試述城市房?jī)r(jià)水平的主要因素和變量

1、試述城市房?jī)r(jià)水平的主要因素和變量【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)城市化率從20世紀(jì)90年代以前的緩慢增長(zhǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，城市發(fā)展水平的差異帶來(lái)了房地產(chǎn)價(jià)格的懸殊，本文重點(diǎn)探析決定和影響房?jī)r(jià)水平的主要因素和變量，了解其與房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性，為房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)房?jī)r(jià)水平；主要因素；變量房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，消費(fèi)者可以發(fā)現(xiàn)一線城市、二線城市之間，南方城市、北方城市之間，沿海城市、內(nèi)地城市之間，省會(huì)城市、地級(jí)城市之間房地產(chǎn)價(jià)格差距十分懸殊，那么有必要認(rèn)真思考這背后到底是哪些因素、哪些變量在影響而導(dǎo)致這樣的結(jié)果。本文就此進(jìn)行研究。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2、水平、人口密度、產(chǎn)業(yè)因素（一）發(fā)展水平城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是導(dǎo)致不同城市之間房?jī)r(jià)差異懸殊的根本原因，主要包括城市GDP規(guī)模及增速、人均可支配收入及社會(huì)消費(fèi)品零售總額。上述三個(gè)指標(biāo)是衡量城市發(fā)展水平的重要指標(biāo)，和房?jī)r(jià)幾乎是正相關(guān)，全國(guó)GDP前十的城市也印證了這點(diǎn)，如表1所示。第一，GDP規(guī)模和單位面積GDP產(chǎn)出。城市GDP的高低最直接的反映是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快慢和整體經(jīng)濟(jì)的富裕程度，單位面積GDP則反映了土地的實(shí)際利用效率，他和城市GDP規(guī)模相輔相成，缺一不可。我國(guó)GDP前十的城市也恰恰是我國(guó)房?jī)r(jià)水平最高的十座城市。第二，人均可支配收入。人均可支配收入的多少是一個(gè)城市居民富裕程度的重要體現(xiàn)，也直接影響

3、到作為普通居民是否有意愿去消費(fèi)，特別是大宗商品消費(fèi)和奢侈品消費(fèi)，人均可支配收入和房?jī)r(jià)是正相關(guān)。第三，社會(huì)消費(fèi)品零售總額。社會(huì)消費(fèi)品零售總額則直接反映了居民個(gè)體為城市所做的貢獻(xiàn)。從表1可以看出除北京上海高度正相關(guān)外，其他城市房?jī)r(jià)差異較大，是弱相關(guān)。第四，全國(guó)主要城市最近十年GDP增速，包括“十二五”“十三五”“十四五”目標(biāo)，GDP數(shù)據(jù)與房?jī)r(jià)有著直接的關(guān)系，也就是GDP會(huì)提前五年顯示一個(gè)城市房?jī)r(jià)的區(qū)間。在這個(gè)區(qū)間內(nèi)，有的片區(qū)十年內(nèi)可能會(huì)大幅度上漲，有的片區(qū)可能漲得較少，但是整體方向都是在GDP增幅區(qū)間左右。從某種意義上而言GDP增速就是房?jī)r(jià)增速。（二）人口規(guī)模和人口密度長(zhǎng)期來(lái)看，如果人口是減少的趨

4、勢(shì)，那么對(duì)房子的需求也肯定是減少的趨勢(shì)。2019年4月國(guó)家發(fā)改委2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)，“放寬落戶”“城市群”“都市圈”一時(shí)間成為熱議的話題，可以預(yù)見(jiàn)“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”將在各個(gè)城市間激烈開展，熱門城市、核心城市將成為高素質(zhì)群體的重要選擇。全國(guó)人口前十城市住房?jī)r(jià)格如表2所示。人才競(jìng)爭(zhēng)決定未來(lái)城市格局之變，人口規(guī)模決定消費(fèi)規(guī)模，未來(lái)高素質(zhì)人口將進(jìn)一步向大城市群、核心城市聚集，高質(zhì)量人口遷移選擇將深刻改變我國(guó)城市格局。如果這個(gè)城市是凈人口流入地，那么對(duì)住房的需求肯定就是增長(zhǎng)的。房?jī)r(jià)一般呈現(xiàn)上行的趨勢(shì)。比如北上廣深房?jī)r(jià)一直比較堅(jiān)挺，就是因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較好，是凈人口流入地。（三）產(chǎn)業(yè)因素

