房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告：一二線城市二手房市場(chǎng)6月房?jī)r(jià)租金報(bào)告

1、報(bào)告正文1、一二線城市逐步回暖六月一線城市二手房成交套數(shù)今年以來累計(jì)同比增長(zhǎng) 18%，6 月同比增長(zhǎng) 9%，環(huán)比下降 8%，增速有所放緩。典型二線城市二手房成交套數(shù)今年以來累計(jì)同比增長(zhǎng)22%，6 月同比增長(zhǎng) 24%，環(huán)比下降 13%。一線城市近期北京持續(xù)相對(duì)較弱，上海延續(xù)強(qiáng)勢(shì)，深圳回暖放緩。六月二手房成交套數(shù)，北京同比-26%環(huán)比-14%；上海同比+50%環(huán)比+1%；深圳同比-5%環(huán)比-21%。二線城市廈門蘇州成都佛山熱度延續(xù)，南京力度減弱，杭州相對(duì)較弱。圖表 1、一二線城市二手房?jī)r(jià)格趨勢(shì)本輪成交價(jià)最高價(jià)2019.06自最高成交價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)掛牌價(jià)（萬(wàn)元）掛牌價(jià)最高點(diǎn)時(shí)間萬(wàn)/平米萬(wàn)/平米點(diǎn)回

2、撤2019.052019.06環(huán)比2019.052019.06環(huán)比北京2017 年 3 月6.696.23-7%6.266.23-1%6.296.23-1%上海2017 年 4 月5.734.87-15%4.954.87-2%5.165.140%深圳2018 年 6 月5.895.64-4%5.795.64-3%6.396.502%天津2017 年 3 月2.922.57-12%2.522.572%2.242.6317%石家莊2017 年 9 月1.781.50-16%1.531.50-2%1.661.660%廊坊2017 年 3 月3.171.84-42%1.831.841%1.902.07

3、9%濟(jì)南2018 年 5 月1.971.82-8%1.821.820%1.971.960%青島2018 年 5 月2.532.20-13%2.202.200%2.302.405%煙臺(tái)2018 年 10 月1.291.24-4%1.211.242%1.281.290%鄭州2017 年 11 月1.771.50-16%1.531.50-2%1.551.52-2%沈陽(yáng)2019 年 4 月1.201.16-4%1.151.160%1.131.207%大連2019 年 4 月1.411.432%1.401.432%1.521.605%南京2019 年 4 月3.223.11-3%3.193.11-2%2

4、.973.2510%無錫2017 年 10 月1.741.56-10%1.601.56-2%1.581.7310%蘇州2019 年 4 月2.832.52-11%2.602.52-3%2.612.9413%杭州2018 年 8 月3.333.17-5%3.153.171%3.313.6510%合肥2018 年 6 月1.681.65-2%1.611.652%1.621.652%惠州2017 年 10 月1.191.01-15%1.041.01-2%1.231.17-4%東莞2018 年 11 月1.971.85-6%1.811.852%1.952.087%廈門2017 年 6 月4.664.0

5、0-14%3.874.003%4.264.485%武漢2017 年 8 月2.141.85-14%1.861.85-1%1.832.0210%長(zhǎng)沙2018 年 6 月1.191.05-12%1.061.05-1%1.211.18-2%重慶2018 年 6 月1.411.33-5%1.341.330%1.361.436%成都2018 年 5 月1.731.49-14%1.531.49-3%1.581.676%西安2018 年 6 月1.671.48-11%1.421.484%1.621.620%資料來源：Wind、 整理1 上海二手房成交套數(shù)根據(jù)樣本估算圖表 2、一二線城市二手房成交量趨勢(shì)同比同

6、比環(huán)比（千套）所處分位數(shù)區(qū)間（千套）20152016201720182019北京新房106%110%28%6(1/2，3/4)1，1497445二手房-8%-26%-14%12(1/4，1/2)6，321622111312合計(jì)12%-5%-4%18(1/4，1/2)9，382529151717上海新房23%21%-4%12(1/4，1/2)4，241717111011二手房53%50%1%23(1/2，3/4)7，553031131320合計(jì)41%39%-1%34(1/2，3/4)11，794748242432深圳新房40%30%-24%4(1/2，3/4)1，863223二手房-6%-5%-

