gè)性的運(yùn)營(yíng)管理都為該項(xiàng)目的成功打下的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，本項(xiàng)目也可在當(dāng)中得到啟發(fā)與借鑒，為商業(yè)的規(guī)劃與運(yùn)作提供參考因素。下面，我司將對(duì)黃陂廣場(chǎng)商業(yè)成功因素進(jìn)行分析：主力店引領(lǐng)該項(xiàng)目在入市之前，就將招商作為項(xiàng)目的核心

15、工作先行開(kāi)展并以租金優(yōu)惠的方式成功引入沃爾瑪、國(guó)美電器、華誼兄弟傳媒等一線(xiàn)品牌的入駐，同時(shí)也與KFC、屈臣氏、淘博運(yùn)動(dòng)營(yíng)、歡樂(lè)空間KTV等實(shí)力商家簽定合作協(xié)議，強(qiáng)力的招商帶動(dòng)了投資商鋪客戶(hù)的熱情，為日后商鋪的熱銷(xiāo)打下了基礎(chǔ)。返祖年限長(zhǎng)，投資回報(bào)收益高。黃陂廣場(chǎng)的商鋪單位，主要以“5+10”帶租約銷(xiāo)售的模式，承諾業(yè)主前5年給予年收益7%的回報(bào)，5年以后的業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng)或出租，同時(shí)黃陂廣場(chǎng)承諾5年后的回報(bào)不低于7%，保證了投資客戶(hù)的利益回報(bào)。多業(yè)態(tài)組合黃陂廣場(chǎng)將多業(yè)態(tài)基于一身，大量引進(jìn)了黃陂獨(dú)一無(wú)二的國(guó)際品牌商家，塑造黃陂前所未有的消費(fèi)集中地。并且黃陂在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，不會(huì)有第二家同類(lèi)的商業(yè)

16、形態(tài)出現(xiàn)，在區(qū)域內(nèi)形成了壟斷效應(yīng)。采用先進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理模式。黃陂廣場(chǎng)商業(yè)70%以上物業(yè)自持，30%出售的商鋪同樣擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理與經(jīng)營(yíng)，對(duì)各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分、面積分配、品牌管理進(jìn)行有效合理的規(guī)劃，避免檔次參差不齊、布局混亂的現(xiàn)象產(chǎn)生，這也是該項(xiàng)目商業(yè)能夠成功的重要因素之一。目前商業(yè)主要集中在老城區(qū)，人氣最高。老城區(qū)是黃陂區(qū)商業(yè)最為集中，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)最多的區(qū)域，街區(qū)上車(chē)流量和人流量均比較大，能夠吸引城區(qū)多數(shù)高消費(fèi)人群，客流量比較充足。集中型商業(yè)形態(tài)逐漸取代臨街商鋪。為了能夠促進(jìn)人氣快速聚集，體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，以集中型商業(yè)體為代表的現(xiàn)代型商業(yè)形態(tài)市場(chǎng)上獲得極高的認(rèn)可，并且逐漸取代了老城區(qū)

17、沿街商業(yè)門(mén)面的經(jīng)營(yíng)形式。3、現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)綜合分析商業(yè)檔次兩極化。目前市場(chǎng)上僅黃陂廣場(chǎng)商業(yè)具有較高檔次，并且引進(jìn)一線(xiàn)國(guó)際品牌對(duì)商業(yè)給予強(qiáng)有力的支撐。其他區(qū)域商圈雖然已形成濃厚的商業(yè)氛圍，人氣也比較旺，但業(yè)態(tài)分布散亂，經(jīng)營(yíng)商品檔次較低。商業(yè)管理進(jìn)入統(tǒng)一規(guī)范化。黃陂區(qū)新型的商業(yè)項(xiàng)目已不在是以前那種規(guī)劃管理混亂的局面，而是逐漸對(duì)商業(yè)采用先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理模式，進(jìn)行規(guī)范化的管理操作。商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理水平不斷提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)激烈。商業(yè)重心轉(zhuǎn)向以黃陂廣場(chǎng)為中心的城區(qū)北部方向發(fā)展。由于老城區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)已處于飽和階段，商業(yè)較為成熟，加上在城區(qū)北部以黃陂廣場(chǎng)為中心的新起商業(yè)區(qū)域發(fā)展較快，具有良好的商業(yè)開(kāi)發(fā)前景，促使

