濟(jì)南國華東方美郡別墅項(xiàng)目定位報(bào)告

1、國華東方美郡項(xiàng)目定位報(bào)告 國華嘉陽PAGE PAGE 78TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc287860751 第1章項(xiàng)目地塊分析 PAGEREF _Toc287860751 h 3 HYPERLINK l _Toc287860752 1.1項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc287860752 h 3 HYPERLINK l _Toc287860753 1.1.1國華東方美郡北區(qū)項(xiàng)目基本情況 PAGEREF _Toc287860753 h 3 HYPERLINK l _Toc287860754 1.1.2國華第三空間基本情況 PAGEREF _Toc2878607

2、54 h 4 HYPERLINK l _Toc287860755 1.1.3國華獨(dú)獨(dú)棟別墅墅基本情情況 PAGEREF _Toc287860755 h 4 HYPERLINK l _Toc287860756 1.2SWOOT分析析說明 PAGEREF _Toc287860756 h 4 HYPERLINK l _Toc287860757 1.3SWOOT矩陣陣分析 PAGEREF _Toc287860757 h 5 HYPERLINK l _Toc287860758 1.3.1Strrenggth項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢勢分析 PAGEREF _Toc287860758 h 5 HYPERLINK l _T

3、oc287860759 1.3.2Weaakneess項(xiàng)項(xiàng)目劣勢勢分析 PAGEREF _Toc287860759 h 7 HYPERLINK l _Toc287860760 1.3.3Oppporttuniity項(xiàng)項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)分析 PAGEREF _Toc287860760 h 8 HYPERLINK l _Toc287860761 1.3.4Thrreatt項(xiàng)目威威脅分析析 PAGEREF _Toc287860761 h 10 HYPERLINK l _Toc287860762 1.4項(xiàng)目突突破方向向 PAGEREF _Toc287860762 h 10 HYPERLINK l _Toc28

4、7860763 第2章項(xiàng)目市市場定位位 PAGEREF _Toc287860763 h 12 HYPERLINK l _Toc287860764 2.1國華東東方美郡郡北區(qū) PAGEREF _Toc287860764 h 12 HYPERLINK l _Toc287860765 2.1.1市場價(jià)價(jià)值點(diǎn)整整合 PAGEREF _Toc287860765 h 12 HYPERLINK l _Toc2878607666 2.11.2市場定定位 PAGEREF _Toc287860766 h 12 HYPERLINK l _Toc287860767 2.1.3形象定定位 PAGEREF _Toc287

5、860767 h 18 HYPERLINK l _Toc287860768 2.2國華第第三空間間 PAGEREF _Toc287860768 h 19 HYPERLINK l _Toc287860769 2.2.1價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)提煉 PAGEREF _Toc287860769 h 19 HYPERLINK l _Toc287860770 2.2.2市場定定位 PAGEREF _Toc287860770 h 19 HYPERLINK l _Toc287860771 2.3國華獨(dú)獨(dú)棟別墅墅 PAGEREF _Toc287860771 h 21 HYPERLINK l _Toc287860772 第3章

6、品牌營營銷思路路 PAGEREF _Toc287860772 h 24 HYPERLINK l _Toc287860773 3.1地產(chǎn)品品牌形象象定位 PAGEREF _Toc287860773 h 24 HYPERLINK l _Toc287860774 3.1.1地產(chǎn)品品牌概念念 PAGEREF _Toc287860774 h 24 HYPERLINK l _Toc287860775 3.1.2國華品品牌營銷銷優(yōu)勢 PAGEREF _Toc287860775 h 24 HYPERLINK l _Toc287860776 3.1.3品牌塑塑造策略略 PAGEREF _Toc287860776

7、 h 25 HYPERLINK l _Toc287860777 3.1.4品牌的的形象定定位 PAGEREF _Toc287860777 h 26 HYPERLINK l _Toc287860778 3.1.5地產(chǎn)品品牌持續(xù)續(xù)發(fā)展策策略 PAGEREF _Toc287860778 h 27 HYPERLINK l _Tooc288786607779 3.22地產(chǎn)服服務(wù)體系系建議 PAGEREF _Toc287860779 h 30 HYPERLINK l _Toc287860780 3.2.1開發(fā)服服務(wù)體系系 PAGEREF _Toc287860780 h 31 HYPERLINK l _To

8、c287860781 3.2.2營銷服服務(wù)體系系 PAGEREF _Toc287860781 h 35 HYPERLINK l _Toc287860782 3.2.3物業(yè)服服務(wù)體系系 PAGEREF _Toc287860782 h 39 HYPERLINK l _Toc287860783 3.2.4其他服服務(wù)體系系 PAGEREF _Toc287860783 h 40 HYPERLINK l _Toc287860784 第4章目標(biāo)客客戶定位位 PAGEREF _Toc287860784 h 41 HYPERLINK l _Toc287860785 4.1別墅住住宅客戶戶分析 PAGEREF _

9、Toc287860785 h 41 HYPERLINK l _Toc287860786 4.1.1目標(biāo)客客戶分布布 PAGEREF _Toc287860786 h 42 HYPERLINK l _Toc287860787 4.1.2目標(biāo)客客戶職業(yè)業(yè)構(gòu)成 PAGEREF _Toc287860787 h 42 HYPERLINK l _Toc287860788 4.1.3目標(biāo)客客戶需求求特征 PAGEREF _Toc287860788 h 42 HYPERLINK l _Toc287860789 4.1.4客戶定定位 PAGEREF _Toc287860789 h 43 HYPERLINK l _

10、Toc287860790 4.1.5目標(biāo)客客戶總結(jié)結(jié)描述 PAGEREF _Toc287860790 h 44 HYPERLINK l _Toc287860791 4.2商務(wù)商商業(yè)客戶戶分析 PAGEREF _Toc287860791 h 45 HYPERLINK l _Toc287860792 4.2.1商務(wù)花花園（寫寫字間）客群定定位 PAGEREF _Toc287860792 h 45 HYPERLINK l _Toc287860793 4.2.2商業(yè)街街區(qū)消費(fèi)費(fèi)客群定定位 PAGEREF _Toc287860793 h 46 HYPERLINK l _Toc287860794 第5章項(xiàng)

11、目產(chǎn)產(chǎn)品建議議 PAGEREF _Toc287860794 h 48 HYPERLINK l _Toc287860795 5.1東方美美郡北區(qū)區(qū)戶型修修改建議議 PAGEREF _Toc287860795 h 48 HYPERLINK l _Toc287860796 5.1.1雙拼別別墅 PAGEREF _Toc287860796 h 48 HYPERLINK l _Toc287860797 5.1.2聯(lián)排別別墅乙 PAGEREF _Toc287860797 h 48 HYPERLINK l _Toc287786007988 5.11.3聯(lián)排別別墅甲 PAGEREF _Toc287860798

12、 h 49 HYPERLINK l _Toc287860799 5.1.4花園洋洋房 PAGEREF _Toc287860799 h 50 HYPERLINK l _Toc287860800 5.1.5疊拼別別墅 PAGEREF _Toc287860800 h 51 HYPERLINK l _Toc287860801 5.1.6平層公公寓 PAGEREF _Toc287860801 h 51 HYPERLINK l _Toc287860802 5.2東方美美郡北區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃建議 PAGEREF _Toc287860802 h 52 HYPERLINK l _Toc287860803 5

13、.2.1樓宇配配套設(shè)施施建議 PAGEREF _Toc287860803 h 52 HYPERLINK l _Toc287860804 5.2.2智能化化配套 PAGEREF _Toc287860804 h 55 HYPERLINK l _Toc287860805 5.2.3公共服服務(wù)配套套設(shè)施建建議 PAGEREF _Toc287860805 h 61 HYPERLINK l _Toc287860806 5.2.4室外健健身設(shè)施施 PAGEREF _Toc287860806 h 62 HYPERLINK l _Toc287860807 5.3東方美美郡北區(qū)區(qū)園林建建設(shè)建議議 PAGEREF

