房地產(chǎn)行業(yè)：供給將繼續(xù)推動(dòng)成交但需關(guān)注高基數(shù)壓力

1、 目錄索引 HYPERLINK l _TOC_250005 地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況5 HYPERLINK l _TOC_250004 主要政策回顧5 HYPERLINK l _TOC_250003 重點(diǎn)城市成交情況5 HYPERLINK l _TOC_250002 重點(diǎn)城市推盤及庫(kù)存跟蹤11 HYPERLINK l _TOC_250001 全國(guó)土地市場(chǎng)供給成交情況13 HYPERLINK l _TOC_250000 地產(chǎn)板塊投資觀點(diǎn)及重點(diǎn)公司跟蹤情況15圖表索引圖 1：本周主要政策一覽（2019.05.13-2019.05.17）5圖 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量

2、及成交環(huán)比6圖 3：40 城新房周均及單周成交面積（萬方）7圖 4：40 城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）7圖 5：40 城新房月度成交同環(huán)比（%）7圖 6：40 城分線城市新房月度成交同比（%）7圖 7：40 城新房成交整體年同比（%）8圖 8：40 城新房成交分線城市年同比8圖 9：全國(guó)分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2019.05.10-2019.05.16）8圖 10：13 城二手房周均及單周成交面積（萬方）10圖 11：13 城分線城市二手房周成交環(huán)比增速10圖 12：13 城二手房成交月度同環(huán)比10圖 13：13 城分線城市二手房成交月同比10圖 14：13 城市二手房成交

3、整體年同比10圖 15：13 城市分線二手房成交年同比10圖 16：13 城市商品房周度推盤11圖 17：13 城市商品房月度推盤11圖 18：13 城市商品房推盤年同比趨勢(shì)11圖 19：13 城市商品房月度批售比11圖 20：13 城市商品房庫(kù)存與去化周期12圖 21：13 城市及分線城市商品房庫(kù)存指數(shù)12圖 22：13 城市商品房周度庫(kù)存及去化周期12圖 23：11 城市住宅周度庫(kù)存及去化周期12圖 24：全國(guó) 100 大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)14圖 25：全國(guó) 100 大中城市土地供應(yīng)年度累計(jì)同比14圖 26：全國(guó) 100 大中城市土地成交年度累計(jì)同比14圖 27：全國(guó) 100

4、 大中城市土地出讓金年同比14圖 28：全國(guó) 100 大中城市土地出讓金分線城市年同比14圖 29：全國(guó) 100 大中城市樓面價(jià)和溢價(jià)率15圖 30：全國(guó) 100 大中城市分線城市溢價(jià)率15圖 31：A 股重點(diǎn)地產(chǎn)公司股價(jià)周變動(dòng)幅度（2019.05.13-2019.05.17）16圖 32：H 股重點(diǎn)地產(chǎn)公司股價(jià)周變動(dòng)幅度（2019.05.13-2019.05.17）16表 1：40 城市商品房成交面積匯總（2019.05.10-2019.05.16）6表 2：13 城二手房成交面積匯總（2019.05.10-2019.05.16）9表 3：重點(diǎn)城市商品房庫(kù)存及去化周期變化情況（2019.05

5、.10-2019.05.16）12表 4：重點(diǎn)城市住宅庫(kù)存面積及去化周期變化情況（2019.05.10-2019.05.16） . 13表 5：房企每周拿地匯總（2019.05.12-2019.05.18）16表 6：房企每周融資匯總（2019.05.12-2019.05.18）17地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況主要政策回顧中央層面，國(guó)務(wù)院 2019 年立法工作計(jì)劃中明確的擬提請(qǐng)人大常委會(huì)審議的立法項(xiàng)目包括契稅法草案，擬制定、修訂的行政法規(guī)包括城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例等。中國(guó)財(cái)政預(yù)算績(jī)效專委會(huì)副主任委員張依群表示，從大的環(huán)境來看， 在當(dāng)前國(guó)際環(huán)境的不確定性和國(guó)內(nèi)大規(guī)模減稅降費(fèi)的背景下，出臺(tái)

