淮北項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、 淮北項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目 錄第一章 ： 總總 論論11 項(xiàng)目概概況 12 建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目概況況及總投投資 第二章 項(xiàng)目目環(huán)境分分析 21 淮北市市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析 22 淮北市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)走走勢(shì)分析析 第一章 總 論1. 11.建設(shè)設(shè)項(xiàng)目概概況及總總投資本案位于于淮北市市經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)（市體育育館旁），地理理位置優(yōu)優(yōu)越，交交通便捷捷，周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)已已初步形成規(guī)規(guī)模，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)可可度正逐逐漸被當(dāng)當(dāng)?shù)乩习侔傩照J(rèn)可可和接受受。項(xiàng)目目開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)成熟熟，綜合合分析周周邊樓盤概括括及市政政配套設(shè)設(shè)施，本本地快適適宜開發(fā)發(fā)大型住住宅小區(qū)區(qū)。、目總總用地面面積約為為1000畝，總總建筑面面積

2、約11000000.5平方方米（容容積率按按1.55計(jì)算）1.2.項(xiàng)目開開發(fā)總投投資從成本估估算方便便的角度度，本案案的開發(fā)發(fā)周期設(shè)設(shè)定為一一次性投投入，一一次性開開發(fā)，因因此在后后續(xù)的分分析評(píng)估估中，不體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目分期期開發(fā)進(jìn)進(jìn)度及成成本分期期投入。 項(xiàng)目目開發(fā)總總投資約約為：11.37785億億元人民民幣 項(xiàng)目目銷售總總額約為為： 11.84425億億元人民民幣 利 潤(rùn)：46440萬(wàn) 成本本利潤(rùn)率率：344%第二章 淮北市市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析第一節(jié) 淮淮北市宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析2.1.1 GDPP及各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度20033年淮北北市國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值（GGDP）達(dá)到1132.4億元元，比上上年增

3、長(zhǎng)長(zhǎng)10.5%，同比平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率略高高。自220011年以來(lái)來(lái)，國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值增長(zhǎng)長(zhǎng)率一直直保持在在較高水水平，表表現(xiàn)出強(qiáng)強(qiáng)勁的增增長(zhǎng)勢(shì)頭頭。20004年年淮北市市國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值為1442.225億，與全國(guó)國(guó)增長(zhǎng)率率持平。歷年淮北北市國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值（GGDP）及增長(zhǎng)長(zhǎng)率 數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年安徽徽統(tǒng)計(jì)年年鑒 2.1.2 人均GGDP及及其增長(zhǎng)長(zhǎng)速度：20022年的人人均GDDP為559055元、220033年達(dá)到到65441元，每年大大約以88%的速速度增長(zhǎng)長(zhǎng)，這再再次說(shuō)明明了淮北北市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的良好勢(shì)勢(shì)態(tài)。2.1.3 人均可可支配收收入及人人均消費(fèi)費(fèi)支出增增長(zhǎng)率淮北市人人均可支支配

4、收入入由20001年年55888元到到20003年為為65668元，很明顯顯每年人人均可支支配收入入是增加加的。但但我們同同時(shí)也發(fā)發(fā)現(xiàn)淮北北市人均均可支配配收入每每年的平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率起伏伏較大，主要是是因?yàn)榛椿幢笔惺鞘莻€(gè)煤炭炭資源城城市，隨隨著煤炭炭資源的的稀缺，資源城城市的優(yōu)優(yōu)越性日日益體現(xiàn)現(xiàn)，人均均可支配配收入將將迅猛增增加?；幢笔懈鞲髂耆司芍渑涫杖爰凹霸鲩L(zhǎng)率率數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年安徽徽統(tǒng)計(jì)年年鑒2.1.4 人均消消費(fèi)支出出及增長(zhǎng)長(zhǎng)率 淮北北市人均均消費(fèi)支支出及增增長(zhǎng)率 從上圖中中我們可可以清楚楚的看出出20001年淮淮北市人人均消費(fèi)費(fèi)支出為為43999.229元、20003年為為49

