華中鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究

1、鹿迪鞋業(yè)業(yè)商貿(mào)城城可行性性研究項(xiàng)目總論論4一、項(xiàng)目目概況4二、可行行性研究究的結(jié)論論4第一章 項(xiàng)目提提出的背背景及必必要性分分析5一、項(xiàng)目目提出的的背景5二、項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性9第二章 項(xiàng)目市市場(chǎng)研究究11一、武漢漢市鞋業(yè)業(yè)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀與趨勢(shì)勢(shì)分析（宏觀）111、武漢漢市鞋業(yè)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀112、鞋業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的發(fā)展趨趨勢(shì)13二、項(xiàng)目目微觀狀狀況分析析131、項(xiàng)目目的區(qū)位位特征132、項(xiàng)目目潛在的的客戶群群體、市市場(chǎng)容量量及購(gòu)買買心理分分析14第三章 項(xiàng)目環(huán)環(huán)境分析析17一、地塊塊環(huán)境171、土地地性質(zhì)綜綜述172、地塊塊周圍景景觀173、地塊塊周圍的的交通條條件174、地塊塊周圍的的配套

2、設(shè)設(shè)施17二、項(xiàng)目目地塊的的優(yōu)劣分分析（SSWOTT分析）181、優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析182、劣勢(shì)勢(shì)分析183、項(xiàng)目目的機(jī)會(huì)會(huì)分析194、項(xiàng)目目的威脅脅分析19三、結(jié)論論20第四章地塊建建設(shè)條件件20一、工程程概況201、項(xiàng)目目選址202、經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)203、建設(shè)設(shè)目標(biāo)21二、建筑筑布局21三、交通通組織21四、給排排水設(shè)計(jì)計(jì)221、生活活給水系系統(tǒng)222、排水水系統(tǒng)223、消火火栓系統(tǒng)統(tǒng)234、噴淋淋系統(tǒng)23五、電氣氣設(shè)計(jì)23六、電氣氣消防24七、通風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)24第五章 項(xiàng)目投投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案25一、投資資組合方方式25二、資金金運(yùn)作方方式25第六章 項(xiàng)目投投資估算算及資金金籌措計(jì)計(jì)劃25一、項(xiàng)目目的主要要

3、經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)25二、項(xiàng)目目投資測(cè)測(cè)算26三、資金金籌措計(jì)計(jì)劃27第七章 項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)效果果評(píng)價(jià)28第八章 項(xiàng)目不不確定性性分析30一、項(xiàng)目目靜態(tài)盈盈虧平衡衡分析30二、單因因素敏感感性分析析30第九章 項(xiàng)目目效益評(píng)評(píng)價(jià)31一、項(xiàng)目目社會(huì)效效益評(píng)價(jià)價(jià)32（一）、項(xiàng)目對(duì)對(duì)社會(huì)發(fā)發(fā)展的適適應(yīng)性32（二）、目前對(duì)對(duì)人和社社會(huì)的影影響33二、項(xiàng)目目環(huán)境效效益評(píng)價(jià)價(jià)33項(xiàng)目總論論一、項(xiàng)目目概況項(xiàng)目名稱稱：華中中鞋業(yè)商商貿(mào)城建建設(shè)項(xiàng)目目建設(shè)性質(zhì)質(zhì)：新建建建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)：武漢漢市江漢漢區(qū)姑嫂嫂樹區(qū)域域建設(shè)單位位：武漢漢鹿迪投投資有限限公司聯(lián) 系 人：陳陳秉西電 話：0277-88276660880電子郵件件：z

4、jjwzccbxsinna.ccom二、可行行性研究究的結(jié)論論 項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)投資利潤(rùn)潤(rùn)率=利利潤(rùn)總額額/總投投資額*1000%=1145559.11/3003711.8=48%;投資凈利利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)潤(rùn)/總投投資額*1000%=997544.6/303371.8=332.11%;自有資金金回報(bào)率率=凈利利潤(rùn)/企企業(yè)自有有資金=93668.55/1333200=700.3%;稅后靜態(tài)態(tài)投資回回收期=1.668稅后動(dòng)態(tài)態(tài)投資回回收期=1.773從靜靜態(tài)的財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)上來看看，項(xiàng)目目是可行行的，具具有較好好的開發(fā)發(fā)前景；從從動(dòng)態(tài)的的環(huán)境因因素來看看，國(guó)家家宏觀金金融政策策的緊縮縮，人民民幣利率率

5、提高，給項(xiàng)目目建設(shè)、銷售帶帶來了一一定的阻阻力；但但同時(shí)政政府深度度支持、大興路路拆遷改改造以及及大部分分股東作作為核心心商戶在在老市場(chǎng)場(chǎng)的號(hào)召召力等諸諸因素為為本案的的成功開開發(fā)創(chuàng)造造了有利利條件。從從綜合的的因素來來看，本本案是機(jī)機(jī)遇與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)并存存，機(jī)遇遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)并存，只要能能采取一一定措施施吸引住住核心商商戶并幫幫助核心心商戶留留住核心心終端，解決了了本案開開發(fā)的核核心障礙礙，則本本案就能能開發(fā)成成功，實(shí)實(shí)現(xiàn)其正正常的財(cái)財(cái)務(wù)效益益。第一章 項(xiàng)目提提出的背背景及必必要性分分析一、項(xiàng)目目提出的的背景鞋類商品品作為人人民群眾眾必需的的生活消消費(fèi)品，有著巨巨大的市市場(chǎng)，十十年前全全國(guó)人均均消費(fèi)僅

6、僅為355元,目目前,這這個(gè)數(shù)字字已經(jīng)達(dá)達(dá)到1880元(在國(guó)內(nèi)內(nèi)發(fā)達(dá)地地區(qū)人均均消費(fèi)已已經(jīng)達(dá)到到3200元)。我國(guó)是是世界鞋鞋業(yè)產(chǎn)銷銷第一大大國(guó)，現(xiàn)現(xiàn)有72200多多個(gè)制鞋鞋企業(yè)，已形成成廣東、福建、溫州、成都、重慶等等五大鞋鞋類生產(chǎn)產(chǎn)集散地地，在我我們這個(gè)個(gè)年產(chǎn)660億、年消費(fèi)費(fèi)25億億雙鞋的的國(guó)度里里，鞋類類交易平平臺(tái)的建建設(shè)有著著非常重重要的意意義。武漢位于于我國(guó)腹腹地，素素有“九省通通衢”之稱，是華中中地區(qū)的的中心城城市，長(zhǎng)長(zhǎng)江中游游最大的的流通中中心之一一，為內(nèi)內(nèi)陸最大大的交通通樞紐，其鐵路路、公路路、水運(yùn)運(yùn)、航空空交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)十分分發(fā)達(dá)。全市總總面積884677平方公公里，總總?cè)丝?

7、830多多萬，居居民人口口6600多萬。武漢市市周圍4400公公里范圍圍內(nèi)有445個(gè)中中等以上上的城市市，1.83億億人口，占全國(guó)國(guó)人口總總數(shù)的221.33%。武武漢在歷歷史上一一直是我我國(guó)內(nèi)地地最繁華華的內(nèi)外外商賈云云集的商商埠，最最大的商商品集散散中心。改革開開放以來來，武漢漢市各種種物流貿(mào)貿(mào)易商業(yè)業(yè)形態(tài)不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，以漢漢正街為為代表的的各類綜綜合性或或?qū)I(yè)性性市場(chǎng)更更是蓬勃勃發(fā)展，市場(chǎng)交交易活躍躍，成為為華中地地區(qū)最引引人注目目的商品品集散地地。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220022年武漢漢市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額7700億元，居全國(guó)國(guó)15個(gè)個(gè)省級(jí)城城市第22位，各各類批發(fā)發(fā)市場(chǎng)交交易額達(dá)達(dá)7

8、000多億元元。著名名的國(guó)家家級(jí)漢正正街小商商品市場(chǎng)場(chǎng)，有330多個(gè)個(gè)室內(nèi)專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)6萬余余種商品品，日均均客流量量20萬萬人次，年銷售售額1880億元元，占全全市批發(fā)發(fā)零售總總額的112.22%。深深厚的商商業(yè)文化化底蘊(yùn)、獨(dú)特的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)、巨巨大的消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)、良好好的經(jīng)營(yíng)營(yíng)氛圍，形成了了武漢在在華中地地區(qū)物流流領(lǐng)域集集聚與輻輻射的獨(dú)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)勢(shì)。大興路鞋鞋業(yè)批發(fā)發(fā)一條街街始建于于一九九九三年八八月，當(dāng)當(dāng)時(shí)由在在清芬路路從事鞋鞋類批發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的七七十多家家溫州籍籍經(jīng)營(yíng)戶戶在現(xiàn)任任江漢區(qū)區(qū)個(gè)協(xié)溫溫州鞋業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳秉秉西的帶帶動(dòng)下自自發(fā)組織織籌資，在大興興路611號(hào)武漢漢球墨鑄

