資產(chǎn)評估理論與實務(wù)（第四版）第12章以財務(wù)報告為目的的評估

1、第十二章以財務(wù)報告為目的的評估基本知識概念作用依據(jù)特點基本要求評估實務(wù)關(guān)注事項合并對價分攤評估評估方法運用資產(chǎn)減值測試評估投資性房地產(chǎn)公允價值評估金融工具計量公允價值評估評估披露評估對象描述價值類型定義評估方法選擇過程與依據(jù)評估方法具體運用關(guān)鍵性假設(shè)與前提關(guān)鍵性評估參數(shù)測算對企業(yè)提供財務(wù)資料所做的重大調(diào)整知識框架某制造業(yè)企業(yè)擬于2021年年底于中國A股市場首發(fā)上市（IPO），該公司擁有的房地產(chǎn)中有一棟建筑物根據(jù)企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)可以確認為投資性房地產(chǎn)公司管理層選擇公允價值模式，對該項投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。該投資性房地產(chǎn)位于廣西壯族自治區(qū)南寧市中心城區(qū)的某廣場，建成于2017年5

2、月，該投資性房地產(chǎn)為地上8層，建筑面積共64 000平方米，目前大部分已出租。根據(jù)企業(yè)會計準則的要求，需在2020年12月31日確認該項房產(chǎn)的公允價值。該企業(yè)管理層委托某評估機構(gòu)，根據(jù)企業(yè)會計準則的要求，評估該項投資性房地產(chǎn)于2020年12月31日的公允價值。請問該評估機構(gòu)的資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該采用何種方法評估待估資產(chǎn)的公允價值？引文育人目標重點難點本章小結(jié)第一節(jié) 以財務(wù)報告為目的的 評估概述第二節(jié) 以財務(wù)報告為目的的 評估實務(wù) 第三節(jié) 以財務(wù)報告為目的的 評估披露要求 習(xí)題測試教學(xué)內(nèi)容推薦書目育人目標1.了解我國企業(yè)會計準則中關(guān)于公允價值計量的應(yīng)用；2.了解以財務(wù)報告為目的的評估的披露要求；

3、3.熟悉以財務(wù)報告為目的的評估的概念、基本要求、評估對象。1.讓學(xué)生初步了解公允價值相關(guān)理論知識；2.注重培養(yǎng)學(xué)生掌握以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)的評估方法。能力目標1.公允價值計量；2.以財務(wù)報告為目的評估內(nèi)容。重點難點教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 以財務(wù)報告為目的的 評估概述第二節(jié) 以財務(wù)報告為目的的 評估實務(wù)第三節(jié) 以財務(wù)報告為目的的 評估披露要求以財務(wù)報告為目的的評估概述第一節(jié)一、以財務(wù)報告為目的的評估的概念二、以財務(wù)報告為目的的評估的作用三、以財務(wù)報告為目的的評估的依據(jù)四、以財務(wù)報告為目的的評估的業(yè)務(wù)特點五、以財務(wù)報告為目的的評估的基本要求10以財務(wù)報告為目的的評估是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人

4、員基于企業(yè)會計準則或相關(guān)會計核算、披露要求，在遵守向法律法規(guī)、資產(chǎn)評估準則的前提下，運用評估技術(shù)，對以財務(wù)報告為目的所涉及的各類資產(chǎn)和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算，并出具評估報告的專業(yè)行為。第一節(jié) 以財務(wù)報告為目的的評估概述一、以財務(wù)報告為目的的評估的概念11 在會計計量中,當企業(yè)選用公允價值及特定價值作為會計計量的基礎(chǔ)時,資產(chǎn)評估的專業(yè)屬性能夠為其提供技術(shù)上的支持,保障會計信息的客觀性和獨立性,具體體現(xiàn)在以下三個方面: (一)評估技術(shù)能夠滿足會計計量專業(yè)上的要求 (二)評估專業(yè)行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎(chǔ) (三)評估的獨立地位能夠強化公允價值計量的公正性第一節(jié) 以財務(wù)報告為目

