某小區(qū)物業(yè)項目投標書范本

1、“國際”前期物業(yè)管理方案PAGE PAGE 60第一部分分企業(yè)基本本情況第一章 公司司簡介陜西XXX物業(yè)服服務有限限公司（以下簡簡稱“XX物物業(yè)”）注冊冊成立于于20006年77月133日，公公司經營營范圍有有：小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理及服服務；租租賃服務務，家庭庭服務，日用百百貨、五五金交電電、建筑筑材料的的銷售。為業(yè)主主提供綜綜合管理理和多項項特約服服務及其其它經營營配套服服務。XX物物業(yè)注冊冊資金3300萬萬元，具具有物業(yè)業(yè)管理二二級資質質，是中中國物業(yè)業(yè)協會陜陜西協會會會員單單位。公公司實行行董事會會領導下下的總經經理負責責制，設設有項目目服務中中心以及及品質部部、協管管部、客客服部、行政部部

2、、環(huán)境境部、工工程部六六個職能能部門，現聘用用員工近近2000名，管管理人員員20人人，全部部具有大大專以上上學歷；其中高高級技術術人員110人，具有中中級以上上職稱；操作層層各類水水、電、空調、綠化等等技工330余人人；協管管人員880余人人；環(huán)境境保潔人人員300余人。公司擁擁有強大大的企業(yè)業(yè)實力及及豐富的的物業(yè)管管理經驗驗，是一一個集豐豐富的管管理經驗驗、優(yōu)秀秀的管理理人才、先進的的管理方方式于一一體的新新型物業(yè)業(yè)管理公公司，公公司的管管理人員員均取得得國家建建設部頒頒發(fā)的物物業(yè)管理理資格證證書，高高級管理理人員經經過了嚴嚴格的專專業(yè)培訓訓，并具具有多年年物業(yè)服服務管理理工作經經驗，可可

3、為客戶戶提供一一系列專專業(yè)、一一流的物物業(yè)管理理服務。公司受托托管理的的各類物物業(yè)資產產總值超超過十多多億元，目前管管理的項項目有占占地約2250畝畝，總建建筑面積積約500萬的大型型高檔住住宅小區(qū)區(qū)”萊茵湖湖畔”、近1000000平方米米的婦女女大廈、陜西縣的的別墅型型小區(qū)明祥祥小區(qū)、崇左的的東源名名城等?！耙匀藶闉楸荆砸院蜑橘F貴，以您您為尊”是我們們XX物物業(yè)的經經營服務務理念，以業(yè)主主滿意作作為企業(yè)業(yè)的最高高原則，在管理理中不斷斷推出創(chuàng)創(chuàng)新服務務和增值值服務。以“為業(yè)主主或使用用人長期期提供安安全、清清潔、舒舒適、方方便、高高尚的工工作和生生活環(huán)境境”為服務務目標，并不斷創(chuàng)創(chuàng)新進取取，

4、完善善專業(yè)服服務體系系，以穩(wěn)穩(wěn)健的步步伐服務務社會，服務業(yè)業(yè)主、拓拓展市場場。根據據各類物物業(yè)和客客戶的需需求，實實施有XXX特色色的物業(yè)業(yè)管理，使業(yè)主主、客戶戶享受“國際標標準，本本土情”的專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理服務務。公司組織織架構圖圖：總經理董事會總經理室客服部協管部品質部行政部工程部環(huán)境部管理處C管理處B管理處A第二章 企業(yè)業(yè)理念XX物業(yè)業(yè)在實踐踐中，建建立了生生動的企企業(yè)文化化體系，用公司司的目標標、使命命、精神神、文化化激發(fā)員員工奮發(fā)發(fā)向上的的熱情與與干勁，正是這這樣一支支年輕并并執(zhí)著追追求物業(yè)業(yè)管理事事業(yè)的優(yōu)優(yōu)秀團隊隊將XXX精神傳傳達給了了廣大客客戶。XXX物業(yè)業(yè)人將繼繼續(xù)弘揚揚企業(yè)

5、精精神，為為客戶提提供安全全、整潔潔、和諧諧且持續(xù)續(xù)改進的的高品質質物業(yè)管管理服務務，努力力打造本本土物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)的優(yōu)優(yōu)秀品牌牌。面對激烈烈的市場場競爭，為保持持并進一一步提升升XX物物業(yè)在行行業(yè)中的的市場地地位，贏贏得客戶戶的滿意意和忠誠誠，提高高社會美美譽度，XX物物業(yè)全體體員工將將盡心盡盡責、全全心全意意從客戶戶角度出出發(fā)，腳腳踏實地地、兢兢兢業(yè)業(yè)把把服務工工作做到到最好。我們不不遺余力力地提高高員工的的服務意意識，以以期提供供的服務務持續(xù)超超越客戶戶不斷增增長的物物業(yè)服務務期望，從而提提升客戶戶滿意度度，為XXX物業(yè)業(yè)的發(fā)展展創(chuàng)造更更優(yōu)秀的的業(yè)績。我們將以以規(guī)范的的行為禮禮儀和優(yōu)優(yōu)

6、質的服服務，贏贏得客戶戶的贊賞賞和尊重重！企業(yè)目目標：“創(chuàng)建XXX物業(yè)業(yè)品牌”經營服服務理念念：“以人為為本，以以和為貴貴，以您您為尊”服務宗宗旨：“專業(yè)、規(guī)范、及時、高效”工作態(tài)態(tài)度：“熱忱服服務，精精益求精精，盡忠忠職守”日常工工作準則則“抓人心心，促XXX，共共發(fā)展”第三章部分分在管項項目簡介介（一）萊萊茵湖畔畔項目位于于南寧市市鳳嶺新新區(qū)，北北臨民族族大道瑯瑯東汽車車客運站站、東臨臨青環(huán)路路，用地地以西為為中房翡翠園園區(qū)，毗毗鄰東盟盟國際商商務區(qū)，與青秀秀山風景景區(qū)、青青秀山高高爾夫球球場、石石門森林林公園、南寧國國際會展展中心所所環(huán)繞，周邊云云集翡翠翠園、榮榮和山水水美地、和美春春天

7、、恒恒大蘋果果園、塞塞納維拉拉花園等等高尚住住宅社區(qū)區(qū)，交通通便捷、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢得天天獨厚。項目占地地約2558畝，總建筑筑面積約約50萬萬平方米米，其中中住宅建建筑面積積為500.1萬萬平方米米，商業(yè)業(yè)物業(yè)建建筑面積積為1.4萬平平方米，每棟住住宅樓均均設計有有大型地地下停車車場，小小區(qū)內部部配套齊齊全，運運用“城中城城”的設計計理念，設置有有商業(yè)長長廊街、私家雅雅宅、專專業(yè)會所所等高尚尚休閑場場所，核核心組團團與次入入口景觀觀緊密連連通一起起，同時時沿溪澗澗布置景景觀亭、親水步步徑、碼碼頭平臺臺、小橋橋等親水水景觀，是集高高檔住宅宅、商業(yè)業(yè)為一體體的復合合型商住住集群社社區(qū)。住宅樓宇宇主要以