9、鑄造公司司原廠址址內(nèi)改建建創(chuàng)辦了了武漢市市第一家家鞋類專專業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)，從而帶帶動(dòng)了大大興路鞋鞋業(yè)批發(fā)發(fā)一條街街的形成成。經(jīng)過過十年來來的發(fā)展展，現(xiàn)在在大興路路地區(qū)有有大小鞋鞋類批發(fā)發(fā)市場(chǎng)77個(gè)，擁擁有經(jīng)營(yíng)營(yíng)門面8800余余間，經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶116288戶，經(jīng)經(jīng)營(yíng)品種種齊全，國(guó)內(nèi)外外知名品品牌如吉吉爾達(dá)、紅蜻蜓蜓、老人人頭等在在此均設(shè)設(shè)有總代代理處，年銷售售額達(dá)115億元元，幅射射湖北省省周邊六六個(gè)省市市，已成成為華中中地區(qū)鞋鞋類產(chǎn)品品的銷售售、集散散中心。然而受受市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)條件件限制，大興路路地區(qū)鞋鞋業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)群群與武漢漢市6552個(gè)商商品交易易市場(chǎng)一一樣，集集中在市市中心區(qū)區(qū)，占據(jù)據(jù)黃金地地段

10、，其其建場(chǎng)當(dāng)當(dāng)初就遺遺留下的的許多問問題逐漸漸顯現(xiàn)出出來。主主要表現(xiàn)現(xiàn)在：a.市場(chǎng)場(chǎng)硬件設(shè)設(shè)施差，安全隱隱患嚴(yán)重重大興路地地區(qū)位于于武漢市市城市中中心，屬屬市民集集居密度度一類區(qū)區(qū)，人口口密度大大，城市市道路交交通本身身就滿負(fù)負(fù)荷。由由于大興興路地區(qū)區(qū)鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)群的存存在，使使得該地地區(qū)更是是人貨為為患，行行人出行行都感困困難，交交通嚴(yán)重重堵塞。同時(shí)，現(xiàn)有的的市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)用房房大多為為磚混或或磚木結(jié)結(jié)構(gòu)老廠廠房改建建而成，缺乏統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，雜亂亂無章，耐火等等級(jí)差，加之現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)普遍存存在人貨貨混居的的現(xiàn)象，鞋類產(chǎn)產(chǎn)品是易易燃物品品，一旦旦燃燒產(chǎn)產(chǎn)生有毒毒氣體，對(duì)人身身安全造造成極大大危

11、害，這都給給防火安安全埋下下了極大大的隱患患。雖經(jīng)經(jīng)過歷年年來的多多次整改改，均未未能得到到徹底解解決，市市場(chǎng)的管管理者及及經(jīng)營(yíng)者者在擔(dān)心心害怕中中度日，一旦出出現(xiàn)問題題后果不不堪設(shè)想想。b.市場(chǎng)場(chǎng)缺乏發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代商業(yè)、物流業(yè)業(yè)的空間間現(xiàn)在大興興路地區(qū)區(qū)鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)群的環(huán)環(huán)境和空空間顯然然不能滿滿足現(xiàn)代代商業(yè)、物流業(yè)業(yè)要求。僅從物物流、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)配送送方面來來看，鞋鞋類產(chǎn)品品的產(chǎn)地地來自溫溫州、廣廣東、福福建等外外省市，貨物銷銷售幅射射全省各各地及周周邊六省省市，鞋鞋類產(chǎn)品品包裝體體積大、流量大大，目前前年吞吐吐量約1150萬萬m3，折標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)集裝裝箱2.6萬箱箱，受城城市交通通管制限限制，運(yùn)運(yùn)

12、輸車輛輛不能及及時(shí)進(jìn)入入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)入庫(kù)庫(kù)作業(yè)受受阻，貨貨物出庫(kù)庫(kù)發(fā)送也也難以及及時(shí)疏運(yùn)運(yùn)出去。由于物物流渠道道不暢，大宗批批發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)受到極極大影響響，至使使一些外外省的經(jīng)經(jīng)銷商被被迫轉(zhuǎn)往往鄭州、合肥、南昌、長(zhǎng)沙等等地購(gòu)貨貨，客源源大量流流失，這這是近兩兩年大興興路地區(qū)區(qū)鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)群不能能像以前前那樣迅迅速發(fā)展展的重要要原因。c.影響響城市環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生，治安安形勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)峻大興路地地區(qū)位于于中心城城區(qū)，是是市民集集居區(qū)，人口密密度大，現(xiàn)有經(jīng)經(jīng)營(yíng)者及及服務(wù)人人員達(dá)萬萬余人，大多屬屬外來人人口，給給公安機(jī)機(jī)關(guān)的治治安管理理帶來極極大的壓壓力。同同時(shí)也帶帶來一系系列社會(huì)會(huì)問題，如計(jì)生生管理、暫

13、住人人口管理理等問題題。由于于在這狹狹小的地地區(qū)集居居如此大大密度的的人口和和大量的的流動(dòng)人人員，所所產(chǎn)生的的生活垃垃圾、城城市噪聲聲等嚴(yán)重重影響者者市民的的正常工工作、生生活、學(xué)學(xué)習(xí)及城城市環(huán)境境衛(wèi)生。d.市場(chǎng)場(chǎng)散亂，缺乏統(tǒng)統(tǒng)一管理理現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)各主辦辦單位各各自為政政，個(gè)別別市場(chǎng)的的主辦者者，僅為為了市場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，而缺乏乏相關(guān)的的服務(wù)，如保潔潔、保安安工作等等，疏于于管理以以致經(jīng)營(yíng)營(yíng)者或消消費(fèi)者利利益受損損害的事事件時(shí)有有發(fā)生，而得不不到有效效的保護(hù)護(hù)。同時(shí)時(shí)，市場(chǎng)場(chǎng)分布散散亂，難難以形成成規(guī)模效效應(yīng)，特特別是產(chǎn)產(chǎn)品按行行入市問問題無法法解決，也加大大了政府府職能部部門的監(jiān)監(jiān)管難度度。

14、e.經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本較較高，經(jīng)經(jīng)營(yíng)效益益受影響響老城區(qū)物物業(yè)租賃賃成本高高，一些些店鋪年年租達(dá)115萬元元，相當(dāng)當(dāng)于購(gòu)買買本項(xiàng)目目店鋪的的首期付付款，經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本較高，經(jīng)營(yíng)效效益受影影響較大大。以現(xiàn)現(xiàn)有周邊邊環(huán)境條條件更談?wù)劜簧习l(fā)發(fā)展商品品展示、信息服服務(wù)、辦辦公設(shè)施施、服務(wù)務(wù)設(shè)施等等現(xiàn)代商商業(yè)所必必需的配配套條件件，基本本上限制制了現(xiàn)有有鞋業(yè)市市場(chǎng)進(jìn)一一步的發(fā)發(fā)展空間間，久而而久之，勢(shì)必在在競(jìng)爭(zhēng)中中遭到淘淘汰。f.拆遷遷在即，現(xiàn)在的的市場(chǎng)將將面臨消消失根據(jù)現(xiàn)行行的城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃，該該地區(qū)是是武漢市市“兩江四四岸”規(guī)劃的的重點(diǎn)拆拆遷區(qū)域域之一，現(xiàn)有的的市場(chǎng)群群多數(shù)位位于該規(guī)規(guī)劃區(qū)域域內(nèi)，拆拆遷在即

15、即，現(xiàn)在在的市場(chǎng)場(chǎng)將面臨臨消失的的危險(xiǎn)。即將出出臺(tái)的武漢市市商品交交易市場(chǎng)場(chǎng)管理?xiàng)l條例，針對(duì)上上述問題題也同時(shí)時(shí)明確對(duì)對(duì)在城市市中心區(qū)區(qū)建設(shè)大大型交易易市場(chǎng)加加以限制制，鞋類類交易批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)不可能能繼續(xù)在在該地區(qū)區(qū)重建，只有將將現(xiàn)有的的市場(chǎng)遷遷出中心心城區(qū)，才能謀謀求長(zhǎng)期期穩(wěn)定的的發(fā)展。g.類似似問題普普遍存在在于江漢漢區(qū)其它它鞋類、鞋料批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)通過對(duì)漢漢正街、清芬路路為代表表的武漢漢其他鞋鞋類、鞋鞋料市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶戶規(guī)模調(diào)調(diào)查顯示示，江漢漢區(qū)分布布有其它它十三個(gè)個(gè)鞋類、鞋料批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)，9442戶一一級(jí)批發(fā)發(fā)商，他他們同樣樣面臨地地處鬧市市區(qū)，物物流不暢暢，經(jīng)營(yíng)營(yíng)空間進(jìn)進(jìn)一步拓拓展困難難

