佳兆業(yè)濱江新城樓盤營運能力分析

1、 PAGE I 摘 要隨著社會主義市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展和經(jīng)濟全球化進程的加快，企業(yè)間的競爭日益加劇。企業(yè)要在激烈的國際、國內(nèi)市場競爭中生存和發(fā)展，必須有效利用各項經(jīng)濟資源，認真做好企業(yè)營運能力分析工作，不斷提高營運能力。這對加強企業(yè)經(jīng)營管理提高企業(yè)的競爭能力，促進企業(yè)的長遠發(fā)展具有重要意義。本文以企業(yè)營運能力指標為理論依據(jù)，通過總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應收賬款周轉(zhuǎn)率等指標，揭示企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的情況，企業(yè)資源配置的情況，促進企業(yè)改善資源配置，并以佳兆業(yè)濱江新城樓盤地產(chǎn)企業(yè)的營運能力實際情況的分析與調(diào)研，對該企業(yè)的財務營運過程中的效果作出評價，全面、正確地評價該企業(yè)

2、的營運能力，通過本文的研究更加有利于佳兆業(yè)濱江新城樓盤的發(fā)展。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；營運能力；對策AbstractWith the further development of the socialist market economy and the acceleration of the process of economic globalization, the competition among enterprises is becoming more and more serious. In order to survive and develop in the fierce inter

3、national and domestic market competition, enterprises must make full use of various economic resources, do a good job in the analysis of the operational capacity of enterprises, and continuously improve their operational capacity. It is of great significance to strengthen the management of enterpris

4、es to improve the competitiveness of enterprises and promote the long-term development of enterprises. Based on the index of enterprise operation ability as the theoretical basis, the total asset turnover ratio, turnover rate of current assets, fixed assets turnover ratio, inventory turnover rate an

5、d accounts receivable turnover rate and other indicators, reveals the corporate cash flow, enterprise resource allocation, promote the enterprises to improve the allocation of resources, and to analyze and research the Vanke Real estate the Limited by Share Ltds operating capacity of the actual situ

6、ation, to evaluate the financial operation process of the enterprise in effect, comprehensive and correct evaluation of the enterprise operation ability, through the study of this paper is more conducive to the development of Ningbo listed real estate enterprises.Key words : Real estate enterprise,O

7、peration ability,countermeasures目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc16039 一、引言 PAGEREF _Toc16039 1 HYPERLINK l _Toc9845 二、營運能力分析相關(guān)理論 PAGEREF _Toc9845 2 HYPERLINK l _Toc18647 （一）營運能力的含義 PAGEREF _Toc18647 2 HYPERLINK l _Toc27840 （二）營運能力分析的指標 PAGEREF _Toc27840 2 HYPERLINK l _Toc22155 （三）營運能力分析的意義 PAGEREF

8、_Toc22155 3 HYPERLINK l _Toc29829 三、佳兆業(yè)濱江新城樓盤營運能力分析 PAGEREF _Toc29829 4 HYPERLINK l _Toc13487 （一）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析 PAGEREF _Toc13487 4 HYPERLINK l _Toc24921 (二)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析 PAGEREF _Toc24921 6 HYPERLINK l _Toc8597 1流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析 PAGEREF _Toc8597 6 HYPERLINK l _Toc9512 2存貨周轉(zhuǎn)率的分析 PAGEREF _Toc9512 7 HYPERLINK l _To

9、c18639 3應收賬款周轉(zhuǎn)率的分析 PAGEREF _Toc18639 8 HYPERLINK l _Toc8486 （三）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析 PAGEREF _Toc8486 10 HYPERLINK l _Toc8939 四、佳兆業(yè)濱江新城樓盤營運能力可能存在的問題 PAGEREF _Toc8939 11 HYPERLINK l _Toc16180 （一）總資產(chǎn)實際管理存在差異 PAGEREF _Toc16180 11 HYPERLINK l _Toc32701 （二）流動資金管理的短缺 PAGEREF _Toc32701 11 HYPERLINK l _Toc20321 （三）企業(yè)營

10、運能力分析數(shù)據(jù)來源存在不足 PAGEREF _Toc20321 12 HYPERLINK l _Toc30824 五、提高佳兆業(yè)濱江新城樓盤營運能力的措施 PAGEREF _Toc30824 13 HYPERLINK l _Toc4717 （一）提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 PAGEREF _Toc4717 13 HYPERLINK l _Toc11844 （二）提高流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 PAGEREF _Toc11844 14 HYPERLINK l _Toc24956 1加強營運資金管理 PAGEREF _Toc24956 14 HYPERLINK l _Toc9804 2加強存貨的管理 PAGEREF _

