鄭州興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設(shè)想

1、鄭州興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設(shè)想問題提出： 1、鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭激烈；開發(fā)門欄抬高，開發(fā)模式多樣，產(chǎn)品類型豐富；品牌、服務(wù)、文化等項目復(fù)合元素成為市場價值的重要成分，在整體趨勢下，項目的定位何去何從？2、區(qū)域域及片區(qū)區(qū)市場是是整體市市場中的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，是是鄭州發(fā)發(fā)展的方方向和城城市中心心，現(xiàn)階階段區(qū)內(nèi)內(nèi)開發(fā)水水平較高高，有一一定購買買力，精精品較少少，但所所謂精品品的市場場接受度度如何？我們在在精品的的空白點(diǎn)點(diǎn)上繪出出怎樣一一幅藍(lán)圖圖才能完完成既定定的企業(yè)業(yè)目標(biāo)？3、面對對片區(qū)高高層市場場的較大大開發(fā)量量，項目目以高層層產(chǎn)品出出現(xiàn)以怎怎樣的核核心能力力去面對對未來市市場的競

2、競爭？如如何在未未來2年的開開發(fā)周期期內(nèi)降低低市場風(fēng)風(fēng)險？4、地塊塊位置得得天獨(dú)厚厚，如何何尋找差差異化并并在產(chǎn)品品設(shè)計時時構(gòu)建更更大的價價值？我我們的產(chǎn)產(chǎn)品定位位有客戶戶嗎？價價格和價價值能否否得到市市場的認(rèn)認(rèn)可？多多長周期期產(chǎn)生多多大的利利潤？項目定位位依據(jù)：1、鄭鄭州房地地產(chǎn)市場場調(diào)研分分析報告告2、鄭鄭州房地地產(chǎn)市場場高層（小高層層）產(chǎn)品品調(diào)查分分析報告告3、項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性性分析4、項目目地塊價價值判斷斷及價值值體現(xiàn)5、我們們的專業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和和專業(yè)能能力6、貴司司的項目目企業(yè)目目標(biāo)7、其它它依據(jù)興亞國際際公寓項項目市場場定位與與開發(fā)設(shè)設(shè)想目錄：項目概況況項目SWWOT分分析項目地塊塊

3、價值判判斷與價價值定位位項目開發(fā)發(fā)理念及及市場定定位策略略項目目標(biāo)標(biāo)客戶群群定位：新鄭州州人群體體項目產(chǎn)品品定位產(chǎn)品屬性性定位規(guī)劃建議議戶型設(shè)計計建議建筑風(fēng)格格建議環(huán)境景觀觀建議配套功能能建議智能化建建議交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議七、經(jīng)濟(jì)濟(jì)估算因因素的考考慮1、基礎(chǔ)礎(chǔ)參數(shù)2、項目目利潤估估算3、項目目經(jīng)濟(jì)估估算興亞國際際公寓項項目市場場定位與與開發(fā)設(shè)設(shè)想一、項目目概況本項目位位于鄭州州金水東東路與民民航路交交匯興亞亞建國酒酒店后側(cè)側(cè)，項目目東靠1107國國道、南南臨金水水東路、西距未未來大道道幾百米米遠(yuǎn)。項項目距正正在建設(shè)設(shè)的鄭東東新區(qū)CCBD商商務(wù)區(qū)僅僅一路之之隔。周邊項目目高檔住住宅區(qū)林林立如早早期的

4、金金水花園園、建業(yè)業(yè)城市花花園、新新鑫花園園、錦江江國際公公寓等；兩側(cè)的的興亞國國際俱樂樂部和鞍鞍鋼大酒酒店，及及不遠(yuǎn)德德億大酒酒店是項項目地塊塊中的配配套亮點(diǎn)點(diǎn)。金水路是是鄭州最最主要的的交通干干道，兩兩側(cè)分布布著眾多多省各級級機(jī)關(guān)單單位，周周邊配套齊全，聚集了了眾多的的學(xué)校，醫(yī)院和和生活設(shè)設(shè)施。同同時金水水路還連連接市區(qū)區(qū)內(nèi)多條條主要交交通干線線，交通通網(wǎng)絡(luò)四四通八達(dá)達(dá)，來往往各地極極其便利利；距鄭鄭州市二二大商圈圈紫金金山商圈圈和二七七中心商商圈僅需需10分鐘鐘；從金金水路到到火車站站，時間間僅為115分鐘鐘左右；到達(dá)機(jī)機(jī)場則只只需300分鐘。 在鄭鄭州城市市北移東東擴(kuò)的城城市發(fā)展展戰(zhàn)略

5、指指導(dǎo)下，上述城城市主干干道在城城市交通通體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和城城市建設(shè)設(shè)中的位位置越加加舉足輕輕重，前前景看好好，區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展、城市化化程度的的提高和和生活居居住質(zhì)量量的提升升，是大大勢所趨趨，必然然會在城城市多中中心的城城市化主主導(dǎo)潮流流影響下下，成為為不可忽忽視的，且客觀觀發(fā)展的的城市中中心之一一。 二、項目目SWOOT分析析關(guān)鍵詞：優(yōu)劣并并存，機(jī)會與威威脅同在在。1、項目目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢勢：東區(qū)區(qū)是鄭州州發(fā)展的的龍頭和和風(fēng)向標(biāo)標(biāo)，北移移東擴(kuò)的的城市總總體規(guī)劃劃戰(zhàn)略和和鄭東新新區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，使這這一區(qū)域域成為城城市的熱熱點(diǎn)和城城市的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，前景景看好。街區(qū)優(yōu)勢勢：金水

6、水路是目目前“鄭州第第一路”，其成成熟度、知名度度和美譽(yù)譽(yù)度為鄭鄭州市民民所公認(rèn)認(rèn)；同時時隨著1107國國道改造造成鄭州州最亮麗麗的迎賓賓大道的的動作，使項目目仿佛是是“兩條金金腿在走走路”，迎著著金光大大道向前前進(jìn)。升值潛力力：區(qū)位位優(yōu)勢、街區(qū)優(yōu)優(yōu)勢、發(fā)發(fā)展趨勢勢及日漸漸形成的的高尚人人居氛圍圍，無疑疑使項目目具有巨巨大的升升值潛力力。居住價值值：隨著著城市建建設(shè)和眾眾多地產(chǎn)產(chǎn)商的房房地產(chǎn)開開發(fā)，城城市各項項配套和和各種規(guī)規(guī)模較高高檔次商商品住宅宅的開發(fā)發(fā)，日漸漸成熟的的高尚居居住區(qū)已已經(jīng)形成成，房地地產(chǎn)市場場環(huán)境已已較為成成熟，不不需要項項目公司司投入過過多的資資金來炒炒作區(qū)域域市場。交通

