基于倡導(dǎo)聯(lián)盟框架下的房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷研究

1、 基于倡導(dǎo)聯(lián)盟框架下的房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷研究 韓笑Summary：文章探索將倡導(dǎo)聯(lián)盟框架引入我國房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷這一課題，通過研究“支持高房價”和“抵制高房價”兩大對立聯(lián)盟間的博弈和內(nèi)外部震蕩因素，就推動房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷的動力機(jī)制進(jìn)行闡述論證，據(jù)此對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行預(yù)測分析。Key：房地產(chǎn)調(diào)控;倡導(dǎo)聯(lián)盟框架理論;政策變遷一、倡導(dǎo)聯(lián)盟框架理論概述擁有某種共同信念體系的政策執(zhí)行者或政策共同體，就是倡導(dǎo)聯(lián)盟。這個共同體包含三個等級層次，由內(nèi)向外依次為深層、政策核心和次級方面體系。深層信念體系，是公理信念的映照，最難變動;政策核心信仰體系，表現(xiàn)為因果認(rèn)知和行為規(guī)范等方面;次要方面體系，主要體現(xiàn)為

2、工具性策略，較易改變。其中，14個倡導(dǎo)聯(lián)盟構(gòu)成一個政策子系統(tǒng)，根據(jù)核心信念結(jié)成不同的聯(lián)盟。不同倡導(dǎo)聯(lián)盟相互博弈形成政策變遷。其博弈路徑一般而言，體現(xiàn)在如下四個方面：一是聯(lián)盟間的相互學(xué)習(xí)。多發(fā)生在次要方面體系，倡導(dǎo)聯(lián)盟間彼此學(xué)習(xí);二是外部事件的沖擊。聯(lián)盟間有強(qiáng)弱之別，如果弱勢聯(lián)盟利用外部事件的影響彌補(bǔ)自身弱點(diǎn)，便有可能推動政策向有利方向變遷;三是內(nèi)部事件的干擾。若推行現(xiàn)行政策時出現(xiàn)重大問題，其他聯(lián)盟便會強(qiáng)化己方政策觀點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)政策變遷;四是聯(lián)盟間的妥協(xié)。即強(qiáng)弱勢聯(lián)盟均對現(xiàn)行政策不滿意，又無力使現(xiàn)行政策徹底朝己方轉(zhuǎn)變，因此談判使政策朝著都能接受的方向變遷?？傮w而言，造成現(xiàn)行政策變遷的主要因素是外部

3、事件，在政策變動不大的情況下一般源自政策取向的學(xué)習(xí)。二、房地產(chǎn)調(diào)控政策演進(jìn)歷程回溯中國房地產(chǎn)改革自十一屆三中全會之后就開始有步驟的展開。本文主要對這十余年間的房地產(chǎn)政策演變進(jìn)行分析。（一）政策激勵階段（19982003年）1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)。與此同時，我國進(jìn)行了市場經(jīng)濟(jì)體制改革，全面開啟改革開放。1998年7月，以國務(wù)院出臺的關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知為界，國家福利性住房分配制度退出，商品房市場供給制度開始逐步取代城市住房。隨后國務(wù)院陸續(xù)出臺政策，激發(fā)房地產(chǎn)市場活力。自此，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，投資額年均增速超兩成，遠(yuǎn)高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增速。（二）政策轉(zhuǎn)向階段（20

4、032008年）2003年，房價持續(xù)增長，房地產(chǎn)投機(jī)行為普遍存在。為避免經(jīng)濟(jì)過熱運(yùn)行，穩(wěn)定價格，房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向緊縮調(diào)控，2005年3月，國務(wù)院報告廳發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知，將穩(wěn)定房價提高到政治高度;隨后，建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，開始加快棚戶區(qū)改造步伐，加大保障性住房建設(shè)力度。（三）應(yīng)對金融危機(jī)政策回轉(zhuǎn)階段（20082009年）2008年中，美國金融危機(jī)襲來，中國經(jīng)濟(jì)深受其害不斷下行。11月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，改善居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需。在此形勢下，各地一改緊縮政策，轉(zhuǎn)而出臺一

