房地產(chǎn)全國市場總結及展望-合富研究院

1、慢周期調節(jié)市場預期再平衡重建地產(chǎn)生態(tài)2018房地產(chǎn)市場總結2019市場展望合富研究院保顧研究院聯(lián)合發(fā)布2019年1月zz4anf/”aI!t%f9f4fv(R4t), A1beJYK,3-sYrtePfrrrx, zJa?r,”It1iti “l(fā)AT8J” “N!T%”m/Jc,saxen. a. v5tJ!,1I “filf4”1JYAX,z/gZY?,ak8fi/I%./gv8fia a /Al%.:, ?fcAPtQfi, tPart 3全國房地產(chǎn)市場各地一/二級市場特性Part 2政策環(huán)境2018年政策特性與方向Part 1宏觀環(huán)境當前面臨的3大問題分析結構Part4未來展望中長期行業(yè)

2、發(fā)展趨勢2019年市場展望核心觀點Part1 宏觀經(jīng)濟面臨3大難題核心觀點Part2 政策環(huán)境 評價與判斷核心觀點Part3 全國房地產(chǎn)市場 總結核心觀點Part4 (1) 中長期趨勢核心觀點Part4 (2)2019年展望Part1 宏觀環(huán)境宏觀經(jīng)濟面臨3大難題Part 1宏觀環(huán)境宏觀經(jīng)濟面臨3大難題1經(jīng)濟下滑與動力缺失說明風險管控難度不斷加大經(jīng)濟的區(qū)域失衡與結構失衡經(jīng)濟L型并未成立，下行壓力較大1110.5109.598.587.576.5620082009201020112012201320142015201620172018(f)8.587.576.565.55302520151050

3、2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月內需引擎：投資失速、消費增長速度放緩外需引擎：出口不確定性增加，順差大幅收窄1110.5109.598.58700060005000400030002000100002015年10月2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月

4、2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月100500-50-1002018年10月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月貿易差額：累計值（億美元）貿易差額：累計值：同比%（右）2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月傳統(tǒng)投資領域增長放緩2018年基建投資增速急劇下跌，對經(jīng)濟影響不容忽視Part 1宏觀環(huán)境宏觀經(jīng)濟面臨3大難題1經(jīng)濟下滑與動力缺失2風險管控難度不斷加大說明3經(jīng)濟的區(qū)域失衡與結構失衡2017至201

5、8年各種風險事件此起彼伏管理層實施風險管控的難度不斷加大風險管控的3個維度貨幣規(guī)模經(jīng)濟環(huán)境樓市環(huán)境【貨幣規(guī)?！吭鲩L對經(jīng)濟起關鍵作用2018年貨幣增長受抑，對經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生拖累100806040200-20-40-60投資（資本形成總額）出口（貨物和服務凈出口）風險管控的3個維度貨幣規(guī)模經(jīng)濟環(huán)境樓市環(huán)境貨幣效率下降及高杠桿情況突出是【貨幣規(guī)?！侩y增的根本原因，中央持續(xù)實施“去杠桿”之下，貨幣增速達至新低2001801601401201008060402002.22.0161.8141.6121.4101.282015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月20

6、16年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月1.06GDP總量(萬億元）M2總量(萬億元）【M2/GDP】（右軸）風險管控的3個維度貨幣規(guī)模樓市環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境 【外圍經(jīng)濟環(huán)境】惡化，未來2年或仍處下行態(tài)勢區(qū)域201820192020中國6.6%6.3%6.0%美國2.9%2.7%2.1%歐元區(qū)1.9%1.8%1.6%日本0.9%1.0%0.7%6.05.85.65.45.25.02017-012017-0

7、32017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-114.8風險管控的3個維度貨幣規(guī)模經(jīng)濟環(huán)境樓市環(huán)境【國內經(jīng)濟】景氣下降，企業(yè)周轉惡化5352515049482017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月風險管控的3個維度貨幣規(guī)模經(jīng)濟環(huán)境樓市環(huán)境2018年4次降準尚不足以刺激企業(yè)需求回升2018年中國央行共實施4次降準操作，釋放流動性

