房地產(chǎn)市場研究及調(diào)研方法

1、市場研究及調(diào)研方法2013-03為什么要做市場研究及調(diào)研？能夠解決哪些問題？課前思考通過市場研究及調(diào)研：更徹底了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢及規(guī)律，把握市場發(fā)展方向；尋找項目潛在市場機會及市場需求，制定產(chǎn)品規(guī)劃；為項目推售、推廣等營銷策略提供參考與建議；加深對開發(fā)商產(chǎn)品戰(zhàn)略的了解，對尚未形成產(chǎn)品系的開發(fā)商，幫助其建立產(chǎn)品體系；房地產(chǎn)市場調(diào)研 | 意義意義項目可研支持、項目定位支持、前期策略參考、營銷執(zhí)行參考一：什么是房地產(chǎn)市場研究、市場調(diào)研？四：市場調(diào)研操作經(jīng)驗三：市場調(diào)研的方法及流程二：房地產(chǎn)市場研究與調(diào)研的內(nèi)容？第一部分 什么是房地產(chǎn)市場研究與調(diào)研？所謂房地產(chǎn)市場研究與調(diào)研： 房地產(chǎn)市場調(diào)研 |

2、 定義1定義就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各各種情報資料；通過對相關的市場信息收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究與預測。內(nèi)容廣泛 宏觀市場、中觀市場、微觀市場 客戶背景（物理屬性）、客戶行為（精神屬性）、客戶需求房地產(chǎn)市場調(diào)研 | 特征2特征針對性強 營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析；房地產(chǎn)項目調(diào)研對地域性、時效性要求高，如銷售率、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。方法多樣電話調(diào)研、實地調(diào)研、座談會等第二部分 房地產(chǎn)市場研究及調(diào)研的內(nèi)容基本內(nèi)容：城市概況整體市場區(qū)域市場目的

3、目的目的分析市場特征研究未來走勢尋求市場共性鎖定競爭半徑認知市場特點預判市場發(fā)展?jié)摿Ω偁幨袌瞿康膶で笫袌鰴C會點尋找潛在客戶群房地產(chǎn)市場研究及調(diào)研 | 內(nèi)容基本內(nèi)容：城市概況整體市場區(qū)域市場目的目的目的分析市場特征研究未來走勢尋求市場共性鎖定競爭半徑認知市場特點預判市場發(fā)展?jié)摿Ω偁幨袌瞿康膶で笫袌鰴C會點尋找潛在客戶群房地產(chǎn)市場研究及調(diào)研 | 內(nèi)容 內(nèi)容分類解析：城市概況了解城市規(guī)劃經(jīng)濟水平歷史人文人口狀況產(chǎn)業(yè)支撐規(guī)劃創(chuàng)造價值，賣房也是賣夢調(diào)研內(nèi)容：與項目相關的各項規(guī)劃區(qū)域、城市規(guī)劃：環(huán)渤海、“兩軸兩帶多中心”功能區(qū)規(guī)劃：CBD、中關村西區(qū)、WSD新城規(guī)劃：房山新城、通州新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃

4、交通規(guī)劃：軌道交通規(guī)劃、重點道路規(guī)劃城市概況 | 規(guī)劃GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關系宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關系了解當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)開發(fā)水平城市概況 | 經(jīng)濟房地產(chǎn)市場預警預報指標體系異?；菊Ｕ＿\行基

5、本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率城市概況 | 經(jīng)濟恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5

6、0.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）26738 28838 21430 1595018650 18385 18963 較上年增速8.14%8.05%10.33%1.53%10.08%8.15%24.7%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2009年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)了解當?shù)鼐用裆钏匠鞘懈艣r | 經(jīng)濟區(qū)域國家城市化水平發(fā)展中國家中國44%