11、Toc9804 14 HYPERLINK l _Toc9313 （三）加強應收賬款管理 PAGEREF _Toc9313 14 HYPERLINK l _Toc19654 （四）加強固定資產(chǎn)的管理和利用 PAGEREF _Toc19654 15 HYPERLINK l _Toc4894 六、結(jié) 論 PAGEREF _Toc4894 16 一、引言 房地產(chǎn)公司營運能力主要指房地產(chǎn)公司營運資產(chǎn)的效率與效益。房地產(chǎn)公司營運資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。房地產(chǎn)公司營運資產(chǎn)的效益通常是指房地產(chǎn)公司的產(chǎn)出額與資產(chǎn)占用額之間的比率。房地產(chǎn)公司營運能力主要分析的目的是:營運能力分析的目的，房地產(chǎn)公司

12、營運能力分析就是要通過對反映房地產(chǎn)公司資產(chǎn)營運效率與效益的指標進行計算與分析，評價房地產(chǎn)公司的營運能力，為房地產(chǎn)公司提高經(jīng)濟效益指明方向。第一，營運能力分析可評價房地產(chǎn)公司資產(chǎn)營運的效率。第二，營運能力分析可發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司在資產(chǎn)營運中存在的問題。第三，營運能力分析是盈利能力分析和償債能力分析的基礎與補充。營運能力，主要指的是一個企業(yè)對于自由資源的利用充分程度，并能夠運用這些資源不斷創(chuàng)造財富、實現(xiàn)自身價值的能力，不但評價了企業(yè)資源的的有效利用程度，也同時對于營運能力進行了合理的分析。它在環(huán)境的約束作用下是企業(yè)經(jīng)濟資源的價值目標.同時也是生產(chǎn)力的微觀表現(xiàn)，并且需要相互之間的作用來推動企業(yè)正常運行的

13、能量。廣義來講，企業(yè)的營運能力在當前只能定性評價，是公司中各種資源要素在營運過程中所產(chǎn)生的作用;狹義的來講，營運能力是一個企業(yè)資產(chǎn)的營運效率，一般是通過公司的經(jīng)營資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度相關(guān)的指標計算比較分析評價得出的。一個企業(yè)往往通過營運能力分析的過程，來取得營業(yè)收入并以此賺取相應利潤，進而維系自身的生存，逐步推動企業(yè)的發(fā)展與進步。對于房地產(chǎn)公司來說，企業(yè)的運營能力是指房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)運營效益與效率。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或者周轉(zhuǎn)的速度是公司資產(chǎn)營運的效率。房產(chǎn)公司產(chǎn)出與資產(chǎn)占用間的比常被稱作資產(chǎn)營運的效率。房地產(chǎn)公司營運能力分析評價的目的，是運用房地產(chǎn)的營運效率或相關(guān)指標進行分析計算以此評價房地產(chǎn)公司的營運能

14、力，了解、判定并進一步確定公司的營運能力狀況對于企業(yè)經(jīng)營活動以及財務活動的影響，并針對相關(guān)的分析結(jié)果提出資產(chǎn)使用的對策，將企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，達到最優(yōu)水平，更好的提高房地產(chǎn)類企業(yè)的經(jīng)濟效益。二、營運能力分析相關(guān)理論（一）營運能力的含義企業(yè)營運能力主要指企業(yè)營運資產(chǎn)的效率與效益。企業(yè)營運資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。企業(yè)營運資產(chǎn)的效益通常是指營運資產(chǎn)的利用效果，即通過資產(chǎn)的投入與其產(chǎn)出相比較來體現(xiàn)。營運能力決定著企業(yè)的償債能力和獲利能力，而且是整個財務分析物核心。建立和推行科學、合理、有效的企業(yè)營運能力評價指標，有助于正確引導企業(yè)經(jīng)營行為，幫助企業(yè)尋找經(jīng)營差距及產(chǎn)生的根本原因，促

15、進企業(yè)加強各項資產(chǎn)的管理和提高經(jīng)濟效益，并為國家宏觀經(jīng)濟政策的制度及投資者、相關(guān)利益人的決策提供依據(jù)。（二）營運能力分析的指標企業(yè)營運能力分析就是要通過對反映企業(yè)資產(chǎn)營運效率與效益的指標進行計算與分析，評價企業(yè)的營運能力，為企業(yè)提高經(jīng)濟效益指明方向。企業(yè)營運能力分析通?？梢杂每傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標對營運能力進行逐層分析，其中流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標還包括應收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率。第一，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時期主營業(yè)務收入或銷售收入凈額同平均總資產(chǎn)的比率。它不僅是對企業(yè)所有資產(chǎn)管理質(zhì)量和利用效率進行綜合評價的重要指標，而且也是對企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效率進行考察

16、評估的重要指標?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的快慢取決于兩個因素：一個是流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，因為流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度往往比其他類型的資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度較高，加快流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，將加快總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，反之將減緩總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度；另一個是流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例，因為流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度要比其他類型的資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，因此，企業(yè)流動資產(chǎn)所占比例越大，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快，反之總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越慢。第二，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指企業(yè)一定時期內(nèi)銷售收入同流動資產(chǎn)平均余額的比率，可以用來評價企業(yè)的資產(chǎn)利用率。它揭示了對企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生影響的主要因素，分析了資產(chǎn)的利用效率，反映了企業(yè)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，可以用流動

