南昌浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園項(xiàng)目完稿

1、江西南昌昌浙江大大學(xué)國(guó)家家大學(xué)科科技園配套公寓寓項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位報(bào)告上海繹凱凱博才房房地產(chǎn)代代理有限限公司委托方：江西浙浙大中凱凱科技園園發(fā)展有有限公司司受托方：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司說明：本本報(bào)告為為機(jī)密文文件，非非相關(guān)人人員不得得傳閱第一部分分 市場(chǎng)篇篇第一章 政策對(duì)對(duì)南昌市市場(chǎng)的影影響一、近期期國(guó)家和和南昌出出臺(tái)重要要政策介介紹隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)升升溫，面面對(duì)越來來越大的的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，從從20004年開開始，政政府部門門開始重重點(diǎn)調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，采取一一系列緊緊縮性宏宏觀調(diào)控控政策。特別是是今年33月份以以來，相相關(guān)政策策連續(xù)出出臺(tái)，引引發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)頻繁震震動(dòng)，其其

2、相關(guān)政政策表述述如下：20055年3月月16日日，中國(guó)國(guó)人民銀銀行宣布布將現(xiàn)行行的住房房貸款優(yōu)優(yōu)惠利率率回歸到到同期貸貸款利率率水平，基準(zhǔn)利利率調(diào)整整為6.12%，同時(shí)時(shí)實(shí)行下下限管理理。20055年3月月26日日，國(guó)務(wù)務(wù)院下發(fā)發(fā)了關(guān)關(guān)于切實(shí)實(shí)穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格的通知知。一一、高度度重視穩(wěn)穩(wěn)定住房房?jī)r(jià)格；二、切切實(shí)負(fù)起起穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格的責(zé)任任：房?jī)r(jià)價(jià)提高到到政治高高度，建建立政府府負(fù)責(zé)制制，省政政府負(fù)總總責(zé)，對(duì)對(duì)住房?jī)r(jià)價(jià)格上漲漲過快，控制不不力，要要追究有有關(guān)責(zé)任任人責(zé)任任；三、大力調(diào)調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，調(diào)調(diào)整用地地供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，增增加普通通商品房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)住房土土地供應(yīng)應(yīng)，并督督促建設(shè)設(shè)；四

3、、嚴(yán)格控控制被動(dòng)動(dòng)性住房房需求，主要是是控制拆拆遷數(shù)量量；五、正確引引導(dǎo)居民民合理消消費(fèi)需求求；六、全面監(jiān)監(jiān)測(cè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行；七、積積極貫徹徹調(diào)控住住房供求求的各項(xiàng)項(xiàng)政策措措施；八八、認(rèn)真真組織對(duì)對(duì)穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格工作的的督促檢檢查。20055年4月月27日日，國(guó)務(wù)務(wù)院總理理溫家寶寶主持召召開國(guó)務(wù)務(wù)院常務(wù)務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)當(dāng)前房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)，提出八八項(xiàng)措施施引導(dǎo)和和調(diào)控房房地產(chǎn)市市場(chǎng)（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“新8條條”）。一一是強(qiáng)化化規(guī)劃調(diào)調(diào)控，改改善商品品房結(jié)構(gòu)構(gòu)。二是是加大土土地供應(yīng)應(yīng)調(diào)控力力度，嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理。三是加加強(qiáng)對(duì)普普通商品品住房和和經(jīng)濟(jì)適適用住房房?jī)r(jià)格的的調(diào)控，保證中中低價(jià)位位、中小小戶

4、型住住房的有有效供應(yīng)應(yīng)。四是是完善城城鎮(zhèn)廉租租住房制制度，保保障最低低收入家家庭基本本住房需需求。五五是運(yùn)用用稅收等等經(jīng)濟(jì)手手段調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，特別要要加大對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)交易行行為的調(diào)調(diào)節(jié)力度度。六是是加強(qiáng)金金融監(jiān)管管。七是是切實(shí)整整頓和規(guī)規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)秩序。八是加加強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市市場(chǎng)信息息披露制制度。20055年4月月30日日，國(guó)務(wù)務(wù)院七部部委聯(lián)合合下發(fā)關(guān)于穩(wěn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)工作的的意見，主要要內(nèi)容包包括：規(guī)規(guī)定自220055年6月月1日起起，國(guó)家家將調(diào)整整住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)節(jié)營(yíng)業(yè)稅稅政策，對(duì)個(gè)人人購(gòu)買住住房不足足2年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的，銷銷售時(shí)按按其取得得的售房房收入全全額征收收營(yíng)業(yè)稅稅，個(gè)人人購(gòu)買

5、普普通住房房超過22年（含含2年）轉(zhuǎn)手交交易的，銷售時(shí)時(shí)免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人人購(gòu)買非非普通住住宅住房房超過22年（含含2年）轉(zhuǎn)手交交易的，銷售時(shí)時(shí)按其售售房收入入減去購(gòu)購(gòu)買房屋屋的價(jià)款款后的差差額征收收營(yíng)業(yè)稅稅。按照照建設(shè)部部等七部部委關(guān)關(guān)于做好好穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格工作意意見的的要求，南昌市市擬定了了普通住住房的具具體標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：住宅宅小區(qū)建建筑容積積率在11.0以以上、單單套建筑筑面積在在1444平方米米以下、實(shí)際成成交價(jià)低低于同級(jí)級(jí)別土地地上住宅宅均價(jià)的的1.22倍以下下。為便便于操作作將南昌昌市區(qū)劃劃分為44類：具具體價(jià)格格為每平平方米建建筑面積積36000元、30000元、25000元、18

6、000元。5月31日，經(jīng)建設(shè)設(shè)部、財(cái)財(cái)政部、稅務(wù)總總局確認(rèn)認(rèn)備案后后對(duì)外公公布。據(jù)南昌房房管局信信息中心心工作人人員介紹紹，從331日起起，南昌昌市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上進(jìn)行行交易的的商品房房，逐步步將在房房地產(chǎn)交交易中心心的網(wǎng)上上房地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)站上上公布。但目前前信息網(wǎng)網(wǎng)的數(shù)據(jù)據(jù)還比較較少，他他們將逐逐步補(bǔ)充充今年元元月1日日以后的的房產(chǎn)交交易數(shù)據(jù)據(jù)。據(jù)了解，目前南南昌建設(shè)設(shè)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房包括括城東，城南，城西，城北四四個(gè)小區(qū)區(qū)，目前前建成面面積達(dá)1156萬萬平方米米，但建建設(shè)規(guī)模模以及發(fā)發(fā)展速度度還是比比較緩慢慢。今后后幾年，南昌準(zhǔn)準(zhǔn)備每年年計(jì)劃建建設(shè)500600萬平方方米的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房，其

7、比例例將占全全市當(dāng)年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總總量的115%12%。6月1日日至今，南昌市市地產(chǎn)交交易中心心掛出55宗共77塊土地地公開出出讓，其其中住宅宅用地就就有6000余畝畝。據(jù)了了解，220044年南昌昌市區(qū)總總供應(yīng)商商品房用用地15500余余畝，220055年則計(jì)計(jì)劃出讓讓住房用用地45500畝畝。這就就是說，“國(guó)八條條”后，南南昌市住住宅用地地放量已已經(jīng)占了了全年土土地計(jì)劃劃供應(yīng)量量的1/7，也也相當(dāng)于于去年商商品房供供地總量量的一半半。二、政策策性質(zhì)類類型和背背景分析析1、政策策性質(zhì)類類型分析析從政策性性質(zhì)看，主要分分為五個(gè)個(gè)方面的的政策類類型：1）土地地供給政政策。限限制土地地供給，調(diào)節(jié)