18、黃陂區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)重心轉(zhuǎn)向城區(qū)北部發(fā)展。商業(yè)供給體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。由于城區(qū)常住人口不足20萬(wàn)人，市場(chǎng)目前商業(yè)供給的體量已超過(guò)市場(chǎng)需求，對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)形成激烈的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。對(duì)于項(xiàng)目的SWOT的把握，目的是為了優(yōu)化項(xiàng)目策略，發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，弱化項(xiàng)目的劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)而避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)抓住機(jī)遇入市。SWOT分析將為我們明確項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)所在，同時(shí)也指出地塊所面臨的不足和可能潛藏的威脅。為項(xiàng)目后期的定位與具體運(yùn)作提供切實(shí)的依據(jù)與客觀(guān)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目SWOT分析形象展示：本項(xiàng)目地處城區(qū)與外地交通樞紐中心，具有良好的形象展示平臺(tái)。發(fā)展前景：項(xiàng)目位于黃陂區(qū)新城區(qū)，未來(lái)城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，升

19、值潛力大。交通便利：毗鄰城市主干道，多條公交路線(xiàn)經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，出行十分便捷。品牌知名度：南德公司在黃陂先后成功開(kāi)發(fā)了江北第一府、南德新都等項(xiàng)目，具有一定的知名度，使本項(xiàng)目在群眾中得到較高的認(rèn)可。市場(chǎng)供給樓盤(pán)較少，面臨較大機(jī)遇黃陂經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)項(xiàng)目目前處于前期規(guī)劃階段，可根據(jù)市場(chǎng)行情的變化，及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整。地塊南面有電壓走廊，不利于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。由于地塊的因素導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀(guān)的營(yíng)造空間受到限制。項(xiàng)目南面還純?cè)诖罅康年惻f私房，項(xiàng)目的整體形象受到影響。臨近高品質(zhì)樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。盤(pán)龍城及漢口樓盤(pán)分流部分高端客群政策影響：受到房地產(chǎn)新政的影響，使購(gòu)房群體的購(gòu)房熱情

20、及積極性有所降低。住宅部分規(guī)模優(yōu)勢(shì)：其規(guī)模在同區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目中是數(shù)一數(shù)二的，充足的經(jīng)營(yíng)面積有利于以豐富的功能組合滿(mǎn)足人們多元化的消費(fèi)需求，容易形成規(guī)模效應(yīng)、提高輻射能力。交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于城區(qū)出入口，有多條條公交線(xiàn)途經(jīng)，臨近前川客運(yùn)站。便利的交通條件可確保人流、物流、車(chē)流的順暢。發(fā)展優(yōu)勢(shì)：隨著城市不斷發(fā)展，北部居住組團(tuán)人口將快速增長(zhǎng)，區(qū)域商業(yè)發(fā)展前景大。市場(chǎng)定位明確：與其他商業(yè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分更準(zhǔn)確，市場(chǎng)定位更明確。目標(biāo)消費(fèi)群的確立，使價(jià)格策略更科學(xué)。為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹(shù)立一個(gè)品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化。由黃陂廣場(chǎng)所帶來(lái)的商業(yè)效應(yīng)帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的連鎖反應(yīng)，提高了該區(qū)域在群眾

21、心中的形象與地位，以全新的角度看待它的發(fā)展。同時(shí)也使本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值得到認(rèn)可。目前，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有一個(gè)完善的專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)，并且一些經(jīng)營(yíng)商戶(hù)規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場(chǎng)規(guī)模。受房產(chǎn)政策的影響，大量住宅投資客戶(hù)會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)投資，給予本項(xiàng)目十分難得的機(jī)會(huì)。本區(qū)域遠(yuǎn)離中心商業(yè)區(qū)，總體商業(yè)環(huán)境欠佳，將可能影響商鋪投資者和經(jīng)營(yíng)者的信心，估計(jì)項(xiàng)目初期的招商工作有一定的難度。本項(xiàng)目屬于商住混合型物業(yè)，與純商業(yè)項(xiàng)目相比，商場(chǎng)部分在功能設(shè)置、空間布局上難免有先天不足的缺點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項(xiàng)目會(huì)與本項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)資源進(jìn)行激烈的爭(zhēng)奪，形成較大的威脅。商業(yè)部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目尚處于前期階段，下面我司將從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、需求市

