城市經(jīng)濟學課件第7章

1、城市經(jīng)濟學譚善勇 王德起 編著 中國建筑工業(yè)出版社1.第7章 城市土地經(jīng)濟及中國城市土地經(jīng)濟政策變革7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟7.2城市經(jīng)濟運行與城市土地供求7.3城市經(jīng)濟發(fā)展與中國城市土地經(jīng)濟政策變革本章小結復習思考題參考文獻與推薦閱讀2.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟7.1.1城市土地的角色與特性7.1.2城市土地有償使用與市場化7.1.3城市土地市場競租與競租函數(shù)3.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟7.1.1城市土地的角色與特性作為經(jīng)濟學上的土地，在實體構成上，是由地球表面，以及其上空一定高度、下方一定深度構成的一個垂直體，也就是說，土地是由空氣、陽光、溫度、濕度、土壤、水域、植被、巖石、礦

2、藏等構成的一種物質(zhì)整體。不過，我們的重點在于以地表為基礎，在有限的縱深空間內(nèi)，受技術條件的制約，能夠被人類利用的部分，這是一個不斷變化發(fā)展的概念，是隨著人類利用程度的深入而發(fā)展的。4.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟城市土地在城市工業(yè)、商業(yè)、交通運輸業(yè)、教育衛(wèi)生、居民消費以及城市生態(tài)所組成的經(jīng)濟系統(tǒng)中處于顯著的地位，扮演了重要的角色：首先，城市土地是城市經(jīng)濟活動的載體。其次，城市土地是居民生活的基本空間。再次，城市發(fā)展對土地提出了更高的要求。最后，城市土地利用與城市經(jīng)濟增長具有一定的相關性。5.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟城市土地的社會經(jīng)濟屬性：（1）位置具有極端重要性。（2）效用的多樣性。（3）

3、對交通運輸和城市基礎設施狀況的依賴性。（4）面積的制約性相對較小。（5）在使用方向上具有固定性。（6）隨著城市規(guī)模擴大而不斷地增加。（7）高附加值經(jīng)濟特性。（8）生態(tài)敏感性。6.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟7.1.2城市土地有償使用與市場化改革開放以后，中國城市土地傳統(tǒng)分配制度受到了廣泛的批評。普遍認為傳統(tǒng)城市土地資源的無償、無限期、行政劃撥分配制度存在諸多問題。1988年4月，在深圳、上海、天津、廣州、廈門和福州進行土地使用制度改革試點的基礎上，我國七屆人大第一次會議通過了憲法修正案，將憲法第十四條第四款改為“任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。7.7.1城市土地與城市土

4、地經(jīng)濟城市土地市場化是一個過程，它要受到諸多因素的影響：（1）城市化率。（2）居民家庭人均可支配收入。（3）非農(nóng)產(chǎn)業(yè)占GDP比例。（4）房地產(chǎn)開發(fā)投資額。（5）城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)。（6）土地市場政策變量。8.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟7.1.3城市土地市場競租與競租函數(shù)市場經(jīng)濟條件下，每塊土地都被出價最高的競租者獲得。同一土地使用者對于城市空間上不同區(qū)位的競租形成了“競租函數(shù)”（bid-rent function）。競租函數(shù)分為企業(yè)競租函數(shù)和家庭競租函數(shù)兩種類型。企業(yè)競租函數(shù)的一般形式：R(d)=-(tQ*)d/S(d)+(p-c)Q*-K/S(d)9.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟根據(jù)企

5、業(yè)租金函數(shù)的推導思路，我們可以得到城市家庭的競租函數(shù)：r(d)= ra+ k(b-d)/q單中心城市的競租函數(shù)與土地利用模式如下圖所示：10.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟上圖表明，假設單中心城市土地利用為一個同心圓模式，城市土地被用于商業(yè)與金融部門、制造業(yè)部門以及家庭部門，則它們對城市區(qū)位土地的競租能力依次遞減，從而分布于城市的不同區(qū)位，城市邊緣便是農(nóng)業(yè)部門用地。具體來看，商業(yè)與金融部門的競租能力最強，其競租線最陡峭，制造業(yè)部門次之，兩條曲線的交點，即商業(yè)與金融部門以及制造業(yè)部門競價相等的地方形成它們分區(qū)的邊界；同理，制造業(yè)部門與家庭部門競租曲線的交點形成二者分區(qū)的邊界；家庭部門與農(nóng)業(yè)部門競租

6、曲線的交點形成城市邊緣。當然，由于現(xiàn)代城市都是多中心的，而且交通條件、信息技術等因素也發(fā)生了很大變化，企業(yè)和家庭選址可以有多種選擇，所以我們現(xiàn)在看到的城市土地利用現(xiàn)狀與該競租理論并不完全一致，這也是很正常的。11.7.2城市經(jīng)濟運行與城市土地供求7.2.1 城市經(jīng)濟活動與城市土地需求7.2.2城市土地供給及其影響因素7.2.3城市土地市場的一般均衡12.7.2城市經(jīng)濟運行與城市土地供求7.2.1 城市經(jīng)濟活動與城市土地需求城市人口增長城市經(jīng)濟增長城市增長工業(yè)廠房需求商業(yè)辦公需求零售業(yè)需求服務設施需求工業(yè)用地需求辦公用地需求零售用地需求服務用地需求基礎設施用地需求基礎設施需求住宅需求住宅用地需求

