2022年房地產估價師《理論與方法》知識講解權益因素

1、2022 房地產估價師理論與方法知識講解： 權益因素權益因素擁有一宗房地產， 實際上就擁有了肯定范圍的空間。 但擁有者在該空 間范圍內并不能隨心所欲地利用， 而要受到很多方面的限制。 這些限制除 了來自于建筑技術 (包括建筑施工技術、 建筑材料性能) 及擁有者的經濟 實力，還有除此之外的限制(以下均是指這類限制)。由于房地產是構成 環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響四周和社 會公眾的利益。一宗房地產利用所受限制的種類和程度， 對其價值有著重大影響。 進 展房地產估價， 應充分調查了解房地產利用所受的各種限制及其內容和程 度，只有這樣才能評估出正確的價值。 對房地產利用的限

2、制可歸納為以下 3 個方面：房地產權利的設立和行使的限制；房地產使用管制；房 地產相鄰關系的限制。(一)權利狀況土地和建筑物的權利狀況如何，例如擁有的是全部權，還是使用權、 地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清楚等，價值會有很 大的差異。拿地役權來說，對于供役地而言(在地役權關系中，有需役地 和供役地之分。 其中， 因使用他人土地而獲便利的土地為需役地； 為他人土地的便利而供使用的土地為供役地)，是他人在該土地上享有的一種有 限的使用權，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人便利時， 土地全部權人或土地使用權人有可能要患病某些損失， 在這種狀況下， 地 役權的存在會降低供役

3、地的價值。以共有的房地產為例，假如共有人較多，對于房地產的維護、修繕、 處分等很難形成共識， 局部共有人假如不堪其繁而轉讓其在共有的房地產 中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。此外， 權利所對應的實質內容對價值也有很大的影響。 例如， 地下礦 藏、埋藏物等是否自動地歸屬于土地擁有者， 世界上各個國家和地區(qū)的規(guī) 定不一。在中國內地，雖然境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法 律另有規(guī)定者外， 均可以通過政府出讓方式取得土地使用權， 進展土地開 發(fā)、利用、經營，但取得的土地使用權不包含地下資源、埋藏物和市政公 用設施。例如， 民法通則第七十九條規(guī)定： “全部人不明的埋藏物、隱 蔽物，

4、歸國家全部。”城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 其次條 規(guī)定： “國家根據全部權與使用權分別的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權 出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外?！痹谥袊_ 灣地區(qū)，地下礦藏與土地也是分開的，其“土地法”第十五條規(guī)定： “附 著于土地之礦，不因土地全部權之取得而成為私有。”在歐洲很多國家， 地下資源的全部權與土地全部權也是分開的， 規(guī)定地下資源屬于國家， 地 主開采地下資源要先向政府購置或將出售的收入與政府分成。在加拿大，地下礦藏在有些省，如安大概、魁北克和阿爾伯塔，成為單獨的產權，不 再自動地附屬于土地。美國關于土地全部權的規(guī)定與上述國家和地區(qū)不同。 在美

5、國， 土地全 部者同時也擁有地下的一切財寶， 因此， 地主可以自由開采地下資源， 或 者將地下資源單獨出售給別人。 從地下資源的有效利用看， 美國的制度有 肯定的合理性。 首先， 由于每個擁有土地的人都會關懷自己的土地下面可 能有些什么寶藏， 他會自己花錢請地質學家來考察， 有點眉目之后他會請 勘探隊來鉆探。 一旦有所發(fā)覺， 他的土地價格立即成倍地上升， 否則他的 投資將受到損失， 他只能自認倒霉。 這就從經濟上鼓舞了資源的發(fā)覺， 不 用政府去費心。其次，礦藏的采收率(采集到的礦石占儲量的比例)成為 地主自己關懷的事， 他必定會在經濟合理的范圍內盡量將地下資源采集上 來，不會發(fā)生掠奪性開采。最

6、終，私人擁有地下資源，使他有全權選擇資 源的利用方式， 包括將土地與資源一起出售， 與開采專營企業(yè)聯(lián)營， 出租 開采權對資源開采所得分成并監(jiān)視資源的合理利用，或放置等待市場價格 更高時再進展開采等。他選擇的方案對全社會而言同時肯定也是代價較小 而產出的價值的方案。 但美國的制度簡單引起貧富懸殊， 誘使一些人陷入 風險和破產。 選擇不同的規(guī)定各有其理由， 區(qū)分在于有的更著重效率， 有 的更著重公正。(二)使用管制世界上幾乎全部的國家和地區(qū)對房地產利用、特殊是土地利用都有或多或少的限制。 對于房地產估價來說， 有意義的使用管制主要是耕地轉為 非耕地、 農用地轉為建立用地以及城市規(guī)劃對土地用途、 建

7、筑高度、 建筑 密度、容積率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的 要求不同；反過來，在土地條件肯定的狀況下，規(guī)定用途(例如是用于商 業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化)對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地 價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特殊明顯：在城市進展已使郊區(qū)某些農用地很 適合于轉變?yōu)槌鞘薪⒂玫氐臓顩r下，假如政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農業(yè) 用途，則地價必定較低，而假如一旦允許轉變用途，則地價會大幅度上漲。容積率的凹凸對地價也有很大的影響，在估價時肯定要弄清容積率確 實切內涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容 積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑

8、面積的。在補交土地使用 權出讓金方面， 有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補交或者只根據地上 建筑面積土地使用權出讓金水平的肯定比例(如 1/3)補交。這些規(guī)定對 地價都有很大的影響。3現(xiàn)實中的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī) 劃屬于( )方面的制約。 (2022 年試題)A建筑技術B土地權利設置C相鄰關系D土地使用管制答案： D4以下屬于土地使用管制的事項有( ) 。(2022 年試題)A建筑物四周應留有肯定的空地作為建筑物的綠地和交通B取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C某宗土地使用權中，要求容積率為 2.0D甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必需為已土地留出通行

9、道路 E某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)答案： ACE(三)相鄰關系相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者根據當 地習慣，相互之間應當供應必要的便利或者承受必要的限制而產生的權利 和義務關系。 特殊是從義務方面來看， 相鄰關系是對房地產全部權、 使用 權的一種限制，因此，相鄰關系的存在對房地產價格有肯定的影響。一方面，相鄰關系要求房地產權利人應當為相鄰權利人供應必要的便 利，包括：應當為相鄰權利人用水、排水供應必要的便利；對相鄰權 利人因通行等必需利用其土地的， 應當供應必要的便利； 對相鄰權利人 因建筑、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必需 利用其土地、建筑物的，應當供應必要的便利。另一方面，相鄰關系要求房地產權利人在自己的房地產內從事工業(yè)、 農業(yè)、 商業(yè)等活動及行使其他 權利時， 不得損害相鄰房地產和