成都新建住宅小區(qū)入住率市場調(diào)查報告

1、成都新建住宅小區(qū)入住率調(diào) 查 報 告成都市房產(chǎn)管理局二九年五月目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc232249626 第一部分分調(diào)查概概況 PAGEREF _Toc232249626 h 5 HYPERLINK l _Toc232249627 一、調(diào)查查范圍 PAGEREF _Toc232249627 h 5 HYPERLINK l _Toc232249628 二、調(diào)查查內(nèi)容 PAGEREF _Toc232249628 h 5 HYPERLINK l _Toc232249629 三、調(diào)查查時點(diǎn) PAGEREF _Toc232249629 h 5 HYPERLI

2、NK l _Toc232249630 四、閑置置住房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc232249630 h 5 HYPERLINK l _Toc232249631 五、指標(biāo)標(biāo)解釋 PAGEREF _Toc232249631 h 5 HYPERLINK l _Toc232249632 六、樣本本說明 PAGEREF _Toc232249632 h 6 HYPERLINK l _Toc232249633 第二部分分入住住率總體體情況 PAGEREF _Toc232249633 h 8 HYPERLINK l _Toc232249634 一、入住住率與住住房建成成年限呈呈正相關(guān)關(guān)。 PAGEREF

3、_Toc232249634 h 8 HYPERLINK l _Toc232249635 二、中心心城區(qū)總總體入住住率為992%，處于合合理水平平。 PAGEREF _Toc232249635 h 9 HYPERLINK l _Toc232249636 三、入住住率與小小區(qū)到市市中心的的距離呈呈負(fù)相關(guān)關(guān)，三環(huán)環(huán)路內(nèi)外外入住率率相差較較大。 PAGEREF _Toc232249636 h 10 HYPERLINK l _Toc232249637 四、中小小套型住住房入住住率較高高，大套套型住房房入住率率較低。 PAGEREF _Toc232249637 h 11 HYPERLINK l _Toc2

4、32249638 第三部分分入住住率區(qū)域域特征 PAGEREF _Toc232249638 h 12 HYPERLINK l _Toc232249639 一、分環(huán)環(huán)域看，越靠近近市中心心入住率率越高，大套型型住房尤尤為明顯顯。 PAGEREF _Toc232249639 h 12 HYPERLINK l _Toc232249640 二、分方方位看，西北和和市中心心入住率率較高，城東、城西較較低。 PAGEREF _Toc232249640 h 13 HYPERLINK l _Toc232249641 三、市場場熱點(diǎn)板板塊入住住率不高高。 PAGEREF _Toc232249641 h 14 H

5、YPERLINK l _Toc232249642 四、分行行政區(qū)看看，武侯侯區(qū)和金金牛區(qū)入入住率最最高，青青羊區(qū)相相對較低低。 PAGEREF _Toc232249642 h 16 HYPERLINK l _Toc232249643 第四部分分閑置置住房業(yè)業(yè)主特征征 PAGEREF _Toc232249643 h 18 HYPERLINK l _Toc232249644 一、閑置置住房業(yè)業(yè)主地域域來源構(gòu)構(gòu)成與所所有新建建住房業(yè)業(yè)主地域域來源構(gòu)構(gòu)成基本本一致，外地業(yè)業(yè)主空房房率略高高于本地地業(yè)主。 PAGEREF _Toc232249644 h 18 HYPERLINK l _Toc232249

6、645 二、中心心城區(qū)業(yè)業(yè)主和省省外境外外業(yè)主擁擁有的大大套型住住房空房房率高過過小套型型，郊區(qū)區(qū)（市）縣和本本省外地地業(yè)主則則反之。 PAGEREF _Toc232249645 h 19 HYPERLINK l _Toc232249646 三、閑置置住房業(yè)業(yè)主年齡齡構(gòu)成與與所有新新建住房房業(yè)主年年齡構(gòu)成成基本一一致，440-550歲業(yè)業(yè)主空房房率略高高于其他他年齡段段。 PAGEREF _Toc232249646 h 20 HYPERLINK l _Toc232249647 四、200-400歲業(yè)主主的小套套型住房房空房率率較高，40-60歲歲業(yè)主的的大套型型住房空空房率較較高。 PAGER