14、_Toc287860807 h 63 HYPERLINK l _Toc287860808 5.3.1社區(qū)園園林風(fēng)格格建議 PAGEREF _Toc287860808 h 63 HYPERLINK l _Toc287860809 5.3.2規(guī)劃思思路 PAGEREF _Toc287860809 h 63 HYPERLINK l _Toc287860810 5.3.3園林藝藝術(shù)塑造造手法 PAGEREF _Toc287860810 h 64 HYPERLINK l _Toc287860811 5.4第三空空間景觀觀建議 PAGEREF _Toc287860811 h 66 HYPERLINK l

15、_Toc287860812 5.5第三空空間交房房標(biāo)準(zhǔn)建建議 PAGEREF _Toc287860812 h 70 HYPERLINK l _Toc287860813 5.5.1公共部部分 PAGEREF _Toc287860813 h 70 HYPERLINK l _Toc287860814 5.5.2室內(nèi) PAGEREF _Toc287860814 h 70 HYPERLINK l _Toc287860815 5.6獨(dú)棟別別墅調(diào)整整建議 PAGEREF _Toc287860815 h 71 HYPERLINK l _Toc287860816 5.7獨(dú)棟別別墅交房房標(biāo)準(zhǔn)建建議 PAGEREF

16、 _Toc287860816 h 74項(xiàng)目地塊塊分析項(xiàng)目概況況國華東方方美郡項(xiàng)項(xiàng)目位于于濟(jì)南市市東南部部區(qū)域，處在經(jīng)經(jīng)十路、舜耕路路、二環(huán)環(huán)南路的的合圍板板塊之內(nèi)內(nèi)，西鄰鄰旅游路路，向西西可通舜舜耕路，向南可可到二環(huán)環(huán)南路，向北可可直達(dá)經(jīng)經(jīng)十路，地段交交通狀況況良好。該地段段屬于千千佛山風(fēng)風(fēng)貌帶內(nèi)內(nèi)，自然然風(fēng)景優(yōu)優(yōu)美，居居住環(huán)境境上乘。國華東方方美郡項(xiàng)項(xiàng)目分南南區(qū)和北北區(qū)兩期期開發(fā)，其中南南區(qū)部分分包含聯(lián)聯(lián)排別墅墅、獨(dú)棟棟別墅和和商務(wù)小小鎮(zhèn)（國國華第三三空間）三種產(chǎn)產(chǎn)品。目目前南區(qū)區(qū)聯(lián)排別別墅已進(jìn)進(jìn)入尾聲聲，本次次報(bào)告將將針對國國華東方方美郡北北區(qū)、國國華第三三空間、國華獨(dú)獨(dú)棟別墅墅展開分分析

17、。國華東方方美郡北北區(qū)項(xiàng)目目基本情情況 國華東東方美郡郡北區(qū)位位于項(xiàng)目目內(nèi)的北北側(cè)區(qū)域域，占地地面積77.3455公頃，總建筑筑面積約約為7.58447萬平平米，單單體建筑筑有聯(lián)排排別墅、雙拼別別墅、花花園洋房房、疊拼拼別墅、平層公公寓以及及配套的的幼兒園園、商業(yè)業(yè)及其他他附屬用用房。地地上容積積率為00.84，地下下為0.1911地塊東西西長約4415米米，南北北寬約2200在在米，形形狀大體體為不規(guī)規(guī)則矩形形區(qū)域，相對比比較規(guī)整整，由于于該項(xiàng)目目用地位位于山區(qū)區(qū)，地勢勢有高差差，北高高南低，高差近近16米，東東高西低低，東西西高差近近15米。綜綜合來看看，整個(gè)個(gè)地段為為山區(qū)內(nèi)內(nèi)相對較較平坦

18、的的一塊風(fēng)風(fēng)水寶地地。國華第三三空間基基本情況況國華第三三空間緊緊鄰東方方美郡南南區(qū)，周周邊多個(gè)個(gè)高檔住住宅社區(qū)區(qū)，建筑筑面積3371999.55，由由9棟多層層建筑組組成。規(guī)規(guī)劃有底底層商業(yè)業(yè)、酒店店、寫字字樓、綜綜合服務(wù)務(wù)等業(yè)態(tài)態(tài)，包括括游泳池池、會(huì)議議大廳、健身房房等在內(nèi)內(nèi)的配套套設(shè)施完完善，可可滿足休休閑、餐餐飲、娛娛樂、辦辦公等多多種需求求，將成成為濟(jì)南南南部最最具特色色的高檔檔商業(yè)商商務(wù)區(qū)。國華獨(dú)棟棟別墅基基本情況況國華獨(dú)棟棟別墅位位于國華華東方美美郡南區(qū)區(qū)的東側(cè)側(cè)，項(xiàng)目目由5棟棟4177平方米米（包含含半層地地下面積積）的獨(dú)獨(dú)棟別墅墅組成。由五室室四廳五五衛(wèi)一車車庫組成成的別墅墅

19、空間，凸顯大大氣華貴貴的氣勢勢，是濟(jì)濟(jì)南市場場上鮮有有的獨(dú)棟棟別墅產(chǎn)產(chǎn)品。SWOTT分析說說明找出本項(xiàng)項(xiàng)目客觀觀存在的的主要內(nèi)內(nèi)部優(yōu)勢勢因素（S）、劣勢因因素（WW），及及外部市市場環(huán)境境中的機(jī)機(jī)會(huì)因素素（O）、威脅脅因素（T），運(yùn)用SSWOTT分析法法，提出出相應(yīng)的的市場對對策，其其目的是是為了能能夠提出出更具有有針對性性的物業(yè)業(yè)市場定定位，以以及相對對適合于于此市場場定位的的產(chǎn)品營營銷方法法、手段段。優(yōu)勢分析析（Sttrenngthh）劣勢分析析（Weeaknnesss）S1、區(qū)區(qū)域優(yōu)勢勢：位于高端端居住區(qū)區(qū)；S2、環(huán)環(huán)境優(yōu)勢：周周邊景觀資資源豐富富、多山山林；S3、交交通優(yōu)勢勢：交通通資

20、源豐豐富與市市區(qū)時(shí)間間距離較較短；S4、品品牌優(yōu)勢勢：國華公司司及東方方美郡的的知名度度和美譽(yù)譽(yù)度高，國華物物業(yè)成功功開發(fā)多多個(gè)項(xiàng)目目同樣具具有品牌牌效應(yīng)；S5、資資源優(yōu)勢勢：中高高端客戶戶較多，客戶基基礎(chǔ)較好好；S6、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品多多、舒適適性高、密度度低、業(yè)業(yè)態(tài)多；S7、傳傳承優(yōu)勢勢：國華華東方美美郡南區(qū)區(qū)在濟(jì)南南市場樹樹立了良良好的形形象及客客群積累累。W1、項(xiàng)項(xiàng)目遠(yuǎn)離離市中心心，人流流量?。籛2、生生活配套套相對缺缺乏，人人氣尚且且不足；W3、公公共交通通有待改改善；W4、不不同產(chǎn)品品之間有有一定干干擾性；W5、商商業(yè)用地地年限短短，使用用成本高高；W6、周周邊未形形成成熟熟的商業(yè)

21、業(yè)氛圍；機(jī)會(huì)分析析（Oppporrtunnityy）威脅分析析（Thhreaat）O1、國國華東方方美郡南南區(qū)入住住帶動(dòng)居住住氛圍；O2、同同類產(chǎn)品品稀缺，市場空空白；O3、房房地產(chǎn)政政策有所所放寬；O4、區(qū)區(qū)域發(fā)展展迅速衍衍生高端端豪宅居居住需求求；O5、濟(jì)濟(jì)南的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展處于于上升趨趨勢T1、國國家宏觀調(diào)調(diào)控的影影響；T2、來來自周邊競競爭樓盤盤的激烈烈競爭；T3、周周邊人氣氣不足；T4、南南部市場場供應(yīng)較較大，造造成客戶戶分流SWOTT矩陣分分析Streengtth項(xiàng)目目優(yōu)勢分分析S1、區(qū)區(qū)域優(yōu)勢勢：位于高端端居住區(qū)區(qū)；濟(jì)南人素素有“住南不不住北”的居住住習(xí)慣，近年來來隨著一一系列高

