高校電子課件：物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)（第四版）

1、目 錄第01章物業(yè)管理概述第02章物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置第03章前期物業(yè)管理第04章物業(yè)的招投標(biāo)管理第05章物業(yè)管理合同第06章物業(yè)的基礎(chǔ)管理第07章物業(yè)的綜合管理第08章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金管理第09章物業(yè)的租賃管理第10章不同類型物業(yè)的物業(yè)管理第一章 物業(yè)管理概述目 錄物業(yè)管理的含義1物業(yè)管理的類型和范圍 2案例分析物業(yè)管理的法律規(guī)范434物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)5135第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)（一）物業(yè)的含義 從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。 各類房屋：建筑群、單體建筑、一個(gè)住宅單元等。 附屬：與上述建筑物配套的各類設(shè)備、市政公用設(shè)施、與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、

2、干道等。（二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別 1.稱謂領(lǐng)域不同 2.適用范圍不同 3.概念外延不同 總體上，房地產(chǎn)的狹義概念更常用 。狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 狹義的角度上，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述，只是前者傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)以房屋和土地作為物質(zhì)載體；后者側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特殊屬性。 物業(yè)常指單元性房地產(chǎn)，在微觀層面上、交易與售后領(lǐng)域使用較多。第一節(jié) 物業(yè)管理概述（三）物業(yè)的分類1.居住物業(yè)是指以個(gè)人或家庭為生活單位供人們長(zhǎng)期居住、使用的房屋。2.商業(yè)物業(yè)是指從事商業(yè)貿(mào)易、房屋出租經(jīng)營(yíng)及其他以營(yíng)業(yè)性為目的的

3、物業(yè)。3.工業(yè)物業(yè)是指用于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)目的的物業(yè)。4.其他物業(yè)：除上述以外的其他物業(yè)類型的統(tǒng)稱，包括特殊物業(yè)和特種物業(yè)。第一節(jié) 物業(yè)管理概述二、物業(yè)管理的含義（一）定義 物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 這里的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格、從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。 這里的業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人，業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國(guó)家（即自然人或法人）第一節(jié) 物業(yè)管理概述（二）該定義的內(nèi)涵物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，

4、即物業(yè)所有人和使 用人。 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，視物業(yè)為一種特殊的商品。 物業(yè)管理的目的，是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值。第一節(jié) 物業(yè)管理概述三、物業(yè)管理的特性（一）社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。（二）專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化有三層含義：專門的組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)的人員配備、專門的管理工具和設(shè)備。（三）市場(chǎng)化（見下頁(yè)）第一節(jié) 物業(yè)管理概述（三）市場(chǎng)化 物業(yè)管理的市場(chǎng)化是相對(duì)于行政化而言的，即要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則要求去運(yùn)作，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是服務(wù)。具體表

5、現(xiàn)為： 1.業(yè)主、使用人花錢購(gòu)買物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供這種服務(wù)并獲得報(bào)酬，是市場(chǎng)交換行為，是買賣關(guān)系 2.業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與被委托、聘用與被聘用的法律關(guān)系。 3.物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)定價(jià)。 4.允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得合理利潤(rùn) 5.物業(yè)管理服務(wù)將主要通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值。第一節(jié) 物業(yè)管理概述四、物業(yè)管理的作用1.物業(yè)管理促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展2.良好的物業(yè)管理可以延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限以確 保其功能的正常發(fā)揮3.良好的物業(yè)管理能為用戶創(chuàng)造并保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境和氛圍。4.完善的物業(yè)管理可以使產(chǎn)權(quán)人投資的物業(yè)保值增值。5.良好的物業(yè)管理

6、有利于開發(fā)商創(chuàng)造品牌形象，促進(jìn)其他項(xiàng)目的銷售6.物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的重要保證第一節(jié) 物業(yè)管理概述五、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展（一）物業(yè)管理的產(chǎn)生（二）發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r物業(yè)管理行業(yè)自律組織發(fā)揮著重要的作用依法管理專業(yè)化管理民眾管理（三）我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展階段起步階段：20世紀(jì)20年代，舊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。休眠階段：新中國(guó)成立后，城市土地國(guó)有，實(shí)行無(wú)償劃撥使用，物業(yè)管理也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了休眠狀態(tài)?；謴?fù)與發(fā)展階段：進(jìn)入20世紀(jì)80年代以后，我國(guó)城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展。第二節(jié) 物業(yè)管理的類型與范圍一、物業(yè)管理的基本類型（一）按照我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式來(lái)劃分房管所轉(zhuǎn)制而來(lái)的物業(yè)

7、服務(wù)企業(yè)開發(fā)企業(yè)組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）按照物業(yè)管理形式來(lái)劃分業(yè)主自管業(yè)主自治業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)本教材所指物業(yè)管理，均指上述第三種形式。第二節(jié) 物業(yè)管理的類型與范圍（三）根據(jù)物業(yè)用途的不同劃分居住物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)管理寫字樓物業(yè)管理工業(yè)物業(yè)管理特殊物業(yè)管理針對(duì)不同用途的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點(diǎn)亦有所不同。見教材第15頁(yè)。（四）根據(jù)管理階段的不同劃分前期物業(yè)管理正式物業(yè)管理第二節(jié) 物業(yè)管理的類型與范圍二、物業(yè)管理的范圍（一）與管理有關(guān)的業(yè)務(wù)常規(guī)性的公共服務(wù) 特點(diǎn)是滿足公共（所有人）需求。主要有以下8項(xiàng)： 1、房屋共用部位的維護(hù)與管理 2、房屋共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理