7、優(yōu)勢勢：金水水路、世世紀(jì)大道道、鄭汴汴路和未未來大道道縱橫交交錯，方方便快捷捷，繁華華便利，更使居居家引以以為豪。配套優(yōu)勢勢：各項項市政、教育、醫(yī)療及及金融配配套，臨臨近的興興亞國際際俱樂部部等休閑閑娛樂配配套等，提升了了自身物物業(yè)的檔檔次和知知名度，同時也也提供了了便利的的生活條條件。規(guī)劃優(yōu)勢勢：項目目不直接接臨近主主要交通通干道，相對而而言，噪噪音相對對較?。坏貕K規(guī)規(guī)模較小小，開發(fā)發(fā)周期相相對較短短，開發(fā)發(fā)風(fēng)險相相對較小小。2、項目目劣勢地塊規(guī)模模：地塊塊規(guī)模較較小，不不宜于景景觀設(shè)計計、配套套設(shè)置和和開發(fā)成成本控制制，產(chǎn)品品定位可可選擇余余地不大大，同大大項目競競爭會處處于劣勢勢；周邊環(huán)

8、境境：項目目周邊為為金水花花園等高高檔住宅宅區(qū)，有有利于本本項目塑塑造高檔檔次、高高質(zhì)素的的精品樓樓盤的品品牌形象象；開發(fā)成本本：由于于地塊規(guī)規(guī)模和地地價等原原因，相相對于大大盤，在在成本上上處于不不利地位位。產(chǎn)品定位位：由于于地塊規(guī)規(guī)模的局局限性，使產(chǎn)品品形態(tài)的的可選擇擇性余地地不大。市場占有有率：由由于規(guī)模模原因和和高層產(chǎn)產(chǎn)品的特特點(diǎn)，及及市場的的不確定定性，很很難形成成較大的的市場影影響。知名度與與開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：單單從開發(fā)發(fā)角度看看，作為為項目公公司在鄭鄭州的第第一個項項目，同建業(yè)等等老牌和和新銳地地產(chǎn)商相相比處于于劣勢。商業(yè)利用用價值不不高：由由于項目目不臨近近交通主主干道，所以商商業(yè)價

9、值值一定程程度上難以體體現(xiàn)。3、項目目機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展趨勢勢：在政政府作用用和民間間傾向下下，本區(qū)區(qū)域無疑疑是真正正的城市市中心區(qū)區(qū)，是除除了行政政、經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心之之外，鄭鄭州的高高尚居住住區(qū)集中中地，對對提升項項目的居居住價值值具有重重要作用用。土地供應(yīng)應(yīng)：由于于地塊稀稀缺性，隨著房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展和土土地供應(yīng)應(yīng)的增長長，金水水路區(qū)域域（尤其其沿線）的土地地更是“寸土寸寸金”，在此此居家、辦公和和經(jīng)商，無疑具具有巨大大的升值值潛力。高起點(diǎn)開開發(fā)：雖雖然這是是項目公公司的第第一個項項目，但但在興亞亞建國酒酒店品牌牌的支持持下和優(yōu)優(yōu)秀團(tuán)隊隊的共同同努力下下，抓住住市場時時機(jī)，進(jìn)進(jìn)行高起起點(diǎn)開發(fā)發(fā)運(yùn)

10、作，定能取取得項目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和和社會效效益。從從而為后后續(xù)開發(fā)發(fā)奠定良良好的基基礎(chǔ)。開發(fā)銀行行的配套套及入住?。簩τ谟陧椖课愵愋袠I(yè)的的目標(biāo)客客戶群具具有一定定的促進(jìn)進(jìn)作用。同時對對于項目目市場定定位具有有一定的的引導(dǎo)作作用。品牌塑造造：由于于區(qū)位巨巨大的發(fā)發(fā)展優(yōu)勢勢及項目目地塊的的稀缺性性優(yōu)勢，具備營營建高檔檔住宅的的條件，同時借借此塑造造項目的的品牌和和企業(yè)品品牌。外地客戶戶的區(qū)位位認(rèn)可：由于本本區(qū)域?yàn)闉楣J(rèn)的的城市中中心，對對外地購購買人群群的吸引引力毋庸庸質(zhì)疑。鄭東新區(qū)區(qū)的影響響：隨著著鄭東新新區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，尤其其使左近近CBDD商務(wù)區(qū)區(qū)的影響響，為項項目的發(fā)發(fā)展帶來來了

11、巨大大的市場場契機(jī)和和附加價價值。4、項目目風(fēng)險點(diǎn)點(diǎn)市場風(fēng)險險：任何何項目都都存在市市場風(fēng)險險。由于于地塊的的局限性性和利潤潤要求，定位于于小高層層的產(chǎn)品品形態(tài)已已成定局局；但區(qū)區(qū)域內(nèi)高高層住宅宅供應(yīng)量量大，競競爭激烈烈，在成成本沒有有優(yōu)勢的的情況下下，如何何通過產(chǎn)產(chǎn)品定位位和開發(fā)發(fā)運(yùn)作來來盡可能能規(guī)避風(fēng)風(fēng)險，是是項目的的核心問問題。政策風(fēng)險險：去年年1211文件及及其它一一系列文文件的出出臺，無無疑表明明了中央央對防范范金融風(fēng)風(fēng)險和整整頓行業(yè)業(yè)秩序的的決心，這種趨趨勢隨著著以往房房地產(chǎn)開開發(fā)所遺遺留問題題的爆發(fā)發(fā)，相應(yīng)應(yīng)的政策策出臺和和控制不不可避免免。這對對整個市市場和各各個開發(fā)發(fā)企業(yè)來來

12、說必須須有心理理準(zhǔn)備和和及時的的應(yīng)對策策略。運(yùn)營中的的成本控控制：由由于市場場競爭激激烈，一一定程度度同質(zhì)化化的影響響，控制制好項目目成本是是取得市市場主動動權(quán)的有有效手段段。潛在威脅脅：項目目周邊尚尚有眾多多在售樓樓盤，且且占有入入市先機(jī)機(jī)，這些些樓盤分分流一部部分客戶戶已成為為不爭的的事實(shí)，據(jù)悉，20004年本本路段的的市場投投放量還還會進(jìn)一一步加大大，如在在售樓盤盤中就有有新鑫花花園、錦錦江國際際花園、中凱海海上香頌頌、長城城康橋花花園和建建業(yè)新天天地二期期等，此此外，還還有一批批樓盤將將在近期期加入本本區(qū)域的的市場競競爭，如如廣匯國國貿(mào)的東東站地塊塊項目、銀基花花園等，因此，市場潛潛在

