蘇州置信項目市場定位報告-doc 72

1、 蘇州置信項目市場定位報告報告單位位：上海海圖維新思維維房地產(chǎn)產(chǎn)行銷顧問問有限公公司報告日期期：二000四年年七月研究背景景：中海蘇州州項目位位于蘇州州工業(yè)園園區(qū)，南南至現(xiàn)代代大道、東近華華池街、金雞湖湖東北，為蘇州州工業(yè)園園區(qū)地塊塊，土地地面積為為765569平平方米，規(guī)劃總總建筑面面積13378224.22平方米米，容積積率為11.8，建筑密密度為25%，綠化化率45%。根據(jù)項目目情況，本地塊塊位于園園區(qū)湖東東板塊，金雞湖湖的東北北，位置置上很好好的銜接接了開發(fā)發(fā)成熟的的湖西與與未來開開發(fā)重心心湖東板板塊，是是園區(qū)一一期CBBD商貿(mào)貿(mào)區(qū)和二二期未來來行政文文化中心心的連接接交匯之之地。且且

2、本地塊塊是距金金雞湖較較近，景景觀資源源最好的的一塊地地，因此此在開發(fā)發(fā)上需對對于整個個園區(qū)市市場的現(xiàn)現(xiàn)狀及未未來發(fā)展展走勢有有一個比比較深入入的了解解。由此我們們在項目目啟動前前期對整整個的市市場作出出一個比比較深入入的調(diào)查查分析，為項目目的開發(fā)發(fā)作好前前期的準準備工作作。研究目的的：項目間接接關(guān)聯(lián)問問題：1、蘇州州的房地地產(chǎn)市場場未來是是否能持持續(xù)高速速發(fā)展下下去？價價格還有有多少上上漲空間間？2、未來來居住在在園區(qū)二二區(qū)與居居住在老老城區(qū)、園區(qū)一一期（湖湖西）相相比有何何本質(zhì)變變化，湖湖東的造造城運動動誕生的的新城將將如何影影響人們們的生活活方式？ 3、金雞雞湖不僅僅僅屬于于蘇州工工業(yè)園

3、區(qū)區(qū)，它在在整個蘇蘇州地產(chǎn)產(chǎn)市場中中處于什什么地位位？4、園區(qū)區(qū)湖東板板塊未來來的供應(yīng)應(yīng)情況如如何？園園區(qū)房價價會出現(xiàn)現(xiàn)什么發(fā)發(fā)展趨勢勢？5、競爭爭還是互互動？6、（她她/他）是誰？消費者者在哪里里？項目直接接關(guān)聯(lián)問問題：1、置信信項目的的價格支支撐點2、未來來湖東板板塊將出出現(xiàn)較大大的供應(yīng)應(yīng)量，置置信項目目如何形形成差異異化競爭爭？ 3、置信信項目客客源從何何而來？4、置信信項目產(chǎn)產(chǎn)品的核核心賣點點？研究方向向第一部分分：蘇州州市宏觀觀經(jīng)濟以以及房地地產(chǎn)市場場狀況問題1：蘇州的的房地產(chǎn)產(chǎn)未來是是否能持持續(xù)高速速發(fā)展下下去？價價格還有有多少上上漲空間間？本部分將將對目前前蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)

4、發(fā)展進行行研究分分析，根根據(jù)蘇州州市統(tǒng)計計局發(fā)布布的統(tǒng)計計顯示，20003年蘇蘇州房地地產(chǎn)投資資規(guī)模和和增速僅僅次于外外商投資資和國有有經(jīng)濟投投資，蘇蘇州的房房地產(chǎn)未未來是否否能持續(xù)續(xù)高速發(fā)發(fā)展下去去？價格格還有多多少上漲漲空間？將是本本次研究究的一個個重要課課題！問題2：未來居居住在園園區(qū)二區(qū)區(qū)與居住住在老城城區(qū)及園園區(qū)一期期（湖西西）相比比有何本本質(zhì)變化化，湖東東的造城城運動誕誕生的新新城將如如何影響響人們的的生活方方式？老城區(qū)已已經(jīng)限制制開發(fā)，蘇州市市政府將將園區(qū)發(fā)發(fā)展作為為重中之之重，園園區(qū)在促促進蘇州州城市復(fù)復(fù)興上更更是一記記重大推推力。隨隨著湖西西房產(chǎn)開開發(fā)的日日益成市市，可開開發(fā)

5、土地地日益減減少，湖湖東將成成為下一一片熱土土，我們們帶著戰(zhàn)戰(zhàn)略眼光光看湖東東，湖東東新區(qū)必必將領(lǐng)先先城市發(fā)發(fā)展，這這場浩大大的造城城運動又又將為居居住方式式帶來什什么樣的的改變？問題3：金雞湖湖板塊在在整個蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場究竟處處于何種種地位？由于本項項目所處處的位置置是金雞雞湖東北北，屬環(huán)環(huán)湖地區(qū)區(qū)的住宅宅項目。這個特特殊的地地理位置置將對本本項目起起到重要要的戰(zhàn)略略作用，因此我我們從金金雞湖對對于園區(qū)區(qū)及蘇州州市的意意義及地地位的研研究來得得出結(jié)論論，從未未來城市市規(guī)劃上上找出區(qū)區(qū)域成為為高檔住住宅區(qū)的的強大支支撐。第二部分分：區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析問題4 園區(qū)湖湖東板塊塊未來的的

6、供應(yīng)情情況如何何？園區(qū)區(qū)房價會會出現(xiàn)什什么發(fā)展展趨勢？本項目未未來將和和湖東板板塊的發(fā)發(fā)展前景景緊密的的聯(lián)系在在一起。未來湖湖東將大大盤云集集，目前前初步統(tǒng)統(tǒng)計將達達到多少少供應(yīng)量量。地價價上漲逼逼迫房價價也逐步步上揚，園區(qū)房房價趨勢勢又會呈呈現(xiàn)什么么特點。第三部分分：競爭爭個案研研究問題5： 競爭爭還是互互動？ 對于本項項目所在在的區(qū)域域，我們們將尋找找項目主主要的競競爭樓盤盤。我們們將通過過競爭個個案、在在售樓盤盤的產(chǎn)品品力研究究，為本本項目的的產(chǎn)品塑塑造和策策劃提供供依據(jù)。第四部分分：消費費者需求求研究問題6：（她/他）是是誰？消消費者在在哪里？針對園區(qū)區(qū)的購房房者，我我們進行行了問卷卷

7、訪談，了解區(qū)區(qū)域消費費者的需需求，針針對消費費者對于于本項目目產(chǎn)品的的一些要要求進行行了解，從而在在開發(fā)過過程中充充分考慮慮這些因因素，以以求找到到樓盤最最佳的市市場和客客戶導(dǎo)入入點，使使項目開開發(fā)獲得得成功。第一部分分 宏宏觀市場場篇本部分將將對目前前蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟背背景進行行研究分分析，通通過蘇州州未來的的經(jīng)濟以以及房地地產(chǎn)市場場的整體體運行情情況作判判斷和預(yù)預(yù)測，了了解開發(fā)發(fā)項目所所處的環(huán)環(huán)境。一、蘇州州市房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟背景分分析：1、蘇州州市概況況11蘇蘇州市地地理位置置及行政政區(qū)劃分分 地理理位置蘇州位于于中國經(jīng)經(jīng)濟最活活躍的區(qū)區(qū)域長江三三角洲中中心地帶帶，東臨臨上海，南連浙浙

