萬科分析課件

1、百強(qiáng)企業(yè)研究萬科企業(yè)股份有限公司一、萬科成長 萬科地產(chǎn)的高速發(fā)展，合約銷售面積、合約銷售金額、總資產(chǎn)和土地儲備增長迅速、銷售面積、在建面積和銷售額增長率等多個指標(biāo)已處于國內(nèi)第一。 萬科合約銷售面積的從2008年的557萬上升至2012年的1295.6萬，增長了230%，合約銷售金額從2008年的409.9億元上升至2012年的1031.1億元，增長了251%，土地儲備比值從2008年的上升至2012年的，增長了，總資產(chǎn)從2008年的1192.36億元上升至2012年的3788.01億元，增長了317%。圖1：近年合約銷售面積對比（萬 ）圖2：近年合約銷售金額對比（億元 ）圖3：近年總資產(chǎn)對比圖

2、4：近年土地儲備對比1、萬科背景 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)。 目前業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計60個大中城市，截止2012年末，共開發(fā)項目320多個。 2012年公司實現(xiàn)營業(yè)收入1031.1億元，凈利潤125.51億。2008年至2012年，公司營業(yè)收入和凈利潤年復(fù)合增長率分別達(dá)20%和25%，。截止2012年年末，公司總資產(chǎn)達(dá)3788.01億元。CAGR:20.0%CAGR:25.4%圖5：近5年營業(yè)收入復(fù)合增長率圖6：近5年凈

3、利潤復(fù)合增長率3、發(fā)展歷程續(xù) 第三階段（1993年-1998年）， 加速發(fā)展階段。1993年1月正式推出中檔城市居民住宅-上海萬科城市花園，該項目占地面積37.6萬平方米，建筑面積50.3萬平方米，為萬科迄今為止投資規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目。1994年4月北京萬科城市花園破土動工。這是繼上海萬科城市花園之后，萬科獨資開發(fā)的第二個城市居民住宅項目。1995年9月總面積13萬平方米的青島銀都花園竣工，為萬科第一個全國竣工的大規(guī)模住宅區(qū)。1998年5月與天津市北辰區(qū)規(guī)劃土地管理局簽約，受讓土地800畝，用于興建大規(guī)模的住宅小區(qū) - 萬科新城，這是萬科目前開發(fā)的最大住宅小區(qū)。 第四階段（1999年-200

4、5年），加快全國擴(kuò)張階段。1999年萬科加快房地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)擴(kuò)張，積極在主要投資城市進(jìn)行土地儲備。同年9月位于深圳梅林關(guān)外的萬科四季花城推出銷售，引起市場熱烈響應(yīng)，1期7萬平方米至年底全部售罄。根據(jù)市場發(fā)展趨勢，年內(nèi)集團(tuán)提出新市鎮(zhèn)開發(fā)計劃。2000年年內(nèi)萬科大舉增加土地儲備。 1月，確定天津東麗湖土地儲備項目。4月，簽署上海春申項目和深圳錦繡花城項目。6月，簽署成都萬科城市花園項目。10月，簽署北京豆各莊項目（青青家園）。12月，簽署深圳下沙項目。全年新增土地儲備438.8萬平方米。2001年進(jìn)入了南京、武漢、長春、南昌4個城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2012年11月競得佛山市南海區(qū)黃岐泌沖崗地塊，由此

5、進(jìn)入珠江三角洲市場。2003年萬科積極開拓以深圳為中心的珠江三角洲區(qū)域、以上海為中心的長江三角洲區(qū)域、以沈陽為中心的東北區(qū)域并進(jìn)入中山、廣州、大連和鞍山四個新的城市。2004年萬科基本完成珠江三角洲和長江三角洲的戰(zhàn)略布局，并開始積極拓展環(huán)渤海區(qū)域。 2005年1月萬科受讓北京市朝陽區(qū)國資委持有的北京市朝萬房地產(chǎn)開發(fā)中心的60國有產(chǎn)權(quán)以及該等產(chǎn)權(quán)相對應(yīng)的股東權(quán)益，在環(huán)渤海區(qū)域邁出具有戰(zhàn)略意義的一步。 第五階段（2006年至今），產(chǎn)業(yè)化、品牌化穩(wěn)健發(fā)展階段。 2006年3月萬科連續(xù)第三次在國務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院發(fā)布的“中國房地產(chǎn)綜合實力TOP10”中名列榜首。同年

