2022年房地產(chǎn)估價師開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題2

1、12022 年房地產(chǎn)估價師開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題一、單項選擇題 共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在 答題卡上涂黑其相應的編號1一般來說，與長期投資相比，短期投資 。A風險較大B收益率較高 C流動性較好D投資回收期較長2同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具 有 。A保值性B增值性C異質(zhì)性D弱流動性3以下房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是 。A購置房地產(chǎn)股票B購置商鋪C購置房地產(chǎn)債券D購置住房抵押支持證券4關(guān)于投資組合理論的說法，正確的選項是 。A投資者應選擇毫無風險的投資組合B投資者應選擇投資工程間有一個正協(xié)方差的投資組合

2、 C投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消D投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消5關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的選項是 。A房屋施工面積不包括本期開工的房屋建筑面積B房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積 C房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積10某商品住宅工程位于城市濕地公園附近， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價根據(jù)， 這種定價方法是 。A目的定價法B指導定價法C隨行就市定價法D認知價值定價法211某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查， 理解寫字樓租金變動 10%、20%

3、時市場承租面積的變 化，該項調(diào)查屬于 。A試探性調(diào)查B描繪性調(diào)查 C創(chuàng)新性調(diào)查 D因果性調(diào)查12以下市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是 。A指數(shù)平滑法B市場因子推演法 C德爾菲法D銷售人員意見綜合法13某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議 15 天內(nèi)，假設(shè)不滿意可以無條 件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是 。A形象差異化戰(zhàn)略B人員差異化戰(zhàn)略 C效勞差異化戰(zhàn)略 D產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略14關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的選項是 。A如今的 100 萬元與 5 年后的 100 萬元的價值一樣B如今的 100 萬元可能與 5 年后的 148 萬元價值一樣 C如今的 100 萬元可能與 2 年前

4、的 121 萬元價值一樣D由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較15某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為 1000 萬元，期限為 3 年，年利率為 8% 的抵押貸款，到期一次還本付息，那么按月計息比按季計息要多付利息 萬元。A 2.00B 7.30C 8.53D 9.0016關(guān)于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的選項是 。A名義利率對應一年中計息周期的單利計息B實際利率對應一年中計息周期的復利計息C實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D當計息周期為月時，實際利率小于名義利率17王某擬購置一套面積為120 、單價為 7800 元/的住房，首付款為30%，其余申 請年貸款利率

5、分別為 4.8%和 7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為 20 年，按月等額還本付息。假設(shè)公積金貸款最高限額為 20 萬元，那么商業(yè)貸款的最低月還款額為 元。A 1297.913B 3584.01C 4881.93D 5158.7118某物業(yè) 10 年租金收入的終值為 20 萬元， 年租金增長率為 6%，租金在每年末支付，假設(shè)年利率為 6%，那么第 5 年年來的租金是 元。A 14945.16B 15841.87C 26764.51D 28370.3819對一個計算周期為 20 年的房地產(chǎn)置業(yè)投資工程進展現(xiàn)金流分析時，假設(shè)折現(xiàn)率始 終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率 。A包含了對通貨膨脹的補償B不包

6、含對通貨膨脹的補償 C沒有實際意義D不能直接用于財務評價20假設(shè)某房地產(chǎn)投資工程的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其 對應的凈現(xiàn)值分別為 NPV1=300 萬元、 NPV2=100 萬元、 NPV3=-50 萬元、 NPV4=- 150 萬元， 那么依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是 。A 16.67%B 16.71%C 16.80%D 17.00%21房地產(chǎn)開發(fā)工程銷售利潤率的正確表達式是 。A銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值 C銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)本錢 D銷售利潤率=銷售利潤/工程總投資22張某購置了一間總價值為