7、EF _Toc232249647 h 2119988年以來來，隨著著城鎮(zhèn)住住房制度度改革的的深化，居民收收入水平平的提高高，城市市化進(jìn)程程的加快快，商品品住房需需求持續(xù)續(xù)增長，我市房房地產(chǎn)市市場迎來來了一輪輪快速發(fā)發(fā)展時期期，并在在20007年達(dá)達(dá)到高峰峰。但220088年的調(diào)調(diào)整告訴訴我們，市場的的發(fā)展既既得益于于不斷增增長的自自住需求求的支撐撐，也有有房地產(chǎn)產(chǎn)投資屬屬性及保保值增值值功能帶帶來的投投資投機(jī)機(jī)需求和和透支未未來需求求的助推推。本次次調(diào)查，就是旨旨在從消消費(fèi)角度度摸清我我市房地地產(chǎn)市場場的真實實自住需需求，掌掌握新建建住宅小小區(qū)入住住率情況況及其在在時間和和空間上上的分布布規(guī)律

8、，為政府府調(diào)控房房地產(chǎn)市市場提供供基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)，以以促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與社會會經(jīng)濟(jì)、城市化化進(jìn)程協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展。調(diào)查結(jié)果果顯示：中心城區(qū)區(qū)新建住住宅小區(qū)區(qū)總體入入住率為為92，較為為合理。入住率與與小區(qū)建建成年限限呈正相相關(guān)。建建成年限限越長，入住率率越高；建成年年限越短短，入住住率越低低。入住率與與住房套套型呈負(fù)負(fù)相關(guān)。套型面面積越小小，入住住率越高高；套型型面積越越大，入入住率越越低。入住率與與小區(qū)到到市中心心的距離離呈負(fù)相相關(guān)。離離市中心心越近，入住率率越高；離市中中心越遠(yuǎn)遠(yuǎn)，入住住率越低低。三環(huán)路是是入住率率的分水水嶺。三三環(huán)路內(nèi)內(nèi)各環(huán)域域入住率率都在990%以以上，但但三環(huán)路路外不到到80

9、%。目前的市市場熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域入入住率普普遍不高高，主要要原因在在于住房房建成年年限較短短、公建建配套尚尚不完備備等。閑置住房房業(yè)主地地域來源源構(gòu)成與與所有住住房業(yè)主主地域來來源構(gòu)成成基本一一致，但但外地業(yè)業(yè)主空房房率略高高于本地地業(yè)主。閑置住房房業(yè)主年年齡構(gòu)成成與所有有住房業(yè)業(yè)主年齡齡構(gòu)成基基本一致致，但440-550歲業(yè)業(yè)主空房房率略高高于其他他年齡段段。第一部分分 調(diào)查查概況一、調(diào)查查范圍位于中心心城區(qū)的的青羊、武侯、金牛、錦江、成華、高新等等六城區(qū)區(qū)行政區(qū)區(qū)劃內(nèi)的的新建住住宅小區(qū)區(qū)；二、調(diào)查查內(nèi)容（一）新新建住宅宅小區(qū)總總體入住住情況；（二）不不同區(qū)域域住房入入住率特特征；（三）不不同套型

10、型住房入入住率特特征；（四）不不同建成成年限住住房入住住率特征征；（五）閑閑置住房房主體特特征。三、調(diào)查查時點(diǎn)20099年3月月31日日24時時。四、閑置置住房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)判斷閑置置住房的的標(biāo)準(zhǔn)為為：該套套住房自自建成以以來一直直無人居居住，或或建成以以來雖然然曾經(jīng)有有人居住住但最近近連續(xù)半半年（220088年100月1日日0時至至20009年33月311日244時）無無人居住住。否則則即為已已入住。五、指標(biāo)標(biāo)解釋入住率：已入住住住房套套數(shù)與總總套數(shù)的的比值；空房率：閑置住住房套數(shù)數(shù)與總套套數(shù)的比比值。入住率空房率率 = 1000%六、樣本本說明經(jīng)對本次次調(diào)查回回收樣本本數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行校核核審驗，最后有

