PCG101目標(biāo)成本確定指引

1、萬達(dá)地產(chǎn)WANDA REAL ESTATES目標(biāo)成本確定指引工作指引:PCG101B發(fā)布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/01PAGE PAGE 2711 適用范圍適用于項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各階段的目標(biāo)成本確定工作。2 項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義 項(xiàng)目總成本是指作為成本核算主體的項(xiàng)目所在公司開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本。一個(gè)項(xiàng)目所在公司開發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)大型項(xiàng)目分成幾期開發(fā)時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成數(shù)個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目總成本由以下成本科目構(gòu)成：工程成本本：土地價(jià)款款支出前期開發(fā)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)主體建筑筑（裝修修）工程程費(fèi)主體安裝裝工程費(fèi)費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)

2、費(fèi)智能化系系統(tǒng)費(fèi)園林環(huán)境境工程費(fèi)費(fèi)配套設(shè)施施費(fèi)其他建設(shè)設(shè)工程支支出非工程成成本：管理費(fèi)用用銷售費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用用營業(yè)稅金金及附加加預(yù)備費(fèi)2.1 土地價(jià)價(jià)款支出出政府地價(jià)價(jià)及市政政配套費(fèi)費(fèi)：支付付的土地地出讓金金、土地地開發(fā)費(fèi)費(fèi)、向政政府交納納的大市市政配套套費(fèi)、交交納的契契稅、土土地使用用費(fèi)、耕耕地占用用稅、土土地變更更用途和和超面積積補(bǔ)交的的地價(jià)等等。紅線外市市政設(shè)施施費(fèi)：紅紅線外道道路、水水、電、氣費(fèi)用用、通訊訊建造費(fèi)費(fèi)、管線線鋪設(shè)費(fèi)費(fèi)、接口口補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)等。拆遷補(bǔ)償償費(fèi)：地地上、地地下建筑筑物或附附著物的的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償凈支支出、安安置及動動遷支出出、農(nóng)作作物補(bǔ)償償?shù)取?.2 前期開開發(fā)準(zhǔn)備備費(fèi)勘

3、測丈量量費(fèi)：初初勘、詳詳勘、沉沉降觀測測、驗(yàn)線線、復(fù)線線、定線線、放線線、面積積丈量等等。規(guī)劃管理理費(fèi)：可可行性研研究、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)（方案案招標(biāo)、方案評評審）、交通影影響分析析、環(huán)境境影響評評價(jià)、施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)、人人防設(shè)計(jì)計(jì)、修改改設(shè)計(jì)、制圖、曬圖等等。報(bào)批報(bào)建建費(fèi)：安安檢、質(zhì)質(zhì)檢、人人防結(jié)建建、散裝裝水泥集集資、白白蟻防治治、墻改改基金、路口開開設(shè)、規(guī)規(guī)劃管理理、拆遷遷管理、招投標(biāo)標(biāo)管理、其他支支出等。增容費(fèi)：水、煤煤氣等。三通一平平費(fèi)：臨臨時(shí)道路路、臨時(shí)時(shí)用電、臨時(shí)用用水、場場地平整整等。臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)：臨臨時(shí)圍墻墻、臨時(shí)時(shí)辦公室室、臨時(shí)時(shí)場地占占用、臨臨時(shí)圍板板、河道道清淤、回填等等。2.

4、3 主體建建筑(裝修)工程費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)工程程：土方方、護(hù)壁壁（坡）、樁基基、樁基基檢測、降水費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)處理等等。結(jié)構(gòu)及粗粗裝修等等。門窗工程程：室內(nèi)內(nèi)外門窗窗、入戶戶門、單單元門、防火門門等。公共部位位精裝修修：大堂堂、樓梯梯間、屋屋面、外外立面等等。室內(nèi)精裝裝修：廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺等等。2.4 主體安安裝工程程費(fèi)室內(nèi)水暖暖氣電系系統(tǒng)：室室內(nèi)給排排水系統(tǒng)統(tǒng)、室內(nèi)內(nèi)采暖系系統(tǒng)、室室內(nèi)燃?xì)鈿庀到y(tǒng)、室內(nèi)電電氣系統(tǒng)統(tǒng)等。室內(nèi)設(shè)備備及其安安裝：空空調(diào)及安安裝、電電梯及其其安裝、發(fā)電機(jī)機(jī)及其安安裝、消消防通風(fēng)風(fēng)及安裝裝、背景景音樂及及安裝等等。2.5 智能化化系統(tǒng)：室內(nèi)智能能化系統(tǒng)統(tǒng)：保安安