16、等諸多多問題，與大興興路地區(qū)區(qū)鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)相比，規(guī)模更更小，更更加分散散，現(xiàn)有有經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境完全全不能滿滿足現(xiàn)代代商業(yè)及及物流業(yè)業(yè)發(fā)展的的需要。在激烈烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中，由于于軟硬件件環(huán)境的的不配套套，處于于競(jìng)爭(zhēng)劣劣勢(shì)狀態(tài)態(tài)，迫切切需要謀謀求新的的發(fā)展空空間，保保持華中中地區(qū)鞋鞋業(yè)、鞋鞋料批發(fā)發(fā)零售的的龍頭地地位。針對(duì)上述述問題，20003年66月，江江漢區(qū)個(gè)個(gè)協(xié)溫州州鞋業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)經(jīng)過過充分調(diào)調(diào)研，形形成興建建“華中鞋鞋業(yè)商貿(mào)貿(mào)城”的動(dòng)議議。江漢漢區(qū)政府府、江漢漢區(qū)新華華工業(yè)區(qū)區(qū)指揮部部等方面面對(duì)此議議進(jìn)行了了認(rèn)真研研究，充充分肯定定了興建建該項(xiàng)目目的意義義。并獲獲得了武武漢市及及江漢區(qū)區(qū)計(jì)委

17、、城市規(guī)規(guī)劃部門門等對(duì)此此項(xiàng)目的的肯定，并就項(xiàng)項(xiàng)目選址址等提供供了支持持。二、項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性a.是進(jìn)進(jìn)一步加加快武漢漢市建設(shè)設(shè)國(guó)際性性大城市市的需要要大興路地地區(qū)鞋業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)群位位于“二江四四岸”改造的的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，根根據(jù)城市市總體規(guī)規(guī)劃和商商業(yè)布局局總體規(guī)規(guī)劃，該該區(qū)域應(yīng)應(yīng)建成高高起點(diǎn)的的旅游觀觀光、娛娛樂休閑閑、大型型購(gòu)物的的現(xiàn)代化化都市商商務(wù)區(qū)和和高尚的的濱江生生活區(qū)。該鞋業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)商品品單一、附加值值低、人人流物流流大，市市場(chǎng)布局局和經(jīng)營(yíng)營(yíng)混亂，不僅自自身生存存發(fā)展受受到嚴(yán)重重制約，更不符符合城市市建設(shè)發(fā)發(fā)展的大大局。因因此，遷遷建鞋業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)，騰騰出黃金金地段，才

18、能改改善城市市環(huán)境，提升城城市品味味。b.是江江漢區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市新區(qū)商商業(yè)化改改造的需需要本項(xiàng)目建建設(shè)擬選選址在城城鄉(xiāng)結(jié)合合部的姑姑嫂樹村村內(nèi)，該該地區(qū)為為市區(qū)城城中村，按江漢漢區(qū)城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃要求求，是應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)拆拆遷改造造、建設(shè)設(shè)成商業(yè)業(yè)區(qū)，由由于該區(qū)區(qū)域民居居密度高高、拆遷遷量大，區(qū)域內(nèi)內(nèi)還有112家集集體企業(yè)業(yè)，瀕臨臨破產(chǎn)，缺乏資資金進(jìn)行行企業(yè)改改革，增增加了這這一地區(qū)區(qū)的改造造費(fèi)用，一般項(xiàng)項(xiàng)目無法法承受其其土地開開發(fā)成本本，致使使這一地地區(qū)的城城市改造造問題遲遲遲不能能推行。本項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)為這一一地區(qū)的的拆遷改改造和企企業(yè)改革革提供了了契機(jī)。老市場(chǎng)場(chǎng)的搬遷遷與新商商貿(mào)城的的建成，將

19、使兩兩地徹底底告別污污水橫流流、垃圾圾遍地、空氣混混濁的生生活環(huán)境境，有利利于促進(jìn)進(jìn)城市區(qū)區(qū)間協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，滿足城城市管理理和發(fā)展展的需要要，綜合合效益明明顯。c.是江江漢區(qū)乃乃至武漢漢市加快快發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的需要要加快發(fā)展展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，改改善三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)是武漢漢市“十五”計(jì)劃的的重點(diǎn)，物流業(yè)業(yè)是第三三產(chǎn)業(yè)的的重點(diǎn)，大力發(fā)發(fā)展非公公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)是帶帶動(dòng)武漢漢經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展的重要要舉措之之一。商商貿(mào)業(yè)是是江漢區(qū)區(qū)的支柱柱產(chǎn)業(yè),根據(jù)江江漢區(qū)政政府加快快發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，改造造、提升升傳統(tǒng)市市場(chǎng)，創(chuàng)創(chuàng)新商業(yè)業(yè)形態(tài)的的要求，項(xiàng)目建建設(shè)實(shí)施施后，將將顯著地地改善招招商引資資的軟硬硬環(huán)境。本項(xiàng)目目置業(yè)的

20、的業(yè)主絕絕大部分分是外地地客商，使這些些客商從從租賃房房屋經(jīng)營(yíng)營(yíng)，到購(gòu)購(gòu)買商鋪鋪、住宅宅，把家家安在武武漢，把把事業(yè)基基礎(chǔ)留在在武漢，并以商商引商，加快武武漢引進(jìn)進(jìn)市外資資本起到到重要作作用，預(yù)預(yù)計(jì)會(huì)給給新區(qū)內(nèi)內(nèi)引外聯(lián)聯(lián)投資220多億億元。同同時(shí)，吸吸納大興興路地區(qū)區(qū)鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)群以外外鞋類、鞋料經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶入入駐。使使華中鞋鞋業(yè)商貿(mào)貿(mào)城真正正成為立立足于武武漢，輻輻射湖北北及周邊邊華中地地區(qū)的鞋鞋業(yè)及鞋鞋料批發(fā)發(fā)、零售售一級(jí)市市場(chǎng)，增增加市場(chǎng)場(chǎng)集聚及及輻射能能力，大大幅度擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模。并在此此基礎(chǔ)上上，吸引引外國(guó)品品牌進(jìn)入入市場(chǎng)，將境外外先進(jìn)的的管理模模式及資資本與現(xiàn)現(xiàn)代化的的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所

21、和市市場(chǎng)資源源相結(jié)合合，促使使武漢市市重整鞋鞋業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)資源，拓展功功能，提提升品味味，高位位發(fā)展，吸引更更多的企企業(yè)特別別是有實(shí)實(shí)力的知知名企業(yè)業(yè)入市經(jīng)經(jīng)營(yíng)，使使武漢真真正成為為華中地地區(qū)鞋類類商品的的集散地地，進(jìn)一一步鞏固固和提高高武漢在在華中地地區(qū)鞋業(yè)業(yè)物流的的龍頭地地位，推推動(dòng)整個(gè)個(gè)武漢市市鞋業(yè)市市場(chǎng)的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展。d.是適適應(yīng)現(xiàn)代代商業(yè)、物流業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)的需需要鞋類商品品作為人人民群眾眾必需的的生活消消費(fèi)品，有著巨巨大的市市場(chǎng)，武武漢市鞋鞋類、鞋鞋料批發(fā)發(fā)市場(chǎng)從從無到有有，從小小到大，到現(xiàn)在在，經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶從不不足1000戶發(fā)發(fā)展到226000余戶，這些市市場(chǎng)集中中了來自自溫州、廣東、

22、江蘇、上海等等國(guó)內(nèi)外外知名品品牌，眾眾多知名名企業(yè)紛紛紛在此此設(shè)有總總代理、總經(jīng)銷銷。這些些市場(chǎng)立立足于武武漢，輻輻射湖北北全省及及周邊66個(gè)省市市，年銷銷售額約約為200億元人人民幣。成為了了華中地地區(qū)最大大的鞋類類商品銷銷售集散散中心。同時(shí)，也成為為武漢市市重要的的專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)。據(jù)預(yù)預(yù)測(cè)，今今后十年年，武漢漢鞋業(yè)交交易市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展速度將將大大超超過前十十年，其其進(jìn)出交交易規(guī)模模將達(dá)到到85億億元，成成為武漢漢市最具具潛力的的商品交交易市場(chǎng)場(chǎng)。但現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)、物流流業(yè)要求求商品的的交易市市場(chǎng)同時(shí)時(shí)具有商商品展示示、批發(fā)發(fā)零售、專賣營(yíng)營(yíng)銷、區(qū)區(qū)域連鎖鎖、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)配送、辦公服服務(wù)、游游購(gòu)?qiáng)逝?/p>

