長沙市鑫遠(yuǎn)尚苑項目物業(yè)發(fā)展建議

1、長沙市鑫遠(yuǎn)尚苑項目物業(yè)發(fā)展建議深圳市協(xié)興房地產(chǎn)顧問有限公司二零零九年五月說明本項目的投標(biāo)報告已與鑫遠(yuǎn)進(jìn)行溝通并取得了基本共識；本報告是對投標(biāo)報告的深化和補(bǔ)充。一、項目定位回顧二、項目地塊價值分析三、物業(yè)發(fā)展總體原則四、物業(yè)發(fā)展分項建議整體規(guī)劃布局建議開發(fā)時序建議建筑風(fēng)格及材料建議戶型建議園林景觀建議小區(qū)配套設(shè)施建議節(jié)能環(huán)保及智能化建議物業(yè)管理建議形象標(biāo)簽及展示區(qū)建議經(jīng)濟(jì)效益評價目錄物業(yè)定位形象定位案名建議客戶定位PART 1項目定位回顧1.項目品牌打造方向鑫遠(yuǎn)城市生活的領(lǐng)跑者尚苑鑫遠(yuǎn)高端項目的首次亮相 鑫遠(yuǎn)以城市生活領(lǐng)跑者的姿態(tài)開啟高端項目序幕融城中央 生態(tài)人文 湖景坡地 大宅2.項目屬性定位

2、 項目區(qū)位、環(huán)境、資源、規(guī)模屬性的全面概述； 融城中央地處“長株潭”融城核心，緊鄰省府，長沙“龍脈所在”； 生態(tài)人文毗鄰省府文化公園、“三館一中心”以及多個公園； 湖景坡地原生坡地：超過10m高差，自然湖泊、植被； 大宅中大規(guī)模，省府四至中隔路相望的唯一大型住宅地塊湖湘文化背景下的當(dāng)代深宅大院借助地塊自然資源，打造本土文化與異域風(fēng)情成功對接的標(biāo)桿社區(qū)。 客戶喜好： 市場在售樓盤以歐式及現(xiàn)代風(fēng)格居多，其中歐式風(fēng)格收到客戶追捧； 片區(qū)特征： 項目位于未來新城區(qū)，歐式風(fēng)情、暖色調(diào)外立面更易于與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)； 項目資源： 環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，易于內(nèi)部景觀及風(fēng)情的打造。3.項目產(chǎn)品打造方向4.項目

3、物業(yè)定位省府1號名門大宅 以項目檔次、氣度為主要訴求方向； 省府1號點明項目地段，說明項目在板塊內(nèi)的領(lǐng)袖地位； 名門大宅說明項目面對的客戶群特質(zhì)，并說明項目的純大戶產(chǎn)品定位，映襯項目檔次及形象。5.項目形象定位深宅大院臥府藏龍 深宅內(nèi)斂，低調(diào)的張揚(yáng)，神龍見首不見尾的神秘； 大院容納許多資源，包容性強(qiáng)、空間大，形成高檔住區(qū)群落，同質(zhì)而居的高尚住區(qū)文化； 臥府闡明項目的低容積率； 藏龍點明客戶屬性，人中之龍。6.項目檔次定位省府緊鄰的唯一高端住宅省府四至中隔路相望的唯一大規(guī)模的高檔社區(qū)；為“豪族”量身定做的上層生活方式；緊鄰城市最核心生態(tài)人文資源的高尚社區(qū)；低容積率、具有異域風(fēng)情、園林優(yōu)美、純大戶

4、型、具有豪宅形象的高檔物業(yè)；7.項目案名建議1省府1號省府點明項目的地段優(yōu)勢，緊鄰省府；1號說明項目在長株潭區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)袖地位；氣勢宏偉，過目不忘7.項目案名建議2鑫遠(yuǎn)御園 鑫遠(yuǎn) 發(fā)展商品牌的直接表述； 御 御天(控御天道)、御氣(制御血氣)、御物(駕馭萬物)、御世(治理天下)、御民(統(tǒng)治人民)、御宇(統(tǒng)治天下)，項目形象及資源的表現(xiàn)； 園 項目風(fēng)情、優(yōu)美生活環(huán)境的表述 御園 “園”系列的頂級作品，未來發(fā)展商的高端物業(yè)可依此為標(biāo)桿進(jìn)行開發(fā)，如錦園等。定位語 省府1號，名門大宅來源一：本地客長沙市縣區(qū)域客戶，尤其以天心區(qū)、雨花區(qū)、市中心以南區(qū)域為主。至北京上海至廣州深圳來源二：周邊地州市長沙周邊各

5、地州市，其中湘潭、株洲將為重點。來源三：外地客沿海開放城市，其中京廣滬深湘籍客戶最為重要。 8.1項目客戶定位客戶來源分布8.2項目客戶定位由古喻今，古時候“擁王城而居”的有四類人：第一類：王古時候的王族，喻指現(xiàn)在政府各部門、各種產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者；第二類：諸侯古時候周邊國家領(lǐng)導(dǎo)人，喻指現(xiàn)在做實業(yè)老板，高級職業(yè)經(jīng)理人；第三類：大夫古時候的高官，喻指現(xiàn)在的政府官員、公務(wù)員等；第四類：士古時候的文人，喻指當(dāng)代的文化名人、高級知識分子、學(xué)者等?？蛻舳ㄐ匀缃?，“靠省府而鄰”的有三類人，大賈做大生意或開公司的企業(yè)家大官長沙或周邊地市政府部門高級公務(wù)員新經(jīng)濟(jì)高層人士金融、證券、房地產(chǎn)、IT業(yè)、文化業(yè)等高收入行業(yè)

6、的高管他們也可以稱為“豪族”8.3項目客戶定位客戶細(xì)分大隱隱于市 臥虎藏龍 不刻意揚(yáng)名、炫耀，掌控自我，從容行走于社會中； “進(jìn)退”的主動權(quán)掌握在自己手中，追求一種“進(jìn)退自如”的生活境界：進(jìn)就是焦點，是龍虎精英，聚焦城市所有注意力；退就是收藏，如潛龍在潭，如臥虎在林，有一種莫測高深的神秘感，屬于“看不見的階級”。8.5項目客戶定位客戶群定位描述項目客戶置業(yè)目的有兩種：自住型：主要為改善置業(yè)者，其次為多次置業(yè)者。初衷主要在于追求更高的生活品質(zhì)以及高尚的生態(tài)人文環(huán)境，同時匹配自身身價及彰顯身份地位；投資型：看好區(qū)域未來良好的發(fā)展前景及項目周邊優(yōu)越的生態(tài)人文資源，作為固定資產(chǎn)，期待未來升值，既可出租

7、也可轉(zhuǎn)售。購買目的 8.6項目客戶定位PART 2項目地塊價值分析項目周邊環(huán)境分析項目地塊價值分析長株潭一體化從構(gòu)想逐步成為現(xiàn)實，本項目所在的省府板塊將成為融城核心，吸引大量周邊縣市置業(yè)者、外區(qū)域價值認(rèn)同者的眼球項目位于長沙南城的新南城板塊，區(qū)域作為長株潭一體化的融城核心，將成為新的城市中心老城中心區(qū)新城市中心省府板塊是新興的中央政務(wù)區(qū)，屬于天心生態(tài)新城中心區(qū)，北面緊鄰老城中心區(qū)1、項目區(qū)位分析3.地塊指標(biāo)分析 地塊總建面近24萬，在競爭市場中規(guī)模并不占優(yōu)勢； 容積率2.4，在容積率普遍較高的市場上有一定優(yōu)勢； 限高50m，基于物業(yè)形態(tài)考慮，最好突破限高。用地性質(zhì):C2/R2總用地面積（）：