17、資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)天數(shù)表示，也可以用流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)來表示。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，則一定時期內(nèi)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，說明周轉(zhuǎn)速度就越快，流動資產(chǎn)的運營能力則越好。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，則一定時期內(nèi)周轉(zhuǎn)次數(shù)越少，說明周轉(zhuǎn)速度就越慢，流動資產(chǎn)的運營能力則越差。第三，存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時期內(nèi)一定數(shù)量的存貨所占資金循環(huán)周轉(zhuǎn)的次數(shù)或循環(huán)一次所需要的天數(shù)。反映了企業(yè)存貨資金與它周轉(zhuǎn)所完成的銷貨成本之間的比率，是衡量企業(yè)銷售能力強弱和存貨是否過量的重要指標，也是分析企業(yè)流動資產(chǎn)效率的依據(jù)。反映存貨的利用效率，既可以用存貨周轉(zhuǎn)率指標，也可以用存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)指標，通常來說，存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，周轉(zhuǎn)率越高，說明存

18、貨的流動性越強，就能越快變現(xiàn)，反之，存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)越長，周轉(zhuǎn)率越低，說明企業(yè)管理不當，營運情況不佳。所以，存貨周轉(zhuǎn)速度加快，可以減少資金占用，使資金的利用率提高，還可以增強企業(yè)的償債能力。第四，應收賬款周轉(zhuǎn)率。應收賬款周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)主營業(yè)務收入除以平均應收賬款的比值,用以反映應收賬款的收款速度，一般用周轉(zhuǎn)次數(shù)來表示。反映應收賬款的周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力，既可以用應收賬款周轉(zhuǎn)率指標，也可以用應收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)指標。通常來說，應收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)越短，則周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)應收賬款的變現(xiàn)速度和收賬效率越好，發(fā)生壞賬的損失越小。反之，應收賬款的周轉(zhuǎn)期越長，則周轉(zhuǎn)率越低，實際收回賬款的天數(shù)多于規(guī)定的應收賬款天數(shù)，則

19、說明債務人的資信度較低，企業(yè)催收應收賬款能力不足，使這部分資產(chǎn)成了呆賬，對資產(chǎn)流動性產(chǎn)生了不利影響，也降低了企業(yè)的營運能力。第五，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期營業(yè)收入與平均固定資產(chǎn)產(chǎn)值的比值，可以用來衡量固定資產(chǎn)的利用效率。一般情況下，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，說明利用率越高，管理水平越好。如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)平均水平相比偏低，則說明企業(yè)對固定資產(chǎn)的利用率較低，可能會影響企業(yè)的獲利能力，它反應了企業(yè)資產(chǎn)的利用程度。如果企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，則不僅表明了固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較合理，而且其使用效率比較高。（三）營運能力分析的意義第一，有利于企業(yè)管理改善目前的經(jīng)營管理狀況。通過分析企業(yè)的資

20、產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以及時地發(fā)現(xiàn)與企業(yè)經(jīng)營模式、經(jīng)營管理不相適應的結(jié)構(gòu)比例，并適當?shù)膶ζ湔{(diào)整，形成科學的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。企業(yè)必須注重對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的研究和改進，增強資產(chǎn)的流動性，來獲取外界對企業(yè)的認可。第二，可以幫助企業(yè)投資者進行投資決策。企業(yè)營運能力分析對判斷企業(yè)財務的安全性、資本的保全程度和資產(chǎn)的收益能力有著非常重要的作用，可用來進行科學合理的投資決策。企業(yè)的安全性與其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的關(guān)系十分緊密，一個企業(yè)資產(chǎn)中流動性較強的資產(chǎn)所占的比率較大，則其資產(chǎn)的變現(xiàn)能力就較強，也就不容易遇到現(xiàn)金拮據(jù)的情況，企業(yè)的財務就比較安全。第三，可以幫助債權(quán)人進行信貸決策。通過對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)管理效果的分析，可以明確地判斷其債權(quán)的物資

21、安全程度，從而進行科學合理的信貸決策。通過研究企業(yè)短期資產(chǎn)的數(shù)額，債權(quán)人就可以較容易地判斷企業(yè)短期債權(quán)的物資保證情況，以及企業(yè)長期債權(quán)的物資保證情況。三、佳兆業(yè)濱江新城樓盤營運能力分析為了更準確全面的對佳兆業(yè)濱江新城樓盤的營運能力進行分析，現(xiàn)分別從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等五個指標來對佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年的營運能力進行分析。（一）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析下面是佳兆業(yè)濱江新城樓盤有關(guān)總資產(chǎn)的一些數(shù)據(jù)，我們可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)來對它進行分析：表3-1 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及相關(guān)數(shù)據(jù)年份2013年2014年2015年2016年主營業(yè)務收（元）43228163602.1365