11、有效樣本本共覆蓋蓋中心城城區(qū)的8835個個住宅小小區(qū)的333.997萬套套住房，占實有有住房套套數(shù)的331.33%。由于客觀觀條件的的限制，本次調(diào)調(diào)查結(jié)果果只反映映了部分分新建住住宅小區(qū)區(qū)的入住住率情況況，與整整體情況況可能存存在一定定差異。但由于于回收樣樣本具有有隨機(jī)性性且覆蓋蓋了實有有住房總總數(shù)的330%左左右，調(diào)調(diào)查結(jié)果果還是有有較高的的可靠性性，具有有研究意意義。從所調(diào)查查的樣本本住房建建成時間間看，建建成年代代在100年以內(nèi)內(nèi)的住房房共計228.66萬套，占調(diào)查查總數(shù)的的84%，表明明本次調(diào)調(diào)查的絕絕大部分分樣本屬屬于20000年年以后交交房的新新建住宅宅，基本本達(dá)到調(diào)調(diào)查目的的。第

12、二部分分 入入住率總總體情況況一、入住住率與住住房建成成年限呈呈正相關(guān)關(guān)。調(diào)查顯示示，中心心城區(qū)新新建住宅宅小區(qū)的的入住率率都是隨隨著建成成年限的的增加而而提高，尤其是是在小區(qū)區(qū)建成的的最初幾幾年里，入住率率呈快速速增加態(tài)態(tài)勢。小小區(qū)建成成早期入入住率普普遍較低低，這是是正常現(xiàn)現(xiàn)象，原原因不難難理解。一是通通常情況況下一套套住房從從交房到到入住往往往需要要較長一一段時間間的裝修修、搬家家期，因因此，交交房后一一段時間間內(nèi)未入入住實屬屬正常；二是不不少小區(qū)區(qū)建成后后周邊配配套設(shè)施施短期內(nèi)內(nèi)沒有跟跟上也會會影響入入??；三三是確有有部分業(yè)業(yè)主是出出于保值值增值提提前購房房的，其其在交房房后相當(dāng)當(dāng)一段

13、時時間里并并無入住住的必要要。中心城區(qū)區(qū)不同建建成年限限住房入入住率情情況建成年限1年以內(nèi)內(nèi)12年年23年年34年年46年年68年年8100年10年以上入住率40%74%86%93%96%97%98%99%二、中心心城區(qū)總總體入住住率為992%，處于合合理水平平。截至調(diào)查查時點(diǎn)，中心城城區(qū)建成成時間在在一年以以上的228.448萬套套樣本住住房中，已入住住26.06萬萬套，入入住率為為92，空房房率為88%?？傮w看來來，我市市中心城城區(qū)新建建住宅小小區(qū)入住住率處于于較高水水平，高高達(dá)922的入入住率說說明住房房資源得得到了較較為有效效的利用用，與城城市化進(jìn)進(jìn)程以及及近年來來房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展

14、狀狀況基本本相適應(yīng)應(yīng)。從國外情情況看，美國和英國的的空房率率長期穩(wěn)穩(wěn)定在110%左左右，最高時達(dá)到過過13%左右。但美國國和英國國已經(jīng)處處于城市市化進(jìn)程程晚期，新建住住房比重重較小，我市尚尚處于城城市化快快速發(fā)展展時期，建成年年限在110年內(nèi)內(nèi)的住房房占了相相當(dāng)大的的比重，考慮到到建成年年限對入入住率的的巨大影影響，我我市中心心城區(qū)88%的空空房率應(yīng)應(yīng)該說是是相當(dāng)合合理的。三、入住住率與小小區(qū)到市市中心的的距離呈呈負(fù)相關(guān)關(guān)，三環(huán)環(huán)路內(nèi)外外入住率率相差較較大。調(diào)查顯示示，一環(huán)環(huán)以內(nèi)的的小區(qū)平平均入住住率為998%，一環(huán)環(huán)至二環(huán)環(huán)的入住住率為 95%，二環(huán)環(huán)至三環(huán)環(huán)的入住住率為991%，三環(huán)環(huán)以外

