某大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc 33)

1、通宇大廈廈可行性性研究報(bào)報(bào)告目錄第一一章項(xiàng)目目開發(fā)背背景2第第二章項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃現(xiàn)狀22第三章章項(xiàng)目周周邊環(huán)境境及競爭爭狀況分分析2第第四章產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議22第五章章營銷方方案2第第六章開開發(fā)進(jìn)度度2第七七章財(cái)務(wù)務(wù)分析及及評(píng)價(jià)22第八章章結(jié)論和和建議22第一章項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)背景1.1行行業(yè)發(fā)展展背景從從19998年起起，國家家為拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需，出出臺(tái)了以以房地產(chǎn)產(chǎn)為支柱柱產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟(jì)政政策，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在經(jīng)歷歷了多年年的低谷谷后，終終于迎來來了黃金金發(fā)展時(shí)時(shí)期。據(jù)據(jù)國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局最最新資料料顯示，20002年上上半年全全國商品品住宅銷銷售了662800億元，比去年年增長222.55%，其其

2、中銷售售給個(gè)人人為14445億億元，比比上年增增長222.4%，個(gè)人人購房所所占比重重為899.9%。目前前我國城城鎮(zhèn)居民民人均居居住面積積只有113.66平方米米，與國國外發(fā)達(dá)達(dá)國家人人均居住住面積220330平方方米相比比，其差差距是十十分明顯顯的，所所以房地地產(chǎn)業(yè)有有著廣闊闊的發(fā)展展空間。據(jù)世界界銀行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料料顯示，人均GGDP達(dá)達(dá)到6000-8800美美元時(shí)，住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將進(jìn)進(jìn)入高速速增長階階段。220000年我國國人均GGDP為為8300美元，20002年更更是達(dá)到到了8770美元元，住宅宅開發(fā)占占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總總量的990%以以上。因因此，未未來幾年年，隨著著GDPP的進(jìn)一一步增長

3、長，以住住宅為主主的房地地產(chǎn)業(yè)將將進(jìn)入一一個(gè)快速速發(fā)展階階段。 從從購買力力分析，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入220022年達(dá)到到68660元，比去年年增長88.5%；另外外，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款余額已已達(dá)7.38萬萬億元，比去年年增長114.77%。隨隨著收入入的增加加和房改改力度的的加大，居民購購房置業(yè)業(yè)的意識(shí)識(shí)也在增增強(qiáng)。從從消費(fèi)意意向看，有255%的人人準(zhǔn)備今今年買房房。在準(zhǔn)準(zhǔn)備買房房的居民民中，有有34%的人是是為了解解決基本本居住問問題，551%的的人是為為了擴(kuò)大大居住面面積和改改善居住住條件，5%的的人用于于保值投投資，110%的的人用于于經(jīng)營、出租等等其它方方面的用用途。這這

4、說明城城鎮(zhèn)居民民對(duì)住房房的需求求已開始始從“有有房住”向“住住好房”方向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。目目前居民民消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)升級(jí)級(jí)是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的內(nèi)內(nèi)在驅(qū)動(dòng)動(dòng)力，也也正是增增加住房房消費(fèi)的的良機(jī)。另一方方面，作作為國家家支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，為國國家的GGDP增增長貢獻(xiàn)獻(xiàn)了1.9-22.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。寬松松的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供供了外部部驅(qū)動(dòng)力力。由此此看來，住宅消消費(fèi)仍有有巨大的的潛在市市場。有有關(guān)專家家預(yù)測，我國房房地產(chǎn)熱熱潮可持持續(xù)200年。1.2西西安市房房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀我市市目前現(xiàn)現(xiàn)有房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)6600余余家，但但實(shí)際進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目開發(fā)的的只有1100多多家。據(jù)據(jù)悉，截截至20002年

5、年9月末末，全市市金融機(jī)機(jī)構(gòu)各項(xiàng)項(xiàng)存款余余額為118677.022億元，比年初初增加887.770億元元，增長長4.993。其中企企業(yè)存款款余額為為7333.833億元，比年初初減少66.866億元；儲(chǔ)蓄存存款余額額為8777.888億元元，比年年初增加加75.79億億元。據(jù)據(jù)了解，今年市市上計(jì)劃劃開發(fā)竣竣工各類類房產(chǎn)5505萬萬平方米米，完成成投資1180億億元，而而這1880億元元投資首首先定位位于中低低收入居居民，市市上將引引導(dǎo)商品品住房開開發(fā)的重重點(diǎn)向普普通商品品房建設(shè)設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)的組織織和管理理，將這這一定位位轉(zhuǎn)化為為現(xiàn)實(shí)的的市場行行為。同同時(shí)加快快推進(jìn)住住房分配

6、配貨幣化化，全面面落實(shí)住住房補(bǔ)貼貼資金，更多的的將補(bǔ)貼貼發(fā)放到到購房職職工手中中，提高高居民的的購買力力。市上上還將完完善住房房公積金金的運(yùn)行行和管理理監(jiān)督機(jī)機(jī)制，充充分發(fā)揮揮住房公公積金在在解決職職工住房房問題上上的作用用。在存存量房方方面，對(duì)對(duì)于去年年或以前前開發(fā)的的那些彈彈性較大大的空置置戶型，如既可可做寫字字樓、又又能當(dāng)住住宅，既既適合普普通工薪薪階層、又適合合貴族的的房子，開發(fā)商商也都積積極修改改調(diào)整，滯銷局局面得到到了一定定扭轉(zhuǎn)；以楓葉葉新都市市為代表表的大戶戶型存量量住宅，均采取取了降價(jià)價(jià)或變相相降價(jià)的的解套手手段，但但效果甚甚微；而而純寫字字間的空空置率仍仍然保持持持續(xù)增增長的