22、421614348.0092797650762.81102557063731.11資產(chǎn)總額（元）296208440030.05378801615075.37479205323490.54508408755415.65總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)（次）0.280.310.320.30根據(jù)表3-1可以得出圖3-1佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢分析圖：圖3-1 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢分析由表3-1和圖3-1分析可知，佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率依次為0.28、0.31、0.32、0.30，佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013年到2015年的總資產(chǎn)周

23、轉(zhuǎn)率變化趨勢不太大，但還是逐年上升，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度有了進一步的提升，說明了企業(yè)的生產(chǎn)效率有所提高，銷售能力也逐漸增強，企業(yè)利潤增加，企業(yè)的盈利能力也有所提高，但是該比率依然較低，沒有達到預期水平。2016年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比2015年要有所下降，根據(jù)2016年佳兆業(yè)濱江新城樓盤財務報表可知，是由于2016年的平均總資產(chǎn)上升速度要快于主營業(yè)務收入增加的速度引起的，主營業(yè)務收入由135,418,791,080.35上升為146,388,004,498.44，增加了8%，平均總資產(chǎn)由429,003,469,282.96上升為493,807,039,453.10，增加了15%。隨著總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，

24、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度也在下降，這說明企業(yè)的生產(chǎn)效率降低，銷售能力在逐漸減弱，利潤減少，嚴重影響到了企業(yè)的盈利能力。(二)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析1流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析下面是佳兆業(yè)濱江新城樓盤有關(guān)流動資產(chǎn)的一些數(shù)據(jù)，我們可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)來對它進行分析：表3-2 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及相關(guān)數(shù)據(jù)年份2013年2014年2015年2016年主營業(yè)務收入（元）71782749800.68103116245136.42135418791080.35146388004498.44流動資產(chǎn)（元）282646654855.19362773737335.37442046585199.6146

25、4805697453.18流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.290.320.340.32根據(jù)表3-2可以得出圖3-2佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢分析圖：圖3-2 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢分析由表3-2和圖3-2分析可知，佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率依次為0.29、0.32、0.34、0.32，2013年到2015年的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化趨勢不太大，但還是逐年上升，其流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度保持加快的趨勢，保證了企業(yè)的經(jīng)營效率和盈利能力。2016年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，流動資產(chǎn)利用率較低。根據(jù)2016年佳兆業(yè)濱江新城樓盤財務報表可知

26、，是由于2016年的平均流動資產(chǎn)上升速度要快于主營業(yè)務收入增加的速度引起的，主營業(yè)務收入由135,418,791,080.35上升為146,388,004,498.44，增加了8%，平均流動資產(chǎn)由402,410,161,267.49上升為453,426,141,326.40，增加了12%。2存貨周轉(zhuǎn)率的分析下面是佳兆業(yè)濱江新城樓盤有關(guān)存貨的一些數(shù)據(jù)，我們可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)來對它進行分析：表3-3 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年存貨周轉(zhuǎn)率及相關(guān)數(shù)據(jù)年份2013年2014年2015年2016年主營業(yè)務成本（元）43228163602.1365421614348.0092797650762.8

27、1102557063731.11存貨（元）208335493569.16255164112985.07331133223278.99317726378468.22存貨周轉(zhuǎn)率0.250.280.320.32根據(jù)表3-3可以得出圖3-3佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年存貨周轉(zhuǎn)率趨勢分析圖：圖3-3 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年存貨周轉(zhuǎn)率趨勢分析由表3-3和圖3-3分析可知，佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年的存貨周轉(zhuǎn)率依次為0.25、0.28、0.32、0.32，佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013年到2015年的存貨周轉(zhuǎn)率變化趨勢不太大，但還是逐年上升，提高了企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力,為其短

28、期償債能力提供了保障。2016年存貨周轉(zhuǎn)率保持穩(wěn)定，說明2016年企業(yè)銷售狀況還有上升的空間。3應收賬款周轉(zhuǎn)率的分析下面是佳兆業(yè)濱江新城樓盤有關(guān)應收賬款的一些數(shù)據(jù)，我們可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)來對它進行分析：表3-4 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年應收賬款周轉(zhuǎn)率及相關(guān)數(shù)據(jù)年份2013年2014年2015年2016年主營業(yè)務收入（元）71782749800.68103116245136.42135418791080.35146388004498.44應收賬款（元）1514813781.101886548523.493078969781.371894071801.08應收賬款周轉(zhuǎn)率46.1860.