8、土土地供給給結(jié)構(gòu)（增加中中低價(jià)房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房土地供供給），規(guī)范土土地轉(zhuǎn)讓讓，防止止土地囤囤積。2）金融融政策。包括利利率政策策、匯率率、貸款款首付額額度和不不同物業(yè)業(yè)貸款安安排。3）財(cái)政政稅收政政策。包包括間接接稅和直直接稅，在交易易環(huán)節(jié)和和最終環(huán)環(huán)節(jié)進(jìn)行行稅收調(diào)調(diào)控。所所得稅屬屬于直接接稅，而而營(yíng)業(yè)稅稅、契稅稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅（尚尚未推出出）則屬屬于間接接稅，在在持有和和交易環(huán)環(huán)節(jié)征收收。4）結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)節(jié)政政策。增增大中低低價(jià)商品品房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房市場(chǎng)場(chǎng)供給，控制高高價(jià)房市市場(chǎng)供給給。5）市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)范政政策。規(guī)規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)交易買買賣，增增強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)透明度度，防止止暗箱操操作和非非法行為為。從已經(jīng)推

9、推出的這這五個(gè)方方面的政政策看，土地供供給政策策和結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)節(jié)政政策為市市場(chǎng)供給給調(diào)控政政策類（即限制制市場(chǎng)供供給和調(diào)調(diào)節(jié)供給給結(jié)構(gòu)），而金金融政策策和財(cái)政政稅收政政策為需需求調(diào)控控政策類類（限制制市場(chǎng)需需求）。從出臺(tái)臺(tái)政策看看，政府府的需求求調(diào)節(jié)政政策市場(chǎng)場(chǎng)影響力力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于供給給調(diào)控政政策。政府的供供給調(diào)控控政策目目的是通通過結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土土地投機(jī)機(jī)，增加加中低價(jià)價(jià)房市場(chǎng)場(chǎng)供給比比重，從從而化解解房?jī)r(jià)泡泡沫，使使房地產(chǎn)產(chǎn)平穩(wěn)回回落。但但是從實(shí)實(shí)際結(jié)果果看，初初期的土土地限制制政策適適得其反反，導(dǎo)致致房?jī)r(jià)不不降反升升，最新新推出的的加大經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房供給給政策，效果并并不明顯顯。需求調(diào)節(jié)節(jié)

10、政策目目的是抑抑制投機(jī)機(jī)需求的的過渡膨膨脹，增增加投機(jī)機(jī)成本，提高投投機(jī)門檻檻，從而而降低市市場(chǎng)投機(jī)機(jī)，化解解市場(chǎng)虛虛高泡沫沫，穩(wěn)定定市場(chǎng)。從新出臺(tái)臺(tái)的政策策看，針針對(duì)投機(jī)機(jī)者和交交易環(huán)節(jié)節(jié)的緊縮縮調(diào)控意意圖非常常明顯。政府采采取的還還是以局局部調(diào)控控為主。2、出臺(tái)臺(tái)順序分分析政策的出出臺(tái)順序序反映政政府對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控控的走向向。從政政府出臺(tái)臺(tái)政策順順序看，政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控的的政策導(dǎo)導(dǎo)向順序序?yàn)椋赫魇諣I(yíng)業(yè)稅，調(diào)高契稅金融政策金融政策市場(chǎng)規(guī)范政策土地政策土地政策市場(chǎng)規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)財(cái)政稅收政策提高房貸利率限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例土地政

11、策增加中低價(jià)房土地供給增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，限制高價(jià)房供給從出臺(tái)政政策過程程看，呈呈現(xiàn)出以以下幾個(gè)個(gè)方面的的特點(diǎn)：）單一一調(diào)控轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向“多拳出出擊”在去年，政府重重點(diǎn)從一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控房房地產(chǎn)，控制土土地投機(jī)機(jī)和地價(jià)價(jià)，迫使使囤積土土地的開開發(fā)商盡盡快開發(fā)發(fā)，增加加市場(chǎng)供供給，以以期通過過這來控控制房?jī)r(jià)價(jià)，調(diào)控控需求。但實(shí)際際上卻適適得其反反，它加加速了開開發(fā)商企企業(yè)兩級(jí)級(jí)分化，大企業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)控制力力增強(qiáng)，進(jìn)一步步增強(qiáng)市市場(chǎng)信心心。土地地供給則則限制了了房地產(chǎn)產(chǎn)供給，導(dǎo)致房房?jī)r(jià)預(yù)期期進(jìn)一步步上漲。單一的政政策調(diào)價(jià)價(jià)在市場(chǎng)場(chǎng)極度繁繁榮的形形勢(shì)下，力度有有限，往往往能夠夠被市場(chǎng)場(chǎng)通過各各種

12、手段段抵消。因此，政府開開始轉(zhuǎn)入入綜合調(diào)調(diào)節(jié)，多多拳出擊擊。從今今年推出出的政策策看，政政府開始始從一級(jí)級(jí)、二級(jí)級(jí)、三級(jí)級(jí)市場(chǎng)同同時(shí)出擊擊，供給給、需求求綜合調(diào)調(diào)控，財(cái)財(cái)政、金金融雙向向結(jié)合。）政策策力度不不斷加大大除了調(diào)節(jié)節(jié)的綜合合性外，政策的的力度不不斷加大大，月月日日的加息息，以及及后來的的首付提提高，導(dǎo)導(dǎo)致購(gòu)買買者貸款款門檻提提高，貸貸款成本本增大。而月月日日七部委委聯(lián)合意意見，引引發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)劇烈地地震，拋拋盤激增增，成交交急劇萎萎縮，資資金實(shí)力力較弱的的投機(jī)者者紛紛動(dòng)動(dòng)搖。由由此看來來，政府府打壓投投機(jī)的決決心越來來越強(qiáng)。）調(diào)節(jié)節(jié)目標(biāo)越越來越明明確早期的政政策是總總體調(diào)控控，并沒沒有嚴(yán)

13、格格區(qū)分對(duì)對(duì)不同角角色的不不同調(diào)控控。其結(jié)結(jié)果就是是正常需需求者和和投機(jī)者者、關(guān)系系國(guó)計(jì)民民生的中中低價(jià)房房和奢侈侈消費(fèi)的的高價(jià)房房遭受同同等打擊擊。為了了保社會(huì)會(huì)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定，政府不不敢采取取過大力力度的政政策，因因此，收收效甚微微。從最最近出臺(tái)臺(tái)的政策策看，政政府的調(diào)調(diào)節(jié)目標(biāo)標(biāo)開始明明晰，針針對(duì)性大大大增強(qiáng)強(qiáng)。增加加經(jīng)濟(jì)適適用房和和中低價(jià)價(jià)房及其其用地的的供給，嚴(yán)格限限制高價(jià)價(jià)房及其其用地，營(yíng)業(yè)稅稅征收就就是針對(duì)對(duì)投機(jī)者者而設(shè)計(jì)計(jì)的。后后續(xù)政策策的推出出肯定會(huì)會(huì)沿著這這個(gè)方向向繼續(xù)下下去，因因此，可可以稱為為結(jié)構(gòu)性性緊縮政政策。隨隨著調(diào)節(jié)節(jié)目標(biāo)的的明確，政策的的調(diào)節(jié)力力度大大大增強(qiáng)，效果突

14、突出。三、政策策影響下下南昌房房地產(chǎn)市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)及影響響1、房地地產(chǎn)投資資狀況20055年1-55月份南南昌市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額為223.993億元元，較上上年同期期增長(zhǎng)44.9%，比去去年同期期增幅相相比，下下降了557.33個(gè)百分分點(diǎn)。其其中：商商品房建建設(shè)投資資額177.766億元，較上年年同期增增長(zhǎng)2.95%，與去去年同期期增幅相相比，下下降幅度度較大。房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅大幅幅回落，顯示南南昌市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)逐漸漸趨于理理性。2、新建建商品房房供求狀狀況20055年1-55月份南南昌市市市區(qū)核準(zhǔn)準(zhǔn)商品房房上市面面積1116.557萬MM2，較上上年同期期增長(zhǎng)11.8%，其中中商品住