22、場(chǎng)及地塊自身三個(gè)基本點(diǎn)全面出發(fā)，確定本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位、樓盤(pán)品質(zhì)定位和住宅價(jià)格定位，更重要的是還要對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的可行性進(jìn)行綜合論證分析。項(xiàng)目定位住宅部分1、目標(biāo)客戶(hù)定位定位依據(jù)項(xiàng)目周邊分布著大量個(gè)體商戶(hù)群體及企事業(yè)單位員工，為本項(xiàng)目提供較為優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)資源。當(dāng)?shù)刭?gòu)房客戶(hù)資源以黃陂城區(qū)客戶(hù)為主，其次是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外出務(wù)工回鄉(xiāng)購(gòu)房全體，外來(lái)購(gòu)房群體所占比例較小。產(chǎn)品豐富，選擇范圍較大，能能夠吸引不同層次客戶(hù)的目光。結(jié)合市場(chǎng)供需現(xiàn)實(shí)及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，可將本項(xiàng)目客群鎖定為如下五類(lèi)：第一類(lèi)：區(qū)域內(nèi)客戶(hù)群體。第二類(lèi)：城關(guān)區(qū)域客戶(hù)第三類(lèi)：周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶(hù)。第四類(lèi)：外出創(chuàng)業(yè)或務(wù)工的返鄉(xiāng)人群。第五類(lèi)：投資客戶(hù)客

23、群需求與偏好分析客源結(jié)構(gòu)性質(zhì)客戶(hù)特征購(gòu)房心理重要度區(qū)域內(nèi)客戶(hù)自住多為周邊企事業(yè)單位員工、個(gè)體商戶(hù)等群體，他們經(jīng)濟(jì)來(lái)源穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)積累相對(duì)充足，傾向于宜居甚至舒適產(chǎn)品看重居住品質(zhì) 便于日常生活與工作主力型客戶(hù)城關(guān)區(qū)域客戶(hù)自住城區(qū)政府官員、企業(yè)管理者，私營(yíng)業(yè)主等高端客戶(hù)群體，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，層次高，享受品質(zhì)生活。改善居住環(huán)境享受地標(biāo)生活周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶(hù)自住來(lái)自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的創(chuàng)業(yè)人士、經(jīng)商人群、私營(yíng)業(yè)主等，經(jīng)濟(jì)積累較強(qiáng)但消費(fèi)觀(guān)念與城區(qū)客戶(hù)具有一定差別，對(duì)住宅的面積與房?jī)r(jià)的對(duì)應(yīng)關(guān)系十分注重。改善居住環(huán)境體現(xiàn)自我價(jià)值輔助型客戶(hù)外出務(wù)工返鄉(xiāng)客戶(hù)自住在外打工拼搏返鄉(xiāng)人士，通過(guò)購(gòu)房來(lái)證明自己的成功，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有

24、限，注重產(chǎn)品的實(shí)用性。衣錦還鄉(xiāng)，購(gòu)買(mǎi)住宅體現(xiàn)自己成功投資客戶(hù)投資多為政府公務(wù)員、醫(yī)生、老師等職業(yè)收入較為穩(wěn)定的群體，手頭閑錢(qián)較多，通過(guò)投資高品質(zhì)住宅使資產(chǎn)加以增值?？春帽緟^(qū)域發(fā)展前景及升值潛力補(bǔ)充型客戶(hù)2、項(xiàng)目品質(zhì)定位客戶(hù)需求隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的不斷的發(fā)展，人們生活水平的提高，開(kāi)始逐漸改善居住環(huán)境，追求品質(zhì)生活。項(xiàng)目自身?xiàng)l件本項(xiàng)目地處黃陂區(qū)門(mén)戶(hù)地段，是通往武漢、孝感等地的交匯中心，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，無(wú)論是對(duì)內(nèi)還是對(duì)外交通都極其便利。與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較根據(jù)樓盤(pán)的資源優(yōu)勢(shì)與后期定制，我們將其按品質(zhì)劃分為高檔品質(zhì)樓盤(pán)、中高檔品質(zhì)樓盤(pán)、中檔品質(zhì)樓盤(pán)和低檔品質(zhì)樓盤(pán)。我司根據(jù)樓盤(pán)的地理位置、客戶(hù)來(lái)源及產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)