5、556.003元，而從人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出平均增增長(zhǎng)率來(lái)來(lái)看，在在20003年首首次出現(xiàn)現(xiàn)了零增增長(zhǎng)的現(xiàn)現(xiàn)象，主主要是因因?yàn)?0003年年的非典典及自然然災(zāi)害的的因素造造成的結(jié)結(jié)果。但但從淮北北市統(tǒng)計(jì)計(jì)局現(xiàn)已已公布的的20004年1110月月份的數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看看，淮北北市城市市居民人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出出現(xiàn)了了明顯好好轉(zhuǎn)的趨趨勢(shì)，消消費(fèi)性支支出也出出現(xiàn)了迅迅猛增長(zhǎng)長(zhǎng)的趨勢(shì)勢(shì)。2.1.5 產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)變化化20011年淮北北市第一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比例分別別為166.3%、488.5%和355.2%。20002年年淮北市市第一、二、三三產(chǎn)業(yè)所所占比例例分別為為15%、488.6%和366.4%，第三

6、三產(chǎn)業(yè)的的比重在在接近第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)，近年年來(lái)第三三產(chǎn)業(yè)的的增長(zhǎng)速速度一直直高于其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)，增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭良良好。據(jù)據(jù)淮北市市統(tǒng)計(jì)局局已公布布的20004年年淮北市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展報(bào)告告來(lái)看，淮北市市經(jīng)濟(jì)表表現(xiàn)出了了極好的的增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭和發(fā)發(fā)展?jié)摿α?。近四年淮淮北市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)變化數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年安徽徽統(tǒng)計(jì)年年鑒2.1.5 20004年年淮北市市各產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比例數(shù)據(jù)來(lái)源源：安安徽統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒2.1.6 淮淮北市三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)各年增增長(zhǎng)率（%）數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年安徽徽統(tǒng)計(jì)年年鑒2.1.7 歷年淮淮北市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額20011年淮北北市全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資額達(dá)達(dá)到1007.338億元元，到2200

7、22年底，其固定定資產(chǎn)投投資總額額為1221.11億元。從淮北北市統(tǒng)計(jì)計(jì)局現(xiàn)已已公布的的20004年淮淮北市全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)累計(jì)投投資來(lái)看看，其總總額高達(dá)達(dá)1322.477億元，比去年年同期增增長(zhǎng)100%.再再次說(shuō)明明了淮北北市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的良好態(tài)態(tài)勢(shì)，隨隨著淮北北市基本本建設(shè)投投入增加加，城市市設(shè)施日日趨完善善，經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境進(jìn)進(jìn)一步改改善；城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的的增長(zhǎng)也也異常迅迅速?？煽梢灶A(yù)見(jiàn)見(jiàn)淮北房房地產(chǎn)市市場(chǎng)仍將將處于高高速發(fā)展展時(shí)期，短期內(nèi)內(nèi)價(jià)格依依然堅(jiān)挺挺，因此此淮北市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開開發(fā)投資資有望進(jìn)進(jìn)一步加加大。淮北市各各年固定定資產(chǎn)投投資額及及其增長(zhǎng)長(zhǎng)率淮北市各各年固定定資

8、產(chǎn)增增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：安徽統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒（20004）第二節(jié) 淮北市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)走走勢(shì)分析析 進(jìn)入二二十一世紀(jì)開開始，淮淮北房地地產(chǎn)業(yè)迅迅速崛起起。從最最初的幾幾家“統(tǒng)建辦辦”系統(tǒng)公公司發(fā)展展到目前前的眾多多的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司，每年快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)。呈現(xiàn)出出從舊城城改造為為主向新新區(qū)開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)變，從零星星分散建建設(shè)到成成片開發(fā)發(fā)建設(shè)，從各自自建設(shè)到到統(tǒng)一開開發(fā)規(guī)劃劃。2.2.1 淮北北市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)趨勢(shì)20055所推出出的開發(fā)發(fā)用地將將在去年年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上繼續(xù)續(xù)增加，土地的的出讓形形式仍將將以拍賣賣、招標(biāo)標(biāo)為主。隨著中中央有關(guān)關(guān)文件的的頒布和和執(zhí)行，20005年淮淮北市的的土地市市場(chǎng)在保保證穩(wěn)定