6、房地產(chǎn)稅的整體條件還不具備，房地產(chǎn)稅還處于調(diào)研準(zhǔn)備的過程當(dāng)中。銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)銀行機(jī)構(gòu)以及非銀機(jī)構(gòu)中信托領(lǐng)域、金融資產(chǎn)管理公司、金融租賃公司等向房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)提供融資等情況進(jìn)行整治。地方層面，地方繼續(xù)因城施策。人才政策方面，廣州市推進(jìn)人才公寓建設(shè)，規(guī)定中心城區(qū)新增宅地中不少于 30%用于公租房和人才公寓，新產(chǎn)業(yè)工業(yè)項(xiàng)目用地可配建不超過項(xiàng)目總建面 7.5%的人才公寓和公租房（含員工宿舍）等。上海長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)符合條件的單位招聘的簽訂 2 年以上合同的本科以上人才可在 2 年內(nèi)享受1200 元/月租房補(bǔ)貼。廈門在原有碩士、博士人才補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上將范圍擴(kuò)大到 30 歲以下雙一流或世界前 200 強(qiáng)本科生公積金政

7、策方面，海南允許生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的單位，申請(qǐng)?jiān)?5%-12%的范圍內(nèi)降低繳存比例，職工月平均工資低于上年工作地區(qū)月平均工資 60%的單位，可申請(qǐng)?jiān)?%-4%的范圍降低繳存比例，瀕臨破產(chǎn)、已停產(chǎn)或已依法批準(zhǔn)緩繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的單位，可申請(qǐng)緩繳住房公積金。圖1：本周主要政策一覽（2019.05.13-2019.05.17）上海市長(zhǎng)寧區(qū):區(qū)內(nèi)符合條件的單位招聘的簽中國(guó)財(cái)政預(yù)算績(jī)效專委會(huì)副主任委員張依群：海南：1. 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的單位， 可申請(qǐng)?jiān)?%-12%的范圍內(nèi)降低繳存比例；2.國(guó)務(wù)院：19年明確的擬提請(qǐng)人大常委會(huì)審議的立法項(xiàng)目包括契稅法草案， 擬制定、修訂的行政法規(guī)包括城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例等訂

8、2年以上合同的本科以上人才， 在本市無住房或住房在郊區(qū)， 累計(jì)享受租房補(bǔ)貼不超過2年， 可在2年內(nèi)享受1200元/ 月租房補(bǔ)貼在當(dāng)前國(guó)際環(huán)境的不確定性和國(guó)內(nèi)大規(guī)模減稅降費(fèi)的背景下， 出臺(tái)房地產(chǎn)稅的整體條件還不具備，房地產(chǎn)稅還處于調(diào)研準(zhǔn)備的過程當(dāng)中職工月平均工資低于上年工作地區(qū)月平均工資60%的單位，可申請(qǐng)?jiān)?%- 4%的范圍降低繳存比例；3.瀕臨破產(chǎn)、已停產(chǎn)或已依法批準(zhǔn)緩繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的單位，可申請(qǐng)緩繳住房公積金05/1205/1205/1305/1405/1405/1505/1605/1605/17蘇州：蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新房限售3 年，蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售5年廣州

9、：1.中心城區(qū)新增宅地中不少于30%用于公租房和人才公寓；2. 新產(chǎn)業(yè)工業(yè)項(xiàng)目用地可配建不超過項(xiàng)目總建面7.5%的人才公寓和公租房（含員工宿舍）， 國(guó)家級(jí) 、 省 級(jí) 園 區(qū)可 配 建17.5%；3.招拍掛出讓與城市更新應(yīng)配建不少于10%的公租房與人才公寓廣州市黃浦區(qū)：本科以上學(xué)歷家庭在黃埔區(qū)無自有產(chǎn)權(quán)住房且未享受市級(jí)人才公寓、公租房等優(yōu)惠政策，可申請(qǐng)一套不超過90平米自住住房，2 年內(nèi)享受50%租金補(bǔ)貼廈門：補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大到30歲以下雙一流或世界前200 強(qiáng)本科生， 廈門戶口、在廈門繳納3個(gè)月以上社保的上述本科生可申請(qǐng)2萬元一次性補(bǔ)貼銀保監(jiān)會(huì)：推動(dòng)以下重點(diǎn)問題整治1.銀行表內(nèi)外資金直接或變相用

