廣西2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況試題

1、廣西201年6房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，可按該房地產(chǎn)_確定。投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值保險(xiǎn)事故發(fā)生前的實(shí)際價(jià)值保險(xiǎn)事故發(fā)生后的實(shí)際價(jià)值A(chǔ)和B2、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于_元。TOC o 1-5 h z6056006505503、房地產(chǎn)抵押自合同_之日起生效。登記工商鑒證公證簽訂4、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)剩余使用年限為40年，可比實(shí)例的剩余使用年限為50年，成交價(jià)格為

2、3500元/m?,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則與估價(jià)對(duì)象相同年限的房地產(chǎn)價(jià)格為。A：1126元/m?B：3446元/m?C：3473元/m?D：3527元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，在報(bào)酬率為10%的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格為4500元/m.若報(bào)酬率為8%,該房地產(chǎn)的價(jià)格為。A：3384元/m?B：3436元/m?C：3565元/m?D：3620元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃屬于房地產(chǎn)_的范疇。評(píng)估經(jīng)紀(jì)代理咨詢7、某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，在這種情況下，建筑

3、物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為年。（說(shuō)明：題干中假設(shè)土地出讓合同中未約定不可續(xù)期）A：40B：43C：47D：50E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指_。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流資金周轉(zhuǎn)的速度9、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2,層高為4.1m,土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m,建筑物重建價(jià)格為2000元/im2o假定層高每增加0.1m,建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用

4、。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為萬(wàn)元。（建筑物報(bào)酬率為10）A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、國(guó)有土地的所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民行使，具體由代表國(guó)家行使。A：全國(guó)人民代表大會(huì)B：國(guó)務(wù)院C：國(guó)土資源部D：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時(shí)，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產(chǎn)，如果達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由裁決。A：A市房地產(chǎn)管理部門B：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門C：A市房屋拆遷管理部門D：A市人民政府E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、某承租人與一寫

5、字樓所有權(quán)人于4年前簽訂了租賃合同，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?00元/m2,現(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓的月租金為120元/m2,而市場(chǎng)價(jià)格為12000元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,則該寫字樓目前出售時(shí)的正常價(jià)格為（）元/m2。A10925B10935C10945D1095513、某可比實(shí)例賣方繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)。A：上升B：下降C：不變D：無(wú)法確定E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、拆遷辦是指。A：市、縣房屋行政主管部門B：取得房屋拆遷許可證的單位C：市、縣規(guī)劃行政主管部門D：專門從事房屋拆遷的單位E：房地產(chǎn)

6、估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章15、在我國(guó)設(shè)立保險(xiǎn)公司，注冊(cè)資本最低限額為人民幣億元。A：1B：2C：3D：5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、按照最新政策，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過_年。A1B2C3D517、在固定總價(jià)合同中，為避免因承包商承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)而加大不可預(yù)見費(fèi)，可增設(shè)_條款，即規(guī)定當(dāng)材料、設(shè)備和能源漲價(jià)到某百分比時(shí)，開發(fā)商開始予以補(bǔ)償。按日計(jì)價(jià)重大增價(jià)延期增價(jià)漲價(jià)增價(jià)18、住宅專項(xiàng)維修資金的使用須經(jīng)_同意。房產(chǎn)管理部門物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)19、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按照_作為計(jì)息周期的。年半年季度月20、辦

7、理商品房預(yù)售證明時(shí)，應(yīng)出具投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資_以上的證明。A10%B15%C20%D25%21、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料的保管期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起不得少于年。A：1B：3C：5D：10E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、新成立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，其資質(zhì)等級(jí)從_資質(zhì)開始。臨時(shí)三級(jí)四級(jí)預(yù)備23、是指在X、Y兩種商品的價(jià)格既定時(shí)，能獲得相同銷售收入的兩種商品的各種數(shù)量組合。A：生產(chǎn)可能性曲線B：邊際轉(zhuǎn)換率C：等收益線D：等成本線E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。債務(wù)融資已建成房地產(chǎn)抵押貸款權(quán)益融資建設(shè)貸款25、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意