23、配套等“七位一一體”的綜合合服務(wù)功功能，現(xiàn)現(xiàn)有大興興路地區(qū)區(qū)鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)以及武武漢其他他鞋業(yè)市市場(chǎng)的經(jīng)經(jīng)條件均均離此要要求相差差甚遠(yuǎn)，市場(chǎng)環(huán)環(huán)境和服服務(wù)功能能完全不不能適應(yīng)應(yīng)今后武武漢鞋業(yè)業(yè)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的需需要。 綜上所述述，建設(shè)設(shè)華中鞋鞋業(yè)商貿(mào)貿(mào)城項(xiàng)目目是廣大大鞋業(yè)商商戶的迫迫切需要要，也是是進(jìn)一步步調(diào)整市市場(chǎng)布局局，加速速發(fā)展城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)，改善善城市面面貌的重重要舉措措，建設(shè)設(shè)是十分分必要的的。第二章 項(xiàng)目市市場(chǎng)研究究一、武漢漢市鞋業(yè)業(yè)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀與趨勢(shì)勢(shì)分析（宏觀）1、武漢漢市鞋業(yè)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀武漢市鞋鞋業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)主主要分布布在大興興路及漢漢正街等等地區(qū)。大興路路鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)位

24、于漢漢口中心心區(qū)，該該市場(chǎng)立立足武漢漢、輻射射湖北全全省及周周邊6個(gè)個(gè)省市（包括湖湖北、湖湖南、四四川、重重慶、安安徽、江江西等地地區(qū)），20003年銷銷售額115億元元，涵蓋蓋人口22億人。經(jīng)過十十余年的的發(fā)展，已成為為周邊地地區(qū)鞋類類商品的的集散中中心。但隨著鞋鞋業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的飛速速發(fā)展以以城市功功能的提提升，市市場(chǎng)對(duì)城城市交通通、形象象方面帶帶來了較較大影響響，其自自身發(fā)展展也由于于區(qū)位、用地、交通條條件等受受到限制制，主要要表現(xiàn)在在：1）符合合城市規(guī)規(guī)劃布局局。武漢漢市“兩江四四岸”工程即即將改造造大興路路以南的的市場(chǎng)用用地為商商貿(mào)城（已掛牌牌出讓，正在拆拆遷），7個(gè)市市場(chǎng)中的的4個(gè)市市場(chǎng)

25、拆遷遷在即，需要另另覓經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所。2）交通通運(yùn)輸受受到限制制。由于于幾個(gè)市市場(chǎng)均位位于中心心城區(qū)，周邊居居民高度度集中、交通流流量大，境外大大型貨車車進(jìn)入市市區(qū)受到到嚴(yán)格的的交通管管制，外外地貨物物無法及及時(shí)進(jìn)入入城區(qū)，內(nèi)部貨貨物也不不能及時(shí)時(shí)輸出到到周邊省省市，市市場(chǎng)交易易已無法法適應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)代專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)流通通速度的的日益提提高的要要求、物物流不暢暢。3）市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模小小，發(fā)展展受到制制約。因因建成年年代較早早，受當(dāng)當(dāng)時(shí)各種種條件限限制，市市場(chǎng)容量量較小，經(jīng)營(yíng)面面積及倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)面積積較小，難以形形成規(guī)模模效應(yīng)。同時(shí)大大興路市市場(chǎng)的貨貨流主要要通過110米寬寬的道路路停車、卸貨、裝貨和和疏散，并和

26、市市內(nèi)人流流混雜，物流及及疏散用用地嚴(yán)重重不足，不能適適應(yīng)日益益發(fā)展壯壯大的需需要。4）市市場(chǎng)硬件件設(shè)施差差，市場(chǎng)場(chǎng)安全隱隱患嚴(yán)重重。現(xiàn)在在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)營(yíng)條件十十分簡(jiǎn)陋陋，人貨貨混居，同時(shí)鞋鞋類產(chǎn)品品又是易易燃有毒毒產(chǎn)品，消防隱隱患嚴(yán)重重，被列列為武漢漢市重點(diǎn)點(diǎn)消防隱隱患地區(qū)區(qū)。5）配配套服務(wù)務(wù)設(shè)施不不完善。市場(chǎng)管管理混亂亂，配套套設(shè)施不不足。基于上述述諸多方方面的矛矛盾與問問題，加加之中心心區(qū)租金金年年上上漲，經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本增加，已嚴(yán)重重制約了了現(xiàn)在大大興路鞋鞋業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)的的進(jìn)一步步規(guī)范與與發(fā)展。武漢市主主要鞋業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)分布布于大興興路以外外的還有有漢正街街、清芬芬路等地地區(qū)，鞋鞋料市

27、場(chǎng)場(chǎng)分布在在漢西、喬口等等地區(qū)，由于這這些批發(fā)發(fā)市場(chǎng)均均位于老老城區(qū)中中心地段段，也面面臨著和和大興路路市場(chǎng)類類似的問問題，市市場(chǎng)規(guī)模模小且分分散，設(shè)設(shè)施簡(jiǎn)陋陋、品位位低下、管理落落后，已已嚴(yán)重制制約了市市場(chǎng)的擴(kuò)擴(kuò)大與發(fā)發(fā)展。在在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)的的集聚與與發(fā)展，專業(yè)市市場(chǎng)的創(chuàng)創(chuàng)新整合合，是市市場(chǎng)發(fā)展展的唯一一出路。同時(shí)從從武漢市市的商業(yè)業(yè)市場(chǎng)分分析，實(shí)實(shí)現(xiàn)商品品交易市市場(chǎng)合理理布局，創(chuàng)新商商業(yè)形態(tài)態(tài)，提升升市場(chǎng)功功能與品品位，實(shí)實(shí)現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展展，已成成為建設(shè)設(shè)國(guó)際性性大城市市的必由由之路。2、鞋業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的發(fā)展趨趨勢(shì)通過對(duì)全全國(guó)有名名的小商商品城-浙江義義烏的考考察研究究，我們們發(fā)現(xiàn)我我

28、國(guó)的批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展正正處于由由平面擴(kuò)擴(kuò)張為主主轉(zhuǎn)向提提升內(nèi)涵涵為主的的轉(zhuǎn)型時(shí)時(shí)期，現(xiàn)現(xiàn)代批發(fā)發(fā)市場(chǎng)呈呈現(xiàn)出由由小規(guī)模模、分散散化經(jīng)營(yíng)營(yíng)向規(guī)模?；?、集集約化、專業(yè)化化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的趨趨勢(shì)，市市場(chǎng)規(guī)模模呈現(xiàn)出出由小到到大，區(qū)區(qū)位從城城區(qū)中心心到城區(qū)區(qū)邊緣移移動(dòng)的變變化趨勢(shì)勢(shì)。商品品檔次、市場(chǎng)品品位逐步步提高，配套設(shè)設(shè)施逐步步完善，交易手手段逐步步向網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化、信信息化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。因此，本本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)順應(yīng)新新型批發(fā)發(fā)市場(chǎng)的的發(fā)展趨趨勢(shì)，通通過對(duì)武武漢現(xiàn)有有鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的整合合，改造造、提升升傳統(tǒng)市市場(chǎng)，創(chuàng)創(chuàng)新商業(yè)業(yè)形態(tài)，走規(guī)模?；?、集集約化的的新路。因此，項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)立足大大興路鞋鞋類市場(chǎng)場(chǎng)群擴(kuò)容容性搬遷遷

29、，考慮慮華中地地區(qū)鞋類類、鞋料料市場(chǎng)集集聚性發(fā)發(fā)展的需需要，力力求新建建市場(chǎng)的的功能提提升和品品位提升升。二、項(xiàng)目目微觀狀狀況分析析1、項(xiàng)目目的區(qū)位位特征江漢區(qū)位位于武漢漢市東北北部，東東鄰黃陂陂區(qū)，南南傍長(zhǎng)江江，與武武昌區(qū)和和青山區(qū)區(qū)隔江相相望，西西接江岸岸區(qū)，北北與東西西湖區(qū)接接壤。全全區(qū)戶籍籍人口661.228萬人人，土地地面積664.224平方方公里，是武漢漢市的政政治、文文化、信信息中心心，市委委、市政政府及市市直屬機(jī)機(jī)關(guān)900%設(shè)在在該區(qū)內(nèi)內(nèi)，是武武漢商貿(mào)貿(mào)的重要要組成部部分。這這里匯集集有武商商、武廣廣、中百百、沃爾爾瑪?shù)葒?guó)國(guó)內(nèi)國(guó)際際知名的的零售企企業(yè)。著著名的國(guó)國(guó)家級(jí)漢漢正街小

