江陰-城市研究

1、謹呈：華潤置業(yè)江陰城市研究報告城市發(fā)展脈絡(luò)房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析123Contents：競爭對手分析4地理區(qū)位江陰地處蘇錫常“金三角”的幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯江陰隸屬江蘇省無錫市，是長三角重要的工業(yè)城市，以特種鋼鐵、機械裝備、高檔紡織為主，經(jīng)濟發(fā)達，連續(xù)六次成為全國經(jīng)濟百強縣之首。江陰北枕長江，南近無錫，東接常熟、張家港，西連常州 ，地處蘇錫?！敖鹑恰睅缀沃行模瑓^(qū)位優(yōu)勢十分明顯。江陰是長江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運的重要交通樞紐城市。從江陰到上海、南京兩大城市各138公里，到無錫、常州僅38公里。以江陰為圓心、半徑160公里范圍內(nèi)有六個飛機場，其中南京、上海可直飛境外。江

2、陰北接過江通道江陰長江大橋，新長鐵路穿境而過，交通便捷。江陰歷史沿革江陰名稱的由來 歷史上江陰古稱暨陽，有7000年人類生息史、5000年文明史、2500年文字記載史、1727年建縣史。南梁紹泰元年(555)廢縣置郡，建治君山之麓，因地處長江之南，遂稱江陰郡，為“江陰”名稱之開始 。黃金口岸，逐步成為物資集散中心 境內(nèi)35公里長江深水岸線被專家稱為黃金水道的黃金地段。盛唐起，江陰就是對外貿(mào)易的重要港埠，2000年，全市港口吞吐量超過1000萬噸，其中外貿(mào)運量206萬噸，集裝箱運量超1.5萬標(biāo)箱，正在成為長江下游重要的物資集散中心。全國縣域經(jīng)濟基本競爭力評價中名列第一，實現(xiàn)六連冠 地區(qū)相對富裕程

3、度、科學(xué)發(fā)展和環(huán)境保護等級評價均達到A級，江陰以雄厚的綜合發(fā)展實力和可持續(xù)發(fā)展的活力第6次雄居全國縣域經(jīng)濟百強縣排行榜榜首。由于靠近長江，歷史便為黃金口岸，近代隨著長三角經(jīng)濟的發(fā)展迅速崛起，連續(xù)6年蟬聯(lián)全國百強縣之首城市定位城市核心特征輕工業(yè)城市，外向型經(jīng)濟，物資集散地，民營企業(yè)發(fā)達由于與上海距離較近，靠近長江，得益于長三角迅速崛起的成熟經(jīng)濟圈，迅速崛起；江陰地方政府和企業(yè)家深諳市場經(jīng)營之道，著手謀劃從產(chǎn)品經(jīng)營到資本經(jīng)營的跨越，使得“江陰板塊”成為證券市場一道亮麗的風(fēng)景；江陰沿江經(jīng)濟開發(fā)不斷大踏步邁進，江陰靖江工業(yè)園區(qū)發(fā)展速度不斷加快；江海門戶、鎖航要塞,全國百強縣龍首上海大都市圈的重要受益城

4、市長江江陰經(jīng)濟地位同類城市比較來看，江陰經(jīng)濟增長速度良好，經(jīng)濟增速平穩(wěn)，其經(jīng)濟總量與其它縣級市相比具有較大優(yōu)勢。江陰市近6年來一直蟬聯(lián)全國百強縣之首，經(jīng)濟綜合實力不斷增強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。城市經(jīng)濟在江蘇縣級市中居領(lǐng)先地位，且增長率較高，表現(xiàn)出良好的城市活力排名城市08年GDP（億元）07年GDP（億元）增長率1江陰1530116014.9%2昆山1500115015%3張家港1250105014.5%4常熟115097514%5吳江73561814.5%6宜興60050519%7太倉52844014.6%8丹陽43035613.4%9通州391323.3314%10溧陽32026620%11

5、金壇26322616%12句容183.7149.1712.8%13揚中170146.316%作為蘇南模式的發(fā)源地之一，江陰具備強大的民營產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)過多年發(fā)展，目前已經(jīng)成為中國經(jīng)濟最為發(fā)達的縣級市江陰市是我國經(jīng)濟最發(fā)達的縣市之一。面積988平方公里的土地上，培育出了一大批規(guī)模企業(yè)集團，目前有9家企業(yè)銷售超百億，9家企業(yè)躋身“中國企業(yè)500強”，14家企業(yè)躋身“中國民營企業(yè)500強”，22家企業(yè)在國內(nèi)外上市。江陰2008年位居全國綜合發(fā)展百強縣第一位，全國縣域經(jīng)濟基本競爭力第一位，全國縣域上市公司擁有量第一位。江陰市是全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)源地之一。上世紀(jì)80年代以來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在這里遍地開花。 08年

6、實現(xiàn)GDP1530億元，戶籍人口人均地區(qū)生產(chǎn)總值127622元。全年財政收入245.02億元全國縣域經(jīng)濟百強縣(市)榜，江陰自03年以來，連續(xù)蟬聯(lián)第一 江陰上市公司名錄經(jīng)濟地位經(jīng)濟走勢江陰市經(jīng)濟總量持續(xù)快速增長，近五年GDP平均增幅均在20%以上，經(jīng)濟處于飛速發(fā)展階段；2009年江陰人均GDP達到18678美元，表明改善型需求為主，房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定發(fā)展期。江陰經(jīng)濟總量處于飛速增長階段，人均GDP穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)進入改善需求為主的穩(wěn)步發(fā)展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)