8、148992.26凈用地面積（）： 98913.55容積率: 2.4建筑密度: C30%/R25%建筑限高：36-50地上建筑面積（）：237392.52可商可住建筑形態(tài)應(yīng)以小高層為主大規(guī)模社區(qū)彈性空間,利于本項目體量消化和優(yōu)化產(chǎn)品形態(tài)中高 1、道路：短短幾年，投資超過40億元，拉通新城區(qū)道路20余條，包括湘府路、新姚路、韶洲路、韶山南路延長線等，構(gòu)筑了橫貫東西、縱通南北的交通網(wǎng)絡(luò)格局。2、公益設(shè)施建設(shè)：全力加快省府景觀中軸線、文化公園、石沖公園和三污水處理廠等重大公益設(shè)施建設(shè)。一批省級文化單位省科技館、省群藝館、省地質(zhì)博物館、省青少年活動中心已開工建設(shè)，新的文化中心即將形成 。3、生態(tài)建設(shè)：

9、為了讓南城廣大居民“詩意地棲居”，天心區(qū)同步開展了藍(lán)天、碧水、靜音、創(chuàng)綠四大工程本項目2、區(qū)域發(fā)展價值分析項目地處的區(qū)域同時還屬于天心生態(tài)新城中心區(qū)具備良好的區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢及文化優(yōu)勢將成為代表21世紀(jì)長沙形象的標(biāo)志性新城區(qū)4.地塊四至 地塊四面臨城市主干道，昭示性強(qiáng)、通達(dá)性較好，但有較大噪音影響； 除南向有省政府公務(wù)員小區(qū)和西向有省農(nóng)行住宅小區(qū)多層有一定阻擋外； 其它幾面多為公建多層及商業(yè)規(guī)劃用地，遮擋少，視野開闊。元樹西路元樹西路杉木沖路（待建）湘府路石竹路（待建）新姚路北南西東北面：臨湘府路，望水庫公園東北望省府大面積水景南面：臨杉木沖路，有公房遮擋西南望豹子嶺公園東南望生態(tài)景觀軸東面

10、：臨新姚路遠(yuǎn)望湘府文化公園與生態(tài)景觀軸西面：臨石竹路有農(nóng)行住宅遮擋5.地塊交通分析項目四面臨城市干道，其中北面、東面為目前主要交通要道，出行方便；隨著石竹路與杉木沖路的打通，項目周邊將形成兩橫三縱的便利、快捷交通系統(tǒng)。 地塊北臨湘府路，為城市東西向主干道（雙向八車道）；東臨新姚路，為南北向城市次干道（寬36米雙向四車道），出行方便； 地塊西臨石竹路（路幅寬36米，雙向6車道），南臨杉木沖路（路幅寬30米，雙向4車道），這兩條路規(guī)劃為城市一級干道，目前正在修建中。6.地形地貌分析 地塊形狀較規(guī)則，北低南高，高差超過10m，對日后的規(guī)劃有一定影響； 地塊上有自然湖水及原生植被，規(guī)劃中可進(jìn)行利用。9

11、1.191380.588.580.587.585.982.582.780.580.58380.5325m424m387m425m地塊內(nèi)部山水景7.地塊周邊環(huán)境分析本案 最優(yōu)市政配套：省政府、天心區(qū)政府、“三館一中心”（預(yù)計2009年下半年將投入使用）； 最優(yōu)生態(tài)環(huán)境：省府文化公園/水庫公園/豹子嶺公園/1500米生態(tài)景觀軸； 片區(qū)極具極大活力，稀缺人文生態(tài)環(huán)境為打造高端物業(yè)創(chuàng)造契機(jī)。省政府生 態(tài) 景 觀 軸湘府文化公園省群眾藝術(shù)館省地質(zhì)博物館省科技館天心區(qū)區(qū)政府本案省青少年活動中心省科學(xué)技術(shù)館： 總投資約2.7億元?？偨ㄖ娣e為28112.9平方米。 科技館的總體功能

12、分為四個部分，一是常設(shè)科普教育展館，二是臨時展館，三是科學(xué)實驗活動室，四是影視教育基地，包括穹幕立體科教電影和4D動感電影院。省青少年活動中心： 占地131.28畝，項目總建筑面積4.48萬平方米，為湖南省青少年提供一個集學(xué)習(xí)、娛樂、交流等各項功能于一體的大型活動場所。 青少年活動中心包括文體活動中心、教育培訓(xùn)中心、綜合樓及科技展示中心等建筑單體。 1. 文體活動中心 ：分為視聽與運(yùn)動兩大功能區(qū)，各功能區(qū)功能完善，休息廳、咖啡廳、服務(wù)間等輔助空間，體現(xiàn)功能多樣性的特點。 2. 教育培訓(xùn)中心 ：分為三個相對獨立的功能區(qū)，由北往南分別為后勤服務(wù)中心、公寓及會議用房、教育用房、幼兒園及陶藝、琴房等。

13、 省地質(zhì)博物館： 收藏各類地質(zhì)標(biāo)本2萬多件?；娟惲杏泻系V產(chǎn)資源、地球歷史、古生物、礦物巖石、湖南礦床和湖南區(qū)域地質(zhì)和寶石玉石彩石7個部分。展出標(biāo)本5000余件。 省群眾藝術(shù)館,： 被譽(yù)為我國最大省級群眾藝術(shù)館之一，新館的規(guī)劃面積達(dá)70畝，現(xiàn)有建筑用地50畝。由音樂廳、群藝館培訓(xùn)樓、群藝館辦公樓、群眾館綜合樓和省文化廳辦公樓組成。7.地塊周邊環(huán)境分析“三館一中心”的詳細(xì)說明8.區(qū)域生活配套分析地塊離天虹百貨、紅星商圈等商業(yè)配套較遠(yuǎn)，地塊周邊雖有大量的商業(yè)金融用地規(guī)劃，但近期內(nèi)生活配套匱乏，生活、醫(yī)療、教育、公共交通等都不太方便。9.地塊人文風(fēng)水分析本案湖南省委芙蓉路湖南省政府 芙蓉路北通省委

14、，南經(jīng)省政府，是湖南省龍脈所在； 地塊地處省府板塊從城市發(fā)展角度來說，未來的新城市中心將向南長沙轉(zhuǎn)移，省府板塊、湘府中路將成為長沙新的城市中心。而我們的項目緊鄰省政府，正所謂“居中土，所以控天下”。 10.1地塊價值分析景觀與朝向景觀北面可觀水庫公園，東北省府景觀，石沖公園景；南面園景一般湖心所在，園林景觀效果最好東北省府景觀，東面三館一中心、文化公園、省府景觀軸；園林景觀效果較好西南可觀豹子嶺公園園景，園林景觀效果一般（2）朝向：保證所有戶型均朝南向，主要偏東南、部分偏西南（1）景觀：東北與東面景觀資源優(yōu)越新姚路元樹西路杉木沖路（待建）湘府路石竹路（待建）91.191/p>

15、.380.588.580.587.585.982.582.780.580.58380.51243杉木沖路水庫公園省府水景三館一中心、文化公園、省府景觀軸123410.2地塊價值分析道路及噪音道路昭示性噪音北臨湘府路，昭示性較好大湖心中央?yún)^(qū)小位置最高，東臨新姚路昭示性較好大昭示性較弱較大新姚路元樹西路杉木沖路（待建）湘府路石竹路（待建）91.191380.588.580.587.585.982.582.780.580.58380.51243（1）道路昭示性：地塊北側(cè)，臨湘府路，昭示性最好東側(cè)，臨新姚路，有一定昭示性（2）噪音：地塊四面均臨路，這也是項目弱勢所在，已開通的