22、高檔樓盤盤的開發(fā)發(fā)，“南貴”已成為人人們眼中中該地區(qū)區(qū)的形象象。項(xiàng)目目位于濟(jì)濟(jì)南南部部高檔住住宅區(qū)，依托東東方美郡郡高端客客群，周周邊還有有陽光舜舜城、天天泰太陽陽樹、銀銀豐山莊莊等多個(gè)個(gè)高檔住住宅項(xiàng)目目。已成成為濟(jì)南南市的高高端居住住的聚集集區(qū)。同同時(shí)，居居住人群群人均消消費(fèi)水平平高，購購買力強(qiáng)強(qiáng)。S2、環(huán)環(huán)境優(yōu)勢：周周邊景觀資資源豐富富、多山山林；項(xiàng)目位于于千佛山山脈泉城城特色風(fēng)風(fēng)貌帶中中，是重重點(diǎn)城市市森林公公園和生生態(tài)保護(hù)護(hù)區(qū)，擁擁有稀缺缺的自然然景觀和和人文景景觀資源源，幾千畝畝生態(tài)山山林，天天然屏障障，降塵塵隔噪，天成山山水的自自然養(yǎng)生生居住環(huán)境境，是理理想的居住區(qū)域域。S3、交交

23、通優(yōu)勢勢：交通通資源豐豐富，與與市區(qū)時(shí)時(shí)間距離離較短；項(xiàng)目周邊邊交通發(fā)發(fā)達(dá)，道道路網(wǎng)密密集，旅旅游路、舜耕路路、經(jīng)十十路、二二環(huán)路把把該區(qū)域域與市區(qū)區(qū)緊密聯(lián)聯(lián)系在一一起，且且無堵車車的困擾擾，車行行速度快快，短時(shí)時(shí)間內(nèi)即即可完成成繁華寧寧靜的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。S4、品品牌優(yōu)勢勢：國華公司司及東方方美郡的的知名度度和美譽(yù)譽(yù)度高，國華物物業(yè)成功功開發(fā)多多個(gè)項(xiàng)目目同樣具具有品牌牌效應(yīng)；開發(fā)商實(shí)實(shí)力雄厚厚，開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐豐富，物物業(yè)管理理到位。國華物物業(yè)管理理公司具具備國家家二級資資質(zhì)，具具備較高高的信譽(yù)譽(yù)，通過過國華經(jīng)經(jīng)典、國國華東方方美郡等等項(xiàng)目已已經(jīng)在當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌鰣鰳淞⒑芎芨叩闹群秃兔雷u(yù)度度，積累累了一

24、大大批忠實(shí)實(shí)客戶，品牌效效應(yīng)影響響顯著。S5、資資源優(yōu)勢勢：中高高端客戶戶較多，客戶基基礎(chǔ)較好好；開發(fā)商通通過國華華經(jīng)典、國華東東方美郡郡等項(xiàng)目目的銷售售，積累累了眾多多的中高高端客戶戶資源，積累了了一大批批忠實(shí)客客戶，項(xiàng)項(xiàng)目可以以充分利利用這些些豐富的的客戶資資源，促促進(jìn)項(xiàng)目目的銷售售。S6、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品多多、舒適適性高、密度度低、業(yè)業(yè)態(tài)多；國華東方方美郡北北區(qū)包含含聯(lián)排別別墅、雙雙拼別墅墅、疊拼拼別墅、花園洋洋房等多多種住宅宅產(chǎn)品。規(guī)模較較大，密密度低，可選擇擇性多，適宜居居住。國國華第三三空間包包含商業(yè)業(yè)、餐飲飲、寫字字樓等多多種業(yè)態(tài)態(tài)，可滿滿足客戶戶購物、休閑娛娛樂、餐餐飲、健健身

25、等各各方面的的需求。S7：國國華東方方美郡南南區(qū)在濟(jì)濟(jì)南市場場樹立了了良好的的形象及及客群積積累。國華東方方美郡是是國華開發(fā)發(fā)公司傾傾力打造造泉城首首席城中中別墅項(xiàng)項(xiàng)目，以良好好的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)和和豐富的的自然資資源打造造國華東東方美郡郡南區(qū)，國華東東方美郡郡南區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目取得得巨大成成功。贏贏得了良良好的社社會(huì)形象象和穩(wěn)定定的客戶戶群，為為后期項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)奠定定了堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)。Weakknesss項(xiàng)目目劣勢分分析W1、項(xiàng)項(xiàng)目遠(yuǎn)離離市中心心，人流流量小；從居住上上來說，第三空空間項(xiàng)目目位于濟(jì)濟(jì)南南部部，距市市中心有有一定距距離，人氣較較低。從從商業(yè)上上來說，不是傳傳統(tǒng)意義義上的CCBD，商務(wù)氛圍圍

26、淡薄，商業(yè)分分散，客客流量相相對較少少，必須須做特色色型商業(yè)業(yè)來吸引引消費(fèi)者者。W2、生生活配套套相對缺缺乏，人人氣尚且且不足；項(xiàng)目所在在區(qū)域?qū)賹儆谝粋€(gè)個(gè)新區(qū)，很多項(xiàng)項(xiàng)目目前前正在開開發(fā)當(dāng)中中，即使使已經(jīng)入入住的項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)間間也比較較短，因因此周邊邊生活、商業(yè)、娛樂等等相關(guān)配配套比較較少，居住的的氛圍尚尚且不足足。W3、公公共交通通有待改改善；項(xiàng)目周邊邊雖然道道路比較較通暢，但公交交車次比比較少，公共出出行很不不方便，這在一一定程度度上影響響本項(xiàng)目目未來的的人流出出行，同時(shí)會(huì)影影響商業(yè)業(yè)的經(jīng)營營狀況。W4、不不同產(chǎn)品品之間有有一定干干擾性；國華東方方美郡北北區(qū)包含含聯(lián)排別別墅、雙雙拼別墅墅、疊拼

27、拼別墅、花園洋洋房等多多種住宅宅產(chǎn)品，第三空空間包括括商業(yè)、寫字樓樓、酒店店等多種種產(chǎn)品，相互之之間容易易形成干干擾。W5、商商業(yè)用地地年限短短，使用用成本高高；第三空間間土地性性質(zhì)為商商業(yè)用地地，其使使用權(quán)僅僅有300年左右，年年限較短短；同時(shí)時(shí)，商業(yè)業(yè)用地各各方面費(fèi)費(fèi)用也比比較高。W6、周周邊未形形成成熟熟的商業(yè)業(yè)氛圍。項(xiàng)目所在在區(qū)域商商業(yè)氛圍圍不是很很濃，比比較缺乏乏大型的的商業(yè)設(shè)設(shè)施。周周邊居民民購物普普遍要到到會(huì)展中中心周邊邊的華聯(lián)聯(lián)超市，甚至更更遠(yuǎn)的市市中心去去消費(fèi)。周邊僅僅有陽光光舜城和和偉東新新都項(xiàng)目目的配套套商業(yè)街街，主要要面向自自身的社社區(qū)居民民服務(wù)。Oppoortuuni