5、我國(guó)一線及沿海發(fā)達(dá)二線城市產(chǎn)業(yè)鏈更高端，未來(lái)將參與更多國(guó)際產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于東部核心發(fā)達(dá)城市來(lái)說(shuō)，服務(wù)業(yè)將是城市的主要產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新的思維、創(chuàng)新的空間以及創(chuàng)新的機(jī)制都將成為城市發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，一線城市未來(lái)也將成為我國(guó)參與國(guó)際產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要節(jié)點(diǎn)型城市。在國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮中，管理總部、研發(fā)中心將更多在國(guó)際化城市中聚集，除金融服務(wù)業(yè)外，以知識(shí)密度、高技術(shù)含量為代表的信息服務(wù)業(yè)也將是發(fā)達(dá)城市參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的重要支撐。多數(shù)二線城市工業(yè)化之路仍在繼續(xù)，尤其是中西部城市，都有望在發(fā)展工業(yè)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。投資無(wú)疑仍將在這類城市的發(fā)展中發(fā)揮重要作用，基建、制造業(yè)投資甚至包括房地產(chǎn)投資都將為城市建設(shè)和發(fā)展打開上升

6、空間。所以，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也使城市區(qū)域功能布局發(fā)生改變，一線城市核心區(qū)將被更高單位能效的產(chǎn)業(yè)所占據(jù)，落后的城市功能也將隨之升級(jí)，核心區(qū)將迎來(lái)城市更新紅利。與此同時(shí)，高端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也使發(fā)達(dá)城市聚集了大量高端人才，消費(fèi)層次和需求品質(zhì)也得到提升，一線城市房?jī)r(jià)自然會(huì)邁上一個(gè)全新的臺(tái)階，也是和中西部城市房?jī)r(jià)拉開差距的根本原因。土地政策、土地利用規(guī)劃及供應(yīng)方式2018年北京市全市土地出讓宗數(shù)為83宗，土地出讓面積為568.36萬(wàn)，土地出讓地面均價(jià)為32977元/。2018年北京市全市土地成交宗數(shù)為72宗，土地成交面積為490.6萬(wàn)，土地成交價(jià)款為1682.92萬(wàn)元，土地成交地面均價(jià)為34303元/；其中北

7、京市市轄區(qū)土地成交宗數(shù)為72宗，土地成交面積為490.6萬(wàn)，土地成交價(jià)款為1682.92萬(wàn)元，土地成交地面均價(jià)為34303元/。圖1和圖2列舉北京市2012-2018年土地出讓面積及地面均價(jià)。第一，土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有深刻影響。一方面供應(yīng)量增大，地價(jià)下降，供應(yīng)量減少，地價(jià)上升，表現(xiàn)在樓面地價(jià)就是單位面積樓面地價(jià)的漲跌。另一方面當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升時(shí)，土地供應(yīng)量也上升，房地產(chǎn)價(jià)格與土地供應(yīng)量呈正相關(guān)關(guān)系，并且房地產(chǎn)價(jià)格是土地供應(yīng)量變化的原因。通過(guò)對(duì)土地供給彈性變化的分析，隨著城市的發(fā)展，可以用較少的土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)控相同的房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅。第二，土地供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)市

8、場(chǎng)的影響。土地出讓方式主要有協(xié)議出讓和土地使用權(quán)招拍掛出讓兩種方式。國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣制度的實(shí)施，使國(guó)有土地資產(chǎn)的保值增值目的得以實(shí)現(xiàn)，當(dāng)然也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。開發(fā)商經(jīng)營(yíng)理念將由“速度型”向“效益型”轉(zhuǎn)變。綜合成本因素目前，我國(guó)房?jī)r(jià)從幾百元一平米上漲到幾萬(wàn)元一平米，房?jī)r(jià)可謂是出現(xiàn)了翻天覆地的變化，人們每個(gè)月的工資也從幾十元增長(zhǎng)到幾萬(wàn)元，只不過(guò)同樣是增長(zhǎng)了上千倍，但是基數(shù)不同導(dǎo)致了工資上漲跟不上房?jī)r(jià)的上漲。房?jī)r(jià)二十年不斷攀高的歷史也是各種土地成本、建安成本、城市配套費(fèi)用等綜合成本突飛猛進(jìn)的歷史，各個(gè)城市的“地王”不斷涌現(xiàn)，使得土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，而房地產(chǎn)高速發(fā)展又帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈同步增

