重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及分析報(bào)告

1、前 言承蒙信任，邀請(qǐng)我司就貴司“麗水菁苑”項(xiàng)目提交如下報(bào)告。結(jié)合相關(guān)關(guān)的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)，以及我我司市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研部部的研究究成果，我司對(duì)對(duì)重慶房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的總總體情況況進(jìn)行了了分析；對(duì)相關(guān)關(guān)的項(xiàng)目目進(jìn)行了了市場(chǎng)調(diào)調(diào)查及分分析；并并對(duì)我司司的成功功案例進(jìn)進(jìn)行了簡(jiǎn)簡(jiǎn)要的剖剖析；最最后，就就我司所所提供的的服務(wù)進(jìn)進(jìn)行了較較為詳細(xì)細(xì)的介紹紹。此報(bào)告中中的觀點(diǎn)點(diǎn)僅代表表我司之之觀點(diǎn)，僅供參參考。總體市場(chǎng)場(chǎng)分析20000年重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概況隨著重慶慶升直轄轄市以及及中央西西部大開(kāi)開(kāi)發(fā)政策策的貫徹徹實(shí)施，重慶的的變化可可謂是日日新月異異，各行行各業(yè)都都呈現(xiàn)出出一幅欣欣欣向榮榮的景象象，而房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)表現(xiàn)的的

2、尤為突突出：其其開(kāi)發(fā)量量之巨大大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)之激烈烈在重慶慶地產(chǎn)史史上是史史無(wú)前例例。地王王廣場(chǎng)商商鋪以331萬(wàn)元元/M22的房市市天價(jià)在在重慶拍拍賣成功功，全市市乃至全全國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)界為之之振憾；而龍湖湖花園的的購(gòu)房者者三天三三夜排號(hào)號(hào)，開(kāi)盤盤兩天共共銷售11.5億億；更創(chuàng)創(chuàng)造了重重慶地產(chǎn)產(chǎn)界的奇奇跡。20000年山城城樓市供供銷兩旺旺，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)快速發(fā)發(fā)展20000年我市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到到快速發(fā)發(fā)展，在在各種固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資中中增速居居首位。全年完完成開(kāi)發(fā)發(fā)投資1139.63億億，同比比增長(zhǎng)224.11%，增增幅超過(guò)過(guò)19999年88.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，完成成投資總總量創(chuàng)下下歷史最最高水平平。幢

3、幢新樓樓扮靚山山城據(jù)市統(tǒng)計(jì)計(jì)局提供供的資料料顯示，我市220000年住宅宅建設(shè)完完成投資資呈大幅幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)，全年年商品住住宅建設(shè)設(shè)完成投投資722.8億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)39.1%。住宅新新開(kāi)工面面積也大大幅度增增加，220000年新開(kāi)開(kāi)工住宅宅面積9969.26萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)559.33%，商商品住宅宅建設(shè)進(jìn)進(jìn)一步加加快。與與往年不不同，我我市20000年年房屋竣竣工面積積大幅增增長(zhǎng)，全全年房屋屋竣工面面積8669.442萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)377.1%。私人買去去八成現(xiàn)現(xiàn)房20000年我市市商品房房銷售量量有大幅幅增長(zhǎng)，私人購(gòu)購(gòu)房群體體進(jìn)一步步擴(kuò)大，全年商商品房銷銷售面積積為5

4、779.996萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)344.9% 。全全年私人人購(gòu)買現(xiàn)現(xiàn)房為5535.70萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)443.66%，其其中，私私人購(gòu)買買住宅為為4733.300萬(wàn)平方方米，占占現(xiàn)房銷銷量的881.66%。品牌項(xiàng)目目領(lǐng)跑期期房銷售售龍湖花園園、天驕驕俊園、海怡花花園等品品牌項(xiàng)目目有力地地促進(jìn)了了期房銷銷售，220000年全市市商品房房期房銷銷售2667.778萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)455.2%，超過(guò)過(guò)以往任任何年份份。而一一些非品品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)發(fā)發(fā)的房屋屋卻出現(xiàn)現(xiàn)嚴(yán)重空空置，使使得全市市商品房房空置面面積逐年年遞增，20000年我我市商品品房空置置面積為為4211.944萬(wàn)平方方米

5、，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)19.5%。私人購(gòu)房房的大幅幅增長(zhǎng)，以及期期房銷售售的增長(zhǎng)長(zhǎng)，均表表明：我我市商品品房住宅宅市場(chǎng)，特別是是消費(fèi)者者正在逐逐步走向向成熟。房地產(chǎn)火火爆的背背后，也也蘊(yùn)含著著危機(jī)高空置率率嚴(yán)重，市場(chǎng)情情況不容容樂(lè)觀我市住宅宅空置率率在20000年年雖有所所下降，但空置置面積仍仍在不斷斷增加。據(jù)有關(guān)關(guān)統(tǒng)計(jì)資資料顯示示：商品品房住宅宅在20000年年的空置置率下降降7.11%，但但由于商商品房竣竣工、銷銷售的增增長(zhǎng)速度度不一（20000年11月至111月竣竣工面積積為3667.55萬(wàn)M22，同比比增長(zhǎng)441.11%，銷銷售面積積2533.2萬(wàn)萬(wàn)M2，同比比增長(zhǎng)119.22%），導(dǎo)致全全市

6、商品品房住宅宅空置量量仍繼續(xù)續(xù)增加，到去年年11月月底止，全市商商品房空空置面積積為3993.99萬(wàn)M22，與去去年底相相比新增增40.9萬(wàn)MM2，其中中，住宅宅空置1170.6萬(wàn)MM2，商品品房住宅宅市場(chǎng)情情況不容容樂(lè)觀。大量“雜雜牌軍”的存在在導(dǎo)致我我市商品品房住宅宅市場(chǎng)質(zhì)質(zhì)量偏低低 據(jù)我司司市場(chǎng)調(diào)調(diào)研部統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，目目前我市市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)中有有很多都都是在暴暴利的驅(qū)驅(qū)動(dòng)下轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)行的“門外漢漢”，或拼拼湊的“雜牌軍軍”，他們們紛紛在在一個(gè)盤盤子里搶搶飯吃。由于其其規(guī)模小小、技術(shù)術(shù)力量差差，基本本上是一一個(gè)樓盤盤一個(gè)公公司。其其過(guò)低的的開(kāi)發(fā)體體量，既既浪費(fèi)了了有限的的社會(huì)土土地資源源，又浪浪

7、費(fèi)了社社會(huì)市場(chǎng)場(chǎng)資源，對(duì)我市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的正正常發(fā)展展極為不不利。個(gè)案分析析下面以渝渝中區(qū)為為例，剖剖析其房房產(chǎn)態(tài)勢(shì)勢(shì)：房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀本年施工工面積本年銷售售面積（M2）空置面積積（M22）合計(jì)本年新開(kāi)開(kāi)工住宅1643383229369926967715519961合計(jì)36522001135722261027775137004300住宅所占占比例45%26%68%42%從表中可可以看出出：渝中中區(qū)本年年住宅新新開(kāi)工面面積只占占總的新新開(kāi)工面面積的226%，說(shuō)明渝渝中區(qū)220000年建筑筑投資重重點(diǎn)已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到非非住宅項(xiàng)項(xiàng)目；渝渝中區(qū)220000年施工工總面積積為366520001 M2，