28、tty項(xiàng)目目機(jī)會(huì)分分析O1、國國華東方方美郡南南區(qū)入住住帶動(dòng)居居住氛圍圍；隨著國華華東方美美郡南區(qū)區(qū)的交房，大量客客戶將會(huì)會(huì)遷入東東方美郡郡。由于于本項(xiàng)目目客群定定位以高高端客戶戶為主，因此客客戶的入入住將在在很大程程度上增增加整個(gè)個(gè)區(qū)域的的高端居居住氛圍圍，對于于東方美美郡北區(qū)區(qū)將起到到一定的的帶動(dòng)作作用。O2、同同類產(chǎn)品品稀缺，市場空空白；產(chǎn)品組合合豐富（聯(lián)排別別墅、獨(dú)獨(dú)棟別墅墅、商業(yè)業(yè)街區(qū)），具有有低密度度、稀缺缺性高的的特點(diǎn)，憑借自自然、交交通的優(yōu)優(yōu)勢，填填補(bǔ)了濟(jì)濟(jì)南房地地產(chǎn)市場場的空白白。O3、房房地產(chǎn)政政策有所所放寬；從08年年下半年年以來，國國家連續(xù)續(xù)出臺(tái)救救市政策策，利率率連續(xù)

29、降降低，二二套房購購買政策策放寬，契稅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)下浮浮，方方方面面政政策的出出臺(tái)使得得購房居居民的觀觀望心理理有所緩緩和，到到了20009年年上半年年，房地地產(chǎn)市場場已經(jīng)出出現(xiàn)了明明顯的好好轉(zhuǎn)。O4、區(qū)區(qū)域發(fā)展展迅速衍衍生高端端豪宅居居住需求求；隨著本區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展以及及入住人人口的增增多，本本區(qū)域已已經(jīng)形成成了一個(gè)個(gè)高端物物業(yè)的聚聚集區(qū)。區(qū)域的的發(fā)展和和高檔人人群的聚聚集，使使得高檔檔住宅和和低密度度住宅產(chǎn)產(chǎn)品逐步步成為了了區(qū)域開開發(fā)的主主流。 O5. 濟(jì)南的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展處處于上升升趨勢在20008年金金融危機(jī)機(jī)大背景景下，國國家為穩(wěn)穩(wěn)定房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展，連續(xù)續(xù)推出了了多項(xiàng)政政策。在在接

30、連出出臺(tái)的政政策刺激激下，220099年上半半年以來來，各地地樓市出出現(xiàn)市場場回暖的的小陽春春現(xiàn)象；進(jìn)入下下半年，市場上上開始出出現(xiàn)開發(fā)發(fā)商策略略性漲價(jià)價(jià)，并且且整體市市場的成成交量又又出現(xiàn)了了一定程程度的上上漲。 Threeat項(xiàng)項(xiàng)目威脅脅分析T1、國國家宏觀調(diào)調(diào)控的影影響；進(jìn)入20009年年下半年年以來，房地產(chǎn)產(chǎn)政策短短短的半半年蜜月月期已經(jīng)經(jīng)過去了了。政府正正在防控控新一輪輪房價(jià)的的上漲，土地增增值稅、研究開開征物業(yè)業(yè)稅、資資本金下下調(diào)等房房地產(chǎn)相相關(guān)政策策調(diào)整密密集出臺(tái)臺(tái)，政策策頻繁出出臺(tái)造成成人心浮浮動(dòng)，使使購房者者、投資資客的觀觀望心理理比較重重，進(jìn)而而對房地地產(chǎn)市場場的銷售售造成

31、了了不利影影響。T2、來來自市場場樓盤的的競爭；在市場整整體低迷迷的情況況下，短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)購房客客群數(shù)量量有所減減少，同同時(shí)，同同類產(chǎn)品品的推出出，對于于有限的的客戶資資源的爭爭奪將會(huì)會(huì)更為激激烈。T3、經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)的爆發(fā)發(fā)影響客客戶投資資；20088年爆發(fā)發(fā)全球性性經(jīng)濟(jì)危危機(jī)，大大部分行行業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)受到影影響，到到20009年仍仍然沒有有完全恢恢復(fù)，在在投資時(shí)時(shí)會(huì)顯得得更為慎慎重，客客觀上對對本項(xiàng)目目銷售產(chǎn)產(chǎn)生不利利影響。項(xiàng)目突破破方向創(chuàng)建服務(wù)務(wù)體系，打造品品牌地產(chǎn)產(chǎn)隨著濟(jì)南南房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展水水平的提提高和國國內(nèi)大公公司的相相繼進(jìn)入入，市場場的競爭爭將會(huì)愈愈加的激激烈。以以往只是是通過機(jī)機(jī)械的開

32、開發(fā)項(xiàng)目目的模式式將受到到挑戰(zhàn)，要想在在與國內(nèi)內(nèi)具有多多年開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的的品牌地地產(chǎn)競爭爭中保持持優(yōu)勢必必須創(chuàng)建建自己的的開發(fā)理理念、樹樹立自己己的地產(chǎn)產(chǎn)品牌。一個(gè)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的品牌是是靠它所所開發(fā)的的項(xiàng)目來來體現(xiàn)的的，但這這種體現(xiàn)現(xiàn)并非只只是指產(chǎn)產(chǎn)品一方方面，更更多的是是通過這這些項(xiàng)目目能夠傳傳達(dá)給消消費(fèi)者的的一種生生活方式式和居住住理念。這其中中包括開開發(fā)的前前期階段段、項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)階段、項(xiàng)目的的銷售階階段以及及后期入入住之后后的管理理階段，是貫穿穿在整個(gè)個(gè)開發(fā)過過程中來來體現(xiàn)的的。物質(zhì)是暫暫時(shí)的，而精神神則是永永恒的。只有建建立起國國華自己己的開發(fā)發(fā)理念或或服務(wù)體體系，并并能夠傳傳承和發(fā)

33、發(fā)揚(yáng)，才才能夠樹樹立起自自己的地地產(chǎn)品牌牌！做足項(xiàng)目目區(qū)位文文章，提提升項(xiàng)目目形象有關(guān)項(xiàng)目目優(yōu)勢分分析當(dāng)中中已經(jīng)說說到項(xiàng)目目的區(qū)位位這一價(jià)價(jià)值點(diǎn)是是其他競競品所不不具備的的，是獨(dú)獨(dú)一無二二的優(yōu)勢勢。如何何才能做做到本項(xiàng)項(xiàng)目的差差異化定定位，體體現(xiàn)與眾眾不同之之處，區(qū)區(qū)位這一一點(diǎn)無疑疑是最為為重要的的。本項(xiàng)目擁擁有南部部獨(dú)特優(yōu)優(yōu)美的自自然景觀觀，配合合以低密密度綜合合型產(chǎn)品品，從而而可以形形成項(xiàng)目目獨(dú)有的的銷售主主張。以以南部環(huán)環(huán)境為依依托，以以項(xiàng)目自自身優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品為為基礎(chǔ)，從而對對項(xiàng)目整整體上進(jìn)進(jìn)行包裝裝，提升升項(xiàng)目形形象，增增加項(xiàng)目目附加值值。多種產(chǎn)品品互補(bǔ)，面向全全市，提提升價(jià)值值東方美郡

34、郡北區(qū)包包含別墅墅、花園洋洋房、平平層、寫寫字樓等等多種產(chǎn)產(chǎn)品，可可滿足客客戶各方方面的需需求，多多種產(chǎn)品品可以實(shí)實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)補(bǔ)。由于于東方美美郡北區(qū)區(qū)屬于高高端住宅宅產(chǎn)品，面積大大、單價(jià)價(jià)較高，同樣也也存在一一定的銷銷售難度度。為了了最大程程度的實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益和社社會(huì)效益益，本項(xiàng)項(xiàng)目的定定位及銷銷售的范范圍不能能僅僅著著眼于本本區(qū)域，必須要要依托于于本區(qū)域域面向整整個(gè)濟(jì)南南市，從從整體上上提升項(xiàng)項(xiàng)目的附附加值。項(xiàng)目市場場定位國華東方方美郡北北區(qū)市場價(jià)值值點(diǎn)整合合南部地段段南部部高檔居居住區(qū)域域，出則則繁華、入則寧寧靜。品牌形象象國華華公司品品牌影響響力。山地建筑筑依山山而建、隨勢起起伏。