13、客戶戶群體是是否能夠夠支撐整整個區(qū)域域的房地地產(chǎn)投放放量的增增長還不不得而知知。三、項目目地塊價價值判斷斷與價值值定位1、地塊塊價值判判斷1）區(qū)位位的城市市中心價價值金水路是是真正的的城市核核心道路路和具成成熟度的的形象大大道，以以政治群群體為代代表的城市地地位而成成為無可可爭議的的城市中中心，這這個中心心的向心心力無疑疑是巨大大的。而而金水路東東段在新新城市規(guī)規(guī)劃的戰(zhàn)戰(zhàn)略中“舉足輕輕重，備備受矚目目”，開發(fā)發(fā)與居住住也是如如此，城市市高尚住住宅區(qū)的的形成，使鄭州州的人居居方向是是“看東方方”?！俺鞘兄兄行摹备拍睢?地地塊價值值和區(qū)位位屬性往往往決定定了項目目市場定定位和產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，城市市中

14、心無無疑是項項目的最最大價值值，這一一價值如如何通過過產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)建和包包裝產(chǎn)生生更高的的附加值值，并得得到市場場的認(rèn)可可，是項項目成功功的關(guān)鍵鍵。2）發(fā)展展優(yōu)勢和和升值潛潛力價值值鄭州城市市化建設(shè)設(shè)如火如如荼，在在東區(qū)更更能看到到這個城城市日新新月異的的變化；各級政政府機(jī)關(guān)關(guān)在這里里辦公、各類商商人在這這里搶占占商機(jī)、辦公寫寫字樓如如雨后春春筍的出出現(xiàn)、各各類住宅宅拔地而而起，這這幅新城城市圖景景告訴我我們這里里是城市市的“熱土”和“希望”，是新新的城市市空間。整個城城市的發(fā)發(fā)展方向向是“東方紅紅”?！皷|方紅紅”概念。在這里，你可以以贏得見見證繁榮榮，搶占占未來的的先機(jī)。將美好好的未來來發(fā)展前前

15、景整合合成項目目鮮明的的概念，使價值值更顯而而易見，對市場場受眾產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈烈吸引力力。東方紅是是一種城城市軌跡跡，也是是一種人人文精神神，代表表了繁榮榮的取向向。3）高尚尚而成熟熟的生活活價值成熟需要要時間，需要多多方面的的因素作作用而成成，尤其其是政府府的作用用，項目目地處金水路路的“黃金地地段”上，片片區(qū)整體體素質(zhì)相相對較高高，市政政配套較較為齊全全，交通通更為方方便。隨隨著這一一區(qū)域房房地產(chǎn)的的發(fā)展，高尚生生活圈日日漸形成成?！艾F(xiàn)代城城市生活活”概念。對大多數(shù)數(shù)人來講講，城市市生活的的首要因因素就是是便利，隨著居居住水平平的提高高對環(huán)境的要要求也越越來越高高，同時時，便利利意味著著生活成

16、成本的降降低；金金水路作作為鄭州州第一路路，起到到重要的的作用，是現(xiàn)代代城市生生活的聚聚居地，是適合合人居的的地方。4）金融融聚集價價值區(qū)域銀行行及其網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)分布布眾多，尤其作作為定向向開發(fā)的的國家開開發(fā)銀行行的位置置，以及及部分客客戶群的的定向購購房，給給項目客客戶群定定位的取取向帶來來了啟發(fā)發(fā)?！敖鹑谑朗兰摇备拍钹嵵萦卸喽鄠€老式式的“銀行家家屬院”，分布布在市區(qū)區(qū)的主要要街區(qū)范范圍內(nèi)。從事金金融、證證券等行行業(yè)人員員的素質(zhì)質(zhì)較高并并具有統(tǒng)統(tǒng)一性，為他們們“量身定定做一個個家”是項目目可選擇擇的定位位方向之之一。2、地塊塊價值定定位用發(fā)展的的眼光，多角度度看待地地塊的價價值是我我們的原原則。從

17、從鄭州城城市的發(fā)發(fā)展情況看，本地段段是鄭州州的“朝陽”區(qū)位，同時又又有新的的價值表表現(xiàn)。通通過上述述的現(xiàn)狀狀分析和和未來展展望，我我們認(rèn)為為地塊的的價值是是“品質(zhì)天天生，氣氣質(zhì)天成成”，具體體可以概概括為城市中心心寶地未未來生活活領(lǐng)地區(qū)位前景景美好生活成熟熟便利金融群體體聚集升值潛力力巨大 3、地塊價價值體現(xiàn)現(xiàn)1）體現(xiàn)現(xiàn)價值的的途徑結(jié)合“區(qū)區(qū)位描述述”和“地塊價價值定位位”以及房房地產(chǎn)市市場的綜綜合分析析，我們們認(rèn)為：深入挖掘掘項目所所在區(qū)域域的街區(qū)區(qū)特點(diǎn)深入挖掘掘項目所所在區(qū)域域的物業(yè)業(yè)特色充分利用用項目所所在區(qū)域域的發(fā)展展前景充分利用用項目所所在區(qū)域域的市場場空白充分發(fā)揮揮項目成成為地標(biāo)標(biāo)

18、建筑的的機(jī)會充分發(fā)揮揮項目開開發(fā)資源源的整合合優(yōu)勢 2）價價值綜合合體現(xiàn)首先，本本項目最最大的價價值需要要通過“城市中中心的”、“未來的的”、“高尚的的”“升值值潛力的的”這幾個個基本的的要素來來渲染。城市中心心的鄭州城城市中心心區(qū)的高高品質(zhì)住住宅；未來的鄭州州東方紅紅，城市市主旋律律；高尚的金水水路上，新鄭州州人的現(xiàn)現(xiàn)代都市市領(lǐng)地；升值潛力力的這里的的人，都都是天生生的投資資高手。小結(jié)：一一個項目目的產(chǎn)品品定位要要從市場場、地塊塊、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和企業(yè)業(yè)目標(biāo)的的四個領(lǐng)領(lǐng)域?yàn)槌龀霭l(fā)點(diǎn)，深入研研究分析析，然后后相互結(jié)結(jié)合、融融通論證證，從而而在這個個基礎(chǔ)上上，確定定項目的的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略和產(chǎn)產(chǎn)品的市市場定位