8、規(guī)模逐次上升。從實際效果看，對比2014年貨幣寬松期，非金融企業(yè)中長期貸款并未顯著提升（“同比多增”為負），顯示【企業(yè)擴張】需求并未真正復蘇，企業(yè)活躍度仍然疲軟。2018年金融機構存準率走勢1917151311時間釋放資金投放重點1月25日3000億元發(fā)展普惠金融4月25日4000億元置換MLF，對沖企業(yè)繳稅， 支持小微企業(yè)融資7月5日7000億元支持“債轉股”10月15日7500億元置換MLF，對沖企業(yè)繳稅， 支持小微、創(chuàng)新企業(yè)融資92018年四次降準7 大型金融機構中小金融機構2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2

9、018年9月2018年10月2018年11月2018年12月5250002014.10-2015.2貨幣寬松期居民與非金融企業(yè)貸款情況250002018.6-2018.10居民與非金融企業(yè)貸款情況20000150001000050000居民部門非金融企業(yè)居民部門非金融企業(yè)2000015000100005000-5000-10000短期中長期票據(jù)短期中長期0-5000合計多增同比多增短期中長期票據(jù)短期中長期本頁資料來源：中國人民銀行，合富研究院風險管控的3個維度貨幣規(guī)模經(jīng)濟環(huán)境樓市環(huán)境【市場成交】增長幾近尾聲地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻率下降50%40%30%20%10%0% -10%2015-022015

10、-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-11-20%累計同比當月同比風險管控的3個維度貨幣規(guī)模經(jīng)濟環(huán)境樓市環(huán)境過份依賴房地產(chǎn)開發(fā)帶動經(jīng)濟的發(fā)展邏輯需要打破總結以上：當前風險管控面臨難題無論“放”與“不放”均面臨風險經(jīng)濟環(huán)境需要更多“輸血”，但貨幣規(guī)模難再顯升放開地產(chǎn)調控會使風險加劇，且提振效果不如以往Part 1宏觀環(huán)境宏觀經(jīng)濟面臨3大難題經(jīng)濟下滑與動力缺失風險管控難度不斷加大經(jīng)濟的區(qū)域失衡與結構失衡說明國內各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展失衡情況仍然明顯

11、不同產(chǎn)業(yè)間的規(guī)模與獲利情況差距明顯10009008007006005004003002001000-100黑色金屬冶煉和壓延加工煤炭開采和洗選紡織服裝、服飾非金屬礦物制品2017年1-10月有色金屬冶煉和壓延加工電氣機械和器材制造皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋造紙和紙制品2018年1-10月金屬制品化學纖維制造橡膠和塑料制品黑色金屬礦采選農(nóng)副食品加工有色金屬礦采選文教、工美、體育和娛樂用品制造金屬制品、機械和設備修理燃氣生產(chǎn)和供應鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造木材加工和木、竹、藤、棕、草制品投資收益增減變化（右軸）其他制造石油和天然氣開采廢棄資源綜合利用開采專業(yè)及輔助性活動投資收益煙草

12、制品酒、飲料和精制茶制造水的生產(chǎn)和供應化學原料和化學制品制造非金屬礦采選家具制造印刷和記錄媒介復制儀器儀表制造通用設備制造石油、煤炭及其他燃料加工電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)和供應專用設備制造醫(yī)藥制造汽車制造150100500-50-100計算機、通信和其他電子設備制造不同規(guī)模企業(yè)相互間經(jīng)營情況嚴重分化56545250484644大型企業(yè)中型企業(yè)小型企業(yè)300000250000200000150000100000500000一線城市二線城市三四線城市2013年2014年2015年2016年2017年2018年ZT$YZ?(*ZFH6 -?*f$JUiH( WtfS.$+B1%tlTzkH-iH k