9、長(zhǎng)，各種物資材料建筑材料需求不斷上漲，最終綜合影響下導(dǎo)致成本越來(lái)越高，特別是一線城市，而其他城市也受此影響，只是幅度與一線城市相比略低，因此房?jī)r(jià)高低也是成本高低的一個(gè)真實(shí)反映。財(cái)政金融政策和投資預(yù)期財(cái)政金融政策。一個(gè)國(guó)家在快速發(fā)展，社會(huì)財(cái)富會(huì)不斷增加，這就造成了人們手中的貨幣越來(lái)越多，國(guó)外一些國(guó)家甚至出現(xiàn)大額貨幣。一方面是通貨膨脹導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲，另一方面是外匯調(diào)控所導(dǎo)致的“錢不值錢”。當(dāng)通貨膨脹出現(xiàn)較快速上升時(shí)，人們手中的貨幣會(huì)越來(lái)越貶值，為了避免這一現(xiàn)象，消費(fèi)者會(huì)考慮投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)廣義貨幣資金M2從2004、2005年開始，十幾年時(shí)間內(nèi)以兩位數(shù)增長(zhǎng)，甚至有些年份達(dá)到20%以上，截至2

10、019年6月M2已高達(dá)192.14萬(wàn)億元。二十年間中國(guó)貨幣總量增加了十幾倍，當(dāng)投資者手中有較多的貨幣資金，而無(wú)法通過(guò)其它渠道獲得較多的資產(chǎn)增值時(shí)，就會(huì)考慮投到房?jī)r(jià)上漲較快的房地產(chǎn)市場(chǎng)。通貨膨脹時(shí)往往購(gòu)房率會(huì)大幅度增加，銀行獲得了這一筆市場(chǎng)資金，又可以進(jìn)行貨幣調(diào)控，增加購(gòu)房者貸款的門檻，從而進(jìn)一步減少市場(chǎng)的貨幣流通量，這也是控制通貨膨脹的一種方式。正是因?yàn)楸环康禺a(chǎn)吸收了一大部分資金，房地產(chǎn)成為M2超發(fā)的“吸收器”，使得整個(gè)社會(huì)商品的物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了每三年、每五年“翻一番”的現(xiàn)象，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市更是明顯。投資預(yù)期。我國(guó)的城市化率從33.87%到如今的60%，城市人均住房面積

11、從9.3平方米發(fā)展到今天人均居住面積40.8平方米，從世界范圍看應(yīng)屬于中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。但我國(guó)房?jī)r(jià)還是居高不下，而且越漲越高，一個(gè)重要因素就是和國(guó)人幾千年形成的“買房置業(yè)”習(xí)慣有關(guān)，發(fā)達(dá)國(guó)家房子更多是為了居住，而我國(guó)在滿足住的基礎(chǔ)上增加了投資功能，國(guó)人買房的年齡是全世界最年輕的，很多消費(fèi)者20多歲就開始買房，在很多人心中形成了“買房就能賺錢”的印象。外部因素、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和熱錢游資等中國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)已深度融合，國(guó)際金融危機(jī)、國(guó)際購(gòu)買力下降以及中美貿(mào)易摩擦等也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格水平。國(guó)際熱錢和游資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著推波助瀾的作用，對(duì)發(fā)達(dá)城市的影響尤為明顯，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的一個(gè)重要因素。結(jié)語(yǔ)綜上，通過(guò)對(duì)影響房?jī)r(jià)的主要因素進(jìn)行深入分析，能使我國(guó)更加理性客觀地看待房?jī)r(jià)，也能夠更加有效積極地采取針對(duì)性措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，促使其更加健康發(fā)展，達(dá)到黨中央提出的“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”的目標(biāo)。參考文獻(xiàn)：1高鴻業(yè).凱恩斯就業(yè)、利息和貨幣通論譯者導(dǎo)讀（中）J.中國(guó)高校社會(huì)科學(xué)，2000（2）：12-152張濤，李波，鄧彬彬，王志剛.中國(guó)城市規(guī)模分布的實(shí)證研究J.西部金融，2007（10）：5-93曼昆，Mankiw，梁小民等.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分冊(cè)M.北京：北京大學(xué)出