16、湘府路和新姚路有噪音影響，其中湘府路噪音影響最大基于商業(yè)價值的地塊評價：基于居住舒適性的地塊評價：2411234PART 3物業(yè)發(fā)展總體原則1. 物業(yè)發(fā)展建議出發(fā)點物業(yè)發(fā)展建議原則Case:項目定位Customer:客戶需求和敏感點Competition:市場競爭和案例物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點1客戶價值基于核心客戶的價值敏感點：基于客戶價值、關(guān)注客戶所關(guān)注基于客戶付費因素和能產(chǎn)生溢價的關(guān)鍵因素物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點2競爭價值基于CVA，即“競爭的價值增加”給出能形成價值點和競爭力的因素解決從市場到產(chǎn)品對接的問題基于3C法考慮的物業(yè)發(fā)展建議出發(fā)點在項目定位的前提下，我們對本項目的物業(yè)發(fā)展方向總結(jié)出六大

17、關(guān)鍵詞：領(lǐng)袖名門深宅大院臥府園低容積率，百年經(jīng)典府邸城市新區(qū)核心，標(biāo)桿調(diào)性，豪宅領(lǐng)舞者“豪族” 上層生活，高尚人文氣質(zhì)利用項目的生態(tài)資源，打造高品質(zhì)園林純大戶社區(qū)，“院落感”低調(diào)的張揚(yáng)，內(nèi)斂中的尊崇和高貴1.1項目定位關(guān)注客戶需求：成就長沙高端客戶的居住夢想小高層底層架空豪宅形象核心展示區(qū)的豪華符號公共活動區(qū)材質(zhì)高檔視線常接觸區(qū)用材高檔滿足客戶的“愛面子”需求上層生活滿足“上層生活”的居住夢想詩意棲居，入則自然社區(qū)人文環(huán)境的純度、完美度城市化的生活配套，出則繁華享受型戶型，舒適感強(qiáng)、人性化空間尺度大，功能齊全景觀面大，采光、通風(fēng)好氣派的建筑外立面純大戶社區(qū)1.2客戶需求項目競爭力：放大資源+創(chuàng)

18、新產(chǎn)品打造產(chǎn)品核心競爭力放大資源規(guī)劃展示臨湖會所（售樓處）沿湖木棧道景觀資源的最大化利用規(guī)劃中庭淺水系營造，與湖呼應(yīng)湖景樣板房展示景觀電梯戶型超大觀景露臺飄窗主要功能空間觀景獨特價值創(chuàng)新高性價比品質(zhì)感外立面創(chuàng)新產(chǎn)品原生坡地皇家園林戶型優(yōu)化陽光房1.3項目競爭力配套提升附加增值豪華會所國際化高級物管服務(wù)商業(yè)街高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園節(jié)能環(huán)保智能化陽光地下車庫項目競爭力：配套提升+附加增值打造產(chǎn)品核心競爭力社區(qū)智能化設(shè)施住宅新風(fēng)系統(tǒng)中水、中空鍍膜LOW-E玻璃直飲水、雨水收集系統(tǒng)家居智能化裝置1.3項目競爭力PART 4物業(yè)發(fā)展分項建議整體規(guī)劃布局建議開發(fā)時序建議建筑風(fēng)格及材料建議戶型建議園林景觀建議小區(qū)配套

19、設(shè)施建議節(jié)能環(huán)保及智能化建議物業(yè)管理建議形象標(biāo)簽及展示區(qū)建議經(jīng)濟(jì)效益評價整體規(guī)劃布局建議a1.整體規(guī)劃布局原則與要點整體布局形成“半圍合、半開放”布局；樓與樓錯位布置，保證樓距寬度；北面樓棟高，南面樓棟較低，形成高低錯落、變化豐富的社區(qū)天際線；北面樓棟首層架空，半地下陽光車庫；會所位于小區(qū)東北角，配合廣場，成為社區(qū)的標(biāo)志性建筑；小區(qū)主出入口設(shè)置在東北角廣場，具有昭示性；實現(xiàn)人車分流，兩個車行出入口分別設(shè)置在石竹路及杉木沖路；園林與地形相結(jié)合，打造原生坡地園林。原則景觀資源最大化利用；盡可能朝南向、采用點板結(jié)合；利用地塊南高北低的坡地地形，轉(zhuǎn)弊為利；以規(guī)劃平面的氣勢、序列、邊界感等充分體現(xiàn)高尚景

20、觀住宅定位；比照城市豪宅作為標(biāo)桿，取其精華，為我所用。規(guī)劃布局要點用地性質(zhì):C2/R2總用地面積（） 148992.26凈用地面積（） 98913.55容積率: 2.4建筑密度: C30%/R25%建筑限高（m）36-50地上建筑面積（）237392.52地塊容積率：2.4，建筑限高：36-50m建筑密度：25%從用地指標(biāo)限制可得出，本項目的物業(yè)類型僅可能為小高層、多層； 結(jié)合項目坡地地形、項目欲打造高檔住區(qū)的定位，以及區(qū)域市場目前較缺少洋房產(chǎn)品的情況， 建議選擇“小高層住宅為主部分洋房”物業(yè)類型。建議花園洋房為一梯兩戶，小高和高層部分設(shè)置為一梯兩戶，部分設(shè)置為一梯三戶2.1物業(yè)排布建議建議選

21、擇“小高層住宅為主部分洋房”物業(yè)類型在高層加低密度的社區(qū)形態(tài)中，可以通過良好的排布規(guī)律來提升項目價值高層界定區(qū)域，圍合社區(qū)金士柏山花園深圳淘金山社區(qū)開放空間作為高低物業(yè)的劃分和過渡天津江勝天鵝湖深圳泰華陽光海高層界定區(qū)域，圍合社區(qū)2.2物業(yè)排布建議“半開放、半圍合”的布局將使空間變得富于變化，形成眾多的小組團(tuán)，易于營造主題氛圍，并滿足人們對于庭院式居所的懷念，居家氛圍的心理需求2.3物業(yè)排布建議2.4物業(yè)排布建議“半開放、半圍合”的錯落布局，形成一定的圍合，同時保證大部分樓棟南向，樓棟的座向可在南向的基礎(chǔ)上向湖景和外部公園景觀方向作一定角度的傾斜；“半開放、半圍合”的布局將使空間活而有序、建筑

22、高低錯落，組團(tuán)感強(qiáng)，使樓盤構(gòu)成多個生活元素和觀景主題。中央組團(tuán)分組團(tuán)分組團(tuán)分組團(tuán)分組團(tuán)新姚路杉木沖路（待建）湘府路石竹路（待建）3.交通組織建議實現(xiàn)徹底的人車分流，車流與行人不在同一水平面上有效解決因車帶來的安全隱患、噪音、污染等，同時增加地上綠化景觀面積，真正在城市中心做到“結(jié)廬在人境，而無車馬喧”的社區(qū)氛圍新姚路杉木沖路（待建）湘府路石竹路（待建）人行主要出入口車行主要出入口主要人行步道此位置為兩條主干道交匯處，東北角為省府廣場，昭示性極強(qiáng)，可結(jié)合會所設(shè)置成主要人行出入口廣場4.商業(yè)街規(guī)劃建議功能定位：由于目前項目周邊商業(yè)配套尚不成熟，需要項目自身打造商業(yè)配套，因此建議本案規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施主