13、&i%&?tfYtdi!?!t!k.YW1i1 s 6z-*f68!t1Ytde*fiTEi%iiifYtlII-64tl41%M&ii%48,4l &i%O53/.%J3l. O.I/V.L1*d Part2 政策環(huán)境2018年政策特性與方向2018 【金融】3大難題大幅強化金融管控經(jīng)濟下滑與動力缺失風險管控難度不斷加大經(jīng)濟的區(qū)域失衡與結構失衡調2)放寬外資準入控3)鼓勵資金進入租賃市場特【規(guī)劃】征重點落子“后進”區(qū)域【維穩(wěn)】降低企業(yè)負擔加大對企業(yè)金融扶持個稅減征【樓市政策】推進長效機制落實地方調控主體責任加強預期管理城鄉(xiāng)發(fā)展金融管控對企業(yè)/個人“減負”繼續(xù)階段性降低社會保險費率的通知改進住

14、房公積金繳存機制進一步降低企業(yè)成本的通知進一步做好信貸工作提升服務實體經(jīng)濟質效的通知進一步落實好簡政減稅降負措施更好服務經(jīng)濟社會發(fā)展有關工作的通知降低部分商品進口關稅的公告調整部分產(chǎn)品出口退稅率的通知聚焦企業(yè)關切進一步推動優(yōu)化營商環(huán)境政策落實的通知實施進一步支持和服務民營經(jīng)濟發(fā)展若干措施的通知9月10月11月11月4月4月8月9月稅費及 管理對企業(yè)“減負”金融政策1月關于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知金融管控4月資管新規(guī)：關于規(guī)范金融機構資產(chǎn)管理業(yè)務的指導意見8月關于防范化解地方政府隱性債務風險的意見9月理財新規(guī)：商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法金融開放4月推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知

15、4月保險資金參與長租市場有關事項的通知4月進一步放寬外資銀行市場準入有關事項的通知8月進一步做好信貸工作提升服務實體經(jīng)濟質效的通知1月釋放資金3000億元降準4月釋放資金4000億元7月釋放資金7000億元10月釋放資金7500億元城鄉(xiāng)發(fā)展1月關于關中平原城市群發(fā)展規(guī)劃的批復2月關于蘭州西寧城市群發(fā)展規(guī)劃的批復區(qū)域規(guī)劃2月關于呼包鄂榆城市群發(fā)展規(guī)劃的批復4月關于河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要的批復10月關于漢江生態(tài)經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃的批復10月關于淮河生態(tài)經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃的批復11月關于支持中國（海南）自由貿易試驗區(qū)建設的若干意見城市更新2月關于印發(fā)試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦 法的通知2月關于實

16、施2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設重點任務的通知10月國務院常務會議：因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策農(nóng)業(yè)農(nóng)村1月關于推進農(nóng)業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)示范區(qū)建設發(fā)展的指導意見4月農(nóng)村公路建設管理辦法9月鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（20182022年）10月促進鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質升級行動方案(2018年-2020年)對個人“減負”稅費1月關于修改個人所得稅法的決定4月個人所得稅專項附加扣除辦法2018年主要宏觀政策列表4月資管新規(guī)對市場融資能力形成較大打擊2018年四次降準并未能有緩解“實際利率”上行未來 棚改規(guī)模 及 貨幣化安置比例 將縮減或加大部分三四線城市樓市調整壓力樓市調控國家層面：始終強調保持樓市健康發(fā)展三個關

17、鍵詞 1）長效機制；2）地方問責；3）預期管理樓市調控地方層面：前三季度調控高壓，四季度部分城市實施靈活調整2018年各城政策趨勢北京更靈活上海廣州更靈活深圳更靈活天津成都重慶杭州武漢南京更靈活青島長沙珠海（*）佛山更靈活東莞更靈活鄭州更靈活濟南更靈活合肥（*）更靈活福州更靈活西安大連石家莊更靈活沈陽南昌貴陽南寧太原烏魯木齊中山惠州江門肇慶更靈活Part2 政策環(huán)境 評價與判斷 Part3 全國房地產(chǎn)市場各城一/二級市場特性城市分類+市場分級1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下城市房地 分產(chǎn) 析市