7、態(tài)態(tài)勢，除除高新開開發(fā)區(qū)外外，其它它區(qū)域?qū)憣懽珠g的的銷售狀狀況仍然然低迷，西安市市寫字間間存量（含在建建待售）保守估估計(jì)不低低于800萬平方方米，專專家預(yù)言言，至少少需要55年的消消化時(shí)間間。西安安市各類類酒店（含招待待所、旅旅社）共共計(jì)20000余余家，旅旅游旺季季入住率率為855%,淡淡季為440%左左右。由由于西安安市的旅旅游城市市優(yōu)勢，經(jīng)營相相對(duì)較好好，但淡淡季的競競爭激烈烈。1.3西安安市房地地產(chǎn)的總總體發(fā)展展趨勢預(yù)預(yù)測黨的的“十六六大”提提出了全全面建設(shè)設(shè)小康社社會(huì)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)。根據(jù)據(jù)“十六六大”精精神，西西安市提提出到220200年全面面實(shí)現(xiàn)小小康社會(huì)會(huì)的城市市發(fā)展目目標(biāo)。其其

8、中，實(shí)實(shí)現(xiàn)小康康的一個(gè)個(gè)重要指指標(biāo)是，到20020年年人均住住房面積積達(dá)到220-225。按此計(jì)計(jì)算，考考慮人口口增長因因素，住住房缺口口尚有885000萬-125500萬萬，平平均每年年有4550萬-6550萬的住房房需求，市場潛潛力巨大大。據(jù)專專家分析析西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將呈呈現(xiàn)以下下走勢：市場場還將有有2-33年的快快速增長長期。這這一時(shí)期期，市場場需求旺旺盛，開開發(fā)商利利潤豐厚厚。之后后將進(jìn)入入10至至20年年的穩(wěn)定定增長期期。各各區(qū)域板板塊之間間的差距距將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步縮縮小。宏觀調(diào)調(diào)控力度度將會(huì)加加強(qiáng)，市市場將會(huì)會(huì)發(fā)展得得更為有有序和規(guī)規(guī)范。住宅開開發(fā)將向向“郊區(qū)區(qū)城市化化”方向向發(fā)展

9、。概念念炒作日日益缺乏乏市場，消費(fèi)者者對(duì)開發(fā)發(fā)商重視視產(chǎn)品開開發(fā)的理理性回規(guī)規(guī)的呼聲聲將越來來越高。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的門門檻將逐逐步提高高，資金金密集度度和技術(shù)術(shù)密集度度要求越越來越高高。開開發(fā)企業(yè)業(yè)出現(xiàn)兩兩極分化化，專業(yè)業(yè)化、品品牌化企企業(yè)將主主宰市場場，弱者者或被迫迫形成企企業(yè)聯(lián)盟盟，或被被淘汰出出局。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)相相對(duì)較高高的利潤潤空間，將使得得越來越越多的投投資者進(jìn)進(jìn)入這一一行業(yè)，必將給給現(xiàn)有開開發(fā)企業(yè)業(yè)形成巨巨大的沖沖擊，并并會(huì)影響響整個(gè)房房地產(chǎn)市市場的格格局。同同時(shí)也將將影響房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格穩(wěn)中中趨降。差異異化競爭爭、個(gè)性性化經(jīng)營營、產(chǎn)品品創(chuàng)新，將成為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)新新軍和非非品牌

10、型型企業(yè)制制勝市場場必由之之路。消費(fèi)者者金字塔塔中部群群體將成成為未來來市場的的中流砥砥柱，商商品房住住宅單位位面積向向經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用的中中小套型型轉(zhuǎn)變亦亦為大勢勢所趨。多個(gè)個(gè)大盤的的推出，將是西西安多年年來積聚聚的消費(fèi)費(fèi)能量得得到有效效釋放，并將改改變西安安房地產(chǎn)產(chǎn)市場格格局，市市場競爭爭也將空空前激烈烈。19990-20002年西西安市房房地產(chǎn)市市場各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)比比較指標(biāo)標(biāo)19990年220011年20002年年人均居居住面積積6.11m2110.337m2210.9m22房地產(chǎn)產(chǎn)投資11.866億元666.99億元1180億億元房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)數(shù)量量省市兩兩級(jí)共2200家家市注冊(cè)冊(cè)企業(yè)660

11、0余余家7000余家家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)性質(zhì)質(zhì)國營占占絕對(duì)主主導(dǎo)地位位28.8%為為國營770%以以上為民民營商品品房開發(fā)發(fā)面積110萬mm2銷售售面積2205.8萬mm2銷售售面積5500萬萬m2個(gè)個(gè)人購房房所占比比例不足足10%93%95%以上是我我們對(duì)于于本項(xiàng)目目開發(fā)宏宏觀環(huán)境境和中觀觀環(huán)境的的研判，特別是是寫字樓樓物業(yè)的的開發(fā)形形勢不容容樂觀，對(duì)于本本項(xiàng)目的的規(guī)劃、市場定定位、營營銷建議議等在此此背景下下展開。第二章項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃概況22.1基基本情況況項(xiàng)目名名稱：西西寶花園園-通宇宇大廈建建設(shè)基址址：西安安市碑林林區(qū)振興興路中段段土地性性質(zhì)：居居住用地地。（本本策劃案案按商品品房開發(fā)發(fā)

12、用地為為策劃依依據(jù)）占占地面積積：63371.4（9.556畝）總建筑筑面積：362264（方案案1）3398664(方案22)住宅宅面積：72000（方案11）1008000（方案案2）綜綜合樓面面積：2217776（不含地地下室）層高：22層層寫字間間面積：120096層高：3-114層共共12層層酒店套套房面積積：80064層高：15-22層層共8層層附樓面面積：9960層高：4層寫寫字間酒酒店配套套功能面面積：221755公建建面積：16008(綜合樓樓地下二二層設(shè)備備間及住住宅樓地地下室)地下停停車場面面積：443200（地地下停車車場的設(shè)設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)在第四四章詳述述）總戶戶數(shù)：440

