2022年河南房地產(chǎn)估價師考試真題卷五

1、1 / 122022 年河南房地產(chǎn)估價師考試真題卷五(本卷共分為2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。)單位： 姓名： 考號：題號 單選題 多項選擇 判斷題 綜合題 總分分值得分一、單項選擇題 (共 25 題， 每題 2 分。每題的備選項中， 只有一個最符合題意)1.關(guān)于房地產(chǎn)的保值增值，下列敘述有誤的一項是_。A對房地產(chǎn)本身進行投資、改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然 增值B通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保 值C需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增 值D外部經(jīng)濟所引起的房地產(chǎn)

2、價格上升是房地產(chǎn)保值2.某宗房地產(chǎn)每年凈收益為 100 萬元，建筑物價值為 250 萬元，建筑物資本化 率為 15%，土地資本化率為 12%。則運用直接資本化法計算該宗房地產(chǎn)的價值為 _萬元。A520.83B250C770.83D270.833.估價報告的寫作要求有_。A全面性、主觀性、準確性2 / 12B簡便性、客觀性、準確性C主觀性、準確性、概括性D全面性、客觀性、概括性4._是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。A收益期限B收益時點 C估價終點 D估價范圍5.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為 50 萬元，運營費用為 20 萬元， 此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長

3、 8%，運營費用增長 5%，收益期 限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為 _ 萬元。A2500B400C2100D29006.臨街深度價格修正率表的制作形式有_。A單獨深度價格修正率B累計深度價格修正率 C平均深度價格修正率 D以上均正確7.某期房尚有 1 年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為 3000 元/m2，出 租的年末凈收益為 300 元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為 8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的 3%，則該期房目前的價格為_元/m2。A27783 / 12B2833C2278D23878.一塊前后兩面臨街、總深度為 20m 的矩形土地， 前街路線價(土地

4、單價)為 1000 元/m2，后街路線價(土地單價)為 500 元/m2。采用重疊價值估價法計算其前街 的影響深度為_m。A1333B6.66C11.33D8.669._實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同， 是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。A路線價法B基準地價修正法 C臨街深度法D四三二一法則10.影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括_。A大氣環(huán)境B聲覺環(huán)境 C城市規(guī)劃 D水文環(huán)境11.高層建筑地價按建筑面積進行分攤時；某部分享有的地價數(shù)額的計算公式是_。A該部分的建筑面積/總建筑面積B (土地總價值/總建筑面積)該部分的建筑面積4 / 12C (土地總價值/房地總價值)該部

5、分的房地價值D該部分的房地價值/房地總價值12.下圖表示的是()。A富有彈性B缺乏彈性 C單一彈性 D完全彈性13.收益期限為有限年的公式的假設(shè)前提是_。A凈收益每年不變B報酬率不等于零C收益期限為有限年D以上均正確14._是運用預(yù)測科學的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來 推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。A假設(shè)開發(fā)法B長期趨勢法 C成本法D市場法15.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用年 限為 50 年，至今已使用了 6 年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈 收益 8 萬元； 該宗房地產(chǎn)的報酬率為 8.5%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為_萬元。

6、A89.74B91.52C93.84D97.225 / 1216.由于房地產(chǎn)的_，每宗房地產(chǎn)的溫度、 濕度、 日照、 交通、 周圍環(huán)境、 景觀、 與其他地方 (如市中心)的距離等，均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨 有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。A不可移動性B獨一無二性 C壽命長久性 D流動性差17._是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一 系列移動的時序價格平均數(shù)， 形成一個新的派生平均價格的時間序列， 借以消除 價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。A數(shù)學曲線擬合法B平均增減量法C平均發(fā)展速度法D移動平均法18._在形式上

7、是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的例算法。A市場法B成本法 C收益法D假設(shè)開發(fā)法19.投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指_。A房地產(chǎn)管理投資B房地產(chǎn)置業(yè)投資 C房地產(chǎn)開發(fā)投資 D房地產(chǎn)經(jīng)營投資20.某城市 2004 年存量商品住房的吸納率為 40%，則該城市同期存量商品住房的6 / 12吸納周期是_。A0.4 月B2.5 月C0.4 年D2.5 年21.某寫字樓的購買價格為 100 萬元，其中 70 萬元為 15 年期、年利率 5、按 年等額還款的抵押貸款， 30 萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年 凈租金收入為 9 萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為_。A9.