18、 雷場 達201816141210864200500100015002000250030002018年各城市場成交規(guī)模與網(wǎng)簽價格60000500004000030000200001000000250500750100012501500175020002250250027502016-2018年各城市場成交規(guī)模變化趨勢2016年2017年2018年1-11月2018前11月同比(右軸）350030002500200015001000500050%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%深圳北京上海廣州南京長沙杭州重慶天津青島武漢成都福州珠海大連東莞合肥鄭州濟南佛山西安石家莊烏

19、魯木齊南昌肇慶太原中山南寧沈陽-50%Part3 全國房地產(chǎn)市場各地一/二級市場特性I類 一線城市說明II類強二線城市III類 二線與強三線城市IV類 發(fā)展空間仍大的其它重點城市類城市土地資源稀缺程度高，成交面積趨于下滑250020001500100050002012201320142015201620172018.1-11月市場容量與人口量級比對：I類城市 市場供求關系長期緊張3000250020001500100050000500100015002000250030002018年調控政策重點指向土地管理與住房保障類城市拍地政策持穩(wěn)，土地市場遇冷價高者得價高者得限地價+限房價+競自持+競方案

20、、自住型商品房用地、共有產(chǎn)權房用地價高者得價高者得招掛復合、自住型商品房、租賃住房用地限地價+競配建限地價+競配建限地價+競配建+競自持（或+引入產(chǎn)業(yè)或+與村簽協(xié)議）價高者得限地價+競配建限地價+競配建（規(guī)定部分需自持或附加銷售條件）中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)

21、：60-80%中心區(qū)：-中心區(qū)：-中心區(qū)：-中心區(qū)：40-60%近郊：60-80%近郊：80-100%近郊：40-60%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：40-60%遠郊：60-80%遠郊：20-40%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：-遠郊：40-60%中心區(qū)：100%以上中心區(qū)：100%以上中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：40-60%近郊：100%以上近郊：80-100%近郊：60-80%近郊：10-20%近郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：80-100%遠郊：60-80%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：40-60%近郊：60-80%近郊：近郊：近郊：20-40

22、%(自持）近郊：10-20%（自持）近郊：40-60%遠郊：遠郊：40-60%遠郊：遠郊：可售用地：40-60%遠郊：10-20%（自持）類城市廣州土地流拍/終止宗數(shù)明顯上升北京、上海、深圳略有上升20162017201814121086420北京上海廣州深圳類城市商品住宅網(wǎng)簽供求整體持穩(wěn)廣州、深圳下半年成交走弱500450400350300250200150100502016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年2016年2016年2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2

23、017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年2017年2017年2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年2018年0新增供應網(wǎng)簽成交2001801601401201008060402011977531975312017112017920170北京2017/1-2018/11供求價600005000040000300002000010000201820182018201820182018020018016014012010080604020110上海2017/1-2018/11供求

24、價7000060000500004000030000200001000020182018520183201812017112017975310200180160140120100806040200廣州2017/1-2018/11供求價25000200001500010000500020182018201820172017201720170200180160140120100806040200深圳2017/1-2018/11供求價600005000040000300002000010000201811201892018720185201832018120171120179702017201720

25、1720172017201720177201752017320171年 年 年月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年112018920187月 月 月年 年 年月 月 月年 年 年月 月 月年 年 年201820182018531119月 月 月年 年 年月 月 月年 年 年201752017320171月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月類城市一線城市商品住宅庫存略有增加160014001200100080060040020002016.1201

26、7.12018.12018.11北京上海廣州深圳類城市 4季度新貨市場降價區(qū)域及措施：城區(qū)價格相對堅挺 遠郊價格調整較普遍10%以上降價對成交刺激作用明顯類城市樓市景氣度下行，市場偏冷1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.801.601.601.401.401.201.201.001.000.800.800.600.600.402016上 2016下 20

27、17上 2017下 2018上 2018下0.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下Part3 全國房地產(chǎn)市場各地一/二級市場特性1I類 一線城市II類 強二線城市說明3III類 二線與強三線城市4IV類 發(fā)展空間仍大的其它重點城市類城市土地供應及拍地方式保持穩(wěn)定200001500010000500002012201320142015201620172018.1-11月價高者得限地價+競自持、競配建價高者得價高者得（部分限房價）價高者得限地價+競配建+競自持（遠郊價高者得）價高者得限地價+搖號限地價+搖號限地價+競配建、或+競自持、或部分現(xiàn)房銷售價高者得限地

