XXXX年昆明市石林縣某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目初步定位5

1、精品化石盆景假山創(chuàng)意家飾景觀(guān)禪-“六道輪回園”景觀(guān)禪-“旋轉(zhuǎn)回道”景觀(guān)禪系列之“萬(wàn)字園”銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)1、投資集團(tuán)、機(jī)構(gòu)2、文化及商業(yè)投資者3、自營(yíng)購(gòu)買(mǎi)者招商目標(biāo)客戶(hù)1、昆明及省內(nèi)各縣市奇石、工藝品市場(chǎng)的商家2、全國(guó)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的奇石工藝品運(yùn)營(yíng)商、廠(chǎng)商3、家設(shè)店形式的玩家消費(fèi)目標(biāo)客戶(hù) 主要目標(biāo)：外地旅游客群 次要目標(biāo)：省內(nèi)奇石文化愛(ài)好者 間接目標(biāo)：家庭裝飾需求者 網(wǎng)絡(luò)需要者以“旅游+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式前期投入大，回收期短，對(duì)地產(chǎn)價(jià)格平臺(tái)有提升也有很高的作用。商鋪產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳。以奇石文化為主線(xiàn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)，會(huì)展會(huì)議研討為特色，將項(xiàng)目產(chǎn)品豐富化目標(biāo)客群分析：運(yùn)作模式分析：主題

2、定位（方案三）嘉年華游樂(lè)園（連云港）華僑城歡樂(lè)谷（深圳）案例借鑒分析功能模塊定位目標(biāo)客群與模式分析 嘉年華最早起源于古埃及，后來(lái)演化成古羅馬農(nóng)神節(jié)的慶?；顒?dòng)，近代風(fēng)靡歐美各國(guó)。傳統(tǒng)的狂歡節(jié)雖源于一脈，但各個(gè)國(guó)家不同的風(fēng)土人情，賦予了不同的特色，如德國(guó)慕尼黑狂歡竹、英國(guó)諾丁山狂歡節(jié)、巴西狂歡節(jié)、威尼斯嘉年華等，均成為當(dāng)?shù)馗骶呶幕厣膫鹘y(tǒng)活動(dòng)。也是歷屆奧運(yùn)會(huì)文化活動(dòng)的重要組成部分，環(huán)球嘉年華所到之處不僅為主辦城市增添歡樂(lè)，也為主辦城市迎取豐厚的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 嘉年華是從英文“carnival”音譯而來(lái)，本意為狂歡節(jié)，是西方很多國(guó)家的重要節(jié)日，環(huán)球嘉年華正是秉承這一狂歡的精神，給人們帶來(lái)了無(wú)

3、盡的快樂(lè)。環(huán)球嘉年華的巨大商業(yè)優(yōu)勢(shì) “環(huán)球嘉年華”作為世界游樂(lè)行業(yè)的三大娛樂(lè)品牌之一在其強(qiáng)勢(shì)的品牌號(hào)召力下，能 夠聚集大量的高端時(shí)尚人群，而這些人群同樣也是一個(gè)城市發(fā)展、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作所針對(duì)人群。 環(huán)球嘉年華是一種適合于公眾參與的真正民間文化活動(dòng)，吸引的游客全部都是社會(huì)上最強(qiáng)勢(shì)的消費(fèi)群體。而且由于其獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)方式及相應(yīng)的激勵(lì)政策，可以在短時(shí)間內(nèi)迅速聚集人氣，從而達(dá)到城市知名度提升、商業(yè)推廣、活動(dòng)地區(qū)項(xiàng)目增值的目的。 環(huán)球嘉年華能夠在短時(shí)間內(nèi)迅速聚集百萬(wàn)人氣，讓活動(dòng)城市及商業(yè)項(xiàng)目的美譽(yù)度得到極大幅度提升！ 2004北京“環(huán)球嘉年華”舉辦52天，共吸引游客100多萬(wàn)人次，總收入1.6億元人民幣

4、2003上海“環(huán)球嘉年華”舉辦78天，共吸引游客220萬(wàn)人次，總收入達(dá)到2.4億元，為舉辦地浦東新區(qū)的投資吸引、氛圍、人流、物流、房地產(chǎn)、社會(huì)環(huán)境等均帶來(lái)極大收益。連云港環(huán)球嘉年華項(xiàng)目09年開(kāi)業(yè) 環(huán)球嘉年華（連云港）游樂(lè)園用地170畝，總投資約3.8億元。園區(qū)內(nèi)乘騎及游藝項(xiàng)目四十余種，包括大型四環(huán)過(guò)山車(chē)、42米摩天輪、24米跳樓機(jī)、激流勇進(jìn)、雙層豪華旋轉(zhuǎn)木馬等等，其中，過(guò)山車(chē)、激流勇進(jìn)等大型乘騎項(xiàng)目的規(guī)格均居位居蘇北首位。 園區(qū)規(guī)劃為“四區(qū)一道”，分別為歐洲古堡區(qū)域、卡通區(qū)域、嘉年華狂歡區(qū)域、海洋區(qū)域和景觀(guān)大道功能：由四大功能板塊，形成以嘉年華商業(yè)為配套；特定消費(fèi)商業(yè)為貫穿；青年指向型消費(fèi)為延