10、于土地出讓金融資，違規(guī)向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資，； 2.信托領(lǐng)域中向不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接或間接提供融資；3.金融資產(chǎn)管理公司未執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各項(xiàng)政策和監(jiān)管要求；4.金融租賃公司違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站， 重點(diǎn)城市成交情況根據(jù)Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示（數(shù)據(jù)更新日期為5月18日，下同）：本周，我們監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市商品房成交面積622.65萬方，環(huán)比上漲21.9%，同比上漲23.7%。分線城市來看，四大一線城市本周商品房成交面積111.93萬方，環(huán)比上漲41.7%。其中，北京、上海推盤放量成交環(huán)比分別上漲94.5%、40.9%。本周，我們跟蹤的1

11、3 個(gè)二線樣本城市成交面積331.62萬方，環(huán)比上漲29.8%，同比上漲39.3%，其中，南 寧、濟(jì)南推盤放量成交環(huán)比分別上漲82.0%、43.1%。三四線成交方面，我們跟蹤的 23個(gè)三四線樣本城市成交面積179.09萬方，環(huán)比上漲1.4%，同比下降10.6%。月度來看，5月前16天，40城新房成交環(huán)比上漲2.1%，同比上漲1.6%。分線來看，4大一線城市、13個(gè)二線城市成交同比分別上漲28.5%、12.0%，23個(gè)三四線城市成交同比下降19.1%。從全年累計(jì)情況來看，截至2019年5月16日，40城新房成交整體同比上漲5.3%，其中一線、二線累計(jì)成交同比分別上漲34.2%、7.6%，三四線城

12、市則下降8.2%。圖2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交環(huán)比5550454035302520151050北京 上海 廣州 深圳 杭州 南京 武漢 青島 福州 廈門 蘇州 長(zhǎng)春 南寧 濟(jì)南 大連 南昌 溫州100%80%60%40%20%0%-20%19至今周均成交（萬方）本周成交（萬方）本周成交環(huán)比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 分線本周成交上周成交周環(huán)比18 周均周同比（萬方）17 周均（萬方）去化周期去化時(shí)城市周均同比（萬方）（萬方）（月）間環(huán)比北京上海32.9542.8516.9430.4194.5%40.9%216.5%42.1%18.5733.4715.483

13、4.6520.0%-3.4%17.2617.90-9.5%-7.3%一線廣州23.0318.7223.0%38.2%23.5824.01-1.8%19.29-6.3%（4 個(gè)）深圳13.1012.901.5%-5.7%9.168.764.6%一線合計(jì)111.9378.9741.7%72.1%84.7882.902.3%杭州24.2417.3739.5%52.6%17.0224.58-30.7%南京14.8214.383.1%91.9%13.7915.80-12.7%14.53- 10.7126.57-8.5%-6.9%-6.6%二線武漢49.0640.8220.2%69.7%36.9941.6

14、6-11.2%-（13 個(gè)）青島福州34.217.6126.216.9530.6%9.5%-18.9%131.3%26.036.6535.506.36-26.7%4.7%-29.54-4.0%表 1：40 城市商品房成交面積匯總（2019.05.10-2019.05.16）跟蹤分析|房地產(chǎn)廈門蘇州長(zhǎng)春7.9430.4718.846.5227.3716.7421.9%11.4%12.5%50.4%82.9%-10.4%4.9022.1922.064.5620.7024.987.5%7.2%-11.7%- 11.15-8.0%-南寧60.3433.1482.0%193.6%29.0320.2443

15、.4%5.00-13.3%濟(jì)南27.3519.1143.1%-22.3213.7862.0%-大連6.896.299.6%-30.0%4.796.73-28.7%-南昌15.3115.47-1.1%-13.8710.7129.5%-溫州34.5531.569.5%30.0%22.8418.9920.2%8.74-9.5%二線合計(jì)331.62255.4129.8%39.3%242.50256.65-5.5%-三四線三四線合計(jì)179.09176.601.4%-10.6%159.09180.86-12.0%-（23 個(gè)）40 城合計(jì)622.65510.9921.9%23.7%486.36520.40

16、-6.5%-數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 注：標(biāo)色部分為各線漲幅前兩大的城市41.7%29.8%1.4%圖3：40城新房周均及單周成交面積（萬方）圖4：40城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）70060050040030020010002017201819W1-2021.9%622.6519-W17 19-W18 19-W19 19-W2025%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%19-W1519-W1619-W1719-W1819-W1919-W2040城新房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（%，右）一線城市（4城） 二