7、馬來西亞菲律賓60%發(fā)達國家美國82%英國89.1%法國82.5%加拿大81%日本韓國70%世界城市化平均水平50.3%世界平均城市化水平2010年我國的城市化率約為44%，低于世界平均水平，距發(fā)達國家80%的標準差距更大。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、世界銀行城市化率城市概況 | 經(jīng)濟發(fā)展才是硬道理，產(chǎn)業(yè)是支撐更是客群中關村科技園區(qū)昌平園永豐產(chǎn)業(yè)基地上地信息產(chǎn)業(yè)園未來科技城沙河高教園區(qū)調(diào)研內(nèi)容：項目周邊的產(chǎn)業(yè)分布產(chǎn)業(yè)園、大企業(yè)、重點寫字樓、知名院校、科研單位、政府機關、軍隊機關城市概況 | 產(chǎn)業(yè)支撐可以整容，但整不了基因調(diào)研內(nèi)容：社會對項目區(qū)域的固有認知東富、西貴、南賤、北貧昌平城區(qū)居民的“東西”選

8、擇城市概況 | 歷史人文調(diào)研基本內(nèi)容：城市概況整體市場區(qū)域市場目的目的目的分析市場特征研究未來走勢尋求市場共性鎖定競爭半徑認知市場特點預判市場發(fā)展?jié)摿Ω偁幨袌瞿康膶で笫袌鰴C會點尋找潛在客戶群房地產(chǎn)市場研究及調(diào)研 | 內(nèi)容整體市場一級市場供應分析二級市場供需對比分析二級市場成交分析房地產(chǎn)市場政策分析一級市場成交分析 內(nèi)容分類解析房地產(chǎn)市場研究及調(diào)研 | 內(nèi)容順天時，知己命大形勢政策：國十條、京十五條、國五條市場規(guī)范政策：公示要求銷售相關政策：限購、貸款比例調(diào)研內(nèi)容：近期房地產(chǎn)市場相關政策整體市場 | 政策看大盤，知走勢調(diào)研內(nèi)容：近期房地產(chǎn)整體市場走勢整體市場 | 一級市場尋地脈，知未來調(diào)研內(nèi)容：

9、區(qū)域內(nèi)成交土地情況可以直接讀出的信息宗地位置用地性質(zhì)建設用地面積規(guī)劃建筑面積成交價受讓單位配建保障性住房情況需要計算得到的信息樓面地價容積率溢價率整體市場 | 一級市場基本內(nèi)容：城市概況整體市場區(qū)域市場目的目的目的分析市場特征研究未來走勢尋求市場共性鎖定競爭半徑認知市場特點預判市場發(fā)展?jié)摿Ω偁幨袌瞿康膶で笫袌鰴C會點尋找潛在客戶群房地產(chǎn)市場研究及調(diào)研 | 內(nèi)容內(nèi)容分類解析區(qū)域市場市場板塊特征區(qū)域規(guī)劃配套供需走勢分析項目競爭板塊要點板塊特點、項目共性、客戶概況競爭板塊劃定標準內(nèi)容產(chǎn)業(yè)狀況、交通及生活配套等關注供需分析、成交價量分析等內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究及調(diào)研 | 內(nèi)容教育配套托幼小學中學級別、口碑、

10、劃片情況、入學條件口碑、人文積淀、園林景觀大學區(qū)域市場 | 配套醫(yī)療配套醫(yī)療機構的等級、口碑及重點科室區(qū)域市場 | 配套商業(yè)配套附近商圈：重點商業(yè)項目超市：品牌商場：入駐品牌、包含業(yè)態(tài)知名餐飲金融、郵政網(wǎng)點區(qū)域市場 | 配套娛樂休閑配套景點、古跡、游樂場、公園、影院、運動健身場館區(qū)域市場 | 配套交通配套各種途徑的來訪動線道路交通：臨近主路、立交、高速（出口）軌道交通：站點（出口）公共交通：站點、線路區(qū)域市場 | 配套基本內(nèi)容：城市概況整體市場區(qū)域市場目的目的目的分析市場特征研究未來走勢尋求市場共性鎖定競爭半徑認知市場特點預判市場發(fā)展?jié)摿Ω偁幨袌瞿康膶で笫袌鰴C會點尋找潛在客戶群房地產(chǎn)市場研究及