8、 3、環(huán)境衛(wèi)生、清潔、綠化管理服務(wù) 4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理服務(wù) 5、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 6、專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù) 7、物業(yè)檔案資料的管理 8、代收代繳收費(fèi)服務(wù)第二節(jié) 物業(yè)管理的類型與范圍（二）與服務(wù)有關(guān)的業(yè)務(wù)特約服務(wù) 這類服務(wù)的特點(diǎn)是滿足個(gè)別人的需求。特約服務(wù)的內(nèi)容：車輛保管、房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修、土建與設(shè)備維修、裝飾工程、代購(gòu)車船機(jī)票、商品、代訂報(bào)紙雜志、代聘保姆、家庭護(hù)理和接送小孩等內(nèi)容豐富的服務(wù)項(xiàng)目。（三）與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的業(yè)務(wù)專項(xiàng)服務(wù) 這類業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是滿足多數(shù)人的需求。目的是為了擴(kuò)大收入來(lái)源，其服務(wù)對(duì)象不僅包括物業(yè)服務(wù)區(qū)域的業(yè)主 、使用人，同時(shí)也面向社會(huì)

9、。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文教衛(wèi)體、交通網(wǎng)點(diǎn)、各類中介服務(wù)。 綜合以上三類，可見物業(yè)管理是融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體的服務(wù)性行業(yè)，但其宗旨是服務(wù)。第三節(jié) 物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理的策劃階段 包括4個(gè)環(huán)節(jié)：（一）物業(yè)管理的早期介入（二）制定物業(yè)管理方案（三）制定臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度（四）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)二、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段 包括3個(gè)環(huán)節(jié)：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定（二）物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)（三）物業(yè)管理規(guī)章制度的制定第三節(jié) 物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段包括4個(gè)環(huán)節(jié)：（一）物業(yè)的接管驗(yàn)收（二）用戶入?。ㄈn案資料的建立（四）首次業(yè)主大會(huì)的召開和

10、業(yè)主委員會(huì)的正式成立四、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段包括2個(gè)環(huán)節(jié)：（一）日常綜合服務(wù)與管理（二）系統(tǒng)的協(xié)調(diào)第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范一、物業(yè)管理法律規(guī)范的含義 物業(yè)管理法律規(guī)范是指由國(guó)家特定政權(quán)機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可的，具有普遍約束力，反映執(zhí)政集團(tuán)對(duì)物業(yè)管理社會(huì)秩序的利益要求和組控意志，并依靠政權(quán)強(qiáng)制力量保證實(shí)施的，用以組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系中某一類具體關(guān)系或某一具體活動(dòng)類型的行為規(guī)范。法律規(guī)范是物業(yè)管理有序運(yùn)作的基本前提和重要保障。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范二、物業(yè)管理法律規(guī)范的內(nèi)容 現(xiàn)行的與物業(yè)管理有關(guān)的法律、規(guī)章、文本等有60多個(gè)。 （一）根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀,物業(yè)管理法律體系應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容（二）

11、 物業(yè)管理過(guò)程中涉及到的相關(guān)法律（三）現(xiàn)行與物業(yè)管理相關(guān)的條例、法規(guī)、規(guī)章等 除上述內(nèi)容外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還曾發(fā)布過(guò)有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約的示范文本，可以參考使用。 （詳見教材本部分內(nèi)容）第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關(guān)的重要法規(guī)（一）民法典 1.物權(quán)編：第6章“業(yè)主 的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的相關(guān)規(guī)定（1）“業(yè)主 的建筑物區(qū)分所有權(quán)”主要內(nèi)容 根據(jù)民法典第271條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分 重點(diǎn)：專有部分與住改商問(wèn)題。第四節(jié) 物業(yè)管理

12、的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關(guān)的重要法規(guī) 接前： 重點(diǎn)：專有部分與住改商問(wèn)題。 -“專有部分”：是指在建筑物中具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立 性的部分，它是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)。專有部分的修繕、管理和維護(hù)，由業(yè)主為之并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。 民法典第272條規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 -“住改商”：民法典第279條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范接前：（1）“

13、業(yè)主 的建筑物區(qū)分所有權(quán)”主要內(nèi)容 共有部分和共同管理的權(quán)利 這是指業(yè)主對(duì)上述專有部分以外的共有部分，享有共有及共同管理的權(quán)利。 民法典的第274條276條規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范接前： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。但建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放

14、汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 除了上述共有部分，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬于共有部分。 第282條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范接前： 小區(qū)的道路和綠地歸全體業(yè)主所有，界定了小區(qū)道路的歸屬，同時(shí)也是對(duì)這些物權(quán)的保護(hù)，無(wú)論物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主都不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃性質(zhì)，不可私自種菜、不能私蓋建筑等，即使業(yè)主委員會(huì)表決通過(guò)也不可行。關(guān)于物業(yè)管理用房的規(guī)定很明確，不管是否計(jì)入成本，都是全體業(yè)主所有。 同時(shí)，民法典第273條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物

15、專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 詳見民法典第271276條、278條、279條、282條等規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范接前： 現(xiàn)實(shí)生活中，關(guān)于“共有和共同管理權(quán)利”，容易產(chǎn)生糾紛的多是共有部分的收益歸屬糾紛以及共有部分的管理權(quán)限糾紛。 比如，之前的物權(quán)法以及之后的民法典實(shí)施后，小區(qū)樓宇（樓頂、外立面、大堂、電梯廳、電梯內(nèi)等）的廣告收益歸業(yè)主所有。此前，這部分收益大都?xì)w屬了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引起業(yè)主的不滿和質(zhì)疑。當(dāng)法律明確將利用各種共有部分所做廣告的收益權(quán)和決定權(quán)都劃