8、00%B8.05%C30.00%D7.52%22.為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用_發(fā)包。A專業(yè)工程B建筑工程全過程 C分部工程D分階段23.承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在_內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A半個月B一個月C一個半月D二個月24.隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超 過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為_。A市場港量7 / 12B市場預(yù)測量C市場最低量D市場最高量25.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項 工作的，一般是_。A建筑師B結(jié)構(gòu)工程師 C設(shè)備工程師 D監(jiān)理工

9、程師二、多項選擇題(共 25 題，每題 2 分。每題的備選項中，有多個符合題意)1.影響金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)資信等級進行評價的主要指標有()。A資金實力B企業(yè)信譽C企業(yè)償債能力D項目獲利能力2.控制工程進度網(wǎng)絡(luò)圖的表現(xiàn)形式有()。A單代號網(wǎng)絡(luò)B雙代號網(wǎng)絡(luò) C三代號網(wǎng)絡(luò) D時標網(wǎng)絡(luò)3.下列指標中，反映開發(fā)企業(yè)長期償債能力的有()。A資產(chǎn)負債率B流動比率C應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率D利息保障倍數(shù)8 / 124.收益性物業(yè)管理中凈經(jīng)營收入可按式()求得。A有效毛收入-經(jīng)營費用B潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營費用 C有效毛收入+其他收入-空置和收租損失D潛在毛租金收入-空置和收租損失-經(jīng)營費用5.

10、工程項目管理的主要內(nèi)容包括控制和管理兩個方面，其中管理是指()。A進度管理B投資管理 C合同管理 D信息管理6.在下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導向的房地產(chǎn)定價方法有() 。A隨行就市定價法B認知價值定價法 C領(lǐng)導定價法D挑戰(zhàn)定價法7.收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括()等。A人員工資B辦公費用C抵押貸款還本付息D保險費、房產(chǎn)稅8.個人住房貸款的類型有()。A政策性抵押貸款B商業(yè)性抵押貸款CA 與B 組合抵押貸款 D個人信用貸款9.金融機構(gòu)在進行資金融通時，通常考慮資金的()。A保證性B安全性 C盈利性9 / 12D流動性10.就名義利率和實際利率的關(guān)系問題，下面說法中屬正確的有()。A從資金時間價值

11、分析的角度來看，區(qū)分名義利率和實際利率意義不大B當每年的計息周期數(shù)等于 1 時，名義利率與實際利率相等C在名義利率給定的前提下，計息周期越短，實際利率就越大并無上限 D當每年的計息周期數(shù)大于 1 時，實際利率大于名義利率11.房地產(chǎn)市場需求的特點主要有_。A多樣性B廣泛性 C壟斷性 D復(fù)雜性E具有高度的適應(yīng)性12.下列屬于竣工房屋價值的有_。A竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑 價值B作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備 (如電梯、通風設(shè) 備等)的購置和安裝費用C廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝D工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造E辦公和生活用家具的購置等費

12、用13.我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進行城市規(guī)劃圖體系的改革，將規(guī)劃分為_ 等層次。A發(fā)展策略B次區(qū)域發(fā)展綱要C重點區(qū)位發(fā)展綱要D發(fā)展大綱圖E詳細藍圖14.商品零售物價的變動直接影響到_。A城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入B居民購買力和市場供需的平衡C消費與積累的比例關(guān)系D企業(yè)的生產(chǎn)和效益狀況E商業(yè)流通領(lǐng)域的整體狀況15.國際上通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標有_幾種。A期內(nèi)可供租售量/歷史同期可供租售量B實際價格/理論價格C房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)D房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求E房地產(chǎn)價格增長率/實際 GDP 增長率16.房屋的開工一般應(yīng)以_ 日期為準。A施工隊進場B地基處理C房屋正式

13、開始破土刨槽D打永久樁E取得施工許可證17.在房地產(chǎn)市場中，引起需求增加或減少的原因主要有_。A收入水平變化B未來預(yù)期收益變化C房屋套型設(shè)計的優(yōu)劣、合理性D土地供給的變化E消費品位變化10 / 1211 / 1218.房地產(chǎn)市場供給的特點主要有_。A市場供給在短期缺乏彈性B市場供給具有非同質(zhì)性C具有高度的壟斷性D具有競爭的完全性和充分性E具有高度的適應(yīng)性19.北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產(chǎn)市場細分的_標準劃分的。A按地域細分B按房地產(chǎn)用途細分C按增量存量細分D按交易形式細分E按目標市場細分20.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量有_幾方面。A自然環(huán)境的變化B房地產(chǎn)價格政策 C政治制度的變遷D信息、通信技術(shù)水平的提高E傳統(tǒng)觀念及消費心理21.在房地產(chǎn)市場中，引起需求增加或減少的原因主要有_。A未來預(yù)期收益變化B獲得金融機構(gòu)融資的難易程度 C政府稅收政策的影響D土地供給的變化E原用于其他方面資金的介入22.影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的法律制度環(huán)境因素包括_。12 / 12A土地供給政策B住房建設(shè)和住房消費政策 C房地產(chǎn)金融政策D房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策E稅收政策23.房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，這