5、的的評估概述一、以財務(wù)報告為目的的評估的概念二、以財務(wù)報告為目的的評估的作用12 由于以財務(wù)報告為目的的評估是基于企業(yè)會計準則或相關(guān)會計核算、披露的要求,因此,在遵循評估準則的基礎(chǔ)上,還要參照相關(guān)會計準則的規(guī)定,以滿足會計信息的需要。第一節(jié) 以財務(wù)報告為目的的評估概述一、以財務(wù)報告為目的的評估的概念二、以財務(wù)報告為目的的評估的作用三、以財務(wù)報告為目的的評估的依據(jù)13（1）以財務(wù)報告為目的的評估是為會計計量提供服務(wù) （2）以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性。 （3）以財務(wù)報告為目的的評估在業(yè)務(wù)施行過程中可選用的 估值方法具有多樣性第一節(jié) 以財務(wù)報告為目的的評估概述一、以財務(wù)報告為目的的

6、評估的概念二、以財務(wù)報告為目的的評估的作用三、以財務(wù)報告為目的的評估的依據(jù)四、以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)特點14(一)評估機構(gòu)的資格及對評估報告出具主體的要求(二)與執(zhí)行企業(yè)審計業(yè)務(wù)的注冊會計師進行必要的溝通(三)評估基準日的確定(四)確定相關(guān)評估假設(shè)第一節(jié) 以財務(wù)報告為目的的評估概述一、以財務(wù)報告為目的的評估的概念二、以財務(wù)報告為目的的評估的作用三、以財務(wù)報告為目的的評估的依據(jù)四、以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域五、以財務(wù)報告為目的的評估的基本要求以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)第二節(jié)一、評估對象的關(guān)注事項二、企業(yè)合并對價分攤中的資產(chǎn)評估三、資產(chǎn)減值測試的資產(chǎn)評估四、投資性房地產(chǎn)公允價值評估

7、五、金融工具計量的公允價值評估16 (1)資產(chǎn)評估師需要通過關(guān)注會計準則中特定會計事項所對應(yīng)的對象,關(guān)注相關(guān)資產(chǎn)、負債在企業(yè)營運中的作用等工作來確定所評估的對象的具體組成,合理確定是單項資產(chǎn)、負債還是資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。 (2)資產(chǎn)評估師需要考慮企業(yè)管理層采取特定措施的意圖,并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計準則的規(guī)定、相關(guān)核算要求對有關(guān)資產(chǎn)、負債進行妥當?shù)姆诸?。第二?jié) 以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)一、評估對象的關(guān)注事項17 合并對價分攤事項是指會計準則規(guī)定的非同一控制下企業(yè)合并成本在取得的可辨認資產(chǎn)、負債和或有負債之間的分配。(一)確定企業(yè)合并成本(二)企業(yè)合并成本在取得的可辨認資產(chǎn)和負債之

8、間的分配 1.可辨認資產(chǎn)、負債的確認原則 2.可辨認資產(chǎn)、負債的計量第二節(jié) 以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)一、評估對象的關(guān)注事項二、企業(yè)合并對價分攤中的資產(chǎn)評估(三)企業(yè)合并對價分攤中資產(chǎn)評估方法的運用 1.有形資產(chǎn)和負債的評估 2.無形資產(chǎn)的評估 3.遞延所得稅的計算 4. 商譽的計算 5. 整體合理性測試第二節(jié) 以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)一、評估對象的關(guān)注事項二、企業(yè)合并對價分攤中的資產(chǎn)評估19 資產(chǎn)減值是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值。 根據(jù)我國企業(yè)會計準則，企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日判斷資產(chǎn)是否存在可能發(fā)生減值的跡象。對于存在減值跡象的資產(chǎn)，應(yīng)當進行減值測試，計算資產(chǎn)可收回金額。第二節(jié) 以財