5、監(jiān)控及及停車管管理、電電信網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、衛(wèi)星星電視、三表遠(yuǎn)遠(yuǎn)傳系統(tǒng)統(tǒng)、家居居智能化化系統(tǒng)等等。室外智能能化系統(tǒng)統(tǒng)：周界界安防、巡更系系統(tǒng)、出出入口管管理系統(tǒng)統(tǒng)、閉路路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、背景景音樂及及緊急廣廣播系統(tǒng)統(tǒng)等。2.6 社區(qū)管管網(wǎng)工程程費(fèi)室外給排排水系統(tǒng)統(tǒng)：自來來水系統(tǒng)統(tǒng)、雨污污水系統(tǒng)統(tǒng)、直飲飲水系統(tǒng)統(tǒng)、熱水水系統(tǒng)等等。室外采暖暖系統(tǒng)：管道系系統(tǒng)、熱熱交換站站、鍋爐爐房等。室外燃?xì)鈿庀到y(tǒng)：管道系系統(tǒng)、調(diào)調(diào)壓站等等。室外高低低壓系統(tǒng)統(tǒng)：高壓壓線路工工程、低低壓線路路工程、配電站站、開閉閉站等。室外消防防系統(tǒng)。2.7園園林環(huán)境境工程費(fèi)費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)等。綠化建設(shè)設(shè)費(fèi)：區(qū)區(qū)內(nèi)綠化化、區(qū)外外綠化等等。建

6、筑小品品等。道路、廣廣場建造造費(fèi)：道道路廣場場鋪設(shè)、開設(shè)路路口工程程及補(bǔ)償償?shù)?。大門圍墻墻建造費(fèi)費(fèi)等。室外照明明等。室外零星星設(shè)施等等。2.8配配套設(shè)施施費(fèi)指房屋開開發(fā)過程程中，根根據(jù)有關(guān)關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及及其收益益權(quán)不屬屬于開發(fā)發(fā)商，開開發(fā)商不不能有償償轉(zhuǎn)讓也也不能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作自留留固定資資產(chǎn)的公公共配套套設(shè)施支支出。主主要包括括以下幾幾類：在開發(fā)小小區(qū)內(nèi)發(fā)發(fā)生的不不會產(chǎn)生生經(jīng)營收收入的不不可經(jīng)營營性公共共配套設(shè)設(shè)施支出出，如居居委會、派出所所、崗?fù)ねぁ和瘶穲@、自行車車棚等設(shè)設(shè)施的支支出等。在開發(fā)小小區(qū)內(nèi)發(fā)發(fā)生的根根據(jù)法規(guī)規(guī)或經(jīng)營營慣例，其經(jīng)營營收入歸歸于經(jīng)營營者或業(yè)業(yè)主委員員會的可可經(jīng)營性性公共

7、配配套設(shè)施施的支出出，如建建造幼托托、郵局局、圖書書館、閱閱覽室、健身房房、游泳泳池、球球場等設(shè)設(shè)施的支支出等。對于產(chǎn)權(quán)權(quán)、收入入歸屬情情況較為為復(fù)雜的的地下室室、車位位等設(shè)施施，應(yīng)根根據(jù)當(dāng)?shù)氐卣ǚㄒ?guī)、開開發(fā)商的的銷售承承諾等具具體情況況確定是是否攤?cè)肴氡境杀颈卷?xiàng)目。如開發(fā)發(fā)商通過過補(bǔ)交地地價(jià)或人人防工程程費(fèi)等措措施，得得到政府府部門認(rèn)認(rèn)可，取取得了該該配套設(shè)設(shè)施的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，則則應(yīng)作為為經(jīng)營性性項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)立成本本科目，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施等等。會所：設(shè)設(shè)計(jì)、裝裝修費(fèi)、資產(chǎn)購購置、單單體會所所結(jié)構(gòu)等等。幼兒園：建安成成本及配配套資產(chǎn)產(chǎn)購置等等。學(xué)校：建建安成本本及配套套資產(chǎn)購購置等。兒童