8、其中中住宅施施工面積積占455%，說(shuō)說(shuō)明渝中中區(qū)目前前住宅市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)仍十分分激烈；而較大大的空置置面積，更說(shuō)明明渝中區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形形勢(shì)仍十十分嚴(yán)竣竣。主要樓盤盤起價(jià)趨趨勢(shì)表本區(qū)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目的起起價(jià)跨度度較大，說(shuō)明本本區(qū)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目的檔檔次參差差不齊。20011年重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析與預(yù)預(yù)測(cè)進(jìn)入20001年年，據(jù)我我司調(diào)查查研究，重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)現(xiàn)“三喜一一憂”的態(tài)勢(shì)勢(shì)。三喜：商商品房銷銷售均價(jià)價(jià)上漲1178元元/M22 個(gè)個(gè)人購(gòu)房房比例比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)86.2% 質(zhì)質(zhì)素較好好的樓盤盤銷售通通暢一憂：銷銷售增長(zhǎng)長(zhǎng)速度仍仍低于竣竣工增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，住宅空空置率上上升。此“三喜喜一憂

9、”格局表表明：重重慶市宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)走勢(shì)良良好，人人們的投投資信心心增強(qiáng)；好樓盤盤與差樓樓之間的的差距進(jìn)進(jìn)一步拉拉大，形形成自然然淘汰；空置房房的消化化已成為為擺在政政府和發(fā)發(fā)展商面面前的一一道嚴(yán)竣竣的考題題。20011年重慶慶市春展展會(huì)觀察察20011年一開(kāi)開(kāi)年，樓樓市既表表現(xiàn)出既既欣欣向向榮，又又競(jìng)爭(zhēng)激激烈的態(tài)態(tài)勢(shì)。從從開(kāi)發(fā)量量來(lái)看，北部新新城僅五五黃路板板塊今年年就將推推出近220個(gè)新新盤，開(kāi)開(kāi)發(fā)總量量超過(guò)1150萬(wàn)萬(wàn)方，沙沙坪壩、南岸的的開(kāi)發(fā)量量也在1100萬(wàn)萬(wàn)方以上上，連沉沉寂數(shù)年年的渝中中區(qū)住宅宅市場(chǎng)也也在開(kāi)春春就冒出出了“四大名名旦”。重重慶市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已進(jìn)入入眾雄逐逐鹿的時(shí)時(shí)代

10、。而而20001年春春展會(huì)則則是這場(chǎng)場(chǎng)“戰(zhàn)火”的序幕幕。20011年春展展會(huì)于33月24日4月1日在上清清寺鑫隆隆達(dá)大廈廈召開(kāi)，參展的的有611家開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，既有以以龍湖、華新國(guó)國(guó)際、南南方、渝渝海、協(xié)協(xié)信等一一大批一一線開(kāi)發(fā)發(fā)商為代代表的中中堅(jiān)力量量；也有有以學(xué)林林雅園、金陽(yáng)騎騎龍山莊莊、金都都香榭、朵力名名都等樓樓盤為代代表的市市場(chǎng)“新貴”；以及大大批開(kāi)發(fā)發(fā)量在55萬(wàn)方左左右的新新盤、次次新盤，整個(gè)春春展會(huì)呈呈現(xiàn)出一一派欣欣欣向榮的的景象。從中也也可以捕捕捉20001年年重慶房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的流流行趨勢(shì)勢(shì)和市場(chǎng)場(chǎng)走向。別墅項(xiàng)目目卷土重重來(lái)今年春展展會(huì)上有有別墅產(chǎn)產(chǎn)品的項(xiàng)項(xiàng)目有：龍湖花花園、錦

11、錦繡山莊莊、南方方上格林林、肖河河香榭、榕湖國(guó)國(guó)際花園園、新東東?；▓@園、佳華華世紀(jì)新新城和水水天花園園。首次亮相相的肖河河香榭無(wú)無(wú)疑是最最為引人人注目的的：3550畝地地全部規(guī)規(guī)劃成別別墅，有有34幢獨(dú)獨(dú)立別墅墅和2886套連連排別墅墅，將于于今年44月底5月初開(kāi)開(kāi)工，其其獨(dú)立別別墅的價(jià)價(jià)格據(jù)稱稱比照龍龍湖花園園和錦繡繡山莊，為50000元元平方方米左右右。榕湖國(guó)際際花園預(yù)預(yù)計(jì)4月底開(kāi)開(kāi)盤，連連排別墅墅占了一一半，有有1122套，價(jià)價(jià)格為332800-36680元元/平方米米。新東福二二期也為為全別墅墅，533畝土地地上建557幢別別墅(連排和和獨(dú)立)，價(jià)格格未定，估計(jì)在在60000元/平方

12、米米，將于于今年77、8月開(kāi)工工。新路新橋橋新盤涌涌現(xiàn)位于嘉陵陵江復(fù)線線橋旁的的東方家家園提出出：新橋橋、新路路、新生生活。此此語(yǔ)概括括了交通通條件的的改變對(duì)對(duì)其毗鄰鄰地段帶帶來(lái)的居居住條件件的變化化，正是是這種變變化，催催生出重重慶新橋橋、新路路邊的新新盤，黃黃花園大大橋周邊邊有南方方上格林林、華新新都市花花園、江江南山水水、東海海福苑；鵝公巖巖大橋周周邊有金金色家園園、濱江江花園、金陽(yáng)騎騎龍山莊莊，而南南方和競(jìng)競(jìng)地兩個(gè)個(gè)房產(chǎn)巨巨頭在鵝鵝公巖大大橋至四四公里的的引橋附附近的新新項(xiàng)目也也將在年年內(nèi)動(dòng)工工；鴛鴦鴦大道附附近有肖肖河香榭榭，而南南方、渝渝海等大大戶也在在這里“下注”。新橋橋、新路路

13、涌現(xiàn)新新盤的局局面在重重慶形成成，剛好好印證了了一句關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)業(yè)的的名言：地段、地段、還是地地段。規(guī)劃更加加人性化化 大多優(yōu)優(yōu)質(zhì)樓盤盤，如天天驕年華華、學(xué)林雅園、南南方上格格林等都都摒棄了了“四合院院式”的傳統(tǒng)統(tǒng)布局，而是別別具匠心心地將小小區(qū)分成成幾個(gè)組組團(tuán)，各各個(gè)組團(tuán)團(tuán)相對(duì)獨(dú)獨(dú)立又有有機(jī)結(jié)合合，使生生活空間間富有情情趣；其其次是這這些小區(qū)區(qū)更多地地考慮了了居民生生活的安安全、方方便和舒舒適，不不僅無(wú)一一例外地地實(shí)行了了人車分分流，還還對(duì)小區(qū)區(qū)進(jìn)行了了必要的的功能分分區(qū)，保保證觀景景、休閑閑、運(yùn)動(dòng)動(dòng)各區(qū)互互不干擾擾。小區(qū)環(huán)境境私有化化空中花園園、300至40平方方米的大大型景觀觀陽(yáng)臺(tái)，春