19、位。通過上述述的分析析論證，項目的的地塊價價值已經(jīng)經(jīng)越來越越清晰，如何讓讓地塊價價值演變變?nèi)跁闉楫a(chǎn)品價價值、市市場價值值、經(jīng)濟(jì)濟(jì)價值和和客戶價價值，甚甚至去創(chuàng)創(chuàng)造新價價值，需需要我們們在后續(xù)續(xù)的工作作中，緊緊密結(jié)合合，深入入研究。最終確確定項目目開發(fā)運(yùn)運(yùn)營的整整體戰(zhàn)略略和戰(zhàn)術(shù)術(shù)。四、項目目開發(fā)理理念及市市場定位位策略 1、開開發(fā)模式式城市規(guī)劃劃和發(fā)展展趨勢在在引領(lǐng)著著我們的的生活方方向和居居住形態(tài)態(tài)，從而而對房地地產(chǎn)開發(fā)也產(chǎn)產(chǎn)生深刻刻的影響響。提醒醒我們要要站在城城市的高高度看待待產(chǎn)業(yè)的的動向、市場的的變化和和居住文文化趨勢勢。新的城市市規(guī)劃和和鄭東新新區(qū)的建建設(shè)，給給鄭州帶帶來了欣欣欣向榮

20、榮的城市市景象，給老城城區(qū)也帶帶來了活活力，同同時也給給鄭州人人和外地地人在生生活和事事業(yè)觀念念上帶來來了沖擊擊。對于房地地產(chǎn)業(yè)更更是帶來來了更多多的契機(jī)機(jī)。我們們認(rèn)為房房地產(chǎn)項項目具有有鮮明的的特色，才能在在市場中中產(chǎn)生高高附加值值和消費(fèi)費(fèi)者接受受的效率率。鑒于于項目優(yōu)優(yōu)勢價值值，結(jié)合合我們的的分析和和專業(yè)觀觀點(diǎn)，我我們建議議項目進(jìn)進(jìn)行主題式開開發(fā)，引引導(dǎo)性居居住2、開發(fā)發(fā)主題理理念開發(fā)主題題理念5星級酒酒店旁，新貴生生活館【釋義】隨著人們們生活水水平的提提高，城城市化進(jìn)進(jìn)程的加加快，以以及房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的快速速發(fā)展；新新的城市市藍(lán)圖、城市文文化和城城市格局局，新的的房子、新的生生活方式式和

21、時代代精神都是是巨大變變化的結(jié)結(jié)果，這這種變化化究竟是是怎樣的的變化，其形式式、性質(zhì)質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是什么樣樣的，以以前的鄭鄭州人和和現(xiàn)在的的鄭州人人有何不不同，新新的社會會關(guān)系和和生產(chǎn)關(guān)關(guān)系是怎樣樣的，需需要我們們針對性性研究并并整合，在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)領(lǐng)域形形成生產(chǎn)產(chǎn)力，從從而形成市市場價值值。今天的房房地產(chǎn)開開發(fā)已經(jīng)經(jīng)是集經(jīng)經(jīng)濟(jì)、生生活、文文化和城城市運(yùn)營營為一體體的復(fù)合合式開發(fā)。“5星級酒酒店旁，新貴生生活館”，是在在上述的的社會背背景下、城市發(fā)發(fā)展趨勢勢下和房房地產(chǎn)市市場形勢勢下，而而提出的的主題開開發(fā)理念念。5星級是是針對項項目附屬屬配套興興亞酒店店而言的的，是項項目所在在區(qū)域的的“獨(dú)到賣

22、賣點(diǎn)”，是高高尚人居居取向的的整合和和概述。新貴生活活館是針針對新鄭鄭州人所所享受的的貴族生生活設(shè)施施而言的的，是本本項目的的完美的的、具體體化的表表現(xiàn)。對于居住住。在全全球化、城市化化和新經(jīng)經(jīng)濟(jì)的動動因下，這個時時期，這這個區(qū)域域的社區(qū)區(qū)，有新新的居住住標(biāo)準(zhǔn)、消費(fèi)文文化特征征、生活活方式、文化軌軌跡、價價值取向向和城市市寄托，而這一一切體現(xiàn)現(xiàn)了新的的時代精精神、社社會轉(zhuǎn)向向和城市市風(fēng)貌。作為開開發(fā)商，為新鄭鄭州人營營建理想想的城市市生活空空間，成成為了一一項新的的城市使使命和開開發(fā)目標(biāo)標(biāo)。在城市熱熱土上，創(chuàng)造希希望，讓讓鄭州一一部分人人在5星級酒酒店的配配套旁，享受貴貴族一樣樣的生活活。是新

23、人居居方向，是新城城市精神神。3、開發(fā)發(fā)策略（理理念實(shí)現(xiàn)現(xiàn)方式）1）建立立區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢在整合項項目公司司的總體體開發(fā)形形象與興興亞酒店店的品牌牌形象的的同時，為項目目選擇一一個體現(xiàn)現(xiàn)新人居居、新產(chǎn)產(chǎn)品、新新建筑理理念并代代表項目目價值感感的名字字。綠色住宅宅、生態(tài)態(tài)住宅、健康住住宅、旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)、人居居環(huán)境等等的造勢勢，對人人類居住住方式進(jìn)進(jìn)行詮釋釋與演繹繹，引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)觀觀念。通過展示示，塑造造項目鄭鄭州典范范住宅與與新世紀(jì)紀(jì)代表性性物業(yè)的的形象，吸引目目標(biāo)受眾眾。國際化的的，全國國的，中中原的，鄭州的的。各項目在在開發(fā)理理念和品品牌形象象上形成成互動，加大營營銷力度度。2）建立立項目優(yōu)優(yōu)勢通過