7、展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型人口變化江陰戶籍人口近年來增長緩慢，但外來務(wù)工人員數(shù)量較多，實際居住人口仍保持快速增長江陰總體人口近5年來一直保持增長態(tài)勢，但人口增長幅度小,值得注意的是江陰發(fā)達的民營經(jīng)濟吸引了大量外來務(wù)工人員，實際居住人口較多人口增長緩慢，江陰城鄉(xiāng)化差異很小，城鄉(xiāng)連成一片。與全國百強縣相比，江陰的城市人口基數(shù)最大，因此房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿σ草^大。個私經(jīng)營老板數(shù)量龐大，其次為政府機關(guān)、事業(yè)單位、金融行業(yè)公務(wù)員體系人員，整體個人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)啞鈴型行業(yè)人數(shù)平

8、均工資（元）電力燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)288477586公共管理和社會組織1050284420科研技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)62964975金融業(yè)354483172租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)304036502教育1731845242衛(wèi)生社會保障和社會福利業(yè)531354169文化體育和娛樂業(yè)49347403計算機服務(wù)和軟件59671347交通運輸倉儲和郵政業(yè)403731812水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)173431191房地產(chǎn)業(yè)57138661居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)8568733制造業(yè)5896926141批發(fā)和零售業(yè)621825034建筑業(yè)353720240住宿和餐飲業(yè)423020584農(nóng)林牧漁23815186200

9、8年，全市國民經(jīng)濟19個門類中，年人均工資收入最高的為電力燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、公共管理和社會組織、金融業(yè)從業(yè)人員全年民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值912億元，占全市GDP的比重為59.61%。全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2506.52億元，占全市工業(yè)總量的比重為67.30%。全年實現(xiàn)社會消費品零售額293.34億元，比上年增長24.2%。沿江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟總量突破千億，實施“騰龍還鳳”計劃，不斷推進現(xiàn)代化科技新城建設(shè)2008年城鎮(zhèn)單位全部職工人數(shù)與工資啞鈴型人口結(jié)構(gòu)社會結(jié)構(gòu)生活水平從歷年數(shù)據(jù)可以看出江陰居民人均收入穩(wěn)步增長，儲蓄及收入也穩(wěn)步增長；收入增幅呈逐步減小趨勢，居民存款余額增幅在2008年有很大提高，反

10、映江陰在步入發(fā)達階段的同時經(jīng)濟增速減緩，同時受經(jīng)濟危機的影響居民投資趨于保守，而存款余額增多；恩格爾系數(shù)的變化反映了經(jīng)濟危機對江陰的影響較大，后果主要反映在基層的打工者身上。江陰人均收入增長穩(wěn)定，受經(jīng)濟危機影響，居民消費近期傾向于保守生活水平從近5年江陰私家車擁有數(shù)量及增長率的變化可以看出，江陰市在2006年以后私家車數(shù)量開始大幅度增加，增長率呈現(xiàn)反映出私家車以裂變的速度增加，同時也可以看出江陰市人民生活水平飛速提升。私家車擁有數(shù)量驚人，高檔進口轎車比比皆是，江陰具備城市框架拉開和住宅郊區(qū)化的基礎(chǔ)，同時對車位的需求將加大2009年7月底全市年末擁有各類汽車129855輛 私人自備車占汽車總數(shù)的

11、61.48%高峰期新車上牌量約為70100輛/天 多數(shù)人愿意購買20多萬到30萬元之間的車 全市擁有15家左右的汽車4S店 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比同類城市，江陰的產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成均勻，經(jīng)濟構(gòu)成科學(xué)合理。江陰堅持以工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，未來江陰產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，將比較穩(wěn)定的支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展江陰產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，支柱產(chǎn)業(yè)包括特種鋼鐵、機械裝備、高檔紡織從歷年數(shù)據(jù)來看，各產(chǎn)業(yè)占比變化不大，三產(chǎn)占比有所增加，總體比較穩(wěn)定。城市規(guī)劃2002-2020江陰市城市總體規(guī)劃：東拓南擴西延城市用地發(fā)展方向城市用地主要向東向西、次要向南發(fā)展； 城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為帶狀組團式，由指狀綠地系統(tǒng)分隔成四個組團：中

12、組團、東組團、西組團、南組團，在城市東、南、西部布置三個工業(yè)區(qū)，沿人民路、虹橋路、通江路形成“H”形商業(yè)中心。 城市人口規(guī)模： 55萬人； 城市用地規(guī)模： 6600公頃；人均建設(shè)用地： 120平方米?！癏”形商業(yè)中心未來城市發(fā)展方向城市規(guī)劃城西組團臨港新城南門改造城市客廳敔山灣靖江江陰工業(yè)園區(qū)江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城市發(fā)展方向：東拓、南擴、西延；多個新城的規(guī)劃必將促進房地產(chǎn)的大發(fā)展江陰城市總體發(fā)展方向東拓、南擴、西延。目前東西發(fā)展并舉，南拓比較滯后建設(shè)用地規(guī)模為198平方公里。依據(jù)此發(fā)展方向，政府依次規(guī)劃了并實施了江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)靖江江陰工業(yè)園區(qū)城西居住組團臨港新城城市客廳東部生態(tài)新城敔山灣南門改造目前