9、定的供應(yīng)應(yīng)量同時(shí)時(shí)，將更更趨規(guī)范范化。同同時(shí)隨著著經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展，作作為安徽徽北部的的一個(gè)重重鎮(zhèn)，其其資源城城市的人人均可支支配收入入將會(huì)有有極大的的提高，而房地地產(chǎn)作為為一種不不動(dòng)產(chǎn)的的投資正正逐步被被淮北當(dāng)當(dāng)?shù)乩习侔傩战邮苁?，因此此從?gòu)買買力的角角度來(lái)理理解淮北北的房地地產(chǎn)發(fā)展展應(yīng)該是是較為樂(lè)樂(lè)觀的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)分析，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)淮北北市土地地成交價(jià)價(jià)格在近近幾年內(nèi)內(nèi)相差極極大，究究其原因因主要是是因?yàn)榛椿幢笔凶宰詮倪M(jìn)行行土地拍拍賣政策策以來(lái)，地價(jià)得得到大量量的提升升。因此此，作為為必須以以拍賣、招標(biāo)形形式出讓讓的商業(yè)業(yè)、辦公公用地的的地價(jià)將將出現(xiàn)快快速上升升，從而而增加房房地產(chǎn)開開發(fā)成本

10、本，促使使房?jī)r(jià)的的上升。2.2.2 房地產(chǎn)產(chǎn)投資情情況分析析20022年淮北北市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額為3.5億元元，比上上年增加加6.99%。高高于20002年年淮北市市的固定定資產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)率（55.7%）。從從淮北市市統(tǒng)計(jì)局局現(xiàn)以公公布的220044年淮北北市111月月份房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資數(shù)數(shù)據(jù)資料料來(lái)看，20004年房房地產(chǎn)開開發(fā)累計(jì)計(jì)投資總總額已高高達(dá)6.5億元元，比去去年同期期增長(zhǎng)十十分明顯顯。房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額度歷歷史數(shù)據(jù)據(jù)比較 從投資比比重上看看，20003年年經(jīng)營(yíng)性性物業(yè)（即：寫寫字樓物物業(yè)和商商用物業(yè)業(yè)）的比比重升幅幅較快。同其他他投資相相比，由由于相對(duì)對(duì)而言住住宅的風(fēng)

11、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)較小，所以其其抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力較較強(qiáng)。這這從20003年年淮北市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資數(shù)據(jù)據(jù)資料得得到體現(xiàn)現(xiàn)，投資資住宅增增長(zhǎng)最快快，累計(jì)計(jì)投資額額達(dá)4.75億億元。 20004年淮淮北市各各類房地地產(chǎn)投資資所占比比例 數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源：淮北市市統(tǒng)計(jì)局局發(fā)布的的統(tǒng)計(jì)信信息223 房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求情情況近三年以以來(lái)，淮淮北市房房地產(chǎn)施施工、竣竣工量快快速上升升，由于于施工面面積較大大，導(dǎo)致致竣工量量增幅慢慢于施工工量。220022年全市市房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積為886.99萬(wàn)平方方米，竣竣工面積積為422.8萬(wàn)萬(wàn)平方米米。20003年年累計(jì)施施工面積積高達(dá)1149.85萬(wàn)萬(wàn)平方米米，竣工工面積221

12、.002萬(wàn)平平方米。可以看看出淮北北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開開工面積積來(lái)看，保持著著高速發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢(shì)。 淮北北市房地地產(chǎn)施工工竣工量量歷史數(shù)數(shù)據(jù)比較較 數(shù)據(jù)來(lái)源源：淮北北市統(tǒng)計(jì)計(jì)局發(fā)布布的統(tǒng)計(jì)計(jì)信息 20033年淮北北市各類類物業(yè)新新開工面面積情況況比較 數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：淮淮北市220033年國(guó)民民經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展統(tǒng)計(jì)計(jì)公報(bào)2.2.5 淮淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析小小結(jié)自土地實(shí)實(shí)行招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣的幾來(lái)來(lái)，淮北北的土地地供應(yīng)量量成倍增增長(zhǎng)，土土地供應(yīng)應(yīng)量充足足。不管管是房地地產(chǎn)投資資額還是是商品房房銷售總總額近年年來(lái)都保保持良好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，房房地產(chǎn)各各物業(yè)的的供給略略小于需需求，供供求關(guān)系系在正常常

