2011年08月荊門電銷中心項(xiàng)目前期定位方案

1、 荊門電銷中心項(xiàng)目前期定位方案祥弘地產(chǎn)深圳事業(yè)部 ShenZhen.08.2011本報(bào)告僅限內(nèi)部使用，在獲得祥弘地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不得擅自引用、復(fù)制和傳播2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：投標(biāo)方案組成項(xiàng)目本體與使命 項(xiàng)目本體分析，我們的使命1市場(chǎng)層面 解析住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店市場(chǎng)特征，尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)4 外圍案例借鑒5定位層面 需求復(fù)核項(xiàng)目自身特征的定位6戰(zhàn)略層面 定位之下的戰(zhàn)略形成原因7 整體開發(fā)戰(zhàn)略8策略層面 項(xiàng)目價(jià)值主張，開發(fā)策略體系9 祥弘的服務(wù)階段及質(zhì)量保障體系10 解析市場(chǎng)方面特征，尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)3 解析城市宏觀環(huán)境層面特征，尋求市場(chǎng)機(jī)

2、會(huì)201項(xiàng)目本體我們的使命項(xiàng)目本體1項(xiàng)目概況大規(guī)模，依附荊門新城核心圈，以新城開發(fā)為基礎(chǔ)的城市擴(kuò)展的大型綜合體開發(fā)；項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展滯后，心理認(rèn)知低，交通、生活配套缺失，但未來規(guī)劃起點(diǎn)較高；地塊相對(duì)集中，分四大塊，開發(fā)性質(zhì)各不相同，開發(fā)整合難度大。區(qū)位優(yōu)勢(shì)奠定了項(xiàng)目的先天高價(jià)值和深厚發(fā)展?jié)摿?，而現(xiàn)有環(huán)境帶來了直接可見的負(fù)面影響項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊1KM范圍內(nèi)為荒地，農(nóng)村種植、居住用地，拆遷工作尚未展開，土地征收已完成；地塊內(nèi)有一小山體，山體與平地落差在3040米之間；區(qū)域板塊與宏基生態(tài)運(yùn)功廣場(chǎng)、超級(jí)大盤楚天城遙相相望；區(qū)域內(nèi)主干道漳河大道正在施工過程中。項(xiàng)目SWOT分析Strength優(yōu)勢(shì)Oppo

3、rtunity機(jī)會(huì)項(xiàng)目位于城市西拓新城行政新核板塊，是荊門未來發(fā)展核心，未來居住人群和商務(wù)人群集中，為項(xiàng)目提供龐大的消費(fèi)支撐；項(xiàng)目緊鄰新區(qū)主要?jiǎng)用}漳河快車道，比肩深圳深南大道，是未來新區(qū)最重要的城市交通干道；項(xiàng)目北面為市政府新政中心，南面為新火車站站前廣場(chǎng)，行政領(lǐng)域與交通樞紐領(lǐng)域的交匯，荊門門戶與荊門核心的融合；項(xiàng)目主樓為荊門地標(biāo)性建筑，前后為市民廣場(chǎng)和站前廣場(chǎng)，可視性和展示面較佳，是荊門城市名片，為荊門首個(gè)純商務(wù)寫字樓；湖北省級(jí)政府重點(diǎn)扶植，保險(xiǎn)電銷產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為本案注入全新的活力；國華人壽開發(fā)商有著雄厚的背景實(shí)力，品牌效應(yīng)極佳。荊門產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，城市向南發(fā)展，掇刀區(qū)成為荊門樓

4、市最熱門板塊；荊門商貿(mào)物流環(huán)境、道路交通設(shè)施日漸完善。地處荊門門戶，鄂中位置，周邊城市都市圈方興未艾；政府對(duì)新城的規(guī)劃的實(shí)施，使區(qū)域行政、商務(wù)氛圍得到極大的培育，使其發(fā)展成為荊門行政、商務(wù)、商業(yè)、物流新城；漳河快車道、新火車站、站前廣場(chǎng)、市政府、市民廣場(chǎng)、公務(wù)員小區(qū)等系列工程規(guī)劃落實(shí)逐步到位；項(xiàng)目未來輻射較廣，將成為荊門未來城市中心。在開發(fā)節(jié)奏和營銷策略上充分把握；區(qū)域運(yùn)營，規(guī)劃上考慮項(xiàng)目與市政府、站前廣場(chǎng)的接駁關(guān)系；合理的商業(yè)檔次定位和業(yè)態(tài)定位，最大限度發(fā)揮商業(yè)部分的商業(yè)價(jià)值充分發(fā)揮地標(biāo)商務(wù)樓的形象展示價(jià)值，最大限度實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤目標(biāo)；開發(fā)策略項(xiàng)目SWOT分析Weakness劣勢(shì)Threat

5、威脅周邊區(qū)域開發(fā)尚未啟動(dòng)，征地工作剛完成，市民對(duì)片區(qū)認(rèn)知度尚淺；項(xiàng)目周邊的交通、商務(wù)、居住氛圍需要進(jìn)一步加強(qiáng)；項(xiàng)目商業(yè)、寫字樓、電銷中心、住宅多種物業(yè)開發(fā)，綜合條件復(fù)雜新區(qū)首個(gè)進(jìn)駐項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)與市場(chǎng)認(rèn)知、需求銜接難度大。漳河快車道、新火車站、站前廣場(chǎng)、市政府搬遷等進(jìn)度將直接影響到本案的開發(fā)進(jìn)度；區(qū)域人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的情況將直接影響到本案的成??；目前區(qū)域內(nèi)已興起星球商業(yè)中心、楚天城等具有影響力的項(xiàng)目，對(duì)未來客戶分流產(chǎn)生影響；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的其他綜合體也將對(duì)本案造成一定的沖擊。突出產(chǎn)品特色和優(yōu)勢(shì)，突出其商業(yè)、地標(biāo)性質(zhì)，避免落入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；裙樓商業(yè)與周邊項(xiàng)目進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，充分利用項(xiàng)目特性；在產(chǎn)品開發(fā)

6、和營銷推廣上把握時(shí)機(jī)，發(fā)揮產(chǎn)品自身良好的品質(zhì)效應(yīng)；聯(lián)合其他開發(fā)商與政府溝通，進(jìn)行區(qū)域化運(yùn)營，加快新城發(fā)展進(jìn)度；充分利用項(xiàng)目保險(xiǎn)電銷基地優(yōu)勢(shì)，以保險(xiǎn)金融產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐；運(yùn)用策略屬性界定項(xiàng)目屬性關(guān)鍵字：城市行政新核心區(qū)域綜合性條件復(fù)雜新城開發(fā)城市擴(kuò)展典范大規(guī)模區(qū)域性城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目屬性定位：多方面條件影響，區(qū)域成熟度有待發(fā)展，城市新城核心城市綜合體區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目屬性使得我們面臨如下問題如何在新城發(fā)展與項(xiàng)目自主開發(fā)相結(jié)合的發(fā)展中贏得客戶，突破競(jìng)爭(zhēng)？新城發(fā)展與自主開發(fā)的開端與延續(xù)兩者之間相互配合物業(yè)與配套的客戶滿足對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的反應(yīng)新城發(fā)展與自主發(fā)展關(guān)系的處理？規(guī)劃上如何產(chǎn)品細(xì)分？客戶群體如何

7、細(xì)分？問題初判怎樣利用優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行形象和功能更新及提升，將綜合運(yùn)營價(jià)值最大化？如何借助區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢(shì)打造自身的復(fù)合價(jià)值體系單一物業(yè)體系的價(jià)值最大化復(fù)合物業(yè)體系的互動(dòng)與互補(bǔ)城市新城發(fā)展的定位決定規(guī)劃各種物業(yè)類型的開發(fā)時(shí)序如何符合新城發(fā)展規(guī)律看似兩個(gè)不同的問題，其實(shí)有著殊途同歸的思考方向300畝，在荊門新城意味著什么項(xiàng)目已超脫樓盤開發(fā)概念，進(jìn)入?yún)^(qū)域開發(fā)范疇著眼大勢(shì)，影響城市的板塊格局更新產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)保險(xiǎn)金融業(yè)的全面聚焦發(fā)展塑造價(jià)值，推動(dòng)區(qū)域價(jià)值重塑與升級(jí)引領(lǐng)需求，荊門富人區(qū)從此開啟首先，300畝的項(xiàng)目，我們不應(yīng)該一開始就掉落到細(xì)節(jié)層面上的問題300畝，之于掇刀區(qū)新城板塊，之于整個(gè)荊門，意味著什么從區(qū)域