13、重點打造城市客廳以及東部生態(tài)新城敔山灣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市地位 在全國百強縣及長三角發(fā)達縣級市中穩(wěn)居榜首，經(jīng)濟在無錫及長三角具有舉足輕重的地位，也是典型的小城市成功發(fā)展案例產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)為主且產(chǎn)業(yè)內(nèi)部正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級換代，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展城市規(guī)劃 江陰實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理科學(xué)、分區(qū)明晰，各區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，向現(xiàn)代化發(fā)達城鎮(zhèn)快速邁進經(jīng)濟水平 經(jīng)濟發(fā)展迅速、穩(wěn)定，工業(yè)由傳統(tǒng)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)升級，并成功實現(xiàn)資本運作小結(jié)生活水平 居民各項經(jīng)濟指標(biāo)均達到富裕水平，可支配收入及消費能力、消費檔次不斷提高城市發(fā)展脈絡(luò)房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析123競爭對手分析4Contents：06年為啟動新區(qū)發(fā)展，政府大規(guī)模推地，但隨

14、后土地市場回歸理性，近年來土地成交量保持平穩(wěn)從各個圖表可以發(fā)現(xiàn)，江陰市土地成交情況在2006年后一直處于下降趨勢，開發(fā)企業(yè)對商品房過剩預(yù)期加重。市區(qū)在全市土地成交方面，成交面積及成交幅數(shù)方面都呈下降趨勢，但成交金額占比在2008年有一定增加，市區(qū)地價呈快速上升趨勢。土地市場土地市場江陰歷年土地成交價格呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，樓面價并未出現(xiàn)非理性的增長，住宅成交大幅增加江陰歷年土地呈價格逐步增長，尤其在2007-2008年間，土地價格增幅較大，說明江陰后續(xù)開發(fā)用地量將較大，未來市場上商品房預(yù)期上市數(shù)量將有一個增長的過程。出讓土地的用地性質(zhì)中，商業(yè)用地比重較大，主要用作開發(fā)大市場，分布在城市邊緣區(qū)域。土

15、地市場近兩年江陰市出讓土地比較分散，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地出讓較多，呈現(xiàn)多元發(fā)展格局09年出讓土地08年出讓土地城市客廳地價約300萬/畝敔山灣新城及城南地價約150-200萬/畝利港鎮(zhèn)地價約50-70萬/畝夏港鎮(zhèn)地價約100萬/畝徐霞客鎮(zhèn)地價約50萬/畝華士鎮(zhèn)地價約50-70萬/畝江陰整體規(guī)劃多個新城，加快實施城鄉(xiāng)一體化進程，因此促進了土地的放量，也是眾多大開發(fā)商進駐江陰看到的機會點。主城每年都有一定量的拆遷，這個過程是由各家開發(fā)商以地產(chǎn)開發(fā)的形式完成的，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了機會江陰市區(qū)目前可供利用土地極其有限，城市開發(fā)呈放射狀，加上市區(qū)樓面價的過速攀升，開發(fā)企業(yè)均傾向于拿地、開發(fā)郊區(qū)化。基于城市向東

16、、向南發(fā)展的總體規(guī)劃發(fā)展方向，且東部、南部的配套設(shè)施不斷完善，江陰市東部、南部地價上漲速度較快，且土地成交情況好于城市西部區(qū)域。土地市場小結(jié)房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資總體穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)投資總量及在固定資產(chǎn)投資中的占比增幅穩(wěn)定，表明房地產(chǎn)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢江陰固定資產(chǎn)投資增速保持在12%以下，總體呈上漲態(tài)勢，投資增幅起伏變化較大，總體呈下降態(tài)勢；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重近年來一直保持增長態(tài)勢，表明房地產(chǎn)發(fā)展比較穩(wěn)定。2004-2007年江陰商品房施工面積呈遞增態(tài)勢，竣工面積保持相對穩(wěn)定平衡態(tài)勢，銷售面積逐年增加，2008年施工及銷售面積均有大幅度下降，而竣工面積卻有大幅度增加，說明前4年房地產(chǎn)存

17、在投資過熱的情況，導(dǎo)致2008年竣工面積大增；受2007年后低迷的經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)形勢的影響，房地產(chǎn)施工面積呈下降趨勢。2008年經(jīng)濟環(huán)境不好的情況下，江陰商品房銷量未出現(xiàn)明顯波動，表明市場抗風(fēng)險能力較強商品房市場從上圖可以看出，2009年上半年商品房成交情況明顯好于2008年年情況，在經(jīng)歷了2008年經(jīng)濟危機的銷售低迷期后，受長三角大的市場環(huán)境影響，以及經(jīng)濟良好恢復(fù)的預(yù)期，江陰房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)成交火爆的局面。根據(jù)同業(yè)統(tǒng)計，僅供參考。商品房市場近年江陰商品房價格呈逐年上升態(tài)勢，在2009年上半年房地產(chǎn)市場成交量陡增的情況下，價格也未出現(xiàn)非理性上漲，增幅反而有所下降 2009年1至7月，江陰全市

18、新建商品房成交100805套，同比增長115.28%，商品房成交面積162.25萬平米，同比上升135.32%，成交金額80.03億元，同比激增162.39%。 從江陰市商品房銷售均價走勢可以看出，在房地產(chǎn)銷售極度火爆的情況下，江陰商品房價格保持相對穩(wěn)定的走勢，整體呈逐年上漲的態(tài)勢，但并未出現(xiàn)暴漲、暴跌的情況,房地產(chǎn)市場比較健康政策分析2008年-2009年政策類型政策內(nèi)容 出臺部門稅收政策1.將購買第二套房的首付比例降至20% ；國家財政部等部門2.將二手房交易營業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年 ；3.首次購買90平方米以下住宅可減免契稅； 4.降低政府房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費； 5.調(diào)整公積金貸