15、的的入住率率為799%。各環(huán)環(huán)域入住住率高低低與小區(qū)區(qū)到市中中心的距距離呈負(fù)負(fù)相關(guān)關(guān)關(guān)系，越越靠近市市中心入入住率越越高，越越往城外外走入住住率越低低，住房房需求的的圈層分分布非常常明顯。由于我我市尚處處于城市市化過程程之中，市中心心依然是是整個城城市擴(kuò)張張的核心心動力，資源配配置也最最為完備備，就業(yè)業(yè)、就醫(yī)醫(yī)、入學(xué)學(xué)吸納人人數(shù)也最最多，出出行購物物最為便便利，居居住條件件最為成成熟，從從而導(dǎo)致致居民的的居住偏偏好于市市中心，加之住住房平均均建成年年限隨環(huán)環(huán)域外延延而縮短短，使得得入住率率呈明顯顯的以市市中心為為最高點(diǎn)點(diǎn)隨著距距離的延延伸而逐逐步遞減減的特點(diǎn)點(diǎn)。各環(huán)域住住房入住住率情況況一環(huán)內(nèi)

16、一至二環(huán)環(huán)二至三環(huán)環(huán)三環(huán)外98%95%91%79%特別有趣趣的是，三環(huán)路路內(nèi)的入入住率都都在900%以上上，三環(huán)環(huán)路外的的入住率率不到880%，兩者差差距較為為明顯。如果把把90%作為入入住率是是否正常常的判定定標(biāo)準(zhǔn)，那三環(huán)環(huán)路內(nèi)的的入住率率就處于于正常狀狀態(tài)，三三環(huán)路外外的入住住率就有有些偏低低，說明明城市的的擴(kuò)張速速度某種種程度上上超前于于住房的的實際需需求?？伎紤]到我我市新建建住宅小小區(qū)較多多且建成成早期入入住率偏偏低是正正?，F(xiàn)象象等實際際情況，這種超超前應(yīng)該該說不是是太嚴(yán)重重。四、中小小套型住住房入住住率較高高，大套套型住房房入住率率較低。調(diào)查結(jié)果果顯示，入住率率與住房房套型面面積呈負(fù)

17、負(fù)相關(guān)關(guān)關(guān)系，隨隨套型面面積的增增大而變變低。分套型面面積住房房入住率率情況套型90平方方米以下下90-1144平平方米144平平方米以以上入住率95%90%87%第三部分分 入入住率區(qū)區(qū)域特征征一、分環(huán)環(huán)域看，越靠近近市中心心入住率率越高，大套型型住房尤尤為明顯顯。調(diào)查顯示示，中心心城區(qū)住住房入住住率的環(huán)環(huán)域特征征非常明明顯，越越靠近市市中心入入住率越越高，越越往城外外走入住住率越低低，各種種套型住住房的入入住率都都呈現(xiàn)同同樣的特特征，其其中1444平方方米以上上大套型型住房表表現(xiàn)得尤尤為明顯顯。說明明公共配配套、居居住環(huán)境境、就醫(yī)醫(yī)入學(xué)上上班方便便、交通通便捷等等因素對對提高入入住率有有著