5、伸；城市 生活百貨精品商業(yè)為中心的商業(yè)格局，同時(shí)設(shè)定餐飲、休閑娛樂(lè)等休閑功能。整體項(xiàng)目功能定位華僑城深圳歡樂(lè)谷主題公園分析 深圳歡樂(lè)谷于1998年10月1日正式營(yíng)業(yè)，在8年期間共分三期建設(shè)，共分為九大主題區(qū)，西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂(lè)島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽(yáng)光水岸、瑪雅水公園。全園有大小項(xiàng)目100多個(gè)，是國(guó)內(nèi)數(shù)量最多，設(shè)施科技含量最高也是最為先進(jìn)的主題樂(lè)園。特點(diǎn)二：多元化收益（門(mén)票、餐飲、購(gòu)物） 2006年游客量293萬(wàn)人次，2007年游客量323萬(wàn)人次，受金融危機(jī)影響2008年游客量318萬(wàn)人次僅次于2007年。2008年經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)4億元，略低于2007年。重游率達(dá)到41

6、%。樂(lè)園分布各色餐廳和場(chǎng)所，如：面點(diǎn)王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點(diǎn)及各色紀(jì)念品商店。門(mén)票收入、餐飲收入和購(gòu)物收入分別占總收入的53%、12%和35%。特點(diǎn)一：不斷擴(kuò)大規(guī)模、追加投資 歡樂(lè)谷每年投入3-5千萬(wàn)資金用于改造和興建項(xiàng)目。歡樂(lè)谷有明確的園區(qū)改造計(jì)劃，每隔三年推出一組新的投資在5千萬(wàn)元以上的大型娛樂(lè)項(xiàng)目，每隔兩年推出一組中型娛樂(lè)項(xiàng)目（投資在1千萬(wàn)-5千萬(wàn)之間），每年一組新的小型娛樂(lè)項(xiàng)目。案例借鑒分析以旅游型城市為背景，依托現(xiàn)有豐富的旅游客群初期投資高、占地面積大、設(shè)備眾多、目標(biāo)吸引力強(qiáng)盈利多元化，除門(mén)票收益以外，引進(jìn)特色休閑餐飲場(chǎng)所、 特色商品購(gòu)物場(chǎng)所引導(dǎo)消費(fèi)、刺激消費(fèi)；設(shè)備不斷更新，增

7、強(qiáng)新鮮感，引導(dǎo)重游率消費(fèi)；當(dāng)?shù)爻鞘屑爸苓叧鞘杏休^強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為支撐點(diǎn)， 周邊交通便捷，出入方便。“旅游+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，在項(xiàng)目前期房地產(chǎn)收益與旅游投資 基本持平，旅游開(kāi)始產(chǎn)生一部分收益。在后一階段發(fā)展資金的 現(xiàn)金流穩(wěn)定，區(qū)域克服陌生，價(jià)格平臺(tái)明顯提升，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)回報(bào)夢(mèng)幻嘉年華游樂(lè)園移動(dòng)式服務(wù)區(qū)游樂(lè)區(qū)旅游商品零售區(qū)表演互動(dòng)區(qū)美食區(qū)全新的刺激，無(wú)限的體驗(yàn)，他是集合嘉年華的游樂(lè)、文化娛樂(lè)和美食購(gòu)物于一體的大型游樂(lè)主題公園。夢(mèng)幻嘉年華游樂(lè)園游樂(lè)區(qū)旅游商品零售區(qū)美食美食區(qū)移動(dòng)式服務(wù)區(qū)游樂(lè)互動(dòng)區(qū)主要目標(biāo)客戶(hù)：石林外來(lái)旅游客群及周邊 城市的高端時(shí)尚人群，年齡在25-38歲之間次要目標(biāo)客戶(hù)：情侶，

8、年齡在18-25歲之間間接目標(biāo)客戶(hù)：家庭成員，年齡在10-18歲之間感染目標(biāo)客戶(hù)：年齡在8-10歲之間的兒童主要以經(jīng)營(yíng)為主，部分區(qū)域出租或聯(lián)營(yíng)形式占地面積大、一次性投入高，回收期慢，后期盈利高輻射范圍廣、主題吸引力強(qiáng)、二次消費(fèi)頻率高以旅游帶動(dòng)并提升房地產(chǎn)價(jià)值空間運(yùn)作模式分析目標(biāo)客群分析主題定位選擇主題定位方案篩選下一階段工作方向以上我們經(jīng)行了三個(gè)可能出現(xiàn)的案例進(jìn)行研究，借鑒了他們的成功因素。那么我們接下來(lái)將商業(yè)的三個(gè)主題定位經(jīng)行對(duì)比分析商業(yè)定位方案選擇商業(yè)主題運(yùn)作模式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作難易度資本運(yùn)作方案三夢(mèng)幻嘉年華主題樂(lè)園主要以經(jīng)營(yíng)為主，部分區(qū)域出租或聯(lián)營(yíng)形式占地面積大、一次性投入高，回收期慢，后期

9、盈利高輻射范圍一般、主題吸引力高、業(yè)態(tài)互動(dòng)性強(qiáng)、二次消費(fèi)頻率高以旅游帶動(dòng)并提升房地產(chǎn)價(jià)值空間方案二奇石旅游度假區(qū)主要以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，商鋪銷(xiāo)售或租賃形式一次性投入高，回收期快輻射范圍有限、主題吸引力一般、二次消費(fèi)頻率一般以旅游帶動(dòng)并提升房地產(chǎn)價(jià)值空間方案一青少年教育體驗(yàn)基地統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)，部分商鋪出售、租賃或聯(lián)營(yíng)形式一次性投入高，回收慢，后期盈利高輻射范圍一般，主題吸引力高，業(yè)態(tài)互動(dòng)性強(qiáng)，二次消費(fèi)頻率高以旅游帶動(dòng)并提升房地產(chǎn)價(jià)值空間首選備選備選項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目投資估算一二期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表類(lèi)別面積單位凈用地面積60627.87總建筑面積216549.4其中地上建面175083.4其中住宅建面130238.3獨(dú)立商業(yè)建面34138.34裙樓底商7142.74幼兒園建面35