19、款政策 ； 6.降低土地保證金、規(guī)劃費用及縮短流程； 7.鼓勵銀行適度放松貸款 。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知江陰市政府改進商品房價格管理：對定價、調(diào)價做出原則性規(guī)定促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的通知 江陰市經(jīng)濟適用住房管理辦法的補充規(guī)定政策導(dǎo)向稅費減免，讓利于民，鼓勵住房消費。減輕企業(yè)負擔(dān)，加大扶持力度政策分析政策導(dǎo)向取消信貸收緊措施，以寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟活力，加大貸款力度，促進消費2008年-2009年政策類型政策內(nèi)容 出臺部門金融政策央行要求今年新增貸款量不得超過3.63萬億元央行、江陰公積金中心央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行宣布，將于今天發(fā)行最多1950億元的票據(jù)央行上調(diào)

20、存款準(zhǔn)備金率至15.5%央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率24日起證券交易印花稅稅率調(diào)整為千分之一央行今年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行宣布年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率規(guī)范城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法調(diào)整房地產(chǎn)交易稅收政策：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅以及對個人銷售住房暫免征收土地增值稅央行銀監(jiān)會聯(lián)發(fā)限貸令 開發(fā)商貸款買地被禁2008年-2009年政策類型政策內(nèi)容 出臺部門土地政策國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知國務(wù)院、國土局、江蘇物價局、江陰政府關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知2008年國家土地督察重點工作安排的通知

21、違反土地管理規(guī)定行為處分辦法對于閑置土地超過一定時間將予以收回 政策導(dǎo)向清理土地市場遺留問題，規(guī)范用地行為，遏制惡意囤積土地行為，打擊人為制造供求緊張局面的行為政策分析市場表現(xiàn)小結(jié)土地市場 地價穩(wěn)步上漲，歷年土地成交變化較大，存量較大；土地成交集中于江陰南部、東部區(qū)域商品房市場 價格穩(wěn)定，雖受經(jīng)濟危機影響，但江陰房地產(chǎn)市場近兩年都保持比較穩(wěn)定的態(tài)勢，并未出現(xiàn)大起大落的情況樓盤表現(xiàn) 09年以來，熱銷樓盤均實現(xiàn)了超越預(yù)期的銷售業(yè)績，銷售異?；鸨嚓P(guān)政策 寬松的貨幣政策尚未改變，但對房價、物管等的規(guī)定更加嚴(yán)格城市發(fā)展脈絡(luò)房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析123Contents：競爭對手分析4板塊劃分江陰房地

22、產(chǎn)市場可劃分為四個板塊，即城中板塊、城東板塊、城西板塊和城南板塊城中板塊為江陰原有的老城區(qū)范圍；城東板塊指錫澄高速以西區(qū)域，是江陰的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，政府重點打造的板塊，也是當(dāng)前房地產(chǎn)最熱門的板塊；城西板塊指錫澄運河以西部分，依托工業(yè)和港口等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為城西組團城南板塊為主城向南的自然延伸，近年來隨著新長鐵路的開通，火車站的建設(shè)成為城南板塊發(fā)展的新契機；城中板塊城西板塊城東板塊城南板塊板塊特征城中板塊是江陰的價格標(biāo)桿，城東城西板塊則是市場供銷主力板塊劃分劃分范圍主要產(chǎn)品類別均價范圍主要代表個案總結(jié)性描述城中 主城范圍 高層，酒店公寓7000-10000中信泰富廣場江陰人印象中的老城區(qū) 城東 經(jīng)濟開發(fā)

23、區(qū) 高層，洋房，別墅6000-8000丹芙春城，鳳凰城江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，城市重點發(fā)展方向 城西 城西組團 多層，小高層，高層，別墅4000-4500長江國際，怡江城西部的港口、工業(yè)重鎮(zhèn)城南南門地區(qū)多層、小高層，高層 5000-5500永隆城市廣場城市向南發(fā)展的延伸從江陰市區(qū)各板塊供銷及價格情況來看，城東板塊和城西板塊為主力供銷區(qū)域，其中城西板塊供銷占據(jù)市區(qū)首位，價格水平在4500元/，是江陰剛性需求的購房首選區(qū)域。區(qū)域研究之城中板塊城中板塊配套完善，資源豐富，積淀深厚區(qū)域價值城市中心，各種配套成熟，城市資源最集中區(qū)域，輻射力最強的核心。城中商業(yè)繁華，有人民路特色商業(yè)步行街及在建中的4萬平商業(yè)步行