8、游樂樂設(shè)施等等。網(wǎng)球場等等。2.9其其他建設(shè)設(shè)工程支支出其他工程程建設(shè)支支出包括括工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算算編審費(fèi)費(fèi)、市政政管理費(fèi)費(fèi)、施工工合同外外獎金等等。物業(yè)管理理費(fèi)：項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過程中中發(fā)生的的清潔衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)、安全保保衛(wèi)費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)用、綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)、公公共設(shè)施施維護(hù)費(fèi)費(fèi)以及竣竣工后的的一次性性物業(yè)完完善費(fèi)等等。2.100 管理理費(fèi)用 包括職職工工資資、辦公公費(fèi)用、業(yè)務(wù)招招待費(fèi)、差旅費(fèi)費(fèi)、工資資附加費(fèi)費(fèi)、折舊舊及攤銷銷、車輛輛費(fèi)用、房屋租租賃費(fèi)用用及其它它支出等等。2.111 銷售售費(fèi)用 包括項(xiàng)項(xiàng)目銷售售過程中中發(fā)生的的媒介廣廣告費(fèi)、促銷活活動費(fèi)用用、銷售售中心和和樣板房房設(shè)計(jì)及及工程費(fèi)費(fèi)用、

9、銷銷售人員員的底薪薪、銷售售提成及及其它費(fèi)費(fèi)用等。2.122 財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用 包括：利息收收支凈額額、匯兌兌凈額、調(diào)劑外外匯手續(xù)續(xù)費(fèi)、金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)手續(xù)費(fèi)費(fèi)及其它它支出等等。2.133 營業(yè)業(yè)稅及附附加包括：營營業(yè)稅、城建建建設(shè)維護(hù)護(hù)稅、教教育費(fèi)附附加及其其它支出出。2.144 預(yù)備備費(fèi)包括基本本預(yù)備費(fèi)費(fèi)和漲價(jià)價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)?；颈绢A(yù)備費(fèi)費(fèi)是指在在初步設(shè)設(shè)計(jì)、概概算內(nèi)難難以預(yù)料料的工程程費(fèi)用及及建設(shè)期期間不可可預(yù)見的的支出，漲價(jià)預(yù)預(yù)備費(fèi)是是指建設(shè)設(shè)項(xiàng)目在在建設(shè)期期間內(nèi)由由于價(jià)格格等變化化引起工工程造價(jià)價(jià)變化的的預(yù)測預(yù)預(yù)留費(fèi)用用各成本科科目的具具體設(shè)置置參照項(xiàng)目目目標(biāo)成本本表中中執(zhí)行，表中僅僅列出了了常見

10、的的成本細(xì)細(xì)項(xiàng)（表表中第三三級科目目），各各項(xiàng)目可可依據(jù)實(shí)實(shí)際情況況進(jìn)行增增減項(xiàng)。3 項(xiàng)目目目標(biāo)成成本表編編制3.1 項(xiàng)目論論證決策策階段，依據(jù)投投資估算算確定項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)成本，成為項(xiàng)項(xiàng)目總目目標(biāo)成本本，用以以控制規(guī)規(guī)劃方案案設(shè)計(jì)，是評審審方案設(shè)設(shè)計(jì)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)之一一。3.2 項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃方案案設(shè)計(jì)完完成后，依據(jù)方方案設(shè)計(jì)計(jì)概算確確定目標(biāo)標(biāo)控制成成本，成成為控制制擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)的目目標(biāo)成本本，是評評審初步步設(shè)計(jì)的的標(biāo)準(zhǔn)之之一。3.3 初步設(shè)設(shè)計(jì)完成成后，依依據(jù)初步步設(shè)計(jì)概概算確定定目標(biāo)控控制成本本，成為為控制施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)的目目標(biāo)成本本，是評評審施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)之一。3.4 施工圖圖設(shè)計(jì)完完成后，