8、義上講是房地產(chǎn)的價(jià)值。A：發(fā)明B：發(fā)現(xiàn)C：創(chuàng)造D：確定E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的_。投資價(jià)值賬面價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值使用價(jià)俏交換價(jià)值2、甲公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買了企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其可投保的標(biāo)的是。A：甲公司非法占用了財(cái)產(chǎn)B：甲公司所有的危房C：甲公司替乙公司保管的財(cái)產(chǎn)D：甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、在票據(jù)允許轉(zhuǎn)讓、流通的情況下，為保障收款人的權(quán)益，規(guī)定票據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)要由轉(zhuǎn)讓人在票據(jù)背面簽字，這種情況稱為_。背書

9、B委托代理審批4、下列需要到資質(zhì)許可機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書變更手續(xù)的有。A：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱事項(xiàng)發(fā)生變更B：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人事項(xiàng)發(fā)生變更C：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本或者出資額事項(xiàng)發(fā)生變更D：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式、住所事項(xiàng)發(fā)生變更E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)額事項(xiàng)發(fā)生變更5、假設(shè)開發(fā)法是以_原理為理論依據(jù)的。收益遞增原理均衡原預(yù)期原未來(lái)趨勢(shì)原理6、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是（）。簡(jiǎn)單平均法移動(dòng)平均法加權(quán)移動(dòng)平均法指數(shù)平滑法7、關(guān)于下列數(shù)據(jù)的表述中，正確的是_。A1B2C3D4E

10、5F6G7H8I9J10K98L101M101N100O101P99Q102R97S102T998、在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)”，這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有_。按存量增量細(xì)分B按交易形式細(xì)分按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分按房地產(chǎn)用途細(xì)分按地域細(xì)分9、研究消費(fèi)者均衡的假設(shè)條件是。A:消費(fèi)者的嗜好與偏好是既定的B：消費(fèi)者的嗜好與偏好不是既定的C：消費(fèi)者的收入是既定的，且假定消費(fèi)者的收入全部用來(lái)購(gòu)買消費(fèi)品D：消費(fèi)者的收入是既定的，且假定消費(fèi)者的收入不全部用來(lái)購(gòu)買消費(fèi)品E：消費(fèi)者擬購(gòu)買的商品價(jià)格是既定的10、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地

11、上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于_。乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用甲土地的容積率大于乙土地的容積率甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)11、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源除了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)外，還包括。A:定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修資金C：政府的扶持D:對(duì)長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主的罰款E：開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持12、在我國(guó)，_是不屬于擁有強(qiáng)制拍賣權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)。法院B檢察院海關(guān)軍隊(duì)13、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求

12、制定。土地管理部門規(guī)劃管理部門市場(chǎng)管理部門設(shè)計(jì)管理部門計(jì)劃管理部門14、下列情況，國(guó)家可無(wú)償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。A：土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的B：國(guó)家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)C：各級(jí)司法部門沒收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)D：不按批準(zhǔn)用途使用土地E：未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)一年未使用土地15、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察沒計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有。A：利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日B：

13、利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日C：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日D：建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E：銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日16、程某出租一套自有住房，月租金為3000元，每年空置期為1個(gè)月，年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為元。A：1320B：1440C：3960D：4320E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、每位普通股的股東_。擁有相同的權(quán)利具有相同的義務(wù)擁有股息、紅利分配的請(qǐng)求權(quán)擁有查詢公司經(jīng)營(yíng)狀況的請(qǐng)求權(quán)擁有單獨(dú)行使要求召開臨時(shí)股東大會(huì)的權(quán)利18、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2,土地使用條件

14、與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)（）萬(wàn)元。A375B450C500D60019、某開發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是戰(zhàn)略。A：形象差異化B：人員差別化C：服務(wù)差別化D：產(chǎn)品差別化E：借款合同20、若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則以為該物業(yè)的空置率會(huì)O為0下降上升D.為121、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是。（2005年試題）A：吸納率分析B：房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析C：家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D：投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析E：借款合同22、從可否移動(dòng)及移動(dòng)是否影響其價(jià)值功用的角度，可將物品劃分為