8、價(jià)值看300畝，城市新城啟動(dòng)（首個(gè)） 新城城市核心價(jià)值依托 形式稀缺價(jià)值稀缺并且作為首個(gè)進(jìn)駐新城板塊項(xiàng)目 得到政府部門的大力支持，現(xiàn)已被評(píng)為湖北省的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 在城市向外擴(kuò)展之時(shí) 坐擁新城核心，新火車站、站前廣場(chǎng)、行政服務(wù)中心、漳河快車道 縱使區(qū)域不成熟、城市地位提升尚需時(shí)日，但大規(guī)模新城開發(fā)，更多從挖掘比較價(jià)值優(yōu)勢(shì)、尋找稀缺入手，為區(qū)域賦予新的價(jià)值使命從中部城市圈版圖看襄樊全力建設(shè)名副其實(shí)的省城副中心城市“武漢8+1城市圈”初具規(guī)模宜昌沖刺“世界水電旅游名城”群雄并起中國之中，中部之中，中心腹地荊門的城市地位，奠定了打造作為全國電銷中心的可行性300畝的城市新城大型綜合體開發(fā)意味著，它應(yīng)該

9、是對(duì)外為荊門掇刀區(qū)賦予“城市靈魂”，為區(qū)域塑造“城市居住、商業(yè)價(jià)值的峰值”；對(duì)內(nèi)為企業(yè)提供利潤，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)與人才，提供一個(gè)成功且經(jīng)典的開發(fā)模式提起荊門掇刀區(qū)整體形象相對(duì)落后、外來人口聚集區(qū)、人口密度小、商業(yè)繁華度較弱、檔次低現(xiàn)在的荊門掇刀區(qū)，缺乏支撐區(qū)域靈魂的項(xiàng)目，沒有能代言城市的區(qū)域名片東寶區(qū)有中天街，掇刀區(qū)呢，環(huán)球商業(yè)中心、大漢龍城.，還只是個(gè)空殼子核心價(jià)值定位著眼全市，占位高度！決定區(qū)域發(fā)展未來代言荊門城市行政新核區(qū)域的新極點(diǎn)！ 城市保險(xiǎn)金融產(chǎn)業(yè)的新起點(diǎn)！ 荊門門戶，CBD中心，商業(yè)中心！區(qū)域的使命和區(qū)域的定位使得城市行政新核的價(jià)值是我們的第一價(jià)值；荊門人都城市生活的向往也要求本項(xiàng)目打造都

10、市感強(qiáng)的項(xiàng)目；大規(guī)模和區(qū)域定位要求我們必須配置大量的商業(yè)、生活配套和設(shè)施；大量配套、人口注入，使得我們最終成為荊門重塑形象和靈魂的城市稀缺項(xiàng)目。02市場(chǎng)層面特征與機(jī)會(huì)城市特征與機(jī)會(huì)挖掘2襄樊全力建設(shè)名副其實(shí)的省城副中心城市“武漢8+1城市圈”初具規(guī)模宜昌沖刺“世界水電旅游名城”荊門城市發(fā)展機(jī)遇地處荊楚交通要道，在中部城市崛起中意義重大荊楚門戶北通京豫南達(dá)湖廣東瞰吳越西帶川秦東至武漢260KM西至宜昌129KM南至荊州82KM一條國道（207國道）、兩條高速（杭蘭、澳太高速公路）、三條鐵路（焦枊、滬渝、荊沙鐵路）、四個(gè)機(jī)場(chǎng)（武漢天河、三峽國際、襄樊、沙市機(jī)場(chǎng)）環(huán)繞。規(guī)劃:一心兩區(qū)，南北雙城。新老

11、城區(qū)。重點(diǎn)向南，適當(dāng)向東。東寶區(qū)掇刀區(qū)荊門高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)文化、商業(yè)中心，北城區(qū)綜合服務(wù)中心荊門傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)荊門市級(jí)行政中心南城區(qū)綜合服務(wù)中心物流中心城市綠心以石油化工、電力等傳統(tǒng)工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，適當(dāng)設(shè)置居住、倉儲(chǔ)用地市級(jí)商業(yè)、文化中心，重要的居住區(qū)市級(jí)行政辦公中心和綜合服務(wù)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)和物流中心高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新城區(qū)掇刀區(qū)規(guī)劃面積718平方公里建成區(qū)面積44.18平方公里城市人口38.1萬人常住人口30.5萬人掇刀區(qū)規(guī)劃一湖：城中湖，鳳凰湖；四心：荊門市級(jí)行政文化中心；南城區(qū)商業(yè)文化體育綜合中心工業(yè)區(qū)配套服務(wù)設(shè)施中心；鳳凰湖濱水休閑特色中心。五軸：兩條城市空間景觀軸三條城市發(fā)展軸八區(qū)：五個(gè)居住

12、片區(qū)一個(gè)鳳凰湖片區(qū)兩個(gè)工業(yè)片區(qū)一湖四心、五軸八區(qū)本案處于城市重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)內(nèi)，即掇刀區(qū)。產(chǎn)業(yè):雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為荊門發(fā)展提供持續(xù)源動(dòng)力。支柱產(chǎn)業(yè)：荊門是一座新興的現(xiàn)代化工業(yè)城市，現(xiàn)已形成以多家大中型企業(yè)為骨干，以石油化工、機(jī)械電子、食品、建材為支柱的跨越32個(gè)行業(yè)門類的工業(yè)體系。主導(dǎo)產(chǎn)品：成品油、水泥、啤酒、化肥、包裝機(jī)械、聚丙烯、布洛芬、電子元器件等。 工業(yè)年產(chǎn)值：大力實(shí)施工業(yè)“3+4計(jì)劃”，石化、磷化、食品、建材、機(jī)電、輕紡、新能源等產(chǎn)業(yè)可實(shí)現(xiàn)銷售收入1037億元 ，規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)到1173家 ，億元企業(yè)達(dá)到188家。知名企業(yè)：荊門石化 、新洋豐肥業(yè) 、國寶橋米、廣源食品、中糧、中集、中

13、海油、李寧、福耀、雨潤、匯源、正邦 、京山包裝機(jī)械、鐘祥農(nóng)產(chǎn)品加工、東寶磷化等。2010年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值增長15.6%農(nóng)民人均純收入增長16.7% 規(guī)模工業(yè)增加值增長25%固定資產(chǎn)投資增長41.4%消費(fèi)品零售總額增長20.8%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10.2%地方一般預(yù)算收入增長28.2%地方財(cái)政總收入增長32.5%2010年荊門經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭經(jīng)濟(jì):荊門經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市民購買力越發(fā)增強(qiáng)從城市宏觀環(huán)境特征研究中挖掘項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)點(diǎn)1：荊楚門戶，交通要道； 機(jī)會(huì)點(diǎn)2：城市重點(diǎn)，南城崛起； 機(jī)會(huì)點(diǎn)3：產(chǎn)業(yè)雄厚，永續(xù)發(fā)展； 機(jī)會(huì)點(diǎn)4：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，勢(shì)頭良好。政策層面機(jī)會(huì)挖掘3