8、以11+1、118+11層小高高層為主主，以一一條環(huán)通通整個小小區(qū)8米米寬的主主環(huán)路將將其串聯聯而成。整個小小區(qū)建筑筑設計采采用了歐歐洲新古古典主義義，建筑筑外立面面采用西西班牙式式坡屋頂頂建筑風風格地形形地貌的的特點，組團之之間標高高均不相相同，高高低錯落落，空間間形態(tài)極極為豐富富、層次次分明。內部環(huán)環(huán)境設計計引入“水”貫穿整整個環(huán)境境空間，以面積積約為660000的人工工湖為母母體，引引出支流流延伸到到各個組組團，巧巧妙的運運用私家家花園及及泊岸碼碼頭造型型等元素素造景，打造別別具特色色的親水水水岸景景觀。該該小區(qū)完完美運用用歐式建建筑、歐歐式園林林景觀、小品、水系將將項目打打造為南南寧極

9、具具異域浪浪漫風情情的大型型人文社社區(qū)。（二）陜陜西縣明明祥路陜陜西開發(fā)發(fā)區(qū)項目地址址：陜西西縣明祥祥路866號面 積：占地面面積為55.8萬萬平方米米，建筑筑面積114.99萬平方方米，項目情況況：擁有有別墅、商業(yè)、辦公樓樓的綜合合性住宅宅小區(qū)，不僅可可以豐富富滿足于于小區(qū)內內居民的的日常生生活生活活休閑，并且小小區(qū)內部部各種配配套設施施齊全，設置有有商業(yè)一一條街、私家雅雅宅、專專業(yè)會所所，是集集高檔住住宅、商商業(yè)為一一體的復復合型商商住集群群社區(qū)。（三）陜陜西婦女女大廈項目地址址：位于于陜西壯族族自治區(qū)區(qū)南寧市市桂春路路91號面 積：大廈建建筑面積積93000平方方米物業(yè)類型型：綜合合型辦

10、公公大樓項目情況況：樓宇宇為陜西婦聯聯用于貫貫徹落實中國婦婦女會議議精神，開展廣廣 西婦女工工作，優(yōu)優(yōu)化婦女女發(fā)展的的社會環(huán)環(huán)境、實實現婦女女維權社社會化和和基層婦婦女工作作發(fā)展構構建服務務新平臺臺的辦公公及活動動的綜合合大樓。（四）翡翡翠園學學校 地址：陜陜西南寧寧市民族族大道1168號號面積：總總占地面面積 1122220 平平方米物業(yè)類型型：公辦辦學校項目情況況：學校校依傍風風景秀麗麗的青秀秀 山，毗鄰鄰東盟國國際商務務區(qū)，是鳳嶺新新區(qū)第一一所現代代化的九九年制公公辦學校校。學校校功能設設施齊全全，配備備校園自自動廣播播系統(tǒng)、多媒體體教室、微機室室、音樂樂教室、美術教教室、科科學實驗驗室

11、、勞勞技室、型體室室、圖書書閱覽室室等各功功能室，室外配配有2000米塑塑膠環(huán)形形跑道運運動場、小足球球場、籃籃球場、網球場場等其他他體育運運動設施施。校園園環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，綠綠地面積積達33351.8平方方米，為為孩子們們營造了了全面發(fā)發(fā)展的成成長空間間，為教教師們搭搭建了施施展才華華的人生生舞臺。管理業(yè)績績第五章管管理特色色XX物業(yè)業(yè)自成立立以來，始終以以高起點點、高品品質、高高標準規(guī)規(guī)范企業(yè)業(yè)內部管管理，倡倡導“以人文文本、以以和為貴貴、以您您為尊”的人性性化服務務，時刻刻為業(yè)主主提供真真誠、細細致、個個性化的的服務過過程中，形成具具有XXX物業(yè)特特色的物物業(yè)管理理服務：具有有國家二二級資質

12、質，注冊冊資金雄雄厚；全面面推行IISO990011質量管管理體系系，規(guī)范范管理手手段；全面面提高員員工整體體綜合素素質；服務務各類物物業(yè)資產產總值超超過十多多億元，擁有良良好的市市場口碑碑；市場場適應能能力強，能及時時準確把把握市場場及客戶戶需求；已形形成細致致、周到到的服務務意識，針對不不同服務務對象提提供個性性化服務務。第二部分分 項目實施施方案第一章 項目目概況五洲國際際，是陜西五洲洲交通股股份有限限公司開開發(fā)的樓樓盤.項項目位于于東盟商商務區(qū)。地理位位置優(yōu)越越，交通通便利，為人杰杰地靈，生氣洋洋溢之黃黃金絕版版。項目目總用地地面積2222666.228平方方米，總總建筑面面積9119

13、233.5平平方米，其中，地下建建筑面積積185566.7平方方米。其其中：住住宅建筑筑面積6626001.77平方米米、商業(yè)業(yè)建筑面面積1007555.1平平方米、地下車車位總建建筑面積積150000平平方米，共計110棟建建筑物，住宅5514套套，車位位4333個。五洲國國際為高高檔高層層商住綜綜合樓，住宅、商業(yè)、地下車車庫及相相關配套套齊全。項目得得天獨厚厚的地理理位置，高質量量的完善善配套設設施，是是各界精精英首選選的高檔檔居住空空間和商商業(yè)寶地地?！熬蔫T鑄造精品品”， 五洲洲國際的的興建將將為南寧寧地產展展現又一一道亮麗麗的風景景。五洲洲國際的的獨特需需要具有有星級服服務能力力的物

14、業(yè)業(yè)公司提提供與之之相匹配配的特色色服務。第二章 項目目的整體體管理設設想陜西XXX物業(yè)服服務有限限公司從從成立之之初就率率先導入入國際先先進物業(yè)業(yè)管理新新理念和和模式，使公司司在運作作初期便便處于一一個高層層次、高高起點的的位置。XX物物業(yè)所具具有的四四大優(yōu)勢勢：高起起點、高高水平、高信譽譽、高品品質，創(chuàng)創(chuàng)立了具具有XXX特色的的物業(yè)管管理模式式。XX物業(yè)業(yè)相信，憑借自自身強大大的實力力、精細細化的管管理、優(yōu)優(yōu)質的服服務，完完全可以以成為貴貴公司良良好的合合作伙伴伴。而XXX亦將將融合“五洲國國際”商住綜綜合樓的的開發(fā)理理念，為為“五洲國國際”提供匹匹配的物物業(yè)服務務，為“五洲國國際”尊貴的