14、展會(huì)會(huì)上展示示的這些些新產(chǎn)品品，成為為相當(dāng)多多樓盤主主推的賣賣點(diǎn)。它它充分滿滿足了人人們擁有有自己一一畝三分分地享受受綠化和和景觀的的要求。其中表表現(xiàn)最明明顯的有有龍湖花花園和水水天花園園，而今今年房展展會(huì)上，水天花花園、學(xué)學(xué)林雅園園、濱江江花園、南方上上格林、騎龍山山莊、夢(mèng)夢(mèng)幻211等樓盤盤所展示示的戶型型中，均均有環(huán)境境私有化化的影子子，他們們或是有有空中花花園，或或是有大大型景觀觀陽(yáng)臺(tái)，吸引了了相當(dāng)多多購(gòu)房者者的目光光。戶型設(shè)計(jì)計(jì)更富變變化 此次房房交會(huì)上上，相當(dāng)當(dāng)多的新新盤推出出了新的的戶型，如學(xué)林雅園2336平方方米的躍躍層一躍躍再躍，三個(gè)空空間內(nèi)每每層又有有錯(cuò)層，共變化化出6個(gè)層面

15、面；肖河河香榭推推出“你設(shè)計(jì)計(jì)我建造造”的誘人人計(jì)劃；江山多多嬌濱江花花園二期期映江樓樓，在999.33米的高層層戶戶都都挑空66米做空中中花園；夢(mèng)幻221的全全躍層房房客廳挑挑空5米，可以以自由組組合空間間和面積積，戶型型和空間間更富于于變化。南方上上格林的的主臥室室設(shè)計(jì)了了弧形落落地窗，更將觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)也設(shè)計(jì)計(jì)為弧線線型。這這種對(duì)戶戶型和空空間變化化的追求求表明：在大家家都重視視了做景景觀、重重規(guī)劃之之后，又又重新回回到做產(chǎn)產(chǎn)品本身身-住宅。20011年本市市房地產(chǎn)產(chǎn)特征分分析 20001年，重慶房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)面臨著著新的機(jī)機(jī)遇與挑挑戰(zhàn)。從從宏觀面面看，國(guó)國(guó)家關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)化化改革的的步

16、伐全全面加快快，西部部大開(kāi)發(fā)發(fā)和中國(guó)國(guó)加入WWTO使使海內(nèi)外外投資進(jìn)進(jìn)一步聚聚焦西部部這唯一一直轄市市；從微微觀面看看，先進(jìn)進(jìn)的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)紛紛將將現(xiàn)代房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念和技術(shù)術(shù)體系引引入重慶慶，圍繞繞區(qū)域、品質(zhì)和和品牌的的競(jìng)爭(zhēng)將將進(jìn)一步步加劇。這必然然使重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)生生結(jié)構(gòu)性性的變化化，使重重慶房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)紛紛謀謀求企業(yè)業(yè)素質(zhì)的的全面提提高，加加快企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)升升級(jí)的步步伐。據(jù)據(jù)我司市市場(chǎng)調(diào)研研部的分分析：220011年，將將是重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)的關(guān)鍵鍵一年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將呈呈現(xiàn)以下下特征：陸續(xù)推出出的新盤盤將更加加注重樓樓盤的內(nèi)內(nèi)在素質(zhì)質(zhì)，強(qiáng)調(diào)調(diào)均好性性。房地產(chǎn)企企業(yè)將

17、普普遍加強(qiáng)強(qiáng)內(nèi)功修修煉，加加強(qiáng)人才才隊(duì)伍建建設(shè)，謀謀求企業(yè)業(yè)制度的的現(xiàn)代化化，以增增強(qiáng)企業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)份額將將進(jìn)一步步向優(yōu)秀秀企業(yè)集集中，一一些觀念念落后、經(jīng)營(yíng)管管理不善善、包袱袱沉重、實(shí)力空空虛的企企業(yè)將逐逐漸在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中消消失。類似于江江北區(qū)“五黃路路現(xiàn)象”的現(xiàn)象象會(huì)進(jìn)一一步出現(xiàn)現(xiàn)：城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的改改善帶動(dòng)動(dòng)相應(yīng)區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，實(shí)實(shí)施片區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)的的“地盤開(kāi)開(kāi)發(fā)商”將在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中扮扮演更加加活躍的的角色。20011年本市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)，大盤盤競(jìng)爭(zhēng) 在過(guò)去去的一年年中，面面對(duì)北京京、上海海、廣州州幾大中中心城市市的開(kāi)發(fā)發(fā)商以大大規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)參與

18、與市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，重重慶的開(kāi)開(kāi)發(fā)商總總有一種種望其項(xiàng)項(xiàng)背的感感嘆，就就連與近近鄰的成成都相比比也有一一段距離離。但我我們這個(gè)個(gè)年輕的的直轄市市，正以以其旺盛盛的活力力和勇氣氣，在新新世紀(jì)到到來(lái)之際際，拉開(kāi)開(kāi)了大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)的序幕幕。 重慶發(fā)發(fā)展商在在完成原原始資本本積累和和聚積小小規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)之后后，開(kāi)始始了新一一輪的圈圈地運(yùn)動(dòng)動(dòng)，南岸岸、沙坪坪壩、江江北三個(gè)個(gè)區(qū)域的的大盤形形成三足足鼎立的的格局。 可以說(shuō)說(shuō)，新一一年的重重慶樓市市是大盤盤競(jìng)爭(zhēng)的的年代，其呈現(xiàn)現(xiàn)的特點(diǎn)點(diǎn)是大盤盤與大盤盤之間的的競(jìng)爭(zhēng)和和江北與與南岸之之間的區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，在同同一起跑跑線競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的選手手們，誰(shuí)誰(shuí)跑得更更快，誰(shuí)誰(shuí)將是

19、市市場(chǎng)上最最后的贏贏家，人人們正拭拭目以待待。 在在短時(shí)間間里出現(xiàn)現(xiàn)眾多大大盤的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，這這恐怕是是人們未未能預(yù)料料到的，但這正正是重慶慶樓市正正在走向向成熟與與進(jìn)步的的標(biāo)志。 大大盤的出出現(xiàn)對(duì)于于過(guò)去未未能消化化的小規(guī)規(guī)模項(xiàng)目目是一個(gè)個(gè)巨大的的壓力，消費(fèi)者者的購(gòu)買買傾向會(huì)會(huì)更加明明顯，產(chǎn)產(chǎn)品的升升級(jí)換代代會(huì)使過(guò)過(guò)去落后后的項(xiàng)目目成為市市場(chǎng)的棄棄兒，期期房比準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房好好賣的現(xiàn)現(xiàn)象，正正體現(xiàn)了了消費(fèi)者者對(duì)一種種新生活活方式的的更高要要求，以以及消費(fèi)費(fèi)者的成成熟。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)更加激激烈 20001年的的房市容容不樂(lè)觀觀。理由由有兩：首先，我市房房?jī)r(jià)與其其它直轄轄市相比比差距太太大，還還不及近近鄰的成