11、調(diào)研 | 內(nèi)容 內(nèi)容分類解析競爭市場競爭項目選取區(qū)域競爭、產(chǎn)品競爭、規(guī)模競爭、價格競爭競爭項目分析基本信息、項目規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃、銷售分析、營銷推廣等客戶共性分析客戶物理屬性客戶精神屬性客戶需求分析房地產(chǎn)市場研究及調(diào)研 | 內(nèi)容1基本資料競爭市場2規(guī)劃信息3產(chǎn)品信息4銷售情況5客戶特征6推廣方式基本信息 預查數(shù)據(jù)，實地核實調(diào)研目標：區(qū)域、位置、開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑類型占地、體量、住宅體量（分產(chǎn)品線體量）、容積率、建筑密度、綠化率位置圖競爭市場 | 實地調(diào)研規(guī)劃信息 競品項目的來龍去脈調(diào)研目標：規(guī)劃分期（每期產(chǎn)品配比，推出時間）配套設施（商業(yè)、會所）規(guī)劃圖競爭市場 | 實地調(diào)研產(chǎn)品信息 力求了解

12、每一個細節(jié)調(diào)研目標：園林風格、立面材質(zhì)及風格、裝修狀況及風格、層高、得房率、在售戶型配比、主力戶型及面積區(qū)間、戶型分布、入住時間戶型圖、樣板間競爭市場 | 實地調(diào)研銷售和存量信息 客戶的選擇最有說服力調(diào)研目標：報價、裝修報價及最新成交價（對應產(chǎn)品）、已售體量、開盤去化情況、強銷期去化情況當期存量及產(chǎn)品、后續(xù)供應及產(chǎn)品、后續(xù)供應推出時間剩下哪些房源？反應哪些問題？競爭市場 | 實地調(diào)研客戶信息 以競品為鑒，了解客戶調(diào)研目標：來源、年齡、職業(yè)、置業(yè)特征、關注點、置業(yè)目的、付款方式競爭市場 | 實地調(diào)研推廣信息 客戶被怎樣吸引調(diào)研目標：推廣方式主訴求競爭市場 | 實地調(diào)研第三部分 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方

13、法及流程房地產(chǎn)市場調(diào)研方法 | 網(wǎng)絡調(diào)研1方法a.網(wǎng)絡調(diào)研 北京住建委網(wǎng)站（原北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)） 搜房、焦點等專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站借用房地產(chǎn)市場調(diào)研方法 | 電話調(diào)研1方法b.電話調(diào)研 是由調(diào)查人員通過電話向被調(diào)查者詢問有關問題的一種方法，調(diào)查人員可以通過手工或計算機輔助調(diào)查系統(tǒng)來完成記錄。喂，您好！房地產(chǎn)市場調(diào)研方法 | 問卷調(diào)研1方法c.問卷調(diào)研 就是調(diào)查人員根據(jù)事先設計好的結構式或半結構式問卷, 與被調(diào)查者面對面的訪談而獲 得的資料的方法。問卷設計是否合理是面對面訪談能夠能夠的關鍵。調(diào)研問卷房地產(chǎn)市場調(diào)研方法 | 觀察調(diào)研1方法d.觀察法是調(diào)查者在現(xiàn)場對被調(diào)查者的情況直接觀察記錄，以取得市

14、場信息的一種調(diào)研方法。長陽半島開盤房地產(chǎn)市場調(diào)研方法 | 實地調(diào)研1方法e.實地調(diào)研 在網(wǎng)絡、電話等調(diào)研無法滿足調(diào)研目的，收集資料不夠及時準確時，就需要適時地進行實地調(diào)研來解決問題，取得第一手的資料和情報，使調(diào)研工作有效順利地開展。所謂實地調(diào)研，就是指對第一手資料的調(diào)查活動。明調(diào)？暗調(diào)！實地調(diào)研 | 工作流程實地調(diào)研的工作流程：確定調(diào)研目標劃定調(diào)研范圍實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排普宅項目：例區(qū)域維度同區(qū)域在售、待售項目產(chǎn)品維度周邊區(qū)域、相同動線（高速、軌道交通）的同類產(chǎn)品如何確定競品項目和調(diào)研范圍？高端項目/別墅項目：跳出板塊尋找典型項目或類似項目實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排龍山華府金

