三亞酒店可行性研究分析報告

1、三亞漂亮春天產(chǎn)權酒店可行性研究報告海南衍宏實業(yè)投資有限公司目 錄第一部分：產(chǎn)權酒店概述第二部分：漂亮春天產(chǎn)權酒店背景分析第三部分：漂亮春天產(chǎn)權酒店經(jīng)營模式第四部分：業(yè)主權益及投資收益分析第五部分：投資回報預算及與其它投資方式的分析比較第六部分：可持續(xù)經(jīng)營和盈利保障第一部分：產(chǎn)權酒店概述產(chǎn)權酒店的概念解析產(chǎn)權酒店的來源產(chǎn)權酒店由“時權酒店”演變而來，“時權酒店”，即由消費者或個人投資者買斷旅游目的地酒店客房特定時刻里的所有權。這一概念的首創(chuàng)者是瑞士的亞歷山大.耐提。 1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店開創(chuàng)了真正意義的時權酒店經(jīng)營，即向旅客出售特定時刻內(nèi)旅館住宿和娛樂設施的權利。產(chǎn)權酒店則是

2、買斷產(chǎn)權而不是買斷時段，即開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房托付給酒店治理公司進行出租經(jīng)營獵取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店治理公司贈送的一定期限的免費入住權。產(chǎn)權酒店的進展產(chǎn)權式酒店最早誕生于歐洲瑞士、法國，并迅速在美國佛羅里達州和夏威夷等風景優(yōu)美，氣候迷人的旅游勝地盛行，全球產(chǎn)權式酒店已逾1000家，豐富的旅游資源所吸引的大批游客，使得酒店入住率長期保持在較高的水準，為投資者帶來豐厚的回報，90年代初全球產(chǎn)權酒店收入達40億美元，據(jù)專家可能2004年全球產(chǎn)權酒店銷售將突破300億美元。產(chǎn)權酒店的差不多特點地點要求產(chǎn)權酒店一般位于聞名旅游都市

3、，如夏威夷，擁有充足的客源，能夠保證足夠的客房出租率。經(jīng)營方式投資者將客房托付給酒店治理公司經(jīng)營治理，獵取分紅以及一定時刻的免費入住權。投資收益巨大業(yè)主在取得客房出租收益的同時還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)。運營成本低酒店開業(yè)之前，已收回部分投資，在運營當中幸免了巨大的財務費用，運營成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經(jīng)營政策上特不靈活，在行業(yè)競爭中占據(jù)絕對主動。第二部分：漂亮春天產(chǎn)權酒店背景分析一、產(chǎn)權酒店在中國的現(xiàn)狀 1995年以來，青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均開始陸續(xù)建設形勢各異的產(chǎn)權酒店，產(chǎn)權酒店將酒店業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進行了完美的投資組合，形成了獨特風格，在

4、市場開拓和盤活房地產(chǎn)方面有著不可低估的潛力。三、三亞概況1、旅游資源概況三亞市位于海南島的最南端，是我國唯一的熱帶濱海都市，匯聚了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風情 等十大景源要素，是世界上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一，有天涯海角、鹿回頭、南山寺等聞名的旅游景點，它南望南沙、西沙，北顧五指山、萬泉河，漪旎的熱帶風光 ，如詩如畫，它的空氣負氧離子濃度為北京的八倍，空氣質(zhì)量全國第一，年平均溫度24度，是世界上最適合人類居住的地區(qū)之一，三亞更素有 “不是夏威夷，勝似夏威夷”的美譽。得天獨厚的自然條件和眾多的人文景觀是三亞風景旅游開發(fā)的優(yōu)勢，也使三亞具備了建設現(xiàn)代國際避寒冬