20、成都，外外來(lái)客戶戶少之又又少。由由此，我我們可以以看出，重慶的的房地產(chǎn)產(chǎn)還沒(méi)有有形成一一種外向向型的經(jīng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)態(tài)，房屋屋消費(fèi)者者主要還還是本地地居民。其次，開(kāi)發(fā)商商的開(kāi)發(fā)發(fā)速度過(guò)過(guò)快，而而有效需需求明顯顯不足。以沙坪坪壩為例例，該區(qū)區(qū)總?cè)丝诳诩s400萬(wàn)，具具有較強(qiáng)強(qiáng)購(gòu)買力力的主要要是高校校教師，但他們們的居住住基本上上已經(jīng)解解決。近近期，沙沙坪壩又又陸續(xù)開(kāi)開(kāi)了幾個(gè)個(gè)盤，而而需求不不足更會(huì)會(huì)導(dǎo)致價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。我司認(rèn)為為下一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱熱點(diǎn)將會(huì)會(huì)是楊家家坪。這這個(gè)區(qū)人人口密度度大，而而目前僅僅有珠江江花園、廣廈經(jīng)經(jīng)典等為為數(shù)不多多的幾個(gè)個(gè)上規(guī)模模的樓盤盤，區(qū)域域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)并不激激烈，再再加上楊

21、楊家坪地地區(qū)地域域分布較較為集中中，向周周邊地區(qū)區(qū)的輻射射能力強(qiáng)強(qiáng)，房產(chǎn)產(chǎn)需求還還未飽和和。思路決定定出路，創(chuàng)新才才有前途途 20001年，重慶的的區(qū)域市市場(chǎng)發(fā)展展格局將將不再偏偏重于某某一個(gè)區(qū)區(qū)，而是是呈現(xiàn)幾幾個(gè)區(qū)聯(lián)聯(lián)動(dòng)的特特征，各各區(qū)政府府對(duì)發(fā)展展藍(lán)圖都都有總體體規(guī)劃，將促進(jìn)進(jìn)各區(qū)域域發(fā)展同同步進(jìn)行行。例如如后來(lái)居居上的沙沙坪壩區(qū)區(qū)，文化化底蘊(yùn)深深厚，未未來(lái)的發(fā)發(fā)展上升升空間很很大，協(xié)協(xié)信集團(tuán)團(tuán)、華宇宇集團(tuán)、渝開(kāi)發(fā)發(fā)、渝海海等開(kāi)發(fā)發(fā)商的入入主將掀掀起沙坪坪壩發(fā)展展的高潮潮。 今今年也是是重慶開(kāi)開(kāi)發(fā)商機(jī)機(jī)遇和挑挑戰(zhàn)并存存的一年年，房產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)面面臨重新新洗牌的的局面。市場(chǎng)走走向成熟熟就意味味著

22、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)更加激激烈，而而下階段段的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將不僅僅是資金金、成本本等簡(jiǎn)單單元素的的比較，更是開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在規(guī)劃、設(shè)計(jì)等等各個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域的綜綜合實(shí)力力的較量量。樣本樓盤盤分析 考慮到到本項(xiàng)目目的定位位為中、高檔樓樓盤，因因此，我我司對(duì)本本項(xiàng)目周周邊的幾幾個(gè)具有有代表性性的中、高檔樓樓盤進(jìn)行行了調(diào)查查與分析析，以期期對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目提供供一定的的參考意意義，具具體調(diào)查查如下：一、珠江江花園1、項(xiàng)目目簡(jiǎn)介珠江花園園位于九九龍坡區(qū)區(qū)楊家坪坪直港大大道江邊邊，是由由中外合合資重慶慶珠江實(shí)實(shí)業(yè)有限限公司從從19997年開(kāi)開(kāi)始開(kāi)發(fā)發(fā)的，地地處九龍龍坡區(qū)天天寶新城城內(nèi)，面面臨長(zhǎng)江江，緊鄰鄰楊家坪坪轉(zhuǎn)盤和和鵝公巖巖大橋，距成渝

23、渝公路僅僅3分鐘鐘車程，占地2200余余畝，總總建筑面面積300余萬(wàn)平平方米，建筑密密度288.366%，綠綠化率447，容積率率02.114，整整個(gè)小區(qū)區(qū)在建筑筑風(fēng)格上上中西結(jié)結(jié)合，建建筑造型型上尊重重傳統(tǒng)。2、項(xiàng)目目分析優(yōu)勢(shì)： 從19997年年到現(xiàn)在在，珠江江花園完完成了由由拓荒狀狀態(tài)到成成熟社區(qū)區(qū)的過(guò)渡渡，在以以下幾方方面為其其的形象象及銷售售打下了了良好的的基礎(chǔ)。 交通。眾所周周知，由由于山城城獨(dú)特的的地形，居民外外出十分分依賴交交通的便便利，珠珠江花園園已開(kāi)通通了400422264288路公交交車和即即將開(kāi)通通4133路，另另外鄰近近的鵝公公巖大橋橋和輕軌軌車站也也為其交交通提供供了

24、更多多的便利利。 周邊配配套。農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)山城城超市重百九九龍坡商商城西西餐廳火鍋館館醫(yī)院院學(xué)校校銀行行等周邊邊配套設(shè)設(shè)施較齊齊全；小區(qū)內(nèi)部部配套。小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套套較完善善，供水水采用低低分區(qū)供供水系統(tǒng)統(tǒng)；供電電設(shè)有110KVV開(kāi)閉所所，直接接由和尚尚山電站站引入，分配于于各樓寓寓變電所所；供氣氣，由市市區(qū)2119燃?xì)鈿夤芤肴胄^(qū)，環(huán)狀燃燃?xì)夤芫W(wǎng)網(wǎng)分別送送入各樓樓寓的調(diào)調(diào)壓系統(tǒng)統(tǒng)，人車車分流，三菱電電梯，幼幼兒園老人活活動(dòng)中心心，游泳泳館中中心噴水水池，車車位等基基本上能能全部滿滿足滿足足入住者者多方面面的需求求，這也也是它銷銷售方面面的絕佳佳優(yōu)勢(shì)之之一。小區(qū)景觀觀。珠江江花園的的小區(qū)景景觀

25、極富富特色，面積達(dá)達(dá)02.6萬(wàn)多多平方米米，由廣廣東林科科園林設(shè)設(shè)計(jì)院設(shè)設(shè)計(jì)，著著力于體體現(xiàn)“人與自自然中心心廣場(chǎng)“，“日本景景園“，“溪澗“?！皻W洲風(fēng)風(fēng)情園“四大主主題，且且景觀面面兼顧江江景和小小區(qū)內(nèi)庭庭兩個(gè)方方位。劣勢(shì)： 戶型面面積偏大大。三室室兩廳為為其主力力戶型，第一期期臨江面面多為1160平平方米左左右，現(xiàn)現(xiàn)仍有相相當(dāng)部份份沒(méi)賣，其余1120平平方米左左右的三三室兩廳廳銷售情情況很好好。將荷景苑苑（別墅墅）規(guī)劃劃在內(nèi)庭庭，沒(méi)有有最佳的的利用自自然景觀觀。3、營(yíng)銷銷分析從營(yíng)銷面面分析來(lái)來(lái)看：從從19997年220011年，珠珠江花園園價(jià)格一一路看漲漲，人原原來(lái)的起起價(jià)18870元元平