15、隅萬科城雍景臺沙河高教新城高教新城昌平縣城板塊回龍觀板塊首開智慧社領秀慧谷競爭項目選取原則與本案產(chǎn)品類型類似或相近；與本案存在區(qū)域位置競爭關系（京藏高速沿線）；目前在售可參考典型項目。以此找尋對本案從規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷方面的威脅點，以便挖掘本案的競爭發(fā)力點。本案實地調(diào)研 | 工作流程 | 區(qū)域市場-競品確定調(diào)研目標劃定調(diào)研范圍預先收集資料準備調(diào)研表格網(wǎng)絡：配套、競品基本信息競品網(wǎng)站：競品網(wǎng)站“拿來主義”實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排表格只是工具，根據(jù)項目情況進行調(diào)整實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排小組分工相互支持實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排明暗結合結交朋友實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排手

16、繪區(qū)域圖實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排完全手繪清晰明了標明競品、配套等各項調(diào)研成果實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排手繪區(qū)域圖整理調(diào)研表討論（區(qū)域、項目）實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排區(qū)域圖調(diào)研表（競品戶型圖）定期更新實地調(diào)研 | 工作流程 | 安排第四部分 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法及流程一：宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)收集二：城市/區(qū)域規(guī)劃信息收集三：一級市場數(shù)據(jù)收集四：二級市場數(shù)據(jù)收集1. 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)收集我們經(jīng)常在報告中看到這樣的圖表宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要有哪些呢？宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)收集報告中常用的宏觀數(shù)據(jù)指標有：范圍指標全國廣義貨幣供應量（M2）居民消費價格指數(shù)（CPI）人民幣匯率新增貸款國房景氣指數(shù)以及GDP、投

17、資消費等指標北京地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）全社會固定資產(chǎn)投資全社會消費品零售總額人均可支配收入進出口產(chǎn)業(yè)結構（第一、二、三產(chǎn)業(yè)）其他地區(qū)根據(jù)能夠搜集到的數(shù)據(jù)進行酌情增減宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)收集渠道一：統(tǒng)計信息網(wǎng)、統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)收集渠道二：央行網(wǎng)站宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)收集報告中注明的宏觀數(shù)據(jù)來源：XX（北京）統(tǒng)計局、 XX（北京）統(tǒng)計信息網(wǎng)、央行范圍數(shù)據(jù)查詢網(wǎng)站全國國家統(tǒng)計局 中國統(tǒng)計信息網(wǎng)中國人民銀行 各地統(tǒng)計公報各網(wǎng)站的經(jīng)濟數(shù)據(jù)解讀，比如北京北京統(tǒng)計局 中國統(tǒng)計信息網(wǎng)各搜索網(wǎng)站，如百度（baidu）、谷歌（google）、搜搜（soso）等宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)收集2. 城市/區(qū)域規(guī)劃信息收集城市/區(qū)域規(guī)劃信息收集

18、我們的報告中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的介紹這些規(guī)劃信息哪里能找到？數(shù)據(jù)查詢渠道：規(guī)劃委網(wǎng)站北京規(guī)劃委 城市/區(qū)域規(guī)劃信息收集數(shù)據(jù)查詢渠道：區(qū)域重點規(guī)劃園區(qū)網(wǎng)站、區(qū)域標桿項目網(wǎng)站城市/區(qū)域規(guī)劃信息收集3. 一級市場數(shù)據(jù)收集一級市場數(shù)據(jù)收集一級市場分析多以這樣的形式在報告中出現(xiàn)一級市場數(shù)據(jù)主要有哪些？報告中常用的一級市場數(shù)據(jù)有：范圍指標查詢方法北京北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)；北京市整體/各行政區(qū)土地供應量、成交量、樓面價、溢價率；某區(qū)域未來即將上市的土地/雖然成交但尚未開發(fā)的土地；某品牌開發(fā)商的拿地情況/開發(fā)情況；中指數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計公報；天朗數(shù)據(jù)庫、北京土地儲備中心；北京土地儲備中心；天朗數(shù)據(jù)庫；其他城市某市（廊