30、小商品市市場(chǎng)，有有30多多個(gè)室內(nèi)內(nèi)專業(yè)市市場(chǎng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)6萬萬余種商商品，日日均客流流量200萬人次次，年銷銷售額1180億億元，占占全市批批發(fā)零售售總額的的12.2%。深厚的的商業(yè)文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)、獨(dú)特特的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)、巨大的的消費(fèi)市市場(chǎng)、良良好的經(jīng)經(jīng)營(yíng)氛圍圍，形成成了江漢漢區(qū)在武武漢乃至至華中地地區(qū)物流流領(lǐng)域集集聚與輻輻射的獨(dú)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)勢(shì)。90年代代以后，全國(guó)的的金融機(jī)機(jī)構(gòu)紛紛紛選址江江漢區(qū)建建設(shè)大道道，形成成了建設(shè)設(shè)大道金金融一條條街，這這里高樓樓大廈云云集，高高檔寫字字樓、酒酒店、酒酒吧應(yīng)有有盡有，集商貿(mào)貿(mào)、金融融、辦公公、休閑閑于一體體，成為為武漢市市對(duì)外交交往的一一張城市市名片。更進(jìn)一一步提升

31、升了江漢漢區(qū)作為為武漢商商貿(mào)中心心的地位位。2、項(xiàng)目目潛在的的客戶群群體、市市場(chǎng)容量量及購(gòu)買買心理分分析1）目標(biāo)標(biāo)客戶群群體大興興路市場(chǎng)場(chǎng)群現(xiàn)有有的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶；大興興路以外外的鞋類類鞋料市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶；國(guó)內(nèi)內(nèi)外品牌牌代理商商及投資資置業(yè)的的人群。2）市場(chǎng)場(chǎng)容量分分析武漢市鞋鞋業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)是是華中地地區(qū)最大大的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型鞋業(yè)業(yè)交易市市場(chǎng)，大大興路地地區(qū)鞋業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)，現(xiàn)現(xiàn)在營(yíng)業(yè)業(yè)面積3300000平方方米，經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶數(shù)數(shù)16228戶，從業(yè)人人員近萬萬人，220033年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)成成交額115億元元人民幣幣，上繳繳稅金330000萬元；漢正街街、清芬芬路為代代表的武武漢其他他鞋業(yè)鞋鞋料市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶戶規(guī)

32、模大大致是漢漢口現(xiàn)有有鞋城經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶5541戶戶，武漢漢鞋料批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)在經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶4401戶戶，兩個(gè)個(gè)具有代代表性的的鞋類市市場(chǎng)群經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶戶戶數(shù)共計(jì)計(jì)9422戶，220033年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)成成交額55億元人人民幣，上繳稅稅金10000萬萬元。從從三個(gè)代代表性的的市場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)戶戶來看，其總數(shù)數(shù)約為226000戶，考考慮到大大興路的的改造搬搬遷以及及新建市市場(chǎng)對(duì)大大興路以以外市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶戶的吸引引，其潛潛在客戶戶至少有有20000戶，可見其其市場(chǎng)容容量是相相當(dāng)可觀觀的。潛在的客客戶群體體預(yù)測(cè)：以現(xiàn)有有經(jīng)營(yíng)戶戶為主，基本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入新市市場(chǎng)以集資股股東為核核心，江江漢區(qū)鞋鞋業(yè)個(gè)協(xié)協(xié)組織現(xiàn)現(xiàn)有需拆拆遷的116

33、288戶鞋業(yè)業(yè)專營(yíng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶，以業(yè)主主購(gòu)買和和租賃方方式進(jìn)入入新華中中鞋業(yè)商商貿(mào)城。表3-11 大興興路地區(qū)區(qū)鞋類市市場(chǎng)群經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶群群搬遷部部分統(tǒng)計(jì)計(jì)表市場(chǎng)名稱稱經(jīng)營(yíng)戶戶戶數(shù)市場(chǎng)名稱稱經(jīng)營(yíng)戶戶戶數(shù)大興路市市場(chǎng)201大興鞋城城93金興童鞋鞋城142萬寶鞋城城167鼎力鞋城城417萬商鞋城城42銀河鞋城城566(1-33層)合 計(jì)16288戶大興路路地區(qū)以以外的鞋鞋類、鞋鞋料市場(chǎng)場(chǎng)群入駐駐部分華中鞋業(yè)業(yè)商貿(mào)城城項(xiàng)目的的建設(shè)并并不是僅僅限于大大興路地地區(qū)鞋業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)的拆拆遷改造造工程，而是通通過該項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作，發(fā)發(fā)揮市場(chǎng)場(chǎng)的集聚聚效應(yīng)和和規(guī)模效效應(yīng)，吸吸引武漢漢及其周周邊地區(qū)區(qū)的鞋業(yè)業(yè)鞋料經(jīng)經(jīng)營(yíng)

34、戶進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)，建立立一個(gè)立立足于武武漢，輻輻射周邊邊華中地地區(qū)的鞋鞋業(yè)及鞋鞋料批發(fā)發(fā)、零售售一級(jí)市市場(chǎng)。對(duì)對(duì)以漢正正街、清清芬路為為代表的的武漢其其他鞋業(yè)業(yè)鞋料市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶調(diào)查查顯示，大約有有45%的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶迫切切希望遷遷入，預(yù)預(yù)測(cè)情況況見表33-2、3-33：表3-22 武漢漢大興路路地區(qū)以以外的鞋鞋城現(xiàn)有有經(jīng)營(yíng)戶戶基本情情況市場(chǎng)名稱稱經(jīng)營(yíng)戶戶戶數(shù)市場(chǎng)名稱稱 經(jīng)營(yíng)戶戶戶數(shù)新興鞋業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)60紫陽平價(jià)價(jià)鞋城15新濤鞋城城70新華鞋城城30浙江鞋城城76晴川橋鞋鞋城60八寶鞋城城100昌隆鞋城城50鹿城鞋城城30盛源鞋城城30合 計(jì)541戶戶表3-33 武武漢鞋料料批發(fā)市市場(chǎng)現(xiàn)有有經(jīng)營(yíng)戶

35、戶戶數(shù)基基本情況況市場(chǎng)名稱稱經(jīng)營(yíng)戶戶戶數(shù)漢來市場(chǎng)場(chǎng)172硚口市場(chǎng)場(chǎng)43清芬路市市場(chǎng)186.合 計(jì)401以上兩個(gè)個(gè)具有代代表性的的鞋類市市場(chǎng)群經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶戶戶數(shù)共計(jì)計(jì)9422戶。同時(shí)由于于“華中鞋鞋業(yè)商貿(mào)貿(mào)城”項(xiàng)目的的建設(shè)不不是大興興路地區(qū)區(qū)鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)群的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單復(fù)制制，其目目標(biāo)定位位是將此此項(xiàng)目按按照未來來鞋業(yè)批批發(fā)零售售市場(chǎng)的的發(fā)展目目標(biāo)和現(xiàn)現(xiàn)代物流流的發(fā)展展方向，要求集集貿(mào)易、物流、信息、服務(wù)于于一體，形成完完整配套套體系的的大型專專業(yè)鞋業(yè)業(yè)商貿(mào)中中心。運(yùn)運(yùn)用本項(xiàng)項(xiàng)目完善善的市場(chǎng)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和和經(jīng)營(yíng)設(shè)設(shè)施條件件，預(yù)計(jì)計(jì)可以吸吸引國(guó)內(nèi)內(nèi)外知名名品牌及及代理商商進(jìn)駐量量大為增增加，預(yù)預(yù)計(jì)將增增加10

36、0%。從從以上統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)數(shù)據(jù)來看看，預(yù)計(jì)計(jì)將有226000戶的潛潛在客戶戶群體?？梢娖淦錆撛诳涂蛻羧后w體還是相相當(dāng)龐大大的。3）目標(biāo)標(biāo)客戶群群體的購(gòu)購(gòu)買心理理分析通過對(duì)上上述市場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶的調(diào)調(diào)查研究究，我們們發(fā)現(xiàn)，在這些些潛在的的客戶群群體當(dāng)中中主要存存在著以以下幾種種購(gòu)買心心理：a)由由租戶向向業(yè)主轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的要要求。現(xiàn)現(xiàn)有大興興路地區(qū)區(qū)除鼎力力鞋市外外，其他他六個(gè)市市場(chǎng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶均均以租賃賃方式取取得商鋪鋪的經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)， 25平平方米左左右的經(jīng)經(jīng)營(yíng)鋪面面，年租租金一般般在3-5萬元元，且租租賃費(fèi)用用呈逐年年上升的的趨勢(shì)?，F(xiàn)在因因龍王廟廟改造，大興路路鞋市一一間255平米的的鋪面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租金竟竟高