6、9月“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布了“2006中國房地產(chǎn)品牌價值研究”結(jié)果，萬科以48.2億元的品牌價值，榮獲“2006中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”稱號。 2007年，萬科建筑研究中心被建設(shè)部批準(zhǔn)為國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地。截止2012年年末萬科進(jìn)入全國53個主要大中城市，實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，新增加開發(fā)項目 78 個，按萬科權(quán)益計算的建筑面積合計 3,947 萬平方米，可滿足未來兩到三年的開發(fā)需求。3、發(fā)展歷程續(xù)4、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 萬科為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅，2012年營業(yè)收入中，98.6%來自住宅開發(fā)，達(dá)1015.7億元，物業(yè)管理與其他業(yè)務(wù)收入占比分別為0.8%和0.6

7、%。 圖8：業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比例圖5、管理層簡介董事王石，男，1951 年出生。1968 年參軍，1973 年轉(zhuǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)業(yè)后就職于鄭州鐵路水電段。1978 年畢業(yè)于蘭州 鐵道學(xué)院給排水專業(yè)，本科學(xué)歷。畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司。1984 年組建萬科前身深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，任總經(jīng)理。1988 年起任公司董事長兼總經(jīng)理，1999 年起不再兼任公司總經(jīng)理?，F(xiàn)任公司董事會主席。王石先生還是 SOHU.comInc 董事，華潤置地有限 公司、上海美特斯邦威服飾股份有限公司、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司、現(xiàn)代傳播控股有限公司的獨立董 事。2011 年起王石主席在美國哈佛大學(xué)亞洲中

8、心做訪問學(xué)者。 喬世波，男，1954 年出生。2010 年起任萬科董事，董事會副主席。郁亮，男，1965 年出生。1990 年加入萬科；1996 年任公司副總經(jīng)理；1999 年任公司常務(wù)副總經(jīng)理兼財務(wù)負(fù)責(zé)人；2001 年起任公司總經(jīng)理。1994 年起任公司董事至今?，F(xiàn)任公司總裁。 孫建一，男，1953 年出生。2008 年起任萬科董事，薪酬與提名委員會委員。 王印，男，1956 年出生。2002 年起任萬科董事至今。肖莉，女，1964 年出生。2004 年起任公司董事，2005 年起任董事會投資與決策委員會委員，2007 年起任公司執(zhí)行副總裁。蔣偉，男，1963 年出生。2001 年任萬科監(jiān)事

9、，2005 年起任萬科董事至今。2005 年 7 月起，任萬科董事會審計委員會委員、投資與決策委員會委員。 獨立董事 齊大慶，男，1964 年出生。2008 年起任萬科獨立董事，薪酬與提名委員會召集人，審計委員會委員。 張利平，男，1958 年出生。2010 年起任萬科獨立董事，投資與決策委員會召集人，薪酬與提名委員會委員。 華生，男，1953 年出生。2011 年起任萬科獨立董事。 羅君美，女，1954 年出生。2012 年起任萬科獨立董事。 5、管理層簡介續(xù)監(jiān)事 丁福源，男，1950 年出生。1990 年加入萬科。1991 年 2 月任公司總經(jīng)理辦公室副主任；1991年 10 月任公司人事

10、管理部經(jīng)理；1995 年起任公司黨委書記至今。1993 年出任公司首屆監(jiān)事會監(jiān)事。1995 年出任公司監(jiān)事會主席至今。 吳丁，男，1965 年出生。2010 年起任萬科監(jiān)事。 周清平，男，1969 年出生。1995 年加入萬科，任萬科財務(wù)顧問有限公司財務(wù)經(jīng)理，2000 年任成都萬科房地產(chǎn)有限公司財務(wù)總監(jiān)，2003 年任公司風(fēng)險管理部副總經(jīng)理。2010 年起任公司監(jiān)事、審計監(jiān)察部總經(jīng)理。高級管理人員 郁亮，簡歷請見“董事”部分。丁長峰，男，1970 年出生。1992 年加入萬科；1994 年任總經(jīng)理辦公室研究室副主任；1995 年任萬科周刊主編；1996 年任萬科東北經(jīng)營管理本部總經(jīng)理助理；19

11、97 年任萬科東北本部副總經(jīng)理；1998 年任上海萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理；1999 年任公司企劃部經(jīng)理；2000 年任上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理；2001 年起任公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任公司執(zhí)行副總裁。 解凍，男，1965 年出生。1992 年加入萬科。1996 年任公司人事部經(jīng)理；2000 年任公司人力資源部總經(jīng)理；2001 年任公司人力資源總監(jiān)；2004 年任公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任公司執(zhí)行副總裁。 張紀(jì)文，男，1967 年出生。2001 年加入上海萬科房地產(chǎn)有限公司任副總經(jīng)理；2003 年任公司設(shè)計總監(jiān)；2004 年任公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任公司執(zhí)行副總裁。 莫軍，男，1967 年出生。1991 年