14、2004年2005年2006年全國方面土地閘門收緊，“8.31大限”全面清理土地上海全面實(shí)行網(wǎng)上銷售備案制度 禁止期房轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速，部分行業(yè)投資過度宏觀調(diào)控開始進(jìn)行上海人均GDP突破7000美圓首次加息房地產(chǎn)投資、開工均在增加，但市場(chǎng)出現(xiàn)相當(dāng)?shù)南郜F(xiàn)象，房地產(chǎn)預(yù)售量反而減少市場(chǎng)虛擬需求規(guī)模過大，拉動(dòng)房價(jià)上漲過快3月17日房貸新政；5月區(qū)分非普通住宅2年征營業(yè)稅；非普通住宅3%契稅上海禁止轉(zhuǎn)按揭上海提出兩個(gè)1000萬工程全國經(jīng)濟(jì)“高增長、低通脹”上海人均GDP超過8000美圓7月21日匯率制度改革全年均價(jià)仍在上升，供求關(guān)系形成供略大于求房地產(chǎn)開工面積減少，團(tuán)購、團(tuán)退成為調(diào)控前后一大市場(chǎng)現(xiàn)象5

15、月連續(xù)出臺(tái)國六條、九部委十五條、營業(yè)稅二轉(zhuǎn)五7月強(qiáng)調(diào)70/90政策，征收個(gè)人所得稅兩次加息、三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率十一五開局之年，經(jīng)濟(jì)增速加快，經(jīng)濟(jì)總量世界第四人民幣不斷升值上海人均GDP突破9000美圓受調(diào)控影響，供應(yīng)微減，成交平穩(wěn)增長全年均價(jià)出現(xiàn)回落；房地產(chǎn)開工面積再度減少2007年2008年2009年物權(quán)法通過，1月土地增值稅 3月兩會(huì)保持房地產(chǎn)投資規(guī)模，9月第二套房貸新政上海：1月取締群租；11月土地使用稅經(jīng)濟(jì)增速快過，上海GDP連續(xù)第16年兩位數(shù)增長股市火爆，上指漲幅93.74%；美國次貸危機(jī)爆發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)連續(xù)縮減；需求爆發(fā)；嚴(yán)重供不應(yīng)求，房價(jià)漲幅明顯地王頻現(xiàn)，面粉貴過面包；排隊(duì)購房、捂

16、盤等現(xiàn)象頻現(xiàn)調(diào)控從從緊轉(zhuǎn)為寬松；5次降息；5次上調(diào)又4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率四萬億投資次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為國際金融危機(jī)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)從偏快急轉(zhuǎn)為偏冷一手房市場(chǎng)成交持續(xù)下滑，市場(chǎng)低迷遠(yuǎn)甚05年，二手住宅成交首次超過一手市場(chǎng)兩個(gè)中心獲批，大大刺激上海宏觀經(jīng)濟(jì) 南匯并入浦東直接拉升南匯房價(jià) 十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃大虹橋、迪斯尼逐步落實(shí)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ，通脹壓力積累房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)回暖迅速，房地產(chǎn)投資和交易快速攀升地王頻現(xiàn)，住宅用地價(jià)格呈倍數(shù)增長豪宅市場(chǎng)成交火爆，市場(chǎng)整體價(jià)格一漲再漲政策面經(jīng)濟(jì)面市場(chǎng)面08年全球金融危機(jī)，09年政府大力扶持，房地產(chǎn)重拾信心，10年調(diào)控防過熱2010年國四條、國11條、上調(diào)準(zhǔn)備金率等政府組合拳連連出擊，抑

17、制樓市過熱房貸明顯下降房地產(chǎn)投資力度明顯有所下調(diào)部分投資客緊急拋售新鎮(zhèn)供應(yīng)減少，成交量亦下降清退央企 ：國資委責(zé)令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企15天退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 。土地新政19條：開發(fā)商競(jìng)買土地保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%等19條土地調(diào)控政策，加大開發(fā)商拿地資金 。國十一條 ：二套房貸款首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。 929新政(國五條) ：首套房貸不分大小均要求首付不得低于30%；二套房貸首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套房和外地購房全部停發(fā)房貸；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)等。 第一次加息（10月20日）：央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民

18、幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年存款利率由2.25%提高到2.50%，貸款利率由5.31%提高到5.56% 。第二次加息（12月26日）：央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年存款利率由2.50%提高到2.75%，貸款利率由5.56%提高到5.81% 。2010.3.182010.3.102010.1.102010.9.29公積金貸款收緊 ：全面叫停第三套住房公積金貸款，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至5成且利率上浮10%。 限外令 ：境外個(gè)人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋 。銀行加息：年內(nèi)二兩次加息，也是去年

19、以來第四加息收縮流動(dòng)性：自2010年，12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由15.5%提升到21.5%的歷史高位全面限購：限購政策由一線城市向二三線城市蔓延417新政(新國十條) ：二套房貸首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，部分地區(qū)可暫停發(fā)放三套房貸，外地購房受到限制等。 2010.4.172010.11.32010.11.15201120102011年為中央政府換屆之際，住房作為最大民生問題是老一屆政府一直以來有待攻克的難題，作為新一屆政府，維穩(wěn)和穩(wěn)定民心是首要任務(wù)，樓市的調(diào)控必將加強(qiáng)。一系列針對(duì)樓市的調(diào)控手段反映政府打擊投資、投機(jī)行為，遏制房價(jià)過快上漲的堅(jiān)定決心。2011年為政策

20、調(diào)控年，限購、限貸、加息、上調(diào)準(zhǔn)備金率、保障性住房成為年度政策關(guān)鍵字從房地產(chǎn)政策研究中挖掘項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)點(diǎn)1：一線城市，限購成風(fēng)； 三線城市，正值春風(fēng)； 機(jī)會(huì)點(diǎn)2：銀根收緊，住宅受限； 省府扶植，商業(yè)抬頭；市場(chǎng)特征與機(jī)會(huì)挖掘4發(fā)展階段:荊門房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，改善型需求開始抬頭單位：%GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%萎縮45%停滯58%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展

21、，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型單位：美元近年來，荊門房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，吸引眾多外來知名企業(yè)進(jìn)駐，房價(jià)歷年保持著較高的增長速度房價(jià)年增長率在20%30%之間，房價(jià)上漲速度較快，市場(chǎng)處于高速發(fā)展期；荊門房價(jià)在5月份有較大幅度的增長，房價(jià)在3500元/以上穩(wěn)定運(yùn)行;市場(chǎng)整體供大于求，施工供應(yīng)量與需求量保持著兩旺的態(tài)勢(shì)；荊門樓市穩(wěn)步發(fā)展，眾多品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，如碧桂園、星球置業(yè)、宏基等；荊門樓市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大盤林立，超20萬盤有碧桂園、星球商業(yè)中心、西山林語、葡萄園-城市花園、香格里拉、天鵝山莊、漢通-楚天城、長龍-中央公園、等；荊門市場(chǎng)產(chǎn)品主要

22、以小高層和高層為主，低密度住宅較少，存在別墅物業(yè)的樓盤只有碧桂園、香格里拉等少數(shù)樓盤；商業(yè)物業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，大型集中式商業(yè)相對(duì)較少；東寶區(qū)掇刀區(qū)西山林語（36004000）錦繡紫荊城（3600）公興城市領(lǐng)域（35003600）萬豪國際（未定）葡萄園城市花園（38004000）楓雅麗舍（27003000）東澄花園（未定）中建金象廣場(chǎng) （40004400）金地廣場(chǎng)（36004000）香格里拉2期江山閱（44005000）天鵝山莊3期（39004100）新世界中心（45005100）碧水麗園（36503950）長龍中央公園（41004300）大漢龍城（40004400）星球商業(yè)中心（49005

23、100）億達(dá)世紀(jì)花園4期（36003700）半山豪苑2期（42004350）飛揚(yáng)知春里（34003750）奧林雅苑（33003600）多輝怡景新城（30003200）星源楚天豪都（33003600）楚天城（36003800）碧桂園（雙拼46005100）從在售樓盤統(tǒng)計(jì)看，東寶區(qū)在售樓盤主要集中在城市外沿的象山邊緣，且大多處于尾盤銷售段；掇刀區(qū)在售樓盤主要集中在象山大道、虎牙關(guān)大道、深圳大道兩側(cè)，后續(xù)房源量較大；東方雅苑（35003600）從樓盤分布看，隨著荊門城市規(guī)劃及老城區(qū)用地限制，樓盤呈現(xiàn)出向外沿發(fā)展和向南城區(qū)（掇刀區(qū)）發(fā)展的態(tài)勢(shì)從存量房盤點(diǎn)情況看，供求兩旺，掇刀區(qū)開始占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)主角20