23、要定位于社區(qū)商業(yè)，未來兼顧區(qū)域高端商業(yè)配套；檔次定位:高端社區(qū)的項目定位和客戶群定位決定了商業(yè)的必須具有較高品質(zhì)，并具有一定特色；位置：建議沿湘府路作底層1層商業(yè)鋪排布， 局部2層，進(jìn)深按20m，面積20002500平（考慮引進(jìn)高檔生活超市等主力店，聚集人氣，同時提升項目品質(zhì)）； 沿新姚路作底層1層商業(yè)鋪排布（層高4.65.3米，開間4-8米，進(jìn)深按1215m考慮）；規(guī)模：建議為1300015000平米左右；商街商街超市湘府路新姚路“一心兩軸五組團(tuán)” 一心： 指位于小區(qū)東南部的大型自然湖心； 兩軸： 入口景觀軸和園林景觀軸，入口景觀軸點綴柱廊、水池、水景、噴泉、雕塑等小品元素；園林景觀軸貫穿各

24、組團(tuán)，設(shè)置兒童樂園、老年人舞臺劇場、休閑設(shè)施、運(yùn)動健身場地等； 五片： 利用自然坡地，就勢布置五片住宅組團(tuán)，各組團(tuán)之間為綠色生態(tài)走廊，在平面上實現(xiàn)步移景異，在豎向上創(chuàng)造豐富的坡地景觀。5.1整體規(guī)劃布局方案5.2整體規(guī)劃布局方案多層、8層電梯洋房板式 11-18層小層(可考慮底商以及商業(yè)街立體綠化）廣場園林景觀軸商街商街入口景觀軸點式11-18層小高層板式11-18層小高層點式11-18層小高層(可考慮底商)人行主要出入口車行主要出入口主要人行步道入口廣場會所開發(fā)時序及展示區(qū)建議b開發(fā)時序的原則花園洋房提升小高層，自住帶動投資，展示優(yōu)先開發(fā)進(jìn)程產(chǎn)品量花園洋房搭配少量小高層展示優(yōu)先高形象立勢保持

25、花園洋房的量小高層漸多繼續(xù)提升項目形象小高層產(chǎn)品全面沖擊市場最大價值實現(xiàn)第一階段：啟動立勢第二階段：形象提升第三階段：利潤最大化低密度產(chǎn)品多層電梯洋房8層電梯洋房小高層產(chǎn)品板樓點式1.1開發(fā)組團(tuán)及時序第一階段：啟動立勢，主打自住進(jìn)入性、昭示性最好；高端資源高端形象入市；建議開發(fā)花園洋房和部分板式小高層及少量點式；利用地塊臨湘府路和新姚路的昭示性拉開施工面、進(jìn)行部分商業(yè)街展示；第二階段：形象提升，客戶多元完成項目核心區(qū)域建設(shè)，提升形象和盈利水平；靠近湖景，東側(cè)可看省府文化公園，項目價值提升；建議開發(fā)剩余花園洋房，增加高層的量，以點式為主；商業(yè)基本具備規(guī)模。第三階段：利潤最大化，客戶多元項目高端形

26、象完全建立，全面提升盈利水平利用已經(jīng)建成的成熟社區(qū)來完成高容積率產(chǎn)品的價值最大；主動減慢銷售速度搏高價。1.開發(fā)組團(tuán)及時序1.2開發(fā)組團(tuán)及時序建筑風(fēng)格及材料建議c長沙市場在售樓盤歐式、現(xiàn)代、中式等各種建筑風(fēng)格并存；其中以歐式及現(xiàn)代風(fēng)格居多；高端樓盤又以歐式風(fēng)格為主，同時歐式風(fēng)格也收到客戶追捧。1.長沙市場產(chǎn)品建筑風(fēng)格分析恒大華府歐式北美藏瓏西班牙蔚藍(lán)海岸新中式長沙奧園ART-DECO 意大利利海米蘭春天汀湘十里現(xiàn)代陽光100選擇新古典主義建筑風(fēng)格的理由？御園，深宅大院臥府藏龍，內(nèi)斂中的高貴；新古典主義風(fēng)格正適宜打造官邸式建筑。與項目定位相符合目前，長沙市場沒有高水平的新古典主義風(fēng)格產(chǎn)品出現(xiàn)；本

27、項目以領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)補(bǔ)缺。快速差異化湖湘文化的內(nèi)涵體現(xiàn)在“淳樸重義、勇敢尚武、經(jīng)世致用、自強(qiáng)不息”；新古典主義的雄偉、嚴(yán)謹(jǐn)、大氣、莊重正與之相輝映、同意境。契合湖湘文化底蘊(yùn)2.本項目建筑風(fēng)格選擇新古典主義建筑是文藝復(fù)興運(yùn)動在建筑界的反映和延續(xù)，提倡建筑要復(fù)興古希臘和古羅馬的建筑藝術(shù)裝飾；特點是高臺階、粗柱廊、厚山花，一般以粗大的石材砌筑底層基礎(chǔ)，以古典柱式和各種組合形式為建筑主體，加以細(xì)部裝飾。整體構(gòu)圖追求雄偉、嚴(yán)謹(jǐn)，使得建筑整體具有一種莊嚴(yán)典雅的氣勢。新古典主義是世界建筑菁華的集大成者。 3.新古典主義建筑風(fēng)格概述4.新古典主義建筑風(fēng)格參考新古典主義，永不落幕的經(jīng)典 本項目營造新古典主義風(fēng)格的官

28、邸式建筑，在標(biāo)準(zhǔn)的新古典形式上做一定的改良。色彩趨于明快，同時保持大氣和穩(wěn)重；線條也有所簡化；保留了材質(zhì)的大致風(fēng)格；裝飾適當(dāng)，所有細(xì)節(jié)極其得體而精致。 傳統(tǒng)符號的局部點綴以及使用天然石材干掛，給人挺拔、沉穩(wěn)、高貴的感覺。在單體細(xì)節(jié)中，講究線腳的豐富細(xì)膩，使建筑在轉(zhuǎn)折、進(jìn)退、高低錯落中增強(qiáng)了動感和光影的和諧變化。深色坡屋頂提高建筑美感，凸顯項目品質(zhì)；形態(tài)豐富的建筑外形，具有層次感的天際線；在屋頂沿街或轉(zhuǎn)角部位加穹隆頂閣樓亭；坡屋頂面積贈送并為客戶帶來實惠。5.建筑頂部示意為區(qū)別其他樓盤，體現(xiàn)項目高貴品質(zhì)，采用新古典主義的經(jīng)典“三段式”，下層通常用材石或畫出仿石砌的線條，顯得穩(wěn)重而雄偉，中段用古希

29、臘、古羅馬的五種柱式。局部建議用歐式圖案雕刻、鐵藝欄桿、雕塑加以點綴，一切以完美細(xì)節(jié)體現(xiàn)。6.立面細(xì)節(jié)；底層建議采用深色石材，穩(wěn)固大氣；中上部利用咖啡色或淺米色系釉面磚；典雅的顏色，品質(zhì)用材，流露著低調(diào)的高貴。7.立面材料 沿湘府路的住宅外立面需公建化在新古典主義風(fēng)格的前提下，采用高檔公建的設(shè)計元素進(jìn)行住宅設(shè)計，裙房采用干掛石材，主樓窗采用幕墻；可考慮沿湘府路及新姚路的一側(cè)設(shè)置外掛觀景電梯。8.沿湘府路一側(cè)外立面公建化戶型建議d戶型配比戶型設(shè)計備注：根據(jù)與發(fā)展商溝通結(jié)果，暫不考慮90/70政策以三房、四房為主，輔以部分五房單位，匹配項目高檔大戶社區(qū)形象；各戶型面積匹配競爭市場暢銷戶型，并相比競