24、街；江陰第一中學(xué)、南菁高級中學(xué)和江陰人民醫(yī)院等最優(yōu)教育醫(yī)療配套均集中于此；興國公園、中山公園、運河及其支流豐富了區(qū)內(nèi)景觀資源，美化了城市面貌。無車特色步行街及在建的商業(yè)步行街人民路步行街4萬余平仿古商業(yè)群教育和醫(yī)療配套完善教育配套資源優(yōu)越醫(yī)療設(shè)施配套完善江陰第一中學(xué)，江陰南菁高級中學(xué)、實驗小學(xué)、江陰高級中學(xué)區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套分布密集，擁有江陰人民醫(yī)院、江陰第三人民醫(yī)院、江陰中醫(yī)院等高等級醫(yī)院。 人文資源和自然資源豐富中山公園古橋、古塔城中板塊城中板塊房地產(chǎn)市場已進入成熟階段，區(qū)域價值較高，目前開發(fā)項目屬性為G2G3，隨著城市經(jīng)濟發(fā)展，已具備G1類型物業(yè)的開發(fā)條件。未來土地儲備量少，后期土地獲取需通

25、過舊城改造來實現(xiàn)中信泰富廣場陽光國際花園嘉福豪庭名人國際二期城中板塊是江陰的價格標(biāo)桿，但在售項目較少，物業(yè)類型以高端公寓為主項目總建面積（萬）物業(yè)類型目前均價（元/）客戶來源置業(yè)驅(qū)動因素中信泰富廣場 20小高層、高層 9000私營企業(yè)主，高級公務(wù)員多次改善，第一居所嘉福豪庭 3.3酒店公寓8000-8500以市區(qū)及周邊客群為主投資型置業(yè)為主，保值增值陽光國際 26小高層、高層、多層 7300（高層）具有地域情結(jié)的地緣客戶和全市改善型客戶改善型置業(yè)，地段優(yōu)勢名人國際二期 1.6高層7500周邊居民，泛公務(wù)員改善型置業(yè)，地段優(yōu)勢城市核心區(qū)，未來土地供應(yīng)有限，市場發(fā)展已進入成熟階段供應(yīng)稀缺，價格居高

26、不下且受大勢影響較小全市范圍的改善型客戶為主，地理區(qū)位和成熟配套是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動在售價格約7000-10000元/在售戶型主要為140-160三房開發(fā)企業(yè)：香港中信泰富建筑面積：26.7萬平米建筑形式：小高層、高層主力面積：140平米、 160平米面積區(qū)間：140-180平米交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)部商業(yè)、周邊配套價格：8000-10000元/客群：民營企業(yè)主占70%，高級公務(wù)員占30銷售情況：2008年12月開盤，推出976套，銷售528套，月均銷售55套中信泰富廣場城市高端住宅的代表城中板塊開發(fā)企業(yè)：江陰市嘉福置業(yè)有限公司建筑面積： 3.37萬平方米建筑形式：高層、商業(yè)、酒店式公

27、寓主力面積：130平米面積區(qū)間：110-150平米交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)部商業(yè)、周邊配套 價格： 8500-9000元/客戶：私企經(jīng)營者居多，部分投資型客戶銷售情況：2009年2月開盤，推出180套，銷售113套，月均銷量19套嘉福豪庭城中板塊區(qū)域研究之西區(qū)城西主要是以工業(yè)區(qū)的形象出現(xiàn)，走產(chǎn)業(yè)互動開發(fā)的路線，是房地產(chǎn)價格的盆地江陰房地產(chǎn)洼地區(qū)域 由于江陰城市規(guī)劃發(fā)展向東、向南，因此西部區(qū)域城市建設(shè)相對落后；臨港新城：2006年9正式成為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，命名為“江蘇江陰臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”臨港新城不僅是江陰的港口中心，而且是無錫惟一的入海通道。今年，中共無錫市第十一次黨代會明確提出，要把江陰

28、臨港新城作為城市的副中心來打造。城西板塊長江國際怡江城春江華庭藍天豪庭弘建國際港城名邸城西房地產(chǎn)市場起步較早，依托工業(yè)和港口資源而發(fā)展，是城市發(fā)展的自然延伸城西板塊擁有較好規(guī)劃前景，自然資源及產(chǎn)業(yè)支撐良好，但目前生活配套相對薄弱，居住環(huán)境尚未成熟當(dāng)前土地屬性是T1或C城西板塊是市場供銷的主力板塊，特征為價格相對較低，戶型相對偏經(jīng)濟，因此成為城市剛需客戶的首選地點江陰港務(wù)局錫澄運河通往臨港新城（工業(yè)開發(fā)區(qū)）市民公園居住集中區(qū)城西板塊潛在土地供應(yīng)量較大，地價約150-160萬/畝（R1.5-1.8）運河風(fēng)光帶目前老建筑較多，即將啟動大規(guī)模拆遷改造，拆遷居民及土地騰讓將成為房地產(chǎn)的機會項目總建面積（

29、萬）物業(yè)類型目前均價（元/）客戶來源置業(yè)驅(qū)動因素港城名邸 20小高層、高層 4800市區(qū)拆遷戶，周邊企業(yè)職工剛需，首改，子女婚房春江華庭 20小高層，多層4500（小高層）被動出城，周邊企業(yè)職工剛需，首改，子女婚房怡江城 38.8小高層、高層 4500區(qū)域改善，周邊企業(yè)職工臨江，景觀長江國際 38小高層、高層、多層5000（小高層）區(qū)域改善，首次置業(yè)完善生活配套，產(chǎn)品品質(zhì)藍天豪庭 14.4小高層、高層 4300 （高層）市區(qū)拆遷戶，周邊企業(yè)職工剛需，首改，子女婚房弘建國際 26小高層、高層、別墅 4300（高層）區(qū)域改善，剛性需求產(chǎn)品品質(zhì)城西以經(jīng)濟型戶型為主，價格區(qū)間40005000元/平方米