15、的業(yè)主提提供專業(yè)業(yè)、規(guī)范范、周到到、細致致、人性性化的綠色物業(yè)業(yè)24小小時管理理服務，并使物業(yè)業(yè)歷久常常新、增增值保值值。一、“五五洲國際際”管理構構想XX物業(yè)業(yè)獨創(chuàng)性性的全新新的綠綠色服務務理念念及模式式，基于于現代綠綠色住宅宅的興建建和業(yè)主主對于綠綠色消費費的需求求。XXX綠色服服務的起起點是專注于于顧客，是一種種超前的的、全程程式的貼貼心服務務。XXX物業(yè)正正在構筑筑一個全全方位、多層面面的服務務體系，通過標標準化、差異化化、人性性化的復復合型服服務模式式，為客客戶提供供無時不不在，無無處不在在的服務務。通過過完善體體系、擴擴張渠道道、明確確服務理理念、制制定服務務標準、規(guī)范服服務行為為

16、、充實實服務舉舉措等措措施不斷斷提高服服務質量量，提升升人員素素質和業(yè)業(yè)務能力力，達到到不斷的的自我完完善和發(fā)發(fā)展。傳播綠色色服務是是XX使使命，意意味著XXX物業(yè)業(yè)對“五洲國國際”尊貴業(yè)業(yè)主綠色色關愛、綠色承承諾、綠綠色責任任。二、服務務定位1、體現現人本思思想,推推行人性性化管理理，把“家庭式式的關懷懷”送到每每家每戶戶在住宅區(qū)區(qū)的每一一個角落落.營造造個人心心情舒暢暢、鄰里里和睦相相處、社社區(qū)情舒舒暢.鄰鄰里和睦睦相處，社區(qū)生生活活潑潑的氛圍圍。確保保商住綜綜合樓長長治久安安、業(yè)主主安居樂樂業(yè)。2、提供供尊重人人的“零干擾擾服務”，尊重重業(yè)主的的隱私權權和最大大程度上上方便業(yè)業(yè)主，實實施

17、“零干擾擾服務”。首先對對業(yè)主的的需求做做深入細細致、全全面系統(tǒng)統(tǒng)的調查查,提供供即時服服務,擬擬設客服服中心，公示服服務電話話，對業(yè)業(yè)主的服服務需求求迅速反反饋、及及時組織織安排。成立一一支招之之即來、來之能能干、干干之則好好的應急急服務隊隊和一支支24小小時快速速維修隊隊。急修修半小時時內、其其它報修修按雙方方約定時時間到達達現場，有完整整的報修修、維修修和回訪訪記錄。及時為為業(yè)主提提供服務務和幫助助。而當當業(yè)主沒沒有服務務要求時時,我們們就要實實行“隱性管管理”,盡量量不干擾擾業(yè)主的的生活自自由。例例如物業(yè)業(yè)管理公公司只在在固定執(zhí)執(zhí)勤崗位位安排穿穿著職業(yè)業(yè)制服的的安全管管理員值值勤,而而

18、其他保保安員一一律身著著統(tǒng)一便便服在小小區(qū)和商商業(yè)街巡巡視。再再如,不不在業(yè)主主和住戶戶上下班班人流高高峰期間間安排保保潔工作作,盡量量把清潔潔工作安安排在人人流稀少少時進行行。 3、提供供全方位位的特色色服務,滿足不不同層次次的需求求。XX物業(yè)業(yè)管理公公司為滿滿足不同同業(yè)主的的需要,盡量提提供多樣樣化的特特約服務務。如家家政服務務的“貼心管管家”、照顧顧兒童的的“四點半半學?！钡取Ｎ椅覀儗⒏鶕I(yè)主主、住戶戶的文化化素質、職業(yè)特特征、發(fā)發(fā)展目標標、風俗俗習慣、個人愛愛好、年年齡層次次、家庭庭結構和和消費需需求等特特點,細細分用戶戶、細分分愛好、細分項項目，提提供全方方位、多多層次、個性化化的

19、特色色服務,在滿足足群體需需求、一一般需求求的同時時.盡可可能滿足足業(yè)主的的個體需需求和特特殊需求求。 三、管理理思路“以人為為本，以以和為貴貴，以您您為尊”是貫穿穿XX物物業(yè)服務務的細節(jié)節(jié)的用心心，XXX物業(yè)用用心和行行動向業(yè)業(yè)主兌現現綠色的的承諾，用“綠色服服務”美化健健康、和和諧生活活的靈魂魂，用“綠色服服務”創(chuàng)造居居住/工工作環(huán)境境生機與與活力、信念和和希望。行動是是XX物物業(yè)人表表達關愛愛最好的的方式。我們的管管理思路路是：強調成本本控制意意識和成成本管理理程序強調工作作流程的的有效運運作和服服務流程程的持續(xù)續(xù)改進強調公眾眾服務的的規(guī)范化化與特約約服務的的個性化化致力于共共用設施施、

20、設備備的持續(xù)續(xù)改進和和功能提提升 致力于于培養(yǎng)員員工的專專業(yè)素質質以及社社區(qū)全員員的參與與意識致力于文文化功能能的提升升，塑造造符合現現代文明明的人居居理想環(huán)環(huán)境四、管理理模式1、半開開放式的的 充裕的設設施和場場所，小小區(qū)安防防人防結結合，方方便、獨獨立且安安全；小區(qū)實施施“外緊內內松”的管理理 。2、健康康的 拉近人與與自然的的距離 ；開展多元元的信息息溝通渠渠道 ；以健康、環(huán)保、和諧、高尚為為主題的的社區(qū)文文化 。3、便利利的商業(yè)項目目，都要要求更具具親和力力與時尚尚性 ；客戶服務務部設置置快捷的的辦事流流程 ；提供多種種特色服服務 。五、綠色色家園管管理模式式良好運運行的管管理原則則1

21、、專業(yè)業(yè)管理原原則；2、成本本嚴控原原則；3、零干干擾原則則；4、松緊緊靈活原原則；5、創(chuàng)優(yōu)優(yōu)恒優(yōu)原原則；“服務務態(tài)度第第一、客客戶滿意意第一、技術精精湛第一一、過程程精品第第一、崗位創(chuàng)新新第一”的“五個一一”考核標標準。六、綠色色家園管管理模式式良好運運行的九九項措施施措施之一一：學習習資深的的物業(yè)公公司廣州戴戴德梁行行物業(yè)服服務公司司管理經經驗措施之二二：超前前性、創(chuàng)創(chuàng)造性地地實行SSERVVIC服服務概念念；S-SSmille（微微笑）； EExccelllentt（出色色）；R-RReaddy（準準備好）；VViiewiing（看待）；I-IInviitinng（邀邀請）；CCreea