15、住宅1005.559萬MM2，較上上年同期期增長(zhǎng)113.77%；完完成商品品房交易易面積1101.9萬MM2，較上上年同期期下降110.55%，其其中商品品住宅交交易面積積91.6萬MM2，同比比下降88.5%。表1：新新建商品品房供應(yīng)應(yīng)狀況價(jià)格（元/MM2）供應(yīng)量（M2）所占比例例（%）單套面積積（M2）供應(yīng)量（M2）所占比例例（%）15000以下5.9225.660以下下3.23.015000-200005.2885.060-8803.5773.420000-255004.0663.880-11009.38.825000-3000039.88137.77100-120020.8819.77

16、30000-3440028.11626.77120-150048.99646.4440000-5000022.33621.22150-180014.99114.1150000以上00180以以上4.8664.6表2：新新建商品品房需求求狀況價(jià)格（元/MM2）預(yù)銷售量量（M2）所占比例例（%）單套面積積（M2）預(yù)銷售量量（M2）所占比例例（%）15000以下10.7711.7760以下下2.9993.315000-200006.9777.660-8801.6771.820000-255007.8228.580-110014.0015.3325000-3000020.2222.11100-1200

17、14.6615.9930000-3440034.33137.55120-150033.44236.5540000-500007.3118.0150-180013.77415.0050000以上4.2884.6180以以上11.2212.22上述數(shù)據(jù)據(jù)顯示南南昌商品品房市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)性性矛盾比比較突出出。高價(jià)價(jià)位、大大戶型住住房所占占比例較較大，從從商品住住房供應(yīng)應(yīng)情況看看，20005年年1-55月單價(jià)價(jià)在每平平方米330000元以上上的高價(jià)價(jià)房供應(yīng)應(yīng)量占總總量的447.99%，單單套面積積在1220M2以上的的占總量量的655.1%；從預(yù)預(yù)銷售情情況看，20005年1-55月單價(jià)價(jià)在每平平方米33

18、0000元以上上的占總總銷量的的72.2%，單套建建筑面積積在1220M2以上的的占總銷銷量的663.77%。3、商品品房?jī)r(jià)格格狀況20055年一季季度南昌昌市市區(qū)區(qū)商品住住房預(yù)銷銷售均價(jià)價(jià)為28871元元/M2，較上上年同期期上漲99.1%；1-44月份為為30226元/M2，同比比上漲113.114%；1-55月份為為29996元/M2，同比比上漲113.336%，房?jī)r(jià)走走勢(shì)基本本平穩(wěn)。房?jī)r(jià)上漲漲原因主主要有：供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)不盡合合理。市市場(chǎng)上大大戶型、高價(jià)位位商品住住房居多多，中小小戶型、中低價(jià)價(jià)位普通通商品住住房供應(yīng)應(yīng)量減少少。高價(jià)位住住房集中中上市。由于受受6月1日以后后國(guó)家取取消對(duì)非非

19、普通住住房稅收收優(yōu)惠政政策的影影響，55月份南南昌市商商品住房房特別是是大戶型型、高價(jià)價(jià)位的商商品住房房的成交交量集聚聚放大，5月份市區(qū)區(qū)共預(yù)銷銷售商品品住房225122套，面面積9.49萬萬M2，較上年年同期相相比分別別增長(zhǎng)了了46.47%和67.39%，高價(jià)價(jià)位商品品住房的的集中上上市，一一定程度度上拉高高了商品品住房的的均價(jià)水水平。4、新建建商品住住房購(gòu)買買對(duì)象狀狀況20055年1-55月南昌昌市市區(qū)區(qū)交易的的91.6萬MM2商品住住宅中，南昌市市居民購(gòu)購(gòu)買的為為67.1萬MM2，比重重達(dá)733%；外外地居民民購(gòu)買的的為244.5萬萬M2，比重重為277%。近年來，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展和

20、和花園城城市建設(shè)設(shè)步伐的的加快，南昌市市的居住住環(huán)境不不斷改善善，作為為省會(huì)城城市的輻輻射功能能日益顯顯現(xiàn)，吸吸引了外外地、特特別是省省內(nèi)其它它地市的的人士紛紛紛前來來購(gòu)房置置業(yè)，外外地居民民購(gòu)房的的比重逐逐年上升升。從購(gòu)房目目的來看看，以自自住為主主，但置置業(yè)投資資的比重重逐年上上升。置置業(yè)投資資的比重重的增大大，一方方面說明明投資者者看好南南昌市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，另一方方面，如如投資購(gòu)購(gòu)房比重重增長(zhǎng)過過快，對(duì)對(duì)南昌市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的持續(xù)健健康發(fā)展展有一定定的負(fù)面面影響。5、商品品房空置置情況20055年1-55月南昌昌市商品品房空置置面積99.222萬M2，較上上年同期期下降119.88

21、1%，其中商商品住宅宅空置55.444萬M2，較上上年同期期下降220.66%。從從空置原原因分析析，主要要是交通通不便、配套設(shè)設(shè)施不全全、設(shè)計(jì)計(jì)落后等等。6、存量量房交易易狀況20055年1-55月南昌昌市市區(qū)區(qū)共完成成存量房房交易887077套，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)24.85%，面積積75.08萬萬M2，較上上年同期期增長(zhǎng)111.441%，其中存存量住房房80114套，面積664.110萬MM2，分別別較上年年增長(zhǎng)119.550%和和20.44%，房改改房上市市交易339177套，面面積266.744萬M2，較上上年同期期分別增增長(zhǎng)200.788%和19.21%。受6月11日起2年以內(nèi)內(nèi)二手房房交

22、易征征收全額額營(yíng)業(yè)稅稅政策的的影響，5月份存存量住房房交易大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，市區(qū)區(qū)共成交交22883套，較上年年同月增增長(zhǎng)677.999%，交交易面積積19.66萬萬M2，較上上年同月月增長(zhǎng)661.663%。四、政策策影響下下的南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總總結(jié)及趨趨勢(shì)預(yù)判判1、市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總體體發(fā)展較較為穩(wěn)定定，受政政策影響響不明顯顯。新建建商品房房供求基基本保持持平衡，價(jià)格較較20004年同同期穩(wěn)定定上漲。新建商品品房市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)性性矛盾依依然突出出，適合合百姓居居住的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型住住房比例例還有待待提升。存量房市市場(chǎng)近期期表現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勁，成成交量迅迅速激增增。購(gòu)房者置置業(yè)目的的以居住住為主，投資性性購(gòu)房趨趨于

23、合理理范圍。 2、趨勢(shì)勢(shì)預(yù)判政策影響響性將逐逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)，隨著著6.11征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅政政策的實(shí)實(shí)施，二二手房交交易量會(huì)會(huì)有所下下降。新建商品品房市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)面臨臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型型住宅上上市量將將有所上上升。房房型面積積適當(dāng)下下降，銷銷售價(jià)格格上漲幅幅度減小小。在宏觀調(diào)調(diào)控政策策下，南南昌購(gòu)買買人群將將趨于理理性，開開發(fā)高品品質(zhì)的商商品房將將受到市市場(chǎng)青睞睞。宏觀調(diào)政政策將抑抑制高檔檔住宅市市場(chǎng)，對(duì)對(duì)普通商商品房，特別是是低價(jià)住住宅會(huì)采采取政策策性鼓勵(lì)勵(lì)。第二章 南昌房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析一、南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)分析1、南昌昌總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境南昌經(jīng)濟(jì)濟(jì)已經(jīng)連連續(xù)多年年保持兩兩位數(shù)字字的高