28、價+競方案、或限地價+一次性報價取中間值、或限地價+競配建價高者得價高者得限地價+競配建+競自持（遠郊價高者得）限地價+競配建、或價高者得限地價+競自持限地價+競配建、或價高者得限地價+競配建+搖號、或限房價類城市土地市場景氣由2018年上半年開始顯著下降市內六區(qū)：80%-100%市內六區(qū)：60%-80%市內六區(qū)：100%以上市內六區(qū)：80%-100%市內六區(qū)：80-100%市內六區(qū)：40%-60%環(huán)城四區(qū)：40%-60%環(huán)城四區(qū)：100%以上環(huán)城四區(qū)：80%-100%環(huán)城四區(qū)：80%-100%環(huán)城四區(qū)：60%-80%環(huán)城四區(qū)：40%-60%濱海新區(qū)：40%-60%濱海新區(qū)：80%-100%濱

29、海新區(qū)：100%以上濱海新區(qū)：60%-80%濱海新區(qū)：40%-60%濱海新區(qū)：40%-60%遠郊區(qū)縣：40%-60%遠郊區(qū)縣：40%-60%遠郊區(qū)縣：60%-80%遠郊區(qū)縣：60%-80%遠郊區(qū)縣：40%-60%遠郊區(qū)縣：40%-60%中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：20-40%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：10-20%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：0-10%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)

30、：100%以上中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%近郊：80-100%近郊：80-100%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：60-80%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：100%以上遠郊：60-80%遠郊：40-60%遠郊：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：60-80%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：60-80%近郊：80-100%近郊：40-60%近郊：40-60%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-4

31、0%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%近郊：20-40%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%遠郊：10-20%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心

32、區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%近郊：10-20%近郊：20-40%近郊：10-20%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%遠郊：10-20%遠郊：10-20%遠郊：10-20%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%類城市天津、

33、長沙土地流拍/終止宗數(shù)明顯上升2016201720184035302520151050天津重慶杭州南京武漢成都青島長沙類城市商品住宅網(wǎng)簽成交收縮，5月后供求關系逆轉20001800160014001200100080060040020002016年1月2016年2月新增供應2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月網(wǎng)簽成交2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12

34、月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月類城市2018年政策加碼的城市成交下降較為明顯30025020015010050531119753111975310天津2017/1-2018/11供求價200001800016000140001200010000800060004000200020180500450400350300250200150100500成都2017/1-2018/11供求價1200010000800060004000200020182018201820182

35、01820180400350300250200150100500重慶2017/1-2018/11供求價14000120001000080006000400020002018201820182018201720170450400350300250200150100500武漢2017/1-2018/11供求價12000100008000600040002000201811201892018720185201832018102017920177201752017320171年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年 年 年 年112018920187201852018320181201711

36、月 月 月 月 月 月 月年 年 年201752017320171月 月 月年 年 年2017112017920177月 月 月年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年112018920187月 月 月年 年 年201752017320171月 月 月年 年 年2017112017920177月 月 月年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月300250200150100501197531119753111119753111975310青島2017/1-2018/11供求價2018 2018 1600014000

37、12000100008000600040002000201820182018201812017112017920172017201720170250200150100500杭州2017/1-2018/11供求價350003000025000200001500010000500020180160140120100806040200南京2017/1-2018/11供求價3000025000200001500010000500020182018201820182018201820170200180160140120100806040200長沙2017/1-2018/11供求價120001000080

38、006000400020002018201820182018201820180201820182018201820182017201720172017201720177531年 年 年月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年119753月 月 月 月 月年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月年 年 年 年 年2017920177201752017320171月 月 月 月 月年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月年 年 年201752017320171月 月 月年 年 年2017112017920177月 月

39、月年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月2017201720172017類城市部分城市仍然處于庫存下降階段3000250020001500100050002016.12017.12018.12018.11天津杭州南京武漢成都青島長沙類城市價格普遍保持堅挺天津/杭州外圍及成都有一定程度降幅類城市樓市景氣度下降，但總體仍然保持穩(wěn)健1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018