29、6354.5458.87根據(jù)表3-4可以得出圖3-4佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年應收賬款周轉(zhuǎn)率趨勢分析圖：圖3-4 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年應收賬款周轉(zhuǎn)率趨勢分析由表3-4和圖3-4分析可知，佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年的應收賬款周轉(zhuǎn)率依次為46.18、60.63、54.54、58.87，2014年的應收賬款周轉(zhuǎn)率比201年增加了14.45，增加幅度比較大，說明平均收賬期限縮減，應收賬款的收回速度提高，應收賬款上滯留的資金數(shù)量也在減少，資金使用率得到了提升。2015年的應收賬款周轉(zhuǎn)率比2014年下降了6.09，下降幅度較大，根據(jù)2016年佳兆業(yè)濱江新城樓盤財務

30、報表得知，由于2014年的平均應收賬款增加速度要遠遠超過主營業(yè)務收入增加的速度，而使得主營業(yè)務收入由135,418,791,080.35上升為146,388,004,498.44，增加了8%，平均應收賬款由1,700,681,152.30上升為2,482,759,152.43，增加了46%。隨著應收賬款周轉(zhuǎn)率的下降，應收賬款周轉(zhuǎn)速度也在下降，這說明企業(yè)應收賬款的回收不太理想，平均收賬期限增加，應收賬款的收回速度也在逐步減慢，導致收賬費用增加，加重了企業(yè)的壞賬。但在2016年有所回升，說明佳兆業(yè)濱江新城樓盤對賬款的回收策略有所改動，還是沒有達到2014年的水平。所以企業(yè)應當加強對應收貨款的管理，

31、提高回收速度，減少收賬費用，降低企業(yè)的壞賬。（三）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析下面是佳兆業(yè)濱江新城樓盤有關(guān)固定資產(chǎn)的一些數(shù)據(jù)，我們可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)來對它進行分析： 表3-5 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及相關(guān)數(shù)據(jù)年份2013年2014年2015年2016年主營業(yè)務收入（元）71782749800.68103116245136.42135418791080.35146388004498.44固定資產(chǎn)（元）1595862733.951612257202.222129767863.362308351663.13固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）50.9964.2872.3865.97根據(jù)表3-5可

32、以得出圖3-5佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢分析圖：圖3-5 佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢分析由表3-5和圖3-5分析可知，佳兆業(yè)濱江新城樓盤2013-2016年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率依次為50.99、64.28、72.38、65.97，2013年到2015年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈顯著上升趨勢，主要是由于固定資產(chǎn)的占用率逐漸呈下降趨勢，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在逐年的提高，這說明了佳兆業(yè)濱江新城樓盤的固定資產(chǎn)得到了充分的利用且促進了企業(yè)的發(fā)展。2016年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比2015年要有所下降，根據(jù)2016年佳兆業(yè)濱江新城樓盤財務報表可知，是由于2016年的平均固定

33、資產(chǎn)增加速度要快于主營業(yè)務成本增加的速度引起的，主營業(yè)務成本由92,797,650,762.81上升為102,557,063,731.11，增加了5%，平均固定資產(chǎn)由1,871,012,532.79上升為2,219,059,763.25，增加了19%。隨著固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度也逐漸下降，說明了固定資產(chǎn)的利用率進一步降低。四、佳兆業(yè)濱江新城樓盤營運能力可能存在的問題（一）總資產(chǎn)實際管理存在差異總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計算中，現(xiàn)行計算公式那銷售收入與企業(yè)平均資產(chǎn)總額直接相比。但在企業(yè)資產(chǎn)中，有一部分是與企業(yè)銷售收入的形成沒有必然聯(lián)系的，如企業(yè)的投資數(shù)額。這些賬戶的存在會歪曲企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

34、而使其比實際要低，也即實際周轉(zhuǎn)率要比計算所顯示的要好。作為上市企業(yè)，牽扯到較多群體的利益，企業(yè)所公布的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率失真也會對應的導致外界對于企業(yè)營運狀況的判斷不準，從而容易引起股票市場的波動等。因此，對于總資產(chǎn)的實際管理還需要進一步的研究和分析，進行更精確的管理。（二）流動資金管理的短缺企業(yè)的流動資金管理混亂，缺乏行之有效的管理措施和策略，也是當前企業(yè)存在重要問題之一，其表現(xiàn)如下：第一，現(xiàn)金管理混亂。流動性強、獲利能力低是現(xiàn)金資產(chǎn)的特點，現(xiàn)金過多或不足均不利于企業(yè)的發(fā)展。部分企業(yè)，財務管理機構(gòu)不健全、財務人員短缺，沒有制定合理可行的最佳現(xiàn)金持有量，現(xiàn)金管理有很大的隨意性，經(jīng)常出現(xiàn)沒有足夠的現(xiàn)金

35、支付貨款和各種費用或現(xiàn)金過?，F(xiàn)象。這種對現(xiàn)金的粗放型管理模式是不能適應市場競爭趨勢的。第二，短期借款管理存在內(nèi)優(yōu)外患。銀行短期借款的資金成本往往高于短期融資債券和商業(yè)信用，而占多數(shù)比例的中小企業(yè)的財務部門沒有對短期借款的使用情況和數(shù)額進行核查和管理。資金取得困難加上資金缺乏妥當?shù)墓芾?，?gòu)成了短期借款的內(nèi)優(yōu)外患，很容易造成中小企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至財務危機。第三，存貨過多。大多數(shù)企業(yè)憑經(jīng)驗進行管理，缺少科學合理的存貨管理方法，沒有可行存貨計劃和有效的定期監(jiān)督檢查，而且又無相應的責任部門，致使存貨資金占用過多，造成資金停滯，資金成本高、周轉(zhuǎn)遲緩。第四，應收賬款數(shù)量普遍增高，且相互拖欠情況比較嚴重，