35、無無可比擬擬的自然然山勢。獨(dú)享山景景千佛佛山風(fēng)景景區(qū)內(nèi)，羅袁寺寺、厥子子山、西西姑山三三山環(huán)抱抱。宜人環(huán)境境萬畝畝林海環(huán)環(huán)抱，自自然生態(tài)態(tài)、適宜宜人居。便捷交通通緊鄰鄰旅游路路，出入入隨心。高端資源源高端端項(xiàng)目的的營銷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及客客戶資源源優(yōu)勢。產(chǎn)品豐富富多樣樣化的產(chǎn)產(chǎn)品形式式，先進(jìn)進(jìn)的設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃理理念。市場定位位定位思考考以上已經(jīng)經(jīng)對本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行了提提煉和總總結(jié)，如如何將這這些價(jià)值值點(diǎn)進(jìn)一一步整合合并以統(tǒng)統(tǒng)一的形形象推向向市場，則需要要對本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行市場定定位分析析。所謂謂市場定定位，簡簡單的講講就是本本項(xiàng)目在在市場中中所處的的地位。在八大價(jià)價(jià)值點(diǎn)中中，南部部地段、宜人環(huán)環(huán)境、便

36、便捷交通通和完善善配套均均屬于本本項(xiàng)目與與周邊項(xiàng)項(xiàng)目共有有的特點(diǎn)點(diǎn)。山地地建筑和和獨(dú)享山山景是本本項(xiàng)目的的獨(dú)有特點(diǎn)點(diǎn)，同時(shí)時(shí)高檔次次的多樣樣化產(chǎn)品品給予客客戶不同同的居住住選擇。而開發(fā)發(fā)商的品品牌形象象同競品品項(xiàng)目相相比有著著較大的的優(yōu)勢，國華東東方美郡郡南區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)開發(fā)完完畢，并在市市場上獲獲得了良良好的項(xiàng)項(xiàng)目形象象和品牌牌贊譽(yù)。國華東東方美郡郡北區(qū)，以國華華品牌為為依托，在東方方美郡南南區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，打打造出具具有更高高品位和和居住價(jià)價(jià)值的產(chǎn)產(chǎn)品。是對國國華前期期產(chǎn)品定定位一個(gè)個(gè)總體性性的升級級，這是本項(xiàng)項(xiàng)目的獨(dú)獨(dú)有價(jià)值值點(diǎn)。區(qū)位升級產(chǎn)品升級園林升級服務(wù)升級客戶升級企業(yè)升級陽坡陰坡多樣化

37、產(chǎn)品聯(lián)排別墅山地公園普通園林全面性服務(wù)單一性服務(wù)奢侈品擁有者第一批業(yè)主品牌地產(chǎn)品質(zhì)地產(chǎn)在項(xiàng)目總體體市場定定位推廣廣語南部地段品牌形象山地建筑獨(dú)享山景宜人環(huán)境便捷交通高端資源產(chǎn)品豐富居住的奢侈品國華東方美郡南區(qū)的項(xiàng)目升級奢侈是一一種整體體或部分分地被各各自的社社會(huì)認(rèn)為為是奢華華的生活活方式，大多由由四大價(jià)價(jià)值來支支撐：頂頂級的價(jià)價(jià)值、社社會(huì)地位位的象征征、獨(dú)一一無二的的稀缺性性、感受受尊貴身身份的服服務(wù)水準(zhǔn)準(zhǔn)。將本項(xiàng)目目的形象象定位為為居住的的奢侈品品是因?yàn)闉楸卷?xiàng)目目同奢侈侈品的價(jià)價(jià)值特性性一樣，具備各各個(gè)頂級級的價(jià)值值特點(diǎn)，即價(jià)值值性、地地位性、收藏性性和服務(wù)務(wù)性。價(jià)值性頂級的價(jià)值屬性不斷持續(xù)

38、升值地位性社會(huì)地位的居住表現(xiàn)掌握城市話語權(quán)價(jià)值性可以傳世的榮耀經(jīng)典家族印記，輝煌人生價(jià)值性貼合尊崇身份的服務(wù)水準(zhǔn)尊貴服務(wù)，奢侈生活傳承東方方美郡南南區(qū)推廣廣語東方美郡郡北區(qū)與與南區(qū)一脈脈相承，產(chǎn)品形形態(tài)、建建筑設(shè)計(jì)計(jì)、地緣緣選擇、居住文文化都具具有傳承承性，因因此項(xiàng)目目的主推推廣語可可繼續(xù)沿沿用南區(qū)區(qū)的主推推廣語：浩瀚綠色色上的城城中別墅墅 千佛山山下您的的家吉山有千千佛 東方有有美郡印記時(shí)代代輝煌 傳承承經(jīng)典人人生 泉城名流流的頂端端第一居居所輔助推廣廣語一千佛山下下 經(jīng)世世名宅【千佛山山：】作作為濟(jì)南南市的代代表名山山，已經(jīng)經(jīng)成為濟(jì)濟(jì)南的象象征，千千佛山周周邊的環(huán)環(huán)境已經(jīng)經(jīng)在濟(jì)南南人心目目

39、中種植植下了生生態(tài)、高高尚、尊尊貴、綠綠色的品品格，以以千佛山山下為廣廣告語，首先即即能抓住住泉城消消費(fèi)者敏敏感的神神經(jīng)。【經(jīng)世名名宅：】首先北北區(qū)與國國華東方方美郡南南區(qū)一脈脈相承，產(chǎn)品形形態(tài)、建建筑設(shè)計(jì)計(jì)、地緣緣選擇、居住文文化都具具有傳承承性，二二者可以以凝造為為一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)典。其其次，經(jīng)經(jīng)世與驚世相諧諧音，引引申為至至高的成成就，同同時(shí)表現(xiàn)現(xiàn)為精神神的高尚尚境界。經(jīng)世名名宅的自自然價(jià)值值、建筑筑價(jià)值、人文價(jià)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于鋼鋼筋和水水泥的組組合。輔助推廣廣語二一個(gè)可以以收藏的的居所對于許多多人而言言，在城城市中心心尤其是是核心區(qū)區(qū)擁有自自己的物物業(yè)是生生活的終終極夢想想，而作作為城市

40、市中心區(qū)區(qū)物業(yè)的的巔峰之之作城市別別墅更是是成為社社會(huì)精英英人士、成功人人士的生生活焦點(diǎn)點(diǎn)。城市別墅墅作為高高密度城市下下稀有的的低密度度住宅產(chǎn)產(chǎn)品，在在城市獨(dú)獨(dú)有資源源和土地地不可復(fù)復(fù)制和不不可再生生的特性性下，市市場注定定“城市別別墅”將成為為一座城城市可以以被大家家予以收收藏的珍珍稀品。其他推廣廣語至尚豪宅宅 藏于于傳世城市間 山林中中 經(jīng)世世名宅一切“近近”在掌握握中城市別墅墅 可以傳傳世形象定位位以大戶型產(chǎn)品為主原生態(tài)的山地園林多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)品牌式的營銷服務(wù)城市的核心居住區(qū)域擁有獨(dú)特的居住理念滿足品質(zhì)和舒適需求具備高端的市場地位具備稀缺性和收藏性南區(qū)別墅的升級產(chǎn)品通過上面面對項(xiàng)目目

41、形象的的分析，可以得得出有一一個(gè)共同同的特點(diǎn)點(diǎn)就是“稀缺性性和尊貴貴性”，稀缺缺的區(qū)位位、具備備尊貴價(jià)價(jià)值的產(chǎn)產(chǎn)品、針針對的客客高端的的客戶群群體，結(jié)結(jié)合以上上特征，產(chǎn)品營營銷形象象為：一個(gè)可以以收藏的的居所國華第三三空間價(jià)值點(diǎn)提提煉區(qū)域價(jià)值值南部部高檔居居住區(qū)域域，出則則繁華、入則寧寧靜。環(huán)境價(jià)值值千佛佛山下，萬畝林林海環(huán)抱抱，自然然生態(tài)、適宜人人居。建筑價(jià)值值北美美風(fēng)情商商業(yè)小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，廣場場式休閑閑建筑感感受。產(chǎn)品價(jià)值值豐富富的業(yè)態(tài)態(tài)形式，一站式式綜合服服務(wù)。品牌價(jià)值值國華華公司品品牌影響響力。營銷價(jià)值值高端端項(xiàng)目的的營銷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及客客戶資源源優(yōu)勢。區(qū)域價(jià)值環(huán)境價(jià)值建筑價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值營銷