13、6（方案11）4330（方方案2）容積率率：5.97（方案11）6.53（方案22）綠地地率：330%2.2規(guī)規(guī)劃建筑筑物：框框剪結(jié)構(gòu)構(gòu)方案11序號(hào)工工程名稱稱建筑面面積（）層數(shù)數(shù)備注11綜合樓樓217776222寫字字間酒店店（不含含地下部部分）及及部分配配套功能能2住宅宅72000122不含地地下部分分3地下下停車場場432201地地下一層層4綜合合樓附樓樓96004會(huì)議議室宴會(huì)會(huì)廳及部部分配套套功能55公建116088綜合樓樓地下二二層設(shè)備備間及住住宅樓地地下室合合計(jì)3662644方案22序號(hào)工工程名稱稱建筑面面積（）層數(shù)數(shù)備注11綜合樓樓217776222寫字字間酒店店（不含含地下部部

14、分）及及部分配配套功能能2住宅宅108800118不含含地下部部分3地地下停車車場4332011地下一一層4綜綜合樓附附樓96604會(huì)會(huì)議室宴宴會(huì)廳及及部分配配套功能能5公建建16008綜合合樓地下下二層設(shè)設(shè)備間及及住宅樓樓地下室室合計(jì)3398664第三章項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境及及競爭狀狀況分析析本屆主主要對(duì)本本項(xiàng)目的的微觀環(huán)環(huán)境做調(diào)調(diào)研分析析。3.1項(xiàng)目目地塊價(jià)價(jià)值分析析3.11.1概概況本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊屬于城城南板塊塊，位于于城南板板塊和城城內(nèi)板塊塊的接合合部，交交通便利利。作為為寫字間間、酒店店、高層層住宅，區(qū)域開開發(fā)成熟熟，住宅宅與寫字字樓人氣氣僅次于于西南板板塊（西西高新）。面臨臨振興路路城

15、市支支線道路路，鬧中中取靜，適合于于個(gè)性內(nèi)內(nèi)斂的企企事業(yè)單單位和人人群。但但作為寫寫字間、酒店，弱化了了商業(yè)價(jià)價(jià)值，可可以說是是利弊參參半。33.1.2商務(wù)務(wù)用房價(jià)價(jià)值與競競爭狀況況從中觀觀環(huán)境看看，目前前西安市市已建在在建待售售的寫字字樓面積積需要55年時(shí)間間消化，競爭壓壓力巨大大；從微微觀環(huán)境境看，此此區(qū)域距距離城區(qū)區(qū)、南郊郊、西高高新較近近，交通通便利，周邊社社區(qū)配套套成熟，區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類物物業(yè)銷售售經(jīng)營狀狀況良好好，如果果能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)產(chǎn)品品差異化化，必然然具有競競爭優(yōu)勢勢；從宏宏觀環(huán)境境看，電電視塔CCBD和和西高新新CBDD的規(guī)劃劃對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的長長期經(jīng)營營效益會(huì)會(huì)有一定定影響，短期內(nèi)內(nèi)尚

16、不會(huì)會(huì)形成壓壓力。周周邊寫字字樓調(diào)查查表項(xiàng)目目名稱地地址層數(shù)數(shù)總面積積（）售價(jià)（元/）租價(jià)價(jià)（元/）售售租率備備注海聯(lián)聯(lián)大廈振振興路北北口西995000055500550500%地下下車位租租金3000元/月精英英大廈振振興路中中段833000055990%泛泛美大廈廈南稍門門什字22940000005000035595%租價(jià)不不含各種種服務(wù)費(fèi)費(fèi)偉業(yè)佳佳大廈南南關(guān)正街街21336500055500555900%車位位租金1100元元/月調(diào)調(diào)研分析析：此區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽侨胱∽÷柿己煤?，需求求旺盛；售價(jià)普普遍在550000-55500元元/，租價(jià)（均價(jià)）為500-555元/月。西安市市部分三三星級(jí)酒

17、酒店調(diào)查查表酒店店名稱標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間折折扣價(jià)（元/天）套房數(shù)數(shù)地址隴隴海大酒酒店22203008解放放路建苑苑大廈22601177五五味什字字鐘鼓樓樓大酒店店26881300社會(huì)路路延煉大大廈26681992南二二環(huán)東方方大酒店店29882866小寨西西路城市市酒店22081138南南大街鴻鴻業(yè)大酒酒店19982558含光光北路民民航大廈廈2300勞動(dòng)南南路金海海大廈2210蓮蓮湖路文文商酒店店2188騾馬市市解放飯飯店16603663火車車站萬達(dá)達(dá)圣和酒酒店1550友誼誼東路民民生大酒酒店25581443南大大街房地地大廈1188東東五路鐘鐘樓飯店店34003211鐘樓從從上表可可見，大大部分三三

18、星級(jí)酒酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間價(jià)格格在2000-3300之之間，客客房數(shù)差差距較大大，主要要是建筑筑規(guī)模因因素限制制；全年年平均住住房率大大致在440%-60%。經(jīng)了了解，酒酒店經(jīng)營營風(fēng)險(xiǎn)較較大，客客房數(shù)少少了，經(jīng)經(jīng)營成本本攤銷大大，客房房數(shù)多了了，空置置率風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大，因此建建議本項(xiàng)項(xiàng)目酒店店客房數(shù)數(shù)控制在在2500-2880之間間，基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格為為2000元/天。本方案案經(jīng)濟(jì)核核算的住住房率基基數(shù)為550%。本項(xiàng)目目的長期期經(jīng)營效效益主要要體現(xiàn)在在酒店及及配套功功能的經(jīng)經(jīng)營上，而從調(diào)調(diào)研的情情況看，經(jīng)營情情況較好好的三星星級(jí)酒店店，如鐘鐘樓飯店店具備獨(dú)獨(dú)特的地地理位置置和老字字號(hào)品牌牌效應(yīng)；民航大大廈以商