13、的波動(dòng)動(dòng)范圍內(nèi)內(nèi)。淮北市市統(tǒng)計(jì)局局現(xiàn)以公公布的淮淮北市220044年前三三季度房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)來(lái)看（銷售價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)為1006.0，比去年年同期增增長(zhǎng)6.0%，可以看看出淮北北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)依依然保持持著強(qiáng)勁勁的增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這種趨趨勢(shì)將會(huì)會(huì)在20005年年繼續(xù)持持續(xù)下去去。同時(shí)時(shí)隨著外外地投資資大鄂不不斷侵入入淮北市市場(chǎng)，淮淮北房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)有望進(jìn)進(jìn)一步加加劇。小結(jié)：、地產(chǎn)產(chǎn)作為消消費(fèi)和投投資熱點(diǎn)點(diǎn)已經(jīng)形形成，而而不是處處于形成成的過(guò)程程。近幾幾年，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資、增量量房銷售售、二手手房交易易都快速速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上上漲速度度也較大大，房地地產(chǎn)業(yè)已已經(jīng)成為為新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)。在在非典時(shí)

14、時(shí)期，盡盡管其他他行業(yè)受受到很大大打擊，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)依然然堅(jiān)挺，極大地地拉動(dòng)了了GDPP的增長(zhǎng)長(zhǎng)。房地地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)和和投資熱熱點(diǎn)一旦旦形成就就會(huì)持續(xù)續(xù)一段時(shí)時(shí)期。 、源城城市帶來(lái)來(lái)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速增增長(zhǎng)的格格局近期期不會(huì)改改變，經(jīng)經(jīng)濟(jì)高速速增長(zhǎng)帶帶來(lái)人均均可支配配收入的的相應(yīng)增增長(zhǎng)，這這也意味味著老百百姓人均均可支配配收入也也會(huì)呈總總體增長(zhǎng)長(zhǎng)的趨勢(shì)勢(shì)，消費(fèi)費(fèi)和投資資能力自自然也會(huì)會(huì)提高。 、北人人口城市市化在快快速推進(jìn)進(jìn)。越來(lái)來(lái)越多的的農(nóng)村人人口進(jìn)入入市區(qū)，目前淮淮北每年年人口城城市化的的速度在在2%以上，外來(lái)人人口的不不斷涌入入，必然然增加買買房人的的數(shù)量。 、城改改造帶來(lái)來(lái)“再城城市化”?；幢?/p>

15、北大規(guī)模模的老城城改造使使得許多多居民要要重新購(gòu)購(gòu)房，老城改改造使得得拆遷量量增大，住房的的需求量量也越來(lái)來(lái)越大。、價(jià)漲漲幅較大大，地價(jià)價(jià)上漲難難以控制制。按照照房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，地地價(jià)每上上漲1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，房?jī)r(jià)價(jià)就會(huì)相相應(yīng)上漲漲0.55個(gè)百分分點(diǎn)。去去年全國(guó)國(guó)地價(jià)平平均上漲漲10%，地價(jià)價(jià)上漲則則拉升房房?jī)r(jià)。從從發(fā)展趨趨勢(shì)來(lái)看看，淮北北的地價(jià)價(jià)再漲330年也也不成問(wèn)問(wèn)題。、地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)賣賣者有定定價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，從某某種意義義上講具具有壟斷斷性。從從經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)上來(lái)說(shuō)說(shuō)，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是個(gè)“寡占市市場(chǎng)”，在寡寡占市場(chǎng)場(chǎng)上，開開發(fā)商必必然會(huì)有有賣家優(yōu)優(yōu)勢(shì)，畢畢竟同一一個(gè)項(xiàng)目目只有兩兩三個(gè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)