30、爭樓盤產(chǎn)品面積略小；建議多采用戶型創(chuàng)新，戶均贈送面積達(dá)10，總價低但空間更為闊綽。1.1戶型定位戶型配比建議戶型面積區(qū)間（）套數(shù)套數(shù)比三房經(jīng)濟(jì)型三房115（2）26015%45%改善型三房125 （2）43325%闊綽型三房135 （2）865%四房改善型四房140（2）52030%35%闊綽型四房150（2）865%五房五房165（2）26015%大五房（樓王)200以內(nèi)875%合計 1732 100%受90/70政策影響，08年整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)向小戶型傾斜，但120至144仍是需求最大的主流產(chǎn)品。其次144以上的產(chǎn)品供銷比較低，可適量開發(fā)。1.2戶型定位戶型定位依據(jù)108年長沙商品宅供銷情況

31、區(qū)域內(nèi)項目均涵蓋多種戶型，主力戶型為兩至四房，面積區(qū)間在72-173，暢銷戶型均以74-90兩房、110-140三房為主。戶型定位依據(jù)2區(qū)域典型項目產(chǎn)品分析樓盤名稱戶型分布（其中標(biāo)紅的為主力戶型）熱銷戶型岳泰理想城兩房86-91/三房123-142/四房159/五房165兩房86-91三房123-142湘府華城兩房89/三房119-142/四房140-170/五房185-189/六房213-219三房119-142四房140-170標(biāo)志浪漫滿屋 一房45/兩房80-90/三房128-136兩房80-90和莊一房58-81/兩房74-90/三房106-113/四房148兩房74-90三房106-

32、113天城湖光山色一房34-62/兩房77-89/三房123-143/四房150-173/五房168-187兩房77-89三房123-143博林金谷一房35-63/兩房73-82/三房72-138/四房156/五房162-189/六房285三房72-138長沙歐洲城一房40-50/兩房79-94/三房123-150/四房170-185/五房179-190兩房79-94保利花園兩房82-86/三房113-140/四房153兩房82-86三房113-129奧園兩房81-129/三房125-153/四房132-200/五房351三房125-1531.3戶型定位1.4戶型排布總體思路核心在于平衡資源，

33、以降低銷售的難度資源分配要重視開盤造勢和展示區(qū)需要注重分期開發(fā)的配比協(xié)調(diào)。土地資源：景觀、朝向、 臨路、臨水、距離戶型資源：贈送、創(chuàng)新、面積、樓高、一梯幾戶高低高低原則上戶型越大，景觀越好注重景觀對戶型的支持作用景觀利用：盡量戶戶有景：（注重后排單位景觀盡量不受前排影響）注重端頭及端頭景觀的利用：加大面積端頭設(shè)置270度飄窗可朝主軸景觀放置客廳。小戶型盡量放在土地資源差、困難的地方，比如臨路。1.5一期戶型定位戶型配比：針對目前市場三房暢銷及改善型置業(yè)為主的置業(yè)需求，一期以144平以下的三房和四房為主力戶型，其中布局緊湊、贈送面積的創(chuàng)新三房最多，部分改善型四房， 為樹立項目高端形象，同時利用項

34、目內(nèi)部的湖景資源，設(shè)置適量標(biāo)桿產(chǎn)品，搭配少量五房和樓王；一期戶型配比建議：戶型面積區(qū)間（）套數(shù)比經(jīng)濟(jì)型三房115（2）26.3%改善型三房125 （2）26.3%改善型四房140（2）26.3%五房165（2）13.2%大五房（樓王）200以內(nèi) 7.9%合計100%共658套經(jīng)濟(jì)型三房：點式，集中設(shè)置在沿湘府路和新姚路外側(cè)；改善型三房：點式，集中設(shè)置在沿湘府路和新姚路內(nèi)側(cè)；改善型四房：板式，設(shè)置在鄰近湖心資源，園林景觀軸附近；五房：板式和電梯洋房，布置在湖心周圍，同時兼具良好的外部景觀資源樓王；樓王：電梯洋房，距離湖心最近，內(nèi)部和外部景觀資源最好。 1.開發(fā)組團(tuán)及時序經(jīng)濟(jì)型三房改善型四房五房改

35、善型三房樓王1.5一期戶型定位一期戶型排布建議：戶型面積區(qū)間（）套數(shù)比經(jīng)濟(jì)型三房115（2）13.5%改善型三房125（2）27%闊綽型三房135（2）5.4%改善型四房140（2）27%闊綽型四房150（2）8.1%五房165（2）13.5%大五房（樓王)200以內(nèi)5.5%合計100%戶型配比：項目二期，高端形象得以樹立，戶型面積可以適當(dāng)放大，戶型配比齊全， 以改善型三房、改善型四房為主力戶型； 為充分利用地塊內(nèi)部資源，大五房和樓王的比例不變；1.6二期戶型定位二期戶型配比建議：共641套經(jīng)濟(jì)型三房：點式，集中設(shè)置在沿杉木沖路外側(cè)；改善型三房：點式，集中設(shè)置在沿杉木沖路內(nèi)側(cè)；闊綽型三房：點式

36、，設(shè)置在沿新姚路外側(cè)，可享有“三館一中心”景觀資源；四房：板式，改善型四房和闊綽型四房均布置在社區(qū)內(nèi)部湖心景觀的周圍；五房：電梯洋房，布置在鄰近湖心的四周，其中樓王距離戶型最近。1.6二期戶型定位二期戶型排布建議：經(jīng)濟(jì)型三房四房五房改善型三房闊綽型三房樓王戶型面積區(qū)間（）套數(shù)比改善型三房125（2）20%闊綽型三房135（2）12%房改善型四房140（2）40%闊綽型四房150（2）8%五房165（2）20%合計100%戶型配比：項目的高端形象得以最終確立，戶型面積可以進(jìn)一步放大，其中改善型四房為絕對主力，其次為改善型三房和五房，不設(shè)經(jīng)濟(jì)型三房和樓房；1.7三期戶型定位三期戶型配比建議：共43

37、3套改善型三房：點式，設(shè)置在沿湘府路；闊綽型三房：點式，沿湘府路向社區(qū)內(nèi)部靠近；改善型四房：板式，少部分臨石竹路；闊綽型四房：板式，社區(qū)內(nèi)部，鄰近景觀軸，擁有內(nèi)部景觀資源；五房：板式，緊鄰距離湖心最近的花園洋房。1.7三期戶型定位三期戶型排布建議：改善型三房闊綽型四房五房闊綽型三房改善型四房典型項目客廳餐廳廚房露臺/陽臺主人房次臥1次臥2次臥3戶型亮點托斯卡納5.7*53.3*3.62.7*3.1與陽臺客廳相連2.7*2.5北陽臺，19平米寬敞露臺，另臥室附送3個小陽臺7.2*4.2超大主臥帶衛(wèi)生間和陽臺3.3*3.3帶雙陽臺3*4公用衛(wèi)生間無南北通透多陽臺、露臺景觀主次臥卓越蔚藍(lán)海岸4.8*

38、6.33.4*4.12.4*3與餐廳相連3.4*2.2北陽臺加上約14平米的入戶花園3.9*5.5主臥帶主衛(wèi)生間3*4.1正對公用衛(wèi)生間3.9*3公用衛(wèi)生間2.4*3.5公用衛(wèi)生間大開間客廳入戶花園工人房長沙市場洋房類暢銷戶型2.1長沙市場戶型分析蔚藍(lán)海岸托斯卡納150平米171平米長沙奧林匹克花園典型項目客廳餐廳廚房陽臺主人房次臥1次臥2次臥3戶型亮點長沙奧林匹克花園超大橫廳設(shè)計，7.8*6.62.4*3.65,呈長條形,與餐廳、陽臺連接三陽臺設(shè)計，南側(cè)入戶陽臺3.5*3.6約22平米,帶陽臺、衣帽間、獨立衛(wèi)生間3.3*3.6, 帶凸窗、公用衛(wèi)生間3.3*3.6, 帶凸窗、公用衛(wèi)生間3.3*