42、價(jià)值價(jià)值整合：花園式綜合商務(wù)群價(jià)值升華：泉城首席純生態(tài)商務(wù)花園市場定位位定位思考考外部價(jià)值值：“區(qū)域價(jià)價(jià)值”、“環(huán)境價(jià)價(jià)值”充分發(fā)揮揮本案外外部價(jià)值值優(yōu)勢，營造獨(dú)獨(dú)有的定定位依托托元素。內(nèi)部價(jià)值值：“建筑價(jià)價(jià)值”、“產(chǎn)品價(jià)價(jià)值”整合本案案多種業(yè)業(yè)態(tài)形式式，以本本案的商商務(wù)性為為主題形形象，全全新引入入“商務(wù)花花園”這一國國際化流流行概念念形式。軟性價(jià)值值：“品牌價(jià)價(jià)值”、“營銷價(jià)價(jià)值”在營銷過過程中充充分發(fā)揮揮軟性價(jià)價(jià)值優(yōu)勢勢。項(xiàng)目總體體市場定定位推廣廣語千佛山下下 小小鎮(zhèn)式商商務(wù)街區(qū)區(qū)【千佛山山下：】自然資源源山、林、陽陽光、氧氧氣生態(tài)人文資源源舜、城市名名山、市市中心地位位尊崇【小鎮(zhèn)式式：

43、】環(huán)境氛圍圍輕松松、開放放、自由由獨(dú)特特品質(zhì)【街區(qū)：】產(chǎn)品性質(zhì)質(zhì)小鎮(zhèn)鎮(zhèn)式、休休閑廣場場、商業(yè)業(yè)味道商務(wù)務(wù)街區(qū)通過三組組詞，將將第三空空間的自自然、人人文、環(huán)環(huán)境、性性質(zhì)等多多重屬性性進(jìn)行表述述，表現(xiàn)現(xiàn)了產(chǎn)品品的生態(tài)態(tài)化、尊尊崇的地地位、獨(dú)獨(dú)特的品品質(zhì)以及及產(chǎn)品定定義，為為項(xiàng)目整整體奠定定了高度度。主廣告語語一：自由商務(wù)務(wù)味道“自由”首先涵涵蓋了辦辦公于此此的心理理感受和和直接體體驗(yàn)，區(qū)區(qū)別于城城市中呆呆板的商商務(wù)塔樓樓，能夠夠充分吸吸引客戶戶共鳴，“商務(wù)”則定調(diào)調(diào)產(chǎn)品功功能，“味道”則表現(xiàn)現(xiàn)了產(chǎn)品品的商業(yè)業(yè)形態(tài)，同時(shí)也也更具現(xiàn)現(xiàn)代語境境的美感感。從高高度上定定義了商商務(wù)、商商業(yè)兩部部分的推推廣

44、基調(diào)調(diào)。主廣告語語二：泉城首席席純生態(tài)態(tài)商務(wù)花花園【泉城首首席：】強(qiáng)調(diào)本案案的創(chuàng)新新性和唯唯一性。目前濟(jì)濟(jì)南大部部分產(chǎn)品品比較單單一，像像第三空空間這樣樣依托于于千佛山山包含寫寫字樓、商業(yè)、餐飲的的綜合性性低密度度產(chǎn)品，在濟(jì)南南極其稀稀缺。【純生態(tài)態(tài)：】外部價(jià)值值 山、林林、陽光光、有氧氧 純生生態(tài)【商務(wù)花花園：】內(nèi)部價(jià)值值 北美小小鎮(zhèn)、休休閑廣場場、低密密度寫字字樓 商務(wù)花花園國華獨(dú)棟棟別墅項(xiàng)目案名名國華東東方美郡郡|獨(dú)棟棟【國華東方美美郡|獨(dú)獨(dú)棟】： 本產(chǎn)品全全面依托托國華東方美美郡的品品牌優(yōu)勢勢、項(xiàng)目目優(yōu)勢、價(jià)值優(yōu)優(yōu)勢，因因此在產(chǎn)產(chǎn)品命名名上，傳傳承國華華東方美美郡品牌牌名稱，從而形形成

45、品牌牌延續(xù)，使客戶戶在地理理位置、產(chǎn)品整整體感知知上有一一定的了了解。獨(dú)獨(dú)棟作為為延展案案名，“獨(dú)”字表示示兩重含含義，一一者獨(dú)立立自主，擁有獨(dú)獨(dú)處自由由空間，二者獨(dú)獨(dú)一無二二，彰顯顯尊貴。“棟”字亦有有兩重含含義，一一者指棟棟宇，為為高大、氣派的的房子，二者比比喻堪當(dāng)當(dāng)大任的的人或事事物，國語云“天子，國之棟棟也”隱喻居居住于此此的客群群均為社社會(huì)上獨(dú)獨(dú)擋大任任之人?！蔼?dú)棟”二字連連用，則則表現(xiàn)出出獨(dú)一無無二的獨(dú)獨(dú)棟別墅墅的豪邁邁與胸襟襟，簡單單即是偉偉大。與與前文“國華東方美美郡”相互相相應(yīng)，傳傳承于東東方美郡郡，又提提升了東東方美郡郡。主廣告語語一擁有獨(dú)棟棟，并不不是人生生的頂峰峰很多人

46、認(rèn)認(rèn)為，人人生的頂頂峰莫過過于擁有有一套獨(dú)獨(dú)棟別墅墅，在我我們看來來，擁有有了獨(dú)棟棟別墅，并不是是人生的的頂峰，前方還還有更高高的成果果等待去去采摘。物極必必反，達(dá)達(dá)到頂峰峰則意味味著將持持續(xù)平穩(wěn)穩(wěn)，而我我們希望望業(yè)主在在擁有獨(dú)獨(dú)棟后，還能持持續(xù)超越越。相信信業(yè)主看看到這句句話，能能夠燃起起雄心壯壯志，產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈烈的精神神認(rèn)同。主廣告語語二這個(gè)城市市的獨(dú)棟棟將獨(dú)棟別別墅置于于整個(gè)城城市，本本案隸屬屬于國華華東方美美郡，但但實(shí)質(zhì)為為整個(gè)城城市的代代表，代代言了整整個(gè)城市市的地位位與尊崇崇，擁有有無上的的話語權(quán)權(quán)，氣度度無與倫倫比。使使得業(yè)主主產(chǎn)生一一種強(qiáng)烈烈的居住住認(rèn)同感感，彰顯顯卓越不不凡的社

47、社會(huì)地位位。五幢獨(dú)棟棟的分類類案名國華東東方美郡郡|觀山山國華東東方美郡郡|攬?jiān)略聡A東東方美郡郡|水云云國華東東方美郡郡|盈風(fēng)國華東東方美郡郡|林語語此五類分分案名命命名五棟棟別墅，主旨是是從意境境上賦予予獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品典雅雅、靈動(dòng)動(dòng)的哲學(xué)學(xué)意味。“觀山”觀山靠靠山，忘忘我陶然然?！皵?jiān)隆钡兔芏榷葎e墅，獨(dú)門獨(dú)獨(dú)院，獨(dú)獨(dú)享一輪輪明月。“水云”行到水水窮處，坐看云云起時(shí)。“盈風(fēng)”一喻松松濤陣陣陣，山風(fēng)風(fēng)帶來濕濕潤純潔潔的空氣氣，二喻喻充盈歡歡喜之風(fēng)風(fēng)?！傲终Z”萬畝山山林，鳥鳥語花香香。五個(gè)個(gè)分類案案名分別別從產(chǎn)品品賣點(diǎn)、居住境境界方面面對項(xiàng)目目進(jìn)行詮詮釋，達(dá)達(dá)到居住住的物質(zhì)質(zhì)享受與與精神追追求的高高