17、線城市（13城） 三四線城市（23城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 圖5：40城新房月度成交同環(huán)比（%）圖6：40城分線城市新房月度成交同比（%）80%60%40%20%0%-20%-40%2.1%1.6%18.1219.0119.0219.0319.0419.05.01-19.05.1640城新房成交環(huán)比40城新房成交同比60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%28.5%12.0%-19.1%18.1219.0119.0219.0319.0419.05.01-19.05.16一線城市二線城市三四線城市數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)

18、據(jù)來源：Wind，CRIC， 圖7：40城新房成交整體年同比（%）圖8：40城新房成交分線城市年同比30%20%10%0%-10%-20%-30%5.3%2014201520162017201819.01.01-19.05.1640%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2014201520162017201834.2%7.6%-8.2%19.01.01-19.05.1640城新房成交年同比一線城市（4城）二線城市（13城）三四線城市（23城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 分區(qū)域成交看，三大重點(diǎn)區(qū)域成交均上升，環(huán)渤海（5城）、長(zhǎng)三角（1

19、2城）、珠三角（7城）本周成交面積分別為104.85、178.95、98.57萬方，環(huán)比上周分別上漲45.1%、15.3%、13.9%。其他區(qū)域方面，中西部（5城）、海峽西岸城市群（6城） 本周成交面積分別為133.35、58.69萬方，環(huán)比上周分別上漲37.2%、15.7%。-2%-18%45%40%7%3%94%37%33% 36% 30%15%-34%-47%商品房 商品房 二手房 二手房周環(huán)比 周同比 周環(huán)比 周同比58%環(huán)渤海16%21%26%長(zhǎng)三角海峽西岸23%珠三角14%中西部4%1%其他圖9：全國(guó)分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2019.05.10-2019.05.16）數(shù)

20、據(jù)來源：政府網(wǎng)站， 二手房方面，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)的各城市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，本周我們選取的13個(gè)樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為168.89萬方，環(huán)比上漲27.1%。分線城市來看，2 個(gè)一線城市二手房成交面積55.53萬方，環(huán)比上漲50.6%，其中北京、深圳環(huán)比分別上漲55.5%、41.5%。二三線樣本城市整體成交面積為113.36萬方，環(huán)比上漲18.1%， 其中蘇州、金華環(huán)比分別上漲28.9%、28.1%。月度情況來看，5月前16天，13城市二手房成交環(huán)比下降8.2%，同比下降9.0%。分線來看，一線、二三線城市同比分別下降15.5%、5.7%。全年累計(jì)情況來看，截至2019年5月16日，13城

21、市整體成交同比上漲0.3%，其中一線城市成交同比下降1.8%，二三線城市同比上漲1.3%。本周成交上周成交分線城市周環(huán)比周同比18 周均（萬方）17 周均周均年同比（萬方）（萬方）（萬方）北京37.2023.9255.5%5.3%25.2728.22-10.5%一線深圳18.3312.9541.5%-11.7%10.7211.67-8.1%（2 個(gè)）一線合計(jì)青島廈門55.5312.3612.5136.8710.619.9550.6%16.4%25.7%18.3%17.1%57.8%35.998.269.6539.899.554.96-9.8%-13.5%94.7%無錫15.4812.9119.

22、9%-19.1%8.8910.63-16.4%岳陽(yáng)揚(yáng)州二三線蘇州（11 個(gè)）南寧1.693.9132.142.781.583.3624.935.237.1%16.3%28.9%-46.9%-38.2%-14.9%65.1%-51.5%1.302.6921.434.271.973.3518.604.57-34.0%-19.5%15.2%-6.5%金華4.963.8828.1%-39.5%2.473.53-29.9%江門2.042.030.8%-50.2%1.762.69-34.7%杭州大連二三線合計(jì)13 城合計(jì)16.039.46113.36168.8914.037.4895.99132.8614

23、.3%26.5%18.1%27.1%-20.4%-16.1%-0.4%5.0%10.846.7878.35114.3411.926.8278.58118.47-9.1%-0.6%-0.3%-3.5%表 2：13 城二手房成交面積匯總（2019.05.10-2019.05.16）數(shù)據(jù)來源：Wind， 注：標(biāo)紅底色部分為環(huán)比漲幅前兩大城市50.6%18.1%圖10：13城二手房周均及單周成交面積（萬方）圖11：13城分線城市二手房周成交環(huán)比增速1801601401201008060402002017201819W1-2027.1%168.8919-W17 19-W18 19-W19 19-W203