19、商辦為主主，優(yōu)勢勢在于旅旅游資源源和旅游游管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；隴隴海大酒酒店除了了良好的的地理位位置外，更重要要的是經(jīng)經(jīng)營管理理水平較較好，以以會(huì)議接接待為主主。另一一方面，酒店客客房收入入受經(jīng)營營管理成成本、客客房數(shù)量量、淡旺旺季等綜綜合因素素的影響響，收入入有限，不可能能有太大大的突破破。但相相應(yīng)的配配套服務(wù)務(wù)功能，如餐飲飲娛樂，由于利利潤率較較高，較較高的上上座率對(duì)對(duì)利潤的的影響較較大，成成為大多多數(shù)酒店店追求的的目標(biāo)重重點(diǎn)。因因此我們們建議，本項(xiàng)目目經(jīng)營以以會(huì)議接接待為主主，商務(wù)務(wù)出租和和旅游散散客為輔輔，以提提高入住住率為目目標(biāo)，特特別是以以配套服服務(wù)功能能的經(jīng)營營管理為為重點(diǎn)。酒店管管理充

20、分分考慮自自身經(jīng)營營管理能能力和資資源，建建議引進(jìn)進(jìn)專業(yè)酒酒店管理理公司進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營營管理。3.1.3住宅宅價(jià)值與與競爭狀狀況此區(qū)區(qū)域周邊邊同類在在售住宅宅樓盤較較少，可可比性不不強(qiáng)，以以高層高高檔樓盤盤和普通通多層住住宅為主主，兩者者之間有有一個(gè)明明顯的價(jià)價(jià)格空檔檔（高檔檔樓盤價(jià)價(jià)格在445000元/以上，名為住住宅，實(shí)實(shí)為商住住；低端端普通住住宅為225000-26600元元/）。這也也是本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品差異化化定位的的最佳入入市機(jī)會(huì)會(huì)。從以以上調(diào)研研分析可可見，本本區(qū)域住住宅、寫寫字樓、酒店物物業(yè)微觀觀環(huán)境較較好。寫寫字樓需需求較旺旺，住宅宅建議采采用差異異化策略略，即切切入高端端與普通通住

21、宅之之間的中中端市場場。第四章產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議44.1綜綜合樓4.1.1寫字字間目前前西安市市各類物物業(yè)中的的寫字樓樓競爭最最為激烈烈，建議議采用新新技術(shù)、新材料料，打造造在西安安市適度度超前的的智能化化、生態(tài)態(tài)化寫字字樓。智智能化概概念在新新建寫字字樓中已已經(jīng)得到到普遍運(yùn)運(yùn)用，生生態(tài)化概概念是一一種新興興概念，主要體體現(xiàn)為：采光充充足，通通透性好好，定時(shí)時(shí)換新風(fēng)風(fēng)，換氣氣系統(tǒng)加加氧，建建筑材料料和裝修修材料采采用高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)環(huán)保材料料，降低低有害物物質(zhì)排放放，杜絕絕寫字樓樓綜合癥癥；具備備較高的的綠化率率，盡可可能采用用空中花花園。綜綜合樓外外觀風(fēng)格格建議：穩(wěn)重大大方的后后現(xiàn)代主主義風(fēng)格格，

22、切忌忌呆板，體現(xiàn)智智能化、生態(tài)化化的主題題。樓層層：3-18層層面積：120096戶數(shù)：120096（1000220%+1500300%+222040%+3000110%）=666戶型配配比：面面積（）比例例（按戶戶數(shù)%）備注1100-110020%1、各各戶型內(nèi)內(nèi)部按功功能分割割；2、大戶型型集中于于高層。1500-1660300%2000-2220440%3300-320010%4.1.2酒店店：按三三星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì)樓層：15-22層層，共88層客房房總面積積：80064戶數(shù)：2700戶型：戶型（）功功能套數(shù)數(shù)樓層備備注222-2662單人人床標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間2441套115-221層11、均為

23、為使用面面積；22、公攤攤比按775%計(jì)計(jì)算。33、244-255層透光光戶型為為豪華套套，不透透光戶型型為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間。44、雙人人床標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間設(shè)在在15層層不透光光部分。20-2211雙人床床標(biāo)準(zhǔn)間間12套套15層層40-50豪豪華標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間177套222層小計(jì)計(jì)2700套155-222層4.1.3配套套功能：功能面面積（）樓層層計(jì)算依依據(jù)備注注會(huì)議室室大（11個(gè)）3360附附樓3層層及主樓樓3層局局部1.5/人可同同時(shí)容納納2000人中（2個(gè)）2000附樓44層2/人1100人人宴會(huì)廳廳（中餐餐廳）3360附附樓2層層及主樓樓2層局局部可同同時(shí)容納納2000人以上上廚房1160附附樓4層層大堂4

24、40011商務(wù)中中心5001酒吧吧（咖啡啡廳、茶茶秀）220022歌舞廳廳20002美容容美發(fā)110011桑那按按摩20001健健身房115011洗衣房房2000院中另另建合計(jì)計(jì)21776主體體1-22層，裙裙樓2-3層，不含洗洗衣房44.2住住宅4.2.11方案11總面積積：72200層高：12層層戶數(shù)：48戶戶型：22梯4戶戶兩種戶戶型：1120-14001660-1180或4種種戶型：1200-1440兩兩種1660-1180兩種頂頂層4套套復(fù)式依依據(jù)：從從市場的的角度，1400-1660的的戶型是是最不好好銷的。4.22.2方方案2總總面積：108800層高：18層層戶數(shù)：72戶戶型：