16、歸業(yè)主時(shí)，傳統(tǒng)的樓宇廣告商業(yè)運(yùn)作模式，將會(huì)受到影響。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范接前： 另外，開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的時(shí)候，將頂樓做成一個(gè)露臺(tái)以“贈(zèng)送”的方式送給頂樓的業(yè)主，或底層做私家花園贈(zèng)送一樓業(yè)主明顯是將該棟樓全體業(yè)主的共有部分送給了頂層或一層的住戶。在法律明確規(guī)定“業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利”，開發(fā)企業(yè)將作為業(yè)主共有部分的頂層、綠地用來(lái)出售產(chǎn)生的糾紛大大減少，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)遇到類似疑問(wèn)時(shí)，也會(huì)直接找到解決的依據(jù)。 除了上述這些權(quán)利，民法典中還有許多關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定也屬于物權(quán)編的內(nèi)容，甚至當(dāng)業(yè)主出售出租房屋、設(shè)立居住權(quán)的時(shí)候，也需要告知物業(yè)服務(wù)人 ，這為解決在物業(yè)

17、管理活動(dòng)中經(jīng)常遇到的、較難處理的問(wèn)題提供了法律依據(jù)。 詳見民法典第271276條、278條、279條、282條等規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范（2）民法典與物權(quán)法及“兩部司法解釋”條款有變化的內(nèi)容以法律形式設(shè)定了居委會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)的法定義務(wù)。 適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻。 新增緊急情況下可通過(guò)特別程序使用維修資金的規(guī)定。明確共有部分收入分配原則。明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的關(guān)系。明確了雙方執(zhí)行政府應(yīng)急處置等措施的義務(wù)。 詳見教材第30-32頁(yè)。 同時(shí)，詳見民法典第277條、278條、281條、 282條、285條、286條等規(guī)定。第

18、四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關(guān)的重要法規(guī)2.合同編：第24章“物業(yè)服務(wù)合同”的相關(guān)規(guī)定（1）明確了“物業(yè)服務(wù)合同”的定義，首次提出“物業(yè)服務(wù)人”和“物業(yè)服務(wù)區(qū)域”的概念（2）明確物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主 的服務(wù)承諾的效力。（3）細(xì)化了物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的條件和限制 性條款。（4）完善了物業(yè)服務(wù)人的信息公開義務(wù)。（5）新增物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)費(fèi)的禁止性方式。（6）完善業(yè)主的解聘權(quán)利、通知義務(wù)和相關(guān)責(zé)任。（7）新增物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂規(guī)則（8）新增不定期物業(yè)服務(wù)合同及其解除的明確規(guī)定。（9）新增物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù) 。 詳見教材第32-34頁(yè)。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理

19、有關(guān)的重要法規(guī)3.侵權(quán)責(zé)任編：第10章“建筑物和物件損害責(zé)任”的相關(guān)規(guī)定 民法典第1254條規(guī)定： “禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。 發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人?！钡谒墓?jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、

20、與物業(yè)管理有關(guān)的重要法規(guī)接前： 關(guān)于民法典第1254條的解釋： 該條第一款規(guī)定了高空拋物和高空墜物兩種情形下，物品砸到人或者砸壞別人的財(cái)物，侵權(quán)人需要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但該條款相較于侵權(quán)責(zé)任法第97條，針對(duì)這兩種情形，從責(zé)任查明、主體確定的邏輯順序上作出了較大的合理化調(diào)整，即在侵權(quán)責(zé)任法簡(jiǎn)單粗暴的“連坐法”基礎(chǔ)上增加了一個(gè)前置程序，兩個(gè)保障制度。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關(guān)的重要法規(guī)接前： 一個(gè)前置程序：明確了公安機(jī)關(guān)的調(diào)查職責(zé)。 對(duì)于建筑物拋擲物造成他人損害的行為，若能夠確定拋擲物品的具體侵權(quán)人，由于該侵權(quán)人具有過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定由該侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)被侵權(quán)人被建筑

21、物拋擲物傷害時(shí)，依靠被侵權(quán)人自身的力量往往難以確定具體侵權(quán)人，舉證非常困難。民法典第1254條第3款規(guī)定，從建筑物中拋擲物品造成他人傷害的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人。立法明確規(guī)定了公安等機(jī)關(guān)依法及時(shí)調(diào)查的法定職責(zé)。公安等機(jī)關(guān)具有偵查權(quán)力和偵查能力，公安等機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查，通常都能夠查到具體侵權(quán)人，盡可能減少難以確定具體侵權(quán)人的情形；相應(yīng)地，也盡可能減少了具體侵權(quán)人的侵權(quán)責(zé)任被未拋擲物品的“可能加害的建筑物使用人”分擔(dān)的情形。 第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范侵權(quán)責(zé)任法規(guī)定的責(zé)任承擔(dān)邏輯是:民法典規(guī)定的責(zé)任承擔(dān)邏輯是:三、與物業(yè)管理有關(guān)的重要法規(guī)第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關(guān)的重