36、平均拖欠時間增長，應收賬款中有很大一部分發(fā)生壞賬的可能性較大。在計劃經(jīng)濟市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌過程中，由于許多企業(yè)對市場認識不足，盲目進行生產(chǎn)，導致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，競爭力差，原材料、產(chǎn)成品、半產(chǎn)品等存貨不斷積壓，占用了企業(yè)大量資金。（三）企業(yè)營運能力分析數(shù)據(jù)來源存在不足我國企業(yè)財務分析指標的數(shù)據(jù)是從會計憑證、會計賬簿等會計資料以及會計報表中得來的，而財務報表所反映的數(shù)據(jù)在一定程度上具有一定局限性，企業(yè)營運能力分析作為財務分析的一部分必然會帶來數(shù)據(jù)來源的局限性。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金的流動效率對于企業(yè)的盈利非常重要。而房地產(chǎn)企業(yè)分析企業(yè)營運能力的重要依據(jù)就是企業(yè)相關(guān)的財務報表，但是目前企業(yè)的財務分析指標

37、以及企業(yè)的分析數(shù)據(jù)缺失，就造成企業(yè)對于自身的營運狀況判斷失真。最終使得企業(yè)的管理上比較松懈，導致企業(yè)內(nèi)部的工作效率下降而錯失企業(yè)整改的機遇以及市場機遇。盈利業(yè)務單一，受市場環(huán)境影響較大 從上文的分析來看，佳兆業(yè)濱江新城樓盤在15年到16年之間，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應收款項周轉(zhuǎn)率等都有所下降。這說明隨著我國政府的房地產(chǎn)開發(fā)政策的約束，以及市場發(fā)展因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍受到了不同程度的影響。從2008年開始以來，我國政府就不斷出臺各類的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)也是輾轉(zhuǎn)不同的省市。因而，一旦政府部門做出房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的政策或者房地產(chǎn)市場發(fā)生危及，就導致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到阻礙。

38、而這些現(xiàn)象的主要原因在于，房地產(chǎn)市場有較高的盈利而導致房地產(chǎn)企業(yè)的單一業(yè)務經(jīng)營，使得房地產(chǎn)企業(yè)受到社會環(huán)境的影響較大，從而在某一段時間內(nèi)的運營出現(xiàn)問題。應收款項周轉(zhuǎn)率較低，存在管理缺失 應收賬款項從一定程度上說明了企業(yè)過去一段時間內(nèi)的營運能力，應收賬款項的周轉(zhuǎn)率說明企業(yè)的盈利回收以及投資開發(fā)速度較快，房地產(chǎn)企業(yè)在一段時間內(nèi)的運營狀況。而在2015年佳兆業(yè)濱江新城樓盤的應收款項周轉(zhuǎn)率下降之后，便沒有回歸到14年的水平。說明上市企業(yè)的這段時間內(nèi)的運營狀況不佳，容易引發(fā)壞賬等問題，同時企業(yè)在應收款項管理上存在缺失。而周轉(zhuǎn)率的降低，也就導致企業(yè)的收賬費用有所增加，導致企業(yè)的經(jīng)營成本增加減少了企業(yè)的盈利

39、。五、提高佳兆業(yè)濱江新城樓盤營運能力的措施（一）提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率第一，協(xié)調(diào)內(nèi)部管理。佳兆業(yè)濱江新城樓盤在采購原材料時，要提前對市場進行預測，研究市場行情和動態(tài)，決不能拋開市場盲目地大量采購，否則會增加不必要的成本損耗，在市場價值上折損，從而在市場競爭中處于不利位置。當預測原材料的市場價格將上升時，可以酌情增加采購量，也可以通過簽訂合同來穩(wěn)定市場價格。佳兆業(yè)濱江新城樓盤要根據(jù)房地產(chǎn)銷售額的多少來調(diào)整生產(chǎn)額和存貨的多少，通過大力銷售來促進生產(chǎn)的增加。要采取各種措施去尋找銷售途徑，促進銷售額的增加。第二，定期盤活資產(chǎn)，增加資產(chǎn)收益。對資產(chǎn)進行調(diào)研，做出科學有效的分類，把資產(chǎn)劃分為有效資產(chǎn)、閑置資產(chǎn)、