7、21%6(1/4，1/2)2，18108555合計(jì)6%6%-22%9(1/2，3/4)3，221611788青島新房-24%22%4%11(1/4，1/2)4，21111613119二手房-27%35%-13%5(1/2，3/4)1，1136544合計(jì)-25%25%-2%16(1/4，1/2)5，291422181513大連新房32%-5%11%16(3/4，1)2，20223214二手房38%16%-20%4(1/2，3/4)1，823445合計(jì)33%-1%2%20(3/4，1)5，27457618南京新房14%17%5%5(1/4，1/2)2，16911655二手房14%-5%-16%6(

8、1/4，1/2)3，18813756合計(jì)14%4%-8%11(1/4，1/2)5，331724131011無錫新房42%135%124%9(3/4，1)1，1546345二手房4%6%-12%6(3/4，1)1，935645合計(jì)20%56%37%15(3/4，1)3，20711989蘇州新房27%16%-5%8(3/4，1)3，1486667二手房50%64%-8%11(3/4，1)2，1667479合計(jì)39%39%-7%19(3/4，1)4，251414101316杭州新房-20%-22%6%6(1/4，1/2)2，21912875二手房-17%-18%-6%5(1/4，1/2)2，1158

9、745合計(jì)-19%-20%0%11(1/4，1/2)4，301420151110廈門新房192%350%23%2(1/2，3/4)0，532101二手房243%127%-15%3(1/2，3/4)1，834214合計(jì)229%175%-5%5(1/2，3/4)1，1366325成都新房164%46%4%14(3/4，1)0，238741013二手房45%45%-17%11(3/4，1)0，13696710合計(jì)95%46%-6%24(3/4，1)0，311416101824類型累計(jì)6 月6 月2019.062019.062015-2019月均成交（千套）資料來源：Wind、 整理圖表 3、一二線城

10、市二手房指標(biāo)業(yè)主成交周期（天）議價(jià)空間（%）價(jià)格調(diào)漲占比（%）新增客源/新增房源2019.052019.062019.052019.062019.052019.062019.052019.06北京9191-4%-4%14%12%5.55.6上海115116-3%-3%24%21%4.34.3深圳126121-4%-4%31%27%2.77.3天津101108-3%-3%15%12%1.85.9石家莊6573-5%-4%24%15%1.14.8廊坊5270-4%-4%22%14%0.42.9濟(jì)南93100-3%-3%15%12%1.63.2青島92112-4%-4%15%13%1.84.4煙臺(tái)1

11、02105-4%-4%17%17%2.23.5鄭州100116-3%-4%21%14%5.144.3沈陽(yáng)8286-3%-3%41%38%2.15.8大連103114-4%-4%30%27%5.610.5南京92108-2%-3%23%20%1.63.3無錫6368-2%-2%38%35%0.72.2蘇州7880-2%-2%65%55%1.46.4杭州110112-6%-5%28%24%1.44.6合肥8891-3%-3%30%24%1.33.7惠州126122-4%-4%30%25%0.92.5東莞9498-4%-4%37%32%1.14.1廈門98102-4%-4%37%28%1.23.0武

12、漢94102-4%-3%22%19%0.93.3長(zhǎng)沙85111-4%-5%28%21%0.52.3重慶8483-3%-4%24%21%2.85.6成都98101-2%-2%24%22%10.111.1西安6879-3%-3%27%24%2.14.9資料來源：Wind、 整理、北京二手房市場(chǎng)回暖二手房成交套數(shù) 1-6 月累計(jì)同比下降 8%，6 月當(dāng)月同比下降 26%，環(huán)比下降 14%。成交價(jià)格，年初至今累計(jì)上漲 3%，6 月環(huán)比下跌 1%，同比持平，自高點(diǎn)回撤-7%。2018.062018.122019.052019.065 月6 月掛牌價(jià)格調(diào)漲占比27%12%14%12%掛牌價(jià)格整體調(diào)價(jià)幅度-

13、2%-3%-2%-2%議價(jià)空間-3%-5%-4%-4%注：2015-2018 年月均掛牌價(jià)格調(diào)漲占比分別為 32%/59%/26%/18%環(huán)比環(huán)比成交均價(jià)（萬(wàn)元）6.35.96.36.32%-1%掛牌價(jià)（萬(wàn)元）6.56.26.36.31%-1%累計(jì)同比累計(jì)同比新房成交量（萬(wàn)套）0.30.50.50.6105%106%二手房成交量（萬(wàn)套）1.61.21.41.2-3%-8%合計(jì)成交量（萬(wàn)套）1.91.71.91.816%12%價(jià)格調(diào)漲占比，本月為 12%，較年初下降 4 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 4、北京 6 月主要指標(biāo)注：2015-2018 年月均新房成交量為 0.9/0.7/0.4/0.4 萬(wàn)套，二手