8、江省嘉嘉興、湖湖州兩市市，西傍傍太湖與與無錫相相接，北北枕長江江，是距距上海最最近的中中心城市市。蘇州位于于中國兩兩大經(jīng)濟濟帶沿沿海經(jīng)濟濟帶和長長江經(jīng)濟濟帶交接接處，是是中國最最富饒地地區(qū)之一一。 行政政區(qū)劃分分蘇州市自自19883年3月地市市合并，20001年初初吳縣撤撤市建區(qū)區(qū)，現(xiàn)轄轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)、蘇州州新區(qū)等等8個區(qū)和和常熟、張家港港、太倉倉、昆山山、吳江江5個縣級級市，1130個個鎮(zhèn)。12蘇蘇州市面面積、市市區(qū)面積積、人口口、市區(qū)區(qū)人口； 面積積蘇州全市市總面積積84888.442平方方公里，其中蘇蘇州市區(qū)區(qū)面積116500平方公公里，建建成區(qū)1

9、108.6平方方公里，古城區(qū)區(qū)14平平方公里里。蘇州州工業(yè)園園區(qū)目前前建成區(qū)區(qū)為金雞雞湖西岸岸8平方方公里。 人口口20033年蘇州州市戶籍籍總?cè)丝诳?900.977萬人,比上年年增加77.111萬人。其中市市區(qū)總?cè)巳丝?116.887萬人人,比上上年增加加4.444萬人人。13蘇蘇州市在在全國和和江蘇省省的地位位近年來蘇蘇州經(jīng)濟濟發(fā)展充充滿了活活力，綜綜合經(jīng)濟濟規(guī)模已已經(jīng)擠進進中國大大中城市市前列。20002年工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值已居全國國大中城城市第二二位，僅僅次于上上海。在在合同利利用外資資和實際際利用外外資方面面均居全全國各大大中城市市第二位位，成為中中國經(jīng)濟濟發(fā)展最最迅速的的現(xiàn)代化化新興工

10、工業(yè)城市市。.蘇蘇州文化化的過去去、現(xiàn)在在與將來來：英國的的人類學(xué)學(xué)家泰勒勒定義：文化為包包括知識識、信仰仰、藝術(shù)術(shù)、道德德、法律律、風俗俗等的復(fù)復(fù)合整體體。城市文文化，則則帶有一一個地方方特定風風采。它延續(xù)著著一個城城市發(fā)展展的歷史史文脈，不僅是是一個城城市文化化的象征征，更是是一個城城市的寶寶貴財富富。蘇州文文化的過過去時“上上有天堂堂下有蘇蘇杭”蘇州物產(chǎn)產(chǎn)豐富，山川秀秀美，人人杰地靈靈。在225000多年的的歷史長長河里，蘇州形形成了自自身獨特特文化，是由中中國的中中原文化化和南方方文化的的共同產(chǎn)產(chǎn)物，創(chuàng)創(chuàng)造了蘇蘇南文化化，使每每個蘇州州人都為為之驕傲傲。蘇州文文化的現(xiàn)現(xiàn)在時 僅僅重視文

11、文化遺留留，繼承承與創(chuàng)新新不多蘇州曾經(jīng)經(jīng)擁有深深厚的文文化不等等于當前前也在重重視文化化建設(shè)，而宣揚揚文化的的真正價價值也不不同于時時下為迎迎合商機機所制造造的文化化泡沫。蘇州很很懂得去去保護文文化古跡跡，以此此來保護護文化。雖然文文化古城城的基礎(chǔ)礎(chǔ)就是有有文化遺遺存，但但城市的的文化不不單是要要保護這這些遺存存，而重重要的是是如何利利用這些些文化、挖掘其其精神內(nèi)內(nèi)涵，激激勵后人人。蘇州文文化的將將來時：興起一一場文化化復(fù)興運運動人類正在在進入“以文化化為軸心心的時代代”，文文化的社社會角色色已經(jīng)從從“跟跑跑”轉(zhuǎn)向向“領(lǐng)跑跑”。對對于一個個文化積積淀深厚厚的城市市來說，必須在在挖掘文文化底蘊蘊

12、的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，提提煉出更更有吸引引力的精精神形態(tài)態(tài)，不光光是繼承承，也是是創(chuàng)新，使文化化的生命命力更具具穿透力，從歷史史活到現(xiàn)現(xiàn)在。我們盼盼望蘇州州的未來來將興起起一場文文化復(fù)興興運動，不單單單在城市市文化的的硬件建設(shè)設(shè)上，也也在于地方方文化的的軟件營營建上，使古城城的文化化將發(fā)揮揮出真實實作用，從而創(chuàng)創(chuàng)造新的的更燦爛爛的城市市文化。2、蘇州州市宏觀觀經(jīng)濟運運行狀況況21蘇蘇州市220000-20003年年全市GGDP及及漲幅20033年，蘇州州全市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值228022億元，比20002年年的20080億億元增長長34.7%，人均國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值44.777萬元，較220022年增長長3

13、3.61%，保持持較高的的增長率率。表1：蘇蘇州20000-20003年國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（單位：億元）年份20000年20011年20022年20033年國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值15411176002080028022比上年增增長13.44%14.33%18.22%34.77%圖1：蘇蘇州20000-20003年國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增增長走勢勢（單位位：億元元）蘇州GDDP從119955年到220033年一直直處于直直線上升升趨勢，從19999年年到20003年年平均漲漲幅在220.115左左右。可可以看出出：蘇州州隨著長長江三角角洲整體體經(jīng)濟上上升的帶帶動而處處于加速速發(fā)展的的態(tài)勢，同時，其自身身城區(qū)和和

14、郊區(qū)的的工業(yè)規(guī)規(guī)劃漸顯顯成效，因此其其整體經(jīng)經(jīng)濟狀況況長期看看好。22蘇蘇州市220000-20003年年全市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資及及漲幅，其中房房地產(chǎn)開開發(fā)所占占比例及及漲幅表2：蘇蘇州20000-20003年固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資漲漲幅及房房地產(chǎn)開開發(fā)所占占比例（單位：億元）年份20000年20011年20022年20033年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額516.34564.3381014088.933比上年增增長8.7%9.3%43.44%73.33%房地產(chǎn)投投資額59.99166.777107.34177.94房地產(chǎn)所所占比例例11.66%11.883%13.225%12.663%房地產(chǎn)投投資漲幅幅/11.