18、明顯顯的促進(jìn)進(jìn)作用。中心城區(qū)區(qū)住房分分環(huán)域分分套型入入住率情情況90平方方米以下下90-1144平平方米144平平方米以以上合 計計一環(huán)內(nèi)96%97%95%98%一至二環(huán)環(huán)98%94%87%95%二至三環(huán)環(huán)93%90%87%91%三環(huán)外87%76%71%79%二、分方方位看，西北和和市中心心入住率率較高，城東、城西較較低。調(diào)查表明明，中心心城區(qū)各各方位入入住率均均達(dá)到888%以以上。其其中，西西北方位位入住率率最高，達(dá)到998%；其次是是市中心心，達(dá)到到96。城東東、城西西入住率率較低，均為888，主要是是因為新新建住宅宅小區(qū)較較多所致致。中心城區(qū)區(qū)住房分分方位入入住率情情況方位市中心東南西北

19、東南西南東北西北入住率96%88%92%88%94%95%91%89%98%從各方位位不同套套型住房房入住率率比較看看，900平方米米以下住住房在各各方位的的入住率率相差不不大，但但1444平方米米以上大大套型住住房在各各方位的的入住率率差異較較大，如如城東、城西的的大套型型住房入入住率分分別為773%、82%，比高高的方位位差了115至224個百百分點(diǎn)，這也是是造成城城東、城城西整體體入住率率較低的的一個原原因。中心城區(qū)區(qū)住房分分方位分分套型入入住率情情況90平方方米以下下901144平平方米144平平方米以以上市中心96%97%95%東94%78%73%南97%90%91%西93%86%8

20、2%北95%94%97%東南96%95%92%西南97%90%83%東北86%92%89%西北98%98%97%三、市場場熱點(diǎn)板板塊入住住率不高高。調(diào)查顯示示，在環(huán)環(huán)域與方方位交叉叉構(gòu)成的的各細(xì)分分區(qū)域中中，三環(huán)環(huán)內(nèi)各細(xì)細(xì)分區(qū)域域入住率率普遍在在90%以上，只有市市場熱點(diǎn)點(diǎn)板塊如如建設(shè)片片區(qū)所在在的城東東二至三三環(huán)區(qū)域域和駟馬馬橋板塊塊所在的的東北二二至三環(huán)環(huán)低于990%，分別為為81%、888%。三三環(huán)外各各細(xì)分區(qū)區(qū)域入住住率則普普遍較低低，其中中東三環(huán)環(huán)外和南南沿線板板塊所在在的南三三環(huán)外入入住率最最低，僅僅有599%和662%，比最高高的北一一至二環(huán)環(huán)區(qū)域低低了近440個百百分點(diǎn)，差距十

21、十分明顯顯。小區(qū)區(qū)建成年年限普遍遍較短是是市場熱熱點(diǎn)區(qū)域域入住率率較低的的主要原原因。各各細(xì)分區(qū)區(qū)域入住住率詳見見下表：中心城區(qū)區(qū)細(xì)分區(qū)區(qū)域入住住率情況況環(huán)域方位90平方方米以下下90-1144平平方米144平平方米以以上合計一環(huán)以內(nèi)內(nèi)96%97%95%96%一至二環(huán)環(huán)東99%92%61%96%南99%98%98%98%西95%85%88%90%北99%100%92%99%東南87%95%93%92%西南98%96%73%94%西北99%95%96%97%東北97%97%97%97%二至三環(huán)環(huán)東83%77%92%81%南95%95%94%95%西94%87%81%89%北97%97%98%97

22、%東南97%95%92%96%西南96%88%89%91%西北98%98%97%98%東北87%91%86%88%三環(huán)以外外東53%55%78%59%南72%61%62%62%西84%83%75%82%北90%79%82%87%西南96%88%72%90%東北71%84%/74%四、分行行政區(qū)看看，武侯侯區(qū)和金金牛區(qū)入入住率最最高，青青羊區(qū)相相對較低低。調(diào)查顯示示，中心心城區(qū)各各行政區(qū)區(qū)總體入入住率均均達(dá)到885%以以上。其其中，武武侯區(qū)和和金牛區(qū)區(qū)入住率率最高，達(dá)到994%；其次次是錦江江區(qū)，為為93%；成華華區(qū)和高高新區(qū)為為88；青羊羊區(qū)最低低，為886。從不同套套型的入入住率情情況看，各