39、4.2，帶凸窗，公用衛(wèi)生間超大橫廳設(shè)計雙入戶，多陽臺、凸窗豪華主臥套房工人房藏瓏4.8*6.234*4.13*2.8,與陽臺、餐廳連接三陽臺設(shè)計，約18平米景觀大陽臺約24平米,帶衣帽間、獨立衛(wèi)生間約19平米，連接景觀陽臺，公用衛(wèi)生間3.6*3.9，公用衛(wèi)生間3.2*3.9，公用衛(wèi)生間多陽臺主人房套房設(shè)計雙景觀電梯長沙市場四房暢銷戶型藏瓏200平米188-193平方米2.2長沙市場戶型分析項目名稱面積戶型亮點萬科西街花園108平米方正實用/實用率高/超大露臺環(huán)抱三個房間/贈送部分大露臺面積茂華國際湘122平米方正實用/主臥套房設(shè)計/ 觀景陽臺和生活陽臺/多飄窗長沙市場三房暢銷戶型2.3長沙市場

40、戶型分析萬科西街花園108平米122平米茂華國際湘小結(jié)動靜分區(qū)和干濕分區(qū)基本合理少灰色空間主臥朝南注重采光面的處理南北通透大面積客廳多陽臺戶型較為緊湊，浪費面積少基本舒適度舒適度提升入戶花園飄窗錯層露臺陽光房步入式衣帽間工人房挑高客廳整體以通透方正為主流，并越來越注重舒適度的提升，市場創(chuàng)新元素以入戶花園和凸窗最多創(chuàng)新元素2.4長沙市場戶型分析1.功能分區(qū)更加合理 功能分區(qū)更加人性化，內(nèi)部交通動線優(yōu)化，符合居家生活要求。2.空間設(shè)計多功能化 空間設(shè)計考慮多重功能，便于進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換，靈活多變。3.提高空間實用性 布局更為緊湊，空間進(jìn)行必要的壓縮，減少浪費面積。4.立體空間設(shè)計 空間的視角光線需要進(jìn)

41、行綜合考慮，對平面戶型進(jìn)行立體化思考。5.增加創(chuàng)意空間 增加各種符合現(xiàn)代潮流生活、極具人性化或能增加使用面積（贈送面積）的空間創(chuàng)意。3.長沙市場戶型未來趨勢未來戶型功能布局將得到不斷優(yōu)化和創(chuàng)新4.戶型設(shè)計核心發(fā)力點高性價比 飄窗（超大落地，270度或八角飄窗，增加數(shù)量，比如廚衛(wèi)的窗） 結(jié)構(gòu)面積贈送，可改房間（內(nèi)庭院、入戶花園）獨特價值或創(chuàng)新 3.5米層高的電梯洋房 挑高客廳 270度觀景陽光房 錯層式躍式 頂層送閣樓 洗手間洗、浴、廁三分離戶型優(yōu)化 更多功能空間（儲藏間、工作間等） 設(shè)工人房，主仆分區(qū)（體現(xiàn)主人身份的尊貴感） 主臥套房設(shè)計（帶來更私密、舒適的生活體驗）基本面： 舒適性的常規(guī)原則

42、競爭面核心精神：我們憑什么打贏競爭？資源層面核心精神：如何怎么充分利用資源？結(jié)構(gòu)方正內(nèi)部路線、組織明暢布局緊湊，無大量浪費面積宜于擺放家俱減少遮檔、明廚明衛(wèi)客廳、主臥均朝南或朝東南、西南大戶型盡量保證南北通透各功能空間比例合適盡量多陽臺、飄窗，至少雙陽臺動靜分區(qū)、干濕分區(qū)1、湖景、坡地利用：形成長距景觀軸5.1戶型創(chuàng)新超大落地/270度或不規(guī)則飄窗落地飄窗比平窗能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內(nèi)空間，建議將飄窗做大；270度或不規(guī)則風(fēng)情飄窗窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，增加實用率，同時增添生活情趣；主臥、次臥、書房的落地飄窗邊套270度飄窗戶型示意超大落地飄

43、窗，增加實用面積，可廣泛用于各種戶型中；270度飄窗可用于邊套的主臥贈送一般面積，即N+1的戶型，可將入戶花園隔成一個書房或其它功能室還可以打通以后連通客廳餐廳，增大了它們的開間，極其實用。入戶花園改房5.2戶型創(chuàng)新實用入戶花園入戶花園主要用于主力戶型，包括經(jīng)濟(jì)型、改善型三房和改善型四房。作為功能空間，增加實用性。獨立的內(nèi)庭院（凹陽臺），贈送一半面積，可改為臥室、書房等功能空間?？稍黾痈邔訕I(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗；讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。室內(nèi)花園茶座餐廳5.3戶型創(chuàng)新內(nèi)庭院內(nèi)庭院主要用于闊綽型三房和改善型四房。作為功能空間，增加主力戶型的競爭力。臥室、浴

44、室或者其他功能空間拐角設(shè)置270度觀景陽光房，充分享受室外景觀，增加功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性與臥室相連的陽光房與浴室相連的陽光房5.4戶型創(chuàng)新270度觀景陽光房270度觀景陽光房作為項目戶型亮點之一，可考慮運(yùn)用在四房和五房，尤其景觀好的邊套戶型。 六米挑高客廳設(shè)計（采取“奇偶錯的形式）5.5戶型創(chuàng)新六米挑高客廳參考案例：深圳君悅龍庭 六米挑高客廳可考慮運(yùn)用于五房，尤其主要用于大五房（樓王），體現(xiàn)豪宅舒適度和品質(zhì)感。房廳廳房電梯井3.5m2.9m高層戶內(nèi)為躍式或錯層結(jié)構(gòu)，客廳至少實現(xiàn)3米5挑高設(shè)計，與其他位置有高度差，功能分區(qū)更加合理5.6戶型創(chuàng)新錯層式躍式錯層式躍式可考慮運(yùn)用于闊

45、綽型四房和小五房當(dāng)中的部分戶型。主臥套間設(shè)計，包括步入式衣帽間和衛(wèi)生間，使主人的生活更加舒適，包括前面提到的270度觀景飄窗、主臥陽光房等,另外主臥緊鄰書房雙主臥設(shè)計，最好考慮均朝南向能充分滿足老少三代人居住，顯現(xiàn)大宅和睦之盛景5.7戶型創(chuàng)新雙主臥套房設(shè)計主臥套間設(shè)計可考慮廣泛運(yùn)用于所有戶型；雙主臥設(shè)計可用于闊綽型四房和五房以上戶型，其中部分戶型考慮雙南向主臥設(shè)計。主臥室6.1花園洋房戶型參考首層：4房2廳2衛(wèi) 147平工人房橫廳設(shè)計雙私家花園陽光房多層電梯洋房8層電梯洋房部分樓棟，戶均3.5米層高，設(shè)置五房和大五房樓王，可考慮錯層挑高客廳設(shè)計首層：3房2廳2衛(wèi) 132平入戶花園私家花園陽光房

46、廚房帶有生活陽臺6.2經(jīng)濟(jì)型三房戶型參考3房2廳2衛(wèi) 114平超大入戶花園，可改成一個房間連同客廳的超大陽臺廚房帶有生活陽臺主臥套房設(shè)計主臥、次臥、衛(wèi)生間均帶有飄窗臥室的飄窗為落地飄窗，增加實用面積6.3改善型三房戶型參考3房2廳2衛(wèi) 129平入戶花園2個內(nèi)庭院贈送一半面積，3房變5房，也可以只做一個內(nèi)庭院連同客廳與次臥的超大陽臺主臥套房設(shè)計，邊套可帶有270度觀景陽光房或270度飄窗次臥也可做套房設(shè)計，實現(xiàn)雙主臥書房、衛(wèi)生間均帶有飄窗廚房帶有生活陽臺超大陽臺入戶花園6.4闊綽型三房戶型參考3房2廳2衛(wèi) 135平超大入戶花園客廳方正大氣主臥寬敞闊綽連同客廳與次臥的超大陽臺主臥套房設(shè)計，帶有27