5、系列救市政策挽救樓市頹勢，房地產(chǎn)市場再次急劇擴(kuò)張，房價大幅增長，達(dá)到歷史新高。（四）政策緊縮階段（20092014年）擴(kuò)張政策實(shí)施后，房價急速上漲，政府開始加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期。2009年，國務(wù)院發(fā)布“國四條”，提出推進(jìn)保障房建設(shè)、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管、抑制投機(jī)等四項(xiàng)措施，推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展;2010年，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知，堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲，收緊居民、房地產(chǎn)企業(yè)信貸。（五）政策放松階段（20142016年）2014年初中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，但內(nèi)需增長依然較弱，經(jīng)濟(jì)下行壓力不容忽視。面對這一形勢，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳率先出臺關(guān)于促進(jìn)

6、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見，在首套房認(rèn)定、普通住宅界定等方面均有所放松，一些地方政府也開始采取擴(kuò)張性調(diào)控政策，提出房地產(chǎn)“去庫存”政策。（六）政策收緊階段（20162019年）2016年起，借助前期寬松政策的推動，房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)張。在此背景下，中央經(jīng)濟(jì)工作會議為房地產(chǎn)市場定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，發(fā)出收緊房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈信號。此后，地方政府陸續(xù)出臺房地產(chǎn)限制政策，使住房回歸居住屬性。三、中國房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷的倡導(dǎo)聯(lián)盟框架解析（一）倡導(dǎo)聯(lián)盟劃分按照信念體系與行動目標(biāo)的不同，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷中的政策子系統(tǒng)可以劃分為兩大政策聯(lián)盟：抵制高房價聯(lián)盟和支持高房價聯(lián)盟。除此之外，

7、還存在著中央政府，它屬于“政策掮客”，并不屬于于任何一個聯(lián)盟，負(fù)責(zé)調(diào)停其產(chǎn)生的沖突，從而統(tǒng)籌全局。表1為子系統(tǒng)中的倡導(dǎo)聯(lián)盟界定。（二）政策變遷的動力機(jī)制倡導(dǎo)聯(lián)盟間的博弈、政策掮客的居中調(diào)停，再加之內(nèi)外部因素的作用，是推動房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷的主要動力機(jī)制。1. 倡導(dǎo)聯(lián)盟間的博弈通過中國房地產(chǎn)政策放松-管制-再放松-再管制的不斷變遷，可以看到倡導(dǎo)聯(lián)盟間的互動與博弈。一方面，抵制高房價聯(lián)盟通過新聞媒體和專家學(xué)者，獲取政策信息，營造公共輿論氛圍。借助對普通購房者尤其是眾多“房奴”的動員，壯大聯(lián)盟力量。另一方面，支持高房價聯(lián)盟借助房地產(chǎn)活動帶來的經(jīng)濟(jì)利潤干預(yù)公共政策。同時憑借大量的市場交易信息資源為決策

8、者所倚重，并借此介入公共政策。從房地產(chǎn)起步激勵階段開始，全國住房價格攀升，支持高房價倡導(dǎo)聯(lián)盟獲得巨額的經(jīng)濟(jì)利益，進(jìn)一步強(qiáng)化其核心政策觀念。但是高房價使得全國大部分中低收入居民無法解決住房問題，從而激起了抵制高房價聯(lián)盟的強(qiáng)烈反對，兩個對立聯(lián)盟相互博弈的結(jié)果就是進(jìn)一步激化了社會矛盾。由于其核心信念的尖銳對立，幾近不可能通過聯(lián)盟間的談判與妥協(xié)來實(shí)現(xiàn)政策的折中變遷，最后必須由作為政策掮客的中央政府出面緩和尖銳的對立聯(lián)盟矛盾。這一過程使得房地產(chǎn)調(diào)控政策來回循環(huán)于“放松-緊縮”的怪圈之中。2. 外部事件的影響倡導(dǎo)聯(lián)盟框架理論認(rèn)為，政策方向和內(nèi)容的重大改動，政治資源分配的巨大變化，主要起因于外部事件。縱觀六