15、445%60.776%65.88%蘇州房地地產(chǎn)投資資比例在在固定資資產(chǎn)投資資中所占占比例一一直處于于上升的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，11999920003年年平均增增長122.333。同同時，房房地產(chǎn)投投資額漲漲幅亦在在不斷增增長中，雖然220033年增長長幅度與與同年固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額增長幅幅度相比比有所減減少，但但從20000-20003年房房地產(chǎn)投投資額平平均漲幅幅46的長期期發(fā)展態(tài)態(tài)勢來看看，其依依然大于于固定資資產(chǎn)投資資42的平均均漲幅。23蘇蘇州市220000-20003年年人均GGDP及及漲幅、人均可可支配收收入及漲漲幅表3：蘇蘇州20000-20003年人人均GDDP及漲漲幅、人人均可支

16、支配收入入及漲幅幅（單位位：萬元元）年份20000年20011年20022年20033年人均GDDP2.67733.5774.777漲幅/12.336%19%33.661%人均可支支配收入入92744元105115元106117元123661元漲幅/13.338%9.7%16.442%蘇州人均均GDPP20003年達達到4.77萬萬元，比比20002年上上漲333.611，為為歷年來來最高。從2000020003年平平均人均均GDPP漲幅來來看，其其21.66的平均均漲幅意意味著人人均GDDP5年年翻一番番。從人均可可支配收收入來看看，20003年年達到1123661元，比20002年年上漲1

17、16.442，從20000-20003年長長期發(fā)展展態(tài)勢來來看，平平均漲幅幅13.17，雖然然20002年漲漲幅在110以以下，但但20003年的的上漲幅幅度高過過15，呈現(xiàn)現(xiàn)加速增增長態(tài)勢勢。24蘇蘇州市220000-20003年年社會消消費品零零售總額額及漲幅幅表4：蘇蘇州20000-20003年社社會消費費品零售售總額及及漲幅（單位：萬元）年份20000年20011年20022年20033年社會消費費品零售售總額348.17391.54451.6526.1漲幅/12.446%15.334%16.550%蘇州社會會消費品品零售總總額20003年年達到5526.1萬元元，從220000200

18、03年年中穩(wěn)定定上升，平均每每年漲幅幅為144.777，表表現(xiàn)出蘇蘇州社會會消費品品零售市市場的消消費能力力在逐年年上升。25蘇蘇州市220000-20003年年財政收收入及財財政儲蓄蓄總額表5：蘇蘇州20000-20003年財財政收入入及財政政儲蓄總總額（單單位：億億元）年份20000年20011年20022年20033年財政收入入158.27208.90291.82409.9財政儲蓄蓄總額803.79371164414700從蘇州財財政收入入來看，自20001年年起，平平均每年年增加1100億億元左右右的財政政收入，意味著著蘇州財財政收入入的穩(wěn)步步增加，從側(cè)面面反映蘇蘇州整體體經(jīng)濟運運行的

19、良良好態(tài)勢勢。而在財政政儲蓄方方面，在在20000220022年3年年中每年年增長約約1000億元，而在220033年，這這一增長長有了較較大的變變化，比比20002年增增長了3300億億元，增增長量相相當于前前3年增增長的總總和。3、蘇州州市房地地產(chǎn)政策策概況 為了了保護蘇蘇州市區(qū)區(qū)內(nèi)園林林景觀和和整體規(guī)規(guī)劃，市市區(qū)內(nèi)禁禁止建造造高層建建筑（十十層以上上） 各區(qū)區(qū)內(nèi)樓盤盤多層結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂、小高高層完成成40%50%后，房房地產(chǎn)開開發(fā)商才才能得到到預(yù)售證證。而新新區(qū)，、園區(qū)和和吳中區(qū)區(qū)內(nèi)的高高層標準準由各地地政府機機構(gòu)制定定。 園區(qū)區(qū)內(nèi)將職職工原來來按月發(fā)發(fā)放的購購房補貼貼改為增增加單位位繳存

20、住住房公積積金的形形式來落落實，園園區(qū)內(nèi)職職工住房房補貼到到位率大大幅度提提高，（基本為為月工資資的300%）同同時園區(qū)區(qū)內(nèi)公積積金只能能在園區(qū)區(qū)使用，這樣大大大推動動了園區(qū)區(qū)的房產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展。 20002年年蘇州城城建投入入達800億元左左右，創(chuàng)創(chuàng)歷史新新高。針針對蘇州州大規(guī)模模的城市市規(guī)劃，隨著大大量拆遷遷戶的進進入，使使當?shù)氐牡娜巳簶?gòu)構(gòu)成以及及城市規(guī)規(guī)劃從鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都都市居住住區(qū)轉(zhuǎn)換換。 在進進行商品品房買賣賣的同時時，買方方須按購購房款的的2%交交納契稅稅，買賣賣雙方都都須交納納0.5的印花花稅和房房地產(chǎn)交交易綜合合服務(wù)等等費用4400元元。20003年末末蘇州政政府開始始醞釀“期房限

21、限轉(zhuǎn)”政政策至今今，一直直沒有明明確規(guī)定定出臺。二、蘇州州市房地地產(chǎn)市場場情況蘇州市土土地市場場概況及及分析蘇州市政政府實施施第一次次土地使使用制度度改革是是在19994年年，國有土土地從無無償劃撥撥轉(zhuǎn)為有有償使用用，20001年年蘇州市的的土地使使用制度度進行第第二次重重大改革革，從協(xié)議議出讓到到招標拍拍賣，相相繼出臺臺了關(guān)關(guān)于深化化土地使使用制度度改革促促進城市市化進程程的意見見、蘇州市市土地儲儲備實施施方法、蘇蘇州市城城鎮(zhèn)國有有土地使使用權(quán)招招標拍賣賣暫行辦辦法等等一系列列配套文文件，并并迅速組組建了“蘇州市市土地儲儲備中心心”，使使土地儲儲備和招招標拍賣賣成為我我市土地地管理中中的新制

22、制度，目目前對除除工業(yè)項項目以外外的經(jīng)營營性用地地一律實實行以拍拍賣、招招標和掛掛牌出讓讓方式供供地。220033年全市市拍賣、招標和和掛牌交交易經(jīng)營營性用地地5966宗（工工業(yè)用地地除外），共計計16551萬平平方米。據(jù)測算，20003-220044年拍得得的房地地產(chǎn)項目目的地價價成本和和建筑成成本等在在45000元平方米米左右。20004年以以來園區(qū)區(qū)地價依依然呈上上漲勢頭頭，4月月雅戈爾爾等企業(yè)業(yè)拍得的的6塊地地塊，最高高樓面地地價達334388元平平方米，最低也也有25548元元平方方米，平平均樓面面地價229799元平平方米，同比去去年上漲漲了600以上上。由于于土地價價格的比比價效

23、應(yīng)應(yīng)，20002-20003年拍拍得的土土地今明明兩年上上市的房房屋的均均價將有有所上升升。蘇州市220044年第二二次土地地拍賣會會上，118宗地地塊中兩兩塊土地地因無人人問津而而流拍。這種情情況主要要因為國國家金融融緊縮政政策正在在產(chǎn)生影影響，項項目開發(fā)發(fā)貸款的的自有資資金最近近剛剛提提高至，使地產(chǎn)產(chǎn)商在舉舉牌競拍拍地塊時時更謹慎慎。蘇州州國有土地儲儲備中心心有關(guān)負負責人表表示，蘇蘇州市政政府表示示20004年將將房價增增長控制制在100，市市土地儲儲備中心心要通過過提高土土地供應(yīng)應(yīng)量進行行房價調(diào)調(diào)控。同同時，最最近銀行行出臺的的貸款限限制規(guī)定定，一定定程度上上控制了了投資性性買房，房產(chǎn)商