40、下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下Part3 全國房地產(chǎn)市場各地一/二級市場特性I類 一線城市II類 強二線城市III類 二線與強三線城市說明IV類 發(fā)展空間仍大的其它重點城市類城市土地供應保持充足，但流拍/終止出讓情況明顯增多8

41、00060004000200002012201320142015201620172018.1-11月25 20162017201820151050鄭州濟南合肥福州西安大連佛山東莞珠海類城市土地市場景氣由2018年上半年開始顯著下降以福州土地熱度下降最為明顯中心區(qū)：100%以上中心區(qū)：100%以上中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%近郊：100%以上近郊：100%以上近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%遠郊：100%以上遠郊：100%以上遠郊：40-60%遠郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%中心區(qū)：

42、中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：近郊：10-20%近郊：80-100%近郊：近郊：60-80%近郊：近郊：100%以上遠郊：20-40%遠郊：40-60%遠郊：100%以上遠郊：40-60%遠郊：60-80%遠郊：40-60%中心區(qū)：中心區(qū)：中心區(qū)：中心區(qū)：中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：近郊：20-30%近郊：100%以上近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：近郊：40-60%遠郊：20-50%遠郊：60-80%遠郊：40-60%遠郊：60-80%遠郊：40-60%遠郊：40-60%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：80-100

43、%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：60-80%近郊：無近郊：40-60%近郊：40-60%遠郊：20-40%遠郊：40-60%遠郊：40-60%遠郊：60-80%遠郊：20-40%遠郊：40-60%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：80-100%近郊：20-40%近郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：80-100%遠郊：20-40%遠郊：2

44、0-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%近郊：10-20%近郊：20-40%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%近郊：10%-20%近郊：10-20%近郊：近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%類城市商品住宅網(wǎng)簽供求整體平穩(wěn)，10月后成交走升14001200100080060040020002016年1月新增供應（萬）2016年2月20

45、16年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月網(wǎng)簽成交2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月類城市網(wǎng)簽量上升主要是由于多個城市實施更靈活的價格管控措施25020015010050119750佛山2017/1-2

46、018/11供求價靈活價格管控14000120001000080006000400020000120100806040200東莞2017/1-2018/11供求價靈活價格管控20000 4018000 351600014000 3012000 2510000 208000156000400010200052018112018920187201852018320181201711201792017720175201732017100珠海2017/1-2018/11供求價3000025000200001500010000500020182018201820180201811201892018720

47、18520183201812017112017920177201752017320171年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月2017920177201752017320171年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年2018320181201711月 月 月年 年 年 年月 月 月 月2502001501005011975311197531119753111970鄭州2017/1-2018/11供求價靈活價格管控16000140001200010000

48、800060004000200020182018201820182018201820172017201720172017201701009080706050403020100濟南2017/1-2018/11供求價靈活價格管控 1600014000120001000080006000400020002018201820182018201820182017201720172017201720170250200150100500合肥2017/1-2018/11供求價靈活價格管控18000160001400012000100008000600040002000201820182018201801197

49、5311197531年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月年 年 年531月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月350300250200150100501197531119119753111970西安2017/1-2018/11供求價140009012000807010000608000506000403040002020001000大連2017/1-2018/11供求價180006016000501400012000

50、40100003080006000204000102000201800福州2017/1-2018/11供求價20182018201720172017201720172017靈活價格管控30000250002000015000100005000201820182018201820182017201720170201820182018201820182018201720172017201752017320171年 年 年月 月 月201812017112017920177年 年 年 年月 月 月 月20181120189201872018520183年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年2

51、01752017320171月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年7201752017320171月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月類城市整體仍處庫存下降階段2016.12017.12018.12018.1125002000150010005000鄭州濟南合肥西安佛山東莞珠海大連類城市為房企主力走貨區(qū)域4季度各地市場普遍降幅明顯類城市珠三角地區(qū)市場景氣度出現(xiàn)明顯下滑1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.