22、要法規(guī)接前：“ 兩個(gè)保障制度”： 一是賦予了可能加害的建筑物使用人的追償權(quán)。 之前的侵權(quán)責(zé)任法只規(guī)定了在侵權(quán)人難以確定的情況下由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有規(guī)定追償權(quán)等實(shí)施細(xì)則?；诖?，民法典第1254條第1款對(duì)原侵權(quán)責(zé)任法中對(duì)高空拋物的規(guī)定進(jìn)行了完善，賦予了那些可能加害的人追償權(quán)。就是在那些可能加害的人對(duì)受害人承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任之后，一旦找到了具體的侵權(quán)人，那么，那些承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任的人可以找具體的侵權(quán)人追償，將自己補(bǔ)償?shù)腻X追回來(lái)。即被“連坐”后如果能夠確定侵權(quán)人的，各被連坐人有權(quán)要求實(shí)際侵權(quán)主體將補(bǔ)償款追回。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關(guān)的重要法規(guī)接前：“ 兩個(gè)保障制度”： 二是明確了物業(yè)的安全保

23、障義務(wù)。 民法典第942條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。 民法典第1254條第2款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范（二）物業(yè)管理?xiàng)l例 從2003年5月至2018年4月，經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)

24、院三次修正，條例中確定了五項(xiàng)制度： 1.業(yè)主大會(huì)制度； 2.業(yè)主管理規(guī)約制度； 3.物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度； 4.物業(yè)承接驗(yàn)收制度； 5.住宅專項(xiàng)維修資金制度。 詳見教材第36-38頁(yè)。第五節(jié) 案例分析案例1沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證也能成為業(yè)主嗎？案例2業(yè)主可以自己決定把住宅用途的房屋改為商業(yè)用途的房屋嗎？案例3住宅小區(qū)或大廈的樓頂廣告收益，究竟歸誰(shuí)？案例4業(yè)主將房前小院擴(kuò)建至人行道，物業(yè)公司起訴是否會(huì)獲得支持？ （詳見教材相關(guān)內(nèi)容） （第1章結(jié)束）第二章 物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置目 錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)1業(yè)主委員會(huì) 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系3案例分析4第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常稱為

25、物業(yè)管理公司，是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)行政部門所屬的房管所和各個(gè)自管房單位房管處的最本質(zhì)的區(qū)別 。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立 -物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般注冊(cè)為有限責(zé)任公司或股份有限公司-設(shè)立時(shí)：向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門申請(qǐng) 注冊(cè)登記、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照-領(lǐng)取執(zhí)照前：應(yīng)先核準(zhǔn)企業(yè)名稱，確定公司類型、注冊(cè)資本、股東及出資比例、公司地址、經(jīng)營(yíng) 范圍，具有公司章程及其他必要的審批文件。-領(lǐng)取執(zhí)照30日內(nèi)，到稅務(wù)部門辦理稅

26、務(wù)登記、到公安部門辦理公章登記和刻制。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的部門設(shè)置（一）職能部門：辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、清潔綠化部、 保安部、綜合經(jīng)營(yíng)部等。（二）管理處：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)下屬分區(qū)域或不同物業(yè)對(duì)象的管理機(jī)構(gòu)。一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過(guò)招投標(biāo)會(huì)爭(zhēng)取到不少的物業(yè)管理項(xiàng)目，形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，則每一個(gè)項(xiàng)目可設(shè)一個(gè)管理處，但統(tǒng)一歸屬于該物業(yè)服務(wù)企業(yè)。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)（一）綜合管理的專業(yè)人才（二）經(jīng)濟(jì)類專業(yè)人才（三）機(jī)電設(shè)備專業(yè)人才（四）物業(yè)管理財(cái)會(huì)人才（五）其他人員（文秘、檔案等專業(yè)人才）第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利1.根據(jù)法規(guī)制定物業(yè)管

27、理制度2.依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)3.有權(quán)制止、糾正違反物業(yè)管理規(guī)約和制度的行為4.有權(quán)要求委托人或業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理5.有權(quán)選聘專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將其物業(yè)管理義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三方6.法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)1.履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)2.接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督3.定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和代管資金收支賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì)4.接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理5.合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括物業(yè)費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)

28、審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他業(yè)務(wù) 第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主 （一）業(yè)主的含義 1.業(yè)主是指擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。對(duì)基于房屋買賣等民事法律行為，已合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為是業(yè)主。 2. 業(yè)主分為三個(gè)層次：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主、全體業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)（二）業(yè)主的基本權(quán)利（10項(xiàng)）、義務(wù)（6項(xiàng)） （詳見教材第55頁(yè)）（三）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù) （詳見教材第55頁(yè)-56）第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)二、業(yè)主大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)與特點(diǎn)1.性質(zhì) 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)

29、管理的自治權(quán)利的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)是決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。2.特點(diǎn)業(yè)主大會(huì)是民主性的組織業(yè)主大會(huì)是自治性的組織業(yè)主大會(huì)是代表性的組織第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（二）業(yè)主大會(huì)可以決定的事項(xiàng) 根據(jù)物權(quán)法、條例以及指導(dǎo)規(guī)則的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以決定的事項(xiàng)如下：1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、制定和修改管理規(guī)約；3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；4、制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；5、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)6、籌集和使用專項(xiàng)維修資金7、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8、改變共有部分的用途； 9、利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；10、法律法規(guī)或者管理規(guī)約

30、確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要內(nèi)容1、業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域2、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)3、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則4、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式5、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法6、業(yè)主代表的產(chǎn)生方式7、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序8、業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等9、業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等10、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理11、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（四）關(guān)于業(yè)主投票權(quán)的規(guī)定1.業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定 (見教材58頁(yè))確定專有部分面積和建筑物總面積的方法確定業(yè)主人數(shù)和總

31、人數(shù)的方法2.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積3.業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)4.業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。5.未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（五）業(yè)主大會(huì)的召開 1. 首次業(yè)主大會(huì) -物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的資料。 -房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到申請(qǐng)后60日內(nèi)，指導(dǎo)成立籌備組。 -此