24、商買地建建房將面面臨更大大的風險險，使得得開發(fā)商商購地趨趨于理性性。2、蘇州州市商品品房市場場概況及及分析種種跡象象表明，蘇州目目前的房房地產(chǎn)市市場已從從20002年的的供不應(yīng)應(yīng)求向供供求平衡衡甚至供供過于求求急速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。隨隨著國家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策的施行行，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購買土土地，開開發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)將面臨臨著更高高的風險險。供應(yīng)量圖2-44：蘇州市自自19998年以以來整個個房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈呈穩(wěn)步增增長趨勢勢：1. 220033年，蘇蘇州市房房地產(chǎn)市市場依然然保持強強勁增長長勢頭。其開發(fā)發(fā)投資完完成1777.994億元元，比上上年增長長65.77，施工工面積達達到25576萬萬平方米米，同比比增長

25、776.77，竣竣工面積積達到7779.2萬平平方米，同比增增長399.822。2. 220011年至220022年，蘇蘇州市的的新開工工面積由由4966.7萬萬平方米米猛增到到9866.444萬平方方米，220033年僅上上半年就就達到5527.04萬萬平方米米，其上上漲趨勢勢不斷。當前新新開工面面積也就就是未來來的潛在在供應(yīng)，以此趨趨勢判斷斷，未來來一兩年年內(nèi)蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供應(yīng)量量將趨于于逐漸放放大的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢。 3.20004年年一季度度蘇州市市施工面面積24404.47萬萬平方米米，新開開工面積積5100.533萬平方方米，分分別較去去年同期期增長1114.9、1177.4，

26、竣工工面積則則達到1121.05萬萬平方米米，同比比增長2230.6，商品房房預(yù)售面面積為4499.78萬萬平方米米。如果果以20003年年蘇州年年銷售商商品房面面積計，將要消消化至少少年以以上，供供應(yīng)增長長幅度超超過需求求增長幅幅度，蘇蘇州未來來房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的銷售去去化將面面臨一定定的的壓壓力。(2) 需求量量圖5：19988年以來來，蘇州州市房地地產(chǎn)業(yè)全全市銷售售面積每每年以平平均144.7%的速度度增長，由19998年年的2997.226萬平平方米增增長到220033年的5575.44萬萬平方米米，達到到歷史最最高水平平。其中中20003年住住宅銷售售面積4498.99萬萬平方米米，同

27、比比20002年增增長7%，需求求穩(wěn)步增增長，逐逐步攀升升。(3) 成交價價格圖6-771. 119988年以來來，蘇州州市商品品房平均均銷售單單價一直直保持穩(wěn)穩(wěn)步增長長。2. 到到20002年，商品房房現(xiàn)房的的銷售價價格更是是有一個個跨越式式的增長長，增幅幅達到334，到20003年年依然保保持強勁勁增長勢勢頭，已已達到225533.177元/平平方米的的歷史新新高。3. 到到20003年，蘇州市市中心區(qū)區(qū)域的預(yù)預(yù)售單價價已經(jīng)超超過35500元元/平方方米，同同比增長長9.77。4、目前前蘇州每每年有近近10億億外資進進入，加加上近年年來舊城城改造力力度的加加強，市市場需求求持續(xù)上上漲，最最

28、直接的的表現(xiàn)是是房價的的飛速上上漲。蘇蘇州商品品房的銷銷售價格格一路走走高，主主要歸功功于長三三角經(jīng)濟濟的高速速發(fā)展、蘇州市市民收入入的增加加以及江江浙熱錢錢的涌入入。一方方面絕大大多數(shù)市市民認為為蘇州目目前的房房價偏高高，特別別是20000年年后增長長過快，其增長長率明顯顯高于蘇蘇州市民民收入水水平的增增長率；另一方方面，蘇蘇州較為為寬松的的房貸政政策，特特別是蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)內(nèi)內(nèi)，其實實際購買買價格可可以高于于其心理理價位。問題1：蘇州的的房地產(chǎn)產(chǎn)未來是是否能持持續(xù)高速速發(fā)展下下去？價價格還有有多少的的上漲空空間？解答：市市場規(guī)律律表明：任何商商品的市市場價格格是由供供求情況況決定的的。因

29、此此蘇州房房價的走走勢也必必然取決決于蘇州州房產(chǎn)市市場的供供求。按按理說比比較的東東西要有有可比性性，同樣樣地段、同樣性性質(zhì)的房房子比較較才有意意義。但但隨著房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)域和和性質(zhì)的的變化，簡單地地按新開開樓盤的的平均價價來分析析判斷房房價的漲漲跌是沒沒有意義義的。從供給方方面來分分析，可可歸納為為以下幾幾點：政府為了了穩(wěn)定房房價，也也為了其其土地批批租收益益，加大大土地供供應(yīng)量是是在情理理之中的的；前幾年蘇蘇州房價價的飆生生吸引了了大量的的開發(fā)商商來蘇州州淘金，大量新新樓盤（例如湖湖東、相相城等地地）同時時面市也也是在所所難免；受房產(chǎn)市市場行情情和銀行行貸款政政策變化化影響，一些房房產(chǎn)投機

30、機者紛紛紛拋售存存貨；大批定銷銷房的上上市；二手房拍拍賣的興興起，消消除了房房產(chǎn)買賣賣過程中中的信息息不對稱稱和一些些不法房房產(chǎn)中介介的暴利利，無形形中提高高了二手手房的成成交數(shù)量量。這些些因素意意味著短短期內(nèi)房房產(chǎn)供給給將有大大幅增加加，房價價下降的的壓力是是客觀存存在的。房產(chǎn)不是是普通的的商品。房產(chǎn)隨隨著時間間的流逝逝，可能能會變舊舊，但由由于土地地的稀缺缺性和周周邊環(huán)境境的改善善，增值值是必然然的。何何況房價價的下降降并不會會馬上引引來顧客客，甚至至還可能能引發(fā)會會進一步步跌價的的心理期期望，使使?jié)撛诘牡馁徺I者者持幣待待購，反反而使得得銷售更更困難。高檔房房下降并并不會引引來低收收入顧客

31、客。更重重要的是是開發(fā)商商可以通通過減慢慢售房和和開發(fā)速速度來待待價而沽沽，損失失的只是是利息，但贏取取的可能能是更多多的土地地增值收收益。因因為從長長遠來看看，蘇州州房價的的上漲是是在所難難免的：隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，人們們收入的的上升，對住房房消費的的需求會會不斷提提高；隨著中國國經(jīng)濟的的發(fā)展，城市化化進程在在加快，大量進進城的農(nóng)農(nóng)民需要要住房；隨著中國國東西部部地區(qū)發(fā)發(fā)展差異異的擴大大，戶口口制約的的逐步弱弱化，西西部人口口向東部部沿海地地區(qū)移民民是不可可避免的的，蘇州州及長江江三角洲洲作為中中國最富富裕、最最適宜居居住的地地區(qū)將吸吸引越來來越多的的外地人人來生活活工作，當然還還要購房房置

32、業(yè)。由此可見見，從長長遠來看看房價下下跌的可可能性幾幾乎是微微乎其微微。從需求方方面來分分析：買買房者可可分為兩兩類。一是購房房自住的的消費者者，一是是為保值值增值或或投機獲獲利而購購房的投投資者。對于消費費者，考考慮的主主要因素素有以下下幾點：房產(chǎn)總價價。其經(jīng)經(jīng)濟收入入（購買買力）決決定了其其能承受受的房產(chǎn)產(chǎn)總價，1000平米還還是1440平米米從居住住功能方方面而言言也許只只差一個個房間，但房價價卻相差差40。因此此1000平米左左右或更更小的房房子依然然緊缺，但1440平米米以上的的房子可可能銷售售速度明明顯緩慢慢。地段的成成熟度。對于購購房自住住者而言言，住房房所在地地段的人人氣、商商

