工業(yè)地產(chǎn)二次開發(fā)模式

1、騰籠換鳥工業(yè)土地二次開發(fā)片區(qū)合作方案（初稿）一、項目概述截至2019年12月31日，* （以下簡稱園區(qū)）*家購地企 業(yè)（不含園區(qū)平臺公司）中屬于開發(fā)未完成和開發(fā)不達(dá)標(biāo)且具備 再開發(fā)條件的有*家，總規(guī)模約*畝：其中未開發(fā)的企業(yè)有* 家，總規(guī)模約*畝；開發(fā)未完成的企業(yè)有*家，總規(guī)模約*畝; 產(chǎn)出效率差和集約程度低的企業(yè)有*家，總規(guī)模約*畝。前期溝通過程中，直接以項目合作開發(fā)的方式，通過市場方 的投入導(dǎo)入二次開發(fā)，由于市場化項目的盈利需求提高，按照現(xiàn) 階段的土地估值及開發(fā)政策，二次開發(fā)項目盈利能力難以達(dá)到預(yù) 期。為了解決項目前期投入和開發(fā)過程中的平衡問題，建議通過 采用ABO模式（授權(quán)Authori

2、ze建設(shè)Build運營Operate），在 保障公共利益實現(xiàn)的前提下，引入對區(qū)域總體定位與工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)方向的把握、規(guī)劃設(shè)計能力、對建設(shè)開發(fā)節(jié)奏與市場脈搏的把 握、資源整合能力、成本控制與資金平衡能力等各個方面綜合能 力強(qiáng)的合作伙伴，通過市場化方式運作，在項目自平衡的前提下 實現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)二次開發(fā)預(yù)期目標(biāo)。二、項目簡介（一）項目名稱*工業(yè)地產(chǎn)二次開發(fā)項目（二）項目范圍本項目中涉及到的進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)二次開發(fā)項目*個，預(yù)計用 地面積*畝，預(yù)計建設(shè)面積*平方米。本項目中涉及到的經(jīng)營性用地一級開發(fā)*畝。（三）項目內(nèi)容項目投資包含征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工業(yè)用地二次開發(fā)總投資估算表序號項目類

3、 型項目名稱項目基本情況總投資（含 建設(shè)期利 息）單位:萬元一基礎(chǔ)設(shè) 施配套 項目*二工業(yè)地 產(chǎn)項目*三征地拆 遷業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè) *總計*（四）項目用地及移交本項目建設(shè)用地（指基礎(chǔ)設(shè)施用地，不含工業(yè)用地、住宅與 商業(yè)用地等經(jīng)營性用地）由*無償提供給項目公司，項目建成 后，產(chǎn)權(quán)一并移交*本項目二次開發(fā)工業(yè)用地由項目公司按園區(qū)與原屬地單位協(xié)商的方式取得，項目建成后，產(chǎn)權(quán)一并移交*O本項目經(jīng)營性用地按招拍掛方式供地。所有產(chǎn)權(quán)移交過程中的稅費項目公司（SPV）均不負(fù)責(zé)，由 *承擔(dān)。三、項目運作方式（一）項目總體運作方式1、*人民政府和*管委會授權(quán)下屬平臺公司*建設(shè)園 區(qū)“騰籠換鳥”工業(yè)土地二次開發(fā)工作。并

4、由*和*管委會明 確意向合作范圍內(nèi)經(jīng)營性用地對*的土地出讓收入返還政策 （經(jīng)營性用地返還政策）。2、*政府和*管委會授權(quán)*作為出資代表以股權(quán)投資的形 式與社會資本方合資組建項目公司，*通過公開招標(biāo)選擇合作 伙伴，與中標(biāo)人簽訂排他的項目合作協(xié)議。3、*或其授權(quán)全資子公司與中標(biāo)人簽訂項目公司（SPV） 章程，并根據(jù)章程共同出資成立項目公司（SPV）o由項目公司 將對片區(qū)內(nèi)征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等進(jìn)行 投資、融資、開發(fā)、建設(shè)和運營。4、*按項目合作協(xié)議向項目公司（SPV）支付費用。 項目公司（SPV）通過*付費收回投資并獲得合理回報。5、項目公司（SPV）按項目合作協(xié)議確定的原則對