26、方方米，到到現(xiàn)在的的21000元平方米米，走勢(shì)勢(shì)一路看看好，現(xiàn)現(xiàn)階段層層差200元層層，銷售售率達(dá)440。營(yíng)銷方方面的特特點(diǎn)是：平淡入入市，以以務(wù)實(shí)為為主，多多采用車車身廣告告展板板POOP報(bào)報(bào)紙廣告告電視視廣告等等宣傳方方式，以以一種平平易近人人的告知知方式逐逐步打響響知名度度，對(duì)市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者沒(méi)有有做過(guò)多多的細(xì)分分，以廣廣告訴求求等方面面的賣點(diǎn)點(diǎn)為重點(diǎn)點(diǎn)，塑造造其卓越越顯著的的地理位位置和細(xì)細(xì)致入微微的星級(jí)級(jí)服務(wù)，總體來(lái)來(lái)看，它它的營(yíng)銷銷打的是是一種長(zhǎng)長(zhǎng)期性的的策略，市場(chǎng)細(xì)細(xì)分化不不夠深，不能起起到引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)的的作用。二、競(jìng)地地城市花花園1、項(xiàng)目目簡(jiǎn)介競(jìng)地城市市花園是是由重慶慶競(jìng)地實(shí)實(shí)業(yè)有

27、限限公司于于19996年開(kāi)開(kāi)始開(kāi)發(fā)發(fā)建筑的的中高檔檔精品住住宅小區(qū)區(qū)，位于于重慶市市渝中區(qū)區(qū)大坪大大黃路66，占占地5118700平方米米，總建建筑面積積為155萬(wàn)余平平方米，新建住住宅共計(jì)計(jì)13002套，由東西兩個(gè)個(gè)建筑組組群組成成，東區(qū)區(qū)建于119966年，由由12幢幢多層住住宅及公公用建筑筑組成，97年年十月前前全部售售罄，均均價(jià)22200元元平方方米，至至97年年底入住住率955以上上，西區(qū)區(qū)（即二二期工程程）建于于1999819999年，由十四四幢電梯梯公寓組組成，二二期小區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施完備備，用于于服務(wù)性性及公用用的建筑筑面積約約185500平平方米，小區(qū)綠綠化率達(dá)達(dá)47.3%，均

28、價(jià)226000元平平方米，層差3301100元元層，銷售率率及入住住率均在在90左右。2、項(xiàng)目目分析優(yōu)勢(shì)：地理位置置較好，交通便便利。周邊生活活，工作作配套較較成熟。內(nèi)部配套套齊全，其社區(qū)區(qū)內(nèi)部配配套晨跑跑徑兒兒童嬉戲戲園會(huì)會(huì)所健健康檔案案健康康通道游泳池池等內(nèi)部部配套較較完善。園林景觀觀設(shè)計(jì)在在渝中區(qū)區(qū)的樓盤盤中頗具具特色水景景綠化化相交融融。物業(yè)管理理完善，在安全全性，人人性化，專業(yè)化化各方面面都有充充分的體體現(xiàn)。發(fā)展商知知名度高高，具有有品牌效效應(yīng)。劣勢(shì)：其三室兩兩廳戶型型面積在在13661550之間間，感覺(jué)覺(jué)面積偏偏大。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)較早，現(xiàn)代化化設(shè)施不不完善。戶型設(shè)計(jì)計(jì)稍顯陳陳舊。3、營(yíng)

29、銷銷分析 營(yíng)銷以以務(wù)實(shí)為為主，先先做環(huán)境境，樹立立形象；以口碑碑為主，附以廣廣告宣傳傳；在廣廣告宣傳傳方面，主要以以實(shí)景圖圖片為主主，充分分展示自自身品質(zhì)質(zhì)，顯示示競(jìng)地花花園社區(qū)區(qū)成熟，配套完完善的一一方，可可以說(shuō)是是一個(gè)比比較成功功的銷售售模式。三、新東東?；▓@園1、項(xiàng)目目簡(jiǎn)介新東?；ɑ▓@位于于重慶市市渝中區(qū)區(qū)菜袁路路2099號(hào)（原原大坪苗苗圃），是重慶慶新東福福實(shí)業(yè)有有限公司司開(kāi)發(fā)的的一個(gè)山山水園林林式高尚尚小區(qū)，小區(qū)總總共用地地74441公頃頃，總建建筑面積積12萬(wàn)萬(wàn)平方米米，建筑筑密度達(dá)達(dá)22.9,現(xiàn)階段段起價(jià)：21000元平方米米，均價(jià)價(jià)：25500元元平方方米，銷銷售率達(dá)達(dá)50，具

30、體體規(guī)劃為為5幢221層的的高層電電梯公寓寓及一部部份小別別墅組成成，面積積從16662275平平方米，戶型從從三室兩兩廳又衛(wèi)衛(wèi)五室室兩廳雙雙衛(wèi)，內(nèi)內(nèi)部配套套較完善善，有556000平方米米全市最最大會(huì)所所，全天天幕室內(nèi)內(nèi)恒溫游游泳池，每幢樓樓配備002部日日立豪華華電梯，三個(gè)國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)，戶外外兒童樂(lè)樂(lè)園，智智能小區(qū)區(qū)網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)，由由香港梁梁行進(jìn)行行全面金金牌物管管，總體體環(huán)境及及周邊配配套較完完善。2、項(xiàng)目目分析優(yōu)勢(shì)：小區(qū)規(guī)模模較大，且有持持續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)的空間間。小區(qū)內(nèi)部部配套設(shè)設(shè)施完善善。項(xiàng)目自身身配套較較先進(jìn)。戶型設(shè)計(jì)計(jì)較為合合理。請(qǐng)知名物物業(yè)管理理公司作作物業(yè)顧顧問(wèn)，保保證了其其

31、物業(yè)管管理的水水平。劣勢(shì)：戶型面積積偏大，最小面面積都是是1666平方米米。區(qū)內(nèi)環(huán)境境設(shè)計(jì)較較為平淡淡。3、營(yíng)銷銷分析新東?；ɑ▓@的市市場(chǎng)定位位在高收收入階層層，包括括高級(jí)白白領(lǐng)私私企老板板政府府官員。在營(yíng)銷銷計(jì)劃的的執(zhí)行中中了著重重突出其其位于渝渝中區(qū)優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置，最明明顯的就就在于其其廣告版版面的設(shè)設(shè)計(jì)和廣廣告語(yǔ)，其廣告告版面設(shè)設(shè)計(jì)較有有特色多多以355244版面，晨報(bào)晚報(bào)為為主要選選擇，版版面期期期不同，訴求點(diǎn)點(diǎn)也是期期期同，但總的的目地突突出其山山水園林林式新高高尚小區(qū)區(qū)特色；同時(shí)，新東福福的宣傳傳策劃方方面比較較注重給給業(yè)主多多方面的的實(shí)惠，且緊扣扣當(dāng)時(shí)廣廣告如“業(yè)主購(gòu)購(gòu)物直