33、業(yè)設(shè)施施、交通通便利、學(xué)校、醫(yī)院條條件越好好，越吸吸引購買買者。值得一提提的是，在中國國，政府府的作用用是至關(guān)關(guān)重要的的。一個個地方住住房價格格的明顯顯下降不不僅影響響其經(jīng)濟濟的健康康發(fā)展，而且會會引發(fā)擁擁有房產(chǎn)產(chǎn)的絕大大多數(shù)民民眾的不不滿情緒緒，因此此政府一一定會支支持房地地產(chǎn)的健健康發(fā)展展，消除除部分地地區(qū)、部部分樓盤盤的房產(chǎn)產(chǎn)泡沫并并不會影影響整個個房產(chǎn)價價格的穩(wěn)穩(wěn)步上升升，更何何況政府府近幾年年大量基基礎(chǔ)設(shè)施施的建設(shè)設(shè)不僅支支持了房房地產(chǎn)的的發(fā)展，還指望望房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的提高拉拉動土地地出讓金金的提高高以償還還前期基基礎(chǔ)設(shè)施施投資的的債務(wù)。因此政政府是決決不愿看看到房產(chǎn)產(chǎn)價格的的下跌的

34、的。蘇州房地地產(chǎn)經(jīng)過過近年來來的強勁勁上漲，需要消消化、需需要盤整整，是泡泡沫必然然會破滅滅，但從從長遠來來看，房房地產(chǎn)的的健康發(fā)發(fā)展和房房價的穩(wěn)穩(wěn)步上升升是必然然趨勢。3、蘇州州市二手手房市場場概況及及分析圖8：自19999年蘇蘇州市房房地產(chǎn)二二級市場場的開放放和房改改房上市市辦法的的實施以以來，蘇蘇州市二二手房的的年成交交面積每每年以33005000的速速度大幅幅度提升升。由119999年的55.233萬平米米發(fā)展到到20003年的的3044.499萬平米米，20003全全年成交交額411.277億元，其增長長勢頭不不斷。4、蘇州州城市規(guī)規(guī)劃與城城市發(fā)展展進程問題2：未來居居住在園園區(qū)二區(qū)

35、區(qū)與居住住在老城城區(qū)、園園區(qū)一期期（湖西西）有何何本質(zhì)變變化，湖湖東的造造城運動動誕生的的新城將將如何影影響人們們的生活活方式？解答：從從蘇州城城市的發(fā)發(fā)展進程程，我們們看到城城市居住住文化的的升級與與更新將將是：蘇州古城城區(qū) 蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)一區(qū)（湖西） 園區(qū)（二區(qū)、湖東）園區(qū)（三區(qū)）蘇州古城城區(qū)：已形成古古色古香香，江南南風情的的宜居氛氛圍蘇州古城城區(qū)以古古城為中中心發(fā)展展起來，古城區(qū)區(qū)有25500年年的歷史史，城區(qū)區(qū)內(nèi)園林林古跡遍遍布，以以江南風風情為建建筑特色色，作為為世界文文化遺產(chǎn)產(chǎn)的一部部分。蘇蘇州市政政府大力力保護古古建筑設(shè)設(shè)施，同同時在新新的建設(shè)設(shè)項目中中均有所所限制。古城區(qū)以

36、以文化旅旅游、商商業(yè)貿(mào)易易為主體體功能的的發(fā)展格格局，圍繞其其產(chǎn)業(yè)定定位，在在整體規(guī)規(guī)劃中，新建筑筑與原有有建筑物物形成統(tǒng)統(tǒng)一的建建筑風格格，商品品房外立立面基本本為粉墻墻黛瓦這這種較為為單一古古典的建建筑風格格。古城城區(qū)雖然然商業(yè)繁繁榮，配配套設(shè)施施齊全，但由于于保護歷歷史建筑筑及開發(fā)發(fā)限制，決定了了老城區(qū)區(qū)不可能能有大規(guī)規(guī)模的城城市改造造，未來來住宅供供應(yīng)也不不會很多多，且古古城區(qū)樓樓盤多為為多層住住宅小區(qū)區(qū)，其建建筑樓層層多在33.56層的的范圍之之內(nèi)，其其中，底底層大多多作為車車庫，頂頂層為閣閣樓。未來居民民也以蘇蘇州原籍籍居民為為主，因因為古城城區(qū)暫不不具備居居住品質(zhì)質(zhì)整體抬抬高一個

37、個水準的的可能目前老城城區(qū)的商商業(yè)及生生活配套套設(shè)施檔檔次均不不高，僅僅以商業(yè)業(yè)為例，目前主主要以沿沿街底商商為主，其中旅旅游紀念念品與小小商品占占了很大大份額，因此老老城區(qū)暫暫不具備備居住品品質(zhì)整體體抬高一一個水準準的可能能。老城城區(qū)的蘇蘇州人口口住宅的的升級換換代只能能選擇西西部的蘇蘇州新區(qū)區(qū)與東部部的蘇州州工業(yè)園園區(qū)。從從城市的的發(fā)展軌軌跡來看看，城中中心人口口向外圍圍地區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移也是是蘇州城城市發(fā)展展的必然然趨勢。蘇州新區(qū)區(qū)：起步較早早，但發(fā)發(fā)展上卻卻落后于于后來居居上的園園區(qū)新區(qū)位于于古城區(qū)區(qū)的西邊邊，于119900年開始始開發(fā)建建設(shè)，雖雖然開發(fā)發(fā)起步較較早，但但發(fā)展速速度卻始始終落后

38、后于園區(qū)區(qū)。其發(fā)發(fā)展得益益于大量量國內(nèi)外外制造加加工類企企業(yè)的入入駐，一一方面帶帶動了區(qū)區(qū)域附屬屬產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，另一方方面也為為本區(qū)域域帶來了了相當數(shù)數(shù)量有較較高購買買能力的的客源。房產(chǎn)開發(fā)發(fā)檔次不不高，大大盤少，布局散散亂，不不夠集中中新區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位位以傳統(tǒng)統(tǒng)的制造造業(yè)為主主，其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群群為該產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的從從業(yè)人員員，因此此，其住住宅主要要分布在在工業(yè)廠廠區(qū)的周周邊，物物業(yè)外立立面現(xiàn)代代感較強強，產(chǎn)品品種類兼兼顧到不不同社會會等級人人群的需需要而有有所變化化。由于于其檔次次不是非非常高，整個物物業(yè)分布布較為零零散，缺缺乏統(tǒng)一一集中的的開發(fā)；目前高高新區(qū)內(nèi)內(nèi)常住人人口2330,0000，居民住