7、總的城市土地需求13.7.2城市經(jīng)濟運行與城市土地供求由上圖可知道，城市經(jīng)濟活動對城市土地的需求，主要有以下幾種影響因素：（1）城市經(jīng)濟的發(fā)展狀況。（2）城市化的發(fā)展狀況。（3）工業(yè)化的發(fā)展狀況。（4）城市人口和家庭結構的狀況。（5）心理預期。14.7.2城市經(jīng)濟運行與城市土地供求總的來說，城市經(jīng)濟活動發(fā)展水平越高，人們對生產(chǎn)用地、住宅用地、文化教育、娛樂場用地，以及其他各類建筑物和構筑物的用地也就越多?；蛘哒f，凡是經(jīng)濟發(fā)達的城市，對土地需求的程度就較高。人均占地的多少也是反映人們生活水平高低的一個重要指標。15.7.2城市經(jīng)濟運行與城市土地供求7.2.2城市土地供給及其影響因素土地的供給一般

8、分為自然供給和經(jīng)濟供給兩大類。土地自然供給，是自然界實際供給人類利用的各種類型的土地數(shù)量。土地經(jīng)濟供給，是在土地自然供給的基礎上，通過投入勞動進行開發(fā)，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地供給量。根據(jù)供給方法的不同，城市土地的供給還可以分為存量供給和增量供給。16.7.2城市經(jīng)濟運行與城市土地供求不管是土地的自然供給、經(jīng)濟供給還是存量供給與增量供給，它們都會受到一系列因素的影響：（1）土地使用者成本與土地占有機會成本。（2）人類利用土地的知識和技能。（3）交易費用、信息和預期因素。（4）城市發(fā)展規(guī)劃。（5）政府管制。17.7.2城市經(jīng)濟運行與城市土地供求7.2.3城市土地市場的一般均衡圖7-3

9、土地存量市場與增量市場均衡0S存D存P1P存P2P增D1*增D增S增Q1Q存0Q2Q增EE*D2*增18.7.2城市經(jīng)濟運行與城市土地供求城市土地利用達到均衡狀態(tài)時，通常會是五個方面的均衡：企業(yè)選址的均衡。家庭選址的均衡。區(qū)位競價的均衡。勞動力市場的均衡。土地利用邊界的均衡。19.7.3城市經(jīng)濟發(fā)展與中國城市土地經(jīng)濟政策變革7.3.1城市理性增長觀下的土地資源配置政策7.3.2城市經(jīng)濟可持續(xù)增長下的土地利用政策7.3.3城市土地增值視野下的城市土地經(jīng)營政策20.7.3城市經(jīng)濟發(fā)展與中國城市土地經(jīng)濟政策變革7.3.1城市理性增長觀下的土地資源配置政策站在城市理性增長觀的角度，我們應該注意采取或?qū)?/p>

10、施以下主要的城市土地配置政策：首先是要合理確定城市人均建設用地數(shù)量，根據(jù)人均建設用地數(shù)量來科學配置城市土地。其次是要根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展速度，控制城市建設用地總量規(guī)模。再次是要加強城市社區(qū)相關的土地的綜合配置，形成混合型的土地使用模式。最后是要引導城市土地的TOD利用，促進城市土地開發(fā)模式的創(chuàng)新。21.7.3城市經(jīng)濟發(fā)展與中國城市土地經(jīng)濟政策變革7.3.2城市經(jīng)濟可持續(xù)增長下的土地利用政策以循環(huán)經(jīng)濟促進土地資源的可持續(xù)利用必須樹立以下觀念：第一，“土地集約利用”觀。第二，“土地循環(huán)利用”觀。第三，“土地緊湊混合利用”觀。22.7.3城市經(jīng)濟發(fā)展與中國城市土地經(jīng)濟政策變革城市經(jīng)濟可持續(xù)增長下的土地利

11、用政策：減量化供應。它是指通過加強對用地項目審批的管理，從源頭上減少土地開發(fā)使用的供應量。土地再利用。它主要通過嚴禁損毀土地，減少各種災害對土地的破壞，采取用地與養(yǎng)地相結合等辦法，達到對土地資源的多次利用和長期利用的目的。土地資源可持續(xù)利用。23.7.3城市經(jīng)濟發(fā)展與中國城市土地經(jīng)濟政策變革7.3.3城市土地增值視野下的城市土地經(jīng)營政策城市土地增值是城市土地在城市經(jīng)濟社會發(fā)展過程中，價值或價格不斷增加的現(xiàn)象。城市土地增值包括土地資源價格的增長和土地資本價格的增長兩個方面。引起城市土地增值的原因：投資性增值。供求性增值。用途性增值。預期性增值城市土地增值還有發(fā)展型增值和投機型增值、正常增值和非正常增值等幾種其他分類。24.7.3城市經(jīng)濟發(fā)展與中國城市土地經(jīng)濟政策變革未來要做好城市土地經(jīng)營的相關工作，需要注意以下幾個方面：（1）完善土地供應市場，加強政府對土地一級市場的壟斷。（2）建立與完善規(guī)范的政府收購儲備制度。（3）引入市場機制，全面推行土地招、拍、掛。（4）優(yōu)化城市規(guī)劃功能，促進城市土地增值。（5）準確把握供地節(jié)奏和供地時序。25.第7章 城市土地經(jīng)濟及中國城市土地經(jīng)濟政策變革本章小結復習思考題參考文獻與推薦閱讀吳群、王嬋嬋：城市土地市場供需機制研究綜述，商業(yè)研究，2008（5）丁成日：城市土地需求分析，國外城市規(guī)劃，2005（4）敬東：城市經(jīng)濟增長與土