47、0度飄窗次臥也可做套房設(shè)計，實現(xiàn)雙主臥廚房可向入戶花園擴(kuò)大，做出工人房陽臺入戶花園6.5改善型四房戶型參考4房2廳2衛(wèi) 140平左右躍式設(shè)計三個陽臺，客廳、書房均帶有景 觀陽臺,廚房帶有生活陽臺每個臥室、餐廳均帶有落地飄窗主臥套房設(shè)計臥室、書房均近鄰衛(wèi)生間超大陽臺超大陽臺躍式6.6闊綽型四房戶型參考4房2廳2衛(wèi) 150平左右氣派方正大客廳雙陽臺，景觀陽臺和生活陽臺雙主臥設(shè)計，可將次主臥也朝南 向設(shè)計主臥帶有270度飄窗客廳、主臥、次臥、書房均南向主臥室次主臥室工人房5房2廳3衛(wèi) 170平以內(nèi)大面寬空間布局超大挑高入戶花園，也可以不挑高，改工人房躍式設(shè)計雙主臥設(shè)計兩個超大挑高陽臺，可適當(dāng)放小書房

48、、臥室、餐廳均帶有落地飄窗6.7五房戶型參考超大陽臺陽臺超大挑高入戶花園工人房躍式6.8大五房（樓王）戶型參考5房2廳4衛(wèi) 200平以內(nèi)3.5米層高錯層挑高客廳可將面積壓縮得更加緊湊，少一個廳，只有客廳和餐廳?？s小臥室和空中花園面積其中一個次臥不必帶有衛(wèi)生間南向雙主臥設(shè)計主臥設(shè)有六邊形風(fēng)情窗書房帶有270度飄窗廚房帶有生活陽臺示意浪費面積，可取消工人房次主臥室主臥室園林景觀建議e1.1長沙市場產(chǎn)品園林分析長沙市場園林打造水平一般，多運(yùn)用水景；但參與性、體驗性不足；立體綠化不足，園林層次感不夠啟示一啟示二1.2市場對本項目的啟示立體綠化：常綠與落葉結(jié)合，喬木與灌木互補(bǔ)，高低不同物種搭配，形成層次

49、豐富、高低錯落的立體景觀啟示三參與性：增加具有生活情趣的可參與性開放空間，突出休閑氛圍啟示四細(xì)節(jié)： 重視細(xì)節(jié)，通過對細(xì)節(jié)的關(guān)注提升項目的品質(zhì)感水系：全力打造中央原生湖景，淺水系環(huán)繞社區(qū)選擇皇家園林的理由？ 項目“藏龍臥府、深宅大院”的豪宅定位，需要同樣高貴、優(yōu)雅的園林，皇家園林的氣質(zhì)正契合。與項目定位相符合利用地塊天然的坡地地形，打造高低錯落、層次豐富的坡地園林。利用項目地形條件超越現(xiàn)有長沙市場園林打造的一般水平。所謂皇家園林，即打造真正高水平、品質(zhì)感的出色園林。超越市場現(xiàn)有園林2.1園林風(fēng)格建議2.2園林風(fēng)格建議 皇家園林 規(guī)則式布局，強(qiáng)調(diào)對稱，追求和諧的美，也就是對稱、均衡和秩序。源于品質(zhì)

50、生活，骨子里的成熟與優(yōu)雅，與建筑一脈相承，體現(xiàn)其宏偉、輝煌、神秘、奢華的特色，打造真正的風(fēng)尚美域。實景主題命名“御苑”項目在園林設(shè)計中采用了大量的景觀節(jié)點，并通過道路、植被、水體、柱廊、小品等的有機(jī)結(jié)合，營造出大小不同、功能各異的多重景觀網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)而描繪疏密有序、層次分明、四季花香的皇家花園。 核心景觀節(jié)點：主入口“藏龍”主題雕塑廣場中央噴泉棲鳳湖入口行道樹水印長灘花語林3.園林景觀節(jié)點廣場園林景觀軸入口景觀軸主入口“藏龍”主題雕塑中央噴泉棲鳳湖水印長灘花語林入口行道樹“藏龍”雕塑與項目整體定位相呼應(yīng)，為項目的標(biāo)志性景觀，喻指項目高端形象定位，暗指目標(biāo)客戶群為“人中之龍”。 4.1入口景觀軸主題

51、雕塑主題命名“藏龍”縱觀世界上著名湖區(qū)生活，總有一個驚人地相似之處：他們?nèi)季哂羞h(yuǎn)離塵世的氣質(zhì)！湖生活首先要具備幽雅、僻靜的氣質(zhì)，因為只有這樣，人們才能在湖居中感悟生命。 華盛頓湖之于西雅圖日內(nèi)瓦湖之于瑞士拉多加湖之于圣彼得堡棲鳳湖之于御園 4.2入口景觀軸湖景主題命名“棲鳳湖”4.2入口景觀軸湖景湖邊棧道湖邊電梯洋房與植物融為一體將花園洋房環(huán)繞湖心布置，最內(nèi)層排布電梯陽房，更強(qiáng)調(diào)洋房對景觀的絕對占有，將公共景觀私有化。湖邊?？啃∧敬行暮皸P湖包括：中心湖、湖邊棧道、拱橋、私家碼頭、湖邊小木船、湖中蓮花等私家碼頭園林景觀軸入口用相對整齊茂密的行道樹體現(xiàn)出氣勢，對內(nèi)部進(jìn)行遮掩，營造一種領(lǐng)域感

52、及儀式感選擇高大茂密的花木，最好是常綠的名貴樹種 同時，花木的種植和修理需體現(xiàn)出均勻?qū)ΨQ、整潔精致5.園林景觀軸入口行道樹環(huán)繞建筑的水系可形成風(fēng)水中的“金腰帶”，打造小橋流水人家的意向，也可以用來形成區(qū)隔；可考慮利用地塊高差設(shè)計疊落式淺水系，增加情趣；水系需保持天然的原生感覺，在主要景觀節(jié)點設(shè)置親水平臺，利用在局部用原生態(tài)的木棧道或沙石等方式。金腰帶規(guī)劃示意建筑環(huán)繞水系6.水系淺水系環(huán)繞原生態(tài)石岸,可參與水景疊落式淺水系主題命名“水印長灘”利用地塊天然的坡地地形，通過設(shè)計長短景、高中低不同物種的搭配，使景觀和綠化錯落有致，層次豐富，形成隨季節(jié)變化的坡地景觀視覺走廊；可在選用長沙生長良好的品種基

53、礎(chǔ)上，適當(dāng)引進(jìn)珍貴植物；可以茂密的叢樹，起伏的草坪為主，同時適當(dāng)增加花草比例。喬灌花草合理搭配，錯落有致7.植被立體化的景觀體系主題命名“花語林”可適當(dāng)增加花草比例以茂密的叢樹，起伏的草坪為主依據(jù)坡地地形特色，遵循自然寫意原則，園林內(nèi)部，組團(tuán)之間精致鋪裝的小徑蜿蜒其中局部可采用石材或木材路面，突出原生感，與其它綠色景觀映襯天成8.道路曲徑通幽原生木棧道原生石階主題命名“清林小徑”拱橋曲徑通幽，步移景異9.休閑設(shè)施用休閑設(shè)施等占有社區(qū)部分道路，特別是在兩棟高層之間的道路；營造人們賞花觀景、休閑娛樂、鄰里交流的空間；減緩人的步行速度實際上是加長了客戶對距離的心理感知。選擇歐洲著名雕塑大師的作品，比