22、tiing（創(chuàng)造）；E-EEye（眼光）。措施之三三：實施施“五層聯聯防”安全維維護體系系；中央控制制中心、各門崗崗、樓層層巡邏崗崗、外圍圍巡邏崗崗、機動動巡邏崗崗； 措施之四四：建立立一支穩(wěn)穩(wěn)定的高高素質工工程維修修技術隊隊伍；措施之五五：實施施ISOO90002國際際質量標標準管理理；措施之六六：實行行專業(yè)技技術保障障服務；措施之七七：實施施“首問負負責制”管理制制度；措施之八八：構建建社區(qū)文文化 ；措施之九九：創(chuàng)建建工作的的督查機機制。第三章 管理理架構及及人員配配置XX物業(yè)業(yè)高度重重視“五洲國國際”項目，擬委派派公司精精銳骨干干組建專專業(yè)管理理團隊，作為提提供個性性化服務務的重要要保障

23、。通過實實施精英英人才組組合戰(zhàn)略略，培訓訓高素質質、高標標準、高高品質的的物業(yè)管管理人才才、經營營管理人人才、技技術人才才隊伍，實現滿滿意的員員工創(chuàng)造造滿意的的業(yè)主、滿意的的業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造滿意意的效率率、滿意意的效率率創(chuàng)造企企業(yè)和員員工更為為廣闊發(fā)發(fā)展空間間的良性性循環(huán)。一、擬定定的管理理機構運運作方法法“五洲國際”項目服務中心環(huán) 境 組協 管 組工 程 組客戶服務中心客服員協管三班協管二班協管一班保 潔 班綠化養(yǎng)護班機 電 班維 修 班二、人員員編制及及職能說說明服務中心心人員編編制在本本著服務務到位、人員精精干、工工作高效效、一專專多能的的原則來來制定，講究分分工同時時注重協協作。在在人員配配

24、置上，充分利利用我公公司人力力資源共共享優(yōu)勢勢，對“五洲國國際”物業(yè)服服務中心心和其它它服務中中心人員員進行綜綜合調度度，做到到人盡其其才。具具體配備備如下表表：部門人數編制依據據管理處主主任1人負責全面面管理工工作客服中心心出納員1負責與顧顧客建立立良好溝溝通平臺臺，就物物業(yè)管理理服務范范疇做好好裝修服服務、溫溫馨服務務、有償償服務、組織社社區(qū)活動動、投訴訴處理、物業(yè)管管理費的的催繳、各部門門工作調調度、服服務跟進進等工作作?？头T2工程維修修組主管1維修班3人根據物業(yè)業(yè)管理服服務合同同制定各各階段建建筑本體體及建筑筑本體公公用設施施設備和和附屬設設施的維維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃和和有償服服務。機電班

25、2人服務合同同制定各各階段的的維修保保養(yǎng)計劃劃、組織織實施項項目設施施設備的的維修養(yǎng)養(yǎng)護工作作、制定定項目設設施設備備節(jié)能運運行方案案等工作作。環(huán)境組組長1人依據小區(qū)區(qū)建筑面面積、綠綠化面積積和星級級標準配配置。負負責保潔班12人公共環(huán)境境（包括括公共道道路、場場地、樓樓道、建建筑物共共用部分分）的清清潔保潔潔、垃圾圾清運、消殺、滅四害害工作，保證小小區(qū)公共共環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生整潔潔。綠化班2相關場地地、綠化化竣工驗驗收、接接管驗收收、技術術資料存存檔；負負責組織織實施綠綠化日常常養(yǎng)護工工作，環(huán)環(huán)境美化化。協管組主管1依據小區(qū)區(qū)出入口口、樓棟棟、停車車場、監(jiān)監(jiān)控室、商場配配置7個個崗。負負責安全全協管

26、、交通協協管、車車輛協管管、消防防協管。領班3組員21人輪休3人合計53人第四章 項目整整體運作作一、項目目整體運運作流程程前期介入安全監(jiān)控擬定管理方案保安服務車輛疏導公共區(qū)域衛(wèi)生清潔保潔綠化服務運行管理維護保養(yǎng)維修服務門崗執(zhí)勤消殺綠化養(yǎng)護安全巡視垃圾收集清運機構組建崗位培訓接管、驗收辦理入住裝修管理日常管理基礎資料服務質量監(jiān)督維修養(yǎng)護檔案管理務各種記錄內部管理維修養(yǎng)護整體運作作流程圖圖說明：1、整體體運作流流程嚴格格按照IISO990011質量保保證體系系運作。2、整體體運作流流程各環(huán)環(huán)節(jié)緊接接相扣，相互制制約，確確保管理理無盲點點。3、整體體運作流流程各環(huán)環(huán)節(jié)有嚴嚴格的監(jiān)監(jiān)控措施施，確保保

27、服務質質量的品品質。二、信息息反饋處處理機制制其他同行政府主管部門信息的收集整理下達指令反饋操作員工執(zhí)行結果五洲國際物業(yè)服務中心監(jiān) 控反 饋下達指令下屬各服務部門執(zhí)行過程信息反饋饋處理機機制圖說說明：1、信息息源匯集集與“五洲國國際”小區(qū)物業(yè)業(yè)管理有有關的信信息，充充分利用用現代化化管理手手段獲得得、整理理、利用用信息，使信息息采集真真實、科科學。2、物業(yè)業(yè)服務中中心的客客服部是是整個“五洲國國際”小區(qū)的信信息收集集、控制制調度樞樞紐，集集各類業(yè)業(yè)務信息息處理中中心、監(jiān)監(jiān)控報警警中心、指揮中中心于一一體，保保證信息息反饋通通道暢通通、信息息處理集集中。3、物業(yè)業(yè)服務中中心負責責整個小小區(qū)各類類

28、信息的的收集，信息經經分析整整理，由由物業(yè)服服務中心心主任下下達指令令，調度度并安排排有關人人員執(zhí)行行，保證證指令、處理、檢查權權的相對對統(tǒng)一。4、采取取日常檢檢查、專專項檢查查、外部部檢查等等監(jiān)控方方式和預預先控制制、現場場控制、反饋控控制等控控制措施施，確保保執(zhí)行到到位。三、員工工激勵機機制激 勵 機 制工資福利機制參與機制培養(yǎng)提升機制獎勵機制情感機制榮譽機制激勵機制制圖說明明：1、激勵勵機制是是激勵活活動要素素在進行行過程中中相互聯聯系、相相互作用用、相互互制約及及激勵效效果之間間內在聯聯系的綜綜合機能能，其作作用旨在在提高“內聚力力”，保持物物業(yè)服務務中心各各級員工工工作熱熱情及旺旺盛