24、11年市場(chǎng)供應(yīng)65.3萬，銷售50.7萬。市場(chǎng)新增供應(yīng)量及市場(chǎng)去化量均保持著穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，市場(chǎng)供求比處于合理水平。目前市場(chǎng)存量房11812套，122.67萬，其中住宅存量房7161套。今年新增存量房4013套，合計(jì)45.32萬；年初轉(zhuǎn)結(jié)存量房7799套，合計(jì)77.36萬。掇刀區(qū)存量房5417套，住宅存量3489套，東寶區(qū)存量房4486套，住宅存量2500套，屈家?guī)X存量房1909套，住宅存量1172套。項(xiàng)目項(xiàng)目情況西山林語38萬方，一期15萬平，2011年5月開盤，8月加推，一期銷售四成錦秀紫荊城30萬方，二期小高層4月28日開盤，剩少量房源，百合苑37#，38#樓7月

25、28日開盤葡萄園城市花園 60萬方，聽濤居7月23日開盤，銷售兩成凱凌香格里拉 38.8萬方，分三期開發(fā)，一期交房，二期江山閱140套7月17日開盤，銷售三成天鵝山莊25萬方，一二期10萬方已建成，三期3032#樓165套7月16日開盤，銷售兩成長龍中央公園22萬方，梅、蘭、竹、菊四個(gè)組團(tuán)，多層梅園9月份開盤，蘭園單位尾盤在售星球商業(yè)中心30萬方，住宅15萬，商業(yè)15萬，剩余200套在售大漢龍城5萬方，5月28日開盤，銷售兩成左右怡景新城二期15萬方，前期已售罄，二期預(yù)計(jì)9月推出東方雅苑5萬方，10年12月8日開盤，銷售6成公興城市領(lǐng)域3.4萬方，4月30日開盤，銷售4城萬豪國際四期100套認(rèn)

26、籌中楓雅麗舍6.5萬方，7月10日，8月7日開盤，銷售7成東澄花園13.6萬方，6#、7#開盤在即中建金象廣場(chǎng)5.57萬方，一期售罄，二期年底開盤新世界中心8萬方，1月16日開盤，銷售5成碧水麗園9.4萬方，銷售6成奧林雅苑5.8萬方，一期售罄，二期明年初開盤星源楚天豪都8.25萬方，前期已售罄，二期年底推半山豪苑2期10.6萬方，二期銷售6城從未來供應(yīng)態(tài)勢(shì)看，大盤供應(yīng)占主角，小盤數(shù)量眾多從在售房源戶型結(jié)構(gòu)看，供應(yīng)產(chǎn)品集中在80130平，同質(zhì)化嚴(yán)重，高檔別墅產(chǎn)品成空缺個(gè)盤表現(xiàn)（漢通楚天城）漢通楚天城開發(fā)商：荊門漢通置業(yè) 價(jià)格：3800元/樓盤地址：掇刀區(qū)壓碑堰路西側(cè) 占地：1613.79畝，一

27、期281250建面：200萬方，一期555851.52（其中地下室建筑面積109452.0，建筑計(jì)容總面積446399.52）。規(guī)劃要點(diǎn)：一期包括18F住宅19棟、11+1F住宅20棟、低層住宅19棟、多層洋房住宅19棟、公寓樓一棟；配套的教育設(shè)施有幼兒園；管理設(shè)施有居委會(huì)、物業(yè)管理；配套的服務(wù)設(shè)施有：商業(yè)樓、商業(yè)街、地下停車場(chǎng)、衛(wèi)生站、變電所、調(diào)壓站、垃圾站等服務(wù)設(shè)施。開盤時(shí)間：二批單位110套即將在9月份開盤戶型： 1084平米 銷售情況：前期房源售罄，二期100多套9月份推出，現(xiàn)認(rèn)籌登記中主要賣點(diǎn)：市政配套豐富、超級(jí)大盤、錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)營銷活動(dòng)：3萬元認(rèn)籌金，優(yōu)惠政策未定選擇理由：距離本案

28、最近，為城市西拓代表樓盤之一。項(xiàng)目啟示：城市西拓利好；200萬方造城運(yùn)動(dòng)；配套先行，華僑城開發(fā)模式；產(chǎn)品創(chuàng)新，首創(chuàng)錯(cuò)層產(chǎn)品；開發(fā)商品牌尚可。個(gè)案表現(xiàn)（星球商業(yè)中心）星球商業(yè)中心開發(fā)商：湖北荊門星球置業(yè) 價(jià)格：4900元/樓盤地址：荊門掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道星球路18號(hào) 占地：77450m 建面：30萬，其中商業(yè)15萬，住宅15萬（1038戶）規(guī)劃要點(diǎn)：集大型商業(yè)購物中心、高檔住宅、五星級(jí)酒店、城市最大節(jié)慶廣場(chǎng)于一體，是荊門史上最大規(guī)模城市綜合體工程開盤時(shí)間：多層梅園組團(tuán)214套9月份開盤，戶型： 122和134平米帶入戶花園的三房兩廳銷售情況：15號(hào)樓正熱銷，上半年開盤，項(xiàng)目整體剩余200套房源，滯

29、銷房源主要為158大戶型以及部分高樓層單價(jià)高和14、24樓層號(hào)碼不好單位。主要賣點(diǎn)：萬達(dá)開發(fā)模式、一站式商業(yè)航母、品質(zhì)感強(qiáng)、整體規(guī)劃好、戶型贈(zèng)送較多、星球品牌。營銷活動(dòng)：一次性99，按揭98選擇理由：掇刀區(qū)30萬城市綜合體開發(fā)，與本案相近。項(xiàng)目啟示：荊門首個(gè)一站式商業(yè)航母項(xiàng)目,集大型商業(yè)中心、高檔住宅、五星級(jí)酒店、城市節(jié)慶廣場(chǎng)于一體的城市綜合體；萬達(dá)開發(fā)模式；星球品牌、規(guī)模尚可；山景資源利用。個(gè)案表現(xiàn)（凱凌香格里拉）凱凌香格里拉開發(fā)商：荊門市凱凌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價(jià)格：4500元/樓盤地址：天鵝廣場(chǎng)四干渠西側(cè)占地：248805m 建面：35萬（2753戶）規(guī)劃要點(diǎn)：項(xiàng)目整個(gè)地塊位于天鵝廣場(chǎng)西

30、側(cè)，分三期開發(fā) 平方米大型會(huì)所一棟。 開盤時(shí)間：二期140套7月份開盤戶型： 130平米三房七層電梯洋房銷售情況：熱銷中，項(xiàng)目整體剩余80套房源，滯銷房源主要為部分高樓層單價(jià)高和個(gè)別景觀不良單位。主要賣點(diǎn)：位于市中心旁、配套豐富、7層電梯洋房設(shè)計(jì)、市中心低密度高綠化超級(jí)大盤。營銷活動(dòng)：一次性99，按揭98項(xiàng)目啟示：荊門首席7層電梯花園洋房; 品牌開發(fā)商；城市中央低密度高綠化超級(jí)大盤；打造荊門第一山景豪宅。選擇理由：35萬低密度超級(jí)大盤，與未來城市中心的本案相媲美。個(gè)案表現(xiàn)（西山林語）西山林語開發(fā)商：湖北洋豐逸居置業(yè)股份有限公司 價(jià)格：4000元/樓盤地址：荊門市白龍山新村1號(hào)占地：21萬m 建