48、度融合合。品牌營銷銷思路地產(chǎn)品牌牌形象定定位地產(chǎn)品牌牌概念競爭主要要分為三三種，一一是價(jià)格格質(zhì)量層層次的競競爭，即即強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格低、質(zhì)質(zhì)量好；二是規(guī)規(guī)模層次次競爭，規(guī)模很很大但缺缺乏個(gè)性性，未必必能形成成品牌；三是品品牌層次次競爭，往往就就是淘汰汰競爭，競爭到到最后，行業(yè)里里面會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生幾個(gè)個(gè)寡頭，市場占占有率向向幾個(gè)品品牌集中中。過去房地地產(chǎn)應(yīng)該該還是一一個(gè)供不不應(yīng)求的的市場，很多的的客戶對對于項(xiàng)目目的認(rèn)同同還是地地段、地地段、地地段，或或者有一一些項(xiàng)目目有特定定的賣點(diǎn)點(diǎn)，過去去的競爭爭是項(xiàng)目目的競爭爭，如何何找到地地段，打打造什么么樣的建建筑形態(tài)態(tài)，包括括你在這這里有什什么樣的的配套，同

49、時(shí)您您這個(gè)東東西性價(jià)價(jià)比好不不好等等等，大家家更多認(rèn)認(rèn)同的是是所謂項(xiàng)項(xiàng)目的品品牌。伴隨著房房地產(chǎn)市市場的逐逐漸成熟熟，品牌對對于地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)生生存和發(fā)發(fā)展的重重要性已已眾所周周知。地產(chǎn)商商們已經(jīng)經(jīng)從項(xiàng)目目競爭上上升到企企業(yè)層面面。特別別是隨著著萬科、中海、綠城、SOHHO等大大開發(fā)商商的出現(xiàn)現(xiàn)，房產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)也也逐漸演演化出現(xiàn)現(xiàn)了“品牌地地產(chǎn)商”這個(gè)名名詞，而而“品牌地地產(chǎn)”這種說說法也正正逐漸被被購房者者所認(rèn)同同。國華品牌牌營銷優(yōu)優(yōu)勢山東國華華公司作作為最早早進(jìn)入山山東房地地產(chǎn)界的的地產(chǎn)公公司，在濟(jì)南南、青島島、泰安安等地連連續(xù)開發(fā)發(fā)了濟(jì)南南國華經(jīng)經(jīng)典一期期、青島島國華大大廈、泰泰安國華華經(jīng)典小小

50、區(qū)、濟(jì)濟(jì)南國華華東方美美郡和泰泰安國華華時(shí)代等等5個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。各各項(xiàng)目幾幾年來先先后榮獲獲“精品工工程”、“雙十佳佳住宅”、“典范寫寫字樓”、“中國國國際花園園社區(qū)獎(jiǎng)獎(jiǎng)”和“齊魯名名盤500強(qiáng)”等多項(xiàng)項(xiàng)榮譽(yù)稱稱號，取取得了良良好的社社會(huì)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。各項(xiàng)項(xiàng)目的成成功運(yùn)作作，為公公司在濟(jì)濟(jì)南乃至至山東房房地產(chǎn)界界贏得了了良好的的聲譽(yù)和和品牌，公司榮榮獲“濟(jì)南地地產(chǎn)品牌牌企業(yè)”和“山東省省房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商50強(qiáng)強(qiáng)”稱號。在社會(huì)會(huì)上具有有很高的的知名度度和美譽(yù)譽(yù)度，具具有很大大的影響響力和號號召力。所以對山山東國華華公司而而言，已已具備了了進(jìn)入“品牌地地產(chǎn)”先天的的條件。由于消消費(fèi)者對對國華

51、公司司的實(shí)力力、信譽(yù)譽(yù)、品質(zhì)質(zhì)等等都都會(huì)有很很大的信信任度，從而把把對國華華品牌的的信任嫁嫁接到對對項(xiàng)目的的信任上上，在一一定程度度上使項(xiàng)項(xiàng)目具有有了地產(chǎn)產(chǎn)品牌營營銷的優(yōu)優(yōu)勢。我們應(yīng)充充分的利利用好這這種品牌牌資源，建議在在以后的的推廣中中，要充充分利用用國華品品牌的影影響力，將其嫁嫁接為對對地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的信信任力。同時(shí)反反過來利利用項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)和形象象，來印印證“國華品品牌”從而快速速樹立“國華地地產(chǎn)”的品牌牌效應(yīng)。最最終形成成“國華地地產(chǎn)”系列品品牌的特特性。品牌塑造造策略在塑造“品牌地地產(chǎn)”時(shí)，必必須從企企業(yè)層面面和項(xiàng)目目層面上上同步進(jìn)進(jìn)行，兩兩個(gè)方面面不可或或缺。從企業(yè)層層面上來來說，

52、一一是企業(yè)業(yè)要具備備長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，二要要具是獨(dú)獨(dú)特的企企業(yè)文化化。樹立立品牌需需要時(shí)間間，沒有有長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)，品牌牌根本無無從談起起。從項(xiàng)目層層面上來來說，房房地產(chǎn)品品牌建設(shè)設(shè)要具備備以下三三點(diǎn)：誠信是房房地產(chǎn)品品牌建設(shè)設(shè)的核心心質(zhì)量是房房地產(chǎn)品品牌建設(shè)設(shè)的前提提服務(wù)是房房地產(chǎn)品品牌建設(shè)設(shè)的關(guān)鍵鍵品牌的形形象定位位作為“國國華地產(chǎn)產(chǎn)”的形象象定位，對地產(chǎn)產(chǎn)品牌的的發(fā)展具具有至關(guān)關(guān)重要的的作用，因此在在定位理念念上要具具有創(chuàng)新新性和差差異性，將項(xiàng)目目的理念念與公司司的理念念相結(jié)合合，使項(xiàng)項(xiàng)目的形形象和開開發(fā)公司司的形象象都具有有鮮明的的特征符符號，進(jìn)進(jìn)而形成成一種品品牌的號號召力和和影響

53、力力。要達(dá)達(dá)到這樣樣的目的的，形象象定位就就企業(yè)的的開發(fā)思思路和開開發(fā)行為為相吻合合。山東東國華公公司從進(jìn)進(jìn)入山東東市場以以來，一一直以開開發(fā)領(lǐng)先先市場的的豪宅項(xiàng)項(xiàng)目為企企業(yè)開發(fā)發(fā)思路，國華經(jīng)經(jīng)典、東東方美郡郡、泰安安國華經(jīng)經(jīng)典、國國華時(shí)代代，每一一個(gè)項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)，都對對市場形形成了強(qiáng)強(qiáng)烈的沖沖擊。不但提提高了區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值，而而且引領(lǐng)領(lǐng)了當(dāng)?shù)氐睾勒惺袌龅拈_開發(fā)理念念。因此此“國華品品牌”應(yīng)該是一個(gè)豪居居理念的的領(lǐng)航者者；一個(gè)領(lǐng)領(lǐng)市豪宅宅的建設(shè)設(shè)者；一一個(gè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)居住夢夢想的創(chuàng)創(chuàng)造者。因此國華華品牌的的形象定定位語為為：高端生活活營造專專家【高端：】生活在高高端，標(biāo)標(biāo)示著國國華所開開