39、住宅小區(qū)區(qū)有200余個。蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃劃、建造造融合新新加坡國國際化理理念與蘇蘇州文化化底蘊于于一體工業(yè)園區(qū)區(qū)行政轄轄區(qū)面積積2600平方公公里，其中中新新合作區(qū)區(qū)規(guī)劃面面積700平方公公里（含含6平方方公里金金雞湖），規(guī)劃劃居住人人口600萬，位于于古城區(qū)區(qū)的東邊邊，美麗麗的金雞雞湖畔，地理位位置上更更鄰近上海，是是蘇州和和新加坡坡共同合合作開發(fā)發(fā)的高新新技術(shù)園園區(qū)，其其融新加加坡國際際化理念念和蘇州州文化底底蘊于一一體。工工業(yè)園區(qū)區(qū)以新加加坡式規(guī)規(guī)劃為藍藍圖共分分為3個個區(qū)域開開發(fā)，金金雞湖以以西（簡簡稱湖西西）為第第一區(qū)，面積為為11.6平方方公里，金雞湖湖以東

40、（簡稱湖湖東）為為二三區(qū)區(qū)，共552.665平方方公里。其特色為為整體規(guī)規(guī)劃較為為合理，在綠化化，道路路方面較較城區(qū)完完善，其其建筑特特色以現(xiàn)現(xiàn)代為主主。其嶄嶄新的居居住環(huán)境境與現(xiàn)代代化的配配套，翻翻開了蘇蘇州城市市進程的的新一頁頁。一區(qū)（湖湖西）居居住環(huán)境境和城市市功能都都較古城城更完善善，居住住人口以以高新科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)人員為為主。園區(qū)一期期的開發(fā)發(fā)已成熟熟，配套套設(shè)施逐逐步完善善，目前前房地產(chǎn)產(chǎn)增值效效應(yīng)十分分明顯，園區(qū)板板塊已經(jīng)經(jīng)成為蘇蘇州乃至至周邊地地區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展展的風向向標和當當之無愧愧的領(lǐng)頭頭羊。工業(yè)園區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)定位以以高新科科技類產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主，其對對應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群群主要是是該

41、產(chǎn)業(yè)業(yè)從業(yè)人人員，其其中以中中高級白白領(lǐng)和專專業(yè)人士士為主。但從規(guī)劃劃用地上上看出，一區(qū)工工業(yè)、居居住、CCBD商商業(yè)區(qū)三三分天下下湖西（一一區(qū)）是是園區(qū)房房地產(chǎn)最最早開發(fā)發(fā)的區(qū)域域，湖西西，其工工業(yè)、居居住、CCBD商商業(yè)區(qū)三三分天下下，雖有有工業(yè)企企業(yè)帶動動人氣，然而就就居住品品質(zhì)而言言，與多多種性質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)混雜并并非最理理想的居居住環(huán)境境。蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）：湖西之后后，城市市崛起的的下一個個新板塊塊。湖東東地區(qū)是是園區(qū)未未來規(guī)劃劃的政治治、經(jīng)濟濟、文化化中心。二區(qū)，該該區(qū)域位位于湖東東到橫涇涇為止，目前正正處于建建設(shè)階段段。該區(qū)區(qū)域以居居住為主主，工業(yè)業(yè)為輔，配以商商業(yè)中心

42、心和零星星商業(yè)點點，另一一特色為為金雞湖湖東的旅旅游生活活氛圍。該區(qū)域域道路和和商業(yè)中中心正在在起建，園區(qū)政政府性設(shè)設(shè)施亦同同期同步步建設(shè)，屆時政政府機構(gòu)構(gòu)將遷入入該二區(qū)區(qū)。今后后該區(qū)主主要以居居住為主主，是園園區(qū)居住住中心地地帶，連連通一、三區(qū)的的工業(yè)設(shè)設(shè)施。打造新城城市生活活湖東二區(qū)區(qū)的發(fā)展展相對湖湖西來說說，具更更廣闊的的空間性性和時間間性，無無論從發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃還是現(xiàn)現(xiàn)已成型型的建設(shè)設(shè)，都已已證明其其發(fā)展前前景。其其居住用用地面積積之大，完全可可塑造純純居住板板塊，打打造出比比湖西更更優(yōu)越更更純粹的的新城市市生活，而且也也將擁有有更完善善的國際際性行政政設(shè)施、生活娛娛樂設(shè)施施、教育育配套

43、、一流的的居住環(huán)環(huán)境，可可體現(xiàn)出出今后五五至十年年的未來來居住水水準。蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)（三區(qū)）三區(qū)，該該區(qū)域在在二區(qū)以以東，目目前還未未開發(fā)，今后以以工業(yè)設(shè)設(shè)施為主主，部分分為居住住區(qū)域，居住區(qū)區(qū)域與二二區(qū)聯(lián)成成一片，三區(qū)工工業(yè)土地地的比重重有上升升。表5：古城區(qū)新區(qū)園區(qū)一期期園區(qū)二期期園區(qū)三期期規(guī)劃思路路發(fā)展特特點展現(xiàn)古城城風貌，是旅游游、政治治、商業(yè)業(yè)、金融融中心現(xiàn)代工業(yè)業(yè)、旅游游為特征征工業(yè)、居居住、CCBD商商業(yè)區(qū)三三分天下下以居住為為主，工工業(yè)為輔輔，配以以商業(yè)中中心和零零星商業(yè)業(yè)點以工業(yè)設(shè)設(shè)施為主主，部分分為居住住區(qū)域面積（公公頃）14.2225811.6616.1136.555人口

44、76.99萬25.88萬10萬（規(guī)劃）20萬（規(guī)劃）30萬（規(guī)劃）勞工（約約占人口口60%）46.114萬15.448萬6萬12萬18萬自然風貌貌以古城為為主以山景為為主以金雞湖湖西、綠綠化為主主以金雞湖湖東岸休休閑、綠綠化為主主居住環(huán)境境特征古色古香香，園林林精粹吳吳文化，配以成成熟生活活配套，但檔次次不高現(xiàn)代為主主新加坡風風格新加坡風風格新加坡風風格商業(yè)配套套豐富較豐富，以獅山山路、何何山路兩兩條商業(yè)業(yè)街為中中心，各各小區(qū)沿沿街商鋪鋪為輔。少，以鄰鄰里中心心為主較少，以以F城為為中心，以鄰里里中心為為節(jié)點。今后在在湖東南南的聯(lián)豐豐廣場也也會成為為一個副副商業(yè)中中心。較少交通配套套道路擁擠擠

45、，但交交通便利利道路規(guī)劃劃較好，較為便便利道路規(guī)劃劃很好，交通目目前不便便利道路規(guī)劃劃很好，公共交交通目前前很不便便利道路規(guī)劃劃很好但但目前未未建居住人口口特質(zhì)以原地居居民為主主以原地居居民和工工業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)人員為為主以原地居居民和工工業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)人員為為主以原地居居民和工工業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)人員為為主以原地居居民和工工業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)人員為為主居住性評評價圖9：園園區(qū)二、三區(qū)景景觀規(guī)劃劃示意圖圖圖10：園區(qū)總總體規(guī)劃劃問題3：金雞湖湖于蘇州州市究竟竟處在什什么地位位？解答：金金雞湖對對于蘇州州的意義義：它不不僅是蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)的的原點，也將是是蘇州城城市發(fā)展展戰(zhàn)略中中的重點點。圖11：金雞湖湖景觀規(guī)規(guī)劃金雞湖位位于