24、0%20%10%0%-10%-20%-30%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%19-W1519-W1619-W1719-W1819-W1919-W2013城二手房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（右）一線城市（2城）二三線城市（11城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 圖12：13城二手房成交月度同環(huán)比圖13：13城分線城市二手房成交月同比120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-8.2%-9.0%18.1219.0119.0219.0319.0419.05.01-19.05.1613城二手房成交環(huán)比13城

25、二手房成交同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-5.7%-15.5%18.1219.0119.0219.0319.0419.05.01-19.05.16一線城市（2城）二三線城市（11城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 0.3%圖14：13城市二手房成交整體年同比圖15：13城市分線二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%2014201520162017201819.01.01-19.05.16100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%1.3%-1.8%201420152016201720181

26、9.01.01-19.05.1613城二手房成交年同比一線城市（2城）二三線城市（11城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 重點(diǎn)城市推盤及庫(kù)存跟蹤根據(jù)Wind收集的各主要城市推盤和庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示（數(shù)據(jù)更新日期為5月18日， 下同）：本周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為198.59萬方，環(huán)比上漲23.7%，同比下降18.9%。月度數(shù)據(jù)來看，5月前16天，13城商品房推盤360.86萬方，環(huán)比下降23.5%，同比上漲24.0%。全年累計(jì)來看，截至2019年5月16日，13城市商品房推盤面積同比上漲25.0%，漲幅較2018年全年上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。批售比方面，本周

27、全國(guó)13城市商品房批售比（成交/推盤，移動(dòng)平均3個(gè)月）上行至1.09。庫(kù)存方面，本周我們跟蹤的13城市商品房庫(kù)存總量較上周下降0.7%，其中一線、二線、三四線城市商品房庫(kù)存環(huán)比分別下降0.7%、0.7%、0.3%。去化周期方面，13 城市商品房去化周期降至15.37個(gè)月，11個(gè)城市住宅去化周期降至7.94個(gè)月。圖16：13城市商品房周度推盤圖17：13城市商品房月度推盤35030025020015010050019W8 19W10 19W12 19W14 19W16 19W18 19W20推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右） 同比（%，右）250%200%150%100%50%0%-50%-100%

28、2,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50%-100% 18M518M718M9 18M11 19M119M3 19.05.01-19.05.16推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右） 同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖18：13城市商品房推盤年同比趨勢(shì)圖19：13城市商品房月度批售比30%20%10%0%-10%-20%-30%25.0%20142015201620172018 2019.01.01-2,0001,5001,00050001.41.21.00.80.60.40.20.018M518M718M918M1119M119M3 19.05

29、.01-19.05.16推盤面積年度同比2019.05.16成交面積（萬方）推盤面積（萬方） 批售比（移動(dòng)平均3個(gè)月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖20：13城市商品房庫(kù)存與去化周期圖21：13城市及分線城市商品房庫(kù)存指數(shù) 15.37 20000251800016000201400012000151000080001060004000520000016W1 16W2116W41 17W9 17W2917W4918W1718W37 19W5庫(kù)存面積（萬方）去化周期（月，右軸）數(shù)據(jù)來源：Wind， 1801601401201008014W114W5115W4916W4617W4

30、418W42全國(guó)13城市商品房庫(kù)存指數(shù)4個(gè)一線城市商品房庫(kù)存指數(shù)6個(gè)二線城市商品房庫(kù)存指數(shù)數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖22：13城市商品房周度庫(kù)存及去化周期圖23：11城市住宅周度庫(kù)存及去化周期300040100030200010000北 上 廣 深 南 杭京 海 州 圳 京 州福 蘇 溫州 州 州3020100南 泉 莆 江寧 州 田 陰800600400200020100北京 上海 廣州 深圳 福州 杭州 南京 寧波 蘇州 廈門 莆田一線庫(kù)存（萬方）二線庫(kù)存（萬方）三線庫(kù)存（萬方）去化周期（月，右）3個(gè)月平均去化周期（月，右）一線庫(kù)存（萬方）二線庫(kù)存（萬方）三線庫(kù)存（萬方）去化周期（月，右）3

31、個(gè)月平均去化周期（月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 城市庫(kù)存面積（萬方）周度庫(kù)存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京上海1710.482783.27-0.9%-0.5%17.2617.90-1.81-1.41廣州2066.34-0.7%19.29-1.30深圳679.57-0.4%14.53-1.35南京1732.78-0.1%26.57-1.88杭州844.680.5%10.71-0.79福州858.650.1%29.54-1.24蘇州1232.23-1.1%11.15-0.96溫州933.11-3.1%8.74-0.92南寧570.66-1.2%5.00-0.