25、系或具有參考價(jià)值，將選取六個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行對(duì)比分析：地塊各個(gè)地產(chǎn)因素的評(píng)價(jià)：影響因子黃陂廣場(chǎng)前川欣城南美三期南德新都博創(chuàng)中央公館江北第一府本項(xiàng)目交通便利程度較好一般一般一般一般一般較好生活配套好較好一般較好一般一般一般噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性較好較好較好一般一般一般一般大氣環(huán)境一般一般一般一般一般一般一般地段升值潛力較高一般一般較高一般一般較高小區(qū)物業(yè)管理好較好較好較好較好較好較好外部景觀(guān)一般一般一般一般較差一般一般內(nèi)部景觀(guān)一般較好較好一般一般較好較好樓盤(pán)附加價(jià)值高一般較好較好較好較好較好樓盤(pán)品質(zhì)定位高中高檔中檔中高檔中檔中高檔中高檔結(jié)合上表對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)及本項(xiàng)目各項(xiàng)地產(chǎn)因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目地塊基

26、本具備了開(kāi)發(fā)中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因素，且具備一定的升值空間。綜合以上信息比較，本項(xiàng)目住宅品質(zhì)定位為中高檔商品住宅，力爭(zhēng)后期規(guī)劃從小區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境、物業(yè)管理以及產(chǎn)品附加值等方面進(jìn)一步提升，彰顯住宅品質(zhì)，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位時(shí)，要將項(xiàng)目本身實(shí)際情況與市場(chǎng)需求相結(jié)合，明確客群結(jié)構(gòu)及其大致比例。進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分，并確定合理的比例。避免出現(xiàn)客群需求與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)之間相矛盾的情況。產(chǎn)品面積配比定位目標(biāo)客戶(hù)需求：品質(zhì)高、總價(jià)適中產(chǎn)品。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)為中高端客戶(hù)群體，收入穩(wěn)定而豐厚，追求高品質(zhì)的生活，購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)傾向于品質(zhì)高、總價(jià)適中的產(chǎn)品。市場(chǎng)供給情況：目前市場(chǎng)上各在售項(xiàng)目產(chǎn)品以三室二廳為主力，

27、二室二廳為輔助。其中三室二廳以110-130區(qū)間產(chǎn)品居多，二室二廳則主要分布在80-90。在售項(xiàng)目中3房產(chǎn)品也是去化最快的產(chǎn)品，其次是2房。但在后期陸續(xù)推出的送面積產(chǎn)品也是廣受歡迎，認(rèn)可度較高。產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，以贈(zèng)送面積提高得房率增加產(chǎn)品可變性產(chǎn)品和30-40的小戶(hù)型較為明顯，且廣受客戶(hù)喜愛(ài)。如黃陂廣場(chǎng)，多種戶(hù)型贈(zèng)送面積都達(dá)到5-15，以最大的實(shí)惠吸引受眾，南德新都的小戶(hù)型面積小，總價(jià)低的小戶(hù)型也較受歡迎。品質(zhì)高、總價(jià)適中產(chǎn)品。目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)品需求面積以90-120為主。市場(chǎng)供給產(chǎn)品以3室2廳為主，其次是2室2廳，在售樓盤(pán)中剩余房源主要為復(fù)式產(chǎn)品及60-70小戶(hù)型產(chǎn)品。市場(chǎng)上也陸續(xù)推出贈(zèng)送面積的可變式

28、戶(hù)型且較受歡迎。在售樓盤(pán)中客戶(hù)來(lái)源主要來(lái)自于該區(qū)域內(nèi)的城關(guān)客戶(hù)，其次周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)也占有一定比例。本項(xiàng)目居住環(huán)境一般，而且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，要爭(zhēng)奪市場(chǎng)上的份額，提高產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，使購(gòu)房者可以看到更多的實(shí)惠，激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望。定位策略：以高品質(zhì)，適中總價(jià)產(chǎn)品打開(kāi)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速去化。贈(zèng)送面積，提高產(chǎn)品附加值。利用贈(zèng)送面積的方式，提高得房率，增強(qiáng)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。戶(hù)型產(chǎn)品定位思路：具體的戶(hù)型、面積配比建議：戶(hù)型配比戶(hù)型分布面積區(qū)間面積配比20%兩室二廳809020%30%兩室變?nèi)?0-11030%50%三室二廳110-13035%130-14015%4、樓層平面布局本項(xiàng)目住宅初步擬