37、達(dá)110萬元元/年以以上，而而且還十十分搶手手，造成成經(jīng)營(yíng)者者經(jīng)營(yíng)成成本的大大幅上升升，因此此，經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶中大大多數(shù)人人都想有有自己的的置業(yè)。b）、置置業(yè)投資資?，F(xiàn)在在由于股股市的行行情低迷迷，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)以其高高增長(zhǎng)、高回報(bào)報(bào)吸引了了廣大的的投資者者，而在在眾多的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)當(dāng)中，商商鋪更是是成為眾眾多投資資者追捧捧的對(duì)象象。從大大興路鞋鞋市商鋪鋪的市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)以以及我們們的調(diào)查查結(jié)果來來看，眾眾多的潛潛在客戶戶都表示示了明確確的投資資意向。如一間間60平平方米的的商鋪，售價(jià)880000元/平平方米計(jì)計(jì)，售價(jià)價(jià)為488萬元，若用于于租賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)，以以每年88萬元計(jì)計(jì)，不考考慮資金金的時(shí)間間價(jià)

38、值，其靜態(tài)態(tài)回收期期只有66年，其其回報(bào)率率是相當(dāng)當(dāng)可觀的的。精明明的投資資者當(dāng)然然不會(huì)錯(cuò)錯(cuò)過?？梢姡€(wěn)穩(wěn)定的客客戶群體體及眾多多的置業(yè)業(yè)投資者者是本項(xiàng)項(xiàng)目成功功的最大大保證。第三章 項(xiàng)目環(huán)環(huán)境分析析一、地塊塊環(huán)境1、土地地性質(zhì)綜綜述項(xiàng)目選址址于武漢漢市江漢漢區(qū)新華華下路與與瀟湘路路交界的的原武漢漢東風(fēng)鍋鍋爐廠廠廠址內(nèi)，項(xiàng)目?jī)魞粲玫丶s約55畝畝，規(guī)劃劃建筑面面積約77.3萬萬方，建建成以后后將能容容納15500戶戶左右的的經(jīng)營(yíng)戶戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。2、地塊塊周圍景景觀本案的北北面和南南面是一一些老的的工業(yè)廠廠房和由由老廠房房改成的的管材批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)，視覺覺環(huán)境較較差，但但西面是是中高檔檔小區(qū)新新華家

39、園園，臨街街為好美美家、三三五酒店店、武商商量販店店、招商商銀行、工商銀銀行等，商業(yè)氛氛圍較為為濃厚，炫目的的立面裝裝潢，獨(dú)獨(dú)特的建建筑模式式，為本本案豐富富了區(qū)域域的視覺覺環(huán)境，提升了了區(qū)域?qū)訉哟巍?、地塊塊周圍的的交通條條件本案北接接張公堤堤，南連連發(fā)展大大道，向向東通金金橋大道道，具備備較好的的貨運(yùn)條條件。對(duì)對(duì)大物流流的形成成具備客客觀條件件。4、地塊塊周圍的的配套設(shè)設(shè)施本案對(duì)面面就在于于武商量量販店，好美家家、三五五酒店和和銀行以以及成片片的居民民區(qū)，生生活及商商業(yè)配套套設(shè)施相相對(duì)齊全全。而且且本案的的周圍有有新華路路管材批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)、瀟湘湘路裝飾飾建材市市場(chǎng)等批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)，對(duì)本本案聚

40、集集人流、加速形形成大物物流條件件具有一一定的促促進(jìn)作用用。二、項(xiàng)目目地塊的的優(yōu)劣分分析（SSWOTT分析）1、優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析地理理位置優(yōu)優(yōu)勢(shì)：該該地塊處處于城郊郊結(jié)合部部，交通通方便，運(yùn)輸條條件較好好，是現(xiàn)現(xiàn)代大型型物流中中心布局局的理想想?yún)^(qū)域。核心心商戶優(yōu)優(yōu)勢(shì)：我我們的股股東就是是核心商商戶的一一部分，并在大大興路的的核心市市場(chǎng)老市市場(chǎng)具有有相當(dāng)?shù)牡奶?hào)召力力。成成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)：相對(duì)對(duì)于市中中心的大大興路，項(xiàng)目的的土地成成本較低低，具有有較大的的成本優(yōu)優(yōu)勢(shì)。配配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)：周邊邊分布大大型便民民超市武武商量販販店和唐唐家墩購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)、三五五酒店、市中心心醫(yī)院；四家銀銀行招商銀銀行、工工商銀行行、中國(guó)

41、國(guó)光大銀銀行、中中國(guó)信合合，現(xiàn)在在的配套套方便市市場(chǎng)的形形成。政府府的支持持：此項(xiàng)項(xiàng)目是湖湖北、浙浙江兩省省的簽約約項(xiàng)目，受到了了武漢市市市委市市政府的的高度重重視與支支持，被被列入江江漢區(qū)重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目。政府的的支持的的項(xiàng)目成成功的最最大保障障。2、劣勢(shì)勢(shì)分析物流流組織困困難：大大興路的的物流組組織完全全依賴于于漢正街街，且托托運(yùn)一般般為多種種商品組組合，依依靠鞋城城重組物物流困難難較大，而依然然依賴漢漢正街的的物流又又諸多不不便。 客流組組織困難難：大興興路的客客流組織織也依賴賴于漢正正街，客客流的組組織體系系較為完完善，而而本案脫脫離了漢漢正街，要重新新組織客客流存在在較大的的困難。脫

42、離了漢漢正街的的品牌影影響：漢漢正街商商品種類類豐富，方便多多元化經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶打打貨，脫脫離漢正正街后，必然要要損失部部分多元元化經(jīng)營(yíng)營(yíng)的客戶戶。重塑鞋鞋業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)品品牌：到到大興路路打鞋已已成為客客戶的一一種習(xí)慣慣，如果果大興路路鞋業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)繼續(xù)存存在，我我們市場(chǎng)場(chǎng)將難以以生存，我們與與大興路路市場(chǎng)是是你死我我活的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系。項(xiàng)目地地塊規(guī)模模偏小，相應(yīng)的的配套設(shè)設(shè)施難以以全部滿滿足，周周邊雖然然會(huì)自然然形成相相關(guān)配套套，但沒沒有整體體規(guī)劃，且具有有落后性性。3、項(xiàng)目目的機(jī)會(huì)會(huì)分析正值大大興路改改造契機(jī)機(jī)：大興興路南面面的四個(gè)個(gè)鞋市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)確確定要拆拆遷，為為我們介介入鞋城城的建設(shè)設(shè)提供了

43、了機(jī)會(huì)。龍王廟廟商貿(mào)中中心定位位集購(gòu)物物、餐飲飲、休閑閑娛樂為為一體的的大型主主題購(gòu)物物廣場(chǎng)，其建筑筑形式為為地上十十層，地地下二層層，經(jīng)營(yíng)營(yíng)可能性性往零售售轉(zhuǎn)型。龍王王廟商貿(mào)貿(mào)中心成成本很高高，其售售價(jià)或租租價(jià)必然然很高，而鞋類類批發(fā)商商戶能夠夠承受的的成本不不如服裝裝，其可可能放棄棄鞋類批批發(fā)一塊塊。4、項(xiàng)目目的威脅脅分析龍王王廟的拆拆遷改造造是逐步步進(jìn)行的的，并未未形成市市場(chǎng)大的的動(dòng)蕩，要吸引引那部分分商戶離離開大興興路存在在著一定定的困難難。老市場(chǎng)場(chǎng)的改造造沒有確確定日期期，商戶戶都愿意意繼續(xù)在在此經(jīng)營(yíng)營(yíng)，而不不愿變動(dòng)動(dòng)，銀河河市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定定且規(guī)模模大，諸諸多因素素將商戶戶穩(wěn)定在在大

44、興路路經(jīng)營(yíng)。本案案的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手龍龍王廟的的定位雖雖然可能能往零售售轉(zhuǎn)型，可也不不能確定定不會(huì)做做批發(fā)市市場(chǎng)。本案案的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手康康奈國(guó)際際鞋城與與鼎力市市場(chǎng)商會(huì)會(huì)合作，可能對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目動(dòng)員鼎鼎力市場(chǎng)場(chǎng)的商戶戶存在不不利影響響。三、結(jié)論論通過以上上的分析析我們可可以看出出，本案案是機(jī)會(huì)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并存，其運(yùn)作作成功的的關(guān)鍵取取得政府府的深度度支持和和如何吸吸引核心心商戶。本案同同大興路路市場(chǎng)群群的關(guān)系系基本上上是你死死我活的的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系，如如果政府府有深度度的政策策支持，如采取取掐斷大大興路市市場(chǎng)的貨貨運(yùn)條件件、以消消防未達(dá)達(dá)標(biāo)為由由限制市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展等舉舉措，限限制老市市場(chǎng)支持持本案的的發(fā)展，否