29、的積積極性以以提高服服務水平平。2、工資資福利機機制：根根據個人人對企業(yè)業(yè)的貢獻獻大小進進行考核核評定，激勵員員工努力力工作取取得更好好的工作作績效從從而獲得得應得的的報酬。3、榮譽譽機制：將公司司的長遠遠目標、近期目目標宣傳傳給員工工，并與與員工的的理想和和信念融融為一體體，使員員工認識識到只有有完成企企業(yè)目標標，才能能實現個個人目標標，讓員員工看到到自己工工作的社社會意義義和光明明前途，從而激激發(fā)大家家強烈的的事業(yè)心心和使命命感。每每月/季季度進行行員工績績效評估估，評選選的月優(yōu)優(yōu)秀員工工給予適適當獎勵勵；每年年評選出出年度優(yōu)優(yōu)秀員工工，予以以表彰。4、培養(yǎng)養(yǎng)提升機機制：我我們重視視員工的

30、的培養(yǎng)，通過培培養(yǎng)、培培訓、進進修、提提升等方方式，將將員工個個人發(fā)展展與企業(yè)業(yè)發(fā)展結結合，“能者上上、平者者讓、庸庸者下”為人才才的提供供良好的的發(fā)展平平臺。對對工作表表現突出出的員工工給予破破格晉升升，提高高員工積積極性。5、獎勵勵機制：以獎為為主，以以懲為鋪鋪，獎懲懲分明，動力壓壓力結合合，實行行現金獎獎勵和精精神獎勵勵，并將將現金獎獎勵與工工作表現現和業(yè)績績掛鉤，調動全全員工作作熱情。6、情感感機制：管教結結合，融融情于管管。關心心員工思思想，保保持良好好的工作作情緒；關心員員工生活活，幫助助其解決決家庭困困難，使使其無后后顧之憂憂。7、參與與激勵法法。通過過企業(yè)文文化建設設將員工工個

31、人目目標與企企業(yè)目標標緊密結結合，通通過一系系列企業(yè)業(yè)文化建建設活動動讓員工工在不同同層次和和不同深深度上參參與企業(yè)業(yè)決策，吸收他他們中的的正確意意見，增增強員工工自信心心和企業(yè)業(yè)的歸屬屬感、認認同感。四、監(jiān)督督機制監(jiān)督機制制是實現現物業(yè)管管理各項項工作順順利開展展的必要要外在約約束條件件，防止止或糾正正工作中中出現的的偏差，保證學學院管理理機構及及其工作作人員依依法辦事事。通過過自我約約束，內內外監(jiān)督督，使管管理服務務工作始始終保持持在良好好的狀態(tài)態(tài)下運行行。管理者對對機構內內部工作作人員進進行監(jiān)督督。顧客對管管理機構構及工作作人員進進行廣泛泛監(jiān)督，形成多多方面綜綜合監(jiān)督督 體體系。通過信息

32、息反饋等等各種手手段，實實現監(jiān)督督管理的的閉環(huán)機機制，保保證南寧寧職業(yè)技技術學院院物業(yè)管管理監(jiān)督督機制的的有效實實現。1、內部部監(jiān)督檢檢查采取員工工自查，部門主主管巡查查，品質質部質檢檢員、公公司領導導抽查的的“三查”相 結結合的方方法。員工自查查。每個個員工都都要根據據操作規(guī)規(guī)范和要要求，對對自己負負責的工工作、項項目不斷斷地進行行自查，發(fā)現問問題及時時解決。部門主管管巡查。部門主主管除了了以身作作則帶領領員工做做好工作作外，每每個工作作日都要要對自己己的責任任范圍、項目進進行巡回回檢查，對所屬屬員工的的表現狀狀態(tài)進行行檢查。品質部質質檢員、公司領領導進行行的抽查查。品質質部質檢檢員、公公司

33、領導導隨時抽抽查下屬屬員工的的工作表表現，發(fā)發(fā)現準確確時間、地點及及當時的的狀況，并在第第一時間間查詢當當值員工工，使員員工時時時養(yǎng)成遵遵守規(guī)章章制度的的良好習習慣，克克服缺乏乏責任心心的不良良風氣。2、外部部監(jiān)督暢通顧客客反映問問題及進進行投訴訴的渠道道。將監(jiān)監(jiān)督部門門及有關關領導電電話號碼碼，公布布在轄區(qū)區(qū)的顯著著地方，如有員員工的工工作沒有有做好，業(yè)主(住戶)即可投投訴給上上級領導導，使員員工在為為顧客)服務時時不敢怠怠慢，也也讓領導導及時知知道員工工的不足足，及時時給予糾糾正。五、“加加油站式式”的員工工培訓機機制由于提供供服務產產品的主主體之間間的個性性差異，對于服服務產品品的提供供

34、，不能能簡單地地只制造造一種“準則”，而是是應該依依據服務務需求的的變化而而不斷調調整，也也即服務務的層次次、內容容和方向向做出相相應變化化，其中中一項關關鍵問題題就在于于對員工工持續(xù)不不斷的培培訓。因因此，我我們推出出了“加油站站式”的培訓訓體系，做到崗崗前培訓訓、在崗崗培訓和和調崗培培訓，各各層級員員工均有有明確的的培訓達達標標準準，使每每一層級級員工保保持服務務知識、技能與與服務需需求達到到動態(tài)平平衡。同同時，我我們亦強強化“管理者者就是培培訓者”、“培訓是是公司對對職員的的最大福福利”的觀念念，并把把這種意意識在物物業(yè)管理理工作中中貫徹始始終。第五章 管理工工作計劃劃一、物業(yè)業(yè)管理從從

35、項目規(guī)規(guī)劃設計計、建設設期間的的前期介介入服務務1、對物物業(yè)的設設計規(guī)劃劃、公共共設施設設備配置置、園林林景觀設設計等提提供相關關建議。2、對物物業(yè)的隱隱蔽工程程施工、配套設設施安裝裝、園林林景觀施施工進行行介入并并提供相相關建議議。3、對物物業(yè)項目目銷售人人員提供供物業(yè)管管理基礎礎知識的的培訓服服務。4、在物物業(yè)項目目銷售中中心提供供物業(yè)管管理咨詢詢服務。5、對物物業(yè)項目目銷售中中心提供供清潔、綠化景景觀維護護、現場場秩序維維護服務務。6、參與與并協助助開發(fā)商商對物業(yè)業(yè)項目進進行竣工工驗收。7、參與與并協助助開發(fā)商商交樓。二、物業(yè)業(yè)項目交交付后的的管理運運作服務務1、物業(yè)業(yè)共用部部位的維維護