32、77泉州647.51-0.8%21.41-0.20莆田570.570.3%35.880.62江陰436.99-0.3%20.46-1.40表 3：重點(diǎn)城市商品房庫(kù)存及去化周期變化情況（2019.05.10-2019.05.16）數(shù)據(jù)來源：Wind， 城市庫(kù)存面積（萬方）周度庫(kù)存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京913.49-3.2%12.78-1.82上海742.94-1.6%5.80-0.59廣州818.66-1.3%10.11-0.78深圳330.96-0.4%10.72-1.29福州312.790.3%14.33-0.64杭州231.241.5%3.74-0.25南京336

33、.72-0.2%5.70-0.39寧波297.77-2.2%4.67-0.49蘇州535.42-2.3%5.92-0.62廈門245.50-1.9%18.84-3.26莆田265.810.7%21.000.52表 4：重點(diǎn)城市住宅庫(kù)存面積及去化周期變化情況（2019.05.10-2019.05.16）數(shù)據(jù)來源：Wind， 全國(guó)土地市場(chǎng)供給成交情況由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后因素，本周我們統(tǒng)計(jì)的土地市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)相對(duì)商品房成交均滯后一周（數(shù)據(jù)更新日期為5月18日，下同）。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)的全國(guó)100大中城市數(shù)據(jù)，2019年第19周，供給方面，土地供應(yīng)總建筑面積為2710.4萬方，環(huán)比前周下降3.6%，同比上

34、漲21.9%。從全年累計(jì)來看， 截至2019年第19周供應(yīng)面積同比下降4.3%。成交方面，2019年第19周全類型土地成交2607.8萬方，環(huán)比上漲123.5%，同比上漲54.2%。全年累計(jì)來看，截至2019年第19周土地成交面積同比下降10.4%。出讓金方面，2019年第19周土地成交出讓金858.9億元，環(huán)比上漲70.5%，同比上漲194.9%。分線城市來看，一線、二線、三線城市量?jī)r(jià)齊升出讓金環(huán)比分別上漲57.4%、32.5%、208.4%。累計(jì)來看，2019年前19周土地出讓金同比上漲2.9%，較2018年全年降幅5.6%上升8.5個(gè)百分點(diǎn)。綜合供給和成交，上周全類型、住宅土地供銷比分別

35、下降至1.24、1.37。從溢價(jià)率的角度來看，2019年第19周全類型土地成交溢價(jià)率（移動(dòng)平均3個(gè)月） 為19.1%，較前周下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。分線來看，一線、三線城市上周全類型土地成交溢價(jià)率分別為7.3%、20.6%，較前周分別下降1.2、0.6個(gè)百分點(diǎn)，二線城市溢價(jià)率為20.5%，較前周上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。宅地方面，2019年第19周宅地成交溢價(jià)率為21.4%，較前周下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。分線來看，一線、三線城市上周宅地成交溢價(jià)率分別為9.2%、25.1%，較前周分別下降0.9、1.0個(gè)百分點(diǎn)，二線城市溢價(jià)率為22.3%， 較前周上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。圖24：全國(guó)100大中城市土地供應(yīng)、成交及

36、供銷比數(shù)據(jù)3500300025002000150010005001.301.201.101.000.900.80019W7 19W8 19W9 19W10 19W11 19W12 19W13 19W14 19W15 19W16 19W17 19W18 19W190.70供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（移動(dòng)平均3個(gè)月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， -4.3%圖25：全國(guó)100大中城市土地供應(yīng)年度累計(jì)同比圖26：全國(guó)100大中城市土地成交年度累計(jì)同比25%15%5%-5%-15%-25%-35%13141516171819W1-19W19全國(guó)100大中城市供應(yīng)面積年同比（%）40%30%20%

37、10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-10.4%13141516171819W1-19W19全國(guó)100大中城市成交面積年同比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖27：全國(guó)100大中城市土地出讓金年同比圖28：全國(guó)100大中城市土地出讓金分線城市年同比2.9%70%200%50%30%10%-10%-30%-50%-70%13141516171819W1-19W19全國(guó)100大中城市出讓金年同比（%）150%100%50%0%-50%13141516171819W1-19W19一線城市二線城市三線城市數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖29：全國(guó)1