24、規(guī)劃劃設(shè)計、建筑設(shè)設(shè)計、景景觀設(shè)計計、智能能化、營營銷推廣廣、展示示包裝、工地現(xiàn)現(xiàn)場、銷銷售服務(wù)務(wù)、物業(yè)業(yè)管理、會員俱俱樂部、售后服服務(wù)建立項項目與眾眾不同的的品質(zhì)。通過新材材料、新新設(shè)備、新技術(shù)術(shù)的運(yùn)用用，提倡倡環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)人人居，提提升項目目的附加加價值，關(guān)愛居居住者的的健康與與舒適。3）建立立價值優(yōu)優(yōu)勢項目工地地包裝整整潔而富富有創(chuàng)造造性，體體現(xiàn)項目目卓而不不群的特特質(zhì)。展示部分分國際化化、專業(yè)業(yè)化，模模型、銷銷售資料料精致周周密，服服務(wù)質(zhì)量量與待客客之道規(guī)規(guī)范化、符合國國際禮儀儀標(biāo)準(zhǔn)。施工現(xiàn)場場整潔、有序。樣板房裝裝修精美美。公共空間間典雅富富麗，豪豪華但不不浮華。在適當(dāng)?shù)牡臅r候成

25、成立業(yè)主主會員俱俱樂部，體現(xiàn)業(yè)業(yè)主尊貴貴的身份份與地位位。物業(yè)管理理與保安安服務(wù)前前期介入入。聘請著名名的物業(yè)業(yè)管理公公司承擔(dān)擔(dān)項目管管理顧問問。提供風(fēng)格格國際化化并適合合中國人人居住審審美心理理的裝修修套餐服服務(wù)。4）建立立承諾兌兌現(xiàn)優(yōu)勢勢對應(yīng)項目目公司的的品牌培培育，在在銷售過過程中為為業(yè)主提提供全面面、周到到、具有有合約性性質(zhì)的樓樓房使用用說明書書與質(zhì)量量承諾書書。邀請在項項目公司司最富盛盛名的建建筑商承承建并與與發(fā)展商商一道對對質(zhì)量做做出承諾諾。在營銷過過程中，編撰客戶通通訊，及時向向潛在客客戶與業(yè)業(yè)主提供供有關(guān)項項目的進(jìn)進(jìn)展、促促銷活動動、開發(fā)發(fā)動態(tài)等等資料。組織設(shè)計計、施工工、監(jiān)利

26、利、管理理等部門門開展肯肯談會與與交底會會。5）建立立品牌優(yōu)優(yōu)勢組織與項項目品位位與地位位有關(guān)的的房地產(chǎn)產(chǎn)論壇。組織項目目創(chuàng)新、獨(dú)創(chuàng)性性方面的的論壇。參加政府府與媒體體組織的的各種活活動。建立項目目網(wǎng)站或或企業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站。爭取建設(shè)設(shè)部、省省、市所所頒發(fā)的的有關(guān)住住宅區(qū)方方面的與與項目推推廣主題題有關(guān)的的各種獎獎項。請名人造造勢。6）建立立規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢所有住宅宅單位均均可以取取景平面設(shè)計計注重實(shí)實(shí)用性與與舒適度度，強(qiáng)調(diào)調(diào)可變能能力，提提供更多多的灰色色空間與與觀景空空間。提供符合合未來需需求的功功能空間間，例如如書房與與音樂室室。注意商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)、辦公公、配套套與居住住之間的的關(guān)系，合理安安排各功功

27、能的位位置與相相互之間間的交流流。3、市場場定位策策略如何進(jìn)行行市場定定位？市市場調(diào)查查分析、地塊價價值判斷斷、經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性性分析和和開發(fā)理念，已經(jīng)明明確了市市場競爭爭狀態(tài)、市場發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢、地塊塊特點(diǎn)等等，并構(gòu)構(gòu)建出了了項目的價價值取向向、物業(yè)業(yè)形態(tài)和和客戶群群特征。如何使使定位更更加具體體、準(zhǔn)確確，我們們認(rèn)為應(yīng)該該采取以以下策略略。1）細(xì)節(jié)節(jié)差異化化策略尋求市場場空白和和產(chǎn)品空空白進(jìn)行行項目定定位是我我們的基基本策略略。通過過上述分分析，我們意識識到，項項目必須須走差異異化競爭爭的道路路，形成成與眾不不同的產(chǎn)產(chǎn)品格局局。但由由于地塊原原因在整整體產(chǎn)品品形態(tài)上上難以形形成完全全的差異異化，我

28、我們認(rèn)為為應(yīng)該在在細(xì)節(jié)上上下功夫，極大提提高項目目的附加加價值。新、細(xì)、美、準(zhǔn)準(zhǔn)：細(xì)節(jié)節(jié)差異化化定位，構(gòu)建客客戶價值值行動綱領(lǐng)領(lǐng)：新全全力挖掘掘地塊區(qū)區(qū)位價值值，倡導(dǎo)導(dǎo)全新的的居住理理念。細(xì)從從戶型、景觀、物管和和外立面面等細(xì)節(jié)節(jié)方面入入手營建建產(chǎn)品價價值和客客戶價值值。美在在先天品品質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在在理念和和包裝方方面體現(xiàn)現(xiàn)項目的的軟價值值。準(zhǔn)細(xì)細(xì)分客戶戶群，進(jìn)進(jìn)行項目目定位和和項目傳傳播，使使市場高高度接受受。 2）市場差差異化為為原則的的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新策略略適度領(lǐng)先先：過度度超前往往往會造造成成本本的增加加，消費(fèi)費(fèi)者接受受需要一一定的過過程，適當(dāng)領(lǐng)先先于市場場的產(chǎn)品品才真正正具有生生命力，在短

29、時時間內(nèi)被被市場消消化并形形成品牌牌優(yōu)勢。相對創(chuàng)新新：創(chuàng)新新并不等等于要創(chuàng)創(chuàng)造一種種全新的的前所未未見的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，而是是要在原有水水平上通通過深耕耕細(xì)作達(dá)達(dá)到一個個更高的的高度，讓市場場領(lǐng)悟：原來生生活可以以這樣！3）項目目差異化化市場定定位取向向鄭州新新貴族的的都市生生活領(lǐng)地地形態(tài)描述述這個群體體，在社社會的各各階層中中觀念超超前，出出類拔萃萃，他們們是闖蕩蕩世界的的人，他他們是國國際人，是中華華人；以以從事金金融、證證券行業(yè)業(yè)人員為為主體；國際化化的見識識和新生生活價值值觀，一一定的購購買力和和獨(dú)到眼眼光，使使在這個個社區(qū)里里居家而而成為工工作和生生活中的的城市榜榜樣。而而不只是是自豪