14、房成交量為 1.6/2.2/1.1/1.3 萬(wàn)套，合計(jì)成交量為 2.5/2.9/1.5/1.7 萬(wàn)套成交均價(jià)最高點(diǎn)日期成交均價(jià)自高點(diǎn)回撤2017 年 3 月-6%-12%-6%-7%掛牌價(jià)最高點(diǎn)日期掛牌價(jià)自高點(diǎn)回撤2017 年 4 月-12%-15%-14%-15%業(yè)主成交周期（天）68879191購(gòu)房者成交周期（天）72848186新增客源量/掛牌房源量5.37.05.55.6新增客源量（萬(wàn)人）11.911.112.311.7新增掛牌房源量（萬(wàn)套）2.21.62.22.1注：2015-2018 年月均業(yè)主成交周期分別為 80/49/49/71 天，購(gòu)房者成交周期為 38/36/58/76 天

15、，客房比為 4.7/5.0/4.4/5.2同比同比整租租金均值（元/平米月）88.183.686.388.31%0%租金回報(bào)率1.7%1.7%1.7%1.7%注：2016-2018 年月均租金分別為 69.4/75.8/85.0 元，租金回報(bào)率為 1.8%/1.5%/1.7%資料來源：Wind、 整理注：掛牌價(jià)成交價(jià)、購(gòu)房周期反映樓市所處趨勢(shì)，上行還是下行；調(diào)價(jià)占比、客房比反映樓市邊際變化，反轉(zhuǎn)還是延續(xù)圖表 5、北京二手房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升圖表 6、北京整體成交量累計(jì)同比+12%7.57.06.56.05.55.04.54.03.53.0成交均價(jià)(萬(wàn)元)新增掛牌房源每平米均價(jià)(萬(wàn)元)450004000

16、035000300002500020000150001000050002014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050北京新房成交量（套）北京二手房成交量（套） 合計(jì)成交量（套）2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-01201

17、5-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-03資料來源：Wind、 整理圖表 7、北京新房成交同比+106%，二手房同比-8%圖表 8、北京漲價(jià)小區(qū)占比近期回調(diào)新房成交累計(jì)同比合計(jì)累計(jì)同比 二手房成交累計(jì)同比漲價(jià)小區(qū)數(shù)量/小區(qū)總數(shù)(%) 降價(jià)小區(qū)數(shù)量/小區(qū)總數(shù)(%)300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%100%80%60%40%20%2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-10201

18、4-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050%資料來源：Wind、 整理圖表 9、北京整體調(diào)價(jià)幅度近期回調(diào)圖表 10、北京議價(jià)空間回升6%4%2%0%-2%-4%-6%漲價(jià)幅度(%)降價(jià)

19、幅度(%) 整體調(diào)價(jià)幅度(%,右軸)0%-1%-2%-3%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-06-4%議價(jià)空間（%）匯0%-1%-2%-3%-4%-5%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-

20、112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-06-6%資料來源：Wind、 整理注：議價(jià)空間=（成交價(jià)-最后一次掛牌價(jià)）/最后一次掛牌價(jià)圖表 11、北京批準(zhǔn)上市樓盤近年增多圖表 12、北京銷售/批準(zhǔn)入市比值處于歷史低位200%150%100%50%0%-50%-100%北京批準(zhǔn)上市套數(shù)當(dāng)年累計(jì)同比 北京銷售套數(shù)當(dāng)年累計(jì)同比250%200%150%100%50%2007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092

21、014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-030%北京銷售套數(shù)/批準(zhǔn)上市套數(shù)低于100%則庫(kù)存上升資料來源：Wind、 整理圖表

22、13、北京新增客源量回升圖表 14、北京租金同比+0%，回報(bào)率約 1.7%新增掛牌房源量（萬(wàn)套） 新增客源量/新增掛牌房源量（右軸）新增客源量（萬(wàn)人）302520151052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050890680470260050整租-每平米租金均值（元）YoY(%)20%15%10%5%0%2016-012016-032016-052016-