9、務(wù)報告為目的的評估實務(wù)一、評估對象的關(guān)注事項二、企業(yè)合并對價分攤中的資產(chǎn)評估三、資產(chǎn)減值測試的資產(chǎn)評估20 （一）資產(chǎn)減值測試流程 （二）資產(chǎn)減值測試評估中的評估對象確定 （三）資產(chǎn)減值測試的評估方法與參數(shù)選擇和確定第二節(jié) 以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)一、評估對象的關(guān)注事項二、企業(yè)合并對價分攤中的資產(chǎn)評估三、資產(chǎn)減值測試的資產(chǎn)評估21 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 (一)投資性房地產(chǎn)公允價值評估對象和范圍 (二)投資性房地產(chǎn)公允價值評估前提 (三)投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法第二節(jié) 以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)一、評估對象的關(guān)注事項二、企業(yè)合并對價分攤中的資產(chǎn)評

10、估三、資產(chǎn)減值測試的資產(chǎn)評估四、投資性房地產(chǎn)公允價值評估22 金融工具又稱交易工具，是證明債權(quán)債務(wù)關(guān)系并據(jù)以進行貨幣資金交易的合法憑證，是貨幣資金或金融資產(chǎn)借以轉(zhuǎn)讓的工具。 (一)權(quán)益工具的評估方法 (二)不含衍生工具的金融負債的評估方法 第二節(jié) 以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)一、評估對象的關(guān)注事項二、企業(yè)合并對價分攤中的資產(chǎn)評估三、資產(chǎn)減值測試的資產(chǎn)評估四、投資性房地產(chǎn)公允價值評估五、金融工具計量的公允價值評估以財務(wù)報告為目的的評估披露要求第三節(jié)24一、評估對象的具體描述 評估師在對評估對象進行描述時，要充分考慮評估對象的法律、物理與經(jīng)濟等具體特征；要根據(jù)項目具體情況、會計準則和委托方的要求，理

11、解和區(qū)分評估對象是各類單項資產(chǎn)、負債，還是資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。25二、價值類型的定義及其與會計準則或相關(guān)會計核算、披露要求的對應(yīng)關(guān)系 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)應(yīng)當根據(jù)會計準則或者相關(guān)會計核算與披露的具體要求、評估對象等相關(guān)條件明確價值類型。26 資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會計準則有關(guān)計量方法的規(guī)定，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法及其他評估方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。三、評估方法的選擇過程和依據(jù)27 四、評估方法的具體運用，結(jié)合相關(guān)計算過程、評估參數(shù)等加以說明 五、關(guān)鍵性

12、假設(shè)及前提 六、關(guān)鍵性評估參數(shù)的測算、邏輯推理、形成過程和相關(guān)品股數(shù)據(jù)的獲取來源 七、對企業(yè)提供的財務(wù)等申報資料所做的重大或?qū)嵸|(zhì)性調(diào)整28一、單項選擇題1.關(guān)于以財務(wù)報告為目的的評估說法錯誤的是()。 A.以財務(wù)報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業(yè) 意見 B.其評估對象是財務(wù)報告中各類資產(chǎn)和負債 C.選擇的價值類型是公允價值或特定價值 D.以財務(wù)報告為目的的評估只要求滿足相關(guān)評估準則的規(guī)定29 2.評估師對合并對價分攤的評估結(jié)果的整體合理性進行驗證,以被購買方各項資產(chǎn)公允價值為權(quán)重計算的加權(quán)平均資本回報率,與其加權(quán)平均資本成本之間應(yīng)該()。 A.基本相等或接近 B.遠大于 C.遠