5、泳、旅游度假勝地的條件，三亞被列入中國首批全國優(yōu)秀旅游都市，中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城，被譽為中國最佳旅游名勝，并被世界旅游組織認證為AA級旅游都市。2、都市交通狀況三亞擁有一個4E級的鳳凰國際機場，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。3、旅游配套產(chǎn)業(yè)概況隨著世界經(jīng)濟一體化進程的蓬勃進展，都市建設進展的規(guī)模向國際化邁進，三亞旅游業(yè)不斷進展，國內(nèi)外游客紛至沓來，旅游形勢越來越好。但在旅游業(yè)不斷進展的同時，阻礙旅游業(yè)進展的因素也顯現(xiàn)出來，第一：旅游配套設施存在著許多缺陷，如沒有大型的購物中心、沒有綜合性的娛樂休閑、餐飲、會議中心

6、等。第二：酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性與日益進展的旅游業(yè)相比仍顯滯后，至旅游旺季，星級酒店家家爆滿，一些游客只得入住條件較差的酒店，因而不能享受到好的服務，極大的挫傷了游客熱情。建一些檔次高、配套全、服務好的酒店緩解三亞當?shù)馗邫n酒店入住壓力，勢在必行。小結(jié)：綜合以上因素，充分利用三亞旅游資源，在三亞開發(fā)建設產(chǎn)權式酒店，對啟動海南房地產(chǎn)，促進三亞旅游業(yè)的進展有著積極的意義，投資產(chǎn)權酒店有著光明的前景。第三部分：漂亮春天產(chǎn)權酒店經(jīng)營模式名牌酒店治理公司治理酒店特托付瑞士香格里拉的國際名牌酒店參與治理。業(yè)主托付經(jīng)營業(yè)主投資后，托付酒店治理公司代為經(jīng)營治理。酒店治理公司對漂亮春天產(chǎn)權酒店進行全權經(jīng)營治理，

7、業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費權利和投資收益，不得干涉酒店治理公司的日常治理。業(yè)主權益保障從酒店開業(yè)起，即成立業(yè)主委員會，對酒店經(jīng)營和財務治理進行監(jiān)督。托付會計師事務所對產(chǎn)權酒店的財務進行審計，保證酒店治理公司財務治理和利潤分配的透明度和公正性。客房利潤多元化為滿足進貨企業(yè)客戶及?？偷男枰?，同時建立一個固定的客戶網(wǎng)絡，酒店治理公司專門設計了酒店客房會員卡，該卡以一定面值進行銷售，持卡人將獲得本酒店客房優(yōu)先定房權和依照不同消費額確定的不同折扣優(yōu)惠。會員卡的銷售收入，將作為客房營業(yè)收入的一部分，參與到利潤分配。多點開發(fā) 連鎖經(jīng)營海南衍宏憑借自身實力，在三亞和青島同時啟動產(chǎn)權酒店，建立連鎖經(jīng)營體系，實現(xiàn)資源

8、共享，倡導“夏游青島，冬住三亞,一處置業(yè)，兩處為家”的嶄新消費模式，同時使投資者的回報更具潛力?？驮幢Ｕ象w系配合兩地產(chǎn)權酒店，海南衍宏已注冊成立了雁歸來旅行社，且與多家旅行社達成合作協(xié)議，致力于漂亮春天產(chǎn)權酒店形象推廣，建立最廣泛的銷售網(wǎng)絡，保證酒店源源不斷的客源。第四部分：業(yè)主權益及投資收益分析業(yè)主權益1、差不多權益1.1) 業(yè)主每年可享受4-10月份（除法定節(jié)假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定節(jié)假日8天的免費度假入住權（二者選其一，并提早一個月通知酒店治理公司）1.2) 業(yè)主可將免費使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。1.3)如當年沒有享用或沒有享用完，可累計至下一年.1.4)業(yè)主可將應