32、后90日內(nèi)完成籌備，組織召開首次業(yè)主 大會(huì)會(huì)議。 2.業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議 -應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。 3.業(yè)主大會(huì)臨時(shí)特別會(huì)議 -確有必要時(shí)，在符合法定條件的情況下召開的臨時(shí)會(huì)議第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（六）業(yè)主大會(huì)的兩種形式 1.集體討論 2.書面征求意見（七）業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則 無(wú)論采?。┲械哪姆N形式，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。決定某些重要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由持有表決權(quán)的專有部分面積占比3/4以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)3/4以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，要求以上占比過(guò)半。（八）業(yè)主大會(huì)的其他規(guī)定：5項(xiàng)。 詳見教材第61頁(yè)

33、。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)三、業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)，是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式，是辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會(huì)性自治組織。（二）業(yè)主委員會(huì)會(huì)員的相關(guān)規(guī)定1.業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)：5-11人單數(shù)組成 。2.業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件：6項(xiàng)3.業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止：自行終止、授權(quán)決定、資格終止時(shí)的相關(guān)規(guī)定。詳見教材第62頁(yè)。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（三）業(yè)主委員會(huì)成立后的其他事項(xiàng) 1.主任與副主任的推選 2.業(yè)主委員會(huì)的備案 3.備案的變更 4.業(yè)主委員會(huì)的印章詳

34、見教材第63頁(yè)。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（四）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議 2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況。 3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和 協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。 6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。 7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。 8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。 9.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 其他說(shuō)明，詳見教材第63頁(yè)第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（五）業(yè)主委員會(huì)的平時(shí)會(huì)議（詳見教材第64頁(yè)）（六）業(yè)主委員會(huì)的換屆與文件財(cái)產(chǎn)移交（同上）

35、（七）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料（同上）（八）業(yè)主委員會(huì)工作檔案的內(nèi)容（詳見教材第65頁(yè)）（九）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)（同上）四、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)與監(jiān)督機(jī)構(gòu)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。具體的指導(dǎo)和監(jiān)督有9項(xiàng)內(nèi)容（詳見教材65-66頁(yè)）第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)五、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主選出的，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，具

36、有特別法人資格，上接政府下靠居民，是一種半民間半政府的組織，由街道辦事處直接領(lǐng)導(dǎo)管理。居委會(huì)的工作定位：1.在社區(qū)里居住小區(qū)業(yè)委會(huì)之間空白地帶，進(jìn)行管理、服務(wù)和協(xié)調(diào)工作；2.在居住小區(qū)業(yè)委會(huì)之上，代表整體社區(qū)利益與街道辦事處、交通、治安、環(huán)衛(wèi)、市場(chǎng)監(jiān)督管理等部門開展溝通和協(xié)商工作，使各個(gè)居住小區(qū)之間公共設(shè)施、公共秩序、公共環(huán)境符合社區(qū)整體利益的要求。居住小區(qū)內(nèi)部的社區(qū)管理由小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)-在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委

37、員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系一、與政府各相關(guān)部門的關(guān)系（一）與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系 房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作有：組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比完善物業(yè)服務(wù)投訴平臺(tái)，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，推進(jìn)信用體系建設(shè)加強(qiáng)智慧型物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)（二）與工商部門、稅務(wù)部門和物價(jià)部門的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須接受工商行政管理部門的監(jiān)督與指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依法向稅務(wù)部門納稅物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接受物價(jià)管理部門的物價(jià)管理第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系（三）與其他相關(guān)行政管理部門的關(guān)系1.保安工作，應(yīng)接受當(dāng)?shù)毓簿趾团沙鏊谋O(jiān)

38、督與指導(dǎo)；2.保潔工作，應(yīng)接受環(huán)衛(wèi)部門的監(jiān)督與指導(dǎo)；3.環(huán)保工作，應(yīng)接受環(huán)保部門的監(jiān)督與指導(dǎo)；4.綠化工作，應(yīng)接受園林局和綠化委員會(huì)的監(jiān)督與指導(dǎo)。二、與其他參與者之間的關(guān)系（一）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系（二）與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系（三）與物業(yè)管理協(xié)會(huì)的關(guān)系（四）與專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系（五）與街道辦事處及居委會(huì)的關(guān)系 （詳見教材第7073頁(yè)）第四節(jié) 案例分析案例1物業(yè)服務(wù)企業(yè)有沒(méi)有強(qiáng)制權(quán)？案例2業(yè)主栽的樹，業(yè)主有處置權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，對(duì)嗎？案例3如何更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)？案例4業(yè)主能擅自在樓宇外墻上掛招牌嗎？（詳見教材相關(guān)內(nèi)容） （第2章結(jié)束）第三章 前期物業(yè)管理目 錄物業(yè)管理的前期介入1物業(yè)管理方

39、案的策劃 2案例分析物業(yè)的入伙管理與裝修管理434物業(yè)的驗(yàn)收管理551366物業(yè)的檔案管理第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入一、前期介入的內(nèi)涵 （一）前期介入的含義 物業(yè)管理的前期介入，是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位或開發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要是指從未來(lái)物業(yè)服務(wù)的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出的合理化意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員提供。第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入（二）前期介入對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響 1、對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，進(jìn)行投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇適當(dāng)?shù)牡囟?、房型及附屬設(shè)施，并通過(guò)施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)