16、項(xiàng)目目，價(jià)格格自然會(huì)會(huì)高。、地產(chǎn)產(chǎn)投資的的財(cái)富效效應(yīng)。房房?jī)r(jià)上漲漲，買了了房的人人得到實(shí)實(shí)惠，發(fā)發(fā)展商有有更好的的投資回回報(bào)，政政府也得得到更多多的土地地收入和和稅收，這是一一種財(cái)富富效應(yīng)。這種財(cái)財(cái)富效應(yīng)應(yīng)，使老老百姓進(jìn)進(jìn)入房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)十分踴踴躍。房房?jī)r(jià)上漲漲不乏老老百姓盲盲目追捧捧的因素素，有些些地方的的二手房房?jī)r(jià)高得得毫無(wú)道道理等，這客觀觀上對(duì)房房?jī)r(jià)上漲漲起到了了推波助助瀾的作作用。、地產(chǎn)產(chǎn)的供給給品質(zhì)不不斷提高高，將導(dǎo)導(dǎo)致成本本增高。隨著生生活水平平的提高高，人們們對(duì)住宅宅、景觀觀、配套套有了更更高的要要求，開開發(fā)商必必然會(huì)在在這些方方面投入入更大的的資金，這也是是發(fā)展商商提高房房?jī)r(jià)的

17、一一個(gè)籌碼碼。 第三章：項(xiàng)目投投資預(yù)算算第一節(jié)：項(xiàng)目投投資預(yù)算算3.1、投資預(yù)預(yù)算 本本項(xiàng)目占占地面積積為6666700平方米米，總建建筑面積積為100萬(wàn)平方方米，其其中住宅宅為9550000平方米米，底商商為50000平平方米。項(xiàng) 目 名 稱稱金 額額（元）備 注注項(xiàng)目總投投資1.37785億億元土 地 成 本本30000萬(wàn)建 安 成 本本79844萬(wàn)銷售成本本及稅費(fèi)費(fèi)16588萬(wàn)不含所得得稅其他相關(guān)關(guān)費(fèi)用11433萬(wàn)管理費(fèi)及及其他3.1.1 銷銷售收入入按容積率率1.55計(jì)算，則總建建筑面積積為100萬(wàn)，其中：住宅約約950000，底商商業(yè)50000。2、銷售售價(jià)格（均價(jià)）：住宅宅1655

18、0元/，底底商55500元元/，銷售收入入合計(jì)：16550950000+5500050000=1184225萬(wàn)說(shuō)明：本案的的容積率率為假定定，便于于對(duì)項(xiàng)目目成本進(jìn)進(jìn)行估算算，同時(shí)時(shí)也參考考淮北同同類項(xiàng)目目的容積積率 因本案案的商業(yè)業(yè)部分面面積較少少，建安安成本核核算按多多層的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行成本估估算。第二節(jié)：開發(fā)成成本及各各專項(xiàng)稅稅費(fèi)匯3.2 開發(fā)發(fā)成本及及各專項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)匯匯總名稱單項(xiàng)名稱稱金額（費(fèi)費(fèi)率）合計(jì)（元元）備注一、土地地費(fèi)購(gòu)買土地地費(fèi)30萬(wàn)/畝30000萬(wàn)（折折合3000元/）二、前期期費(fèi)用 1、規(guī)劃劃選址意見(jiàn)見(jiàn)書40000元40000規(guī)劃展示示費(fèi)20000元200002、勘測(cè)測(cè)設(shè)計(jì)15

19、元/150萬(wàn)萬(wàn) 3、專項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用質(zhì)監(jiān)費(fèi)1.5元元/15萬(wàn)磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)審圖費(fèi)111工程總造造價(jià)基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)75元/750萬(wàn)萬(wàn)消防基金金5元/50萬(wàn)墻改基金金8元/80萬(wàn)監(jiān)理費(fèi)8元/80萬(wàn)白蟻防治治費(fèi)2.5元元/25萬(wàn)散裝水泥泥基金1.5元元/15萬(wàn)人防費(fèi)30元/300萬(wàn)萬(wàn)交易費(fèi)50000元/宗宗0.5萬(wàn)萬(wàn)定額測(cè)定定費(fèi)0.122%13綜合技術(shù)術(shù)服務(wù)費(fèi)費(fèi)0.4%43.66總造價(jià)前期費(fèi)用用合計(jì)15333.7萬(wàn)萬(wàn)（折合合1533元/）三、建安安工程費(fèi)費(fèi)560元元/56000萬(wàn)（折折合5660元/）按磚混計(jì)計(jì)算四、其他他相關(guān)費(fèi)費(fèi)用貸款利息息38677萬(wàn)7%1.55(年)406按項(xiàng)目總總投入的的1/33計(jì)