25、11梯4戶戶兩種戶戶型：1120-14001660-1180或4種種戶型：1200-1440兩兩種1660-1180兩種頂頂層4套套復(fù)式44.2.3分析析建議112層和和18層層的區(qū)別別：122層只需需1部電電梯，118層必必須設(shè)置置兩部電電梯，結(jié)結(jié)構(gòu)上也也略有差差異。112層的的單位建建安成本本約為113000元，118層的的為15500元元左右。1梯44戶和22梯4戶戶的區(qū)別別：按112層，前者需需一個(gè)消消防通道道，1部部電梯，后者需需2個(gè)消消防通道道，2部部電梯，但公共共走道面面積前者者大，因因此兩者者公攤面面積差不不多。但但建安成成本后者者比前者者大。118層差差別不大大。因此此建議：

26、若建112層，應(yīng)為11梯4戶戶；若建建18層層，則主主要看戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)和公攤攤面積的的比較。4.22.4戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議：動(dòng)靜分分區(qū)，主主臥朝陽陽，通透透性好，采光好好，以33室2廳廳2衛(wèi)為為主立戶戶型，大大戶型可可做4室室2廳22衛(wèi)，每每戶兩衛(wèi)衛(wèi)，復(fù)式式2-33衛(wèi)，復(fù)復(fù)式考慮慮露臺(tái)和和跳空層層，盡量量避免“黑屋”，總公公攤（不不包括地地下室）控制在在7-88%，戶戶內(nèi)有效效使用面面積盡量量大（990%以以內(nèi)）44.3停停車場需求：住宅戶戶均0.5個(gè)停停車位，需366個(gè)（按按方案22）；寫寫字間戶戶均1.5個(gè)停停車位，需999個(gè)；酒酒店戶均均0.55個(gè)，550%的的住房率率，需557個(gè)；共計(jì)需

27、需1922個(gè)停車車位。地下停停車場的的設(shè)計(jì)依依據(jù)：地地下停車車場平面面示意圖圖兩種建設(shè)設(shè)方案：地下停停車場的的立面示示意圖方方案方方案方案的的經(jīng)濟(jì)核核算：經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)額度計(jì)計(jì)算依據(jù)據(jù)面積443200停車車場為地地下1層層，不包包括地下下二層設(shè)設(shè)備間停停車位1123個(gè)個(gè)35/個(gè)造造價(jià)6993萬元元16000元/出租租效益444萬元元/年租租價(jià)3000元/個(gè)月月回收期期15.8年669344出出售效益益7388萬元66萬元/個(gè)利潤潤45萬萬元7338-6693方方案的的經(jīng)濟(jì)核核算：經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)額度計(jì)計(jì)算依據(jù)據(jù)面積776300停車車場為地地下1、2層，不包括括地下二二層設(shè)備備間停車車位1991個(gè)44

28、0/個(gè)造價(jià)價(jià)13778萬元元18000元/（土土方、結(jié)結(jié)構(gòu)、防防水等成成本增加加）出租租效益668.88萬元/年租價(jià)價(jià)3000元/個(gè)個(gè)月回回收期220年出出售效益益11446萬元元6萬元元/個(gè)利利潤-2232萬萬元綜合合比較分分析上述述兩個(gè)方方案，方方案明明顯投資資大，效效益差，因此建建議采用用方案。注注：停車車位售價(jià)價(jià)的核算算：目前前的市場場價(jià)為110萬元元/個(gè)，但銷售售情況不不好。按按租售價(jià)價(jià)格的關(guān)關(guān)系計(jì)算算，一般般西安市市消費(fèi)者者投資商商業(yè)及寫寫字樓物物業(yè)的年年回報(bào)率率為8%-100%，這這里按88%計(jì)算算，3000（元元/個(gè)月）12（個(gè)月）8%=4.5萬元元/個(gè)投投資住宅宅（買房房出租

29、）的年回回報(bào)率一一般為44%-66%，這這里按55%計(jì)算算，3000（元元/個(gè)月）12（個(gè)月）5%=7.2萬元元/個(gè)綜綜合以上上兩類投投資物業(yè)業(yè)的情況況，我們們認(rèn)為車車位價(jià)格格應(yīng)定位位在6萬萬元/個(gè)個(gè)。本本項(xiàng)目能能夠提供供的停車車位：地地下停車車場為1123個(gè)個(gè)；綜合合樓門前前停車場場約155個(gè)停車車位；住住宅樓西西側(cè)空地地建做停停車場停停車位約約30個(gè)個(gè)。共計(jì)計(jì)1688個(gè)停車車位。供需差差額為224個(gè)。停車車場的使使用管理理：綜綜合樓門門前155個(gè)和樓樓后（裙裙樓下）30個(gè)個(gè)車位供供酒店使使用；地地下停車車場955個(gè)車位位供住戶戶和寫字字間共同同使用；住宅樓樓東側(cè)330個(gè)供供寫字樓樓用戶使使

30、用。建議使使用ICC卡管理理系統(tǒng)，能夠有有效解決決不同用用戶的管管理問題題，包括括來訪客客戶車輛輛的管理理（臨時(shí)時(shí)IC卡卡）。-20044-8-12116:118:000鮮花花(1)雞蛋(0)327等級(jí)：地地產(chǎn)新秀秀文章：25積積分：1158門門派：鐵鐵血王朝朝注冊(cè)：20004-88-9第第2樓-以下下內(nèi)容只只有回復(fù)復(fù)后才可可以瀏覽覽第五章章營銷方方案5.2.項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營方案案5.22.1方方案A寫寫字樓中中留出440000自用用辦公，其余寫寫字間出出租；酒酒店自營營；配套套功能可可自營或或內(nèi)部承承包或出出租；住住宅樓440戶按按成本價(jià)價(jià)內(nèi)部銷銷售，其其余按市市場價(jià)對(duì)對(duì)外銷售售；停車車場除酒酒店