54、發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品為城城市高端端物業(yè)?！旧睿骸繃A所所開發(fā)的的不僅僅僅是一棟棟棟的鋼鋼筋水泥泥建筑，更帶來來的是最最高級別別的生活活體驗(yàn)，不僅滿滿足于居居住功能能，而且且追求的的的是舒舒適宜人人的生活活享受?！緺I造：】建造，構(gòu)筑，北宋即即有營營造法式式一書書。營造造不是單單純的建建筑動(dòng)詞詞，而是是凝心于于建筑之之上的深深刻精神神?！緦＜遥骸啃袠I(yè)內(nèi)內(nèi)集大成成者，為為其專業(yè)業(yè)，方能能成就最最高價(jià)值值。本定位語語首先圈圈住生活活者的層層次和尊尊崇地位位，同時(shí)時(shí)又表達(dá)達(dá)出國華華開發(fā)的的不只是是產(chǎn)品而而且還是是一種生生活的理理念，最最后定位位于營造造專家，在拉高品品牌形象象同時(shí)，給予客客戶專業(yè)業(yè)的形象象和良好

55、好的企業(yè)業(yè)信念。地產(chǎn)品牌牌持續(xù)發(fā)發(fā)展策略略對于房地地產(chǎn)品牌牌而言，可持續(xù)續(xù)發(fā)展是是指品牌牌的創(chuàng)立立、維護(hù)護(hù)與發(fā)展展的經(jīng)營營過程。品牌的的影響力力、滲透透力已為為開發(fā)商商贏得不不少實(shí)在在效益。但是，目前房房地產(chǎn)市市場上除除了少數(shù)數(shù)的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入品牌牌經(jīng)營外外，大部部分的房房地產(chǎn)開開發(fā)商還還不具備備品牌的的意識(shí)，大多是是停留在在將某一一項(xiàng)目賣賣好的粗粗獷銷售售上。而山東國國華公司司已經(jīng)具具備了品品牌經(jīng)營營的實(shí)力力前提。怎樣去去經(jīng)營品品牌，怎怎樣走品品牌之道道，這對對于一個(gè)個(gè)持續(xù)發(fā)發(fā)展的公公司來講講是非常常重要的的。只有有擁有品品牌的房房地產(chǎn)企企業(yè)健康康的持續(xù)續(xù)發(fā)展；而沒有有品牌的的房地

56、產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將將會(huì)付出出沉重的的代價(jià)，并且在在強(qiáng)勢品品牌的擠擠壓下，面臨越越來越大大的生存存壓力。在這種種思想指指導(dǎo)下，我們擬擬定了“國華地地產(chǎn)”企業(yè)品品牌規(guī)劃劃如下：每年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一個(gè)大大的突破破，每年年向市場場發(fā)出一一種強(qiáng)烈烈信息，有利于于市場的的廣泛關(guān)關(guān)注，同同時(shí)有利利于監(jiān)督督自己企企業(yè)的行行為，一一步一步步實(shí)現(xiàn)企企業(yè)目標(biāo)標(biāo)，達(dá)到到品牌積積累和維維護(hù)的目目的；實(shí)實(shí)現(xiàn)上述述步驟需需要一些些輔助條條件，如如：創(chuàng)辦辦“國華企企業(yè)內(nèi)刊刊”并定期期向國華華會(huì)員發(fā)發(fā)行刊物物，隨時(shí)時(shí)向社會(huì)會(huì)公布公公司的重重大舉措措和社區(qū)區(qū)建設(shè)的的情況，聆聽會(huì)會(huì)員的心心聲；建建立會(huì)員員的VIIP檔案案等等。企業(yè)品牌牌的經(jīng)營營和

57、擴(kuò)張張是個(gè)漫漫長的過過程，雖雖然“國華地地產(chǎn)”已經(jīng)初初步具備備了地產(chǎn)產(chǎn)品牌的的特性，但是如何何推廣、經(jīng)營、維持對對整個(gè)企企業(yè)品牌牌的經(jīng)營營至關(guān)重重要。因因此，我我們結(jié)合合國華東東方美郡郡北區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)過程程引入企企業(yè)品牌牌經(jīng)營的的初步計(jì)計(jì)劃，具具體來講講：第一步：企業(yè)品品牌形象象的導(dǎo)入入我們確定定20110年上半年年為企業(yè)業(yè)品牌的的導(dǎo)入。通過報(bào)報(bào)廣軟文文、項(xiàng)目目前期的的相關(guān)準(zhǔn)準(zhǔn)備活動(dòng)動(dòng)將 “國華地地產(chǎn)”品牌理理念導(dǎo)入入市民的的思維中中。20110年是是山東國國華地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)入濟(jì)濟(jì)南100周年的的日子，在此期期間進(jìn)行行品牌的的推廣意意義非凡凡。第二步：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品的“全面升升級”20100年下半年

58、年國華東東方美郡郡北區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目開盤盤，我們們將作為為“產(chǎn)品升升級階段段”，以產(chǎn)產(chǎn)品、區(qū)區(qū)位、園園林、服服務(wù)等作作為國華華東方美美郡北區(qū)區(qū)項(xiàng)目的的升級點(diǎn)點(diǎn)，通過過產(chǎn)品的的細(xì)節(jié)來來再一次次引爆濟(jì)濟(jì)南城中中別墅的的變革，確立國國華東方方美郡北北區(qū)的市市場形象象是南區(qū)區(qū)產(chǎn)品的的升級者，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)品牌形形象的第第一次飛飛躍。第三步：啟動(dòng)“全心全全意全程程服務(wù)”為保證項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量，我我們確定定20111年為為“質(zhì)量服服務(wù)階段段”。及時(shí)時(shí)向社會(huì)會(huì)公布項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的進(jìn)程程，展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的的建設(shè)成成果，監(jiān)監(jiān)督企業(yè)業(yè)的行為為，做一一個(gè)負(fù)責(zé)責(zé)任的開開發(fā)商。第四步：創(chuàng)立“全方位位誠信服服務(wù)體系系”項(xiàng)目要從從開發(fā)到

59、到交房到到入住的的過渡。對此，開發(fā)商商一方面面要通過過誠信服服務(wù)兌現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目建建設(shè)的承承諾，樹樹立良好好的誠信信口碑，為以后后的開發(fā)發(fā)奠定基基礎(chǔ)。另另外，入入住后小小區(qū)生活活的服務(wù)務(wù)體系要要全面地地建立，確保業(yè)業(yè)主的生生活。第五步：從“文化產(chǎn)產(chǎn)品”到“文化企業(yè)業(yè)”20122年項(xiàng)目目已經(jīng)交交付使用用，為了了營造良良好的居居住氛圍圍，為后后續(xù)的銷銷售起到到樣板展展示作用用。我們們確定220100年為“居住文文化階段段”， 以項(xiàng)目的的成功運(yùn)運(yùn)作來初初步樹立立企業(yè)品品牌的形形象，通通過企業(yè)業(yè)品牌的的樹立來來增加項(xiàng)項(xiàng)目的附附加值。地產(chǎn)服務(wù)務(wù)體系建建議每一個(gè)商商品的消消費(fèi)都包包括物質(zhì)質(zhì)消費(fèi)和和精神消消費(fèi)兩個(gè)

60、個(gè)部分。簡單地地說，前前者主要要體現(xiàn)在在產(chǎn)品的的質(zhì)量方方面，后后者最重重要的內(nèi)內(nèi)容就是是服務(wù)。尤其是是隨著技技術(shù)的進(jìn)進(jìn)步，商商品在功功能和效效用方面面極大地地滿足需需求后，服務(wù)這種種相對邊邊緣的需需求正成成為決定定購買與與消費(fèi)的的主要因因素，特特別是在在買方市市場條件件下，服服務(wù)的重重要性更更加明顯顯和突出出。 房地產(chǎn)屬屬于第三三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)務(wù)行業(yè)，“服務(wù)務(wù)”體現(xiàn)現(xiàn)其本質(zhì)質(zhì)，特別別是各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場場都進(jìn)化化到以“品牌地地產(chǎn)”為為核心的的服務(wù)競競爭時(shí)代代，房地地產(chǎn)業(yè)必必須樹立立“服務(wù)務(wù)第一”的理念念，并且且真正地地體現(xiàn)出出“全程程服務(wù)”的精神神。顧客滿意意度戰(zhàn)略略創(chuàng)新服服務(wù)體系系房地產(chǎn)的的服務(wù)體體