36、和管管理服務務2、物業(yè)業(yè)共用設設備設施施及其運運行的維維護和管管理服務務3、公共共安全防防范和公公共秩序序維護和和管理服服務4、二次次裝修、入住管管理服務務5、公共共衛(wèi)生清清潔保潔潔服務6、公共共綠化養(yǎng)養(yǎng)護和管管理服務務7、交通通秩序、車輛行行駛和停停泊管理理服務8、物業(yè)業(yè)及物業(yè)業(yè)管理檔檔案、資資料的管管理服務務9、開展展社區(qū)文文化娛樂樂活動及及特約服服務10、法法規(guī)和政政策規(guī)定定管理的的其它事事項第六章管理理工作目目標一、工作作目標服務中心心將按南寧市市普通住住宅小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理服務務等級標標準二二級服務務以上的的標準提提供服務務，并將將服務內內容與標標準，分分解給各各個單位位和部門門，為工

37、工作目標標達標去去開展工工作。二、工作作方式服務中中心的全全體管理理人員，均以全全職的方方式招聘聘到小區(qū)區(qū)工作，不將工工作委托托給社會會上兼職職人員。員工的的工作時時間：每每個工作作日為88個小時時，節(jié)假假日輪休休。 服務中中心客戶戶服務部部，實行行輪休制制，中午午及晚上上21:00前前均安排排人員值值班，節(jié)節(jié)假日派派人值班班。 工程維維修部，24小小時值班班，實行行輪休制制，白天天正常上上班，中中午及晚晚上安排排人員值值班，節(jié)節(jié)假日派派人值班班。 協管部部，安排排24小小時巡邏邏，分早早、中、晚三班班倒，每每個班次次8個小小時。 管理處處主任、人事行行政部、財務部部，按行行政時間間上班，每天

38、88:000-177:300。環(huán)境部，每天均均有人上上班，實實行輪休休制，節(jié)節(jié)假日派派人值班班。第三部分分項目報價價及費用用測算 物業(yè)業(yè)管理費費用測算算依據及及報價一、經費費收支測測算依據據： 國家家物業(yè)業(yè)管理條條例；陜西壯壯族自治治區(qū)物業(yè)業(yè)管理條條例；南寧市本本地的具具體情況況及有關關規(guī)定自治區(qū)物物價局、建設廳廳關于于印發(fā)陜陜西壯族族自治區(qū)區(qū)物業(yè)服服務收費費管理暫暫行辦法法的通知知（桂桂價格200071122號號）的有有關規(guī)定定 本公公司管理理同類型型物業(yè)的的成功經經驗； 貴單單位提供供的小區(qū)區(qū)建筑面面積。二、前期期物業(yè)管管理服務務投標報報價（按按南寧市市普通住住宅小區(qū)區(qū)物業(yè)服服務收費費標準

39、二二級的收收費標準準）物業(yè)綜合合服務費費：（1）住住宅物業(yè)業(yè)服務費費（含電電梯費）：1.2 元元/月平方米米；（2）商商業(yè)物業(yè)業(yè)服務費費： 22.500元/月月平方米米；（3）經經營性車車位服務務費：330 元元/月位。（4）已已購車位位：0.75元元/月平方米米我公司將將按二級級以上服服務標準準為業(yè)主主提供優(yōu)優(yōu)質服務務。第二章“五洲國國際”物業(yè)管管理費用用測算一、經費費收支測測算說明明：以下收支支綜合測測算按收收繳率1100%的理想想狀態(tài)來來測算。二、收入入測算表表五洲國際際物業(yè)管管理費收收入預算算表序號項目管理大小小(M22)標準(元元/月/平米)月費用(元)年費用(元)1商業(yè)(MM2)1

40、07555.112.500268887.775 3226653.002住宅(MM2)626001.771.200751222.004 9014464.483車位服務務費(MM2)39030.000117000.000 1404400.00合計1137709.79136445177.488 三、費用用支出測測算表五洲國際際物業(yè)管管理費支支出預算算表(一)人員工資資序號項目人數工資標準準月工資合合計(元)年工資合合計(元)1主任12,8000.000 28000.000 336000.000 2管理員（兼出納納）31,3000.000 39000.000 468000.000 3工程主管管11,8

41、000.000 18000.000 216000.000 4工程員51,3000.000 65000.000 780000.000 5保安主管管11,8000.000 18000.000 216000.000 6保安領班班31,1000.000 33000.000 396000.000 7保安員24900.00216000.000 2592200.008環(huán)境組長長1900.00900.00108000.000 9保潔員11780.0085800.000 1029960.0010綠化員3850.0025500.000 306000.000 小計53537330.000 6447760.00（二）

42、福利費用用序號項目標準月費用（元）年費用（元）1福利費按工資的的14%計提75222.200 902666.440 2員工社保保費按政府規(guī)規(guī)定計提提212883.669 2554404.243服裝折舊舊費兩年一換換11044.177 132550.000 4員工培訓訓20元/月/人人10600.000 127220.000 小計309770.005 3716640.64（三）行政辦公公費用序號項目標準月費用（元）年費用（元）1電話費辦公電話話費300.0036000.0002通訊費管理人員員手機費費270.0032400.0003辦公費購辦公用用品、印印刷費、書報資資料等200.0024000

43、.0004水電費350.0042000.000小計11200.000 134440.000 （四）工程維修修養(yǎng)護費費序號項目標準月費用年費用1公共設施施維護費費綜合測算算300.0036000.000 2消防設備備維護及及消耗費費綜合測算算200.0024000.000 3加壓系統(tǒng)統(tǒng)維護費費綜合測算算300.0036000.000 4給排水系系統(tǒng)維護護費綜合測算算350.0042000.000 5公共照明明系統(tǒng)維維護費綜合測算算300.0036000.000 6智能安防防系統(tǒng)維維護費綜合測算算200.0024000.000 7供配電系系統(tǒng)維護護費（含含發(fā)電機機維護費費及油費費）綜合測算算300

44、.0036000.000 8避雷設施施維護費費綜合測算算166.6720000.000 9中央水體體系統(tǒng)維維護費綜合測算算300.0036000.000 10勞保用品品按每人每每月122元計72.000 864.00小計24888.677 298664.000 （五）保安費用用序號項目標準月費用年費用1治安、交交通易耗耗品維護護費綜合測算算150.0018000.000 2保安用品品綜合測算算150.0018000.000 3對講機頻頻占費按1000元/臺臺年計158.3319000.000 小計綜合測算算458.3355000.000 （六）清潔綠化化費用序號項目標準月費用年費用1化糞池清清