30、那那么簡單單。這個社區(qū)區(qū)，設(shè)計計經(jīng)典、個性鮮鮮明、建建筑新穎穎、環(huán)境境優(yōu)美、生活便便利、文文明和諧諧，而這這種房子子的售價價（主力力總價116-220萬元元）并不不是“可望而而不可及及”，其城城市地位位和居住住價值，在若干干年后仍仍使人感感到欣慰慰與榮耀耀。這種生活活，構(gòu)架架了這個個城市的的文明高高度，她她尊貴、自然、舒適、和諧，高品質(zhì)質(zhì)、品位位，并有有較大的的升值潛潛力。代代表了新新鄭州人人群體的的生活狀狀態(tài)。體現(xiàn)了新新城市精精神，是是城市生生活的典典范。五、新鄭鄭州人：客戶定定位群體體基本描描述新鄭州人人是相對對于老鄭鄭州人而而來的，是指“新移民民群體”、“新價值值觀群體體”、“新富裕裕階

31、層群群體”和“國際化化群體”包括本本地人、外地人人、省內(nèi)內(nèi)外地人人、世界界各地人人群和市市內(nèi)流動動人群。全球化化、城市市化和新新經(jīng)濟(jì)是是其產(chǎn)生生的基本本動因。就居住住而言，新鄭州州人不同同于老鄭鄭州人，他們有有新的居居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、消費(fèi)費(fèi)文化特特征、生生活方式式、文化化軌跡、價值取取向和城城市寄托托，而這這一切體體現(xiàn)了新新的時代代精神、社會轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向和城城市風(fēng)貌貌。他們是這這樣一個個群體：主力客戶戶群：金融、證證券界人人士現(xiàn)代型企企業(yè)中青青年老板板階層海歸及有有類似背背景的人人士小私營業(yè)業(yè)主企事業(yè)單單位管理理階層（高級白白領(lǐng)）政府機(jī)關(guān)關(guān)公務(wù)員員文化藝術(shù)術(shù)界的有有購買力力人士次主力客客戶群：具有地域域情

32、節(jié)的的周邊居居民外地在鄭鄭經(jīng)商或或工作人人員投資者高收入技技術(shù)工作作者自由職業(yè)業(yè)者新鄭州人人來自于于上述各各個階層層，在自自己的階階層中因因生活經(jīng)經(jīng)歷、事事業(yè)追求求、價值值觀念、生活方方式、消消費(fèi)文化化等方面面的不同同，而又又有所區(qū)區(qū)別。從從而形成成的一種種購買力力有一定定差距但但價值觀觀相同的的“新派生生人群”，同樣樣他們對對住房環(huán)環(huán)境的要要求不同同于老階階層，他他們有相相近的消消費(fèi)特征征。40歲以以上人群群的特征征：教育程度度相對不不高，主主要受時時代原因因的影響響。他們們出生在在60年代代前，文文化大革革命期間間上學(xué)，70年代代中旬參參加工作作。家庭庭人口多多為3-4人，可能需需要照顧顧

33、父母（包括岳岳父母）。子女女年齡在在18歲左左右，正正在讀初初中。已經(jīng)有一一套屬于于自己的的住房，事業(yè)小小有成就就，開始始注重生生活品位位，講究究生活質(zhì)質(zhì)量，在在保證對對子女未未來投資資的情況況下，他他們更愿愿意為自自己（夫夫妻）支支付必要要的開支支，改善善生活。因此，在衣著著、旅游游、個人人用品（例如高高檔消費(fèi)費(fèi)品）方方面肯于于花錢；他們更更樂意于于朋友間間的溝通通和資源源共享，肯花充充足的時時間來維維護(hù)朋友友間的友友誼和合合作伙伴伴的友誼誼；更樂樂意于組組織朋友友間的小小型聚會會。盡管對所所謂新新新人類的的觀念很很難理解解，例如如他們的的子女與與他們之之間可能能因?yàn)樯钣^念念的差異異經(jīng)常

34、產(chǎn)產(chǎn)生沖突突，但因因?yàn)樗麄儌円娮C并并在其成成長過程程中經(jīng)歷歷了中國國改革開開放的急急風(fēng)暴雨雨，對于于新鮮的的事物，比他們們的父母母還是容容易接受受的，也也愿意顯顯示他們們經(jīng)過刻刻苦奮斗斗而獲得得的成就就并非暴暴發(fā)所得得。對時時尚的追追逐與認(rèn)認(rèn)同至少少表明他他們還是是主流社社會的一一員，這這種時尚尚當(dāng)然并并不是被被更年輕輕的人群群追捧的的明星或或COOOL文化化，而是是品味味。無論論這種品品味是否否正中。他們正正處在社社會的中中間環(huán)節(jié)節(jié)，是家家庭的支支柱與家家庭事務(wù)務(wù)的決策策者。他們所表表現(xiàn)出來來的另一一面是，對傳統(tǒng)統(tǒng)的回歸歸。在他他們看來來，過去去所反抗抗的原來來蘊(yùn)涵著著許多值值得激賞賞的豐富

35、富文化底底蘊(yùn)，安安定、舒舒適、傳傳統(tǒng)甚至至可能有有點(diǎn)保守守的生活活方式正正吸引著著他們。35歲左左右人群群的特征征他們基本本上沒有有受文化化大革命命的影響響，出生生在700年左右右，700年代上上學(xué)，880年代代末參加加工作，受教育育程度較較高。家庭人口口結(jié)構(gòu)也也是3-4人，也有退退休或即即將退休休的父母母需要照照顧或可可能要一一起生活活。他們們更得益益于改革革開放，因此也也已經(jīng)擁擁有了一一套屬于于自己的的住宅，子女是是10歲以以上的學(xué)學(xué)齡兒童童，正在在讀書。相比400歲的大大哥大姐姐，他們們的觀念念更開放放，因此此對新事事物也更更容易接接受，更更注重生生活質(zhì)量量。因?yàn)闉槭聵I(yè)發(fā)發(fā)展順利利，對未

36、未來的預(yù)預(yù)期也比比較高。消費(fèi)者的的共同特特征：要求住宅宅區(qū)景觀觀優(yōu)美，有格調(diào)調(diào)、有品品位。有有良好的的物業(yè)管管理。盡盡量滿足足空間的的私密性性，采光光通風(fēng)要要好，安安全，服服務(wù)周到到體貼、智能化化。體現(xiàn)現(xiàn)身份和和地位。六、項目目產(chǎn)品定定位項目的開開發(fā)理念念、市場場定位取取向、經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析及目標(biāo)標(biāo)客戶群群的初步步明確，要求與與之相對對應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品為載載體加以以體現(xiàn)，最終被被市場所所接受，以達(dá)到到預(yù)期效效果。項目“55星級酒酒店旁，新貴生生活館”的開發(fā)發(fā)理念要要求產(chǎn)品品形態(tài)要要體現(xiàn)城城市標(biāo)志志性。項目“新新鄭州人人的都市市生活領(lǐng)領(lǐng)地”的市場場定位要要求產(chǎn)品品要體現(xiàn)現(xiàn)新鄭州州人的符符號特征征和引導(dǎo)導(dǎo)城