31、面：38萬（1352戶）規(guī)劃要點(diǎn)：項(xiàng)目分為瑞景苑、賞景苑、慧景苑、御景苑、觀景苑、峰景苑、麗景苑、翠景苑等8大景觀住宅組團(tuán)；設(shè)計(jì)了多層、小高層、高層、花園洋房、別墅、學(xué)生公寓等3000余戶80300平米的各面積的戶型及大型商務(wù)會(huì)所、幼兒園等配套建筑。開盤時(shí)間：西山林語麗景苑、龍泉公寓5月1日開盤戶型:80300平米的各面積的戶型銷售情況：滯銷房源主要為少量復(fù)式產(chǎn)品主要賣點(diǎn)：先天地理優(yōu)勢(shì)，配合精品歐式建筑，遠(yuǎn)可俯瞰全城，近可飽覽無敵山林美景，是荊門城市中心鬧中取靜的絕版生態(tài)園林社區(qū)！營銷活動(dòng)：一次性99，按揭98選擇理由：山地大盤，產(chǎn)品類別豐富，與本案類似項(xiàng)目啟示：1公里生活圈，坐擁地利之便，坐

32、享各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源，精品歐式建筑，無敵山林美景，城市中心鬧中取靜的絕版生態(tài)園林社區(qū)！客戶分析：地緣客戶為主，客戶出現(xiàn)以兩房、三房為主，高品質(zhì)樓盤客戶需求大面積戶型也逐漸增多。荊門樓盤主要分布在三個(gè)板塊：東寶象山板塊、虎牙關(guān)大道板塊、深圳大道板塊，各板塊客戶地緣性質(zhì)較強(qiáng)；虎牙關(guān)大道板塊為目前荊門高檔居住板塊；客戶置業(yè)特征：以區(qū)域內(nèi)置業(yè)為主，跨區(qū)域置業(yè)較少，且僅以簡單的價(jià)吸引為驅(qū)動(dòng)，客戶表現(xiàn)出對(duì)城市中心的強(qiáng)烈向心力；置業(yè)年齡特征：兩房置業(yè)年齡兩房置業(yè)者年齡在2534歲為主；三房以上置業(yè)者年齡在3545歲為主；別墅類產(chǎn)品置業(yè)者年齡在3955歲為主。置業(yè)能力特征：八成購房者支付能力在30萬以內(nèi)，支付能力有

33、限；但有少數(shù)高端客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)。面積需求特征：以90110和110120的三房為主，其次為8090的兩房，主流戶型需求依次是3*2*1,2*2*1,3*2*2為主。少部分客戶需求高端品質(zhì)大盤，面積在160以上。表明客戶朝兩極分化，大部分在注重住房地段、功能的同時(shí)，關(guān)注總價(jià)高低。有少部分客戶強(qiáng)調(diào)樓盤品質(zhì)，追求身份的認(rèn)同感。置業(yè)目的特征： 8成以上客戶已擁有住房，改善型需求很強(qiáng)。東寶組團(tuán)：東寶為主，原住民、個(gè)體戶、私企業(yè)主虎牙關(guān)大道組團(tuán)：東寶和掇刀客戶為主，高檔自住客、投資客深圳大道大道組團(tuán)：掇刀客戶為主，原住民、進(jìn)城農(nóng)民、園區(qū)打工者從住宅房地產(chǎn)特征研究中挖掘項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)點(diǎn)1：供求兩旺，

34、樓價(jià)猛漲； 機(jī)會(huì)點(diǎn)2：名企進(jìn)駐，大盤崛起； 機(jī)會(huì)點(diǎn)3：同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，別墅空白； 機(jī)會(huì)點(diǎn)4：掇刀雄起，東寶漸靡； 機(jī)會(huì)點(diǎn)5：地緣需求，價(jià)格驅(qū)動(dòng)； 機(jī)會(huì)點(diǎn)6：個(gè)案有先，開發(fā)有底。荊門市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、1個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、5個(gè)商業(yè)片區(qū)和20個(gè)社區(qū)商業(yè)點(diǎn)的四級(jí)商業(yè)網(wǎng)絡(luò) 商業(yè)中心級(jí)別主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心 由中天街、象山一路、長寧大道、北門路所圍合形成的商業(yè)圈內(nèi)，由集都市休閑、旅游購物、文化娛樂為 一體的中天街商業(yè)步行街、現(xiàn)代化的購物中心、百貨店、新華書店、精品專賣店和專業(yè)店等構(gòu)成。1個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 由深圳大道與虎牙關(guān)大道相交接所形成的商業(yè)圈，作為對(duì)城市發(fā)展所需商貿(mào)體系的配套完善，集中發(fā)

35、展由 現(xiàn)代購物中心、大型百貨超市、文化娛樂、電子商務(wù)、旅游服務(wù)等商貿(mào)設(shè)施。5個(gè)片區(qū)商業(yè)中心 金蝦路與象山三路交叉口為核心的區(qū)域；月亮湖路與白廟路交叉口為核心的區(qū)域；月亮湖路中段為核心的區(qū)域；花園路與新城路交叉口為核心的區(qū)域；龍井路與金南一路交叉口為核心的區(qū)域。 特色商業(yè)街規(guī)劃 （已有）中天街商業(yè)步行街、工商街美食一條街、月亮湖路建筑材料一條街、?；勐肺幕粭l街、長寧大 道南端電腦一條街、長寧大道北端通訊電器一條街、南臺(tái)路日雜五金一條街、虎牙關(guān)大道建筑材料一條 街、老萊路商品一條街、金蝦南路精品服飾一條街。近遠(yuǎn)期內(nèi)我市將重點(diǎn)建設(shè)和完善具有鮮明特色商業(yè)影響力的8條特色街，分別為：九淵路美食一條街、

36、漢正街商業(yè)步行一條街、名泉路美食一條街、金南路文化一條街、龍井建筑材料一條街、白廟路南美食一條街、虎牙關(guān)大道西電腦一條街、虎牙關(guān)大道北汽車銷售一條街中天街商圈虎牙關(guān)商圈荊門市商圈分布圖中天街商圈：東方百貨大廈（南樓+北樓）；荊門中商百貨（百貨商場(chǎng)+平價(jià)超市）；新金城（金城時(shí)代+金城大廈）；東方家電；金地廣場(chǎng)；中天街商業(yè)步行街；百盛鞋城；荊門華隆小商品批發(fā)市場(chǎng)；雅斯購物廣場(chǎng)；大同服飾城；王子鞋城；虎牙關(guān)商圈：星球商業(yè)中心；大漢龍城商業(yè)街；掇刀五星建材大市場(chǎng)；荊門市港澳零關(guān)稅批發(fā)城；掇刀義烏市場(chǎng)；掇刀招商城；荊門市商圈特征：市級(jí)商圈+區(qū)級(jí)商圈中天街商圈歷史最為悠久，商業(yè)飽和度大，市場(chǎng)輻射廣；商業(yè)物

37、業(yè)體量巨大，業(yè)態(tài)涵蓋服飾、美食、百貨等；荊門主要消費(fèi)場(chǎng)所，主要消費(fèi)群體為本地居民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)荊門主要商圈虎牙關(guān)商圈新興發(fā)展商圈，發(fā)展尚不成熟，市場(chǎng)輻射面??；深圳大道主要以建材、小商品等批發(fā)市場(chǎng)為主；虎牙關(guān)大道以星球商業(yè)中心啟動(dòng)為契機(jī)打造首個(gè)shoppingmall;是荊門掇刀區(qū)未來主要消費(fèi)場(chǎng)所，主要消費(fèi)群體為掇刀當(dāng)?shù)鼐用?、周邊居住小區(qū)、工業(yè)園區(qū)職工等。荊門市主要商圈概況：傳統(tǒng)商圈PK新興商圈荊門市商圈比較分析：傳統(tǒng)商圈PK新興商圈商圈中天街商圈虎牙關(guān)商圈知名度高一般發(fā)展歷史形成早，商圈成熟2001年后快速發(fā)展商業(yè)定位中低檔+中高檔中高檔主要形式大型商場(chǎng)綜合經(jīng)營+商業(yè)步行街shoppingmall