30、有比較好的自然資源和產(chǎn)業(yè)配套支撐以城市首次改善和首次置業(yè)客群為主暢銷戶型為90-100的兩房，以及130的三房，相對戶型較經(jīng)濟開發(fā)企業(yè)：江陰市長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：23.75萬平米建筑面積：38萬平米建筑形式：小高層、高層、花園洋房、別墅主力面積：139平米面積區(qū)間：90-220平米銷售價格：5500元/交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)部商業(yè)、西區(qū)大統(tǒng)華銷售價格：小高層銷售情況：2008年6月開盤，推出529套，銷售525套，月均銷售35套客群：區(qū)域改善，首次置業(yè)長江國際城西板塊開發(fā)企業(yè)：江陰弘建置業(yè)有限公司占地面積： 18.7萬平方米容 積 率： 1.4 建筑形式：小高層、高層、低層

31、建筑面積：26萬平方米主力面積：高層140、170 ，別墅320銷售價格：高層4300元/，別墅8200元/交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，帶業(yè)主封閉陽臺銷售價格：小高層、別墅客群：區(qū)域改善，剛性需求，部分私營業(yè)主銷售情況：2008年10月開盤，推出238套，銷售75套，月均銷量7套弘建公園國際城西板塊開發(fā)企業(yè)：江蘇長博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：11萬平米建筑面積：21萬平米建筑形式：多層、小高層和高層主力面積：139平米（三房）主力總價：62萬（三房）銷售價格：4500元/建筑立面：現(xiàn)代簡約交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付銷售情況：2008年4月開盤（三期），推出456套，銷售400套，月均銷量25套客群：被動出城的剛

32、性客戶，周邊企業(yè)職工春江華庭城西板塊區(qū)域研究之南區(qū)南部區(qū)域范圍廣闊，為江陰發(fā)展提供了廣闊的天地，也是發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域南部區(qū)域為最具潛力的發(fā)展區(qū)域東站：目前在運營的東站區(qū)域?qū)⒈淮蛟鞛榻幾顬楹诵牡慕煌屑~，包括長途汽車站、公交中心等均在此。南部區(qū)域有江陰通用設(shè)備制造有限公司等一批現(xiàn)代制造企業(yè)。麥德龍等超市進駐，為南區(qū)發(fā)展提供支撐江陰火車站錫澄高速城 南 板 塊潛在土地供應(yīng)量中等，地價約150-200萬/畝（R1.5-1.8）城南板塊與主城距離較近，生活配套和商業(yè)配套比較完善，土地屬性為C，未來可向G3轉(zhuǎn)變火車站的建設(shè)，是城南發(fā)展的新契機，已出讓土地較多，但實際開發(fā)較少，后期潛在供應(yīng)量較大城南板塊是

33、主城發(fā)展的自然延伸，與主城的融合度較好，距離較近，前期土地出讓較多，后期有可能成為新的市場熱點麗島華都陽光立新陽光梅園陽光假日花園金宸國際花園項目總建面積（萬）物業(yè)類型目前均價（元/）客戶來源置業(yè)驅(qū)動因素麗島華都20多層、小高層5500城市剛需，城市首改距離近，配套好公寓項目為主，價格區(qū)間5000-5500元/平方米主城邊緣區(qū)，未來發(fā)展空間較大區(qū)域改善型客戶和全市剛性客戶為主地理區(qū)位和成熟配套是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動?xùn)|部區(qū)域為江陰重點打造的城市區(qū)域，包含經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城市客廳等重量級城市資源東部區(qū)域為江陰未來的城市焦點區(qū)域城市客廳：作為江陰中心城區(qū)相得益彰的延伸區(qū)域，“城市大客廳”成為展示整體城市形

34、象的又一視覺焦點。為加快建設(shè)，新城東范圍一系列道路建設(shè)也已完工或在建設(shè)中，區(qū)域具備快速發(fā)展的條件重點板塊城東城中和城東板塊市場成熟度高，輻射范圍大，更易被中高端客戶接受市政府錫澄高速城東核心區(qū)（城市客廳）居住/商務(wù)政務(wù)/體育/文化中心潛在土地供應(yīng)量少，地價約300萬/畝（R3.0-3.5）城東工業(yè)區(qū)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）港口，紡織、加工、金屬等行業(yè)敔山灣新城生態(tài)居住區(qū)，教育集中區(qū)潛在土地供應(yīng)量大，地價約150-200萬/畝（R1.5-2.5）區(qū)位優(yōu)勢：城東房地產(chǎn)是以市政府搬遷為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已進入成熟階段，在產(chǎn)品品質(zhì)與價格上均已接近城中板塊城東核心區(qū)域的土地開發(fā)向G2接近，邊緣區(qū)域的土地

35、則為C或T2配套優(yōu)勢：城東是目前市場認知度較高，配套規(guī)劃比較齊全的區(qū)域江陰政府率先發(fā)展的一個住宅區(qū)域，規(guī)劃良好，配套趨于完善，已經(jīng)成為繼城中之后的又一個高端居住區(qū)丹芙春城鳳凰城香樟花園水岸新都東方大院敔山灣花園 重點板塊城東項目總建面積（萬）物業(yè)類型目前均價（元/）客戶來源置業(yè)驅(qū)動因素鳳凰城 7小高層、高層 8000私營企業(yè)主，高級公務(wù)員多次改善，第一居所丹芙春城 30小高層、高層8000-8500私營企業(yè)主，高級公務(wù)員多次改善，第一居所香樟花園 12.6小高層、多層 5400（多層）5800（小高層）以市區(qū)及周邊客群為主區(qū)域環(huán)境，未來前景水岸新都 33.8聯(lián)排，高層11000（聯(lián)排）私營企業(yè)