52、601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下城區(qū)近郊遠郊佛山禪城、南海東部、順德中北部、三水中心、高明中心南海中部南海西部、順德西部、三水鎮(zhèn)街、高明鎮(zhèn)街東莞主城區(qū)濱海片區(qū)東北片區(qū)、臨深片區(qū)、水鄉(xiāng)片區(qū)、松湖片區(qū)、莞北片區(qū)珠海主城區(qū)唐家新區(qū)、南灣新區(qū)、橫琴高欄港經(jīng)濟區(qū)、斗門區(qū)、金灣區(qū)城區(qū)近郊遠郊濟南高新區(qū)、槐蔭、歷城、歷下、市中、天橋長清，章丘- -合肥蜀山、廬陽、瑤海、包河高新區(qū)、濱湖、

53、經(jīng)開區(qū)、政務、新站北部組團、西南組團鄭州管城、二七、金水、中原、惠濟、高新、經(jīng)開、鄭東新區(qū)- - -大連中山、西崗、沙河口、甘井水、高新園開發(fā)區(qū)、金州旅順口類城市華中、華東、環(huán)渤海地區(qū)市場景氣度亦有明顯下降1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2

54、018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下Part3 全國房地產(chǎn)市場各地一/二級市場特性I類 一線城市II類 強二線城市III類 二線與強三線城市IV類 發(fā)展空間仍大的其它重點城市說明類城市土地供應持續(xù)上升，2018年流拍/終止出讓較為突出400030002000100002012201320142015201620172018.1-11月2016201720186050403020100南昌南寧貴陽烏魯木齊太原沈陽石家莊中山惠州肇慶類城市土地市場成交價格有所下降但由于地價絕對值仍低，跌幅對比前

55、三類城市不算明顯中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-80%中心區(qū)：40-80%中心區(qū)：40-80%中心區(qū)：40-60%近郊：10-30%近郊：10-30%近郊：20-40%近郊：40-200%近郊：20-40%近郊：20-40%中心區(qū)：30-40%中心區(qū)：25-50%中心區(qū)：50-55%中心區(qū)：60-70%中心區(qū)：50-65%中心區(qū)：50-55%近郊：10-20%近郊：20-40%近郊：20-45%近郊：40-60%近郊：40-50%近郊：30-50%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：80-100%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：20-40%近郊

56、：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：80-100%近郊：20-40%近郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：80-100%遠郊：20-40%遠郊：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%近郊：40-60%近郊：60-80%近郊：10-20%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%近郊：10-20%近郊：40-60%

57、近郊：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%遠郊：10-20%遠郊：20-40%遠郊：10-20%遠郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：10-20%中心區(qū)：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%遠郊：10-20%遠郊：20-40%遠郊：10-20%遠郊：20-40%遠郊：10-20%遠郊：10-20%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心

58、區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：中心區(qū)：中心區(qū)：中心區(qū)：中心區(qū)：60-80%中心區(qū)：近郊：20-30%近郊：100%以上近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：近郊：40-60%遠郊：20-50%遠郊：60-80%遠郊：40-60%遠郊：60-80%遠郊：40-60%遠郊：40-60%中心區(qū)：中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：40-60%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：20-40%近郊：10-20%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：60-80%近郊：20-40%遠郊：20-40%遠郊：40-60%遠郊：60-80%遠郊：20-40%遠郊：40-

59、60%遠郊：10-20%中心區(qū)：20-40%中心區(qū)：40%中心區(qū)：60-85%中心區(qū)：20-40%近郊：20-40%近郊：40-60%近郊：10%近郊：20-40%遠郊：10%遠郊：10%遠郊：5%遠郊：20-40%類城市商品住宅網(wǎng)簽供求整體平穩(wěn)70060050040030020010002016年1月新增供應（萬）2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月網(wǎng)簽成交2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2

60、017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月類城市各地網(wǎng)簽表現(xiàn)分化160140120100806040200中山2017/1-2018/11供求價3002502001501005020180惠州2017/1-2018/11供求價1400090120008070100006080005060004040003020200010201800肇慶2017/1-2018/11供求價8000700060005000400030002