38、00大中城市樓面價(jià)和溢價(jià)率圖30：全國(guó)100大中城市分線城市溢價(jià)率3,5003,0002,5002,0001,5001,000500019W719W1019W1319W1619W19樓面價(jià)（元/平，移動(dòng)平均3個(gè)月）溢價(jià)率（%,右）20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%25%20%15%10%5%0%19W719W919W1119W1319W1519W1719W19一線城市溢價(jià)率（%）二線城市溢價(jià)率（%） 三線城市溢價(jià)率（%）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 地產(chǎn)板塊投資觀點(diǎn)及重點(diǎn)公司跟蹤情況總體來看，重點(diǎn)城市基本面繼續(xù)呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇，4月我們跟蹤的40城市新房銷售 同比上

39、漲24.4%，進(jìn)入5月剔除五一假期影響后同比增長(zhǎng)25.4%，增速較3月略有增長(zhǎng)。而從百?gòu)?qiáng)房企的銷售數(shù)據(jù)來看，4月百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模同比上漲27.8%，增速持平3 月，并且大部分房企的價(jià)格均維持穩(wěn)定，沒有明顯的以價(jià)換量，也從側(cè)面反映了需 求端的底部抬升。土地市場(chǎng)方面，4月土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯升溫，300城全類型土地、 宅地成交面積分別同比上漲14%、28%，溢價(jià)率分別為24.9%、27.5%，年初以來分 別上升了15.5pct、17.9pct，同時(shí)流拍率創(chuàng)近一年內(nèi)新低，全類型土地及宅地流拍率 均為3.4%，房企總體拿地意愿較去年四季度回升明顯。政策方面，仍以地方政府的 因城施策為主，當(dāng)前各城市的政策取

40、向與當(dāng)?shù)氐牧績(jī)r(jià)基本面走勢(shì)相關(guān)，均在預(yù)期之 內(nèi)。我們認(rèn)為在以地方為主體的精準(zhǔn)施政下，未來行業(yè)成交量?jī)r(jià)將總體平穩(wěn)，周期 波動(dòng)將逐步弱化，這種背景下，我們認(rèn)為更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)的alpha機(jī)會(huì)，經(jīng)營(yíng)能力變 現(xiàn)成為關(guān)鍵，通過運(yùn)營(yíng)效率實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)的房企更能獲得持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)規(guī) 模、利潤(rùn)和杠桿之間的均衡。另外，從短期結(jié)算業(yè)績(jī)角度看，19年-20年結(jié)算業(yè)績(jī)高 增長(zhǎng)的龍頭具備低估值優(yōu)勢(shì)，估值具備修復(fù)空間。綜合短期業(yè)績(jī)的確定性及中期規(guī) 模的成長(zhǎng)性，一線A股龍頭推薦：萬科A、華夏幸福、招商蛇口、新城控股，二線A股 龍頭推薦：中南建設(shè)、華發(fā)股份、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展，H股龍頭推薦：融 創(chuàng)中國(guó)、萬科企業(yè)、旭輝

41、控股集團(tuán)，H股龍頭關(guān)注：中國(guó)金茂、合景泰富等，子領(lǐng)域 推薦：新湖中寶、光大嘉寶和中國(guó)國(guó)貿(mào)。圖31：A股重點(diǎn)地產(chǎn)公司股價(jià)周變動(dòng)幅度（2019.05.13-2019.05.17）圖32：H股重點(diǎn)地產(chǎn)公司股價(jià)周變動(dòng)幅度（2019.05.13-2019.05.17）華夏幸福招商蛇口陽(yáng)光城泰禾集團(tuán)金地集團(tuán)中南建設(shè)萬科A 榮盛發(fā)展藍(lán)光發(fā)展綠地控股新城控股廣宇發(fā)展金科股份光大嘉寶中國(guó)國(guó)貿(mào)-0.9%-1.3%-1.4%-2.0%-2.4%-2.6%-2.8%-3.4%-3.4%-3.6%-4.2%-4.6%-5.1%0.0%3.3%中國(guó)海外發(fā)展-1.4%-1.8%-1.8%-2.7%-3.6%-4.0%-4.2%-4.5%-5.0%-5.