29、定由A/B/C/D,4棟高層（30層）組成。在結(jié)合項(xiàng)目住宅的總體量與容積率情況下，建議將每棟住宅劃分為2個(gè)單元，每單元為2梯3戶(hù)結(jié)構(gòu)。A棟B棟C棟D棟兩梯三戶(hù)參考示意圖 兩房變?nèi)績(jī)煞孔內(nèi)快`動(dòng)空間，其入住花園、陽(yáng)光房、陽(yáng)臺(tái)等大膽運(yùn)用讓空間感極佳，提高得房率，戶(hù)型的可變性，順應(yīng)市場(chǎng)需求。扇形戶(hù)型考慮到本項(xiàng)目樓宇之間的建筑布局，將會(huì)出現(xiàn)部分的異型戶(hù)型，為了降低客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的抗性，可用采用扇形的布局形式，但為了減輕銷(xiāo)售上壓力，建議將面積控制在130-140之間。戶(hù)型整體呈扇形，時(shí)尚而且不失方正。“寬廳”設(shè)計(jì)，時(shí)尚實(shí)用。戶(hù)型動(dòng)靜分區(qū)。武漢天地戶(hù)型參考圖建筑風(fēng)格采用扇形半圍合式建筑排列，打造成集時(shí)尚、美

30、觀(guān)、大氣于一身的的地標(biāo)性建筑。5、價(jià)格定位樓盤(pán)價(jià)格是影響項(xiàng)目銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的重要因素，科學(xué)合理的價(jià)格定位能夠在保證客戶(hù)認(rèn)可的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化，同時(shí)保證合理有序的銷(xiāo)售推進(jìn)。在價(jià)格定位過(guò)程中，我司將以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的價(jià)格為主要參照對(duì)象，利用科學(xué)的定價(jià)方法得出能夠反映項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)又能夠?yàn)橄M(fèi)者接受的價(jià)位。價(jià)格定位過(guò)程一般常用的樓盤(pán)定價(jià)方法有：成本定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法、加權(quán)定價(jià)法、差異定價(jià)法、時(shí)間定價(jià)法、可比樓盤(pán)量化定價(jià)法等。當(dāng)可比定價(jià)樓盤(pán)數(shù)量達(dá)到57個(gè)時(shí)，即可采取比樓盤(pán)量化定價(jià)法定價(jià)。由于本項(xiàng)目所處區(qū)域樓盤(pán)或類(lèi)似區(qū)域建筑形態(tài)相近的在售樓盤(pán)較多，在此我司選取黃陂廣場(chǎng)、前川欣城、南美三期、南

31、德新都、江北第一府、博創(chuàng)中央公館較具可比性和代表性的6個(gè)樓盤(pán)樓盤(pán)作為參照，選定可比樓盤(pán)量化定價(jià)法來(lái)為本項(xiàng)目住宅進(jìn)行價(jià)格定位。（1）定級(jí)因素權(quán)重確定權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤(pán)等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤(pán)的因素很多，不可能都被選為樓盤(pán)定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤(pán)定級(jí)因素。我們針對(duì)項(xiàng)目情況，挑選出18個(gè)因素，共分五個(gè)等級(jí)，分值為15分不等。每一因素占不同的權(quán)重，從0.10.5不等。（2）樓盤(pán)因素定級(jí)公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn式中，P總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)優(yōu)劣的綜合反映）；n樓盤(pán)定級(jí)因素的總數(shù)；Wi權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤(pán)優(yōu)劣

32、的影響度）；Fi分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我司近日最新調(diào)查資料所得。因素權(quán)重黃陂廣場(chǎng)前川欣城南美上景南德新都位置0.542424242價(jià)格0.54231.531.542商業(yè)氛圍0.45241.631.241.6人氣0.341.230.941.230.9物業(yè)管理0.341.241.241.230.9商業(yè)形態(tài)0.341.241.241.241.2交通0.441.641.631.241.6升值潛力0.341.241.230.941.2商業(yè)規(guī)模0.240.840.840.830.6商業(yè)配套0.141.241.241.230.9外觀(guān)0.240.840.840.840.