40、業(yè)主的吸引力。 2、對(duì)業(yè)主而言，業(yè)主還將對(duì)后期服務(wù)物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。物業(yè)管理的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴。 3、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要，更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入（三）前期介入的作用 1、物業(yè)管理前期介入能完善物業(yè)的使用功能 2、物業(yè)管理前期介入能改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì) 3、物業(yè)管理前期介入能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 4、物業(yè)管理前期介入為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ) 5、物業(yè)管理前期介入便于日后對(duì)物業(yè)的管理二、前期介入的階段劃分及其工作內(nèi)容（

41、一）早期介入：指在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備階段介入。具體有三項(xiàng)工作內(nèi)容。（二）中期介入：指在土建施工、設(shè)備安裝和裝修階段介入。具體有三項(xiàng)工作內(nèi)容。（三）晚期介入：指在準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收階段介入。具體有兩項(xiàng)工作內(nèi)容。第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入三、前期介入的實(shí)施（一）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)準(zhǔn)備階段介入的實(shí)施。具體應(yīng)注意9項(xiàng)問(wèn)題。（二）物業(yè)施工階段介入的實(shí)施。具體應(yīng)注意5項(xiàng)問(wèn)題。（三）物業(yè)的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收階段介入的實(shí)施。參考本章第三節(jié)。四、前期介入中應(yīng)注意的問(wèn)題1.前期介入過(guò)程中，應(yīng)從恰當(dāng)?shù)慕嵌?，以合適的方式對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)等提出合理性意見。2.獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是從未來(lái)使用及管理的角度對(duì)

42、物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量提出意見，且提意見的方式應(yīng)是顧問(wèn)式的。3.對(duì)招標(biāo)或改聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)形成的物業(yè)的各種缺陷，在驗(yàn)收、接管環(huán)節(jié)加以認(rèn)真清查，并向業(yè)主和使用人講明，從而盡可能在今后的物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)服務(wù)中加以彌補(bǔ)。第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入五、前期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別 除了概念不同(詳見教材相關(guān)內(nèi)容)，“前期介入”與“前期物業(yè)管理”還有以下不同 。1、內(nèi)容作用不同。在前期介入工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起主導(dǎo)作用。2、服務(wù)對(duì)象不同。前期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付前期介入服務(wù)費(fèi)用；前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象

43、是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 3、前期介入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定服務(wù)合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有服務(wù)合同委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)。4、前期介入一般還未確定具體的物業(yè)管理對(duì)象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對(duì)象。六、開發(fā)企業(yè)在前期介入中的角色處理（一）前期介入中的“主角”：此時(shí)物業(yè)企業(yè)只起輔助作用。（二）前期管理中的“配角”：此時(shí)物業(yè)企業(yè)處于主導(dǎo)地位。第二節(jié) 物業(yè)管理方案的策劃一、物業(yè)管理方案策劃及其步驟（一）物業(yè)管理方案策劃的含義 物業(yè)管理方案，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理與服務(wù)的基本思路與主要措施的完整描述?？梢哉f(shuō)，它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供給開

44、發(fā)商和業(yè)主參與競(jìng)標(biāo)的“標(biāo)書”。 物業(yè)管理方案的策劃，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)擬管項(xiàng)目制訂物業(yè)管理方案的規(guī)劃過(guò)程。物業(yè)管理方案的策劃必須考慮擬管物業(yè)項(xiàng)目的具體情況、使用者對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)的需求情況等。（二）物業(yè)管理方案策劃前的準(zhǔn)備有以下5項(xiàng)工作：1.組建制定物業(yè)管理方案的工作班子;2.對(duì)方案制定人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn);3.準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi);4.準(zhǔn)備設(shè)備（如車輛、電腦等）5.準(zhǔn)備相關(guān)資料（必要的文件、資料、書籍等）第二節(jié) 物業(yè)管理方案的策劃（三）策劃物業(yè)管理方案的基本步驟（14步）二、物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)（一）項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃（二）管理模式（三）公司人力資源管理（四）規(guī)章制度建設(shè)（五）經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)（六

45、）社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù)（七）財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算（八）日常管理（九）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施第二節(jié) 物業(yè)管理方案的策劃三、物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容 主要有三部分：（一）物業(yè)管理檔次88 物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理的檔次必須與物業(yè)本身的檔次相匹配。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。檔次不同，決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。（二）物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（三）物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 1.確定各項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支出預(yù)算； 2.進(jìn)行費(fèi)用的分?jǐn)偅?3.建立完善的有效控制物業(yè)費(fèi)用收支

46、的財(cái)務(wù)制度。第三節(jié) 物業(yè)的驗(yàn)收管理 物業(yè)的驗(yàn)收管理包括兩個(gè)內(nèi)容：物業(yè)的竣工驗(yàn)收和物業(yè)的接管驗(yàn)收。一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收（一）物業(yè)竣工驗(yàn)收的意義（二）物業(yè)竣工驗(yàn)收的分類 1、隱蔽工程驗(yàn)收：是指在施工過(guò)程中，各項(xiàng)隱蔽工程完成后及時(shí)進(jìn)行的驗(yàn)收。驗(yàn)收應(yīng)以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。 2、分期驗(yàn)收：是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件、需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。 3、單項(xiàng)工程驗(yàn)收：是指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件、能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，經(jīng)施工單位提出申請(qǐng)，由批準(zhǔn)的竣工驗(yàn)收小組對(duì)單項(xiàng)工程進(jìn)行的竣工驗(yàn)收。 4、綜合驗(yàn)收：也叫全部工程驗(yàn)收。是指整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 按