24、速速發(fā)展， 20003年年全國(guó)“非典”肆虐之之時(shí)，南南昌經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍勢(shì)不不可擋，并以116.55%增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度達(dá)達(dá)到歷史史最高點(diǎn)點(diǎn)。投資資環(huán)境的的優(yōu)化、合理政政策的出出臺(tái)猶如如一張溫溫床，滋滋潤(rùn)著南南昌各項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展， 20004年年，南昌昌經(jīng)濟(jì)以以16.5%的的增長(zhǎng)幅幅度，高高居全國(guó)國(guó)27個(gè)個(gè)省會(huì)城城市中二二甲的位位置，南南昌正逐逐步被熟熟悉和關(guān)關(guān)注，同同時(shí)日益益高漲的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展給南南昌的城城市建設(shè)設(shè)帶來勃勃勃生機(jī)機(jī)。也為為正處在在上升期期的房地地產(chǎn)業(yè)奠奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。根根據(jù)國(guó)內(nèi)內(nèi)外研究究表明，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展總是是隨著城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展而發(fā)展展，并隨隨著城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的波波動(dòng)而

25、波波動(dòng)，且且呈現(xiàn)出出相當(dāng)明明顯的112年的的滯后效效應(yīng)，南南昌多年年的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，使得房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)牢靠，未來前前景看好好。2、居民民收入分分析20022年20005年南南昌市居居民人均均可支配配收入表表表222指標(biāo)年份人均可支支配收入入（元）收入漲幅幅20022年7021113.11%20033年7793311%20044年8744412.22% 數(shù)數(shù)據(jù)來源源：上海海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司人均可支支配收入入水平的的高低，決定著著購(gòu)買力力的大小小和支付付能力的的增強(qiáng)。對(duì)于房房地產(chǎn)投投資來說說，人均均可支配配收入水水平直接接決定著著房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的發(fā)展空空間和購(gòu)購(gòu)買群體體的大小

26、小。南昌昌居民人人均可支支配收入入持續(xù)增增加，為為房地產(chǎn)產(chǎn)的穩(wěn)步步發(fā)展提提供了強(qiáng)強(qiáng)有力的的保障。3、人口口狀況分分析城市的人人口，決決定著一一個(gè)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特別別是住宅宅類物業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)需求總總額。根根據(jù)南昌昌統(tǒng)計(jì)局局統(tǒng)計(jì)資資料，220033年底，南昌市市戶籍總總?cè)丝诩s約為4550.777萬人人，到220044年底再再次統(tǒng)計(jì)計(jì)時(shí)，戶戶籍人口口增加110萬，若按220033年人均均住房面面積188的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算，人口口增長(zhǎng)對(duì)對(duì)住房市市場(chǎng)將直直接產(chǎn)生生近1880萬的潛在在需求。同時(shí)人人口的增增長(zhǎng)也意意味著城城市化，南昌城城市化進(jìn)進(jìn)程腳步步的加快快，將有有力拉動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅迅猛發(fā)展展。結(jié)論：

27、南昌經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)將使南南昌房地地產(chǎn)業(yè)處處于總量量增長(zhǎng)時(shí)時(shí)期，這這是南昌昌市房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)、健健康發(fā)展展的內(nèi)在在動(dòng)力；人民生生活水平平的日益益提高，城市化化進(jìn)程腳腳步加快快將使南南昌房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求總總量不斷斷增加，也是南南昌房地地產(chǎn)業(yè)平平穩(wěn)、有有序發(fā)展展的外在在拉力，總體看看來，南南昌房地地產(chǎn)運(yùn)行行基礎(chǔ)牢牢靠。二、南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的地地位南昌國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)生產(chǎn)總總值對(duì)比比表211指標(biāo)年份生產(chǎn)總值值（億元元）比上年增增長(zhǎng)其中房地地產(chǎn)業(yè)的的生產(chǎn)總總值（億億元）房地產(chǎn)業(yè)業(yè)生產(chǎn)總總值占生生產(chǎn)總值值的比例例20022552.3713.88%13.0012.3

28、%2003363615.11%274.2%20044770.4616.55%425.4%數(shù)據(jù)來源源：上海海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司數(shù)據(jù)顯示示，南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在南南昌整個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)中中的地位位日益凸凸顯，對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的的貢獻(xiàn)值值已經(jīng)越越來越大大，政府府出臺(tái)的的20004年年南昌房房地產(chǎn)分分析報(bào)告告表明明南昌房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正成為南南昌支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一，并并受到政政府的強(qiáng)強(qiáng)烈關(guān)注注。地位位決定未未來，類類似南昌昌這種經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱，財(cái)政收收入低微微、產(chǎn)業(yè)業(yè)生存能能力差的的城市，絕不會(huì)會(huì)輕易放放棄房地地產(chǎn)這個(gè)個(gè)新新高高效產(chǎn)業(yè)業(yè)，南昌昌市政府府也必將將抓住此此次契機(jī)機(jī)，不斷斷加強(qiáng)監(jiān)監(jiān)管力度度，制定定

29、更多、更合理理的政策策來維護(hù)護(hù)和促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的健康長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展，使房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)成成為南昌昌經(jīng)濟(jì)的的重要支支撐，有有了政府府導(dǎo)向，南昌房房地產(chǎn)的的穩(wěn)定發(fā)發(fā)展將更更有保障障。三、南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總總體回顧顧1、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求分分析年數(shù) 內(nèi)容供應(yīng)量成交量供求比20022年110萬萬122萬萬1：1.0920033年250萬萬203萬萬1：0.820044年211萬萬244.82萬萬1：1.16說明：數(shù)數(shù)據(jù)內(nèi)容容截取商商品住宅宅部分。數(shù)據(jù)來源源：上海海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司南昌市總總體供大大于求，20003年市市場(chǎng)供過過于求的的原因有有三點(diǎn)，一是在在20001年、2000

30、2年南南昌房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)回暖跡跡象面前前，特別別是20002年年的市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)證證明，帶帶給更多多開發(fā)商商信心，老開發(fā)發(fā)企業(yè)紛紛紛擴(kuò)大大投資規(guī)規(guī)模，新新的資金金大量向向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集集，直接接導(dǎo)致220033年市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)的的空前增增長(zhǎng)；二二是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)集中在在市中心心，房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位高高，供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的變化抑抑制了部部分購(gòu)房房需求；三是在在20003年大大記事中中，非典典橫行，整個(gè)“5.11”房地產(chǎn)產(chǎn)黃金銷銷售周期期被錯(cuò)過過，縮短短了全年年的房地地產(chǎn)銷售售時(shí)間。在市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)不不斷增加加，實(shí)際際需求又又日益縮縮小的不不利條件件下，市市場(chǎng)出新新短期的的供大于于求也是是在所難難免，然然而，一一

31、場(chǎng)席卷卷全國(guó)的的（國(guó)務(wù)務(wù)院“18”號(hào)文件件，“1211”號(hào)文件件兩條）宏觀調(diào)調(diào)控政策策出臺(tái)，猶如一一場(chǎng)及時(shí)時(shí)雨，市市場(chǎng)很快快平靜下下來，很很大程度度上確保保了南昌昌20004年房房地產(chǎn)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展，市場(chǎng)場(chǎng)需求再再上新臺(tái)臺(tái)階。2、房地地產(chǎn)價(jià)格格分析中部五省省會(huì)城市市20004年收收入房?jī)r(jià)價(jià)對(duì)比表表城市內(nèi)容南昌武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州可支配收收入87444元95644元110221元86100元96677元商品住宅宅均價(jià)23211元/平平方米28366元/平平方米23911元/平平方米25777元/平平方米23277元/平平方米房?jī)r(jià)收入入比1：0.261：0.291：0.221：0.291：0.24數(shù)據(jù)來