11、依據(jù)施施工圖預(yù)預(yù)算確定定實(shí)施的的目標(biāo)成成本，作作為項(xiàng)目目施工階階段成本本控制目目標(biāo)。3.5項(xiàng)項(xiàng)目總目目標(biāo)成本本及其它它階段的的目標(biāo)控控制成本本使用項(xiàng)目目目標(biāo)成本本表進(jìn)進(jìn)行測算算編制。4 確定定目標(biāo)成成本應(yīng)遵遵循的基基本原則則4.1 標(biāo)桿瞄瞄準(zhǔn) 在項(xiàng)目選選擇和項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃階段，項(xiàng)目開開發(fā)籌建建部門應(yīng)應(yīng)通過市市場研究究找準(zhǔn)銷銷售價(jià)格格市場標(biāo)標(biāo)桿、工工程成本本市場標(biāo)標(biāo)桿，以以及非工工程成本本市場標(biāo)標(biāo)桿。4.2 滿足顧顧客需求求在項(xiàng)目選選擇和項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃階段必必須關(guān)注注目標(biāo)顧顧客定位位、分析析目標(biāo)顧顧客核心心需求和和一般需需要，并并將其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為定定性或定定量的明明確描述述。在分階段段確定目目標(biāo)成本本時(shí)

12、，應(yīng)應(yīng)始終注注意將成成本分項(xiàng)項(xiàng)結(jié)構(gòu)向向顧客核核心需求求方向傾傾斜。 4.3 競爭策策略要求求在項(xiàng)目選選擇和項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃階段，應(yīng)調(diào)查查分析競競爭對手手的綜合合競爭能能力，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目自身資資源條件件和經(jīng)營營目標(biāo)，形成明明確的競競爭策略略，并將將競爭策策略對產(chǎn)產(chǎn)品定位位的要求求表述成成定量指指標(biāo)或定定性描述述。在分階段段確定目目標(biāo)成本本時(shí)，始始終注意意成本分分項(xiàng)結(jié)構(gòu)構(gòu)滿足競競爭策略略要求。4.4 倒逼成成本4.4.1 通通過項(xiàng)目目選擇和和項(xiàng)目策策劃階段段的市場場調(diào)查和和可行性性研究工工作，依依據(jù)市場場標(biāo)桿和和項(xiàng)目挖挖潛措施施對項(xiàng)目目可能獲獲得的盈盈利空間間做出準(zhǔn)準(zhǔn)確判斷斷和取舍舍。4.4.2 用用合理的的預(yù)期稅稅前盈利利額倒逼逼項(xiàng)目總總目標(biāo)成成本，并并用以指指導(dǎo)“限額設(shè)設(shè)計(jì)”和項(xiàng)目目開發(fā)策策劃的硬硬性指標(biāo)標(biāo)。4.4.3 用用項(xiàng)目總總成本層層層倒逼逼方案設(shè)設(shè)計(jì)成本本、初步步設(shè)計(jì)成成本、施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)成本本。方案設(shè)計(jì)計(jì)階段：形成的的目標(biāo)成成本項(xiàng)目總總目標(biāo)成成本-預(yù)預(yù)備費(fèi)。用項(xiàng)目目總目標(biāo)標(biāo)成本減減去預(yù)備備費(fèi)的結(jié)結(jié)果倒逼逼指導(dǎo)方方案設(shè)計(jì)計(jì)，直到到方案設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化化滿足此此要求。初步設(shè)計(jì)計(jì)階段：形成的的目標(biāo)成成本方案設(shè)設(shè)計(jì)形成成的目標(biāo)標(biāo)成本