38、+專業(yè)市場(chǎng)+社區(qū)商鋪主營業(yè)態(tài)服裝、鞋類、珠寶等生活用品、建材交通條件便利便利消費(fèi)特征綜合購物主要消費(fèi)群體荊門低、中、高消費(fèi)群體掇刀消費(fèi)群體租金水平40180元/月3060元/月荊門市大型百貨商場(chǎng)研究東方百貨東方百貨(南樓+北樓)位置：東寶區(qū)長寧大道、解放路和北門路交界處；開業(yè)時(shí)間：1997年9月；2009年擴(kuò)建；營業(yè)面積：40000平方米；檔次：中低檔年銷售額：4.5億元員工數(shù)量：1200人業(yè)態(tài)組合：（北樓）B1：手機(jī)數(shù)碼/文化用品/健身器材；F1：化妝品/東方超市/VIP客服中心；F2：男女皮鞋/箱包皮件/休閑飲吧；F3：精品男裝；F4：運(yùn)動(dòng)休閑裝/時(shí)尚男裝；F5：精品女裝；F6：少淑女裝/

39、名品女裝；F7：平價(jià)服飾廣場(chǎng)（南樓）F1：黃金鉑金/名表/黃金加工/手表維修；F2：鉆石/翡翠/銀飾；F3：床品/羊毛衫/家居用品；F4：針織內(nèi)衣/精品羊絨；F5：童裝/嬰兒用品；F6：童鞋/玩具/室內(nèi)外游樂場(chǎng)/休閑飲吧；F7：黨委辦公室荊門市大型百貨商場(chǎng)研究新金城新金城(金城時(shí)代+金城大廈)位置：北門路30號(hào)；開業(yè)時(shí)間：1996年；檔次：中高檔營業(yè)面積：46000平方米；年銷售額：6.0億元員工數(shù)量：2000人業(yè)態(tài)組合：（金城時(shí)代）B1：停車場(chǎng)；F1：黃金/珠寶/化妝品/鐘表/皮鞋；F2：商務(wù)休閑裝/時(shí)尚休閑裝/正裝；F3：流行少女裝/時(shí)尚淑女裝；F4：精品女裝/時(shí)尚女裝/飾品；F5：運(yùn)動(dòng)裝

40、/運(yùn)動(dòng)鞋/健身器材；F6：童裝/童鞋/童車/電玩；F7：粵菜/湘菜/川菜/地方菜。（金城大廈）F1：食品/日雜/煙酒/茶葉/藥品；F2：男士正裝/休閑裝/皮鞋皮具；F3：成熟女裝/時(shí)尚女裝/飾品；F4：床上用品/羊毛衫/內(nèi)衣；F5：家電通訊/大眾服飾/羽絨天地荊門市大型百貨商場(chǎng)研究荊門中商百貨荊門中商百貨(百貨+大賣場(chǎng))位置：中天街天鵝廣場(chǎng)；開業(yè)時(shí)間：2001年；檔次：中低檔營業(yè)面積：17000平方米；年銷售額：億元員工數(shù)量：1057人業(yè)態(tài)組合：（平價(jià)超市）+（百貨）F1：小家電/數(shù)碼名表/時(shí)尚女鞋/黃鉑金/珠寶/化妝品/香水；F2：男士用品/男鞋/精品皮具/商務(wù)男裝/時(shí)尚男裝；F3：少女裝/

41、淑女裝/精品女裝/知性女裝/潮流飾品；F4：童裝童鞋/床上用品/蜜衣/都市休閑/國際國內(nèi)運(yùn)用荊門市主要商業(yè)街街區(qū)研究中天街商圈中天街與象山大道交界處80100元/.月中段：150280元/.月白云路交匯100150元/.月海慧路與象山大道交界處6080元/.月中段80100元/.月金蝦路中天街交匯處100200元/.月中天街商圈以服飾、商城、金融為主，租金60280元/.月海惠酒店郵局運(yùn)動(dòng)服飾中商百貨金伯利鉆石婚紗攝影業(yè)態(tài)占比商城20%服飾20%鞋類10%餐飲5%教育5%婚紗攝影5%藥店5%金融20%其他10%合計(jì)100%東方百貨農(nóng)業(yè)銀行東方家電大廈農(nóng)業(yè)銀行中國銀行新華書店大同酒店雅斯購物廣場(chǎng)

42、攝影銀行農(nóng)業(yè)銀行?；葜袑W(xué)咖啡鞋城南熏門藥房服飾服飾荊門市主要商業(yè)街街區(qū)研究月亮湖路、長寧路街區(qū)五金、建材為主，租金4060元/.月五金裝飾建材荊門商業(yè)城4560元/.月4060元/.月3040元/.月5080元/.月4050元/.月長寧路五金電器占比80%與象山大道一路交界處5080元/.月中段：4050元/.月月亮湖路裝飾建材占比90%與白云大道交界處4560元/.月中段4050元/.月荊門商業(yè)城百貨批發(fā)100%外街4060元/.月內(nèi)街3040元/.月月亮湖路和長寧路屬于次級(jí)商圈，以五金電器和裝飾建材為主要業(yè)態(tài)，租金水平4060元/.月，次級(jí)商圈主要以細(xì)分的行業(yè)市場(chǎng)為集群產(chǎn)生規(guī)模，租金價(jià)格與

43、集群成熟度有關(guān)?；⒀狸P(guān)大道汽車銷售美容占比80%3540元/.月星球商業(yè)中心裝飾建材占比90%4050元/.月社區(qū)高檔商業(yè)、集中式商業(yè)未開張金銀島建材城百貨批發(fā)100%4060元/.月掇刀區(qū)屬于外圍商圈，距離老城區(qū)遠(yuǎn)，人口密度較小，商圈不夠成熟，租金水平在3550元/.月左右，隨著荊門經(jīng)濟(jì)中心不斷南移，其租金水平在不斷提高。荊門市主要商業(yè)街街區(qū)研究掇刀區(qū)零散街區(qū)汽車美容、建材/小商品為主，租金3550元/.月金銀島建材城星球商業(yè)中心汽車美容35-40元/月40-45元/月40-50元/月荊門市在售商業(yè)研究售價(jià)水平800015000荊門在售商鋪價(jià)格集中在800015000元/，主要以社區(qū)商鋪為主

44、；專業(yè)市場(chǎng)商鋪價(jià)格40005000元/，市中心商鋪可破3萬大關(guān)從商業(yè)房地產(chǎn)特征研究中挖掘項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)點(diǎn)1：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，現(xiàn)狀集中； 機(jī)會(huì)點(diǎn)2：新舊商圈，舊飽新靡； 機(jī)會(huì)點(diǎn)3：百貨超市，量少牌土； 機(jī)會(huì)點(diǎn)4：星球商業(yè)，shoppingmall； 機(jī)會(huì)點(diǎn)5：沃爾瑪駐，新格局創(chuàng)。荊門市寫字樓市場(chǎng)研究發(fā)展階段萌芽階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段動(dòng)因：辦公需要表現(xiàn)形式：住宅改辦公客戶：草率型企業(yè)產(chǎn)品：住宅/商住樓客戶關(guān)注點(diǎn)：無寫字樓處于萌芽階段，以住宅、商住樓形式存在.成熟階段動(dòng)因：改善環(huán)境表現(xiàn)形式：住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公客戶：成長型中小企業(yè)產(chǎn)品：第一代商務(wù)公寓客戶關(guān)注點(diǎn)：位置/價(jià)格/交通/使用成本動(dòng)因：追求形象表