9、享有的免費度假入住權自由轉(zhuǎn)移、贈送。1.5)業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務6-8折優(yōu)惠。1.6)業(yè)主在其他時刻入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季4-10月5折，旺季及節(jié)假日8折（均以當時市價為基數(shù)）2、附加權益充分發(fā)揮卓達集團的資源優(yōu)勢，業(yè)主可將應享有的免費度假入住權，按其價值折合成三亞卓達其他類似項目以及呼倫貝爾盟卓達產(chǎn)權酒店的消費權，真正體現(xiàn)“一處置業(yè)，多處為家”。投資收益客房利潤分紅 年度客房出租總收入扣除經(jīng)營成本營業(yè)費用，由酒店治理公司提取其中30%，其余70%歸業(yè)主所有，按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進行分紅。 A單位分紅系數(shù)=A單位首次交易額/總面積的對應首次交易總額 A單位年度利

10、潤分紅=業(yè)主可分配年度利潤總額A單位分紅系數(shù)附加承諾如2006、2007、2007三個經(jīng)營年度年投資回報率低于5.5%,2007年1月1日3月31日期間，可按原值回購業(yè)主投資購買的客房。其中涉及費用由公司承擔。注：一次性付款客戶“原值”指，購房時所付總房款數(shù)；銀行按揭類客戶“原值”指，首付款和業(yè)主已還銀行本金。小結(jié)：業(yè)主只需交納30%的首期款，便可獲得如下回報：還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的100%的永久物業(yè)產(chǎn)權。淡季1400天（或旺季560天）的免費入住權（70年總和），并可轉(zhuǎn)移贈送給親朋好友。近70年的客房利潤分紅。70年客房房產(chǎn)的增值空間。目前，全球經(jīng)濟復蘇，國內(nèi)經(jīng)濟保持持續(xù)穩(wěn)定的

11、增長，增長了人們消費的信心，銀行8次降息，政策向消費傾斜，促使人們查找新的消費點、投資點，隨中國加入WTO日益臨近，中國的各種產(chǎn)業(yè)將受到面臨嚴峻的考驗，但旅游、房地產(chǎn)等以不可再生資源為依托的產(chǎn)業(yè)將保持強勁的增長勢頭，卓達產(chǎn)權酒店是將旅游和房地產(chǎn)相結(jié)合的一種新的投資方式，必將成為新的投資熱點和消費熱點。為了更好的促進海南的大進展，海南省加大了基礎設施建設的力度，作為海南南部中心都市的三亞現(xiàn)已擁有一個4E級的鳳凰國際機場，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。93年94年受經(jīng)濟過熱的阻礙，海南房地產(chǎn)一直在低谷徘徊，通過幾年的沉淀積存，

12、差不多到了觸底反彈的時候，產(chǎn)業(yè)主在現(xiàn)在購買的漂亮春天產(chǎn)權酒店客房必將有一個巨大的升值空間。酒店配套設施消費優(yōu)惠權。第五部分：客房規(guī)劃經(jīng)濟效益分析：一、客房規(guī)劃 1、客房總建筑面積3萬平米，總值3億元。 2、房間數(shù)642間，每間50平米。 3、客房類型：項目間數(shù)單位面積總面積房價（元）標準間42050平方米面積20400平米688商務標間2650平方米面積1300平米788蜜月間3750平方米面積1850平米688一般套間20100平方米面積3600平米1238家庭套間34100平方米面積3000平米1268商務套間13100平方米面積2000平米1398豪華套間5150平方米面積750平米18

13、88總統(tǒng)套間1500平方米面積500平米8888總計客房數(shù)：556間套注：全國五星級酒店114家，平均出租率高達71.43%，在2000年全部盈利，有的利潤高達37%。三亞市五星級酒店的平均開房率為75%，為了將預算做到百分之百保險，故開房率按60%計算。二、經(jīng)濟效益分析 （一）、客房營業(yè)收入漂亮春天產(chǎn)權酒店556間客房的加權平均價為790元，房價打六折，為474元。平均開房率按60%計，計算如下：每天的營業(yè)收入為：474元556間60%=158126元每月的營業(yè)收入為：158126元30天=4743792元每年的營業(yè)收入為：4743792元12月=56925504元 （二）、客房營業(yè)成本：