13、小于 D.沒有任何關(guān)系30 3.關(guān)于企業(yè)合并對價分攤評估中公允價值的確定，下列說法錯誤的是()。 A.有活躍市場的股票、債券基金等金融工具,按照購買日活躍市場中的市場價格確定 B.不存在活躍市場的金融工具,應(yīng)當參照企業(yè)會計準則第22號金融工具確認和計量等,采用適當?shù)墓乐导夹g(shù)確定其公允價值 C.貨幣資金按照購買日被購買方的賬面余額確定 D.根據(jù)會計準則的規(guī)定,購買方合并成本小于合并中取得的被購買方可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的差額,確認為商譽314.下列不屬于以財務(wù)報告為目的的評估的作用的是()。 A.評估技術(shù)能滿足會計計量專業(yè)上的需求 B.為會計計量的客觀性奠定基礎(chǔ) C.強化公允價值的公正性 D.

14、可以替代會計的作用325.關(guān)于合并對價的分攤,下列說法錯誤的是()。 A.同一控制下企業(yè)合并,不涉及合并對價分攤的問題 B.合并對價分攤會影響購買方合并日后各會計期間的會計利潤 C.評估師應(yīng)當采取適當?shù)姆椒▽喜r分攤的評估結(jié)果的整體 合理性進行驗證 D.企業(yè)合并對價分攤事項涉及的業(yè)務(wù)所對應(yīng)的評估對象應(yīng)當是企 業(yè)的整體價值、股東的全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值33二、多項選擇題1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括()。A.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物B.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)C.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的D.某項房地產(chǎn),部分用于賺取租金或

15、資本增值,部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理,不能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分E.自用房地產(chǎn)342.以下屬于企業(yè)的金融資產(chǎn)的有()。A.現(xiàn)金B(yǎng).應(yīng)收賬款C.普通股D.股權(quán)投資 E.認股權(quán)證353.除了資產(chǎn)評估準則評估報告規(guī)定的各項披露基本內(nèi)容之外,以財務(wù)報告為目的的評估的評估報告還應(yīng)當重點披露的內(nèi)容有()。A.評估對象的具體描述B.評估方法的選擇過程和依據(jù)C.價值類型的定義及其與會計準則或相關(guān)會計核算、披露要求的對應(yīng)關(guān)系D.關(guān)鍵性假設(shè)及前提E.對企業(yè)提供的財務(wù)等申報資料的重大或?qū)嵸|(zhì)性調(diào)整364.屬于以財務(wù)報告為目的的評估作用的體現(xiàn)的有()。A.評估技術(shù)能夠滿足會計計量專業(yè)上

16、的需求B.評估專業(yè)行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎(chǔ)C.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性D.評估有利于反映公正的信息,特別是關(guān)于歷史成本的信息E.為會計公允價值的計量提供專業(yè)支持37三、判斷題1.合并對價分攤事項是指會計準則規(guī)定的非同一控制下企業(yè)合并成本在取得的可辨認資產(chǎn)、負債和或有負債之間的分配。()2.合并中取得的被購買方的各項負債(或有負債除外),履行有關(guān)的義務(wù)預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟利益流出企業(yè)且公允價值能夠可靠計量的,應(yīng)單獨作為負債確認。()3.當企業(yè)資產(chǎn)的可收回金額高于其賬面價值時,即表明資產(chǎn)發(fā)生了減值,企業(yè)應(yīng)當確認資產(chǎn)減值損失,并把資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額。()384.基礎(chǔ)金融工具包括企業(yè)持有的現(xiàn)金、存放于金融機構(gòu)的款項、普通股,以及代表在未來期間收取或支付金融資產(chǎn)的合同權(quán)利或義務(wù)等,如應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款、存出保證金、存入保證金、客戶貸款、客戶存款、債券投資、應(yīng)付債券等。()395.合并對價分攤事項涉及的評估業(yè)務(wù)所對應(yīng)的評估對象應(yīng)當是合并中取得的被購買方各項的可辨認資產(chǎn)、負債及或有負債,這與被購買方所做的企業(yè)并