40、租賃的資產(chǎn)和無效資產(chǎn)這四大類。對閑置資產(chǎn)要想辦法使其活動起來，開發(fā)其潛在價值如進行租賃處理；如果確定沒有開發(fā)意義，則要考慮將其做變現(xiàn)處理；對于租賃資產(chǎn)，要根據(jù)市場價格行情變動來相應地調(diào)整租賃合同的內(nèi)容以及租金價格。第三，使用法律武器，維護企業(yè)利益。佳兆業(yè)濱江新城樓盤在銷售房地產(chǎn)的時候，要嚴格按照經(jīng)濟合同法的要求來和客戶簽訂合同，房地產(chǎn)購銷合同務必要合法有效，這樣可以避免不必要的分歧和糾紛。加強經(jīng)濟合同的管理，可以從法律層面上保護企業(yè)的合法權(quán)益不受侵犯。在債務回收的時候，某些債務人為了達到逃避債務的不良目的，會采取一些不正當手段。當企業(yè)的回收債務管理措施都無法起效時，必須訴諸法律，通過法律強制措

41、施來追回債務，保護自身的合法權(quán)益。（二）提高流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1加強營運資金管理第一，加快市場促銷，開拓融資途徑。為了能充分及時地供應企業(yè)將來可能的各種資金需求，佳兆業(yè)濱江新城樓盤必須采取各種措施去尋找銷售途徑，促進銷售量的增加，進而促進企業(yè)正常的經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入，同時還要時刻關(guān)注市場，抓住每一個融資合作下的機遇，采取各種手段來拓展融資途徑。第二，加強現(xiàn)金流管理?，F(xiàn)金在流動資產(chǎn)中流動性最強，在企業(yè)管理中發(fā)揮著不可替代的作用。它可以說是企業(yè)的血液一樣，現(xiàn)金流的短缺會使一個發(fā)展勢頭迅猛的企業(yè)迅速陷入癱瘓危機，因此，在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時，也要提醒佳兆業(yè)濱江新城樓盤高度重視企業(yè)現(xiàn)金的管理。2加

42、強存貨的管理佳兆業(yè)濱江新城樓盤的存貨數(shù)量比較龐大，雖然有利于企業(yè)將來的發(fā)展，但也可能給企業(yè)帶來極大的風險，通過分析佳兆業(yè)濱江新城樓盤的管理現(xiàn)狀，建議進一步完善存貨管理結(jié)構(gòu)，控制存貨數(shù)量。第一，嚴格保管企業(yè)存貨。佳兆業(yè)濱江新城樓盤的有關(guān)人員必須準確記錄企業(yè)存貨的各種相關(guān)信息，為確保賬簿信息的真實性和準確性，不僅要認真核查，還要建立相應的監(jiān)督制度。統(tǒng)籌結(jié)合物資管理和財務管理，從而更加科學有效的實現(xiàn)了對存貨的保管和情況知悉。第二，加強企業(yè)存貨內(nèi)部控制。要加強對存貨的管理，防止企業(yè)內(nèi)部員工和各部門之間互相串通、弄虛作假，建立一套科學的企業(yè)存貨內(nèi)部控制制度無疑是一個非常必要的舉措。為檢驗賬實的一致性，可

43、以對存貨進行不定期的盤查，力求賬目信息的真實與準確。第三，建立存貨管理信息系統(tǒng)。一套完善的存貨管理信息系統(tǒng)，會使企業(yè)管理人員更加方便的了解企業(yè)的存貨情況，也將更方便的構(gòu)建存貨管理的相應方案。企業(yè)建立存貨管理系統(tǒng)時，一定要根據(jù)自己的實際情況，讓所有人都加入到企業(yè)存貨的管理中，從而更快捷的方便相關(guān)人員和部門之間的協(xié)作，也將極大的促進企業(yè)與客戶之間的密切合作，提升企業(yè)的工作效率。（三）加強應收賬款管理為了促進銷售，佳兆業(yè)濱江新城樓盤放寬了對購買人的信用審核條件。較寬的信用條件固然能幫助增加商品的市場占有率，增加銷售收入，但要告誡佳兆業(yè)濱江新城樓盤關(guān)注不良的應收賬款，特別是在目前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展平緩的形

44、勢下，將存在更大的風險。為確保企業(yè)的盈利能力和償債能力，必須加強房地產(chǎn)銷售貸款的收回，將壞賬損失盡量減到最小程度。第一，建立相對獨立的信用管理部門，堅持信用評估制度。為了加強應收賬款的管理，該企業(yè)應根據(jù)業(yè)務發(fā)展的需要建立相對獨立的信用管理部門，同時配備專業(yè)的信用管理人員，專門負責對應收賬款的管理，確保信用管理職能的實現(xiàn)。由于企業(yè)實際經(jīng)營情況是不斷變化的，各個客戶的信用等級也參差不齊，這就要求企業(yè)按照不同的情況來建立相應的信用規(guī)定，同時還必須嚴格按規(guī)定執(zhí)行。對有關(guān)客戶提交的分期付款購買申請，必須提前分析其信用等級，然后來決定合作的發(fā)生與否并評估此次合作的壞賬損失率。第二，建立客戶管理檔案對客戶進

