廣場銷售策略及營銷執(zhí)行方案

1、廣場銷售策略及營銷執(zhí)彳亍方案xx廣場營銷執(zhí)行方案目錄第一部分項目分析一、近期市場狀況-、項目概況、三、項目定位第二部分銷售策略一、銷售總體策略二 入市時機及銷售前提-、三、銷售階段及工作安排四、各銷售階段推貨策略五、銷售管理六、核心賣點的提煉第三部分價格策略一、厘定價格的相關(guān)因素二、價格定位 、三、價格策略四、定價原則五、付款方式及折扣控制六、價格控制七、回款預(yù)估第四部分宣傳推廣策略一、廣告目標宣傳推廣策略 -、三、媒體組合策略四、推廣費用預(yù)估第五部分項目包裝一、包裝總綱基礎(chǔ)形象設(shè)計 -、三、營銷通路的包裝四、賣場形象包裝附件：一、媒體投放計劃及費用安排二、價目表第一部分項目分析、xx市商業(yè)地

2、產(chǎn)的市場現(xiàn)狀（一）近期xx市商業(yè)地產(chǎn)市場概況,xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實施房地產(chǎn)市場規(guī)范化運作、加快地鐵等城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)等多項利好因素推動下，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，在售和在租的的大型商 場亮點頻現(xiàn)，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡 織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內(nèi)各個熱點區(qū)域，四面開花，去年的 商用物業(yè)大旺，呈現(xiàn)一派喜人景象，主要表現(xiàn)在以下六方面：1、體驗式商鋪開發(fā)(SHOPPINGMAII )引領(lǐng)潮流體驗式商鋪開發(fā)(SHOPPINGMAII)是 最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展 商競相嘗試,去年風頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII。據(jù)悉，

3、當前xx在 建的MAII有5個，天河區(qū)的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林 匹克體育場旁的”花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場。除尚未開售的”花花世 界”其它項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受MAII這種類型 的商業(yè)項目。xx廣場就項目的實際情況,借這一趨勢將項目定位為xx首席社區(qū) 商業(yè)MAII。2、專業(yè)市場行情看漲由于xx經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展,加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強大的產(chǎn)業(yè)鏈 支持,xx的專業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的非 常繁榮。下半年陸續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業(yè)皮具市場有金龍盤國際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場，布

4、藝專業(yè)市場有海印盛賢紡織 (布藝)城，美容美發(fā)專業(yè)市場有美博城，電腦專業(yè)市場有頤高數(shù)碼廣場等,我司認 為,專業(yè)市場的選址十分重要，去年推出的專業(yè)市場都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地 方,或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場依舊繁榮的原因。3、主題商場的開發(fā)逐漸成趨勢主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的競爭力及吸引客 戶方面有獨特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。底以”主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前 線、南天國際照明廣場、xx百利國際婚慶中心、百安居等,都很受置業(yè)者、投資文檔僅供參考者和消費者的關(guān)注。根據(jù)發(fā)展趨勢，因此四樓考慮作為兒童

5、主題的商場。因為項 目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，因此建議五樓做主題餐 飲,設(shè)置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。4、新開商場引入大型名牌商家大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，另外還看能否提供齊全 的商品種類，讓顧客實現(xiàn)”一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌 商家為主要客戶，一是能夠提高檔次，另外也能夠讓消費者享受更多的購物樂趣。 而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經(jīng)過招商部的努力, 主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市。5、歲末商鋪廣告投放量激增11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業(yè)市場、裙樓商鋪和小區(qū) 鋪在xx報紙媒體作

6、廣告，比9-10月份多出4個，其中xx市內(nèi)有34個,市外有2 個。報紙的廣告量為13337664元，比9-10月份增加63.9%，其中市內(nèi)商鋪的廣 告量占商鋪廣告總量的99%。廣告投放量原定為500萬，我們認為考慮到對接廣 電房地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要，應(yīng)該增加100萬的廣告投放，組建成全方位的 市場攻擊體系。6、投資增長較快、整體市場供大于求，總體價格走低。1-9月xx市批準的商預(yù)售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平 方米，同比增長47.57%和11.47%。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增,呈現(xiàn)出 迅猛發(fā)展的勢頭。受供應(yīng)量的巨大影響，雖然前三季度的成交量與相比有較 大幅度的

7、增長,但少于 的供應(yīng)量，當前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。同時，因 商鋪市場供大于求，導致 的商鋪成交價繼續(xù)下滑,八個區(qū)的商鋪 成交均價為9810元/平方米,與 商鋪的成交價格同期大幅下降了 25.19%。不 過，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響，現(xiàn)在天河、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷 售依然保持良好的市場局面。1998-2002年原八區(qū)商鋪批出量與成交量圖示1998-全市商鋪成交均價表（單位:萬平方米）年份八區(qū)十區(qū)批出量成交量批出量成交量199864.7838.8748.0836.7245.7735.8630.3529.6151.1244.9723.4527.5344.4457.822

8、12.43168.5995.56102.79數(shù)據(jù)來源:xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所（二）、近期xx市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化數(shù)據(jù)來源:xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來看,預(yù)計未來一年xx市商業(yè)市場有以下趨勢:全市各片區(qū)商鋪走勢差別較大，專家預(yù)計，xx市熱點地區(qū)的商鋪價 格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續(xù)上揚, 而其它商鋪市場的價格走勢會與 基本持平或略有下降。銷售部對項目周邊的項目做了專門的調(diào)查分析：東璟花園首層商鋪的銷售均 價為50000元/平米，實用率是80%折合實用面積售價60000元/平米。xx廣場因 為街

9、鋪的數(shù)量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為 70000元/平米，那么我們認為風險很高,因此建議首層建筑面積銷售均價為28000 30000元/平米,負一層建筑面積銷售均價為13000 15000元/平米應(yīng)該比較適 合。位于奧林匹克體育場旁的”花花世界”近期將推出，由于其成本較低,租金和 售價都比xx廣場低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適 當降低首層180 200元/平米,負一層100 120元/平米之間。二、項目概況（一）項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標類別面積類別面積占地面積10000 E首層商場面積2941E總建筑面積24155 E二層商場面積3582 E建筑層數(shù)7層三層商場面積3582 E負一層3909 E四層商場面積3582 E負二層3909 E五層