7、 100 萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為 7.5%，期限為 10 年，按年等額還本付息的抵押貸款，假設(shè)年平均經(jīng)營收入為 20 萬元，運營費用為經(jīng)營收入的 30%，那么在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是 。A 8. 17%B 13.62%C 14.00%D 23.33%23某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示， 負債合計為 2500 萬元， 資產(chǎn)合計為 4000 萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為 2000 萬元和 1000 萬元，存貨為 1200 萬元，那么該企業(yè)的流動4比率為 。A 625%B 80.00%C 133.33%D 200.00%24某房地產(chǎn)開發(fā)工程的占地

8、面積為15000 ，規(guī)劃容積率為 3，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的 80%，工程的總固定本錢為 8000 萬元，預計工程的單位變動本錢為 4500 元/， 假設(shè)所有可銷售面積可以全部售出，那么到達盈虧平衡的平均銷售單價為 元/。A 5377.78B 6277.78C 6722.22D 7847.2225斷定房地產(chǎn)投資風險因素發(fā)生的概率屬于 階段的工作。A風險辨識B風險估計 C風險評價 D風險決策26房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有 。A可逆性和可延期性B可逆性和不可延期性 C不可逆性和可延期性D不可逆性和不可延期性27在編制房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報告時， 以下

9、規(guī)劃內(nèi)容中， 不屬于行政規(guī)劃設(shè)計 方案選擇的是 。A工程的交通組織規(guī)劃B工程構(gòu)成及平面布置 C工程的建筑規(guī)劃D城市土地利用規(guī)劃28以下財務報表中，儲存根底性數(shù)據(jù)的是 。A輔助報表B資產(chǎn)負債表C資金來源與運用表D現(xiàn)金流量表29以下資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是 。A回收固定資產(chǎn)余值B自有資金5C長期借款D凈轉(zhuǎn)售收入30以下市盈率的表達式中，正確的選項是 。A市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)B市盈率=股價/每股收益C市盈率=市值/銷售收入D市盈率=市值/現(xiàn)金流31劉某在 1 年前獲得一筆月還款額為 800 元、 期限為 5 年的汽車借款， 經(jīng)銀行審核后 又獲得了一筆月還款額為 1200 元的

10、住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)效勞費支出為 100 元， 那么其月均收入至少應為 元。A 2363.64B 2600.00C 3818.18D 4200.0032一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金REITs的風險比直接投資于房地產(chǎn)的風險要小得多，這主要是因為 REITs 具有 。A較高的收益性B較強的流動性C直接融資的功能D抵御通貨膨脹影響的功能33關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔保的說法，正確的選項是 。A擔保能確保貸款得以足額歸還B金融機構(gòu)提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險 C最常見的擔保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)34在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于 。A交

11、通的通達程度B物業(yè)的規(guī)模大小 C人口的分布密度 D居民的購置才能35以下收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的選項是 。A凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用B凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息C凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金D凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅6二、 多項選擇題 共 15 題， 每題 2 分。 每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意， 請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2 分；錯選或多項選擇的，不得分；少選 且選擇正確的，每個選項得 0.5 分1相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，

12、正確的有 。A置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B置業(yè)投資包括進展場地平整及道路等根底設(shè)施建立的投資 C置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或消費經(jīng)營E置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者2按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細分為假設(shè)干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在 等方面存在差異。A投資決策B規(guī)劃設(shè)計 C工程建立 D地域范圍E產(chǎn)品功能3國際上通常采取的住房保障方式有 。A政府直接建房B對住房投資人減稅 C對住房承租人減稅 D對住房承租人補貼E鼓勵贏利機構(gòu)建房4以下房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是 。A進展工程的財務評價B獲取工

13、程所需土地C確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準D對工程的建立工程進展招標E提交工程開工申請并獲得批準5關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有 。A有效市場大于效勞市場B效勞市場大于潛在市場 C潛在市場大于有效市場 D浸透市場大于有效市場E效勞市場大于浸透市場6關(guān)于房地產(chǎn)購置-更新改造- 出租- 出售形式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有 。A橫軸上刻度間間隔 相等，其上的數(shù)值代表不同時點B房地產(chǎn)的購置本錢用向下的垂直箭線標在橫軸的1時點7C發(fā)生在計息周期之間的更新改造本錢標注在對應期間內(nèi)D各期運營費用的垂直箭線全部向下E轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費標注在投資期末，且垂直箭線均向上7關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，