32、源源：上海海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司類比中部部五省會(huì)會(huì)城市，南昌房房?jī)r(jià)、收收入比處處于比較較中間的的位置，說明根根據(jù)南昌昌現(xiàn)有的的居民收收入情況況，商品品住宅價(jià)價(jià)格還是是比較合合理的。3、未來來市場(chǎng)增增量分析析20044年，南南昌市房房地產(chǎn)投投資完成成85.2億元元，占全全省房地地產(chǎn)投資資133（全省省房地產(chǎn)產(chǎn)投資完完成2442.884億元元），占占南昌市市固定資資產(chǎn)投資資的比重重達(dá)266.4；南昌昌市商品品房新開開工面積積達(dá)3779萬平平方米，加上跨跨年度施施工的項(xiàng)項(xiàng)目，220044年南昌昌市商品品房施工工面積首首次突破破10000萬平平方米，達(dá)10067萬萬平方米米，較上上年增長(zhǎng)

33、長(zhǎng)61.7，其中商商品住宅宅施工面面積達(dá)7791萬萬平方米米，較上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)43.8。超量的的施工面面積，預(yù)預(yù)示著南南昌房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)即將進(jìn)進(jìn)入全面面爆發(fā)時(shí)時(shí)期，同同時(shí)伴隨隨而來的的殘酷市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，其中中住宅產(chǎn)產(chǎn)品的激激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將不可可避免。4、市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買客客戶群分分析表411年數(shù)內(nèi)容20033年20044年南昌人購(gòu)購(gòu)買商品品房比例例78%73%外地人購(gòu)購(gòu)買商品品房比例例22%27%外地人購(gòu)購(gòu)買住宅宅比例24%26%說明：外外地人購(gòu)購(gòu)買住宅宅比例是是指外地地人累計(jì)計(jì)購(gòu)買總總量占南南昌當(dāng)年年住宅銷銷售總量量的比數(shù)據(jù)來源源：上海海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司南昌購(gòu)房房人群的的外延化化，正是

34、是南昌高高速經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和和南昌區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)雙重作作用的結(jié)結(jié)果，同同時(shí)也受受到外地地品牌開開發(fā)企業(yè)業(yè)連動(dòng)開開發(fā)效應(yīng)應(yīng)所帶來來的部分分外地追追隨客戶戶影響。消費(fèi)人人群的擴(kuò)擴(kuò)融，一一方面將將促使南南昌房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)創(chuàng)新能力力，提升升整個(gè)行行業(yè)的發(fā)發(fā)展水平平；另一一方面外外來人所所帶來的的新的生生活習(xí)性性、生活活方式將將濡染南南昌當(dāng)?shù)氐鼐用?，提升居居民生活活品質(zhì)和和對(duì)新事事物的接接受能力力；三是是外地購(gòu)購(gòu)房人群群的加入入，適當(dāng)當(dāng)?shù)耐鈦韥硐M(fèi)需需求有利利于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)繁繁榮，激激活了市市場(chǎng)熱度度。在購(gòu)購(gòu)買產(chǎn)品品中，外外地人傾傾向于中中高檔住住宅產(chǎn)品品，此類類人群的的增加，將在一一

35、定程度度上支撐撐南昌高高端產(chǎn)品品市場(chǎng)。5、市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)分析析20044年南昌昌市區(qū)合合計(jì)預(yù)銷銷售商品品住宅2116萬平方方米（不不含紅谷谷灘新區(qū)區(qū)政策性性定向商商品房），其中中均價(jià)在在20000元平方米米以下的的只有331.885萬平平方米，占總量量的144.7%，全部部分布在在離城區(qū)區(qū)遠(yuǎn)的灣灣里區(qū)和和昌北開開發(fā)區(qū)，單套建建筑面積積在955平方米米以下的的27.80萬萬平方米米，占總總量的112.99%；均價(jià)價(jià)在30000元元平方方米以上上的面積積達(dá)到881.552萬平平方米，占總量量的377.7%，單套套建筑面面積在1150平平方米以以上的666.775萬平平方米，占總量量的300.9%

36、。統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)已經(jīng)經(jīng)表明，南昌房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)存存在不夠夠合理表表現(xiàn)。每每個(gè)城市市中，購(gòu)購(gòu)房人群群就如同同社會(huì)階階層一樣樣，呈現(xiàn)現(xiàn)金字塔塔的狀態(tài)態(tài)，即普普通購(gòu)買買客戶處處在底層層，是最最多的，越向上上，高端端客戶群群就越少少，正常常的市場(chǎng)場(chǎng)情況是是普通住住宅供應(yīng)應(yīng)大于高高檔住宅宅，南昌昌目前的的市場(chǎng)上上普通住住宅和中中高檔住住宅出現(xiàn)現(xiàn)倒掛，實(shí)屬不不正常。但造成成結(jié)構(gòu)不不合理的的現(xiàn)狀，有其特特殊性，南昌 20004年的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目中中70%的樓盤盤位于市市中心，城市土土地的稀稀缺性，直接導(dǎo)導(dǎo)致了開開發(fā)成本本的增加加，另外外不少開開發(fā)商為為追求價(jià)價(jià)值最大大化，檔檔次定位位傾向于于高檔，最后

37、形形成的價(jià)價(jià)格自然然就只能能針對(duì)市市場(chǎng)高端端客戶群群。在南昌現(xiàn)現(xiàn)有的供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)條件下下，政府府可能會(huì)會(huì)通過宏宏觀調(diào)控控予以平平和，高高端住宅宅的政策策影響不不可避免免。同時(shí)時(shí)相對(duì)有有限的南南昌高端端客戶群群，又正正逐步被被市場(chǎng)消消化，高高檔產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)已已經(jīng)白熱熱化，未未來市場(chǎng)場(chǎng)再做高高端產(chǎn)品品似乎應(yīng)應(yīng)謹(jǐn)慎行行事。受受到市場(chǎng)場(chǎng)抑制的的中檔住住宅產(chǎn)品品，特別別是南昌昌城郊結(jié)結(jié)合地帶帶的中價(jià)價(jià)位住宅宅開發(fā)適適逢其實(shí)實(shí)，普通通住宅產(chǎn)產(chǎn)品的開開發(fā)發(fā)展展前景看看好。6、南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)銷售周周期特征征分析數(shù)據(jù)來源源：上海海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司每一個(gè)城城市房地地產(chǎn)銷售售周期特特征是不不同的，我

38、們?cè)囋噲D通過過南昌22003320004年年每個(gè)月月成交量量的狀況況，來尋尋找市場(chǎng)場(chǎng)銷售規(guī)規(guī)律，從從而為本本項(xiàng)目的的開發(fā)周周期制定定尋找依依據(jù)。南南昌全年年的銷售售黃金周周期應(yīng)該該是6月月份，其其次是112月份份，銷售售最為暗暗淡的時(shí)時(shí)期在44月、88月、99月三個(gè)個(gè)月。四、南昌昌二手房房市場(chǎng)分分析南昌二手手房市場(chǎng)場(chǎng)成交量量對(duì)比表表 年年數(shù)內(nèi)容20022年20033年20044年二手房成成交量54萬99.881萬179.6萬新房成交交量122萬萬203萬萬244.82萬萬 說明：以上數(shù)數(shù)據(jù)針對(duì)對(duì)的是純純商品住住宅類型型 數(shù)據(jù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司房地產(chǎn)市市場(chǎng)中，房地產(chǎn)