47、規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由批準(zhǔn)的竣工驗(yàn)收小組對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的竣工驗(yàn)收。第三節(jié) 物業(yè)的驗(yàn)收管理（三）竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的材料 1、竣工工程項(xiàng)目一覽表 2、工程項(xiàng)目竣工圖 3、設(shè)備清單 4、材料、建筑構(gòu)件、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說(shuō)明書和驗(yàn)收記錄，試驗(yàn)記錄、控制儀表的調(diào)試記錄等 5、隱蔽工程驗(yàn)收記錄 6、土建施工記錄 7、設(shè)備安裝調(diào)試記錄 8、建筑物、構(gòu)筑特的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄等 9、工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄 10、圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單 11、有關(guān)該工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。第二節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理（四）竣

48、工驗(yàn)收后的物業(yè)保修1、物業(yè)的保修就是房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷予以修復(fù)。2、物業(yè)的質(zhì)量責(zé)任和保修期分兩種情況：（1）未售出物業(yè)，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，由施工單位向建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。（2）已售出物業(yè)，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，由建設(shè)單位承擔(dān)保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任（建設(shè)單位可向施工單位追償）。這又分兩種情況： 1）商品住宅類物業(yè)，保修期不得低于施工單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期；存續(xù)期少于兩書規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于該最低保修期限。 2）非住宅商品類物業(yè)，其保修期

49、不得低于施工單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。第三節(jié) 物業(yè)的驗(yàn)收管理二、物業(yè)的接管驗(yàn)收（一）物業(yè)接管驗(yàn)收的定義 狹義的物業(yè)接管驗(yàn)收，是指針對(duì)物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備設(shè)施的使用運(yùn)行安全進(jìn)行的再檢查和接收。廣義的物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理工作全面展開之前進(jìn)行的信息搜集和信息匯總。本書指的是前者。（二）物業(yè)接管驗(yàn)收的類型 1、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收 2、原有物業(yè)的接管驗(yàn)收（三）物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容 1、權(quán)益資料 2、工程質(zhì)量 3、服務(wù)理念 4、財(cái)務(wù)和財(cái)產(chǎn) 5、人員續(xù)聘第三節(jié) 物業(yè)的驗(yàn)收管理（四）物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問(wèn)題1、選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精通、對(duì)工作負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)

50、收工作。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主和使用人的立場(chǎng)上，對(duì)即將交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收。3、雖然接管的物業(yè)通過(guò)了竣工驗(yàn)收，屬合格工程，但并不意味著接管驗(yàn)收時(shí)就沒(méi)有問(wèn)題。4、落實(shí)物業(yè)的保修事宜。5、建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交整套圖紙資料。6、移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在鑰匙交接時(shí)，清楚核對(duì)鑰匙與門牌是否對(duì)應(yīng)。 當(dāng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成上述工作并代表業(yè)主從建設(shè)單位手中接過(guò)鑰匙時(shí)，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收和接管工作即告完成。第三節(jié) 物業(yè)的驗(yàn)收管理三、新建物業(yè)接管驗(yàn)收與工程竣工驗(yàn)收的聯(lián)系與區(qū)別（一）聯(lián)系 1、竣工驗(yàn)收是物業(yè)接管驗(yàn)收的前提和基礎(chǔ) 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與竣工驗(yàn)收 3、物業(yè)接管驗(yàn)收是在竣

51、工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收。（二）區(qū)別 1、所屬產(chǎn)業(yè)不同 2、性質(zhì)不同 3、驗(yàn)收主體不同 4、工作內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)不同 5、移交對(duì)象不同第四節(jié) 物業(yè)的入伙管理和裝修管理一、物業(yè)的入伙管理（一）物業(yè)入伙 入伙是指業(yè)主或使用人領(lǐng)取鑰匙，進(jìn)房入住，它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。（二）入伙手續(xù) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所建樓宇具備了入伙條件后，向業(yè)主寄發(fā)有關(guān)文件（如入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費(fèi)通知書等），業(yè)主據(jù)此辦理驗(yàn)樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等手續(xù)的系列活動(dòng)。 （三）業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收 業(yè)主或使用人在指定的時(shí)間內(nèi)實(shí)地驗(yàn)收物業(yè)，著重勘驗(yàn)物業(yè)自用部分及相關(guān)公用部分的工程質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施開通運(yùn)轉(zhuǎn)

52、的實(shí)際效果、合同載明的品牌、房屋布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配備是否與實(shí)際相符，是否有質(zhì)量問(wèn)題。一般可能存在質(zhì)量問(wèn)題的有： 1、給排水系列 2、門窗系列 3、供電系列 4、墻面、屋頂、地板系列 5、公共設(shè)施及其他第四節(jié) 物業(yè)的入伙管理與裝修管理二、物業(yè)的裝修管理 （一）物業(yè)裝修管理的重要作用 （二）物業(yè)裝修管理的主要內(nèi)容 1、裝修管理的操作程序 2、對(duì)裝修材料的使用建議 3、裝修管理規(guī)定 4、押金及裝修管理費(fèi) 5、具體的管理與批準(zhǔn)權(quán)限 （三）物業(yè)裝修中常見的違章行為及處理 1、裝修中常見的違章行為，計(jì)12項(xiàng) 2、對(duì)違章行為的處理，計(jì)4項(xiàng)。第五節(jié) 物業(yè)的檔案管理一、物業(yè)檔案的含義、內(nèi)容和特點(diǎn)（一）物業(yè)檔