20、算不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)2%368.5萬(wàn)按總售價(jià)價(jià)計(jì)算開發(fā)管理理費(fèi)2%368.5萬(wàn)按總售價(jià)價(jià)計(jì)算其他相關(guān)關(guān)費(fèi)用合合計(jì)11433萬(wàn)（折折合約1114元元/）五、室外外工程費(fèi)費(fèi)用水電設(shè)施施及增容容費(fèi)45元/450萬(wàn)萬(wàn)區(qū)內(nèi)道路路綠40元/400萬(wàn)萬(wàn)室外工程程費(fèi)合計(jì)計(jì)850萬(wàn)萬(wàn) （折合合85元元/）3.2.1 銷銷售成本本計(jì)算表表序號(hào)內(nèi) 容費(fèi)率金額（元元）每平方米米單價(jià)備注1稅 費(fèi)6%11055.5萬(wàn)萬(wàn)110元元/總銷售額額2銷售費(fèi)用用3%552.75萬(wàn)萬(wàn)56元/總銷售額額合 計(jì)計(jì)9%16588.255萬(wàn)166元元/3.2.2 效益分分析表序 號(hào)內(nèi) 容容金 額（元元）1銷售收入入184225萬(wàn)2開發(fā)總成成本13

21、7885萬(wàn)其 中工程成本本79844萬(wàn)銷售成本本（含稅稅金）16588萬(wàn)土地成本本30000萬(wàn)其他成本本費(fèi)用11433萬(wàn)3單位面積積成本約13778元/4利潤(rùn)（稅稅前）46400萬(wàn)5毛利潤(rùn)率率34%6所得稅(33%)4640033%=15531萬(wàn)萬(wàn)7凈利潤(rùn)（-）31099萬(wàn)8成本利潤(rùn)潤(rùn)率23%3.2.3銷售售均價(jià)（住宅部部分）的的變化對(duì)對(duì)利潤(rùn)的的影響（單位：元/）本項(xiàng)目的的開發(fā)銷銷售價(jià)格格是按現(xiàn)現(xiàn)行淮北北樓市的的價(jià)格計(jì)計(jì)算，按按銷售均均價(jià)16650元元/計(jì)計(jì)算，所以銷售售均價(jià)的的變化直直接影響響到開發(fā)發(fā)公司的的利潤(rùn)，詳細(xì)分分析見(jiàn)下下表：（底商部部分略）售 價(jià)價(jià)13000137881400014

22、7881500015788160001678817000177881800018788利潤(rùn)（元元）78022100122200222300322400422500成本利率率（稅前前）5.77%0%1.3%1.5%8.8%14.55%16.11%21.88%23.33%29%30.66%36.22%說(shuō)明一：項(xiàng)目投投資預(yù)算算依據(jù)及及說(shuō)明 建筑工工程費(fèi)率率按安安徽省建建筑工程程單位估估價(jià)表及當(dāng)?shù)氐仡愃乒すこ谈潘闼阒笜?biāo)估估算；項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)專業(yè)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按“安徽省省建筑業(yè)業(yè)物價(jià)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)文件”及結(jié)合合當(dāng)?shù)厝巳嗣裾氖召M(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估估算；不同年份份的價(jià)格格指數(shù)均均調(diào)整到到20004年的的物價(jià)水水平；行業(yè)