45、現(xiàn)形式：純商務(wù)形象客戶：迅速發(fā)展中小企業(yè)/初具規(guī)模企業(yè)產(chǎn)品：純寫字樓開始出現(xiàn)客戶關(guān)注點(diǎn)：位置/配套/硬件/商務(wù)氛圍動(dòng)因：需求多樣化表現(xiàn)形式：客戶價(jià)值多元客戶：各種類型企業(yè)產(chǎn)品：純寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存客戶關(guān)注點(diǎn)：地段/服務(wù)/軟環(huán)境/健康、風(fēng)景荊門市寫字樓市場(chǎng)研究分布特征中天街工商街路段 海智路轉(zhuǎn)盤處 白云大道 新一佳超市附近 文化宮附近中天街工商街路段金凱大廈凱凌紫竹苑金地廣場(chǎng)吉興大廈等?；勐忿D(zhuǎn)盤處華僑大廈國際天香白龍社區(qū)等新一佳超市附近金象小區(qū)等；白云大道附近現(xiàn)代花園錦繡江南 新世界中心等荊門市寫字樓市場(chǎng)研究產(chǎn)品特征金凱大廈層的商住兩用房層為寫字樓，層為住宅樓。層住宅改寫字樓。錦繡江南一

46、二樓為寫字樓，樓為賓館，樓以上為商品房帝豪大廈14層為商業(yè)三四層為辦公樓。御景天城層為商場(chǎng)，層為酒店，層為寫字樓，層為居住樓新世界中心1-5層商務(wù)辦公，6-26是住宅建筑荊門還沒有比較大型的、集中的商業(yè)辦公專用寫字樓，只有商住兩用的樓盤，比如山水龍城、金凱大廈、華僑大廈等，寫字樓在物業(yè)、功能配備等硬軟件方面都難以匹配 商住兩用荊門市寫字樓市場(chǎng)研究市場(chǎng)需求銀行、保險(xiǎn)、政府機(jī)關(guān)等單位均有自建寫字樓；目前出租寫字樓主要集中在律師、化妝品、女性美容、食品保健等行業(yè)未來商貿(mào)、金融、咨詢、等新興行業(yè)的不斷發(fā)展，需求強(qiáng)大 商貿(mào)金融IT咨詢新興行業(yè)不斷發(fā)展律師化妝品美容食品保健市場(chǎng)需求格局未來目前從寫字樓特征

47、研究中挖掘項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)點(diǎn)1：萌芽階段，潛力巨大； 機(jī)會(huì)點(diǎn)2：商住兩用，缺乏純粹； 機(jī)會(huì)點(diǎn)3：功能缺失，弊端已現(xiàn)； 機(jī)會(huì)點(diǎn)4：行業(yè)漸善，需求漸多；荊門市酒店市場(chǎng)研究分布特征老城區(qū)板塊星球商業(yè)中心附近虎牙關(guān)大道與深圳大道交界附近百度一下荊門酒店主要分布在老城區(qū)（東寶區(qū)）板塊、星球商業(yè)中心板塊、虎牙關(guān)大道與深圳大道交界處板三個(gè)區(qū)域；老城區(qū)板塊:荊一快捷酒店/天和人緣酒店/金富德酒店加州公寓酒店/大同商務(wù)酒店/香格里拉盈豐酒店/奧龍商務(wù)酒店/華僑賓館/五月花商務(wù)酒店星球商業(yè)中心附近：飛龍賓館/新南方酒店/聯(lián)欣賓館/金鳳苑酒店/經(jīng)典賓館/頂尚花賓館/玉泉山賓館虎牙關(guān)大道與深圳大道交界附近：金王子

48、大酒店/常發(fā)大酒店/掇刀賓館/東方酒店/萊富賓館/凱麗大酒店/一夜賓館/清靜賓館/三合酒店/龍逸賓館.酒店多如繁星,星級(jí)酒店主要位于旅游景點(diǎn)區(qū)，郊區(qū)位置荊門市酒店市場(chǎng)研究房型研究酒店房型面積武漢格林豪泰酒店大床房A24大床房B24標(biāo)準(zhǔn)間24套房45豪華套房80鐘祥東方國際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間25標(biāo)準(zhǔn)間（帶電腦）25豪華單間25豪華單間（帶電腦）25行政套房32商務(wù)套房50總統(tǒng)套房189荊門華僑賓館行政雙人房16行政單人房14豪華雙人房20行政套人房30荊門避暑山莊國賓酒店田園標(biāo)間30田園單間30湖景標(biāo)間30湖景單間30情侶房35田園套房70海逸城市酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間25鐘祥莫愁湖國際大酒店豪華山景標(biāo)間20

49、豪華湖景標(biāo)間20商務(wù)山景標(biāo)間20商務(wù)湖景單間20商務(wù)湖景標(biāo)間20荊門金王子大酒店豪華單人間（無早）22-25豪華標(biāo)準(zhǔn)間（無早）22-25豪華單人間22-25豪華標(biāo)準(zhǔn)間22-25商務(wù)套房35荊門財(cái)富酒店普通標(biāo)間26普通單間26商務(wù)大床房26休閑房26休閑房小套42休閑房套55小豪套150大豪套170荊門碧桂園鳳凰酒店高級(jí)大床房20高級(jí)雙床房28豪華大床房30豪華雙床房30豪華套房40-50商務(wù)套房40-50兩房別墅200四房別墅300八房別墅300荊門國際大酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間30普通單人間30豪華標(biāo)準(zhǔn)間30豪華單人間30普通間面積2030平，情侶房/休閑房面積3540平，套房面積4050平，豪華房、

50、總統(tǒng)套房、別墅房量較少，面積普遍在150平以上荊門市酒店市場(chǎng)研究床型研究酒店房型床型武漢格林豪泰酒店大床房A大床 1.5米大床房B大床 1.8米標(biāo)準(zhǔn)間雙床 1.2米套房大床 1.8米豪華套房大床 1.8米鐘祥東方國際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間雙床 1.2米標(biāo)準(zhǔn)間（帶電腦）雙床 1.2米豪華單間圓床 直徑2.1米豪華單間（帶電腦）圓床 直徑2.1米行政套房雙床 1.2米商務(wù)套房大床 1.8米總統(tǒng)套房大床 1.8米荊門華僑賓館行政雙人房雙床 1.2米行政單人房大床 1.5米豪華雙人房雙床 1.2米行政套人房大床 2米荊門避暑山莊國賓酒店田園標(biāo)間雙床 1.1米田園單間大床 1.5米湖景標(biāo)間雙床 1.1米湖景單間大

51、床 1.5米情侶房圓床 直徑1.5米田園套房大床 2.0米海逸城市酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間雙床 1.0米鐘祥莫愁湖國際大酒店豪華山景標(biāo)間雙床 1.2米豪華湖景標(biāo)間雙床 1.2米商務(wù)山景標(biāo)間雙床 1.2米商務(wù)湖景單間大床 1.8米商務(wù)湖景標(biāo)間雙床 1.2米荊門金王子大酒店豪華單人間（無早）大床 1.8米豪華標(biāo)準(zhǔn)間（無早）雙床 1.2米豪華單人間大床 1.8米豪華標(biāo)準(zhǔn)間雙床 1.2米商務(wù)套房大床 2.0米荊門財(cái)富酒店普通標(biāo)間雙床 1.2米普通單間大床 1.5米商務(wù)大床房大床 1.5米休閑房大床 1.5米休閑房小套大床 1.8米休閑房套大床 1.8米小豪套大床 1.8米大豪套大床 1.8米荊門碧桂園鳳凰酒店高

52、級(jí)大床房大床 1.5米高級(jí)雙床房雙床 1.2米豪華大床房大床 1.8米豪華雙床房雙床 1.2米豪華套房大床 1.8米商務(wù)套房大床 1.8米兩房別墅雙床 1.8米四房別墅四張大床 1.8米八房別墅八張大床 1.8米荊門國際大酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間雙床 1.2米普通單人間大床 1.8米豪華標(biāo)準(zhǔn)間雙床 1.2米豪華單人間大床 1.8米標(biāo)間雙人房小床1.2米，單人房大床1.5米，套房大床1.8米，豪華套房大床2.0米，圓床2.1米，以標(biāo)間小床和單人房大床為主流。荊門市酒店市場(chǎng)研究房價(jià)研究普通間170200元，大床房/休閑房/套房250300元，豪華房一般在400元以上，大多可加床，加床價(jià)格80100元酒店房型