5、綜 合開發(fā)計劃進(jìn)行深入研究，在原則范圍內(nèi)優(yōu)化片區(qū)規(guī)劃設(shè)計以及 綜合開發(fā)計劃（包括但不限于分期計劃、投資建設(shè)計劃、融資與 還款計劃、土地出讓計劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入計劃等）并報*管委會批 準(zhǔn)。6、征地拆遷工作由*政府組織實施，項目公司（SPV）按 協(xié)議約定向*指定的承擔(dān)具體工作的機(jī)構(gòu)支付征地拆遷費用。7、項目公司（SPV）按經(jīng)批準(zhǔn)的綜合開發(fā)計劃推進(jìn)各子項 目建設(shè)，各子項目建設(shè)以項目公司（SPV）為項目法人，按社會 投資項目履行法定程序；由對應(yīng)的財政預(yù)決算（投資）評審中心（以下簡稱“評審中心”）負(fù)責(zé)決算評審。8、各基礎(chǔ)設(shè)施子項目由項目公司（SPV）負(fù)責(zé)運營維護(hù)（項 目公司可委托第三方運營維護(hù)）。各工業(yè)地產(chǎn)項

6、目由項目公司（SPV）負(fù)責(zé)運營（項目公司可引入第三方機(jī)構(gòu)運營）。9、*以片區(qū)項目范圍內(nèi)經(jīng)營性用地可出讓土地出讓收入留 成部分，作為向項目公司（SPV）支付項目合作協(xié)議項下應(yīng) 付費用（征地拆遷服務(wù)費、建設(shè)服務(wù)費、運營維護(hù)費）的付費來 源，如付費來源不足以覆蓋應(yīng)付費用，以付費來源為支付上限， *不承擔(dān)本項目的兜底責(zé)任。12、項目范圍內(nèi)一級土地開發(fā)統(tǒng)征報批工作由*額外自行 負(fù)責(zé)辦理到位，項目公司不負(fù)責(zé)土地統(tǒng)征報批的相關(guān)資金。（二）項目合作期本項目合作期暫定*年。（三）項目投資結(jié)構(gòu)本項目由*與中標(biāo)人共同出資組建項目公司（SPV），項目公 司注冊資本金*億元，*與中標(biāo)人出資比例為*:*，注冊資本金及注冊

7、資本金以外的項目資本金按公司章程約定執(zhí)行。（四）項目融資安排項目公司（SPV）項目資本金與項目公司（SPV）投資總額之 間的差額由項目公司（SPV）進(jìn)行融資。項目公司（SPV）承擔(dān) 還本付息的義務(wù)。*政府和*管委會不為本項目融資提供任何形式的擔(dān)保。四、項目回報機(jī)制（一）回報計算方法根據(jù)本項目特點，對不同的項目內(nèi)容設(shè)置不同的回報計算方 法。征地拆遷服務(wù)費（主要包含征拆類費用、工業(yè)地產(chǎn)土地費 用等）基礎(chǔ)設(shè)施及工業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)服務(wù)費（主要包含工程建設(shè) 類費用等）基礎(chǔ)設(shè)施運營維護(hù)費工業(yè)地產(chǎn)項目運營維護(hù)費（二）結(jié)算支付原則1.項目付費來源及自平衡原則1*以*人民政府和*管委會應(yīng)向*支付的項目范圍內(nèi)經(jīng) 營

8、性地塊土地出讓收入地方留成部分及作為向項目公司（SPV） 支付項目合作協(xié)議項下應(yīng)付費用的付費來源。2）如單宗地塊付費來源不足以覆蓋單宗應(yīng)付費用時，支付義 務(wù)可累計到下宗地塊付費來源。如全部付費來源不足以覆蓋全部*不承擔(dān)項目合作應(yīng)付費用，以全部付費來源為支付上限， 協(xié)議項下的兜底義務(wù)。五、付費支付方式（1）地塊出讓收入專款專用政府出讓地塊獲得經(jīng)營性土地出讓收入地方留成部分后，應(yīng) 按授權(quán)協(xié)議支付至*專用賬戶，該賬戶由*和項目公司（SPV ）共管。該賬戶資金應(yīng)專款專用于向項目公司（SPV）付費，未 經(jīng)項目公司（SPV）書面同意，*不得將該賬戶資金用于向項目 公司（SPV）支付本項目應(yīng)付費用之外的其他用途。（2）付款節(jié)點征地拆遷服務(wù)費、基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)服務(wù)費的支 付方式如下：自項目單宗地塊成交后，*在單宗地塊成交之日 起（以簽署土地成交確認(rèn)書之日為成交日）三個月