9、個變遷階段，我們不難發(fā)現(xiàn)：每一個階段房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整都受到外部事件的影響。政策激勵階段（19982003）是由于1997年亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)和中國的改革開放;政策轉(zhuǎn)向階段（20032008）是由于經(jīng)濟(jì)過熱;應(yīng)對金融危機(jī)政策回轉(zhuǎn)階段（20082009）是由于國際金融危機(jī);房地產(chǎn)政策緊縮階段（20092013）是由于經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象;政策放松階段（20142016）是面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力;政策收緊階段（20162019）是由于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的需要?？傮w而言，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力時，房地產(chǎn)調(diào)控政策往往會偏向刺激經(jīng)濟(jì)，實(shí)施擴(kuò)張型調(diào)控政策;當(dāng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展房價高起時，房地產(chǎn)調(diào)控政策便更傾向于抑制過熱投資。3. 內(nèi)部事件的影

10、響若在推行現(xiàn)行政策時出現(xiàn)重大問題，其他聯(lián)盟便會活躍起來，借此機(jī)會強(qiáng)化己方倡導(dǎo)的政策觀點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)政策變遷。在政策轉(zhuǎn)向階段（20032008）中，由于上一階段強(qiáng)勢聯(lián)盟支持高房價聯(lián)盟造成房地產(chǎn)投資過熱，市場秩序混亂，使得抵制高房價聯(lián)盟得以勝出，房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)而進(jìn)行緊縮;在政策放松階段（20092014），由于部分城市住房價格增長幅度過快，房價收入比遠(yuǎn)超國際警戒線，使得房地產(chǎn)再次加以緊縮;在政策收緊階段（20162019），房價再次快速攀升，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)造成威脅，在此背景下中央進(jìn)行收緊。需要強(qiáng)調(diào)的是，由于兩大聯(lián)盟信念的沖突性和不可調(diào)解性，房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整主要受內(nèi)外部環(huán)境變化和作為政策掮客

11、的中央政府調(diào)停的作用，而并非來自于跨聯(lián)盟的學(xué)習(xí)、談判和妥協(xié)。四、結(jié)語毋庸置疑，作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力，房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)步發(fā)展對于我國經(jīng)濟(jì)能否增長意義重大。自1998年以來形成，我國房地產(chǎn)政策再短短二十年經(jīng)歷了六個不同階段，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性、多變性與嚴(yán)峻性。目前，抵制高房價倡議聯(lián)盟取得了階段性勝利，但鑒于我國經(jīng)濟(jì)增長當(dāng)前面臨新的下行壓力，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)愈發(fā)重要，再疊加復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)調(diào)控政策的整體收緊可能只是暫時的。歷經(jīng)二十余年的繁榮，中國房地產(chǎn)長期以來被視為穩(wěn)增長的手段和對沖經(jīng)濟(jì)下行的重要工具，而逐漸走向功利化的道路。房地產(chǎn)政策應(yīng)該回歸服務(wù)民生的本質(zhì)，而不可淪為經(jīng)濟(jì)發(fā)展

12、和個別集團(tuán)牟利的工具。當(dāng)前中央政府主張房地產(chǎn)回歸“居住”基本功能，事實(shí)上就是對過去的反思與總結(jié)。Reference：1張海柱.信念與政策變遷：倡導(dǎo)聯(lián)盟框架的應(yīng)用以中國婚檢政策變遷為例J.長春大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2010（03）.2歐陽依曼.倡導(dǎo)聯(lián)盟框架下我國計(jì)劃生育政策變遷研究D.廣西師范大學(xué)，2016.3張婉蘇.倡導(dǎo)聯(lián)盟框架視野下的房產(chǎn)稅法改革的政策過程評議J.求索，2015（10）.4張策.倡導(dǎo)聯(lián)盟框架視角下的“一胎”政策向“二胎”政策變遷研究D.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2016.5李秋煙.倡導(dǎo)聯(lián)盟框架下中國住房政策變遷分析J.佳木斯大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報，2013，31（01）.6崔開華，徐菡，蔣文麗.倡議聯(lián)盟框架視角下我國計(jì)劃生育政策變遷分析J.西南石油大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2015（06）.7趙利堂，謝長法.我國民辦職業(yè)教育政策變遷的內(nèi)在邏輯基于