53、價(jià)格武漢格林豪泰酒店大床房A169大床房B188標(biāo)準(zhǔn)間207套房283豪華套房587鐘祥東方國際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間168標(biāo)準(zhǔn)間（帶電腦）188豪華單間238豪華單間（帶電腦）258行政套房318商務(wù)套房458總統(tǒng)套房3500荊門華僑賓館行政雙人房198行政單人房198豪華雙人房228行政套人房318荊門避暑山莊國賓酒店田園標(biāo)間358田園單間358湖景標(biāo)間398湖景單間398情侶房458田園套房598海逸城市酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間140鐘祥莫愁湖國際大酒店豪華山景標(biāo)間258豪華湖景標(biāo)間258商務(wù)山景標(biāo)間378商務(wù)湖景單間393商務(wù)湖景標(biāo)間418荊門金王子大酒店豪華單人間（無早）188豪華標(biāo)準(zhǔn)間（無早）208豪

54、華單人間248豪華標(biāo)準(zhǔn)間268商務(wù)套房428荊門財(cái)富酒店普通標(biāo)間200普通單間200商務(wù)大床房232休閑房232休閑房小套260休閑房套280小豪套1160大豪套1520荊門碧桂園鳳凰酒店高級(jí)大床房288高級(jí)雙床房338豪華大床房388豪華雙床房388豪華套房1060商務(wù)套房1680兩房別墅2380四房別墅3380八房別墅4880荊門國際大酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間228普通單人間228豪華標(biāo)準(zhǔn)間268豪華單人間268荊門市酒店市場(chǎng)研究附加選擇研究自助早餐大多酒店均有自助早餐服務(wù)，住客可自住選擇消費(fèi)，大多租房時(shí)附加在房費(fèi)中，大多自助早餐價(jià)格在20元以下，部分高檔星級(jí)酒店自助早餐價(jià)格在25元以上。酒店服務(wù)項(xiàng)

55、目武漢格林豪泰酒店商務(wù)中心服務(wù)/大堂免費(fèi)報(bào)紙/會(huì)議廳/公共音響系統(tǒng)/接機(jī)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng)/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù) 鐘祥東方國際大酒店大堂吧/禮賓服務(wù)/樓層管家服務(wù)/大堂免費(fèi)報(bào)紙/會(huì)議廳/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng)/出租車/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù) 荊門華僑賓館商務(wù)中心服務(wù)/會(huì)議廳/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng) /前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/免費(fèi)旅游交通圖 荊門避暑山莊國賓酒店大堂免費(fèi)報(bào)紙/ 多功能廳/會(huì)議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/接機(jī)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng)/郵政服務(wù)/商場(chǎng)/理發(fā)美容室 /前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/一次性帳單結(jié)帳/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)

56、/無線上網(wǎng)公共/免費(fèi)旅游交通圖 荊門海逸城市酒店會(huì)議廳/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng)/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/洗衣服務(wù)/一次性帳單結(jié)帳/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/自動(dòng)取款機(jī)鐘祥莫愁湖國際大酒店商務(wù)中心服務(wù)/會(huì)議廳/外幣兌換/ 旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng)/商場(chǎng)/理發(fā)美容室/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/無線上網(wǎng)公共區(qū)荊門金王子大酒店商務(wù)中心服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng)/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/叫醒服務(wù) 荊門財(cái)富酒店商務(wù)中心服務(wù)/大堂吧/禮賓服務(wù)/大堂免費(fèi)報(bào)紙/多功能/會(huì)議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng)/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/免費(fèi)旅游交通圖 荊門碧桂

57、園鳳凰酒店商務(wù)中心服務(wù)/大堂吧/大堂免費(fèi)報(bào)紙/多功能廳/會(huì)議廳/公共音響系統(tǒng) /多媒體演示系統(tǒng)/接機(jī)服務(wù)/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng) /郵政服務(wù)/汽車租賃服務(wù)/專職行李員/洗衣服務(wù)/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/無線上網(wǎng)公共區(qū)/免費(fèi)旅游交通圖 荊門國際大酒店商務(wù)中心服務(wù)/會(huì)議廳/外幣兌換/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng)/郵政服務(wù)/商場(chǎng)/出租車/洗衣服務(wù)荊門市酒店市場(chǎng)研究服務(wù)項(xiàng)目研究大多酒店均具有基本的商務(wù)中心、叫醒服務(wù)、免費(fèi)停車、票務(wù)等基本服務(wù)功能，服務(wù)水準(zhǔn)已達(dá)到相當(dāng)高度。荊門市酒店市場(chǎng)研究房間設(shè)施研究酒店房間設(shè)施武漢格林豪泰酒店國內(nèi)長途電話/拖鞋/雨傘/24小時(shí)熱水/電熱水壺/免費(fèi)瓶裝水/中央空調(diào)/針線包

58、/有線/衛(wèi)星電視/中央空調(diào)/全部房間吹風(fēng)機(jī)/液晶電視機(jī)/房間內(nèi)圈椅/手動(dòng)窗簾/床具：毛毯或被子鐘祥東方國際大酒店拖鞋/雨傘/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/4小時(shí)熱水/免費(fèi)瓶裝水/中央空調(diào)/獨(dú)立寫字臺(tái)/針線包/有線/衛(wèi)星電視/部分房間小冰箱/單一規(guī)格電源插座/淋浴或者盆浴加淋浴噴頭/中央空調(diào)/全部房間吹風(fēng)機(jī)/部分房間保險(xiǎn)箱/電視機(jī)/房間內(nèi)圈椅/手動(dòng)窗簾/床具/毛毯或被子/免費(fèi)報(bào)紙/免費(fèi)洗漱用品(6樣以上) 荊門華僑賓館國內(nèi)長途電話/國際長途電話浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/獨(dú)立寫字臺(tái)/分體空調(diào)/吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）荊門避暑山莊國賓酒店大堂免費(fèi)報(bào)紙/多功能廳/會(huì)議廳/公共音

59、響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/接機(jī)服務(wù)/免費(fèi)停車場(chǎng)/郵政服務(wù)/商場(chǎng)/理發(fā)美容室/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/一次性帳單結(jié)帳/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/無線上網(wǎng)公共區(qū)/免費(fèi)旅游交通圖 荊門海逸城市酒店國內(nèi)長途電話/拖鞋/雨傘/24小時(shí)熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/獨(dú)立寫字臺(tái)/針線包 /收費(fèi)電影/有線/衛(wèi)星電視/房間迷你酒吧/全部房間迷你酒吧/單一規(guī)格電源插座/獨(dú)立的浴缸和淋浴 /分體空調(diào)/吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）/電視機(jī)/房間內(nèi)沙發(fā)椅/手動(dòng)窗簾/床具：毛毯或被子/免費(fèi)報(bào)紙 （隨叫隨到）/免費(fèi)洗漱用品（6樣以下）鐘祥莫愁湖國際大酒店國內(nèi)長途電話/拖鞋/雨傘/110V電壓插 / 浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水

60、/電熱水壺/ 咖啡壺/茶壺/免費(fèi)瓶裝水/中央空調(diào)/獨(dú)立寫字臺(tái)/全部房間迷你酒吧 荊門金王子大酒店國內(nèi)長途電話/拖鞋/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水/電熱水壺/獨(dú)立寫字臺(tái)/全部房間浴衣/全部房間吹風(fēng)機(jī)/免費(fèi)洗漱用品(6樣以上) 荊門財(cái)富酒店國內(nèi)長途電話/國際長途電話/拖鞋/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺 /中央空調(diào)/獨(dú)立寫字臺(tái)/遮光窗簾/針線包/有線/衛(wèi)星電視/全部房間迷你酒吧 /多種規(guī)格電源插座/中央空調(diào)/全部房間吹風(fēng)機(jī)/全部房間保險(xiǎn)箱/液晶電視機(jī)/房間內(nèi)沙發(fā)椅/床具：鴨絨被 荊門碧桂園鳳凰酒店國內(nèi)長途電話/國際長途電話/拖鞋/110V電壓插