33、8物業(yè)配套0.341.641.641.641.6發(fā)展商信譽(yù)0.240.830.640.840.8付款方式0.240.840.840.840.8鋪面設(shè)計(jì)0.341.241.241.230.9銷(xiāo)售情況0.140.440.440.440.4廣告0.240.840.840.830.6停車(chē)位數(shù)量0.130.340.440.430.3評(píng)分21.119.819.219.1可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（一）可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（二）因素權(quán)重博創(chuàng)中央公館江北第一府本項(xiàng)目位置0.5424242價(jià)格0.5424242配套0.431.231.241.6物業(yè)管理0.341.230.941.2物業(yè)類(lèi)型0.341.23

34、0.941.2建筑形態(tài)0.330.930.941.2交通0.431.231.252城市規(guī)劃0.341.230.941.2樓盤(pán)規(guī)模0.240.840.851朝向0.141.230.941.2外觀(guān)0.230.630.640.8環(huán)境0.331.231.241.6發(fā)展商信譽(yù)0.240.840.840.8付款方式0.240.840.840.8戶(hù)型設(shè)計(jì)0.341.230.941.2銷(xiāo)售情況0.140.440.440.4廣告0.240.830.640.8停車(chē)位數(shù)量0.130.320.240.4評(píng)分1917.221.4原始數(shù)據(jù)計(jì)算表：原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YX*Y1黃陂廣

35、場(chǎng)21.14000445.2116000000844002前川欣城19.83500392.0412250000693003南美上景19.23600368.6412960000691204南德新都19.13200364.8110240000611205博創(chuàng)中央公館1929003618410000551006江北第一府17.22900295.84841000049880線(xiàn)性回歸計(jì)算初步價(jià)格根據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤(pán)得分因素分值之間近似呈直線(xiàn)相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y=a+bX只要解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)計(jì)算欄數(shù)據(jù)，得：Y=290.765

36、391X-2242.38769其中Y為樓盤(pán)均價(jià)，X為樓盤(pán)得分。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)可比因素量化法，計(jì)算得出本項(xiàng)目住宅的得分為21.4分，均價(jià)為3979.992/，在此取整為4000元/。依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況作出的價(jià)格定位只是樓盤(pán)此時(shí)的“靜態(tài)”價(jià)格，并不是一成不變的，在后期將根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和上下浮動(dòng)。同時(shí)，在項(xiàng)目不同的銷(xiāo)售階段，還可以采取較為靈活的價(jià)格策略順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)，保證利益的最大化。項(xiàng)目定位商業(yè)部分1、項(xiàng)目定位說(shuō)明明確本項(xiàng)目定位出發(fā)點(diǎn)。第一，從地塊自身?xiàng)l件出發(fā)。根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位，周邊環(huán)境以及地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等因素作為項(xiàng)目定位的原始出發(fā)點(diǎn)。第二，從市場(chǎng)需求出發(fā)。有需求才有供給，必須

37、先了解市場(chǎng)的需求才能為項(xiàng)目制定一系列合理的定位發(fā)展路線(xiàn)。第三，從尋找市場(chǎng)空白出發(fā)。及時(shí)地尋找和發(fā)掘市場(chǎng)上有需求而在供應(yīng)上存在空白的產(chǎn)品也是我們突破市場(chǎng)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵所在，進(jìn)行差異化定位。與黃陂廣場(chǎng)形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)。在黃陂廣場(chǎng)目前已經(jīng)飽和性的業(yè)態(tài)下，本項(xiàng)目不必與之硬碰硬，應(yīng)補(bǔ)其縮短，形成互補(bǔ)之勢(shì)，找到符合本項(xiàng)目特征的商業(yè)形態(tài)準(zhǔn)確出擊。在區(qū)域內(nèi)受到黃陂廣場(chǎng)的影響，本項(xiàng)目商業(yè)空間受到限制，所以本項(xiàng)目商業(yè)必須以差異化路線(xiàn)取勝。2、商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群定位是商業(yè)業(yè)態(tài)定位的基石和說(shuō)服投資的導(dǎo)向。只有充分掌握項(xiàng)目消費(fèi)群體的特點(diǎn)，并發(fā)揮各類(lèi)消費(fèi)群體的作用，才能更好的為商業(yè)物業(yè)后期的良好經(jīng)營(yíng)而服務(wù)