14、通常星級酒店客房的營業(yè)成本為營業(yè)收入的810%，我們按10%計算為：4743792元10%=474379元/月（三）酒店治理公司提取的毛利： 通常為毛利潤的2%，即（4743792-474379）2%=85388元（四）、客房營業(yè)費用總計：2380986元/月，詳細如下 1、工資：客房人員配備=客房總數(shù)量（556間）0.6=334人，人均工資按1500元/月計算，每月工資總額為3341500=45萬元，； 2、廣告費：按營業(yè)收入的1%計為474379元/月 3、水、電、油費：按營業(yè)收入的5%計為237189.5元/月 4、維修保養(yǎng)費：按營業(yè)收入的2%計為94875.8元/月 5、培訓費：每年1

15、0萬元，合8333 元/月 6、服裝費：每年10萬元,合8333元/月 7、辦公差旅費：按營業(yè)收入的0.5%計為23718.9元/月 8、招待費：按營業(yè)收入的1%計為47437.9元/月 9、綠化費：按營業(yè)收入的0.5%計為23718.9元/月 10、酒店公司治理費：按營業(yè)收入的2%計為94875.8元/月 11、保險費：20000元/月 12、其他費：按營業(yè)收入的2%計為94875.8元/月 13、稅項： 營業(yè)稅5%,計237189.5元/月所得稅三減兩免,暫不計。 14、折舊費計:96萬元/月預備費：2700萬元，折舊期50年，折舊費計4.5萬元/月。土建費: 5400萬元,折舊期50年.

16、折舊費計9萬元/月。裝修費: 5400萬元,折舊期10年.折舊費計45萬元/月。設備費:4500萬元,折舊期10年.折舊費計37.5萬元/月。（五）利潤核算毛利潤=月營業(yè)總收入營業(yè)成本營業(yè)費用-提取毛利=1803039元/月治理公司提取毛利潤的2%，凈利潤的6%，剩余可分配利潤為180303994%=1694846元/月投資回報率為：每年 6.78 % 回報方案分析投資情況舉例例：以投資卓達產(chǎn)權酒店五層a標準間，簡單情況如下：A、a房間面積50平方米B、a房間交易價格10000元/平方米C、總房款500000元D、付款方式8成30年按揭E、首期付款100000元F、按揭總款400000元G、月

17、供款元H、分紅系數(shù)0.0016667I、分紅2825.3元J、投資收益 元投資漂亮春天產(chǎn)權酒店與各種其他投資方式比較投資漂亮春天產(chǎn)權酒店與銀行儲蓄比較源于“家無余糧心底慌”的傳統(tǒng)理財觀念，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x。但隨著中產(chǎn)階級的形成，社會的大理財觀已發(fā)生了全然性的變化。銀行在三年中進行了8次利率的調(diào)整（包括7次降息、1次征收利息稅），也是政府對居民理財觀念的政策引導。在如此的宏觀背景下，銀行儲蓄將不再是居民，尤其是中產(chǎn)階級投資理財?shù)氖走x。比較項目銀行儲蓄投資卓達產(chǎn)權酒店投資回報率年存款利息最高為2.85%（加征20%利息稅）僅承諾固定回報就高達7.55%,二倍于銀行儲蓄。投資風險較

18、小，但面臨通貨膨脹的貶值風險，經(jīng)濟增長伴隨一定的通貨膨脹，這種風險在經(jīng)濟處于上升時期的中國，是必定的立足經(jīng)營，廣辟銷售渠道，使業(yè)主絕對零風險投資，坐享無盡的回報空間。連帶回報無擁有多項連帶回報，如：70年物業(yè)產(chǎn)權增值潛力，淡季1400天的免費入住權等。投資漂亮春天產(chǎn)權酒店與投資其他地產(chǎn)品種比較比較項目投資住宅投資商鋪投資卓達產(chǎn)權酒店投資回報方式增值后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)出租、增值后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)、自用托付經(jīng)營獵取年度分紅，增值后可變現(xiàn)、同時享有免費入住權等多種回報產(chǎn)權通常為70年通常為50年70年投資額投資較大單價高，投資額依照鋪面大小浮動。僅需交納20%的首期款，投資小。升值保障國家宏觀經(jīng)濟保持持續(xù)增長，地價