54、如米開朗琪羅、羅丹等人的作品。與項目的新古典主義風(fēng)格相符合，同時大師作品彰顯項目豪宅意向，增加社區(qū)園林品質(zhì)感和尊貴感。細(xì)節(jié)出彩，也是顯示居住環(huán)境提升的重要因素。10.景觀小品歐洲大師作品細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，路面鋪磚、下水道入口、下水井蓋、郵箱乃至垃圾桶，都力求精心雕琢，一絲不茍，帶有社區(qū)專屬標(biāo)識，昭示社區(qū)高端項目的整體形象。11.社區(qū)內(nèi)配套材質(zhì)半地下陽光車庫北面樓棟采用架空抬高，設(shè)計半地下室，引入陽光車庫車位比：參照長沙市場現(xiàn)有高端樓盤車位比，建議車位比在1：1.31：1.5，局部2層地下車庫 利用高差，將地下車庫層高設(shè)計為4.8米，通過玻璃采光井，周邊設(shè)置大量百葉窗，有效保證優(yōu)良的通風(fēng)效果，消除傳

55、統(tǒng)地下停車場的陰暗壓抑。 車位配比高，對于保障樓盤的長期潛力還是非常重要的。12.半地下陽光車庫玻璃頂棚采光半地下陽光車庫長沙典型高端樓盤車位比：長沙奧園 0.96：1 藏瓏 1：1 綠城桂花城 1：0.9 小區(qū)配套設(shè)施建議f 建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格，結(jié)合入口鐘樓等標(biāo)志性建筑，成為項目的名片，隱喻著社區(qū)的高尚生活方式。1.1會所 功能設(shè)置：私人商務(wù)會所私人商務(wù)會所， 超五星級奢華會所規(guī)模建議：8001000平米功能設(shè)置：酒吧、高檔餐飲，咖啡廳，麻將棋牌室，紅酒屋，雪茄屋，小型高爾夫練習(xí)場等1.2會所主題命名“御人會所” 功能設(shè)置：社區(qū)泛會所在社區(qū)內(nèi)部，利用架空層等空間，打造運(yùn)動休憩泛會所

56、，旨在為業(yè)主建立豐富的戶外生活空間和多樣的鄰里交流空間商業(yè)街頂層的網(wǎng)球場兒童樂園百米健身按摩步道 架空層泛會所1.2會所商業(yè)街建筑風(fēng)格應(yīng)與住宅立面匹配，遵循細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)的原則，與項目整體檔次相符。注重立面材料、門頭比例、廣告位置、休閑設(shè)施等主要細(xì)節(jié)。2.1商業(yè)街主題命名“尚商坊”商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)主要以滿足業(yè)主基本生活需要為導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)置，主要功能：購物、休閑及餐飲，以主力店為龍頭，適當(dāng)引進(jìn)高端的品牌、連鎖店社區(qū)商業(yè)參考開間進(jìn)深面積生活服務(wù)類便利店5-10米6-10米50-150平米 干洗店2.5-6米6-8米15-40平米面包坊2.5-4米4-7米15-25平米視聽音像店3-8米6-9米15-50平

57、米花店2.5-6米6-8米15-40平米美容美發(fā)5-10米8-12米60-150平米休閑餐飲類咖啡廳6-10米12-18米70-100平米中西餐飲6-10米12-18米70-100平米特色餐飲店美容美發(fā)干洗店中餐快餐、西餐、中高檔餐飲、面包店、咖啡館餐飲購物服務(wù)休閑小型超市、社區(qū)便利店、文具店、藥店銀行網(wǎng)點、沖印店、美容美發(fā)店、干洗店、中介、托管服務(wù) 花店、書店、精品店、兒童玩具店、游戲廳、網(wǎng)吧便利店2.2商業(yè)街主力店：高檔生活超市街區(qū)綠化玻璃櫥窗商業(yè)氛圍的營造玻璃櫥窗、街區(qū)綠化和小品，商業(yè)導(dǎo)視牌及廣告牌、立柱牌等強(qiáng)化商業(yè)氛圍廣告牌導(dǎo)視牌街區(qū)小品2.3商業(yè)街商業(yè)設(shè)計注意點有條件的地方考慮停車位

58、退讓不應(yīng)有階梯踏步，影響商鋪的可達(dá)性植物的密集布置影響了商業(yè)所要求的通透性整體建筑單一，毫無變化2.4商業(yè)街節(jié)能環(huán)保及智能化建議g1.長沙市場產(chǎn)品高科技使用情況案例：長沙奧林匹克花園 智能安居，智能家居家居智能化裝置： 電梯刷卡系統(tǒng)（頂級樓王采用）； 電控一體化門鎖； 煤氣/火警自動報警系統(tǒng)； 防盜可視對講系統(tǒng)及小區(qū)聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)； 高速寬帶網(wǎng)。2.高科技及智能化建議社區(qū)智能化設(shè)施： 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)； 可視對講系統(tǒng)； 停車場出入口管理系統(tǒng)； 周邊紅外線防盜系統(tǒng)； 電子巡更管理系統(tǒng)； 物業(yè)管理計算及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 背景音樂及公共廣播系統(tǒng)。建筑高智能化花費巨大，我們本著“安全、舒適、便利”的原則，同時

59、與項目高端定位相匹配，建議本項目選擇其中若干方面，建立項目亮點3.1生態(tài)節(jié)能建議適度控制成本，把錢花在點子上，花在面子上選擇即實用，又受客戶歡迎的生態(tài)節(jié)能技術(shù)（紅色字體為采用技術(shù)）節(jié)能技術(shù)價格單位建面價格備注住宅新風(fēng)系統(tǒng)3050元/平方米地?zé)岵膳到y(tǒng)120元/平方米雙層中空鍍膜LOW-E玻璃650元/平方米（窗面積）70-100元/平方米鍍膜按150元/平方米中央吸塵系統(tǒng)生態(tài)滅蚊機(jī)6000元/臺0.76元/平方米1臺/10000平建面中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng)10元/平方米不銹鋼雙封地漏60元/個1元/平方米此價為直徑63毫米規(guī)格斷熱鋁材窗框1500元/平方米（窗面積）250元/平方米世界頂級

60、德國旭格太陽能熱水器1060元/戶100元/平方米住宅規(guī)格同層排水系統(tǒng)3500元/個衛(wèi)生間55元/平方米住宅規(guī)格新風(fēng)系統(tǒng)工作原理3.2住宅新風(fēng)系統(tǒng)雙層中空Low-E玻璃，外包鋼化玻璃，中間填充惰性氣體氬氣，外玻采用鍍銀膜處理，具有對可見光高透過性及中遠(yuǎn)紅外線高反射的特征，有效阻隔熱量傳導(dǎo)；冬季透過日光，防止室內(nèi)紅外線透過，起到保溫作用；夏季防止紫外線透過，隔絕室外熱量進(jìn)入室內(nèi)；3.3雙層中空鍍膜Low-E玻璃3.4地?zé)岵膳到y(tǒng)原理： 地?zé)崾峭ㄟ^在地面下面敷設(shè)熱水輸送散熱盤管，將熱量向地面上的空間均勻地散發(fā)，因此它比空調(diào)更舒適也更健康優(yōu)點： 1.舒適、衛(wèi)生、保健 室溫由下而上逐漸遞減，給人以“腳