31、留用用57個(gè)個(gè)，機(jī)動(dòng)動(dòng)車位留留出111個(gè)外，其余1100個(gè)個(gè)出租。5.22.2方方案B寫寫字樓中中留出440000自用用辦公，其余寫寫字間出出售；酒酒店自營營；配套套功能可可自營或或內(nèi)部承承包或出出租；住住宅樓440戶按按成本價(jià)價(jià)內(nèi)部銷銷售，其其余按市市場價(jià)對(duì)對(duì)外銷售售；停車車場除酒酒店留用用57個(gè)個(gè)，機(jī)動(dòng)動(dòng)車位留留出111個(gè)外，其余出出售。55.3價(jià)價(jià)格定位位：項(xiàng)目目銷售均均價(jià)（元元/）出租均均價(jià)（元元/月）可可租售面面積（）備注注寫字間間52000500120096酒酒店客房房2000/天770566配套功功能100016616不不計(jì)會(huì)議議室停車車場6萬萬元/個(gè)個(gè)3000/個(gè)1100個(gè)個(gè)住

32、宅內(nèi)內(nèi)部銷售售27330（方方案1）60000只計(jì)計(jì)土地成成本和建建安成本本23330（方方案2）住宅公公開銷售售3300012200（方案11）48800（方案22）第六章開開發(fā)進(jìn)度度本項(xiàng)目目在資金金充足的的情況下下，宜采采用同步步開發(fā)策策略，即即綜合樓樓與住宅宅樓同步步進(jìn)行（同步完完工）。開發(fā)周周期估算算為2年年。此開開發(fā)進(jìn)度度作為本本方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)核算算的依據(jù)據(jù)之一附附表1開開發(fā)進(jìn)度度模擬表表第七章財(cái)財(cái)務(wù)分析析及評(píng)價(jià)價(jià)7.11項(xiàng)目總總投資估估算項(xiàng)目目的總投投資包括括土地費(fèi)費(fèi)用、前前期工程程費(fèi)用、建設(shè)配配套費(fèi)、建筑安安裝工程程費(fèi)用、室外工工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單單位管理理費(fèi)、預(yù)預(yù)備費(fèi)以以及

33、建設(shè)設(shè)期貸款款利息等等項(xiàng)。AA、土地地費(fèi)用本本項(xiàng)目占占地9.56畝畝，每畝畝4500萬元，土地總總價(jià)值為為43002萬元元。B、前期工工程費(fèi)用用包括工工程勘察察費(fèi)、工工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、前前期工程程咨詢費(fèi)費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。按按建安成成本的22%取費(fèi)費(fèi)。C、建設(shè)配配套費(fèi)用用包括招招投標(biāo)費(fèi)費(fèi)、市政政設(shè)施配配套費(fèi)、消防設(shè)設(shè)施配套套費(fèi)、天天然氣公公網(wǎng)初裝裝費(fèi)、抗抗震設(shè)計(jì)計(jì)審查費(fèi)費(fèi)、定額額編制管管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)統(tǒng)籌基金金、新型型墻體材材料專項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建建”人防防工程押押金、散散裝水泥泥保證金金、排污污費(fèi)、環(huán)環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容容費(fèi)、電電力增容容工程費(fèi)費(fèi)等。按按建安成成本的110%取取費(fèi)。DD、建筑筑安裝

34、工工程費(fèi)用用根據(jù)相相關(guān)建設(shè)設(shè)工程造造價(jià)指標(biāo)標(biāo)，結(jié)合合本項(xiàng)目目實(shí)際情情況，住住宅樓按按13000元/（方方案1），15500元元/（方案22），綜綜合樓按按16000元/，寫寫字樓裝裝修按6600元元/，酒店及及配套服服務(wù)功能能裝修按按10000元/計(jì)算算，本項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑安裝工工程總造造價(jià)為884722萬元（方案11），991688萬元（方案22）。EE、室外外工程費(fèi)費(fèi)室外工工程包括括小區(qū)道道路、綠綠化及小小區(qū)內(nèi)各各項(xiàng)構(gòu)筑筑物等內(nèi)內(nèi)容。根根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際情況，按500元/計(jì)算，本項(xiàng)目目的室外外工程費(fèi)費(fèi)為3220萬元元。F、工程建建設(shè)監(jiān)理理費(fèi)按建建安工程程總造價(jià)價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為為85萬萬元。

35、GG、建設(shè)設(shè)單位管管理費(fèi)按按前六項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用之之和的22%計(jì)提提。H、預(yù)備費(fèi)費(fèi)由于項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的可預(yù)預(yù)見性較較強(qiáng)，預(yù)預(yù)備費(fèi)按按建安成成本的66%計(jì)提提。I、建設(shè)期期利息按按本項(xiàng)目目建設(shè)期期二年，貸款額額1億元元，每年年貸款550000萬元，年貸款款利率55%計(jì)算算，利息息總額為為5000萬元（每年為為2500萬元）。K、項(xiàng)目總總投資估估算綜合合以上11至100項(xiàng)費(fèi)用用，本項(xiàng)項(xiàng)目總投投資估算算為1554877萬元（方案11），1163442（方方案2）。項(xiàng)目總投投資估算算表（方方案1）費(fèi)用名名稱費(fèi)用用數(shù)量（萬萬元）11.土地地費(fèi)用4430222.前前期費(fèi)用用16993.建建設(shè)配套套費(fèi)84474.建安