45、行資信評價?？蛻艏仁瞧髽I(yè)最大的財富來源，也是最在的風險來源，做好客戶資信調(diào)查是加強應收賬款管理的基本工作。佳兆業(yè)濱江新城樓盤必須建立詳盡的客戶檔案，對客戶的各種財務狀況和信用記錄等進行詳盡的研究。并且依據(jù)研究分析的結(jié)果來相應地劃分合作方的信用程度，并對其進行檔案管理，方便對其進行詳細的了解及其管理。對信用程度不同的客戶不同對待，根據(jù)設定的信用等級評價標準以便于企業(yè)提高應收賬款投資決策的效果。 第三，制定最佳收賬政策。企業(yè)對于信用質(zhì)量的客戶要采取不同的收賬政策收取應收賬款。對于信用程度較強的合作方，比較適合采取不太嚴格的手段；而相對于那些信用程度較低的合作方，比較適合采取果斷的、嚴厲的收賬手段。

46、同時，對于收賬技巧也要仔細研究，也就是說對不同的客戶要相應的采取不同的方式，賬款要收回，同時也要留住客戶。（四）加強固定資產(chǎn)的管理和利用第一，提高管理固定資產(chǎn)的觀念。佳兆業(yè)濱江新城樓盤要努力提高管理固定資產(chǎn)的觀念，一方面企業(yè)領(lǐng)導要對其引起重視，要從思想上認識到固定資產(chǎn)的重要性；其次要培養(yǎng)節(jié)約的企業(yè)風氣，杜絕盲目購進，讓固定資產(chǎn)充分發(fā)揮作用，實現(xiàn)利用效率最大化。第二，規(guī)范固定資產(chǎn)管理制度。佳兆業(yè)濱江新城樓盤要進一步健全固定資產(chǎn)管理制度，購置固定資產(chǎn)時，對其可行性要進行嚴格的研討，購置成功后，對該固定資產(chǎn)的使用情況還要繼續(xù)進行記錄。企業(yè)固定資產(chǎn)管理人員必須對整個流程進行嚴格實施以及承擔相應的責任。

47、第三，培養(yǎng)固定資產(chǎn)管理團隊。一個企業(yè)的固定資產(chǎn)管理水準要想得到提升，首先得加強固定資產(chǎn)管理人員的基本素養(yǎng)。因此，佳兆業(yè)濱江新城樓盤必須要加強對固定資產(chǎn)管理隊伍的建設，定期組織各個部門的固定資產(chǎn)管理員參加有關(guān)資產(chǎn)管理相關(guān)內(nèi)容的培訓，使其業(yè)務技能和管理水平不斷提高。（五）拓展業(yè)務渠道，提高風險抵御能力就目前來看，我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展出于上下浮動階段，對于未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢還不明朗。房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模開發(fā)和投入，一旦遭遇政府調(diào)控以及市場環(huán)境惡化就會存在很大的財務危及。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，過去狹窄的投資開發(fā)渠道在未來必定會受限，企業(yè)應當拓展經(jīng)營的業(yè)務渠道，迎合當前的消費者消費習慣，于

48、房地產(chǎn)相關(guān)的生態(tài)項目建設方面增加投入?？傊?，業(yè)務渠道的拓展能夠減少單一投資所帶來的風險，能夠讓企業(yè)抵御外部環(huán)境所帶來風險的能力。六、結(jié) 論在市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的嚴峻形勢下，精準科學地對企業(yè)營運能力進行分析，無疑是企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地的重要原因，因為企業(yè)在發(fā)展壯大的過程中不可避免的會遭遇到方方面面的問題和困難。對于企業(yè)管理者來說，采取科學有效的管理方法，做出正確合理的策略和決定，無疑能快速高效的解決大部分企業(yè)內(nèi)部的問題和困境。本文詳盡分析了佳兆業(yè)濱江新城樓盤的整體營運狀況，我們可以看到佳兆業(yè)濱江新城樓盤在總資產(chǎn)、存貨、流動資產(chǎn)方面的營運能力要弱一些，證明了企業(yè)在營運能力上面存在一定的隱患；寧波上市地產(chǎn)公司的應收賬款、固定資產(chǎn)的在利用方面具有良好的效率，使得企業(yè)在運行發(fā)展方面具有可靠地保障，要想取得良好的銷售收入，必須采取一定措施減少庫存商品的積壓，同時縮短庫存商品的周轉(zhuǎn)天數(shù)，不僅如此，還要加快對應收賬款的回收效率，從而使利潤得到快速增長，庫存商品的積壓問題得到緩解之后，流動資產(chǎn)的比率也相對減少，最終流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)的流動速度也進一步的提高，公司的營運能力得到保障。通過這種途徑，改良了公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。參考文獻1殷永旺. 央企上市公司營運能力對經(jīng)濟增加值的影響研究D.太原理工大2