39、產(chǎn)一、二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)之間是是相互發(fā)發(fā)展，相相互促進(jìn)進(jìn)的，南南昌房地地產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的告訴發(fā)發(fā)展正給給一級(jí)市市場(chǎng)的帶帶來了良良好的發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇。南昌昌二級(jí)市市場(chǎng)成交交數(shù)據(jù)，說明兩兩點(diǎn)，一一是南昌昌人購(gòu)房房觀念正正在改變變，居民民生活水水平的日日益提高高，催生生了大量量通過“賣舊買買新、賣賣小買大大”的方式式來改善善居住環(huán)環(huán)境的需需求。二二是在當(dāng)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)條件件下，很很多人不不得不通通過出售售固定資資產(chǎn)來改改善居住住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)已經(jīng)經(jīng)抑制了了二級(jí)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)一級(jí)市市場(chǎng)也是是不利的的，未來來南昌住住宅供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化將將促進(jìn)二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的快速速發(fā)展。五、南昌昌土地市市場(chǎng)

40、分析析土地是房房地產(chǎn)開開發(fā)的基基礎(chǔ)，土土地的供供應(yīng)量直直接決定定了未來來商品房房市場(chǎng)的的供應(yīng)量量，研究究了土地地市場(chǎng)，也就研研究了未未來市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。土地地市場(chǎng)的的供應(yīng)分分析分為為存量土土地和增增量土地地兩部分分。1、存量量土地分分析根據(jù)南昌昌市國(guó)土土部門調(diào)調(diào)查統(tǒng)計(jì)計(jì)，截止止20004年底底，南昌昌南昌市市市區(qū)已已經(jīng)出讓讓但未投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的土地共共40000余畝畝（大部部分為住住宅性質(zhì)質(zhì)用地），其中中很大一一部分是是因房屋拆拆遷受阻阻造成不不能按土土地出讓讓合同約約定的時(shí)時(shí)限交付付的土地，有消息息透露，這部分分土地將將由政府府出面協(xié)協(xié)調(diào)盤活活，并盡盡快交于于開發(fā)商商開發(fā)，假定這這部分土

41、土地的綜綜合容積積率在22.0（參照220033、20004年年南昌市市中心出出讓土地地容積率率），那那么商品品房市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)總總量將在在5300萬平方方米左右右，超過過南昌220044年的市市場(chǎng)成交交總量，如果這這部分土土地同時(shí)時(shí)開發(fā)，再加上上市中心心現(xiàn)有在在開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的后后期推出出量，未未來南昌昌市中心心房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將相相當(dāng)激烈烈。2、增量量土地分分析（國(guó)國(guó)有建設(shè)設(shè)用地）增量土地地主要是是政府通通過招、拍、掛掛的方式式公開向向社會(huì)出出售土地地。在現(xiàn)現(xiàn)有國(guó)家家土地政政策下，開發(fā)商商獲取土土地后閑閑置一年年以上的的土地要要收土地地閑置費(fèi)費(fèi)用，兩兩年就要要無償收收回，因因此開發(fā)發(fā)商一般般都會(huì)

42、在在一年左左右的時(shí)時(shí)間進(jìn)行行開發(fā)，即，只只要研究究近兩年年的政府府土地成成交量就就可以初初步判定定未來市市場(chǎng)上新新增商品品房項(xiàng)目目的總量量。20044年南昌昌土地成成交量20044年南昌昌市共出出讓成交交商品房房開發(fā)用用地244宗土地地，出讓讓商品房房開發(fā)土土地面積積15773.551畝，土地成成交金額額25.8999億元，出讓的的土地總總建筑面面積約2202.8萬平平米，預(yù)預(yù)示著220055年將有有2022.8萬萬平米的的增量房房推進(jìn)市市場(chǎng)，從從出讓的的土地用用途來分分析；純純住宅用用地只占占17.22%，商住住綜合用用地占了了近833%，未未來兩年年的商業(yè)業(yè)將有增增加。從從成交的的區(qū)域分分

43、布來看看，主要要分布在在市中心心區(qū)、城城南、青青山湖片片區(qū)。其其中老城城區(qū)最多多，共成成交111宗，面面積達(dá)8881.96畝畝，其次次為城南南片區(qū)，共成交交5宗，總面積積3188.055畝，紅谷灘灘和高心心開發(fā)區(qū)區(qū)今年尚尚無一宗宗地出讓讓。通過過土地出出讓可預(yù)預(yù)見，未未來兩年年的房地地產(chǎn)增量量市場(chǎng)將將在市中中心和城城南，地價(jià)繼繼續(xù)攀升升，將會(huì)會(huì)導(dǎo)致商商品房?jī)r(jià)價(jià)格的持持續(xù)上揚(yáng)揚(yáng)。20004年年土地成成交的樓樓面地價(jià)價(jià)，延續(xù)續(xù)了20003年年土地供供應(yīng)成交交的樓面面地價(jià)走走高的趨趨勢(shì)，從從土地供供應(yīng)區(qū)域域來看，未來住住宅的中中心化逐逐步向郊郊區(qū)化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，土土地供應(yīng)應(yīng)區(qū)域的的調(diào)整將將帶來商商品住宅宅

44、供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化，這這將促進(jìn)進(jìn)南昌房房地產(chǎn)的的協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展。20055年南昌昌土地成成交量20055年南昌昌市計(jì)劃劃出讓商商品房用用地45500畝畝，其中中企業(yè)改改制用地地將不會(huì)會(huì)受到南南昌市年年度土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃的限限制，住住宅用地地分布在在各個(gè)板板塊，象象湖圈1140畝畝，青山山湖4660畝，紅谷灘灘紅角洲洲地區(qū)110000畝，紅紅谷灘新新區(qū)供應(yīng)應(yīng)5000畝，新新建縣長(zhǎng)長(zhǎng)堎地區(qū)區(qū)3000畝，南南昌縣蓮蓮塘地區(qū)區(qū)供應(yīng)3300畝畝，灣里里3000畝，昌昌北2000畝，高新2200畝畝，同時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)適適用房的的供應(yīng)將將達(dá)到5500畝畝等。今今年一季季度實(shí)際際成交土土地13321.26畝畝，主要要集

45、中在在紅谷灘灘地區(qū)，另外年年內(nèi)還將將有31178.74畝畝土地出讓讓，如果果這一指指標(biāo)完成成，今年年的土地地供應(yīng)將將是20004年年的3倍倍，土地地供應(yīng)呈呈現(xiàn)明顯顯放量的的趨勢(shì)，整整個(gè)投資資規(guī)模也也將再次次增大，對(duì)對(duì)整個(gè)房房?jī)r(jià)快速速上漲有有很大的的促進(jìn)作作用，同同時(shí)是從從整個(gè)土土地供應(yīng)應(yīng)區(qū)位看看，25500畝畝土地供供應(yīng)量在在郊區(qū)，土地供供應(yīng)方向向的轉(zhuǎn)移移，對(duì)調(diào)調(diào)整南昌昌未來商商品住宅宅的供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整意義義重大。六、南昌昌分區(qū)房房地產(chǎn)分分析1、各區(qū)區(qū)域預(yù)、銷售面面積分布布數(shù)據(jù)來源源：上海海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司從20004年南南昌各行行政區(qū)銷銷售面積積分布圖圖觀察，南昌的的購(gòu)房

46、區(qū)區(qū)域主要要集中在在紅谷灘灘新區(qū)、西湖區(qū)區(qū)、東胡胡區(qū)三個(gè)個(gè)中心城城區(qū)，占占有整個(gè)個(gè)市場(chǎng)銷銷量的777%，周邊各各行政區(qū)區(qū)銷量相相對(duì)分散散，市場(chǎng)場(chǎng)占有率率低。南南昌客戶戶傾向市市中心購(gòu)購(gòu)房的因因素有三三點(diǎn)：一一是南昌昌中心城城區(qū)供應(yīng)應(yīng)量多，客戶選選擇性大大；二是是市中心心配套設(shè)設(shè)施齊全全，生活活便利，而城郊郊區(qū)域在在這方面面相對(duì)滯滯后，現(xiàn)現(xiàn)有條件件難以滿滿足客戶戶的居住住需求；三是南南昌居民民的購(gòu)房房心理還還比較保保守，在在城里住住慣的人人不愿離離開，城城市以外外的人又又迫切往往城里擠擠，在多多數(shù)人堅(jiān)堅(jiān)守“城市夢(mèng)夢(mèng)”的傳統(tǒng)統(tǒng)束縛下下，市中中心仍是是他們購(gòu)購(gòu)房的第第一選擇擇。但是是隨著市市中心房房