36、工工程費(fèi)（含裝修修費(fèi)）8847225.室室外工程程費(fèi)32206.工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)8857.管理費(fèi)費(fèi)28448.預(yù)預(yù)備費(fèi)550899.建設(shè)設(shè)期財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用5500110.總總計(jì)1554877項(xiàng)目總投投資估算算表（方方案2）費(fèi)用名名稱費(fèi)用用數(shù)量（萬萬元）11.土地地費(fèi)用4430222.前前期費(fèi)用用19333.建建設(shè)配套套費(fèi)91174.建安工工程費(fèi)（含裝修修費(fèi)）9916885.室室外工程程費(fèi)32206.工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)9927.管理費(fèi)費(fèi)30008.預(yù)預(yù)備費(fèi)555099.建設(shè)設(shè)期財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用5500110.總總計(jì)16634227.2財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)7.22.1方方案A+1即住住宅122層488戶，寫寫字間全全部出租租

37、（除自自用部分分外），酒店（及配套套功能）自營，停車場場出租1100個(gè)個(gè)。7.2.11.1財(cái)財(cái)務(wù)盈利利能力動(dòng)動(dòng)態(tài)分析析A、營營業(yè)收入入營業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目營業(yè)業(yè)收入（萬元）計(jì)算依依據(jù)住宅宅樓銷售售17994內(nèi)部部出售223300元/，公開開銷售333000元/寫字間間出租4486/年900%出租租率；550元/酒店店客房營營業(yè)收入入9722/年按按50%的住房房率，平平均按22床標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間2000元/天天配套功功能營業(yè)業(yè)收入3335/年2000元/月月，不含含會(huì)議室室停車場場出租336/年年3000元/月個(gè)合計(jì)計(jì)18229/年年未計(jì)住住宅樓銷銷售收入入17994萬元元B、營業(yè)業(yè)利潤（未計(jì)建建設(shè)成本本）營業(yè)

38、業(yè)項(xiàng)目營營業(yè)利潤潤（萬元元）計(jì)算算依據(jù)及及說明住住宅樓銷銷售17794一一次性收收入寫字字間出租租4866/年990%出出租率；物業(yè)管管理費(fèi)用用由住戶戶承擔(dān)，保平經(jīng)經(jīng)營；酒酒店客房房營業(yè)收收入4886/年年按500%的利利潤率計(jì)計(jì)算配套套功能營營業(yè)收入入1688/年按按50%的利潤潤率計(jì)算算，不含含會(huì)議室室停車場場出租336/年年1000%出租租率合計(jì)計(jì)11229/年年未計(jì)住住宅樓銷銷售利潤潤17994萬元元C、全部部投資的的現(xiàn)金流流量表單單位：萬萬元時(shí)間間項(xiàng)目2200332000420005現(xiàn)現(xiàn)金流入入量合計(jì)計(jì)779944663-554099自有資資金投入入10000主營營業(yè)務(wù)收收入1779

39、44457118299借入資資金50000現(xiàn)現(xiàn)金流出出量合計(jì)計(jì)77886777017707土土地費(fèi)用用3000013302前前期費(fèi)用用1699建設(shè)配配套費(fèi)8847建建安工程程費(fèi)30000554722室外工工程費(fèi)11002220工工程監(jiān)理理費(fèi)40045管管理費(fèi)11301154利利息255025502550歸還還借款本本金其他他費(fèi)用225022584457現(xiàn)現(xiàn)金凈流流量6-72338-661166D、投投資回收收期估算算：項(xiàng)目目總投資資的回收收期為（154487-17994）（11193-2500）=114.55年。（假定貸貸款本金金14.5年后后歸還，經(jīng)營期期每年只只支付利利息）EE、投資資回報(bào)

40、率率計(jì)算按按50年年經(jīng)營周周期（不不變價(jià)）計(jì)算，11192（500-122.5）+177941554877=3000%每每年為3300%500=6%7.22.1.2盈虧虧平衡分分析A、住宅銷銷售的平平衡點(diǎn)是是（1154887-884722）3362664+113000333000=988%即出出售掉998%的的面積才才可以達(dá)達(dá)到盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)。（其其中假設(shè)設(shè)內(nèi)部購購買部分分除建安安成本和和土地成成本外，其余費(fèi)費(fèi)用全部部攤?cè)肫淦渌ㄖ〣、酒店經(jīng)經(jīng)營的平平衡點(diǎn)220050%500%2200=25%即住房房率達(dá)到到25%能夠保保本經(jīng)營營。C、寫字樓樓經(jīng)營的的平衡點(diǎn)點(diǎn)物業(yè)管管理費(fèi)按按5元/月月計(jì)算

41、，保平點(diǎn)點(diǎn)是550=10%即出租租率達(dá)到到10%即可以以保本經(jīng)經(jīng)營。77.2.1.33敏感性性分析由由于住宅宅樓公開開銷售在在本方案案中所占占的比例例很小，因此敏敏感性影影響可以以忽略不不計(jì)。對(duì)對(duì)于本方方案影響響較大的的是酒店店住房率率和寫字字樓出租租率。變變化因素素變化幅幅度利潤潤（萬元元）年投投資利潤潤率(%)基數(shù)數(shù)01119266.0出出租率+10%137766.9+55%1228466.4-5%1110225.66-100%1001055.17.2.2方案案A+22即住宅宅18層層72戶戶，寫字字間全部部出租（除自用用部分外外），酒酒店（及及配套功功能）自自營，停停車場出出租1000個(gè)