53、案的含義 物業(yè)檔案是指關(guān)于某物業(yè)所有的包括過(guò)去的和現(xiàn)在的一切活動(dòng)中所形成的，具有參考價(jià)值，應(yīng)當(dāng)時(shí)檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。（二）內(nèi)容：圖、檔、卡、冊(cè)、表（三）特點(diǎn)：專業(yè)性、動(dòng)態(tài)性、真實(shí)性、價(jià)值性、 法律性、圖卷結(jié)合。（四）物業(yè)檔案管理的含義和要求 物業(yè)檔案管理是對(duì)物業(yè)資料的綜合管理，是指對(duì)在物業(yè)的購(gòu)置、維修、變遷和管理過(guò)程中所形成的各種圖、檔、卡、山、表等物業(yè)資料，進(jìn)行收集、加工、整理并運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行管理的過(guò)程。第五節(jié) 物業(yè)的檔案管理二、物業(yè)檔案的收集（一）收集的含義（二）收集的要求：抓住“六個(gè)時(shí)機(jī)”三、物業(yè)檔案的整理（一）物業(yè)檔案整理的含義（二）物業(yè)檔案整理的具體

54、實(shí)施1、分類2、立卷3、案卷排列4、案卷目錄編制（三）物業(yè)檔案整理時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題1.不輕易打亂重整歷史檔案2.整理工作宜細(xì)不宜粗第五節(jié) 物業(yè)的檔案管理四、物業(yè)檔案的保管（一）數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、資料翔實(shí)（二）保證檔案資料的完整、準(zhǔn)確、新鮮（三）保證檔案資料的安全（四）做到“十清”（五）檔案與裝具相適應(yīng)，排列有序第五節(jié) 物業(yè)的檔案管理五、物業(yè)檔案的利用（一）采用現(xiàn)代化手段管理物業(yè)檔案（二）建立并完善檢索體系（三）熟悉所藏檔案的情況（四）利用方式多樣化（五）積極開發(fā)物業(yè)檔案信息資源（六）做好利用效果的記錄工作第六節(jié) 案例分析案例1物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入誰(shuí)付費(fèi)？案例2業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)障合法嗎？案例

55、3接管驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按約定安裝雙層玻璃，怎么辦？案例4裝修時(shí)更改房間的使用功能，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么辦？（詳見教材相關(guān)內(nèi)容） （第3章結(jié)束）第四章 物業(yè)的招投標(biāo)管理目 錄物業(yè)管理的委托1物業(yè)管理的招標(biāo) 2物業(yè)管理的投標(biāo)3案例分析4第一節(jié) 物業(yè)管理的委托 一、物業(yè)管理的委托方 對(duì)物業(yè)的管理一般采用委托方式進(jìn)行。物業(yè)管理的委托方是業(yè)主。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，委托方有三類主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位、業(yè)主委員會(huì)。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理委托方。一是對(duì)建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成之后到出售之前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次

56、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是對(duì)建成后不出售而出租經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托（二）公房出售單位 隨著我國(guó)住房制度改革的深入，政府單位原有公房逐步出售給住用人。但由于住用人購(gòu)買原公房的時(shí)間不同，物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的份額不等，所以在業(yè)主委員會(huì)成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）業(yè)主委員會(huì) 已銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，就可以籌備首次業(yè)主大會(huì)，5個(gè)月內(nèi)完成籌備，組織 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后就是全體業(yè)主 的代表，與新

57、選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)自行終止。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托二、物業(yè)管理的委托內(nèi)容 不同的物業(yè)類型和業(yè)主委托的內(nèi)容是不盡相同的。物業(yè)管理從總體上分為以管理服務(wù)為主和出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重兩種類型。（一）管理服務(wù)為主的物業(yè)管理 業(yè)主只將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而未委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。主要適用于業(yè)主自用的物業(yè)如居住物業(yè)等。（二）出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理 業(yè)主不僅將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅擁有物業(yè)管理權(quán)還擁有物業(yè)使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。主要適用于經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)，如寫字樓、商場(chǎng) 、購(gòu)物中心及高級(jí)公寓、別

58、墅等。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托三、物業(yè)管理的委托方式（一）不實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托有三種情況1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。2、公房出售單位將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理3、業(yè)主委員會(huì)對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用。（二）實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位或業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)的方式，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將物業(yè)管理委托給中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這種方式是物業(yè)管理發(fā)展的方向。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的含義 物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開招聘并確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

59、過(guò)程。二、物業(yè)管理招標(biāo)方式 根據(jù)我國(guó)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法和前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法，我國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。（一）公開招標(biāo)公開招標(biāo)是由招標(biāo)方通過(guò)公開媒介向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。其要符合基本的招標(biāo)條件。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)（二）邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)指不公開刊登廣告直接邀請(qǐng)某些單位招標(biāo)的招標(biāo)方式，主要由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的3個(gè)以上有承擔(dān)能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，收到邀請(qǐng)書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參與競(jìng)標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)工作量小，節(jié)省工作時(shí)間和成本；但同時(shí)易造成串

60、通作弊現(xiàn)象。邀請(qǐng)招標(biāo)仍然是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。（三）議標(biāo)議標(biāo)，又稱談判招標(biāo)或指定招標(biāo)，由招標(biāo)單位直接選擇一家或幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)與之協(xié)商談判、達(dá)成協(xié)議。特點(diǎn)是招標(biāo)人和投標(biāo)人協(xié)商，投標(biāo)人通過(guò)不斷地修改標(biāo)價(jià)與招標(biāo)人取得一致。優(yōu)點(diǎn)是節(jié)省時(shí)間和成本，可以獲取有競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)價(jià)。缺點(diǎn)是易產(chǎn)生不合理競(jìng)爭(zhēng)。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo) 議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見。常常被經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)企業(yè)所采用。物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用通常采用議標(biāo)方式。三、物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)程序可分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實(shí)施和招標(biāo)的結(jié)束三個(gè)階段。（一）招標(biāo)的準(zhǔn)備招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)