47、價(jià)的日日益高漲漲，市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)的的逐步外外移，城城郊基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施的逐逐步完善善，舊有有的“城市夢(mèng)夢(mèng)”觀念在在經(jīng)濟(jì)支支撐的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)條件件下，南南昌房地地產(chǎn)郊區(qū)區(qū)化成為為必然。2、各區(qū)區(qū)域預(yù)、銷售價(jià)價(jià)格分析析數(shù)據(jù)來源源：上海海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司20044年南昌昌住宅交交易價(jià)格格表明，市中心心房?jī)r(jià)已已經(jīng)超過過30000元/平方米米，其中中屬清山山湖的房房?jī)r(jià)最貴貴，原因因是它擁擁有城市市中心稀稀缺的自自然湖泊泊資源。臨近周周邊的幾幾個(gè)開發(fā)發(fā)區(qū)中，高新區(qū)區(qū)售價(jià)最最高，一一是區(qū)域域產(chǎn)業(yè)環(huán)環(huán)境特殊殊，購(gòu)買買人群支支付能力力強(qiáng)，另另一方面面它緊靠靠清山湖湖區(qū)域，地理位位置上有有優(yōu)勢(shì)，三是萬萬科

48、四季季花城的的先期進(jìn)進(jìn)入，提提升了整整個(gè)區(qū)域域的樓盤盤檔次和和區(qū)域形形象。但但是受到到新近開開發(fā)項(xiàng)目目品質(zhì)較較低、購(gòu)購(gòu)買客戶戶入住率率低、人人氣不旺旺的影響響，區(qū)域域房?jī)r(jià)上上升的可可能性已已經(jīng)不是是很大。七、南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷方式式分析南昌的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)市場(chǎng)雖雖然起步步較晚，但在中中國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的火熱熱浪潮中中，特別別是外地地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的進(jìn)進(jìn)入，很很大程度度上提升升了南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展水水平，新新的房地地產(chǎn)產(chǎn)品品，新的的營(yíng)銷活活動(dòng)、新新的地產(chǎn)產(chǎn)概念頻頻現(xiàn)媒體體，眼球球效應(yīng)達(dá)達(dá)到極至至，營(yíng)銷銷方式上上除了針針對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)的個(gè)人人購(gòu)房外外，還針針對(duì)了市市場(chǎng)上比比較特殊殊的企業(yè)

49、業(yè)團(tuán)購(gòu)群群，這里里通過對(duì)對(duì)南昌團(tuán)團(tuán)購(gòu)房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的研究究來歸納納客戶的的購(gòu)買取取向。1、南昌昌居住主主題公園園樓盤名稱稱南昌居住住主題公公園售樓電話話599999999599898898項(xiàng)目地址址南昌象湖湖新城中中心區(qū)金金沙大道道售樓地址址南昌象湖湖新城中中心區(qū)金金沙大道道投資商利嘉上海海股份公公司開發(fā)商南昌平海海房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司代理商江西新德德安房地地產(chǎn)顧問問有限公公司物管公司司居住主題題公園物物業(yè)公司司占地面積積14000畝建筑面積積130萬萬平方米米建筑類別別多層、小小高層、花園洋洋房、別別墅總戶數(shù)約100000戶戶建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)框架容積率1.266建筑風(fēng)格格歐陸風(fēng)格格物管費(fèi)多層0

50、.7 元元/月/綠化率41.66 %交通狀況況乘25路路長(zhǎng)班到到終點(diǎn)站站下停車位36000個(gè)配套設(shè)施施中央景觀觀花園、室外游游泳池、人工沙沙灘、植植被、商商業(yè)街、燒烤區(qū)區(qū)、網(wǎng)球球場(chǎng)、兒兒童游樂樂場(chǎng)、滑滑板公園園、高爾爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)等主力戶型型二房（883.772-991.112）三房（1107.79-1166.566）價(jià) 格格多層均價(jià)價(jià)23550元/別墅均價(jià)價(jià)33000元/推出時(shí)間間20044年開工工開盤時(shí)間間20055年5月月1日交付時(shí)間間20066年2月月工程現(xiàn)狀狀全面開工工建設(shè)銷售情況況一期約330000套銷售售已過995%客戶個(gè)人購(gòu)買買、東航航等單位位團(tuán)購(gòu)數(shù)據(jù)來源源：上海海繹凱博博才房地

51、地產(chǎn)代理理有限公公司2、正榮榮大湖湖之都樓盤名稱稱正榮大大湖之都都售樓電話話07911-599888888 661126666項(xiàng)目地址址南昌縣南南蓮路“墨山立立交”以以西售樓地址址站前西路路4377號(hào)（海海關(guān)對(duì)面面）投資商正榮集團(tuán)團(tuán)開發(fā)商南昌正榮榮（新加加坡）置置業(yè)有限限公司代理商天睿不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)策略略機(jī)構(gòu)物管公司司深圳市恒恒基物業(yè)業(yè)管理有有限公司司占地面積積16000畝建筑面積積110萬萬建筑類別別多層、小小高層、高層、別墅總戶數(shù)68000建筑密度度21%綠化率43 %建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)全框架/磚混容積率1.226建筑風(fēng)格格歐陸與現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格物管費(fèi)0.655 元/月/層高3米交通狀況況203、2300、

52、2118路停車位基本可達(dá)達(dá)到一戶戶一個(gè)車車位，以賣為主主，價(jià)格格未定。配套設(shè)施施墨爾本公公園、水水上高爾爾夫、15000米生生態(tài)長(zhǎng)廊廊、33300米米湖巖線線、水上上風(fēng)車、噴泉、哥倫布布航?；兀?2所世紀(jì)紀(jì)小學(xué)、4所幼幼兒園，4所文文化中心心、5個(gè)個(gè)多功能能會(huì)所、商業(yè)大大街、水水吧、村村巴站主力戶型型二房二廳廳（800-955）三房二廳廳（1220-1135）價(jià) 格格開盤時(shí)均均價(jià)18800元元/均價(jià)20030 元/推出時(shí)間間20044年6月月16日日正式開開工開盤時(shí)間間20044年122月122日交付時(shí)間間計(jì)劃于220066年下半半年竣工工工程現(xiàn)狀狀建設(shè)中銷售情況況現(xiàn)推一期期南岸公公園多層

53、層，銷售售率過880%客戶個(gè)人、清清華泰豪豪等企業(yè)業(yè)團(tuán)購(gòu)數(shù)據(jù)來源源：上海海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司3、團(tuán)購(gòu)購(gòu)房源特特征地理位置置上都與與城市中中心有一一定的距距離，難難以吸引引市中心心的客戶戶群購(gòu)買買。項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模都比比較大，每一期期推量比比較大，區(qū)域消消化有限限。小區(qū)內(nèi)景景觀均好好，產(chǎn)品品品質(zhì)優(yōu)優(yōu)良，內(nèi)內(nèi)部配套套齊全。傾向于小小高層，團(tuán)購(gòu)價(jià)價(jià)格明顯顯低于市市場(chǎng)售價(jià)價(jià)。房型以緊緊湊的兩兩房、三三房為主主。4、結(jié)論論福利分房房的體制制在中國(guó)國(guó)已經(jīng)取取消多年年，但在在南昌這這種房地地產(chǎn)發(fā)展展還不成成熟區(qū)域域，企業(yè)業(yè)分房的的觀念仍仍殘留記記憶，特特別是一一些經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境較較好的國(guó)國(guó)有大中中型