42、。7.22.2.1財(cái)務(wù)務(wù)盈利能能力動(dòng)態(tài)態(tài)分析AA、營業(yè)業(yè)收入營營業(yè)項(xiàng)目目營業(yè)收收入（萬萬元）計(jì)計(jì)算依據(jù)據(jù)住宅樓樓銷售332222內(nèi)部出出售27730元元/，公開銷銷售33300元元/寫寫字間出出租4886/年年50元元/酒酒店客房房營業(yè)收收入9772/年年按500%的住住房率，平均按按2床標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間2200元元/天配套套功能營營業(yè)收入入3355/年2200元元/月，不不含會(huì)議議室停車車場出租租36/年3000元/月月個(gè)合合計(jì)18829/年未計(jì)計(jì)住宅樓樓銷售收收入32222萬萬元B、營業(yè)利利潤（未未計(jì)建設(shè)設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目營業(yè)業(yè)利潤（萬元）計(jì)算依依據(jù)及說說明住宅宅樓銷售售29882一次次性收入入寫

43、字間間出租4486/年900%出租租率；物物業(yè)管理理費(fèi)用由由住戶承承擔(dān)，保保平經(jīng)營營；酒店店客房營營業(yè)收入入4866/年按按50%的利潤潤率計(jì)算算配套功功能營業(yè)業(yè)收入1185/年按550%的的利潤率率計(jì)算，不含會(huì)會(huì)議室停停車場出出租366/年1100%出租率率合計(jì)111933年未計(jì)計(jì)住宅樓樓銷售利利潤32222萬萬元C、投資回回收期估估算：項(xiàng)項(xiàng)目總投投資的回回收期為為（1554877-32222）（111933-2550）=13.02年年。（假假定貸款款本金113.002年后后歸還，經(jīng)營期期每年只只支付利利息）DD、投資資回報(bào)率率計(jì)算按按50年年經(jīng)營周周期（不不變價(jià)）計(jì)算，11193（500-

44、111.599）+3322221154887=3310%每年為為3100%550=66.2%7.22.2.2盈虧虧平衡分分析（略略）7.2.22.3敏敏感性分分析（略略）7.2.3方案案B+11即住宅宅12層層48戶戶，寫字字間全部部出售（除自用用部分外外），酒酒店（及及配套功功能）自自營，停停車場出出售1000個(gè)車車位。77.2.3.11財(cái)務(wù)盈盈利能力力動(dòng)態(tài)分分析A、營業(yè)收收入營業(yè)業(yè)項(xiàng)目營營業(yè)收入入（萬元元）計(jì)算算依據(jù)住住宅樓銷銷售17794內(nèi)內(nèi)部出售售23330元/，公公開銷售售33000元/寫字字間出售售4211052200元元/酒酒店客房房營業(yè)收收入9772/年年按500%的住住房率，

45、平均按按2床標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間2200元元/天配套套功能營營業(yè)收入入3355/年2200元元/月，不不含會(huì)議議室停車車場出售售60006萬元元/個(gè)合合計(jì)13307/年未計(jì)計(jì)銷售收收入66604萬萬元B、營業(yè)利利潤（未未計(jì)建設(shè)設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目營業(yè)業(yè)利潤（萬元）計(jì)算依依據(jù)及說說明住宅宅樓銷售售17994一次次性收入入寫字間間出售442100一次性性收入酒酒店客房房營業(yè)收收入4886/年年按500%的利利潤率計(jì)計(jì)算配套套功能營營業(yè)收入入1688/年按按50%的利潤潤率計(jì)算算，不含含會(huì)議室室停車場場出租110000一次性性收入合合計(jì)6554/年年未計(jì)住住宅樓銷銷售利潤潤66004萬元元C、全部部投資的的現(xiàn)金流

46、流量表單單位：萬萬元時(shí)間間項(xiàng)目2200332000420005現(xiàn)現(xiàn)金流入入量合計(jì)計(jì)9000048818-15776自有有資金投投入10000主主營業(yè)務(wù)務(wù)收入3300003600413307借借入資金金50000現(xiàn)金金流出量量合計(jì)777866770019003土地地費(fèi)用33000013002前期期費(fèi)用1169建建設(shè)配套套費(fèi)8447建安安工程費(fèi)費(fèi)3000054472室室外工程程費(fèi)10002220工程程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)40445管理理費(fèi)13301554利息息250025002500歸還借借款本金金其他費(fèi)費(fèi)用255025586553現(xiàn)金金凈流量量12114-228833-24479D、投資資回收期期估算：單位

47、：萬元現(xiàn)現(xiàn)金流量量回收額額未回收收額總投投資1554877現(xiàn)金流流入：第第一年330000300001224877第二年年3600436604888833第三年年654465445222965446544第十五五年655465543881第十十六年66546651回回收期=15+（38816654）=155.6年年項(xiàng)目總總投資的的回收期期為155.6年年。E、投資回回報(bào)率按按50年年經(jīng)營周周期（不不變價(jià)），6654（500-100）+6660441154887=2212%每年為為2122%550=44.2%7.22.3.2盈虧虧平衡分分析（略略）7.2.33.3敏敏感性分分析本方方案的敏敏感性

48、主主要表現(xiàn)現(xiàn)在住宅宅及寫字字樓、停停車場的的價(jià)格及及成本變變動(dòng)。（詳表略略）7.2.4方案案B+22即住宅宅18層層72戶戶，寫字字間全部部出售（除自用用部分外外），酒酒店（及及配套功功能）自自營，停停車場出出售1000個(gè)車車位。77.2.4.11財(cái)務(wù)盈盈利能力力動(dòng)態(tài)分分析A、營業(yè)收收入營業(yè)業(yè)項(xiàng)目營營業(yè)收入入（萬元元）計(jì)算算依據(jù)住住宅樓銷銷售32222內(nèi)內(nèi)部出售售23330元/，公公開銷售售33000元/寫字字間出售售4211052200元元/酒酒店客房房營業(yè)收收入9772/年年按500%的住住房率，平均按按2床標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間2200元元/天配套套功能營營業(yè)收入入3355/年2200元元/月，不不含會(huì)議議室停車車場出售售60006萬元元/個(gè)合合計(jì)13307/年未計(jì)計(jì)銷售收收入8003