23、類似似工程經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)；其他專業(yè)業(yè)資料；6 、職職能部門門采集；說(shuō)明二：投資分分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的的總投資資均應(yīng)分分?jǐn)偟娇煽射N售的的面積中中去細(xì)則：11、按計(jì)計(jì)算投資資的各項(xiàng)項(xiàng)成本來(lái)來(lái)分?jǐn)偅?2、各項(xiàng)中中能按各各功能使使用容量量來(lái)分?jǐn)倲偟陌锤鞲鞴δ苁故褂萌萘苛糠謹(jǐn)偅?33、若不不能按使使用數(shù)量量或容量量來(lái)分?jǐn)倲?，則按按各功能能的面積積比例來(lái)來(lái)分?jǐn)偅?、各種種稅費(fèi)中中與工程程有關(guān)的的按同一一分項(xiàng)功功能工程程成本比比例分?jǐn)倲?，同工工程無(wú)關(guān)關(guān)的按功功能面積積比例分分?jǐn)?；第四章：?xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)效益益分析第一節(jié)：財(cái)務(wù)分分析4.1財(cái)財(cái)務(wù)分析析411稅金金計(jì)算 本項(xiàng)目的的稅金計(jì)計(jì)算詳見(jiàn)見(jiàn)銷售收收入和銷銷

24、售稅金金表412損益益表與靜靜態(tài)盈利利分析本項(xiàng)目的的投資利利潤(rùn)率為為34%本項(xiàng)目的的投資凈凈利潤(rùn)率率為233%以上指標(biāo)標(biāo)與同類類房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目相相比，可可以看出出本項(xiàng)目目的靜態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)良好，項(xiàng)目可可行。第二節(jié)：項(xiàng)目不不確定性性分析4.2.0不確確定性分分析本項(xiàng)目的的不確定定因素主主要來(lái)自自以下幾幾個(gè)方面面：建造造成本、售價(jià)、開發(fā)周周期、貸貸款利率率等。這這些因素素受到政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)條件件的影響響，有可可能發(fā)生生變化，影響本本項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。421盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)分析本項(xiàng)目的的總投資資為1337855萬(wàn)元，銷售收收入為1184225萬(wàn)元元，扣除除相關(guān)稅稅（銷售售收入的的

25、9%）后，毛毛收入為為46440萬(wàn)元元，在考考慮相關(guān)關(guān)支出和和收入不不變的情情況下，盈虧平平衡點(diǎn)為為銷售率率的766%（不不大于880%）。所以以本項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)合合理，。這樣的的盈虧平平衡點(diǎn)對(duì)對(duì)開發(fā)公公司來(lái)說(shuō)說(shuō)可以接接受，同同時(shí)項(xiàng)目目開發(fā)公公司在后后期的開開發(fā)過(guò)程程中加強(qiáng)強(qiáng)管理，提高銷銷售率，控制各各成本費(fèi)費(fèi)用支出出，爭(zhēng)取取把項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)減少到到最低點(diǎn)點(diǎn)。422敏感感性分析析影響本項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)效益的的主要不不確定性性因素為為開發(fā)成成本、售售價(jià)水平平、銷售售稅率、建設(shè)周周期的長(zhǎng)長(zhǎng)短。根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目目開發(fā)過(guò)過(guò)程中最最有可能能發(fā)生波波動(dòng)變化化的是建建安工程程費(fèi)和售售價(jià)水平平。因而而，本項(xiàng)項(xiàng)

26、目敏感感性分析析針對(duì)全全部投資資的評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率、財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值和投投資利潤(rùn)潤(rùn)率），分別計(jì)計(jì)算售價(jià)價(jià)上下波波動(dòng)5%、100%和建建安工程程費(fèi)上下下波動(dòng)110%、20%時(shí)，對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)影響響。計(jì)算算結(jié)果詳詳見(jiàn)敏感感性分析析表。項(xiàng)目變 幅建安成本本費(fèi)-20%-10%標(biāo)準(zhǔn)方案案10%20%投資利潤(rùn)潤(rùn)率30.33%26.885%23%20.001%16.559%變化幅度度27%13.11%-13.1%-27.0%凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）4705539077310992575520400變化幅度度45.11%30.33%-30.3%-45.2%項(xiàng)目變幅銷售收入入-10%-5%標(biāo)準(zhǔn)方案案5%10%