46、工業(yè)業(yè)園區(qū)的的中心地地帶，環(huán)環(huán)湖區(qū)域域70平平方公里里，19994年年中國政政府與新新加坡政政府簽訂訂了一個個合資協(xié)協(xié)議，正正式啟動動對這片片2.33平方公公里濱水水社區(qū)的的開發(fā)，旨在建建造一個個符合國國際標準準、具備備環(huán)保功功能的混混合型濱濱水新社社區(qū)。根根據(jù)未來來規(guī)劃我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，金雞雞湖及環(huán)環(huán)湖區(qū)域域不僅是是蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)的原點點，而且且也將是是蘇州城城市發(fā)展展戰(zhàn)略中中的重點點。金雞湖將將成為中中國最大大的具有有國際水水準的現(xiàn)現(xiàn)代城市市湖泊公公園金雞湖及及環(huán)湖地地區(qū)將成成為中國國最大的的具有國國際水準準的現(xiàn)代代城市湖湖泊公園園。金雞雞湖的存在并沒有有影響交交通以及及規(guī)劃，正因為為它是未

47、未來的城城中湖，規(guī)劃師師才有了了用武之之地，打打造模范范城的雛雛形。景觀設(shè)計計內(nèi)涵二二元性概概念：一一方面，體現(xiàn)了了蘇州古古城的歷歷史文化化內(nèi)涵；另一方方面，幫幫助其實實現(xiàn)建設(shè)設(shè)一個現(xiàn)現(xiàn)代化國國際都市市的目標標。金雞湖區(qū)區(qū)的總體體規(guī)劃，包括濱濱湖區(qū)的的多用途途開發(fā)區(qū)區(qū)以及開開放空間間的規(guī)劃劃聘請了了香港泛泛亞易道道公司。香港泛泛亞易道道公司所所提供的的規(guī)劃方方案將金金雞湖沿沿岸地區(qū)區(qū)分成了了8個鮮鮮明的片片區(qū)，由由一條連連續(xù)性的的開放空空間系統(tǒng)統(tǒng)將其串串連起來來，2個個片區(qū)城市市廣場與與湖濱大大道的建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)順利完完成。金雞湖景景觀設(shè)計計的核心心在于其其內(nèi)涵的的二元性性概念：一方面面，表現(xiàn)現(xiàn)

48、蘇州古古城的歷歷史文化化內(nèi)涵；另一方方面，幫幫助其實實現(xiàn)建設(shè)設(shè)一個現(xiàn)現(xiàn)代化國國際都市市的目標標。金雞湖是是蘇州市市的“城中湖湖”、“城市肺肺”，園區(qū)區(qū)將打造造長三角角規(guī)模最最大、現(xiàn)現(xiàn)代化程程度較高高的“城城市休閑閑勝地”。園區(qū)將打打造成長長三角規(guī)規(guī)模最大大、現(xiàn)代代化程度度較高的的“城市市休閑勝勝地”。金雞湖湖是小家家碧玉的的蘇州人人大氣的的一面。西湖的的美在于于不變，金雞湖湖的美在在于它的的突變：于柔美美中平添添了“大江東東去”的氣概概，因此此它成了了古老蘇蘇州的一一個旅游游新亮點點，越來來越多的的人爭相來感受受金雞湖，其中既既有本地地市民，也有來來自上海海、杭州州、無錫錫等周邊邊城市的的游客

49、，湖東岸岸雙休日日、節(jié)假假日的游游客接待待量屢創(chuàng)創(chuàng)新高。金雞湖湖不是哪哪個特權(quán)權(quán)階層的的“后花花園”，而是所所有人的的公共湖湖，是蘇蘇州市的“城中湖湖”、“城市肺肺”；環(huán)金金雞湖222公里里區(qū)域幾幾乎是園園區(qū)地價價最高的的區(qū)域，不惜投投巨資將將其全部部建成為為公共開開放地帶帶足見中中新雙方方“還湖湖于民”的發(fā)展展理念。創(chuàng)高科技技的商業(yè)業(yè)與居住住的混合合型濱水水社區(qū)，以滿足足國際化化大企業(yè)業(yè)的辦公公與生活活標準，最終將將容納超超過600萬的居居民。蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)管管理委員員會負責責金雞湖湖70平平方公里里環(huán)湖區(qū)區(qū)域這一一園區(qū)中中重點開開放空間間的開發(fā)發(fā)工程。目的在在于創(chuàng)一一個高科科技的商商業(yè)與居

50、居住的混混合型濱濱水社區(qū)區(qū)，以滿滿足國際際化大企企業(yè)的辦辦公與生生活標準準。這片片地區(qū)最最終將容容納超過過60萬萬的居民民。(遠遠期)環(huán)金雞湖湖地區(qū)建建成“鬧市”，成為為全市市市民消費費社交、休閑娛娛樂的重重要場所所園區(qū)將高高起點、高標準準把環(huán)金金雞湖地地區(qū)建成成全市市市民消費費社交、休閑娛娛樂的重重要場所所。推進進環(huán)湖商商業(yè)、文文化設(shè)施施建設(shè)把把發(fā)展大大商業(yè)、推進大大旅游作作為今后后發(fā)展的的重要的的新增長長點和新新亮點。加快國國際博覽覽中心、科技文文化藝術(shù)術(shù)中心等等50余余項實事事工程建建設(shè)進度度，大力力發(fā)展商商業(yè)、飲飲食業(yè)、零售業(yè)業(yè)、賓館館業(yè)和旅旅游業(yè)，并建成成更多安安全、舒舒適、文文明的

51、生生活小區(qū)區(qū)，集聚聚人氣商商氣，擴擴大消費費群體，努力將將環(huán)金雞雞湖區(qū)域域建設(shè)成成為“鬧市”。第二部分分 蘇州州新加坡坡工業(yè)園園區(qū)房地地產(chǎn)市場場一、園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展及及走勢97年開開始，園園區(qū)開發(fā)發(fā)量一路路迅猛增增長，220044年預(yù)計計開發(fā)量量2000萬平方方米。19944年啟動動的蘇州州工業(yè)園園區(qū)，遵遵循“先工業(yè)業(yè)、再住住宅、后后商業(yè)”的開發(fā)發(fā)規(guī)律，將建成成一個工工業(yè)園區(qū)區(qū)和住宅宅相結(jié)合合的高檔檔區(qū)域。園區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)于119977年啟動動，園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)在在8年中，一躍成成為蘇州州市區(qū)房房地產(chǎn)市市場的主主渠道，中新合合作區(qū)內(nèi)內(nèi)開發(fā)量量迅猛增增長。220033年開發(fā)發(fā)量1553萬平

52、平方米，20004年預(yù)預(yù)計開發(fā)發(fā)2000萬平方方米。圖12：19998-220044年園區(qū)區(qū)開發(fā)量量變化走走勢（單單位：萬萬平方米米）目前竣工工戶數(shù)占占批準預(yù)預(yù)售商品品房套數(shù)數(shù)的544.299%，目目前實際際入住及及裝修完完畢套數(shù)數(shù)占竣工工戶數(shù)的的86.64%至今中新新合作區(qū)區(qū)已批準準預(yù)售商商品房面面積3550萬平平方米，共計2259226套，樓盤總總體銷售售形勢看看好。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，目前中中新合作作區(qū)內(nèi)已已竣工交交付使用用住宅1140775戶，實際居居住為1113225戶，入住率率為800466；已已裝修未未入住的的為8669戶，占總戶戶數(shù)的66.177，其其余未裝裝修戶為為18881戶，占總戶