32、通通車送送海爾家家電套餐餐等，既既擴(kuò)大了了本身的的知名度度提升了了形象，又給業(yè)業(yè)主以實(shí)實(shí)在的優(yōu)優(yōu)惠，起起到了一一舉多得得的效果果，其廣廣告語(yǔ)與自自然同呼呼吸，也也緊扣住住了高檔檔山水園園林式小小區(qū)的特特色，值值得借鑒鑒。四、項(xiàng)目目比較環(huán)境三個(gè)項(xiàng)目目的環(huán)境境營(yíng)造各各具特色色，其中中尤以競(jìng)競(jìng)地花園園的環(huán)境境為最。由于其其小區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)較早早，環(huán)境境經(jīng)多年年的經(jīng)營(yíng)營(yíng)，已具具的一定定的規(guī)模模，小區(qū)區(qū)的樹木木年代較較長(zhǎng)，而而且發(fā)展展商比較較注意一一些細(xì)部部的工作作，如：區(qū)內(nèi)完完善統(tǒng)一一的導(dǎo)示示系統(tǒng)、每一棟棟樓的精精致門牌牌、小區(qū)區(qū)內(nèi)的提提款機(jī)、自動(dòng)售售貨機(jī)等等，一切切均力求求為住房房營(yíng)造一一種舒適適、便利利

33、的生活活。而相相對(duì)于競(jìng)競(jìng)地花園園而言，新東福福及珠江江花園的的小區(qū)內(nèi)內(nèi)部的環(huán)環(huán)境的營(yíng)營(yíng)造則略略遜一疇疇。價(jià)格 在三個(gè)個(gè)小區(qū)中中，競(jìng)地地花園的的價(jià)格是是最高的的。分析析其原因因：由于于其推出出時(shí)間較較早，當(dāng)當(dāng)時(shí)在本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)尚沒(méi)有有同一檔檔次的項(xiàng)項(xiàng)目，一一經(jīng)推出出即給人人耳目一一新之感感，銷售售成績(jī)良良好。其其利潤(rùn)已已在前期期的推廣廣中回收收；并且且，在不不斷的經(jīng)經(jīng)營(yíng)中，小區(qū)逐逐漸的完完善自身身素質(zhì)，真正為為住戶提提供了一一個(gè)良好好舒適的的生活空空間，在在消費(fèi)者者中形成成了良好好的口碑碑。而從從其公司司持續(xù)性性發(fā)展的的角度來(lái)來(lái)考慮，堅(jiān)挺的的價(jià)格將將有利于于其今后后其它項(xiàng)項(xiàng)目的推推廣。而就新東東福

34、及珠珠江花園園而言，雖然項(xiàng)項(xiàng)目新、自身配配套較齊齊全、現(xiàn)現(xiàn)代化設(shè)設(shè)施較多多、戶型型設(shè)計(jì)較較新穎，但由于于市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，市場(chǎng)場(chǎng)已由“暴利時(shí)時(shí)代”變?yōu)椤拔⒗麜r(shí)時(shí)代”，因此此，發(fā)展展商順應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)的的情況，推出時(shí)時(shí)即以針針對(duì)性的的價(jià)格推推出，價(jià)價(jià)格較競(jìng)競(jìng)地花園園略低。自身素質(zhì)質(zhì) 三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目中，由于競(jìng)競(jìng)地花園園開(kāi)發(fā)相相對(duì)較早早，因此此，在戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)，現(xiàn)代代化設(shè)施施等方面面均不如如其它兩兩個(gè)項(xiàng)目目，如競(jìng)競(jìng)地花園園沒(méi)有凸凸窗，沒(méi)沒(méi)有門禁禁、可視視對(duì)講等等設(shè)施。營(yíng)銷 由于競(jìng)競(jìng)地花園園開(kāi)發(fā)較較早，其其售樓處處已搬至至小區(qū)內(nèi)內(nèi)，賣場(chǎng)場(chǎng)較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。新東?；ɑ▓@為新新開(kāi)項(xiàng)目目，其賣賣場(chǎng)分區(qū)區(qū)全理，銷售人人員著裝

35、裝統(tǒng)一，并且專專設(shè)賣場(chǎng)場(chǎng)，減少少了對(duì)小小區(qū)的干干擾；同同時(shí)，銷銷售樓處處與小區(qū)區(qū)之間有有參觀車車載客戶戶進(jìn)入小小區(qū)，既既方便了了客戶看看房，又又可使客客戶在看看房前先先對(duì)項(xiàng)目目的內(nèi)部部環(huán)境進(jìn)進(jìn)行參觀觀。CII系統(tǒng)比比較到位位：計(jì)算算單、名名片、便便簽整齊齊劃一。珠江花園園由于其其售樓處處與項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)有有一段距距離，該該路段的的導(dǎo)示系系統(tǒng)做的的較好，但由于于賣場(chǎng)與與項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)距離離較遠(yuǎn)，而發(fā)展展商并沒(méi)沒(méi)有做任任何的措措施來(lái)補(bǔ)補(bǔ)救，易易導(dǎo)致客客戶產(chǎn)生生不良的的感覺(jué)。售樓處處采用觸觸摸式電電腦對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行介紹，并且所所有計(jì)算算表均由由電腦直直接打印印，比較較新穎。但售樓樓人員素素質(zhì)較差差。成功案例

36、例簡(jiǎn)介由于我公公司代理理的樓盤盤項(xiàng)目較較多，無(wú)無(wú)法一一一介紹，以下僅僅選取我我公司代代理的兩兩個(gè)項(xiàng)目目做簡(jiǎn)要要介紹。一、保利利紅棉花花園該項(xiàng)目為為廣州最最大住宅宅小區(qū)之之一，亦亦為建設(shè)設(shè)部頒發(fā)發(fā)之國(guó)家家示范小小區(qū)，其其發(fā)展商商為廣州州保利房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司，其為為廣州著著名開(kāi)發(fā)發(fā)商之一一，其同同期開(kāi)發(fā)發(fā)的保利利花園，曾獲國(guó)國(guó)家康居居示范小小區(qū)的稱稱號(hào)（全全國(guó)僅有有13個(gè)個(gè)小區(qū)獲獲此殊榮榮）。保得紅棉棉花園占占地面積積約為88萬(wàn)平方方米，有有六十多多棟多層層及一棟棟高層住住宅組成成。其在在最后一一期推廣廣中由于于各種因因素造成成銷售不不盡人意意。我司于220000年8月月底介入入銷售，詳細(xì)調(diào)調(diào)

37、查，深深入分析析，精心心策劃，我司認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目由于于開(kāi)發(fā)較較早，在在戶型設(shè)設(shè)計(jì)、功功能設(shè)置置等方面面已落后后于新開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，并且且考慮到到該片區(qū)區(qū)在些階階段供應(yīng)應(yīng)量較大大，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十十分激烈烈，但考考慮到發(fā)發(fā)展商具具有較高高的知名名度，以以及小區(qū)區(qū)在前期期已在客客戶心中中形成一一定的影影響。因因此，我我司制定定了充分分利用發(fā)發(fā)展商的的知名度度及小區(qū)區(qū)良好的的品牌，采用新新穎的推推廣方式式進(jìn)行推推廣，制制造轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，吸引對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目已有一一定認(rèn)知知的客戶戶的策略略，開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)廣州地地產(chǎn)一手手樓拍賣賣的先例例及“一口價(jià)價(jià)”推廣方方案。至至20000年112月底底，在短短短三、四個(gè)月月時(shí)間銷銷售