23、行政政區(qū)900平方米米以下套套型住房房入住率率普遍較較高，都都在900%以上上，最高高的武侯侯區(qū)達(dá)到到97，最低低的成華華區(qū)也有有90%。9001444平方方米套型型住房入入住率在在90%以上的的行政區(qū)區(qū)有三個個，分別別是武侯侯、金牛牛、錦江江，最高高的武侯侯區(qū)和金金牛區(qū)達(dá)達(dá)到933；其其余三個個行政區(qū)區(qū)入住率率分布在在80%至900%之間間，其中中最低的的青羊區(qū)區(qū)為833；1144平平方米以以上套型型入住率率最高的的是武侯侯區(qū)和成成華區(qū)，達(dá)到990，最低的的依然是是青羊區(qū)區(qū)，為778。武侯區(qū)區(qū)和金牛牛區(qū)無論論是總體體入住率率還是各各套型入入住率，在中心心城區(qū)各各行政區(qū)區(qū)中均占占有一定定比較優(yōu)

24、優(yōu)勢，而而青羊區(qū)區(qū)相對而而言入住住率較低低，尤其其是大套套型住房房入住情情況不太太理想。中心城區(qū)區(qū)各行政政區(qū)分套套型住房房入住率率情況90平方方米以下下90-1144平平方米144平平方米以以上青羊區(qū)91%83%78%武侯區(qū)97%93%90%錦江區(qū)96%90%86%金牛區(qū)96%93%89%成華區(qū)90%86%90%高新區(qū)96%85%82%第四部分分 閑閑置住房房業(yè)主特特征一、閑置置住房業(yè)業(yè)主地域域來源構(gòu)構(gòu)成與所所有新建建住房業(yè)業(yè)主地域域來源構(gòu)構(gòu)成基本本一致，外地業(yè)業(yè)主空房房率略高高于本地地業(yè)主。調(diào)查顯示示，中心心城區(qū)閑閑置住房房業(yè)主地地域來源源構(gòu)成中中，中心心城區(qū)人人員占了了絕大多多數(shù)，達(dá)達(dá)到5

25、88%；其其次是本本省人員員，占225%。具體構(gòu)構(gòu)成詳見見下圖：比較中心心城區(qū)所所有新建建住房業(yè)業(yè)主的地地域來源源構(gòu)成和和閑置住住房業(yè)主主的地域域來源構(gòu)構(gòu)成，兩兩者基本本一致。不過，閑置住住房業(yè)主主中本市市人員占占比相對對要低一一些，而而外地人人員占比比相對要要高一些些。中心城區(qū)區(qū)新建住住房業(yè)主主地域來來源構(gòu)成成中心城區(qū)區(qū)郊區(qū)（市市）縣省內(nèi)外地地省外境外所有住房房62.44%5.3%23.33%8.9%0.1%閑置住房房57.77%4.9%25.33%12.00%0.2%二、中心心城區(qū)業(yè)業(yè)主和省省外境外外業(yè)主擁擁有的大大套型住住房空房房率高過過小套型型，郊區(qū)區(qū)（市）縣和本本省外地地業(yè)主則則反之。調(diào)查顯示示， 中中心城區(qū)區(qū)各種套套型閑置置住房中中，中心心城區(qū)本本地業(yè)主主在900平方米米以下套套型的占占比為448%，在900-1444平方方米套型型中的占占比為558%，在1444平方方米以上上套型中中占比達(dá)達(dá)到了668%，呈現(xiàn)套套型越大大占比越越高的特特點(diǎn)，省省外和境境外業(yè)主主也有類類似特點(diǎn)點(diǎn)，而郊郊區(qū)（市市）縣和和本省外外地業(yè)主主則剛好好相反。 中心城區(qū)區(qū)分套型型閑置住住房業(yè)主主地域來來源構(gòu)成成中心城區(qū)區(qū)郊區(qū)（市市）縣省內(nèi)外地地省外境外90平方方米以下下48%7%34%11%0%90-1144平平方米58%5%