14、正確的有 。A利率是由儲蓄和投資決定的B利率是由貨幣的供求決定的C利率是由可貸資金的供求決定D利率是在商品市場和貨幣市場同時到達平衡時形成的E貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性8關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有 。A應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損B所得稅應納稅額=應納稅所得額適用稅率C企業(yè)所得稅按預售收入一定比例預先繳納，待開發(fā)工程開工后再進展所得稅清算 D企業(yè)所得稅稅率的上下與工程所在城市的級別有關(guān)E企業(yè)所得稅稅率為 25%9以下房地產(chǎn)投資評價指標中，屬于清償才能指標的有 。A現(xiàn)金回報率B投資回收期 C借款歸還期 D資產(chǎn)負債率E

15、資本金利潤率10以下不確定性因素中，屬于開發(fā)-銷售形式下房地產(chǎn)開發(fā)工程主要不確定性因素的有 。A土地費用B權(quán)益投資比率 C運營費用D開發(fā)期E貸款利率11政府對企業(yè)投資工程進展核準評估時，重點評估的內(nèi)容有 。A工程是否符合國家法律法規(guī)要求B工程是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求C工程是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求D工程是否符合該企業(yè)投資目的實現(xiàn)的要求E工程是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求12城市建立用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括 。A市政根底建立費B土地出讓金8C征地拆遷費D契稅E公建配套設(shè)施費13商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)工程具有 。A國有土地使用證B建立用地規(guī)劃容許證

16、C建立工程規(guī)劃容許證 D建立工程施工容許證E商品房預售容許證14關(guān)于寫字樓根底租金的說法，正確的有 。A根底租金必須可以抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B根底租金一般高于市場租金C根底租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整D根底租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E根底租金一般低于整棟寫字樓的平均租金15按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為 等類型。A市級購物中心B地區(qū)購物商場 C居住區(qū)商場D鄰里效勞性商店E批發(fā)市場三、判斷題 共 15 題，每題 1 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應的符號， 用“ 表示正確，用“表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣 1 分

17、，此題總分最多扣至 0 分1商業(yè)物業(yè)的租金程度取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的才能無關(guān)。 2投資組合理論認為，對于一樣的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資工程的收益會有不同 的反響。 3土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng) 一的競爭性市場。 4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標的形式選擇開發(fā)工程的施工單位。 5 指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。 a 越大，那么 預測值越趨向平滑。 6假設(shè)名義利率一樣，計息周期不同，那么將來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不 相等。 97按照房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發(fā)建

18、立投資 中。 8當預測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹 的影響。 9運用蒙特卡洛法進展風險估計和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。 10實物期權(quán)理論認為：不確定性帶來時機，不確定性的增加可以帶來更高的價值。 11借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償才能指標的根底數(shù)據(jù)， 因此屬于根本財務報表。 12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金， 不需要還本付息。 13在大規(guī)模的土地開發(fā)中， 隨著土地開發(fā)的進展， 金融機構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā) 貸款抵押物的特定地塊提早解除抵押權(quán)。 14由于 REITs 投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs 投資者幾乎不會受到利率變化 帶來的風險影響。 15收益性物業(yè)的經(jīng)營費用中包括抵押貸款的利息支出。 四、計算題 共 2 題， 20 分。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公 式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的， 不得分。 計算結(jié)果保存小數(shù)點后 2 位。 請在答題紙上作 答一 某家庭方案 5 年后購置一套 120 的新建住房， 該家庭目前及將來 5 年的財務狀 況如下：1目前已準備用于購房的積蓄共 50 萬元；2該家庭月工資收入為 12000 元，預 計將以每月 0.5%的比例遞增， 該收入的 50%儲蓄用于購房； 3該家庭另有一套房產(chǎn)出租， 每月凈租