37、市生生活的力力度。項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析以以現(xiàn)有容容積率33.6的的規(guī)劃方方案為藍(lán)藍(lán)本，分分析結(jié)果果是可行行的，但但同樣的的容積率率，所產(chǎn)產(chǎn)生的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計效果卻卻不盡相相同，所所以在這這一指標(biāo)標(biāo)范圍的的基礎(chǔ)上上結(jié)合項項目開發(fā)發(fā)理念和和細(xì)節(jié)差差異化策策略，進(jìn)進(jìn)行精耕耕細(xì)作，應(yīng)是產(chǎn)產(chǎn)品成功功的關(guān)鍵鍵。1、產(chǎn)品品屬性定定位5星級的的酒店，5星級的的家5星星級酒店店旁，新新貴生活活館5星星級的公公寓，55星級的的服務(wù)【釋義】在城市中中心居家家：體驗(yàn)驗(yàn)城市日日新月異異的變化化和美好好的發(fā)展展前景；在金水路路上居家家：體驗(yàn)驗(yàn)現(xiàn)代社社區(qū)的居居住文明明和高尚尚生活感感受；在新貴生生活館：體驗(yàn)55星級酒酒店的配配套服

38、務(wù)務(wù)，5星級酒酒店的物物業(yè)服務(wù)務(wù)；在人們居居住的傳傳統(tǒng)意義義里，早早期城市市規(guī)劃中中的市中中心是人人居的第第一類空空間，其特點(diǎn)是是：城市市感強(qiáng)，生活便便利；隨隨著改革革開放新新的城市市規(guī)劃，政府的的引導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，城市市化進(jìn)程程的加快快，生活活的富足足，使人人們的人人居意識識，已從從傳統(tǒng)變變?yōu)楝F(xiàn)代代，尤其其是所產(chǎn)產(chǎn)生的新新富人階階層，居居住的注注意力已已經(jīng)轉(zhuǎn)向向居住的的舒適度度，這是是所形成成的第二二類空間間；而第第三類空空間，是是指在新新的城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略下，在逐漸漸形成的的新城市市中心區(qū)區(qū)域中，能表現(xiàn)現(xiàn)時代精精神、現(xiàn)現(xiàn)代居住住意識和和文化追追求的住住區(qū)。居住因城城市而改改變，生生活因

39、居居住形態(tài)態(tài)而改變變，而這這種變化化的核心心是“價值觀觀的改變變”，人們們的生活活追求受受全球化化浪潮下下的國際際影響，已從品品質(zhì)的追追求，上上升到對對品位的的要求，而品位位的產(chǎn)生生尤其依依賴于城城市環(huán)境境、社區(qū)區(qū)環(huán)境和和住宅環(huán)環(huán)境，品品位的要要素已不不是對時時尚的追追求這么么簡單，對自然然、尊貴貴和健康康生活方方式追求求的新境境界。定位的最最大特點(diǎn)點(diǎn)是集中中采用了了“5星級的的”，“5星級的的、5星級的的生活.”將作為為一種新新的營銷銷概念和和地產(chǎn)文文化，加加以更廣廣闊的延延展，從從而創(chuàng)造造項目的的市場價價值和品品牌形象象，并緊緊密結(jié)合合產(chǎn)品定定位，有有效傳播播項目的的元素和和信息，進(jìn)而創(chuàng)創(chuàng)

40、造項目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和和社會效效益。 2、規(guī)劃建建議整個項目目擬建為為金水路路地標(biāo)性性建筑物物和反映映時代特特色的城城市新建建筑景觀觀，在規(guī)規(guī)劃形式式上建議議為雙子子塔樓設(shè)設(shè)計；民航路一一側(cè)可設(shè)設(shè)置兩層層商業(yè)裙裙樓，對對外銷售售及用做做自身配配套使用用；由于地塊塊規(guī)模小小，及容容積率的的限制，從技術(shù)術(shù)角度考考慮可設(shè)設(shè)計成點(diǎn)點(diǎn)式高層層住宅，現(xiàn)方案案四梯八八戶的建建筑布局局是可行行的規(guī)劃劃方式之之一；關(guān)關(guān)鍵是對對于戶型型面積及及比例的的設(shè)置，要嚴(yán)格格參考市市場分析析和目標(biāo)標(biāo)客戶的的定位，經(jīng)過共共同研究究確定面面積及比比例。兩棟高層層建筑物物在地塊塊內(nèi)靈活活排布，使之在在采光、樓間距距、視線線方面都

41、都能夠滿滿足建筑筑設(shè)計規(guī)規(guī)范的要要求。在在不浪費(fèi)費(fèi)公用面面積的基基礎(chǔ)上，應(yīng)保證證高層電電梯前室室采光通通風(fēng)。建筑規(guī)劃劃設(shè)計應(yīng)應(yīng)同景觀觀規(guī)劃同同步考慮慮，并為為營造景景觀及相相關(guān)配套套預(yù)留必必要的設(shè)設(shè)計空間間，同時時在結(jié)合合景觀規(guī)規(guī)劃時應(yīng)應(yīng)考慮立立體綠化化景觀的的表現(xiàn)；硬質(zhì)空空間和軟軟質(zhì)空間間在規(guī)劃劃時相得得益彰，營造出出良好的的室外生生活空間間氛圍。建議底層層設(shè)置架架空層，增加環(huán)環(huán)境景觀觀空間，提供更更多的休休閑空間間和場所所。從市場角角度出發(fā)發(fā)，在地地塊價值值相對較較弱的方方向可考考慮面積積更小的的戶型單單位；如如：邊角角、東西西向。小區(qū)總體體定位雖雖為中高高檔，但但由于興興亞酒店店停車場場