38、面積積達(dá)1882399平方米米，成交交金額為為人民幣幣519968773.000元，創(chuàng)廣州州地產(chǎn)界界佳話二、朗晴晴居 本項(xiàng)目目原名為為怡安花花園，位位于內(nèi)環(huán)環(huán)圈與江江灣橋交交匯處，是海珠珠區(qū)花園園小區(qū)式式住宅，總占地地7萬(wàn)多多平方米米。其第第一期名名為怡安安花園，由122棟9層層與1棟棟18層層組成，約8000多戶戶。到第第二期發(fā)發(fā)展時(shí)，該區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)日日趨激烈烈，考慮慮到怡安安花園的的名字已已不能適適應(yīng)新一一代建筑筑的風(fēng)格格，因此此誠(chéng)安地地產(chǎn)建議議將怡安安花園二二期改名名為朗晴晴居，并并通過(guò)對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的詳細(xì)調(diào)調(diào)查與分分析，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目自身的的情況對(duì)對(duì)花園、外立面面、結(jié)構(gòu)構(gòu)等作出出詳盡建建議?；?/p>

39、園方面面：建議議建造極極富情趣趣的星月月花園、增設(shè)法法國(guó)名牌牌戴思樂(lè)樂(lè)泳池及及多功能能會(huì)所。外立面：建議聘聘請(qǐng)美國(guó)國(guó)現(xiàn)代建建筑大師師R.Meieer對(duì)原原設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)行修改改，大面面積采用用純白色色外墻磚磚，并大大量使用用通透玻玻璃，以以營(yíng)造一一種簡(jiǎn)約約、明快快、極富富時(shí)代感感整體外外立面效效果。同時(shí)，將將本項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶定定位為極極富時(shí)代代感的年年輕一族族及名企企精英。在廣告告宣傳上上，配合合項(xiàng)目的的特點(diǎn)，針對(duì)目目標(biāo)客戶戶的喜好好，以明明快的色色彩為主主調(diào)，充充分利用用怡安所所眾多的的優(yōu)惠會(huì)會(huì)員消費(fèi)費(fèi)卡。在在多方的的努力與與配合下下取得了了不俗的的市場(chǎng)反反應(yīng)：經(jīng)經(jīng)過(guò)8個(gè)個(gè)月積極極推售，迅速消

40、消化項(xiàng)目目二期99棟住宅宅，銷售售面積超超過(guò)5萬(wàn)萬(wàn)平方米米，成交交金額達(dá)達(dá)2億33仟萬(wàn)元元。合作方式式結(jié)合發(fā)展展商的需需要，我我司可提提供全程程策劃服服務(wù)，及及全程策策劃代理理服務(wù)。以下，我司將將就該兩兩項(xiàng)目服服務(wù)的內(nèi)內(nèi)容及合合作方式式作簡(jiǎn)單單介紹。全程策劃劃我公司嚴(yán)嚴(yán)格按照照標(biāo)準(zhǔn)操操作程序序進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目全程程策劃工工作，以以期最大大限度地地突出有有利因素素，規(guī)避避不利因因素，采采用多種種推廣方方式，配配合現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售，達(dá)到理理想銷售售效果，具體工工作內(nèi)容容如下：1、前期期市場(chǎng)調(diào)調(diào)研市場(chǎng)情況況瞬息萬(wàn)萬(wàn)變，對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的充分了了解是成成功策劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)，我公公司在項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃前期，首先需需要進(jìn)行行針對(duì)

41、性性的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查。整體市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手情況調(diào)調(diào)研2、策劃劃方案階階段通過(guò)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目自身身情況的的分析，結(jié)合對(duì)對(duì)市場(chǎng)情情況的詳詳細(xì)調(diào)查查，我公公司將針針對(duì)項(xiàng)目目制定具具體的策策劃方案案，具體體內(nèi)容如如下：1）市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)分分析 整體體市場(chǎng)形形勢(shì)分析析 區(qū)域域市場(chǎng)形形勢(shì)分析析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手情況分分析2）項(xiàng)目目分析 項(xiàng)目目概況項(xiàng)目?jī)?yōu)劣劣勢(shì)分析析a、項(xiàng)目目?jī)?yōu)、劣劣勢(shì)分析析b、項(xiàng)目目機(jī)遇、風(fēng)險(xiǎn)分分析項(xiàng)目存在在問(wèn)題分分析及改改進(jìn)意見(jiàn)見(jiàn)3）項(xiàng)目目推廣策策略 綜合合市場(chǎng)分分析和項(xiàng)項(xiàng)目分析析確定項(xiàng)項(xiàng)目基本本定位及及目標(biāo)客客戶定位位結(jié)合目標(biāo)標(biāo)客戶分分析，確確定項(xiàng)目目主賣點(diǎn)點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目目賣點(diǎn)綜綜合分析析，確

42、定定項(xiàng)目整整體推廣廣策略 aa、總體體推廣思思路的制制定 bb、策劃劃執(zhí)行方方案的進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃 cc、協(xié)作作公司的的確定與與工作配配合4）根據(jù)據(jù)項(xiàng)目整整體推廣廣策略，制定相相應(yīng)的廣廣告策略略、包裝裝策略、銷售策策略 廣告告策略a、中心心思路及及推廣主主題b、售樓樓資料制制作建議議c、媒體體運(yùn)用綜綜合策略略d、種類類媒體分分步策略略及費(fèi)用用安排 包裝裝策略a、總體體包裝策策略及效效果要求求b、外圍圍導(dǎo)示系系統(tǒng)布置置建議c、售樓樓處功能能分布及及包裝效效果d、看樓樓通道設(shè)設(shè)置及包包裝建議議e、樣板板房位置置、數(shù)量量及裝修修建議f、環(huán)境境及附屬屬設(shè)施展展示建議議g、輔助助人員及及設(shè)備要要求 銷售售策

43、略a、價(jià)格格制定策策略（核核心價(jià)格格確定、付款方方式選擇擇策略及及折扣率率確定、價(jià)格表表制訂策策略、價(jià)價(jià)格調(diào)整整策略及及整體均均價(jià)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)方式）b、銷售售組織策策略（內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期的客客戶調(diào)查查與優(yōu)惠惠措施、公開(kāi)銷銷售期的的促銷策策略、銷銷售信息息反饋、總結(jié)及及策略調(diào)調(diào)整）c、銷售售組織，包括銷銷售人員員安排及及培訓(xùn)d、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝效效果的跟跟蹤及調(diào)調(diào)整e、廣告告效果的的跟蹤調(diào)調(diào)查及調(diào)調(diào)整全程策劃劃代理針對(duì)項(xiàng)目目的實(shí)際際情況，我公司司將對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行全程策策劃代理理，規(guī)避避不利因因素，突突出有利利因素，并配備備專業(yè)的的銷售人人員進(jìn)行行銷售，以期到到達(dá)最佳佳銷售效效果。策劃階段段樓盤的策策劃是對(duì)對(duì)樓