23、072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05-5%資料來源：Wind、 整理、上海二手房市場(chǎng)回暖二手房成交套數(shù)，1-6 月累計(jì)同比增長(zhǎng) 53%，6 月當(dāng)月同比增長(zhǎng) 50%，環(huán)比增長(zhǎng) 1%。成交價(jià)格，年初至今累計(jì)上漲 5%，6 月環(huán)比下跌 2%，同比下跌 6%，自高點(diǎn)回撤-15%。2018.062018.122019.052019.065 月6 月掛牌價(jià)格調(diào)漲占比14%14%24%21%掛牌價(jià)格整體調(diào)

24、價(jià)幅度-2%-2%-1%-1%議價(jià)空間-4%-5%-3%-3%環(huán)比環(huán)比成交均價(jià)（萬(wàn)元）5.24.65.04.90%-2%掛牌價(jià)（萬(wàn)元）5.35.15.25.10%累計(jì)同比0%累計(jì)同比新房成交量（萬(wàn)套）1.01.11.21.223%23%二手房成交量（萬(wàn)套）1.51.52.22.254%53%合計(jì)成交量（萬(wàn)套）2.52.63.43.441%41%價(jià)格調(diào)漲占比，本月為 21%，較年初提升 3 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 15、上海 6 月主要指標(biāo)注：2015-2018 年月均新房成交量為 1.7/1.7/1.1/1.0 萬(wàn)套，二手房成交量為 3.0/3.1/1.3/1.3 萬(wàn)套，合計(jì)成交量為 4.7/4.8/

25、2.4/2.4 萬(wàn)套成交均價(jià)最高點(diǎn)日期成交均價(jià)自高點(diǎn)回撤2017 年 4 月-10%-20%-14%-15%掛牌價(jià)最高點(diǎn)日期掛牌價(jià)自高點(diǎn)回撤2017 年 4 月-6%-10%-9%-9%業(yè)主成交周期（天）107127115116購(gòu)房者成交周期（天）43523741新增客源量/掛牌房源量2.74.24.34.3新增客源量（萬(wàn)人）7.07.712.011.1新增掛牌房源量（萬(wàn)套）2.61.82.82.6注：2015-2018 年月均購(gòu)房者成交周期分別為 36/25/41/45 天，客房比為 5.2/3.8/3.6/3.0同比同比整租租金均值（元/平米月）73.071.375.576.06%4%租金

26、回報(bào)率1.7%1.9%1.8%1.9%注：2015-2018 年月均租金分別為 76.7/69.0/68.5/66.7 元，租金回報(bào)率為 2.3%/1.8%/1.5%/1.6%資料來源：Wind、 整理注：掛牌價(jià)成交價(jià)、購(gòu)房周期反映樓市所處趨勢(shì)，上行還是下行；調(diào)價(jià)占比、客房比反映樓市邊際變化，反轉(zhuǎn)還是延續(xù)圖表 16、上海二手房成交價(jià)止跌回升圖表 17、上海整體成交量累計(jì)同比+41%6.05.55.04.54.03.53.0成交均價(jià)(萬(wàn)元)新增掛牌房源每平米均價(jià)(萬(wàn)元)80000700006000050000400003000020000100002014-082014-112015-02201

27、5-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050上海新房成交量（套）上海二手房成交量（套） 合計(jì)成交量（套）2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-1

28、02019-03資料來源：Wind、 整理圖表 18、上海新房成交同比+23%，二手房同比+53%圖表 19、上海漲價(jià)小區(qū)占比較去年回升新房成交累計(jì)同比合計(jì)累計(jì)同比 二手房成交累計(jì)同比漲價(jià)小區(qū)數(shù)量/小區(qū)總數(shù)(%) 降價(jià)小區(qū)數(shù)量/小區(qū)總數(shù)(%，右軸)30%25%20%15%10%5%95%90%85%80%75%70%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%2012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-09201

29、7-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-05-100%資料來源：Wind、 整理圖表 20、上海整體調(diào)價(jià)幅度上升圖表 21、上海議價(jià)空間低位回升6%4%2%0%-2%-4%-6%漲價(jià)幅度(%)降價(jià)幅度(%) 整體調(diào)價(jià)幅度(%,右軸)0%-1%-2%-3%議價(jià)空間（%）匯3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%-5%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-0