45、理費每年清理理12次333.3340000.000 2環(huán)境消殺殺滅蟲害每每年約223次150.0018000.000 3清潔費用用購清潔工工具用品品500.0060000.000 4綠化費用用易耗品、化肥、農藥等等250.0030000.000 5綠化補苗苗費綜合測算算200.0024000.000 6水池清洗洗及水質質檢測費費綜合測算算416.6750000.000 7勞保用品品按每人每每月122元計456.0054722.000 小計23066.000 276772.000 注：生活活區(qū)垃圾圾費按市市政府規(guī)規(guī)定由住住戶向環(huán)環(huán)衛(wèi)部門門交納，本公司司不另外外收。(七)電梯維保保費1電梯日常常小

46、修費費按17臺臺電梯,15000元/臺年212552550002電梯維保保費按17臺臺電梯,5000元/臺臺月8500010200003電梯年檢檢費按17臺臺電梯,10000元/臺年14166.677 170000小計120441.667 1445500（八）社區(qū)活動動費序號項目標準月費用年費用1社區(qū)活動動費綜合測算算250.0030000.000 小計250.0030000.000 （九）固定資產產折舊費費按三年折折舊14099.311 169111.667 以上一至至九項合合計1047774.03125772888.311 (十)不可預見見費按以上費費用的22計209.5525144.58

47、8 以上一至至十項合合計1049983.57125998022.899 （十一）管理者酬酬金按上述收收入的88%計提83988.699 1007784.23（十二）法定稅費費按上述收收入的55.655%提64066.100 768773.117 總計（一一至十二二項）：1197788.36143774600.299 四、盈虧虧分析五洲國際際物業(yè)管管理費盈盈虧分析析表序號收入支出收支差額額1項目月收入年收入項目月支出年支出月差額年差額2商業(yè)(MM2)295773.000 3548876.00人員工資資537330.000 6447760.003住宅(MM2)804118.558 9650022.

48、91福利費用用309770.005 3716640.644車位(個個)118550.000 1422200.00行政辦公公費用11200.000 134440.000 5工程維修修養(yǎng)護費費24888.677 298664.000 6保安費用用458.3355000.000 7清潔綠化化費用23066.000 276772.000 8電梯維保保費120441.667 1445500.009社區(qū)活動動費250.0030000.000 10固定資產產折舊費費14099.311 169111.667 11不可預見見費209.5525144.588 12管理者酬酬金83988.699 1007784.2

49、313法定稅費費64066.100 768773.117 合計1218841.58146220988.911 1197788.36143774600.299 20533.222 246338.662 注：按照照“天域香格里里拉”物業(yè)管管理費收收入預算算表的收收費標準準1000%的收收繳率，進行盈盈虧分析析，物業(yè)業(yè)管理費費收支呈呈基本持持平、略略有盈余余經營狀狀態(tài)，但但物業(yè)管管理的收收支盈虧虧存在一一定的壓壓力和不不穩(wěn)定因因素。第三章 風險險預測由于“天天域香格里里拉”為商住住綜合樓樓，管理理難度較較大，人人員配置置齊全，支出成成本投入入大，受受初期業(yè)業(yè)主入住住率低等等因素影影響，物物業(yè)服務務費

50、很難難達到1100%的收繳繳率。結結合該項項目情況況，我們們就此進進行了充充分的論論證和預預測。在在充分認認識到有有關方面面的多種種風險的的嚴重性性和不可可避免性性情況下下，為積積極應對對各種風風險，確確保項目目的各項項工作順順利開展展，最大大限度的的減少振振蕩，我我們考慮慮如讓我我公司接接管后，將在簽簽訂物物業(yè)服務務合同中盡可可能地結結合物物業(yè)管理理條例和物物業(yè)服務務收費管管理辦法法的相相關條款款，并對對各項收收費進行行分項說說明，避避免盲目目投入過過多的人人力物力力財力，積極地地與貴公公司配合合，引導導好服務務好業(yè)主主，盡快快實現優(yōu)優(yōu)質優(yōu)價價、質價價相符、經營型型、效益益型的良良性循環(huán)環(huán)。

51、第四章 增收節(jié)節(jié)支措施施物業(yè)管理理行業(yè)在在規(guī)范的的市場下下本身就就是微利利經營，從上述述管理費費用收支支預算中中可以看看出收支支略有盈盈余。我我們在經經營中以以“一業(yè)為為主，多多元經營營”為操作作準則，公開成成本、公公示承諾諾、誠信信做人做做事，以以質量求求生存，以信譽譽求發(fā)展展，既要要維護管管理公司司的良好好信譽，又要對對廣大業(yè)業(yè)主及使使用人負負責。在在“天域香格里里拉”的物業(yè)業(yè)管理中中，我們們在保證證管理質質量的基基礎上，最大限限度的開開源節(jié)流流，以多多種經營營收入彌彌補部分分管理費費的不足足，基本本能保證證收支平平衡或微微利經營營。針對社區(qū)區(qū)物業(yè)管管理費用用收支現現狀，我我們擬采采取以下

52、下增收節(jié)節(jié)支措施施：1、從提提高業(yè)主主及使用用人的生生活質量量出發(fā)，開展多多種便民民服務盈盈利項目目，比如如為業(yè)主主及使用用人家庭庭提供家家政服務務等特約約服務。2、公司司從人員員精干高高效上考考慮，部部門間加加強協調調，互相相幫助，節(jié)省人人力物力力，減少少開支。3、以高高素質管管理人員員和先進進的管理理設備為為基礎，合理配配置各崗崗位員工工，倡導導一職多多能，團團結協作作，從而而節(jié)省人人員開支支和辦公公經費。4、嚴格格管理，強化監(jiān)監(jiān)督，減減少人為為損壞公公共設施施現象，以減少少維修費費用支出出。5、加強強各類消消耗品物物料的管管理與控控制，做做到計劃劃采購，專人保保管，合合理領用用，杜絕絕積

53、壓、流失和和浪費。第四部分分“天域.香格里里拉”前期物業(yè)業(yè)管理技技術文件件第一章前前期介入入方案一、前期期介入的的必要性性物業(yè)的前前期介入入，是指指物業(yè)管管理公司司在接管管物業(yè)以以前的各各個階段段(項目目可行性性階段、建筑物物規(guī)劃方方案設計計階段、施工階階段等)就參與與決策，制定出出物業(yè)管管理方案案，并從從管理的的角度為為開發(fā)商商提出從從樓宇設設計、施施工監(jiān)管管、設備備選用、功能規(guī)規(guī)劃、房房屋銷售售、工程程交接等等多方面面有建設設性的意意見。物物業(yè)管理理服務最最好是在在物業(yè)開開發(fā)的初初期，即即基礎工工程建設設開始就就介入，但此時時不是全全面介入入，通常常只是由由一些熟熟諳工程程和設備備的專家家