45、則大大興路鞋鞋城的搬搬遷將非非常困難難，本案案的運(yùn)作作也將存存在較大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。同時(shí)時(shí)如何吸吸引核心心商戶也也將是本本案面臨臨的一個(gè)個(gè)較為棘棘手的問問題，一一方面大大興路部部分市場(chǎng)場(chǎng)的拆遷遷給本案案的建設(shè)設(shè)帶來機(jī)機(jī)遇，但但另一方方面是如如何吸引引核心商商戶和幫幫助客戶戶留住核核心終端端的問題題，如果果不能幫幫助核心心商戶留留住核心心終端，同時(shí)大大興路又又難以做做到整體體性搬遷遷，則本本案的建建設(shè)將面面臨著較較大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。第四章 地地塊建設(shè)設(shè)條件一、工程程概況1、項(xiàng)目目選址鹿迪鞋城城選址于于武漢市市漢口姑姑嫂樹路路12號(hào)號(hào)，基地地西臨姑姑嫂樹路路，南臨臨瀟湘路路，北側(cè)側(cè)與東側(cè)側(cè)均為330M寬寬的

46、規(guī)劃劃道路。規(guī)劃用用地面積積約為3370000平方方米。2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)總用地：370000平平方米總建筑面面積：7732660平方方米（不不含地下下室）其中中：市場(chǎng)場(chǎng)用房（帶閣樓樓倉(cāng)庫(kù)）548878平平方米辦公用用房94438平平方米倉(cāng)儲(chǔ)用用房89944平平方米建筑密度度：499.7%綠化率：30.4%容積率：1.9983、建設(shè)設(shè)目標(biāo)武漢鹿迪迪鞋城擬擬將建設(shè)設(shè)成為一一個(gè)集商商鋪、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)、辦辦公配套套、停車車、餐飲飲等多種種功能為為一體，涵蓋批批發(fā)、零零售、商商品展示示、新品品發(fā)布、網(wǎng)上交交易等多多種購(gòu)物物方式，立足于于大興路路鞋類市市場(chǎng)群擴(kuò)擴(kuò)容性搬搬遷，考考慮華中中地區(qū)鞋鞋類、鞋鞋料市場(chǎng)場(chǎng)集聚

47、性性發(fā)展的的需要，力求新新建市場(chǎng)場(chǎng)的功能能提升和和品位提提升，將將鞋城建建設(shè)成為為輻射全全省、面面向全國(guó)國(guó)的現(xiàn)代代化、綜綜合性的的大型鞋鞋類批發(fā)發(fā)市場(chǎng)。二、建筑筑布局基地內(nèi)布布置整體體式商場(chǎng)場(chǎng)，基地地東首，沿規(guī)劃劃道路設(shè)設(shè)置倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)，商場(chǎng)場(chǎng)與倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)，商場(chǎng)場(chǎng)與倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)之間由由多層物物流通道道及商業(yè)業(yè)步行街街相連。板式高高層辦公公樓，設(shè)設(shè)在基地地北側(cè)?；啬夏蟼?cè)設(shè)有有商場(chǎng)入入口、人人流集散散廣場(chǎng)及及商場(chǎng)的的宣傳活活動(dòng)、休休閑的演演示廣場(chǎng)場(chǎng)，而北北側(cè)設(shè)商商場(chǎng)內(nèi)商商業(yè)步行行街入口口景觀廣廣場(chǎng)，地地面停車車場(chǎng)等。三、交通通組織1、人流流：人流流組織主主要考慮慮步行人人流，車車行人流流。步行行人流由由城市人人

48、行道出出入基地地內(nèi)步行行街入口口廣場(chǎng)或或商場(chǎng)入入口廣場(chǎng)場(chǎng)。車行行人流由由地基北北側(cè)規(guī)劃劃道路入入口，經(jīng)經(jīng)停車場(chǎng)場(chǎng)（包括括地面、地下室室、屋面面）停車車進(jìn)入商商場(chǎng)、辦辦公樓或或倉(cāng)儲(chǔ)；或者由由瀟湘路路出入口口，經(jīng)商商場(chǎng)入口口入廣場(chǎng)場(chǎng)臨時(shí)停?？砍鋈肴?。2、物流流：物流流由東側(cè)側(cè)或北側(cè)側(cè)規(guī)劃道道路物流流出入口口，出入入基地，直接停停靠卸貨貨平臺(tái)，或經(jīng)由由環(huán)形坡坡道，物物流通道道出入倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)。人人流物流流兩者流流線明確確互不干干擾，形形成相對(duì)對(duì)獨(dú)立系系統(tǒng)。尤尤其設(shè)置置的多層層物流環(huán)環(huán)形環(huán)道道能大幅幅提高物物流配送送效率，對(duì)提升升二、三三層商場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)價(jià)價(jià)值起巨巨大作用用。3、停車車：物流流停車安安排在基基地

49、北側(cè)側(cè)，就近近倉(cāng)儲(chǔ)布布置；人人流停車車，除部部分地面面外，充充分利用用地下室室，屋面面空間解解決日益益增加停停車要求求。四、給排排水設(shè)計(jì)計(jì)1、生活活給水系系統(tǒng)水源：以以城市自自來水網(wǎng)網(wǎng)為水源源，二路路DN2200給給水管引引入，在在基地內(nèi)內(nèi)側(cè)形成成環(huán)狀。生活用水水量統(tǒng)計(jì)計(jì)：辦公公部分最最大日用用水量225M33/D，商場(chǎng)最最大日用用水量以以2800 M33/D計(jì)計(jì)，其他他用水量量以500 M33/D計(jì)計(jì)，則合合計(jì)本工工程最大大日生活活用水量量約為3355 M3/D。給水系統(tǒng)統(tǒng)：本工工程給水水采用分分區(qū)給水水方式。給水系系統(tǒng)共分分2區(qū)，地下室室到四層層為低區(qū)區(qū)，用水水由市網(wǎng)網(wǎng)直供。五層九層為為高

50、區(qū)，由生活活水池、變頻調(diào)調(diào)速水泵泵聯(lián)合供供水。生生活水池池，水泵泵房設(shè)在在地下室室。用水水量按功功能分別別單獨(dú)計(jì)計(jì)量。室室外由市市網(wǎng)接二二條DNN2000給水管管，在地地塊內(nèi)連連成環(huán)狀狀，生活活、消防防合用。2、排水水系統(tǒng)排水量：最大日日排水量量按最大大日生活活用水量量的855%計(jì)，則排水水量為3300 M3/D。排水方式式：室內(nèi)內(nèi)排水采采用污廢廢合流系系統(tǒng)。高高層污水水立管設(shè)設(shè)置專用用通氣管管通氣，多層商商場(chǎng)污水水立管設(shè)設(shè)置伸頂頂通氣管管通氣。污水匯匯集后，經(jīng)化糞糞池處理理后排水水市政污污水管道道。屋面面雨水系系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)重現(xiàn)期期為2年年，雨水水管道配配合建筑筑專業(yè)布布置。室室外雨水水經(jīng)收集集

51、后就近近排入市市政雨水水管道。地下室室排水設(shè)設(shè)置集水水坑，由由潛水泵泵提升排排至室外外。3、消火火栓系統(tǒng)統(tǒng)消火栓用用水量計(jì)計(jì)算：本本工程由由一棟高高層辦公公樓、大大型多層層商場(chǎng)、多層倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)組成成。消火火栓用水水量按用用水量最最大的建建筑物的的一次消消防用水水量考慮慮，則室室外消防防用水量量30LL/S，室內(nèi)用用水量330L/S，室室內(nèi)用水水量300L/SS，火災(zāi)災(zāi)延續(xù)時(shí)時(shí)間3小小時(shí)。室外消防防系統(tǒng)：室外消消火栓管管道系統(tǒng)統(tǒng)與生活活給水管管道合用用，給水水環(huán)網(wǎng)上上設(shè)置地地上式室室外消火火栓。室內(nèi)消火火栓系統(tǒng)統(tǒng)：采用用臨時(shí)高高壓系統(tǒng)統(tǒng)。高層層屋頂設(shè)設(shè)一座118M33消防水水箱，地地下室設(shè)設(shè)置722

52、0 MM3消防水水池和水水泵房，消防水水池分為為二格。系統(tǒng)豎豎向不分分區(qū)。消消火栓按按任何層層一點(diǎn)兩兩支水槍槍到達(dá)為為原則進(jìn)進(jìn)行布置置。動(dòng)壓壓超過550M的的消火栓栓采用減減壓消火火栓。4、噴淋淋系統(tǒng)本工程在在室內(nèi)滿滿堂設(shè)置置自動(dòng)噴噴水滅火火系統(tǒng)。其中倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)按倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)危險(xiǎn)險(xiǎn)級(jí)布置置；商場(chǎng)場(chǎng)、地下下室汽車車庫(kù)按中中危險(xiǎn)級(jí)級(jí)級(jí)設(shè)計(jì)計(jì)；辦公公樓部分分按危險(xiǎn)險(xiǎn)級(jí)級(jí)設(shè)計(jì)計(jì)。五、電氣氣設(shè)計(jì)1、動(dòng)力力配電：包括電電梯等設(shè)設(shè)備的配配電及其其控制；工程設(shè)設(shè)10/0.44KV變變配電所所。自備備電站設(shè)設(shè)計(jì)按平平時(shí)保證證二級(jí)負(fù)負(fù)荷用電電，火災(zāi)災(zāi)時(shí)保證證一級(jí)消消防用電電和滿足足大容量量電機(jī)啟啟動(dòng)要求求確定發(fā)發(fā)電機(jī)容容量