30、12019-022019-032019-042019-052019-06-6%資料來源：Wind、 整理注：議價(jià)空間=（成交價(jià)-最后一次掛牌價(jià)）/最后一次掛牌價(jià)圖表 22、上海批準(zhǔn)上市樓盤增多圖表 23、上海銷售/批準(zhǔn)入市比值降至低位200%150%100%50%0%-50%-100%上海批準(zhǔn)上市套數(shù)當(dāng)年累計(jì)同比 上海銷售套數(shù)當(dāng)年累計(jì)同比250%200%150%100%50%2010-032010-082011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-0

31、62016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052009-032009-082010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-030%上海銷售套數(shù)/批準(zhǔn)上市套數(shù)低于100%則庫(kù)存上升資料來源：Wind、 整理圖表 24、上海新增客源量回升圖表 25、上海租金同比+4%，回報(bào)率約

32、1.9%新增掛牌房源量（萬(wàn)套） 新增客源量/新增掛牌房源量（右軸）新增客源量（萬(wàn)人）151052016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-030790680547032601050整租-每平米租金均值（元）YoY(%)15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%2014-082014-112015-022015-052015-082015-11

33、2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05-35%資料來源：貝 Wind、 整理、深圳二手房市場(chǎng)回暖二手房成交套數(shù)，1-6 月累計(jì)同比下降 6%，6 月當(dāng)月同比下降 5%，環(huán)比下降 21%。成交價(jià)格，年初至今累計(jì)下跌 4%，6 月環(huán)比下降 3%，同比下跌 4%，自高點(diǎn)回撤-1%。2018.062018.122019.052019.065 月6 月掛牌價(jià)格調(diào)漲占比39%19%31%27%掛牌價(jià)格整體調(diào)價(jià)幅度0%-2%-1%-2%議價(jià)空間-3%-

34、5%-4%-4%注：2016-2018 年月均掛牌價(jià)格調(diào)漲占比分別為 40%/33%/32%環(huán)比環(huán)比成交均價(jià)（萬(wàn)元）5.95.55.85.61%-3%掛牌價(jià)（萬(wàn)元）6.46.56.46.50%2%累計(jì)同比累計(jì)同比新房成交量（萬(wàn)套）0.30.30.50.343%40%二手房成交量（萬(wàn)套）0.60.40.70.6-7%-6%合計(jì)成交量（萬(wàn)套）0.90.71.20.96%6%價(jià)格調(diào)漲占比，本月為 27%，較年初下降 1 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 26、深圳 6 月主要指標(biāo)注：2016-2018 年月均新房成交量為 0.3/0.2/0.2 萬(wàn)套，二手房成交量為 0.8/0.5/0.5 萬(wàn)套，合計(jì)成交量為1.1/

35、0.7/0.8 萬(wàn)套成交均價(jià)最高點(diǎn)日期2018 年 6 月成交均價(jià)自高點(diǎn)回撤-6%-2%-4%掛牌價(jià)最高點(diǎn)日期2018 年 12 月掛牌價(jià)自高點(diǎn)回撤-2%-1%業(yè)主成交周期（天）93116126121購(gòu)房者成交周期（天）32433034新增客源量/掛牌房源量6.27.72.77.3新增客源量（萬(wàn)人）6.05.35.06.5新增掛牌房源量（萬(wàn)套）1.00.71.90.9注：2016-2018 年月均業(yè)主成交周期分別為 56/88/101 天，購(gòu)房者成交周期為 21/35/39 天，客房比為1.9/2.3/3.9同比同比整租租金均值（元/平米月）76.877.378.676.84%0%租金回報(bào)率1

36、.6%1.7%1.6%1.6%注：2016-2018 年月均租金分別為 70.2/68.6/75.5 元，租金回報(bào)率為 1.6%/1.5%/1.6%資料來源：Wind、 整理注：掛牌價(jià)成交價(jià)、購(gòu)房周期反映樓市所處趨勢(shì)，上行還是下行；調(diào)價(jià)占比、客房比反映樓市邊際變化，反轉(zhuǎn)還是延續(xù)圖表 27、深圳成交均價(jià)高位橫盤整理圖表 28、深圳整體成交量累計(jì)同比+6%7.06.56.05.55.04.5成交均價(jià)(萬(wàn)元)新增掛牌房源每平米均價(jià)(萬(wàn)元)2500020000150001000050002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-0320