27、投資利潤(rùn)潤(rùn)率14.665%18.554%23%28.333%33.115%變化幅度度-39%-19%19.11%39.11. %凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）1267721866310993726643433變化幅度度-75.9%-36.9%38.33%76.33%售價(jià)、建建安工程程費(fèi)的變變動(dòng)對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值的影影響當(dāng)售價(jià)下下降111.8%時(shí)，財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值將為為0。當(dāng)建安成成本上升升42%時(shí)，財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值將為為0。 由此此可見(jiàn)，財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值對(duì)對(duì)銷售收收入更為為敏感，必須密密切關(guān)注注售價(jià)，控制銷銷售收入入，同時(shí)時(shí)要做好好成本控控制工作作，規(guī)避避項(xiàng)目的的不確定定因素。售價(jià)、建建安工程程費(fèi)的變變動(dòng)對(duì)投投資利潤(rùn)潤(rùn)

28、率的影影響當(dāng)售價(jià)下下降122%時(shí)，投資利利潤(rùn)率將將為基準(zhǔn)準(zhǔn)投資利利潤(rùn)率。當(dāng)建安成成本上升升44%時(shí)，財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值將為為基準(zhǔn)投投資利潤(rùn)潤(rùn)率。由此可見(jiàn)見(jiàn)，投資資利潤(rùn)率率對(duì)銷售售收入更更為敏感感，必須須密切關(guān)關(guān)注售價(jià)價(jià)，控制制銷售收收入。423風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)規(guī)避及及控制措措施A、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)類型及及防范措措施 成本本風(fēng)險(xiǎn)：從現(xiàn)時(shí)時(shí)的社會(huì)會(huì)物價(jià)情情況看，由于能能源比較較緊張，尤其是是電力能能源的缺缺乏，建建材價(jià)格格上漲比比較快，但與由由于決策策和管理理的失誤誤導(dǎo)致的的成本上上升，還還是相對(duì)對(duì)較小，換句話話說(shuō)，就就是會(huì)有有較大的的公司風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。因因此在重重要決策策上要避避免一個(gè)個(gè)人說(shuō)了了算，避避免主觀觀錯(cuò)誤和和舞弊現(xiàn)

29、現(xiàn)象的出出現(xiàn)。同同時(shí)，可可以與承承包商簽簽定有效效的承包包合同，讓承包包商承擔(dān)擔(dān)部分風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目目的主要要市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是銷銷售價(jià)格格和銷售售率能不不能達(dá)到到預(yù)期既既頂?shù)匿N銷售目標(biāo)標(biāo)，達(dá)到到及時(shí)銷銷售回款款，保證證工程及及其他附附屬設(shè)施施正常進(jìn)進(jìn)行。B、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制 工 期：首先要要用科學(xué)學(xué)方法來(lái)來(lái)編制工工程進(jìn)度度計(jì)劃，要充分分考慮到到阜陽(yáng)地地區(qū)正常常的雨季季和其他他惡劣天天氣情況況，使工工期盡量量不受正正常的天天氣環(huán)境境影響。其次，要在管管理上下下工夫，要嚴(yán)格格按照工工程進(jìn)度度計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行施工工，充分分發(fā)揮監(jiān)監(jiān)理公司司的作用用。 投投資決策策：上層層決策機(jī)機(jī)構(gòu)的決決策水平平對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展起著著關(guān)鍵的的作用，因此要要深入進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，密切關(guān)關(guān)注市場(chǎng)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)態(tài)，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)的的變化及及時(shí)作出出相應(yīng)的的措施調(diào)調(diào)整，降降低決策策風(fēng)險(xiǎn)，從而降降低投資資風(fēng)險(xiǎn)，減少不不必要的的損失。本項(xiàng)目目的監(jiān)理理單位、設(shè)計(jì)單單位和施施工單位位由社會(huì)會(huì)公開招招標(biāo)確定定，在確確定中標(biāo)標(biāo)單位時(shí)時(shí)，以一一貫的業(yè)業(yè)績(jī)和社社會(huì)聲譽(yù)譽(yù)為標(biāo)