53、為2200KKW。2、電氣氣照明：包括一一般性室室內(nèi)外照照明、應(yīng)應(yīng)急照明明、疏散散照明；3、雷接接地系統(tǒng)統(tǒng)：采用用屋頂避避雷帶防防雷，柱柱內(nèi)主筋筋作為引引下線，接地采采用聯(lián)合合接地極極，在底底層設(shè)總總等電位位端子箱箱，把所所有進(jìn)出出建筑物物的金屬屬管線及及建筑物物的金屬屬構(gòu)件與與總等電電位端子子箱連通通，在衛(wèi)衛(wèi)生間等等處作局局部等電電位聯(lián)接接。4、弱電電設(shè)計(jì)：電話、信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)；有線線電視系系統(tǒng)；安安全監(jiān)控控系統(tǒng)，在鞋城城的各出出入口、樓道、停車場(chǎng)場(chǎng)的適當(dāng)當(dāng)位置安安裝一定定數(shù)量的的CCDD攝像頭頭對(duì)小區(qū)區(qū)進(jìn)行全全方位監(jiān)監(jiān)控。六、電氣氣消防本工程依依火災(zāi)自自動(dòng)報(bào)警警系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)要求求，采用用以

54、下措措施以消消除電氣氣火災(zāi)隱隱患，及及時(shí)監(jiān)控控火災(zāi)事事故發(fā)生生：1、先在在電氣設(shè)設(shè)備材料料選用上上采用阻阻燃管線線材料。2、整整棟樓設(shè)設(shè)有以煙煙感溫感感為主的的火災(zāi)自自動(dòng)報(bào)警警系統(tǒng)，火災(zāi)廣廣播系統(tǒng)統(tǒng)和火災(zāi)災(zāi)通訊系系統(tǒng)。3、自動(dòng)動(dòng)報(bào)警的的區(qū)域均均設(shè)有手手動(dòng)報(bào)警警和消火火栓報(bào)警警。4、在設(shè)設(shè)有火警警系統(tǒng)的的場(chǎng)所設(shè)設(shè)火災(zāi)疏疏散指示示和事故故應(yīng)急照照明系統(tǒng)統(tǒng)。七、通風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)1、商場(chǎng)場(chǎng)：設(shè)置置機(jī)械排排煙系統(tǒng)統(tǒng)，并與與平時(shí)機(jī)機(jī)械通風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)合合用。平平時(shí)采取取機(jī)械排排風(fēng)，失失火時(shí)采采取機(jī)械械排煙。2、辦公公樓：樓樓梯間及及合用前前室采取取自然排排煙，消消防電梯梯前室設(shè)設(shè)置正壓壓送風(fēng)系系統(tǒng)。3、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)：設(shè)置置

55、機(jī)械通通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，排風(fēng)風(fēng)量按44次/小小時(shí)計(jì)算算。第五章 項(xiàng)目投投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案一、投資資組合方方式本案用于于開發(fā)投投資的資資金來源源主要有有三個(gè)渠渠道：一一是自有有資金，二是向向銀行貸貸款，三三是預(yù)售售收入用用于投資資部分。資金運(yùn)運(yùn)作方式式如下：自有資資金部分分由企業(yè)業(yè)自籌，其中作作為武漢漢鹿迪投投資有限限公司的的投資方方武漢瑞瑞隆實(shí)業(yè)業(yè)有限公公司出資資40000萬人人民幣，控股方方武漢南南國(guó)置業(yè)業(yè)有限公公司投資資93220萬元元，自有有資金全全部用于于投資。向銀行行抵押貸貸款1000000萬元，用于項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)。不足足部分用用預(yù)售收收入再投投入。二、資金金運(yùn)作方方式在項(xiàng)目的的前期，將匯集集到

56、的自自有資金金用于支支付土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金和前期期工程費(fèi)費(fèi)；在取取得土地地使用權(quán)權(quán)后，可可將其向向銀行或或金融機(jī)機(jī)構(gòu)抵押押以獲取取銀行抵抵押貸款款，用于于地上建建筑物建建設(shè)；當(dāng)當(dāng)主樓建建設(shè)快要要封頂?shù)牡臅r(shí)候，可進(jìn)行行預(yù)售，預(yù)售收收入再投投資就可可將整個(gè)個(gè)項(xiàng)目投投資完成成。第六章 項(xiàng)目投投資估算算及資金金籌措計(jì)計(jì)劃一、項(xiàng)目目的主要要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)本項(xiàng)目的的主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)如如下：a、建建設(shè)規(guī)模模：規(guī)劃總用用地面積積 3370000平方方米；總建筑面面積 7332600M2;總建筑基基底面積積 1883899 M22,地上上三層，局部四四層；容積率 11.988;建筑密度度 499.7%

57、；b、項(xiàng)目目建設(shè)期期 1年；c、項(xiàng)目目總投資資 3303771.88萬元；二、項(xiàng)目目投資測(cè)測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱稱建筑面積積M2單位成本本單項(xiàng)總成成本銷售單價(jià)價(jià)備注一土地成本本55.55畝240萬萬/畝133220二前期工程程費(fèi)379.01勘察、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、監(jiān)監(jiān)理費(fèi)等等73266050366.3建安成本本*3%2可行性研研究費(fèi)12.77建安成本本*0.1%三建筑安裝裝成本126886.88一)土建成本本732660100008.881商場(chǎng)、辦辦公樓6431161000064311.62倉(cāng)儲(chǔ)89444800715.53地下室1137782000022755.64區(qū)間道路路、管網(wǎng)網(wǎng)及綠化化73266

58、080586.08二)安裝成本本73266026788.0221給排水及及消防系系統(tǒng)73266070512.822變配電、電力及及照明系系統(tǒng)73266050366.33弱電系統(tǒng)統(tǒng)73266030219.784空調(diào)通風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)732660120879.125電梯70010部貨貨梯、110部扶扶梯四直接成本本小計(jì)263885.88五管理費(fèi)用用380.6建安成本本*3%六財(cái)務(wù)費(fèi)用用580建設(shè)期內(nèi)內(nèi)年平均均貸款11億，建建設(shè)期內(nèi)內(nèi)均勻投投入。七銷售費(fèi)用用15799.1銷售收入入*3%八不可預(yù)見見費(fèi)14466.3(四+五五+六+七）*5%九總成本合合計(jì)303771.88十銷售收入入526336.44商鋪5

59、48778439002.4480000辦公9438837755.240000倉(cāng)庫(kù)8944426833.230000地下室11377822755.620000十一營(yíng)業(yè)稅及及附加36844.5銷售收入入*7%十二土地增值值稅40211.0增值額*30%十三利潤(rùn)145559.11 十四企業(yè)所得得稅48044.5十五凈利潤(rùn)97544.6 十六凈利潤(rùn)率率32.112%三、資金金籌措計(jì)計(jì)劃1、項(xiàng)目目總投資資（不包包括開發(fā)發(fā)期間稅稅費(fèi)） 根據(jù)國(guó)家家和有關(guān)關(guān)部門關(guān)關(guān)于項(xiàng)目目總投資資的規(guī)定定，本項(xiàng)項(xiàng)目的總總投資=建設(shè)投投資+建建設(shè)期貸貸款利息息+鋪底底流動(dòng)資資金=3303771.88（萬元元）。2、資金金籌措方

60、方案2.1資資本金及及來源根據(jù)國(guó)務(wù)務(wù)院國(guó)發(fā)發(fā)1999635號(hào)號(hào)文規(guī)定定，本項(xiàng)項(xiàng)目企業(yè)業(yè)應(yīng)具備備不低于于項(xiàng)目總總投資335%的的資本金金，即3303771.8835%=1006300(萬元元)，因因此本案案企業(yè)自自籌資金金為1333200萬元。本項(xiàng)目所所需資本本金由企企業(yè)用自自有資金金投入。2.2建建設(shè)投資資資金來來源建設(shè)投資資303371.8萬元元中。計(jì)計(jì)劃向銀銀行申請(qǐng)請(qǐng)長(zhǎng)期貸貸款1000000萬元；企業(yè)自自籌資金金133320萬萬元；企企業(yè)用建建設(shè)期內(nèi)內(nèi)房產(chǎn)銷銷售款投投入70051.8萬元元。（附附：投資資計(jì)劃與與資金籌籌措表）投資計(jì)劃劃與資金金籌措表表20055年20066年20077年序