19、保持不跌國家宏觀經(jīng)濟相好，所在商鋪保持長久競爭力，商鋪供需平衡等。國際或國內(nèi)宏觀經(jīng)濟向好，酒店所在都市旅游業(yè)進展情況，酒店的治理等市場現(xiàn)狀市場供需差不多平衡，近年內(nèi)房價只有微幅上調(diào)商鋪面積供大于求，商業(yè)競爭持續(xù)加劇，價格下跌國際經(jīng)濟復蘇、三亞旅游業(yè)保持持續(xù)增長，星級酒店供應不足，投資前景寬敞投資漂亮春天產(chǎn)權酒店與投資股票證券比較比較項目投資股票投資卓達產(chǎn)權酒店投資額多少不限幾萬元投資風險股市瞬息萬變，可能一夜暴富也可能傾家蕩產(chǎn)，風險巨大零風險投資，坐享寬敞回報空間精神成本承受巨大壓力專業(yè)酒店治理公司經(jīng)營治理，簽訂承諾書，無需業(yè)主費心。投資回報低吸高拋，賺取差價，利潤分紅等利潤分紅、經(jīng)營良好制造

20、的寬敞房產(chǎn)增值空間、淡季1400天免費入住權、連鎖消費權等投資漂亮春天產(chǎn)權酒店與投資人壽保險的比較比較項目投資股票投資卓達產(chǎn)權酒店投資額分期小額投資，總額幾萬元一次性投資，幾萬元性質(zhì)儲蓄型抗意外投資低風險高回報投資投資期數(shù)年、數(shù)十年不等一次付清20%，即可回報時刻退休或遇到意外損害時刻得到回報，通常只有2030年的回報期。70年回報期，可獲得利潤分紅，物業(yè)增值等多種回報第六部分：可持續(xù)經(jīng)營和盈利保障一、業(yè)界聯(lián)盟 聯(lián)合營銷海南衍宏憑借自身實力，依托三亞和青島旅游資源，在兩地同時啟動產(chǎn)權酒店，建立連鎖經(jīng)營體系，配合兩地產(chǎn)權酒店，海南衍宏已注冊成立雁歸來旅行社，并將相繼啟動旅游項目，同時和青旅、中旅

21、等大型旅行社建立了聯(lián)系，組建最廣泛的銷售網(wǎng)絡，實現(xiàn)資源共享，共同致力于漂亮春天產(chǎn)權酒店形象推廣，保證漂亮春天產(chǎn)權酒店歷久彌新的強大吸引力和穩(wěn)定的客源。二、超一流的酒店治理酒店特托付瑞士香格里拉國際名牌酒店參與治理，鼎力推行“以人為本”的個性化、高品質(zhì)的親情式服務，追求“治理零缺陷，服務零距離”的治理標準，正符合三亞市政府提出的“精品立市”的進展戰(zhàn)略。我們的酒店治理公司必將成為您值得信賴的好總管，更將是您投資回報的堅強保證。三、產(chǎn)權酒店自身運營成本優(yōu)勢酒店開業(yè)之前，已收回投資，在運營當中幸免了巨大的資金占用，運營成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經(jīng)營政策上要靈活，客人在此住五星級的賓館，享受五星級服務