12、加入萬科。1996 年任深圳市萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司經(jīng)理；1999 年任深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理；2000 年任北京萬科總經(jīng)理；2000 年任公司副總經(jīng)理；2001 年任公司常務(wù)副總經(jīng)理。2003 年離開萬科，任北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理。2004 年重新加入萬科，任副總經(jīng)理?，F(xiàn)任公司執(zhí)行副總裁。 肖莉，簡歷請見“董事”部分。 王文金，男，1966 年出生。1993 年加入萬科。1998 年任公司財務(wù)管理部副經(jīng)理。1999 年任公司財務(wù)管理部總經(jīng)理；2002 年起任公司財務(wù)負(fù)責(zé)人；2004 年起任公司財務(wù)總監(jiān)?，F(xiàn)任公司執(zhí)行副總裁。 二、企業(yè)運營模式1、萬科運營模式 萬科

13、采取標(biāo)準(zhǔn)化和分散式的運營模式，在對一線公司進(jìn)行分類管理、具體指導(dǎo)的同時，將一部分投資決策權(quán)下放到區(qū)域，使區(qū)域在經(jīng)營中承擔(dān)更多的職責(zé)。加強(qiáng)區(qū)域的投資決策能力，有助于萬科更快速和有效地應(yīng)對市場變化，把握市場機(jī)遇。圍繞這一管理架構(gòu)的調(diào)整，萬科以事業(yè)計劃書為工具，調(diào)整戰(zhàn)略管控體系，完善戰(zhàn)略運營管理體系。 萬科項目開發(fā)流程均采取標(biāo)準(zhǔn)化程序，所有項目的規(guī)劃及設(shè)計，招投標(biāo)及采購程序、項目開發(fā)程序、工程和質(zhì)量控制程序、營銷以及物業(yè)管理均標(biāo)準(zhǔn)化。這種模式的優(yōu)勢在于項目開發(fā)過程快速、有較強(qiáng)的成本控制和質(zhì)量控制能力以及全面的風(fēng)險監(jiān)控系統(tǒng)。 2、開發(fā)速度及周轉(zhuǎn)率 標(biāo)準(zhǔn)化運營的直接結(jié)果是高效的開發(fā)過程。根據(jù)數(shù)據(jù)來看，萬

14、科從拿地到預(yù)售平均7個月，開發(fā)速度位居行業(yè)領(lǐng)先地位。高速的開發(fā)能力有助于資金周轉(zhuǎn)，并以規(guī)?；?。同時市場占有率進(jìn)一步提高。圖9：市場占有率圖2、土地儲備規(guī)模、成本 萬科2008年年末土地儲備為1793萬平方米，到2012年年末增加至4250萬平方米，復(fù)合增長率為18.8%。萬科一直保持2-3年土地儲備的規(guī)模，這是全世界大型房產(chǎn)中土儲規(guī)模最短的。美國大房企一般是5至8年，香港更是往往高至10余年。 萬科土地儲備成本均價為2706元/平方米。2012年合約銷售均價為10900元/平方米，土地儲備單位建筑面積成本占2012年合約銷售均價比例為24.8%。圖12：土地儲備數(shù)據(jù)比例圖 萬科土地儲備方式

15、為：避免聚焦經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展。萬科拿地不是按照一二三四線城市安排。是按照PIE模型，根據(jù)人口、就業(yè)情況來決定拿地，也參考地價水平。所以萬科會均衡地投資。萬科是平衡的發(fā)展策略，在戰(zhàn)略上有所取有舍。 在這個投資模型中，P（population）是人口，I（investment）是基礎(chǔ)設(shè)施投資，E（employment）是就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。萬科認(rèn)為在城鎮(zhèn)化過程中，最為關(guān)鍵的指標(biāo)是人口持續(xù)凈流入，以上三者缺一不可。四、融資情況 萬科通過債券發(fā)行、公開增發(fā)A股股票、非公開發(fā)行A股股票等方式積極在證劵市場上融資，萬科目前資金充裕，尚無再融資計劃，但在研究海外融資渠道。 以下為萬科近年融資動態(tài)： 1）2006年12月經(jīng)證監(jiān)會核準(zhǔn)，萬科以10.5元/股的發(fā)行價格，向華潤股份有限公司等10家發(fā)行