53、戶數(shù)的113.336。分析表表明，220022年底以以前交付付使用的的住宅項項目，入入住率已已超過885，20003年后后交付的的房屋因因交房時時間短等等因素入入住率相相對低，園區(qū)住住宅總體體入住情情況尚屬屬正常。20044年，預(yù)預(yù)計蘇州州市區(qū)商商住房實實際上市市預(yù)售或或銷售量量可達5500萬萬平方米米左右，其中園園區(qū)為1180萬萬平方米米左右。據(jù)初步步統(tǒng)計，20004預(yù)計計園區(qū)商商住房實實際上市市預(yù)售或或銷售量量1.333333萬套。圖13：批準預(yù)預(yù)售、竣竣工交付付、入住住套數(shù)比比較表二、園區(qū)區(qū)供應(yīng)情情況1、板塊塊劃分格格局蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)根根據(jù)其市市場特征征劃分為為兩個板板塊,即即：湖東東和

54、湖西西。下面面對各個個板塊的的現(xiàn)狀和和特點以以及未來來的發(fā)展展趨勢進進行介紹紹和分析析：（1）湖湖西板塊塊板塊現(xiàn)狀狀：競爭激烈烈，促使使樓盤品品質(zhì)不斷斷向上突突破湖西板塊塊位于園園區(qū)西部部，金雞雞湖與老老城區(qū)中中間，系系園區(qū)內(nèi)內(nèi)的黃金金板塊，開發(fā)啟啟動早，各開發(fā)發(fā)商均在在此投入入了極大大的人力力物力和和財力，周邊的的生活配配套較為為齊全，截止至至今，湖湖西板塊塊已開發(fā)發(fā)樓盤近近30個個，由于于土地所所剩不多多，所以以后續(xù)產(chǎn)產(chǎn)品不會會太多。該地區(qū)區(qū)主力面面積范圍圍：1110-1150平平方米，總價：60-80萬萬左右。湖西代表表樓盤：湖左岸岸、都市花花園天域域。湖西有園園區(qū)的“高起點點規(guī)劃”，又

55、依依托老城城區(qū)發(fā)展展起來，樓盤眾多多，已進進入一個個“比規(guī)規(guī)劃、比比實力、比品牌牌、比特特色”的的競爭階階段。但但也因現(xiàn)現(xiàn)已開發(fā)發(fā)較多樓樓盤，使使得該地地區(qū)土地地儲備量量較為稀缺缺，下一一輪發(fā)展展將以湖湖東為開開發(fā)重點點。表6: 目前湖湖西在售售個案情情況列表表名稱地址均價主力面積積主力總價價去化率湖左岸三三期蘇惠路/星漢街街55000-58800三房144077-88120%加城國際際星漢街558號48000-58800三房122868-77450%名城印象象二期星海街/蘇茜路路580003+1房房1488.88869-88620%加城新天天地星港街/蘇春西西路50000三房1006-112

56、053-66070%都市花園園天域星漢街1188號號75000（裝118000）三房1660-1170120-128860%高爾夫花花園機場路/星港街街50000三房1228-116864-88470%（2）湖湖東板塊塊板塊現(xiàn)狀狀：湖東板塊塊相對湖湖西而言言開發(fā)較較晚，各各地塊基基本處于于處女地地狀態(tài)，周邊配配套基本本沒有。但隨著著金雞湖湖大橋的的通車，湖東的的交通將將變得越越來越便便利，古古城區(qū)與與湖東傳傳統(tǒng)意義義上的空空間和心心理距離離正被無無限縮短短。吸引引人氣的的不僅是是便利的的交通、優(yōu)美的的環(huán)境，還有便便捷的商商貿(mào)服務(wù)務(wù)，包括括國際博博覽中心心、F城城、湖東東鄰里中中心等在在內(nèi)各類類

57、項目的的開工建建設(shè)，將將使湖東東商圈聚聚起更多多的商氣氣、人氣氣，環(huán)金金雞湖地地區(qū)的蘇蘇州城市市副中心心和湖東東新商圈圈的地位位將更加加凸現(xiàn)。金雞湖湖東，曾曾經(jīng)是偏偏僻的遠遠郊，如如今卻成成炙手可可熱的都都市黃金金地段。而有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，湖東東到20006年年底累計計商品房房竣工量量將達2260多多萬平方方米，超超過湖西西20004年年年底累計計商品房房竣工量量將達2440多萬萬平方米米的水平平。換而而言之，湖東住住宅開發(fā)發(fā)4年（20003-220066）的水水平將超超過湖西西10年年（1999520004）的的水平，在二三三年后園園區(qū)湖東東就是一一個成熟熟的社區(qū)區(qū)。而且且，根據(jù)據(jù)規(guī)劃，湖東

58、房房產(chǎn)的總總量將是是湖西的的五倍以以上。這這也是浙浙江南都都、南京京棲霞、天津順順馳、上上海中華華企業(yè)等等諸多國國內(nèi)著名名房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的的原因。先期在此此落戶的的樓盤有有東湖-春之韻韻，東湖湖大郡以以及南都都-玲瓏瓏灣，目目前又有有順馳的的湖畔天天城。隨隨著湖西西房地產(chǎn)產(chǎn)投資競競爭的不不斷加劇劇，湖東東處女地地的優(yōu)勢勢逐漸顯顯現(xiàn)，極極強的可可塑性，巨大發(fā)發(fā)展空間間以及較較為平和和的競爭爭環(huán)境使使得越來來越多的的開發(fā)商商將目光光投向了了湖東。該地區(qū)區(qū)主力面面積范圍圍：1220-1140平平方米，總價：70萬左左右。湖湖西代表表樓盤：東湖春春之韻、南都玲玲瓏灣。表7: 目前在在售個案案

59、情況列列表板塊名稱地址均價主力面積積主力總價價去化率湖 東東東湖大郡郡二期方盛街方洲路46000三房1406470%湖畔天城城鐘園路津梁路50000三房135-145568-77320%東湖春之之韻二期鐘園路53000三房128-138868-77350%南都玲瓏瓏灣現(xiàn)代大道道、玲瓏瓏街48000三房140-165567-77980%金水灣別墅金雞湖路路88號號90000含車庫雙拼221-2633199-2366含車庫90%三、園區(qū)區(qū)銷售情情況近年來，蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)供銷兩兩旺。但但由于價價格突破破50000元/平方米米后，受受到市政政規(guī)劃配配套的相相對滯后后性影響響，逐漸漸進入了了瓶

60、頸階階段，樓樓盤銷售售遇阻，漲幅趨趨緩。 近年來蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)房房地產(chǎn)供供銷兩旺旺，相對對于蘇州州全市的的樓市成成交情況況來看，園區(qū)的的物業(yè)非非常良好好。這一一方面說說明園區(qū)區(qū)世界一一流的規(guī)規(guī)劃，理理想的居居住環(huán)境境在消費費群中已已獲得認認可，另另一個重重要的原原因，應(yīng)應(yīng)歸功于于蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)特殊的的社會保保障體系系，作為為全國唯唯一的區(qū)區(qū)域性公公積金制制度，目目前已為為萬名以以上園區(qū)區(qū)內(nèi)工作作人士提提供了完完備的公公積金貸貸款，且且目前公公積金會會員仍以以每半年年將近550000人的數(shù)數(shù)量遞增增。這項項社保體體系已為為園區(qū)內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)繁榮榮起到積積極的推推動作用用，成為為保障園園區(qū)房地