54、參與，該專家家將根據據物業(yè)管管理的需需要對有有關結構構設計和和設備配配置等技技術性問問題提出出專業(yè)意意見，并并且參與與部分工工程的施施工監(jiān)管管。因為為大多數數建筑設設計院在在規(guī)劃設設計時，往往帶帶著理想想化的理理念去設設計，未未能充分分或準確確考慮日日后的物物業(yè)管理理給住戶戶帶來的的麻煩，從而給給物業(yè)管管理公司司帶來了了不便甚甚至困難難。由于于專業(yè)的的物業(yè)管管理公司司多年的的管理經經驗熟知知這些問問題，因因而能在在前期介介入時就就提出專專業(yè)意見見，對于于日后物物業(yè)維護護管理工工作將起起著重要要的意義義。二、項目目前期介介入方案案 根據物物業(yè)管理理前期介介入的方方式和內內容，通通常將前前期介入入

55、劃分為為三個階階段：(一)早期介介入階段段物業(yè)管理理的前期期介入，參與規(guī)規(guī)劃設計計，有利利于優(yōu)化化設計，完善設設計細節(jié)節(jié)，減少少返工，防止后后遺癥。物業(yè)管管理公司司在項目目設計和和施工階階段，從從業(yè)主和和使用人人的角度度，憑專專業(yè)人士士的經驗驗對所管管物業(yè)進進行審視視，對不不當之處處提出解解決方案案，從而而減少物物業(yè)接管管后的返返工，避避免一些些在后期期工作中中難以解解決的問問題。(二)中期介介入階段段參與施工工階段的的質量監(jiān)監(jiān)督管理理，以及及熟悉工工程情況況，有利利于提高高施工質質量?！百|量是是企業(yè)的的生命”，這句句話同樣樣適用于于房地產產開發(fā)，物業(yè)管管理前期期介入中中期介入入階段時時，需要

56、要參與圖圖紙設計計的修改改及工程程施工，了解工工程進度度，加強強對隱敝敝工程的的驗收，并根據據日后管管理、維維修、保保養(yǎng)、服服務的需需要，及及時向開開發(fā)商提提出設想想和建議議，防患患于未然然，變“事后”為“事前”就顯得得尤為重重要。對對房屋建建筑及其其設備、市政公公用設施施、綠化化、衛(wèi)生生、交通通、治安安和環(huán)境境容貌等等管理項項目進行行及時有有效地維維護、修修繕與整整治，向向星級物物業(yè)管理理看齊，物業(yè)管管理的前前期介入入階段，有利于于加強對對所管物物業(yè)的全全面了解解。提出設備備的設置置和服務務方面的的改善意意見及設設計遺漏漏工程項項目的建建議；分析物業(yè)業(yè)建造選選料及安安裝，改改善設備備使用效效

57、果，減減輕后期期管理的的壓力；審查有關關工程（包括綠綠化工程程）的優(yōu)優(yōu)劣，提提供改善善意見；提供機電電安裝及及能源分分配的有有關專業(yè)業(yè)技術管管理意見見；提供功能能布局或或用料更更改的有有關專業(yè)業(yè)技術管管理意見見；幫助施工工人員做做好對房房屋材質質方面的的保護，以避免免施工對對材質造造成損傷傷；提前熟悉悉房屋中中的各種種設備和和線路，包括房房屋內部部結構、管線布布置及所所用建材材的性能能；檢查工程程施工進進度（根根據需要要參與建建造期有有關工程程聯席會會議和建建筑師定定期碰面面會等）；檢查前期期工程的的施工質質量，并并就原設設計中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建議議；配合設備備安裝、管線

58、布布置，進進行現場場監(jiān)督，確保安安裝質量量；提出遺漏漏工程項項目的建建議；對小區(qū)公公建配套套設施設設備的進進行探討討，能夠夠使公建建配套設設施設備備滿足今今后客戶戶的發(fā)展展需要，減少投投入成本本和今后后的物業(yè)業(yè)管理成成本。（三）晚晚期介入入階段參與竣工工驗收，進行移移交接管管驗收，準備入入伙。物物業(yè)管理理公司要要想做到到對物業(yè)業(yè)及其附附屬設施施、設備備安裝等等情況了了如指掌掌，就得得對圖紙紙改動或或增、減減部分作作出認真真記錄。例如，管線節(jié)節(jié)點的設設置往往往和設計計圖紙所所標位置置有一定定差距，如果布布置管線線時不在在現場作作記錄，在后期期管理中中，可能能就會出出現脫節(jié)節(jié)的現象象。相對對來說，

59、物業(yè)管管理人員員對土建建結構部部分不用用了解得得太深，而對設設備安裝裝、管線線布置等等情況則則應充分分掌握，便于后后期管理理。參與委托托方的房房屋、設設備、設設施的竣竣工驗收收，并建建立驗收收檔案；發(fā)現可能能存在的的施工隱隱患，并并列出遺遺漏工程程；參與重大大設備的的調試和和驗收；制訂物業(yè)業(yè)驗收流流程；指出工程程缺陷，就改良良方案的的可能性性及費用用提出建建議。(四)樓樓盤銷售售介入在房屋銷銷售中，許多開開發(fā)商都都亮出“業(yè)主至至上，承承諾是金金”的信條條，但由由于房產產銷售工工作人員員對房地地產知識識缺乏和和對物業(yè)業(yè)管理的的不了解解，為片片面追求求銷售業(yè)業(yè)績，對對顧客作作了許多多物業(yè)管管理的空

60、空白承諾諾，試圖圖以此來來吸引顧顧客，以以至造成成了承諾諾的許多多事項偏偏離了現現實。物物業(yè)公司司在此階階段介入入時，可可對銷售售人員進進行相關關的物業(yè)業(yè)管理知知識的培培訓，同同時物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)將會會配合開開發(fā)商從從物業(yè)管管理的角角度上制制訂可行行性的方方案，并并依據開開發(fā)樓盤盤的總體體規(guī)劃，拿出即即可行又又有新意意的方法法，統(tǒng)一一銷售口口徑，真真正體現現“以人為為本，居居有所值值”。良好的的物業(yè)管管理形象象會吸引引大量的的購房者者，同時時也有助助于房地地產公司司樹立企企業(yè)品牌牌形象和和知名度度。因此此，物業(yè)業(yè)管理前前期介入入人員將將根據實實際情況況，協助助房地產產公司的的物業(yè)銷銷售和宣宣傳