42、面積的的有限性性，建議議考慮部部分地下下停車，同時考考慮少量量的地面面停車； 3、戶型設(shè)設(shè)計建議議由于本項項目產(chǎn)品品的要求求，如帶帶獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間的的單位在在30mm2以上的的居多，因此在在戶型設(shè)設(shè)計時應(yīng)應(yīng)注意視視覺效果果的反映映，在空空間的搭搭配和層層次上下下工夫。在戶型方方面應(yīng)注注重以下下幾個方方面：（0）、主力戶戶型設(shè)計計為400左右右（帶衛(wèi)衛(wèi)生間）、簡易易廚房、小型會會客廳、臥室等等；（1）、功能劃劃分明確確，臥室室、衛(wèi)生生間、簡簡易廚房房等區(qū)域域與會客客廳等公公共區(qū)域域相對分分隔（2）、衛(wèi)生間間建議設(shè)設(shè)置在進(jìn)進(jìn)門處，增加出出入的方方便性；（3）、室內(nèi)要要避免長長走廊，最大限限度的提提高

43、實(shí)用用率；（4）、臥室設(shè)設(shè)計大飄飄窗、衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)設(shè)置中央央空調(diào)排排風(fēng)口，增加居居室的光光線和避避免污濁濁的空氣氣排到室室內(nèi)；（5）、由于居居室整體體空間較較小，所所以不考考慮設(shè)置置廚房；（6）、衛(wèi)生間間盡可能能做到干干濕分離離；（8）、盡量做做到戶型型方正，隱梁隱隱角；（9）、樓體統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置置中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，以提提高產(chǎn)品品檔次和和居住舒舒適性；（10）、設(shè)計計應(yīng)充分分考慮業(yè)業(yè)主對裝裝修風(fēng)格格的喜好好，做好好多種備備選裝修修方案供供業(yè)主選選擇；（11）、簡易易廚房應(yīng)應(yīng)設(shè)置在在室內(nèi)進(jìn)進(jìn)門處，只需簡簡單設(shè)置置操作臺臺即可； 4、四梯八八或十戶戶的點(diǎn)式式結(jié)構(gòu)布布局供參參考 11、建議議電梯布布置在樓

44、樓體的南南、北兩兩側(cè)； 22、室內(nèi)內(nèi)走廊寬寬度以兩兩人并肩肩而行為為宜； 33、安全全通道設(shè)設(shè)置在電電梯兩側(cè)側(cè)，建議議為兩個個； 44、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)居室以以一南一一北對稱稱布置；5、建筑筑外立面面風(fēng)格功能決定定形式，一梯多多戶的高高層建筑筑布局決決定了項項目外立立面現(xiàn)代代風(fēng)格的的審美取取向。所所以建議議項目的的建筑風(fēng)風(fēng)格為新現(xiàn)代主主義風(fēng)格格新現(xiàn)代主主義風(fēng)格格產(chǎn)生于于20世紀(jì)紀(jì)70年代代，以邁邁耶和一一批日本本建筑師師為代表表。其抒抒情空間間是以簡簡潔、流流暢、精精致的形形式需求求，富有有秩序感感和動勢勢感的審審美追求求。符合合大眾的的審美趣趣味，又又有濃郁郁的時代代氣息。簡潔而而不簡單單（建議方方案

45、設(shè)計計完成后后，引進(jìn)進(jìn)深圳專專業(yè)的外外立面設(shè)設(shè)計公司司進(jìn)行整整合設(shè)計計，以提提升附加加值）6、環(huán)境境景觀建建議 項目目的容積積率決定定了景觀觀規(guī)劃設(shè)設(shè)計的較較大局限限性。應(yīng)應(yīng)該根據(jù)據(jù)建筑布布局方式式，考慮慮環(huán)境設(shè)設(shè)計，項項目的平平面布局局應(yīng)在項項目環(huán)境境設(shè)計之之前進(jìn)行行，環(huán)境境設(shè)計要要迎合平平面布局局要求。 在景景觀設(shè)計計中應(yīng)盡盡量使住住戶都能能在家中中觀賞到到優(yōu)美的的景致及及其活動動的人群群。出入入口需設(shè)設(shè)計標(biāo)志志性建筑筑景觀 利用用底層架架空和裙裙樓架空空層進(jìn)行行泛會所所設(shè)計。夜間燈燈光系統(tǒng)統(tǒng)。夜間間燈光主主要設(shè)置置于道路路兩側(cè)及及園林環(huán)環(huán)境部分分，突出出夜晚的的環(huán)境，社區(qū)入入口、單單元入

46、口口、電梯梯廳與公公共走廊廊空間、架空層層，建筑筑頂部應(yīng)應(yīng)架設(shè)燈燈光裝飾飾。 背景景音樂。設(shè)置智智能化的的背景音音樂播放放系統(tǒng)，在公共共空間、會所、環(huán)境小小品及活活動場所所安排背背景音樂樂播放。 在項項目入口口，可考考慮少量量循環(huán)水水景的設(shè)設(shè)計?？紤]到到景觀設(shè)設(shè)計的人人文關(guān)懷懷，建議議設(shè)計以以“新貴生生活館”為主題題的文化化墻。（由于時時間及合合作形態(tài)態(tài)原因，具體的的景觀風(fēng)風(fēng)格定位位，需要要后續(xù)工工作的深深入研究究，另行行提出）7、配套套功能建建議由于本項項目所在在區(qū)域隸隸屬于興興亞國際際酒店，其附屬屬配套興興亞國際際俱樂部部就成為為本項目目的終身身配套俱俱樂部存存在，其其主要配配套功能能在這

47、里里不作敘敘述。興亞國際際酒店的的配套設(shè)設(shè)施如下下：1、游泳泳館；2、健身身房；3、棋牌牌室；4、演藝藝酒吧；5、茶藝藝室；6、KTTV包房房；7、桌球球房；8、桑那那房；8、智能能化設(shè)施施邊界防范范系統(tǒng)：采用紅紅外線監(jiān)監(jiān)控同保保安巡邏邏相結(jié)合合的方式式區(qū)內(nèi)監(jiān)控控系統(tǒng)：包括盜盜警、火火警的防防范監(jiān)控控安防對講講系統(tǒng)：各單元元入口安安裝防盜盜門，通通過室內(nèi)內(nèi)分機(jī)可可控制開開啟防盜盜門電控控鎖；室室內(nèi)分機(jī)機(jī)同安防防中心的的主機(jī)相相連，安安防中心心可以通通過主機(jī)機(jī)和分機(jī)機(jī)與業(yè)主主進(jìn)行聯(lián)聯(lián)系室內(nèi)報警警系統(tǒng)：室內(nèi)報報警系統(tǒng)統(tǒng)是為了了保證業(yè)業(yè)主在住住宅內(nèi)的的人身財財產(chǎn)安全全設(shè)置。通過室室內(nèi)報警警系統(tǒng)，業(yè)主可可將緊急急情況迅迅速顯示示在安防防中