19、坊市）XX年土地的供應量、成交量、樓面價、溢價率；該市未來即將上市的土地；其他一些報告中需要提供的數(shù)據(jù)等。中國土地網(wǎng)；XX市國土資源局；XX市國土資源局；XX市土地儲備中心；谷歌、百度關鍵字搜索。一級市場數(shù)據(jù)收集渠道一：北京土地市場（）一級市場數(shù)據(jù)收集渠道二：外地土地市場（）一級市場數(shù)據(jù)收集現(xiàn)有的可用數(shù)據(jù)范圍可用數(shù)據(jù)北京所有北京一級市場數(shù)據(jù)均有數(shù)據(jù)庫可查其他城市暫無可用數(shù)據(jù)報告中注明的一級市場數(shù)據(jù)來源：XX（北京）國土資源局、 XX（北京）土地儲備中心一級市場數(shù)據(jù)收集4. 二級市場數(shù)據(jù)收集二級市場一般為報告中市場部分的主體二級市場分析都要用到哪些數(shù)據(jù)？二級市場數(shù)據(jù)收集報告中常用的二級市場數(shù)據(jù)有

20、：范圍指標查詢方法整體/區(qū)域數(shù)據(jù)供應量、成交量、成交均價北京：房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)其他城市：關鍵字搜索季報、月報；論壇、房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)競品項目數(shù)據(jù)項目信息、供應量、成交量、成交均價、去化速度、后續(xù)供應北京：思源項目檔案庫（代理項目）、房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、搜房、焦點其他城市：當?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站、中國土地網(wǎng)、實地調(diào)研這些數(shù)據(jù)通過哪些渠道查找的呢？二級市場數(shù)據(jù)收集整體/區(qū)域成交數(shù)據(jù)查詢（北京）二級市場數(shù)據(jù)收集整體/區(qū)域成交數(shù)據(jù)查詢（外地）基本上，每個城市都會有一到兩個房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，比如北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、搜房網(wǎng)等，利用搜索引擎查找，注意篩選！二級市場數(shù)據(jù)收集整體/區(qū)域成交數(shù)據(jù)查詢（外地）有些城市的房地產(chǎn)

21、網(wǎng)站只有城市整體成交信息，不提供各城區(qū)的成交數(shù)據(jù)，而且看起來這個網(wǎng)站的數(shù)據(jù)不是最新的，怎么辦？二級市場數(shù)據(jù)收集整體/區(qū)域成交數(shù)據(jù)查詢（外地）仔細觀察這些城市房地產(chǎn)“官方”網(wǎng)站（）提供的鏈接，找到目標（）二級市場數(shù)據(jù)收集整體/區(qū)域成交數(shù)據(jù)查詢（外地）二級市場數(shù)據(jù)收集報告中常用的二級市場數(shù)據(jù)有：范圍指標查詢方法整體/區(qū)域數(shù)據(jù)供應量、成交量、成交均價北京：住建委網(wǎng)站其他城市：關鍵字搜索季報、月報；論壇、房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)競品項目數(shù)據(jù)項目信息、供應量、成交量、成交均價、去化速度、后續(xù)供應北京：思源項目檔案庫（代理項目）、房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、搜房、焦點其他城市：當?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站、中國土地網(wǎng)、實地調(diào)研二級市場數(shù)據(jù)收集競品項目數(shù)據(jù)查詢（北京）基本信息目前北京公司代理項目都建立了項目檔案，包括項目的基本信息、推售信息、圖片等都有存檔。二級市場數(shù)據(jù)收集競品項目數(shù)據(jù)查詢（北京）基本信息其他項目基本信息可以從搜房（）、焦點、新浪、房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)等網(wǎng)站查詢。二級市場數(shù)據(jù)收集競品項目數(shù)據(jù)查詢（北京）成交量價、去化速度目前北京公司代理項目及競品每周都在做競品監(jiān)測周報，各項目的周成交套數(shù)、面