38、。定位依據(jù)項(xiàng)目地處新城與老城的交匯處，區(qū)域特點(diǎn)決定了目標(biāo)消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)：主要以城區(qū)消費(fèi)者為主，以項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體為輔，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者作補(bǔ)充。具體有如下幾類(lèi)：第一類(lèi)：項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體第二類(lèi)：城區(qū)消費(fèi)群體第三類(lèi)：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城消費(fèi)群體目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)群體需求與偏好分析客源結(jié)構(gòu)消費(fèi)客戶(hù)特征消費(fèi)需求與偏好各類(lèi)消費(fèi)群體的作用城區(qū)消費(fèi)群體該類(lèi)人群多居住在黃陂城區(qū)中心，是黃陂消費(fèi)能力最高,消費(fèi)需求最多的一類(lèi)群體，多為政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位員工。收入水平較高，追求生活品質(zhì)與物質(zhì)享受，能夠引領(lǐng)城市消費(fèi)潮流。主力型消費(fèi)群體項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體該類(lèi)群體為項(xiàng)目區(qū)域原住居民和在項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位工作人員、個(gè)體商戶(hù)等

39、群體，具有較高的消費(fèi)能力，對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域有較強(qiáng)的認(rèn)同感，享受近距離購(gòu)物的便利。次主力型消費(fèi)群體周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城消費(fèi)群體以周邊進(jìn)城消費(fèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群為主，該類(lèi)群體雖然消費(fèi)水平不是很高，但是可以對(duì)商業(yè)人氣提升起到一定的作用。體驗(yàn)城區(qū)大型商業(yè)中心的購(gòu)物快感。補(bǔ)充型消費(fèi)群體3、目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群體定位目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群體需求與偏好分析性質(zhì)客源構(gòu)成客戶(hù)特征客戶(hù)需求與偏好重要度自用型個(gè)體商戶(hù)私營(yíng)業(yè)主為主此類(lèi)人群目前大多租賃商鋪經(jīng)營(yíng)，經(jīng)商謀生，是市場(chǎng)中最具購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的一群人，項(xiàng)目周邊大量商鋪的私營(yíng)業(yè)主也可作為本項(xiàng)目重要的客戶(hù)資源。以自主經(jīng)營(yíng)為主。主力型購(gòu)買(mǎi)群體投資型城區(qū)廣泛投資群體該類(lèi)客戶(hù)多為城區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的一類(lèi)群體，擁有一

40、定資產(chǎn)及物業(yè)，看好本區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景。是本項(xiàng)目重要的客戶(hù)資源。一般以投資、出租獲取租金回報(bào)為主外出創(chuàng)業(yè)成功人士本土外出創(chuàng)業(yè)的成功人士，收入較高，見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)商業(yè)投資有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，看好本項(xiàng)目商業(yè)的升值潛力。以投資、出租獲取租金回報(bào)為主。輔助型購(gòu)買(mǎi)群體武漢區(qū)域投資客戶(hù)該類(lèi)群體為武漢區(qū)域?qū)I(yè)型投資客戶(hù)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，由于一、二線(xiàn)城市的商業(yè)投資處于飽和階段，看好3、4線(xiàn)城市的發(fā)展，認(rèn)為具有較高的投資可行性。看重新區(qū)核心地段的價(jià)值，具有較高的升值潛力補(bǔ)充型購(gòu)買(mǎi)群體4、商業(yè)檔次定位市場(chǎng)需求：臨近項(xiàng)目多的雙鳳大道沿線(xiàn)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多為建材衛(wèi)浴、服裝鞋帽等檔次一般，缺乏具有一定規(guī)模與檔次的商業(yè)體。項(xiàng)目自身：在前面內(nèi)容中談到本項(xiàng)目要與黃陂廣場(chǎng)成為互補(bǔ)關(guān)系，而不是成為同檔次、同類(lèi)型的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，定位太高將會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)壓力，導(dǎo)致投資業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況下滑情況發(fā)生。所以，將本項(xiàng)目商業(yè)檔次定位為-中高端，降低購(gòu)物門(mén)檻，符合更多消費(fèi)群體的需求。5、商業(yè)形態(tài)定位方案一：酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它一般是配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的