36、家環(huán)境優(yōu)勢，改善型購房敔山灣花園 17.8別墅、洋房、小高層6500（小高層）8500（洋房）12000（聯(lián)排）私營企業(yè)家，企業(yè)中高層新城規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)勢，改善型購房東方大院 20洋房，別墅，高層7800（洋房）私營企業(yè)家區(qū)域規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)勢，多次改善全市改善型客戶為主，客戶層次高，主要來自本地的私營業(yè)主，以及公務(wù)員和事業(yè)單位完善的未來規(guī)劃和良好的環(huán)境是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動未來后續(xù)供應(yīng)充足，產(chǎn)品品質(zhì)較高，物業(yè)類型豐富，在售公寓價格約8000元/公寓類產(chǎn)品以140-160的三房為主，輔以170-200的四房，基本沒有兩房重點板塊城東城市客廳城東板塊的核心，區(qū)域成熟，開發(fā)價值高，達到G2品類，后期土地供

37、應(yīng)偏緊定位全面展示江陰城市形象的城市名片，為市民提供多種服務(wù)的綜合區(qū)主要功能集文化娛樂、體育健身、居住、商業(yè)購物、金融商務(wù)于一體建設(shè)項目沿江風(fēng)光帶市民公園文化中心體育中心丹芙春城社區(qū)沃爾瑪購物廣場鳳凰城社區(qū)“1912”特色街區(qū)開發(fā)企業(yè)：江陰鳳凰城置業(yè)有限公司占地面積：2.3萬平米建筑面積：8萬平米建筑形式：小高層、高層面積區(qū)間：140-505平米主力面積：140平米目前單價：8000元/主力總價：110萬元物管費：2元/平米月銷售情況：住宅共258套，目前已銷售完畢，銷售周期約12個月，月均銷量22套客戶來源：當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主和企業(yè)中高層為主，占80，泛公務(wù)員占15，外地客戶占5重點板塊城東城市客

38、廳代表項目鳳凰城，高端項目快速去化的代表城市客廳的在售項目以高品質(zhì)為特色，面向全市中高端人群，已經(jīng)形成了與江陰主城分庭抗禮的高端居住區(qū)概念開發(fā)企業(yè)：江陰惠升置業(yè)有限公司占地面積：8.3萬平米建筑面積：30萬平米建筑形式：高層、聯(lián)體別墅面積區(qū)間：143-203平米主力面積：143平米目前單價：8000元/主力總價：120萬元物管費：2-2.5元/平米月銷售情況：住宅共推出354套，目前已銷售286套，銷售周期約15個月，月均銷量20套客戶來源：當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主和企業(yè)中高層為主，占90，泛公務(wù)員占10重點板塊城東城市客廳代表項目丹芙春城，營銷獨到，品質(zhì)取勝城市客廳的在售項目以高品質(zhì)為特色，面向全市中高

39、端人群，已經(jīng)形成了與江陰主城分庭抗禮的高端居住區(qū)概念175平米三房兩廳204平米四房兩廳城市客廳代表項目丹芙春城，板式高層，大尺度舒適戶型，城市地標(biāo)重點板塊城東敔山灣新城江陰重點打造的生態(tài)居住區(qū)，未來土地供應(yīng)量較大敔山灣新城位于江陰市東南部，規(guī)劃面積5.17平方公里，優(yōu)越的區(qū)位和人文優(yōu)勢將成為江陰最具開發(fā)潛力的區(qū)域。敔山灣新城的核心定位：山水人文高品質(zhì)的國際化休閑旅游居住區(qū)。金科東方大院敔山灣新城目前處于啟動階段，僅兩家家樓盤面世，目前土地級別屬于T2，未來有向G或TOP轉(zhuǎn)化的可能性重點板塊城東敔山灣花園宗地編號地塊座落出讓面積（畝）出讓面積（）土地用途容積率成交價競得單位總價（萬元）平均價(

40、萬元/畝)樓面價（元/）2008-C-75江陰市敔山灣環(huán)山路南、環(huán)湖路北側(cè)B地塊111.974600商業(yè)住宅1.0516710149.332133江陰敔山灣置業(yè)投資發(fā)展有限公司2008-C-07江陰市敔山灣湖西路東側(cè)、環(huán)灣北路南側(cè)、長山大道以西，北引河路北側(cè)182.85121899商業(yè)、住宅226550145.21089重慶市金科實業(yè)（集團）有限公司重點板塊城東敔山灣新城代表項目金科東方大院，中式風(fēng)格花園洋房開發(fā)企業(yè)：江陰金科置業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積：28.83萬平方米建筑形式：電梯花園洋房主力面積：160平米面積區(qū)間：140-250平米銷售均價：7800元/主力總價：130萬元銷售情況：住宅