44、盤進(jìn)進(jìn)行全方方位的調(diào)調(diào)研，挖挖掘樓盤盤的賣點(diǎn)點(diǎn)，并制制定有效效的整體體營(yíng)銷方方案的過(guò)過(guò)程。策策劃工作作的成功功與否直直接關(guān)系系到銷售售業(yè)績(jī)的的好壞，我公司司將在以以下方面面提供專專業(yè)服務(wù)務(wù)。市場(chǎng)調(diào)研研項(xiàng)目分析析市場(chǎng)定位位建議戶型劃分分及比例例建議樓體處觀觀建議入市時(shí)機(jī)機(jī)選擇價(jià)格策略略建議銷售策略略建議銷售階段段：樓盤的銷銷售是綜綜合性策策略的制制定和實(shí)實(shí)施。我我司將會(huì)會(huì)在以下下方面提提供專業(yè)業(yè)服務(wù)：樓盤銷銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的包裝裝其中包括括：售樓處的的設(shè)計(jì)及及內(nèi)部布布置建議議樣板房的的設(shè)計(jì)建建議看樓通道道的布置置建議導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)建議形象墻的的設(shè)計(jì)建建議樓體條幅幅的建議議廣告牌的的建議售樓資資料的

45、建建議其中包括括：樓書、折折頁(yè)的設(shè)設(shè)計(jì)建議議價(jià)格表制制定建議議付款方式式制定建建議認(rèn)購(gòu)手續(xù)續(xù)的制定定建議推廣方方式及綜綜合策略略其中包括括：電視廣告告建議報(bào)紙廣告告建議各種禮儀儀活動(dòng)建建議展銷活動(dòng)動(dòng)建議其他宣傳傳推廣方方式建議議綜合推廣廣費(fèi)用計(jì)計(jì)劃建議議銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)組織織其中包括括：專業(yè)銷售售人員進(jìn)進(jìn)行客戶戶接待及及促成交交易，成交統(tǒng)計(jì)計(jì)、客戶戶調(diào)查及及銷售策策略調(diào)整整階段促銷銷策略建建議展銷活動(dòng)動(dòng)的組織織與實(shí)施施輔助人員員的安排排建議銷售是項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)最重要要的階段段，是樓樓盤最終終在市場(chǎng)場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值、發(fā)展商商實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)的關(guān)關(guān)鍵階段段。同時(shí)時(shí)，銷售售是專業(yè)業(yè)性很強(qiáng)強(qiáng)，綜合合性很高高的活動(dòng)動(dòng)。

46、通過(guò)過(guò)專業(yè)代代理服務(wù)務(wù)，發(fā)展展商可用用盡可能能低的銷銷售費(fèi)用用實(shí)現(xiàn)盡盡可能多多的銷售售業(yè)績(jī)。我司可在在銷售階階段為貴貴司提供供全面、穩(wěn)健、實(shí)在的的專業(yè)服服務(wù)。項(xiàng)目運(yùn)作作的其他他方面相關(guān)協(xié)作作單位的的推薦與與合作我司可在在項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作中為為貴司推推薦相關(guān)關(guān)協(xié)作單單位，并并與貴司司確定的的協(xié)作單單位通力力合作，確保項(xiàng)項(xiàng)目的順順利運(yùn)作作。具體協(xié)作作單位包包括：廣告公司司宣傳媒體體禮儀公司司模型公司司裝飾公司司三、雙方方合作方方式雙方友好好協(xié)商，簽訂策策劃代理理合同。我司通過(guò)過(guò)詳盡的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查、細(xì)細(xì)致的分分析研究究在合同同規(guī)定的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)為本項(xiàng)項(xiàng)目制定定策劃報(bào)報(bào)告，并并提交貴貴司審議議。我司在本本項(xiàng)目

47、運(yùn)運(yùn)作的各各個(gè)階段段，為貴貴司提供供專業(yè)咨咨詢意見(jiàn)見(jiàn)，進(jìn)行行全程策策劃服務(wù)務(wù)，提供供詳細(xì)的的策劃執(zhí)執(zhí)行方案案。我司為本本項(xiàng)目的的銷售進(jìn)進(jìn)行專業(yè)業(yè)代理服服務(wù)和策策劃跟蹤蹤服務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的順順利銷售售。貴司需在在策劃和和代理階階段提供供必要的的協(xié)助。貴司如采采用全程程策劃代代理方式式與我司司合作，應(yīng)在全全程策劃劃和銷售售代理過(guò)過(guò)程中向向我司支支付相應(yīng)應(yīng)的代理理費(fèi)（代代理費(fèi)取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為銷售售額的33%）。 貴司如如采用全全程策劃劃方式與與我司合合作，應(yīng)應(yīng)在全程程策劃過(guò)過(guò)程中向向我司支支付相應(yīng)應(yīng)的策劃劃費(fèi)，具具體策劃劃費(fèi)用視視工作進(jìn)進(jìn)行的深深度，由由雙方友友好協(xié)商商確定。附一：未未來(lái)510年年房地

48、產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的可能領(lǐng)領(lǐng)域假日經(jīng)濟(jì)濟(jì)與假日日住宅有資料顯顯示，我我國(guó)的旅旅游業(yè)正正保持強(qiáng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭，休閑將將成為人人們重要要的生活活方式，順應(yīng)市市場(chǎng)變化化，位于于風(fēng)景區(qū)區(qū)的項(xiàng)目目打出了了假日住住宅的旗旗號(hào)，以以山水、風(fēng)光為為賣點(diǎn)，以度假假+投資的的雙重魅魅力來(lái)吸吸引客戶戶，但旺旺季的旅旅游區(qū)，仍時(shí)有有供不應(yīng)應(yīng)求的情情況，這這些情況況表明：與旅游游休閑相相配套的的房地產(chǎn)產(chǎn)住宅供供不應(yīng)求求，大有有發(fā)展?jié)摑摿?。大學(xué)擴(kuò)招招與學(xué)生生公寓 教育越越來(lái)越成成為全民民重視的的領(lǐng)域，各類高高校連年年擴(kuò)招，直接啟啟動(dòng)了正正在形成成的教育育市場(chǎng)，但卻帶帶來(lái)了喜喜憂參半半的結(jié)果果，房地地產(chǎn)的緊緊張?jiān)诒北本┘叭珖?guó)的高高校普遍遍存在。未來(lái)幾幾年，全全國(guó)高校校的招生生數(shù)量將將翻一番番，其矛矛盾將進(jìn)進(jìn)一步顯顯現(xiàn)出來(lái)來(lái)。教育育作為一一種消費(fèi)費(fèi)需求潛潛能巨大大，大學(xué)學(xué)生公寓寓的發(fā)展展既是社社會(huì)需要要，也包包含著良良好的投投資機(jī)會(huì)會(huì)和商業(yè)業(yè)效益，大學(xué)生生公寓每每年的收收入是相相對(duì)穩(wěn)定定的，而而且隨著著國(guó)民收收入的增增長(zhǎng)，租租金的增增長(zhǎng)，房房產(chǎn)價(jià)值值