37、17-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-050深圳新房成交量（套）深圳二手房成交量（套） 合計(jì)成交量（套）2011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02資料來源：

38、Wind、 整理圖表 29、深圳新房成交同比+40%，二手房同比-6%圖表 30、深圳漲價(jià)小區(qū)占比近期下降新房成交累計(jì)同比合計(jì)累計(jì)同比 二手房成交累計(jì)同比漲價(jià)小區(qū)數(shù)量/小區(qū)總數(shù)(%) 降價(jià)小區(qū)數(shù)量/小區(qū)總數(shù)(%)350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%2012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-09201

39、8-012018-052018-092019-012019-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-050%資料來源：Wind、 整理匯圖表 31、深圳整體調(diào)價(jià)幅度近期回調(diào)圖表 32、深圳議價(jià)空間回升6%4%2%0%-2%-4%-6%漲價(jià)幅度(%)降價(jià)幅度(%) 整體調(diào)價(jià)幅度(%,右軸)1%0%-1%-

40、2%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-06-3%議價(jià)空間（%）0%-1%-2%-3%-4%-5%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-

41、032019-042019-052019-06-6%資料來源：Wind、 整理注：議價(jià)空間=（成交價(jià)-最后一次掛牌價(jià)）/最后一次掛牌價(jià)圖表 33、深圳批準(zhǔn)上市樓盤同比增多圖表 34、深圳銷售/批準(zhǔn)入市比值探底250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%深圳批準(zhǔn)上市套數(shù)當(dāng)年累計(jì)同比 深圳銷售套數(shù)當(dāng)年累計(jì)同比200%180%160%140%120%100%80%60%40%20%2006-102007-042007-102008-042008-102009-042009-102010-042010-102011-042011-102012-042012-102013-04

42、2013-102014-042014-102015-042015-102016-042016-102017-042017-102018-042018-102019-042005-102006-052006-122007-072008-022008-092009-042009-112010-062011-012011-082012-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-030%深圳銷售套數(shù)/批準(zhǔn)上市套數(shù)低于100%則庫(kù)存上升資料來源：Wind、 整理圖表 35、深圳新

43、增客源量回升圖表 36、深圳租金同比+0%，回報(bào)率約 1.6%新增掛牌房源量（萬(wàn)套） 新增客源量/新增掛牌房源量（右軸）新增客源量（萬(wàn)人）86422015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-0508010867042060整租-每平米租金均值（元）YoY(%)20%15%10%5%0%-5%-10%-15%20

44、16-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05-20%資料來源：Wind、 整理2、各城市租金有所分化從租金漲幅與7 日內(nèi)出租率來看，一線城市中上海較強(qiáng)(租金較去年均值增長(zhǎng)11%， 七日出租率增長(zhǎng))、深圳北京較弱（租金平穩(wěn)，七日出租率下降）。二線城市租金普遍下降 3%左右，七日出租率小幅下滑。圖表 37、各城市租金分化每平米租金均值（元/m月）房源 7

45、日內(nèi)出租率2（pct）（pct）（pct）北京88.32%3%1%26%3-14-12上海76.01%6%11%44%4119深圳76.8-2%1%4%23%-4-18-10天津32.05%-4%-3%22%-6-6-1石家莊20.25%4%-2%18%-20-260廊坊20.24%0%1%19%-10-23濟(jì)南27.00%-2%-2%14%-7-7-1青島28.5-3%-14%-7%14%-7-3-1煙臺(tái)21.1-2%-7%-4%19%-310鄭州28.51%-12%-8%8%-20-25-9沈陽(yáng)25.2-3%-12%-4%19%-8-11-3大連32.61%-2%-8%20%-6-7-4南京41.61%-3%-3%25%-2-8-4無錫27.6-1%1%-3%26%-13-24-9蘇州41.516%21%3%26%-10-10-8杭州52.63%-10%-7%19%-9-11-3合肥24.73%5%2%22%-5-1-2惠州19.4-7%-8%2%17%-12-14-1東莞29.60%-11%-10%17%-10-60廈門35.0-3%2%0%20%-11-4-2武漢31.10%-6%-3%19%-6-11-6長(zhǎng)沙26.73%-5%-4%16%-