41、共推出216套，目前已銷售211套，銷售周期約20個月，月均銷量11套客戶來源：幾乎全部為當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主和企業(yè)中高層為主，主要用作第二第三居所敔山灣新城代表項目金科東方大院，電梯洋房，風(fēng)格鮮明，戶型方正板塊發(fā)展驅(qū)動規(guī)劃未來供應(yīng)量類型&價格客戶來源城中 配套、成熟居住氛圍居住/商業(yè)中心少全市人口城東 生態(tài)，規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿?行政/生態(tài)/居住中心較大全市人口（東部產(chǎn)業(yè)客戶為主）城西價格 產(chǎn)業(yè)/居住中心較大全市人口（市區(qū)西部為主）城南配套，規(guī)劃 居住中心較大城南區(qū)域為主20003000400050006000700010000公寓別墅城中和城東板塊市場成熟度高，輻射范圍大，更易被中高端客戶接受板塊驅(qū)動和

42、客戶來源比較板塊對比板塊分析總結(jié)市場表現(xiàn) 城中板塊是價格標(biāo)桿，城西板塊是目前的供銷熱門區(qū)域，城東板塊是城市發(fā)展重點市民印象 城東板塊具有良好的規(guī)劃前景，同時環(huán)境較好，更受中高端客戶青睞城西板塊價格較低，戶型經(jīng)濟，是剛性購房者的首選區(qū)域板塊前景 城東板塊具有良好的規(guī)劃和開發(fā)導(dǎo)向，未來前景優(yōu)于城西和城南城市發(fā)展脈絡(luò)房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析123競爭對手分析4Contents：代表性本地企業(yè)08年投資企業(yè)背景企業(yè)實力開發(fā)業(yè)績江蘇陽光41735萬元國家重點高新技術(shù)企業(yè)上市公司。國內(nèi)規(guī)模最大的高支高檔薄型面料生產(chǎn)基地。上市公司，總資產(chǎn) 36.5 億元，固定資產(chǎn) 18.95億元。麗都城市花園、利昌怡江城

43、、敔山灣花園、陽光立新小區(qū)、香樟花園、陽光國際花園華西38007萬元中國優(yōu)秀鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，業(yè)力主發(fā)展高新技術(shù)、高附值產(chǎn)品。本土上市公司江南華都；頤新華都；麗島華都城鎮(zhèn)1680萬元 江蘇省第三產(chǎn)業(yè)200強之一。江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)50強之一年開發(fā)能力達20萬。虹橋新區(qū)，天鶴小區(qū)，花園小區(qū)、名人國際二期長博15884萬元博原為江蘇省交通廳直屬骨干運輸企業(yè)。累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5億元，累計開發(fā)面積40多萬平方春江華庭；西園一村菜場綜合樓、黃龍國際花園法爾勝2500萬元國家級高新技術(shù)企業(yè)。15年雄據(jù)全國同行業(yè)第一。 上市公司；總資產(chǎn)超20億，凈資產(chǎn)超9億元人民幣，年銷售額近10億元。圣廷苑長江36433萬元

44、以服裝為龍頭，涉足面料生產(chǎn)、國際貿(mào)易、證券、金融、房地產(chǎn)、旅游等領(lǐng)域的國家級企業(yè)集團海瀾集團已擁有總資產(chǎn)45億元，上市公司新港花苑、長江國際大型房地產(chǎn)企業(yè)情況一覽江陰實力企業(yè)研究本地品牌企業(yè)項目分布陽光國際花園高層7300元/陽光怡江城高層，小高層4300元/陽光敔山灣花園別墅，洋房，小高層6500-12000元/陽光香樟花園多層，小高層5500元/陽光假日花園陽光立新陽光梅園長江新港花苑小高層，多層3500元/長江國際小高層5500元/華西麗島華都多層，小高層5500元/長博春江華庭高層，小高層4300元/法爾勝圣廷苑多層4100元/城鎮(zhèn)名人國際二期高層7500元/江蘇陽光，江陰市場領(lǐng)導(dǎo)者，

45、擁有上市子公司，資金實力雄厚，但在房地產(chǎn)行業(yè)僅6年歷史陽光集團毛紡服裝生物醫(yī)藥房地產(chǎn)新能源金屬冶煉江蘇陽光集團創(chuàng)建于1986年，是國家重點企業(yè)集團，涉足毛紡、服裝、生物醫(yī)藥、房地產(chǎn)、新能源、金屬冶金等產(chǎn)業(yè)；公司控股子公司江蘇陽光股份有限公司1999年上市，是毛紡織行業(yè)唯一的國家級創(chuàng)新型企業(yè)，是全球最大的毛紡生產(chǎn)企業(yè)和高檔服裝生產(chǎn)基地 ；2003年江蘇陽光收購無錫陽光置業(yè)，進軍房地產(chǎn)行業(yè)，目前為江陰市場份額最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司。重點開發(fā)企業(yè)項目區(qū)位物業(yè)類型開盤時間按總建（萬平米）存量（萬平米）均價（元/平米）敔山灣花園城東別墅、花園洋房、小高層2008年12月17.814小高層6500別墅12000怡江城城西多層、小高層2007年10月38.8184700陽光國際花園城中高層、多層2008年4月26.6777100香樟花園城東高層、小高層、多層2008年7月12.631.55400陽光假日花園城南高層、小高層、別墅未定43.543.5未定陽光立新城南多層、小高層未定3434未定陽光梅園城南高層、小高層、多層未定5.85.8未定陽光置業(yè)項目遍布全市，項目體量大，產(chǎn)品線長，以中檔產(chǎn)品為主，是江陰地產(chǎn)的龍頭老大陽光置業(yè)目前在售項目4個，即將銷售項目3個，儲備地塊基本為2007年之前獲取江陰市長江房地產(chǎn)