22、,卻只需付出住三星級酒店的鈔票，在行業(yè)競爭中占據(jù)絕對主動。四、商業(yè)互動 開拓經(jīng)營圍繞酒店建設，開拓經(jīng)營思路，設立會議開發(fā)中心、游艇俱樂部等多種機構(gòu)，組織各類國際、國內(nèi)活動和會議，如21世紀海洋資源開發(fā)論壇、旅游年會等等，提高酒店的入住率。海南島的會議資源極其豐富，許多重要會議都在此召開，每年在海南召開的會議不下200個，其中包括阻礙巨大的亞洲論壇、全球經(jīng)濟一體化論壇等重要國際會議，這些會議不僅給海南帶來了豐富的信息，提高了海南的知名度，同時也為當?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟效益，在以后酒店的經(jīng)營過程中，會議將成為酒店穩(wěn)定的客戶來源之一，充分挖掘三亞當?shù)氐臅h資源，組織一個精干強大的會議組織機構(gòu)，是特不必

23、要的。五、經(jīng)典的建筑 營造滿意生活酒店采納五星級標準裝修，既擁有現(xiàn)代化的裝置，又體現(xiàn)返樸歸真“家”的溫馨，并添置個性化裝修布置，營造一種舒適寧靜的居住氛圍。酒店由聞名建筑設計師執(zhí)筆設計，結(jié)合三亞特有的熱帶濱海都市自然環(huán)境，在建筑設計中融入中國古典文化、現(xiàn)代建筑理念和濃濃的南洋風情，體現(xiàn)吉祥如意的建筑主題，形成一種凝重又爽朗的建筑風格，酒店裙樓共三層，四層全部架空形成一個10000余平方米的特大樓頂花園，上設健身娛樂場所、大型游泳池、月光酒吧。酒店每個房間陽臺均設有花槽，七彩花朵順陽臺自然垂下，遠遠望去看起來七色彩虹，清雅秀麗。設計師在注重酒店外部景觀的同時，充分體現(xiàn)酒店功能上的合理性，使環(huán)保和

24、節(jié)能的概念得以充分表達，現(xiàn)代建筑學在此得到科學而完美的詮釋。清晨，您迎著漂亮晨曦，舒展庸懶身形，到四樓露天泳池暢游一番，一陣花香隨風飄過，靈臺無比清明，新的一天就此開始。夜晚，在淡淡的月光下，聽著柔柔的鋼琴曲，品著醇香的的葡萄酒，與友人輕聲低語，一切苦惱均隨風化去，在您心中只有祥和寧靜經(jīng)典建筑，營造滿意生活，保持酒店恒久魅力！六、超五星級標準的配套 完美詮釋“度假365天”酒店以五星級標準建設，總建筑面積70000平方米，公共配套面積33000平方米，內(nèi)含九大中心，是三亞目前規(guī)模最大，配套最全的超大型酒店，這九大中心指的是：健身娛樂中心：健身娛樂中心設有網(wǎng)球場 4個、臺球、乒乓球各12個球臺，

25、保齡球12道、游泳池9個（最大的泳池6000平方米）、健身、武術、棋牌室、卡拉ok歌舞廳、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、按摩室、美容美發(fā)室老年活動中心等場館，建設標準均高于五星級酒店同類場館。美食中心：特色餐廳、西餐廳、園林咖啡廳、月光酒吧會務中心：可容500人的會議中心、各國語言翻譯、并設有專門的會務部為酒店客人舉辦各種研討會、展覽會、定貨會等活動提供服務。信息中心：專人負責每日從網(wǎng)上下載各種有用資料，進行分門不類的整理，酒店客人可免費查閱，也能夠依照需要預定資料僅收工本費。 文化藝術中心：不定期的進行各種音樂會、演唱會、書法展、畫展等活動，使客人入住卓達會員制賓館的同時，還可感受到高雅的藝術氣息。醫(yī)療康復中心：，優(yōu)質(zhì)的空氣、美好的陽光，輔以良好的醫(yī)療康復設備，使整日埋頭于繁瑣的工作，而心煩意亂或體力透支的您，得到細心的呵護，在此度假可使您疲乏的身心得到完全的恢復。教育中心建有大型圖書館，有書、報刊 1000種，總量20萬冊，客人可免費閱覽。圖書館配有導讀秘書，能夠使您在百忙之中有