54、企業(yè)業(yè)為留住住人才，不惜通通過分房房來達(dá)到到目標(biāo)。這部分分客戶因因購(gòu)房數(shù)數(shù)量大，價(jià)格需需求又相相對(duì)適中中，城郊郊項(xiàng)目是是他們購(gòu)購(gòu)買的主主要對(duì)象象，這就就給城郊郊項(xiàng)目，特別是是因地理理位置不不夠好導(dǎo)導(dǎo)致銷售售上存在在一定抗抗性項(xiàng)目目，一次次新的契契機(jī)，因因此只要要針對(duì)這這類客戶戶群制定定合理的的營(yíng)銷方方式，就就可以吸吸引他們們，最終終取得項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售成功功。八、南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析總結(jié)結(jié)1、南昌昌經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展、居居民收入入水平的的逐步提提高、城城市人口口再次擴(kuò)擴(kuò)容，給給南昌房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的穩(wěn)定定發(fā)展奠奠定了基基礎(chǔ)，未未來兩年年南昌的的大環(huán)境境仍將促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)的的快速發(fā)發(fā)展。2、南昌

55、昌房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)南南昌GDDP的貢貢獻(xiàn)已經(jīng)經(jīng)越來越越大，并并已成為為南昌重重要支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一，以以房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)今在在南昌的的地位，政府必必然會(huì)謹(jǐn)謹(jǐn)慎、合合理的維維護(hù)房地地產(chǎn)的長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展，使南南昌房地地產(chǎn)在政政府的調(diào)調(diào)控下，走健康康發(fā)展的的道路，我們認(rèn)認(rèn)為未來來兩年南南昌房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)穩(wěn)定。3、在過過去的幾幾年中，南昌的的房地產(chǎn)產(chǎn)供求穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，并呈呈現(xiàn)供小小于求的的局面，顯示南南昌的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展活力力，未來來兩年將將在市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化下，市場(chǎng)需需求將被被進(jìn)一步步激發(fā)。4、南昌昌商品住住宅價(jià)格格連年上上漲，但但漲幅趨趨緩，對(duì)對(duì)比中部部五省會(huì)會(huì)城市的的房?jī)r(jià)收收入比，南昌房

56、房?jī)r(jià)處中中位水平平，在現(xiàn)現(xiàn)有基礎(chǔ)礎(chǔ)條件下下還是比比較合理理的，未未來兩年年在市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整下，整體房房?jī)r(jià)仍將將上漲，但漲幅幅不會(huì)太太大，估估計(jì)年漲漲幅不會(huì)會(huì)高于88%。5、房地地產(chǎn)開工工面積逐逐年增加加，特別別是20004年年，新開開工超過過10000萬，增量量之大，預(yù)示著著未來兩兩年南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將更加加激烈，市場(chǎng)細(xì)細(xì)分，差差別定位位將是規(guī)規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的主要要手段，對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的營(yíng)銷水水平將是是一個(gè)重重要考驗(yàn)驗(yàn)。6、在房房地產(chǎn)平平穩(wěn)發(fā)展展的同時(shí)時(shí)，也出出現(xiàn)了不不少隱患患，主要要是供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)不不夠合理理，房型型面積適適中，價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)平和的的中檔住住宅開發(fā)發(fā)量偏少少，

57、普通通大眾的的住宅需需求被抑抑制，未未來兩年年，大量量普通住住宅會(huì)逐逐步上市市，緩解解市場(chǎng)矛矛盾。7、南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)的黃金金銷售周周期是66月和112月，銷售最最為暗淡淡時(shí)期在在4月、8月、9月三三個(gè)月。8、南昌昌商品房房的外地地購(gòu)買人人群已經(jīng)經(jīng)接近三三成，購(gòu)購(gòu)買產(chǎn)品品傾向住住宅類型型，購(gòu)買買能力強(qiáng)強(qiáng)，他們們是南昌昌高檔住住宅的重重要支撐撐者，隨隨著南昌昌經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，這類購(gòu)購(gòu)房群仍仍將增多多。9、二手手房市場(chǎng)場(chǎng)直逼新新房市場(chǎng)場(chǎng)，這也也將刺激激新房市市場(chǎng)進(jìn)一一步的發(fā)發(fā)展，同同時(shí)從側(cè)側(cè)面反映映出，在在現(xiàn)有住住宅市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)下，不利于于一、二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的整體體發(fā)展，我們認(rèn)認(rèn)為，這這一不利利因素

58、將將隨著土土供應(yīng)的的郊區(qū)化化逐步化化解，二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)將被再再次激發(fā)發(fā)，從而而促進(jìn)一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展。10、南南昌土地地供應(yīng)的的放量，存量土土地的解解禁開發(fā)發(fā)，都預(yù)預(yù)示著南南昌房地地產(chǎn)將進(jìn)進(jìn)入高增增量時(shí)期期，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將將更加激激烈，但但可以看看到，未未來的市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)逐步從從市中心心向城郊郊轉(zhuǎn)移，未來市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)將將逐步改改變。11、企企業(yè)團(tuán)購(gòu)購(gòu)是南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)銷售的的又一重重要對(duì)象象，在購(gòu)購(gòu)買特征征上傾向向于城郊郊價(jià)格適適中的項(xiàng)項(xiàng)目，未未來郊區(qū)區(qū)項(xiàng)目將將逐步重重視這類類客戶群群。十、南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析給本本項(xiàng)目的的建議在南昌中中高檔住住宅產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)日日益激烈烈和政府府對(duì)高檔檔產(chǎn)品

59、又又宏觀調(diào)調(diào)控的雙雙重壓力力下，中中檔、中中高檔產(chǎn)產(chǎn)品將是是未來開開發(fā)的主主流，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目在檔檔次定位位上向中中檔靠近近。抓住南昌昌6、112月份份的黃金金銷售周周期，合合理安排排項(xiàng)目開開發(fā)銷售售周期。本項(xiàng)目位位于城郊郊結(jié)合地地帶，區(qū)區(qū)域又有有眾多的的大型企企業(yè)聚集集，在項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷中若能能爭(zhēng)取這這些企業(yè)業(yè)團(tuán)購(gòu)客客戶，將將極大促促進(jìn)項(xiàng)目目的銷售售。4、未來來兩年南南昌房地地產(chǎn)的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇，本項(xiàng)目目應(yīng)充分分認(rèn)識(shí)市市場(chǎng)，重重點(diǎn)在市市場(chǎng)定位位上錯(cuò)開開競(jìng)爭(zhēng)。第三章 高新新區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析一、高新新區(qū)區(qū)位位分析高新區(qū)位位于南昌昌東部，緊鄰南南昌中心心城區(qū)，確切的的說應(yīng)該該是南昌昌城郊結(jié)結(jié)合

60、地帶帶，是南南昌城市市化進(jìn)程程中最先先輻射到到的位置置，區(qū)位位優(yōu)勢(shì)明明顯。二、高新新區(qū)配套套設(shè)施分分析高新區(qū)的的城市定定位是國(guó)國(guó)家高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，是集科科技產(chǎn)品品研發(fā)、產(chǎn)品生生產(chǎn)、貿(mào)貿(mào)易、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)于一一體的綜綜合性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，基礎(chǔ)礎(chǔ)市政配配套上比比較齊全全，但在在居民日日常生活活配套上上初教育育機(jī)構(gòu)外外，其余余的十分分匱乏，特別是是交通不不夠方便便，現(xiàn)有有的條件件不能滿滿足區(qū)域域居民的的生活需需求，因因此，區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中，小小區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)部分變變得必不不可少。三、高新新區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)分布居住講究究氛圍，開發(fā)講講究聚集集，高新新區(qū)的住住宅項(xiàng)目目開發(fā)主主要集中中在南京京東路兩兩側(cè)